『壹』 住房反向抵押貸款的住房反向抵押貸款國際比較
在國外，反向抵押貸款是以房養老最為成功的模式，最早起源於荷蘭，而運作最為完善、最具有代表性的則屬於美國，除這兩個國家之外，加拿大、新加坡、英國、法國等國家的住房反向抵押貸款也發展得比較完善。 （1） 美國住房反向抵押貸款種類
目前，美國主要有5種反向抵押貸款產品。其中有兩種產品是政府機構和公司開發設計的。另外三種產品是一家私營機構設計並提供的。
a、 房產價值轉換抵押貸款（HECM）。
HECM是國會授權的一種反向抵押貸款產品，其運行接受國會的監督。HECM保險項目得到美國住房與城市發展部（HUD）聯邦住房管理局（FHA）的支持。HECM保險項目得到聯邦政府的保險，意味著借款人可以得到事先向其承諾的所有資金，這些資金可以用於任何用途。FHA也保證貸款的回收額會超過住房價值並負責貸款意外受損時的賠償。HUD負責保險項目的設計與改進，FHA負責授權貸款提供人、收取抵押貸款保險金和管理保險基金。
應當注意的是，HUD與FHA並不直接提供反向抵押貸款。HECM的提供者主要是銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構，但這些公司實際上把所有發放的貸款全部出售給聯邦全國低壓貸款聯合會（Fannie Mae ）Fannie Mae 不僅在HECM項目的運作過程中起到非常重要的作用：是HECM二級市場上的唯一購買者；而且在改善HECM貸款示範項目運行方面也有特殊作用；負責制訂項目運行中的一些原則與標准。例如，Fannie Mae 禁止使用過橋貸款為超出項目允許的費用進行融資；要求曾經拖欠財產稅或保險費的借款人預留部分貸款資金，以防其再次拖欠財產稅與保險費；開發電話咨詢系統為借款人提供更高質量的咨詢服務。
HECM為老年房主提供一種提前貼現其住房余值來養老的金融機制，使得老年住戶獲得養老資金的同時不必搬出或出售住房的。這種貸款的領取方式比較靈活，可以採取終生按月領取、一定時間按月發放、在一定限額內自由支取或者是最後一種方式和前兩種方式的結合。目前，採用最多的方式是一定限額內自由領取。
HECM是美國反向抵押貸款市場上規模最大的一種產品，在每一州都能申請到這種貸款。目前，HECM占所有發放的反向抵押貸款的90%以上。近年來保持良好的發展勢頭。在美國，凡是年齡在62歲以上的老年人家庭，不論其家庭財產或收入狀況如何，都可以用獨立擁有產權的住房申請反向抵押貸款。從實際運作上來看，借款人的年齡平均在75歲左右。
b、住房持有者貸款（the Home -keeper Program）。
1995年Fannie Mae 推出了自己的反向抵押貸款產品——Home-keeper。這種產品與HECM非常相似，不同的是貸款領取方式較少，借款人只能選擇按月領取、一定限額內自由領取或者兩者的組合。Home-keeper 貸款與大部分HECM貸款一樣，採用按月浮動利率的方式計息。Home-keeper 貸款的一個主要優點是擁有較高價值房產的住戶可以接到更高數額的資金，這是因為Home-keeper 不受HECM借款最大數額的限制。Home-keeper 還允許借款人在房產未來升值時享受房產增值的部分好處，他們傾向於選擇HECM，這是由於HECM的貸款條件更為優惠。具有較高房產價值的借款人傾向於選擇Home-keeper 貸款。與HECM相比，目前Home-keeper 貸款規模還較小。
c、財務自由（Financial Freedom）貸款。
Financial Freedom貸款是由老年人財務自由基金公司提供的（Financial Freedom Senior Funding Corporation）。目前，該公司是美國市場上唯一一家自行設計、提供反向抵押貸款產品的私營公司。貸款的最大限額是700，000美元，又被稱為「大額貸款」（Jumbo Loan）。這種貸款的結構與HECM和Home-keeper 有很大的不同。借款人在簽訂借款合同後可以一次性得到一大筆資金，可以用這筆資金購買Hartford人壽保險公司的年金從而把房產價值轉換為按月支付的年金。這種方式的一個好處就是即使住房出售以後也能按月得到固定收入。財務自由貸款還有一個房產價值分享條款，借款人可以保留一定比例的房產（最高可以達到房產價值的80%），後代可以繼承這部分房產。
老年人財務自由基金公司在2001年和2003年又分別設計了兩種新的產品：標准現金賬戶（stander Cash Account）和零點現金賬戶（the Zero Point Cash Account）。其中零點現金賬戶是第一個無貸款費用的反向抵押貸款產品。
私營公司提供的反向抵押貸款產品沒有聯邦政府的保險，這是與公有部門反向抵押貸款產品最大不同之處。
（2） 美國的成功經驗總結
反向抵押貸款的推出，大大改善了美國老年人的生活條件，據估算參加愛反向抵押貸款，約有160萬收入不到貧困線1/2的老年婦女能夠提高他們的收入。65.3萬尾處於貧困線的老年婦女能夠提高其經濟地位，收入可以超過貧困線的20個百分點。此外，反向抵押貸款還有效地緩解了社會保障壓力，促進了金融市場的繁榮和發展。其成功的經驗主要有幾點的借鑒。
a、 政府的扶持
