1. 在北京換房（賣一買一） 具體應該怎麼樣操作比較好
1.如果您的A房子是滿五年唯一的住房，就先出售A，可以免營業稅和個稅。
2.如果您先買了B，只要經過網簽，那您的房子就不是唯一住房了，就是二套，需要多交納20%差額個稅。買家要多掏錢的。這樣房子就不能及時賣掉。可能等您賣掉的時候，您想買的房子就被別人買了。
3.您賣掉A，過完戶後，您名下就沒有房子了，這樣您再買的話算是首套，您可以享受貸款的優惠。商業貸款，公積金貸款首付可以為30%。
4.先買後賣的話算是二套，您買的時候要多交契稅3%，賣A的時候要多交個稅的。
總之非常不劃算，能夠同時進行更好，就是您把房子先掛出去，同時去找您喜歡的房子。最好跟業主多溝通溝通，先下定金，別被別人搶去了。
所以建議您先出售A房，只要根據自己的房子情況，讓優秀的地產經紀人給您掛出個價格，這樣一個價格可以順利出售您的房子，而且不會讓您損失很多，一般價格稍微低於市場價5萬到10萬左右就可以了。有的房子掛出去一兩天就會被賣掉的，有的就需要一段時間了，根據您用錢的緊迫度來定價格。
上個月22號左右我收錄個房子，西三環邊上，70.6平米三居室，二層板樓，南北通透，業主心理價位很高，報價405萬。掛出去後一個多星期都沒有賣掉。
最後業主說想拿到手380萬。情況跟您是一樣的，也是換房子，著急用錢。根據這個情況，我們根據同小區其他房子的報價給他個建議價385萬，有議價空間。結果前天簽的375萬。也是業主滿意的價位。
2. 北京全款買過房，現在換房貸款算首套么
您好，2017年3月17日的貸款新政「認房認貸」。「認房」是指家庭名下在京的住宅套數，已售出的不算；「認貸」是指家庭名下在全國范圍內購買住宅使用商業貸款和公積金貸款的記錄；提取公積金不計做貸款記錄。
綜上所述，您全款購買過一套房，這套房售出之後，如果家庭名下在京沒有其他住宅，且在全國范圍內沒有過購買住宅的貸款記錄，則您在京可以按首套購房和按首套申請公積金或商業貸款。
希望對您有所幫助。
3. 北京。第一套用商貸買的貸款，想換房用公積金貸款
申請公積金貸款，需要符合以下四個條件：
① 借款申請人在公積金管理中心建立賬戶（在北京）；
② 開戶 1 年以上並且連續 12 個月足額繳存（近期）；
③ 目前在繳存狀態；
④ 申請人及其配偶無未還清的公積金及貼息貸款。
所以如果您符合上述條件的話，換房可以使用公積金貸款，家庭名下在京無房最高可貸款120萬，家庭名下有房按二套計算，最高可貸款80萬。
4. 北京換房首付比例
北京換房如果換的是普通住宅的話，需要首付百分之四十。如果換的是普通住宅的話，需要首付百分之八十。之所以稱之為「換房」，是指買房的人的名下已經有一套房產，無論是全款還是貸款，是大產權還是小產權，再購買房產時，都可以被斷定為是購買第二套房，所以首付比例會比第一套房產多。如果買房的人的第一套房不在北京的話，那麼在北京購買也算是第二套房，首付比例差不多高於百分之六十，相等的，在還貸的時候，利息也會比較高。