美國政府在反向抵押貸款運作中起到非常關鍵的作用。目前，政府提供保險的反向抵押貸款產品HECM不僅在市場上佔有絕對份額（90%）而且國會每年提供資金用以反向抵押貸款申請前的咨詢、擴大潛在借款人並要求HUD尋求合適的方式對潛在借款人進行反向抵押貸款教育。美國政府在規范反向抵押貸款市場發汗方面也起著重要的作用，制定了完善的消費者保護措施與機制。美國國會自1987年推出HECM示範項目以來，一直密切關注與監督反向抵押貸款市場的運行。國會還頒布了一些有關的法律法規規范反向抵押貸款的運作環境，明確界定借款人收取的貸款費用下呢。HUD定期對HECM項目的運行進行評估並向國會匯報，FHA負責對產品設計進行改進。反向抵押貸款還一直接受一般的銀行與借貸法案（Banking and Lending Act ）的管理。可見，美國國會、聯邦政府機構在反向抵押貸款的運作中起著非常重要的作用：制定完善的法律、促進規范市場的發展，保護各方面的利益，改進產品設計、完善風險規避機制，促進市場競爭，推動市場發展。
b、完善的住房金融市場
完善的住房金融市場是美國反向抵押貸款業務成功的基礎。由聯邦全國抵押協會、政府全國抵押協會、聯邦住房抵押公司共同組成的房地產二級市場，與聯邦住房管理局、聯邦儲蓄等政府機構提供的擔保體系共同保證了反向抵押貸款的低風險和高回報。多種形式的房地產信用活動也使得住房金融市場具有極大的活力和極好的流動性。
c、 開放的文化觀念
老年人的文化認同是反向抵押貸款成功的前提。與基於回報理性的代際贍養不同的是，美國人更崇尚獨立自主的精神，代際之間的物質凝聚力較弱，子女成年後對父母的贍養義務很輕，老年人在處理自己的資產時有很大的自主權。
（3） 美國次級債危機的經驗教訓
4月2日，美國第二大次級抵押貸款公司新世紀金融申請破產保護，紅極一時的美國次級抵押貸款市場爆出空前的危機。此後，次債危機不斷蔓延至全球市場。危機發生是由於美國前期存在通脹壓力，美聯儲多次加息，美國房地產市場景氣度不斷下降。加息對於那些次級債的借款人來說無疑負擔加重，導致貸款違約不斷，全美多家次級市場放款機構深陷壞賬危機。此次危機給市場的教訓有兩個：第一是金融創新是有風險的，因此在發展金融市場的同時要注意防範金融風險；第二泡沫總是要破滅的，因此不要相信有永遠高漲的市場，一定要去防範市場背後的風險。 加拿大反向抵押貸款是由一家私營機構——加拿大人住房收入計劃（Canadian Home Income Plan, CHIP ）公司提供的。CHIP於1986年成立，在對美國和英國反向抵押貸款運作經驗研究以後，開始加拿大提供反向抵押貸款融資服務。CHIP擁有AAA級的評級，是加拿大第一家也是目前唯一一家提供反向抵押貸款的公司。截至2002年底，該公司已經發放了2.75億加元的反向抵押貸款，主要是通過一些大的金融機構的終端網路開展反向抵押貸款的各項業務。經授權的抵押貸款經紀人以及合格的保險機構為借款人提供貸款咨詢。目前，在加拿大主要有三種反向抵押貸款產品：
（1）反向年金抵押貸款（Reverse Annuity Mortgages）。
這種貸款最為廣泛使用。反向年金抵押貸款分為兩個方面：首先，借款人使用住房作抵押取得一大筆資金。在整個反向年金抵押貸款期限內，這筆資金是使用復利計算的。然後，利用這筆資金購買一份年金。大多數情況下，年金在借款人的有生之年都能按月為其提供固定的收入。即使在住房被出售、反向抵押貸款已經還清，老年房主仍然擁有年金，年金還會繼續支付。反向年金抵押貸款非常適合那些希望有生之年都能按月得到固定收入的老年借款人。這種貸款的弊端是貸款成本很高，這是因為一次性獲取支取大筆資金，使用復利計息導致利息支出額增加非常快。
（2）信用限額反向抵押貸款（Line of Credit reverse mortgage ）。
這種貸款允許借款人隨時支取所需貸款，在年度支取限額內，每次支取數額自行決定。借款人僅需對已支取部分的貸款支付利息。信用限額反向抵押貸款適合那些僅在需要時支取貸款的老年借款人，這樣可以把貸款利息降到最小，貸款成本也較低。
（3）固定期限反向抵押貸款（Fixed Term reverse mortgage ）
這種貸款僅在固定期限內提供貸款，例如5年或者10年。當貸款到期時，所有貸款本息必須還清；如果借款人不能按時清償貸款本息，住房將被強行出售，售房所得用來歸還貸款本息。固定期限反向抵押貸款比較適合那些短期急需資金的借款人。此種方式的反向抵押貸款為那些等待投資到期或養老金開始反放而又急需資金的老年人解決了燃眉之急。
在加拿大並沒有特定的法律規范約束反向抵押貸款的運行。由於每月提供的貸款是免稅的，反向抵押貸款在加拿大得到越來越多的關注。加拿大的反向抵押貸款運作模式和美國類似，但加拿大政府所起作用要小一些，市場也面臨著與美國類似的發展障礙。 反向抵押貸款在我國的適用性分析
巨大的養老壓力與養老資源的匱乏、社會保障的不健全形成尖銳的矛盾。解決我國日益嚴重的養老問題需要社會方方面面的參與和努力。發達國家進入老齡化社會時間長、社會保障制度比較完善、金融市場發達，適用於退休老年人口的金融產品與服務種類豐富，借鑒發達國家成功養老經驗，開發適合於我國的養老產品增強老人自我保障能力是一條有益的思路。反向抵押貸款主要是面向「房產富人、現金窮人」的退休老人，為老人提前消費部分房產價值提供了一種機制的同時，老人仍然擁有房產所有權，不必搬離住房。我國目前情況下反向抵押貸款存在一定的條件：
（1）我國退休老人人群是典型的「現金窮人」。中國社會保障制度的建立已有50年歷史。前30年是以《勞動保險條例》為代表的「低工資、高就業、高補貼、高福利」的國家包企業、企業包職工的統包政策；改革開放以後的15年，國有企業逐步走向獨立，企業保險因之轉向社會統籌；1995年中央決定將各人賬戶制度引入中國基本養老保險制度，單一的社會統籌制度轉向社會統籌與個人賬戶相結合的新體制，基金管理方式也由現收現付制轉向部分積累制。這就意味著現在在職的一代人既要承擔繼續供養上一代「老人」的義務，又要為自己將來養老進行個人賬戶積累，這種雙重負擔是企業和職工難以承受的，因而在實際操作中引發很多問題。目前個人賬戶「空帳運行」的額度已高達1990億元。中國國情目前的一個重要特徵就是，我國處於經濟體制轉軌時期。伴隨著國有企業的改革，部分國有企業破產、倒閉，企業所屬的部分退休職工得不到養老保障；社會保障面比較窄，廣大農村老人基本沒有養老保險，全社會老人人均收入水平非常低。
（2）住房制度改革、房地產市場的發展為開發反向抵押貸款提供物質保證。我國經過前幾年的住房改革，使居民的住房條件有了很大的改善。第五次人口普查第一次把住房內容列入調查范圍，資料顯示我國城市人口中有751224戶購買商品房，占城市家庭戶的9.2%；533396戶購買經濟適用房，佔6.5%；2401075戶購買原公有住房，比例高達29.4%另外，加之26.8%的家庭戶自建住房，城市中擁有住房的家庭戶達到587萬戶，佔72%。近幾年，我國房地產市場發展極為迅速，各地房產價格增速較快，尤其是部分沿海發達中心城市的房產價格年均增幅高達30%以上。住房作為居民的重要家庭財產，如果折成現金計算，有些家庭的財產規模還是比較大的，從而為反向抵押貸款提供了物質准備。
（3）我國近年來積累了大量的閑余資金，推出反向抵押貸款項目有資金上的保證。近幾年來，我國商業銀行存款、外匯儲備、保險費收入等繼續持續大幅增長，社會閑置資金量急劇擴大，開展反向抵押貸款項目有了充足的資金保證。 目前，我國推行反向抵押貸款項目除產品本身所具有的一般風險外，還存在著一些特殊的障礙，主要有：
（1）傳統文化的障礙
中華民族有著悠久的文化歷史傳統，「養兒防老」的觀念根深蒂固，。子女贍養老人是應盡的義務，也是我們的優良傳統，老人過世後的一切遺產理所當然由兒女繼承。反向抵押貸款的推行要考慮這種文化的接受性。對於年輕一代的來說，思想觀念解放，易於接受新的事物，其對反向抵押貸款養老模式的接受相對比較容易一點。但對於老人來說，採用反向抵押一方面可能擔心由於自己的行動會傷害到子女的尊嚴，另一方面也可能有自己過世後總要為後代留下些什麼的復雜感情因素，即遺產動機的考慮，並且老年人接受新事物總是較慢，反向抵押貸款這種金融產品又相對比較復雜，老人對其的理解與接受會相對難一點。
在中國很少有家庭能夠就健康欠佳、父母的死亡以及與此相關的問題進行理性的討論。這些話題在大部分中國家庭是一種禁忌。以至於老人即使過比較清貧的生活，也不一定知道自己的遺產可以有更廣泛的用途，可以提高自己的收入、支持日常的消費。當然，人們的觀念總是會隨著時間的變化而改變。現在一代的年輕人就沒有他們的上輩那樣的遺產動機，他們對於養老保險、年僅等金融工具的概念更加熟悉，比起上輩其對反向抵押貸款就有可能持有完全不同的態度。
（2）政策性風險
國家有關住房、土地使用的政策、養老保障政策，乃至金融保險政策，大致是可據以測定的。且可以預測其長期的變動影響，必然是逐步向增強對居民權益的維護和保障的方向趨進。但具體的政策走向，尤其是長達10數年的政策走向，卻是極難把握，這就構成了政策風險。
國家未來住宅政策的變化，對反向抵押貸款的業務開辦會有很大沖擊。政策風險中，有相當內容還應當屬於城市規劃風險。目前，我國處於快速的城市化進程中，各地老城區的改造以及新城的擴張，拆遷風波屢見不鮮。反向抵押貸款機構購買的住宅，在長達10數年的城市規劃中，是否會遇到因城市規劃設計的原因，要對某地段的住宅全部拆遷，和面臨會前或其他變動事項。這種拆遷補償的相關政策如何，拆遷費能否按市場價補足所損失的全部價值，彌補不足時的損失應當由誰來承擔。市場價值與賬面價值的差異形成的盈虧，應當由誰來承擔。這些問題能否解決，直接關繫到參與反向抵押貸款的積極性。
國家規定國有土地的批租使用年限70年，這一規定對土地使用權屬、土地價格確定以及房地產市場的未來趨勢都有直接的影響，從而對反向抵押貸款的運行帶來不確定性因素。凡系抵押貸款的歸還本質是房地產的二手交易，在出現70年限時間交叉之處該如何處理是反向抵押貸款項目推出之前需要明確的問題。
相關問題的解決需要政府完善城市拆遷補償辦法，明確有關的城市規劃法律及各項相關規章制度。
（3）缺乏完善的金融市場
目前我國的金融市場還不發達，社會信用體系不健全，金融產品還不豐富，管理體制落後，各金融機構產品設計、風險管理能力和發達國家相比還有不小的差距。而反向抵押貸款產品的設計是一個非常復雜的系統，牽涉面廣、風險大，並且與老人的養老問題緊密結合，如果設計不當，可能會出現事與願違的效果，造成不必要的經濟糾紛。並且反向抵押貸款的順利運作要有一個完善的二級市場的支持，以增加貸款的流動性。目前我國的俄傳統住房抵押貸款市場雖然已有較大的規模，但還處於初級階段，資產的流動性是比較低的，致使資金的利用效率低下。
對於我國來說，首先應該進一步深入金融體制改革，增強金融機構市場競爭能力、風險管理能力。其次認真對待外資金融機構的進入。隨著外資金融機構的全面進入，在帶來挑戰的同時，也為國內金融機構帶來了發展機遇。外資金融機構的進入帶來市場競爭壓力，能夠促使國內金融機構增強市場競爭意識與危機感，通過與外資金融機構的競爭與合作使其市場競爭能力、風險控制能力、產品設計能力等能夠得到提高。
（4）房地產泡沫的潛在威脅
容易引起泡沫的資產領域一般都具有供求難以達到均衡、供給彈性小的特點。土地在所有的生產要素中具有最小的供給彈性，因此也最容易產生資產泡沫。房地產建設受有限的土地供給的限制，特別是城市中心地區的土地，不可能隨價格的上漲而增加。經濟過熱時對房地產產生旺盛的需求，而土地的稀缺限制了土地的供給彈性，加速了房地產價格的飆升，引起了房地產泡沫。房地產泡沫浴房地產價格波動不同，房地產價格的急劇上升與下跌具有極強的破壞性。近年來我國房地產市場尤其是經濟發達地區異常火爆繁榮，部分地區房地產市場過熱的跡象已經顯現。在我國推出反向抵押貸款的時候一定要充分估計到可能出現的房地產泡沫的影響。由於房產是反向抵押貸款的唯一還款保證，如果貸款到期時，房產價格處於泡沫的上升階段，對於貸款機構來說，凡產出售價格會遠遠高於預期價格，貸款機構獲得較好收益。但如果出現相反的情況，貸款機構就可能遭受重大的損失，甚至有破產倒閉的風險。從長期來看，一個國家或地區的房產價格總是保持一種上升的趨勢，但如果出現對市場的錯誤判斷，誤把房產泡沫的形成過程看作是正常的房產升值，會出現嚴重的後果。這就要求在設計反向抵押貸款產品時，合力確定房產升值率。
在防止房地產市場出現泡沫以及出現房地產泡沫以後對貸款機構進行救助方面，政府應該承擔責任。政府應採用合適的宏觀調控措施及時防止房地產市場過熱，保持市場的平穩。在已經出現房地產泡沫時，要對陷入流動性困難得金融機構進行救助。一方面可以保護老年借款人的利益，另一方面也有利於整個金融體系得穩定。
四、總結
我國面臨著日益增強的養老壓力，利用金融機制與金融產品來增強退休老人的自我保障能力是一條可行的途徑。引進反向抵押貸款對於緩解我國社會養老壓力有著重大的意義。反向抵押貸款項目的實施要求有一定的社會經濟條件，並且這種產品本身具有較大的風險。我國正處於新舊體制的轉軌時期，政治、經濟、社會各方面都發生著深刻的變化，不確定性義素較多。尤其是我國金融市場還不發達、傳統觀念有著根深蒂固的影響的情況下，推出發行抵押貸款要非常慎重。政府、學術界、金融機構等部門要通力合作，進行項目的可行性論證、設計符合我國國情的反向抵押貸款產品，實現預期目標。
『貳』 美國的次級抵押貸款風波是怎麼回事
2007年3月13日 全美第二大次級抵押貸款機構——新世紀金融公司宣布瀕臨破產，
4月2日 新世紀金融申請破產保護，成為美國地產業低迷時期最大的一宗抵押貸款機構破產案。
6月 美國第五大投資銀行貝爾斯登公司旗下兩只基金，傳出因涉足次級抵押貸款債券市場出現虧損的消息。
7月10日 標普和穆迪兩家信用評級機構分別下調了612種和399種抵押貸款債券的信用等級。信貸危機使大量企業和基金被迫暫停發債。
8月7日 美國第十大貸款公司American Home Mortgage Investment申請破產保護。從去年11月到現在，全美共有約80多家次級抵押貸款公司宣布停業，其中11家已經宣布破產。
8月9日 法國巴黎銀行宣布暫停旗下三隻涉足美國房貸業務的基金的交易。
8月9日-13日 為了防止美國次級抵押貸款市場危機引發嚴重的金融市場動盪，美聯儲、歐洲央行、日本央行和澳大利亞央行等向市場注入資金。(中國證券報 黃繼匯)
『叄』 房地美和房利美
房地美是第二大的美國政府贊助企業，商業規模僅次於房利美。1970年由國會批准成立，作為旨在開拓美國第2抵押市場，增加家庭貸款所有權與房屋貸款租金收入。
(3)美國物品抵押貸款公司擴展閱讀
房地美與房利美均為私人擁有的上市公司，但它們是作為聯邦法律創建的「政府贊助企業」，它們可以享受特殊的權利，包括它們可以免交各種聯邦及州政府的稅收，並且享受來自美國財政部的金額均為22.5億美元的信貸支持。
這兩家公司共同負責建立美國房地產貸款的二級市場，其發行的以房地產為抵押品的MBS債券總額高達4萬億美元。它們幫助補充抵押資金的供給，並讓購房者能夠獲得資金支持。
『肆』 誰能夠給出美國次級抵押貸款危機發生的原因，過程以及其所造成的影響
美國次貸危機 誰是罪魁禍首
美國次貸危機，從2006年春季開始逐步顯現到去年爆發，至今已經經歷了4次大的沖擊波。第一波沖擊始於去年8月份。當時危機開始集中顯現，大批與次級住房貸款有關的金融機構破產倒閉，美國聯邦儲備委員會被迫進入「降息周期」。
第二波沖擊始於去年年底至今年年初，花旗、美林、瑞銀等全球著名金融機構因次級貸款出現巨額虧損，市場流動性壓力驟增，美聯儲和一些西方國家銀行被迫聯手干預。
第三波沖擊發生於今年3月份，美國第五大投資銀行貝爾斯登瀕臨破產，美聯儲緊急向其注資，並大幅降息75個基本點。
第四波沖擊發生於7月。美國兩大住房抵押貸款融資機構美國聯邦國民抵押貸款協會（房利美）和美國聯邦住宅抵押貸款公司（房地美）陷入困境。美聯儲擬注資250億美元。
美國為什麼會爆發次貸危機，誰是罪魁禍首？
這要從次級貸款說起。 美國抵押貸款市場分「次級」(Subprime)及「優惠級」(Prime)，它是以借款人的信用條件作為劃分界限的。次級貸款，指的就是貸款機構向信用程度差和收入不高的借款人提供的以所購房屋為抵押的住房貸款。
2001年至2004年，美聯儲實施低利率政策刺激了房地產業的發展，美國人的購房熱情不斷升溫，次級抵押貸款風靡一時。過去兩年，隨著美聯儲17次加息，美國房地產市場逐步出現降溫跡象，但是次級抵押貸款市場也並未因此而停住腳步。
放貸機構為了競爭，不斷放鬆放款條件，一些貸款機構甚至推出了「零首付」、「零文件」的貸款方式，即借款人可以在沒有資金的情況下購房，且僅需申報其收入情況而無需提供任何有關償還能力的證明。寬松的貸款資格審核成為房地產交易市場空前活躍的重要推動力，但也埋下了危機的種子。
與此同時，次級抵押貸款被證券化了。次級住房抵押貸款證券化，指的是將缺乏流動性但又能夠產生可預期的穩定現金流的次級住房抵押貸款匯集起來，通過一定的結構安排對貸款的風險與收益要素進行分離與重組，再配以相應的擔保和升級，將其轉變為可以在金融市場上出售和流通的證券。次級抵押貸款證券，被美國的金融機構做到了全世界，危機發生，全球就為美國的次級債買單。
在進行次級抵押貸款時，放款機構和借款者都認為，如果出現還貸困難，借款人只需出售房屋或者進行抵押再融資就可以了。但事實上，由於美聯儲連續17次加息，住房市場持續降溫，借款人很難將自己的房屋賣出，即使能賣出，房屋的價值也可能下跌到不足以償還剩餘貸款的程度。這時，危機就發生了。
危機一旦發生，就必然引起對次級抵押貸款市場的悲觀預期，這就會沖擊貸款市場的資金鏈，進而波及整個抵押貸款市場。與此同時，房地產市場價格也會因為房屋所有者止損的心理而繼續下降。兩重因素的疊加形成馬太效應，出現惡性循環，使得危機愈演愈烈。
分析美國次級住房貸款危機爆發的原因：一是信貸條件的放鬆。從事住房抵押貸款的金融機構放鬆了貸款的條件，使那些信用條件不符合相應貸款的個人承受了難以支付的還本付息的負擔；二是市場利息的上升。市場利率的不斷提高，使房屋價格上漲放緩並下跌，從而使借貸的還款壓力增大；三是抵押貸款證券以及信用衍生產品的過程忽視和掩蓋了原始貸款中存在的信用風險；四是評級公司對次級證券的評級過高；五是投資者的信心受挫，從而大量拋售手中持有的次級債券。
美國次貸危機對世界經濟及我國的影響
美國次貸危機首先影響到美國經濟的發展。受沖擊最大的是美國的銀行業。從抵押貸款領域到資產證券化領域的損失造成了銀行間流動性的崩潰。
7月初，加利福尼亞州印地麥克(In－dyMac)銀行因財政困難被聯邦政府接管，成為美國歷史上第三大破產銀行。7月25日，內華達州的第一國民銀行和加州的第一傳統銀行又宣布破產。至此，今年以來美國已有7家銀行破產。
即使是花旗、美聯銀行等大銀行，業績也讓人失望。以美聯銀行為例，該銀行公布的第二季度虧損額達到了88.6億美元，而去年同期為盈利23.4億美元。為應對危機，美聯銀行已大幅降低分紅並裁減員工1萬餘人。
在恐慌性情緒下，許多美國銀行業股票被拋售，銀行擠兌現象不斷增多。印地麥克銀行雖被聯邦儲蓄保險公司接管，但許多儲戶還是連夜排隊准備取走存款。擠兌問題更使一些中小銀行風險進一步加大。今年下半年，無疑將是美國銀行業的一個陣痛期，其能否很快走出困境，關鍵還在美國房市的走勢。
次貸危機對美國經濟的影響，更為嚴重的是，它可能會讓美國經濟進入一次衰退，而且可能會是比較長時期的衰退。而美國經濟如果進入衰退，全球經濟都有可能會出現衰退。
次貸危機對世界經濟的影響，首先是全球市場上的流動性出現短缺。為了解決流動性問題，美國的利率和匯率雙雙下調。利率和匯率的下調從而造成了世界性的通貨膨脹壓力。
美國資貸危機對中國經濟的影響不可忽視。如果從直接的渠道來看，對中國經濟的影響並不是很大。次貸危機使中國金融機構所購入的次級債券受到價格下跌的損失，但由於中國金融機構購入的次級債券的量不是很大，所以這部分的損失不會很大。
美國資貸危機對中國經濟影響，主要是間接的影響，它表現在：一是由於美國政府降低利率，使大量的外匯資金流入中國造成中國外匯激增，從而造成了中國面臨著輸入性通貨膨脹的巨大壓力。
二是影響中國的出口。由於次級貸款危機的影響，美國的經濟開始放緩，這些都會影響到美國人的收入和財富。美國人的收入和財富縮水之後，他就會減少消費，減少對進口產品的消費，這樣美國也就會減少對中國產品的進口需求。
而進出口貿易是拉動中國經濟增長的一駕馬車，去年經濟的增長，有2.5個百分點是進出口拉動的。據測算，今年中國的出口增幅，有可能下降到百分之十幾，甚至有可能出現一位數的增長。
『伍』 什麼是次貸危機，美國的次貸危機為何給世界帶來如此大的影響。
1.次貸危機的概念
次貸危機又稱次級房貸危機(subprime lending crisis) ，也譯為次債危機。它是指一場發生在美國，因次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震盪引起的風暴。它致使全球主要金融市場隱約出現流動性不足危機。美國「次貸危機」是從2006年春季開始逐步顯現的。2007年8月席捲美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。
2.次貸危機的產生
2.1.產生原理
引起美國次級抵押貸款市場風暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續降溫。次級抵押貸款是指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。
利息上升，導致還款壓力增大，很多本來信用不好的用戶感覺還款壓力大，出現違約的可能，對銀行貸款的收回造成影響的危機。
美國次級抵押貸款市場通常採用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，即 ：購房者在購房後頭幾年以固定利率償還貸款，其後以浮動利率償還貸款。
在2006年之前的5年裡，由於美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。
隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，進而引發「次貸危機」。
2.2.通俗解答
在美國，貸款是非常普遍的現象，從房子到汽車，從信用卡到電話賬單，貸款無處不在。當地人很少全款買房，通常都是長時間貸款。可是我們也知道，在這里失業和再就業是很常見的現象。這些收入並不穩定甚至根本沒有收入的人，他們怎麼買房呢？因為信用等級達不到標准，他們就被定義為次級信用貸款者，簡稱次級貸款者。
大約從10年前開始，那個時候貸款公司漫天的廣告就出現在電視上、報紙上、街頭，抑或在你的信箱里塞滿誘人的傳單：
「你想過中產階級的生活嗎？買房吧！」
「積蓄不夠嗎？貸款吧！」
「沒有收入嗎？找阿牛貸款公司吧！」
「首付也付不起？我們提供零首付！」
「擔心利息太高？頭兩年我們提供3％的優惠利率！」
「每個月還是付不起？沒關系，頭24個月你只需要支付利息，貸款的本金可以兩年後再付！想想看，兩年後你肯定已經找到工作或者被提升為經理了，到時候還怕付不起！」
「擔心兩年後還是還不起？哎呀，你也真是太小心了，看看現在的房子比兩年前漲了多少，到時候你轉手賣給別人啊，不僅白住兩年，還可能賺一筆呢！再說了，又不用你出錢，我都相信你一定行的，難道我敢貸，你還不敢借？」
在這樣的誘惑下，無數美國市民毫不猶豫地選擇了貸款買房。（你替他們擔心兩年後的債務？向來自我感覺良好的美國市民會告訴你，演電影的都能當上州長，兩年後說不定我還能競選總統呢。）
阿牛貸款公司短短幾個月就取得了驚人的業績，可是錢都貸出去了，能不能收回來呢？公司的董事長——阿牛先生，那也是熟讀美國經濟史的人物，不可能不知道房地產市場也是有風險的，所以這筆收益看來不能獨吞，要找個合夥人分擔風險才行。於是阿牛找到美國經濟界的帶頭大哥——投行。這些傢伙可都是名字響當當的主兒（美林、高盛、摩根），他們每天做什麼呢？就是吃飽了閑著也是閑著，於是找來諾貝爾經濟學家，找來哈佛教授，用上最新的經濟數據模型，一番鼓搗之後，弄出幾份分析報告，從而評價一下某某股票是否值得買進，某某國家的股市已經有泡沫了，一群在風險評估市場裡面騙吃騙喝的主兒，你說他們看到這裡面有風險沒？用腳都看得到！可是有利潤啊，那還猶豫什麼，接手搞吧！於是經濟學家、大學教授以數據模型、老三樣評估之後，重新包裝一下，就弄出了新產品——CDO（註： Collateralized Debt Obligation，債務抵押債券），說穿了就是債券，通過發行和銷售這個CDO債券，讓債券的持有人來分擔房屋貸款的風險。
光這樣賣，風險太高還是沒人買啊，假設原來的債券風險等級是6，屬於中等偏高。於是投行把它分成高級和普通CDO兩個部分，發生債務危機時，高級CDO享有優先賠付的權利。這樣兩部分的風險等級分別變成了4和8，總風險不變，但是前者就屬於中低風險債券了，憑投行三寸不爛「金」舌，當然賣了個滿堂彩！可是剩下的風險等級8的高風險債券怎麼辦呢？
於是投行找到了對沖基金，對沖基金又是什麼人，那可是在全世界金融界買空賣多、呼風喚雨的角色，過的就是刀口舔血的日子，這點風險小意思！於是憑借著老關系，在世界范圍內找利率最低的銀行借來錢，然後大舉買入這部分普通CDO債券，2006年以前，日本央行貸款利率僅為1．5％；普通CDO利率可能達到12％，所以光靠利息差對沖基金就賺得盆滿缽滿了。
這樣一來，奇妙的事情發生了，2001年末，美國的房地產一路飆升，短短幾年就翻了一倍多，這樣一來就如同阿牛貸款公司開頭的廣告一樣，根本不會出現還不起房款的事情，就算沒錢還，把房子一賣還可以賺一筆錢。結果是從貸款買房的人，到阿牛貸款公司，到各大投行，到各個銀行，到對沖基金人人都賺錢，但是投行卻不太高興了！當初是覺得普通CDO風險太高，才扔給對沖基金的，沒想到這幫傢伙比自己賺的還多，凈值一個勁地漲，早知道自己留著玩了，於是投行也開始買入對沖基金，打算分一杯羹了。這就好像「老黑」家裡有餿了的飯菜，正巧看見隔壁鄰居那隻討厭的小花狗，本來打算毒它一把，沒想到小花狗吃了不但沒事，反而還越長越壯了，「老黑」這下可蒙了，難道餿了的飯菜營養更好，於是自己也開始吃了！
這下又把對沖基金樂壞了，他們是什麼人，手裡有1塊錢，就能想辦法借10塊錢來玩的土匪啊，現在拿著搶手的CDO還能老實？於是他們又把手裡的CDO債券抵押給銀行，換得10倍的貸款，然後繼續追著投行買普通CDO。嘿，當初可是簽了協議，這些CDO都歸我們的！！！投行心裡那個不爽啊，除了繼續悶聲買對沖基金之外，他們又想出了一個新產品，就叫CDS （註：Credit Default Swap，信用違約交換）好了，華爾街就是這些天才產品的溫床：不是都覺得原來的CDO風險高嗎，那我投保好了，每年從CDO裡面拿出一部分錢作為保金，白送給保險公司，但是將來出了風險，大家一起承擔。
保險公司想，不錯啊，眼下CDO這么賺錢，1分錢都不用出就分利潤，這不是每年白送錢給我們嗎？幹了！
對沖基金想，不錯啊，已經賺了幾年了，以後風險越來越大，光是分一部分利潤出去，就有保險公司承擔一半風險，幹了！
於是再次皆大歡喜，CDS也賣火了！但是事情到這里還沒有結束：因為「聰明」的華爾街人又想出了基於CDS的創新產品！我們假設CDS已經為我們帶來了50億元的收益，現在我新發行一個「三毛」基金，這個基金是專門投資買入CDS的，顯然這個建立在之前一系列產品之上的基金的風險是很高的，但是我把之前已經賺的50億元投入作為保證金，如果這個基金發生虧損，那麼先用這50億元墊付，只有這50億元虧完了，你投資的本金才會開始虧損，而在這之前你是可以提前贖回的，首發規模500億元。天哪，還有比這個還爽的基金嗎？1元面值買入的基金，虧到0．90元都不會虧自己的錢，賺了卻每分錢都是自己的！評級機構看到這個天才設想，簡直是毫不猶豫：給予AAA評級！
結果這個「三毛」可賣瘋了，各種養老基金、教育基金、理財產品，甚至其他國家的銀行也紛紛買入。雖然首發規模是原定的500億元，可是後續發行了多少億，簡直已經無法估算了，但是保證金50億元卻沒有變。如果現有規模5000億元，那保證金就只能保證在基金凈值不低於0．99元時，你不會虧錢了。
當時間走到了2006年年底，風光了整整5年的美國房地產終於從頂峰重重摔了下來，這條食物鏈也終於開始斷裂。因為房價下跌，優惠貸款利率的時限到了之後，先是普通民眾無法償還貸款，然後阿牛貸款公司倒閉，對沖基金大幅虧損，繼而連累保險公司和貸款的銀行，花旗、摩根相繼發布巨額虧損報告，同時投資對沖基金的各大投行也紛紛虧損，然後股市大跌，民眾普遍虧錢，無法償還房貸的民眾繼續增多……最終，美國次貸危機爆發。
3.次貸危機的爆發
2007年2月13日美國新世紀金融公司（New Century Finance）發出2006年第四季度盈利預警。
匯豐控股為在美次級房貸業務增加18億美元壞賬撥備。
面對來自華爾街174億美元逼債，作為美國第二大次級抵押貸款公司——新世紀金融(New Century Financial Corp)在4月2日宣布申請破產保護、裁減54%的員工。
8月2日，德國工業銀行宣布盈利預警，後來更估計出現了82億歐元的虧損，因為旗下的一個規模為127億歐元為「萊茵蘭基金」（Rhineland Funding）以及銀行本身少量的參與了美國房地產次級抵押貸款市場業務而遭到巨大損失。德國央行召集全國銀行同業商討拯救德國工業銀行的籃子計劃。
美國第十大抵押貸款機構——美國住房抵押貸款投資公司8月6日正式向法院申請破產保護，成為繼新世紀金融公司之後美國又一家申請破產的大型抵押貸款機構。
8月8日，美國第五大投行貝爾斯登宣布旗下兩支基金倒閉，原因同樣是由於次貸風暴。
8月9日，法國第一大銀行巴黎銀行宣布凍結旗下三支基金，同樣是因為投資了美國次貸債券而蒙受巨大損失。此舉導致歐洲股市重挫。
8月13日，日本第二大銀行瑞穗銀行的母公司瑞穗集團宣布與美國次貸相關損失為6億日元。日、韓銀行已因美國次級房貸風暴產生損失。據瑞銀證券日本公司的估計，日本九大銀行持有美國次級房貸擔保證券已超過一萬億日元。此外，包括Woori在內的五家韓國銀行總計投資5.65億美元的擔保債權憑證(CDO)。投資者擔心美國次貸問題會對全球金融市場帶來強大沖擊。不過日本分析師深信日本各銀行投資的擔保債權憑證絕大多數為最高信用評等，次貸危機影響有限。
其後花期集團也宣布，7月份有次貸引起的損失達7億美元，不過對於一個年盈利200億美元的金融集團，這個也只是小數目。
4.次貸危機的發展
2007年4月，全美第二大次級抵押貸款機構——新世紀金融申請破產保護,成為美國地產業低迷時期最大的一宗抵押貸款機構破產案。
6月，美國第五大投資銀行貝爾斯登公司旗下兩只基金,傳出因涉足次級抵押貸款債券市場出現虧損的消息。
7月，標普和穆迪兩家信用評級機構分別下調了612種和399種抵押貸款債券的信用等級。
8月，為了防止美國次級抵押貸款市場危機引發嚴重的金融市場動盪,美聯儲、歐洲央行、日本央行和澳大利亞央行等向市場注入資金。
9月，英國第五大抵押貸款機構諾森羅克銀行，因美國次級住房抵押貸款危機出現融資困難，該銀行遭遇擠兌風潮。
10月，美林證券財報稱，第三季度由於在次貸相關領域遭受約80億美元損失。美林證券CEO斯坦·奧尼爾隨後辭職。
11月，阿聯酋主權基金阿布扎比投資管理局將投資75億美元購入花旗集團4．9％的股份，花旗因次貸事件受到重創。
12月，美國財政部表示，美國政府已經與抵押貸款機構就凍結部分抵押貸款利率達成協議，超過200多萬的借款人的「初始」利率有望被凍結5年。
12月，美、歐、英、加、瑞士央行宣布，將聯手向短期拆借市場注資，以緩解全球性信貸緊縮問題。
5.次貸危機的影響
美國「次貸危機」的影響范圍將有多廣？這是目前世界經濟界和金融界密切關注的問題。
從其直接影響來看：
首先，受到沖擊的是眾多收入不高的購房者。由於無力償還貸款，他們將面臨住房被銀行收回的困難局面。
其次，今後會有更多的次級抵押貸款機構由於收不回貸款遭受嚴重損失，甚至被迫申請破產保護。
最後，由於美國和歐洲的許多投資基金買入了大量由次級抵押貸款衍生出來的證券投資產品，它們也將受到重創。
這場危機無疑給國內金融業帶來了不少啟示。在金融創新、房貸市場發展和金融監管等方面———美國次貸風波爆發以來，無論從全球資本市場的波動還是美國實體經濟的變化來看，次貸之殤在美國乃至全球范圍內都不容小覷。對於中國來說，這場風波為我們敲響了居安思危的警鍾。
美國次貸風波中首當其沖遭遇打擊的就是銀行業，重視住房抵押貸款背後隱藏的風險是當前中國商業銀行特別應該關注的問題。在房地產市場整體上升的時期，住房抵押貸款對商業銀行而言是優質資產，貸款收益率相對較高、違約率較低、一旦出現違約還可以通過拍賣抵押房地產獲得補償。目前房地產抵押貸款在中國商業銀行的資產中佔有相當大比重，也是貸款收入的主要來源之一。根據新巴塞爾資本協議，商業銀行為房地產抵押貸款計提的風險撥備是較低的。然而一旦房地產市場價格普遍下降和抵押貸款利率上升的局面同時出現，購房者還款違約率將會大幅上升，拍賣後的房地產價值可能低於抵押貸款的本息總額甚至本金，這將導致商業銀行的壞賬比率顯著上升，對商業銀行的盈利性和資本充足率造成沖擊。然中國房地產市場近期內出現價格普遍下降的可能性不大，但是從長遠看銀行系統抵押貸款發放風險亦不可忽視，必須在現階段實施嚴格的貸款條件和貸款審核制度。
事實上，本次美國次貸危機的源頭就是美國房地產金融機構在市場繁榮時期放鬆了貸款條件，推出了前松後緊的貸款產品。中國商業銀行應該充分重視美國次貸危機的教訓，第一應該嚴格保證首付政策的執行，適度提高貸款首付的比率，杜絕出現零首付的現象；第二應該採取嚴格的貸前信用審核，避免出現虛假按揭的現象。
在次貸風波爆發之前，美國經濟已經在高增長率、低通脹率和低失業率的平台上運行了5年多，有關美國房市「高燒不退」的話題更是持續數年。中國與美國房市降溫前的經濟圖景存在一定相似性。
本次美國次貸危機的最大警示在於，要警惕為應對經濟周期而制訂的宏觀調控政策對某個特定市場造成的沖擊。導致美國次貸危機的根本原因在於美聯儲加息導致房地產市場下滑。當前中國面臨著通貨膨脹加速的情況，如果央行為了遏制通脹壓力而採取大幅提高人民幣貸款利率的對策，那麼就應該警惕兩方面影響：第一是貸款收緊對房地產開發企業的影響，這可能造成開發商資金斷裂；第二是還款壓力提高對抵押貸款申請者的影響，可能造成抵押貸款違約率上升。而這兩方面的影響都最終會匯集到商業銀行系統，造成商業銀行不良貸款率上升、作為抵押品的房地產價值下降，最終影響到商業銀行的盈利性甚至生存能力。
人們需要認識中國和美國經濟周期以及房市周期的差異性。美國是一個處於全球體系之下的有著悠久市場經濟歷史的國家，周期性很強，目前正處於本輪經濟周期的繁榮後期。
中國則還沒有經歷過一個完整的經濟周期，即使從改革開放算起到現在也只有30年的歷程，從1992、1993年提出市場經濟到現在更是只有15年歷史。處於這一階段，中國經濟的關鍵詞是供需不平衡，固定投資需求大。這是區別於美國經濟接近10年一個周期的重點所在；此外，中美房市的周期也有所不同。中國實施房改後，結束了此前多年無住房市場的局面，需求大幅飆升。雖然中國房市也存在投機因素的推動，但需求大而供給有限是促使房價走高的最重要原因。而且，對於中國房市，政府有調控餘地。
本次美國次貸危機也給中國宏觀調控(Macro-economic Control)提出了啟示。主要有三方面：
第一，有必要把資產價格納入中央銀行實施貨幣政策時的監測對象。因為一旦資產價格通過財富效應或者其他渠道最終影響到總需求或總供給，就會對通貨膨脹率產生影響。即使是實施通貨膨脹目標制的中央銀行，也很有必要把資產價格的漲落作為制訂貨幣政策的重要參考；
第二，進行宏觀調控時必須綜合考慮調控政策可能產生的負面影響。例如美聯儲連續加息時，可能對房地產市場因此而承擔的壓力重視不夠；
第三，政府不要輕易對危機提供救援。危機是對盲目投資和盲目多元化行為的懲罰，如果政府對這種行為提供救援，將會導致道德風險的滋生。本次發達國家中央銀行在市場上聯手注資，可能會催生下一個泡沫。
『陸』 美國新世紀金融公司與房地美和房利美的性質區別急!追加分200,謝謝!
房利美和房地美是美國最大的兩家非銀行住房抵押貸款公司。屬於由私人投資者控股但受到美國政府支持的特殊金融機構。它們的排名不在商業抵押貸款公司之列。美國第二大次級抵押貸款企業——新世紀金融公司是按照美國商業抵押貸款公司的名次排列的。其中第一大次貸公司是美國的全國金融公司。
『柒』 美國的反向抵押貸款業務最早開辦於什麼時候
美國的反向抵押貸款在20世紀60年代初萌芽，真正意義上的反向抵押貸款可以追溯到1961年，美國Deeringsaving amp；Loan公司的NalsonHaynes 發放給他的中學足球教練的遺孀的一份特殊貸款。
美國到了20世紀80年代，大量「二戰」後出生的美國人（嬰兒潮一代，有約7700萬人，約占總人口的1/3）成為「房子富人，現金窮人」的一代。所以，聯邦政府的養老保障壓力越來越大。為了解決這個問題，1981年美國專門成立了獨立的非營利性組織——國家住房資產價值轉換中心（NCHEC），專門向老年消費者進行反向抵押貸款產品知識的宣傳和國民理財教育。1983年，正式從理論邁向實際，但這一時期的發展只是屬於剛剛起步。
1987年，聯邦政府頒布了《1987年國家住房法案》。整個階段發展出來三種產品：HECM、Home Keeper和Finacial Freedom Plan。
『捌』 美國抵押貸款利率持續飆升，房屋租金為何會跟著上漲呢
美國抵押貸款利率持續飆升，房屋租金為何會跟著上漲呢？
根據美國房地產協會官方網站Realtor.com的數據，6月份美國房屋租金連續第16個月打破紀錄，中位數達到創紀錄的1876美元，同比增長14.1%。美國在線房地產經紀公司的報告顯示，5月美國全國掛牌出售的公寓租金比一年前上漲了15%，一套可用公寓的掛牌租金中值首次升至每月2000美元以上。報告預測，若最近的趨勢繼續下去，美國全國房屋月租金可能會超過2000美元。 這不免令人疑惑，美國的房租租金為何上漲的如此快？
第三，美國的通貨膨脹。美國通貨膨脹屢創新高，甚至達四十年來最高水平，其中汽油、食品漲幅最大，生活成本的提升令美國人對未來生活十分悲觀，房東為了應對日益增長的生活成本，也會適當增長房租。如果美國無法控制通貨膨脹，預計當地的房租還將繼續上漲。