『壹』 兩會後，政策放寬，房地產迎來新的發展模式
深度研究丨「兩會」以來政策走向寬松，行業新發展模式呼之欲出 一、房地產業仍是實現GDP增速5.5%的支柱 在疫情陰霾下，2022年中國經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、需求轉弱三重壓力，短期內經濟下行壓力加大，主要經濟發展目標整體是穩中求進，並把經濟穩增長放在更加突出的位置。
其一，全年GDP增長5.5%的目標體現經濟穩增長的決心。2021年，我國經濟增長8.1%，兩年平均增長5.2%，且GDP增速呈逐季回落態勢，並在四季度跌至4%低位。2022年GDP目標增速設在5.5%左右，意味著單季度GDP增速要達到6%甚至7%以上，在短期經濟下行壓力較大的背景下，實現難度著實不小。
其二，繼續做好「六穩」、「六保」工作，保居民就業、保基本民生。其中，就業是民生之基。
其三，積極出台有利政策，慎重出台收縮性政策。宏觀政策要強化跨周期和逆周期調節，為實體經濟提供更有力支撐，更好地穩住經濟基本盤，保持經濟運行在合理區間。各地各部門要服務經濟穩增長的大局，調動一切積極因素，減少一些非必要的限制性措施。 值得注意的是，房地產行業仍是經濟穩增長的重要抓手。房地產行業所牽扯的上下游關聯行業眾多，產業規模、經濟體量巨大，短期內房地產行業所扮演的角色，難以找到其他行業有效替代。
在經濟穩增長的政策大環境下，房地產行業亟需化解行業下行風險，去杠桿政策有望適度糾偏，實現房地產市場 健康 發展和良性循環，至少房地產行業不能拖經濟穩增長的後腿。
二、貨幣政策短期重在穩地產 3月15日兩會《政府工作報告》指出：加大穩健的貨幣政策實施力度；隨後，全國政協經濟委員會副主任劉世錦提出：貨幣政策在前期降准、引導降息的基礎上，結構性導向要為房地產軟著陸和中長期平穩發展提供必要的流動性，短期內貨幣政策重點在穩房地產。
央行連續降准降息，為實體經濟紆困。2021年12月15日，央行下調金融機構存款准備金率0.5個百分點，共計釋放長期資金約1.2萬億元。2022年，央行貨幣政策整體繼續延續寬松態勢，並加大貨幣政策實施力度，繼上次降准僅四個月後，4月15日央行再次降准，釋放長期資金約5300億元。 對於房地產行業而言，貨幣政策短期重在穩地產。
一方面，逐漸恢復市場信心，有序引導房地產交易恢復正常化。2021年下半年以來，房地產市場持續轉冷，百城成交同比跌幅擴大，房價整體下行。核心動因在於市場信心嚴重缺失，在劃定政策底線之後，很大程度上將恢復市場信心，居民自住以及改善性購房需求或將有序釋放，房地產交易也將逐漸恢復正常化。
另一方面，支持房企合理融資，支持優質房企收並購，最大程度化解企業償債危機。2021年下半年以來，企業面臨巨大危機，房企銷售、融資全面下滑。與此同時，品牌房企相繼出現債務違約。為了更好地化解企業償債危機，下一階段仍需支持房企合理的融資需求，支持優質企業收並購。受此影響，國企、央企及優質民企或將更為受益，有望收獲業績集中度提升的機會。 三、控制去杠桿節奏，支持居民按揭和企業融資 一系列政策表明，房地產金融政策將精準收放，適度控制去杠桿節奏和力度。
行業債務風險尚未完全出清，房企融資量持續保持低位。2022年一季度行業100家典型房企的融資規模同比大幅下降52.5%，基於防範化解房地產企業風險，預計涉房融資或將解凍，房企整體融資環境有望明顯改善。
具體而言，支持房企合理的融資需求，支持優質房企開展並購貸款融資，有序引導企業銷售、購地、融資等經營行為逐步回歸常態。 房地產金融政策變化最先體現在民按揭貸款政策邊際改善。
具體而言，涉及以下五個方面：放鬆公積金貸款、下調商貸首付比例、調降房貸利率、局部放鬆限貸、縮短按揭放款周期等。據央行最新數據，全國已經有100多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了個人房貸利率，平均下調幅度在20個到60個基點。
不過，居民實際按揭貸款顯著不及市場預期。2021年10月，住戶部門中長期貸款佔比一度升至53.1%的高位，但隨後歷月佔比持續走低。2022年2月，住戶部門短期貸款減少2911億元，中長期貸款減少459億元，住戶中長期貸款 歷史 首次出現負增長。 居民按揭貸款有望繼續松綁，因城施策執行好差別化住房信貸政策，保障剛需滿足改善及新市民購房消費，並給予新市民一定力度的信貸政策支持，保證正常房地產交易平穩運行，促進房地產行業良性循環。 四、政策加碼頻率顯著下降，壓力城市紛紛「救市」 2021年，地方調控高頻化、精準化，73省市、249次政策加碼，這在 歷史 上實屬罕見。
2022年以來，隨著市場下行壓力加劇，部分城市開始放鬆調控乃至刺激居民購房消費。其一，變相放鬆限購。典型如鄭州、蘇州、南寧。其二，財稅刺激托市。例如玉林購買90平方米以下首套新房，每套補貼6000元等，並給予50%的契稅補貼。其三，推進棚改貨幣化安置。例如鄭州實施安置房建設工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主；對已建安置房中群眾自住以外房屋，採取政府回購、回租等方式，盤活轉化為保障性租賃住房、共有產權住房。 弱二線及三四線城市或將跟進放鬆調控，甚至刺激居民購房消費。聚焦救市政策組合拳，主要通過以下兩方面展開：
其一，市場維穩層面：第一，調降落戶門檻，加快人才落戶，局部放鬆限購。第二，放鬆公積金貸款，商貸首付比例按央行規定的最低標准執行，降低房貸利率，縮短房貸周期。第三，棚改、舊改加快推進，提高貨幣化安置比例。第四，財稅刺激托市，購房補貼、稅費減免等均是政策選項。
其二，企業紓困層面：第一，調降商品房預售門檻，加快預售證審批進度。第二，在嚴格落實「保交樓」的同時，適度放鬆預售資金監管，提高各施工節點提取比例。第三，降低土拍門檻，增加低價地、平價地供應，降低競買保證金，延期繳納土地款。
五、城鎮化仍是房地產行業最大紅利 新型城鎮化仍是房地產行業制度紅利，城市群及都市圈將相繼崛起，強化行業新格局。
新型城鎮化並非「攤大餅」式發展，而是引導資本、產業、人口等各項資源要素在不同能級城市之間雙向流動。一方面，加快構建城市群、都市圈一體化發展新格局。另一方面，完善土地、勞動力等要素市場化配置。
理想預期下，三四線城市城鎮化率將穩步提升，期間有望帶動一定數量的增量購房需求；核心一、二線城市更將吸引高素質人才不斷聚集，房地產市場前景或將更為可期。
隨著棚改基本進入收尾階段，舊改則顯著提速。2022年3月，鄭州市政府發文實施安置房建設工作三年行動，結合房地產市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。並對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。
未來，城市更新將成房地產市場穩定劑，隨著棚改、舊改持續推進，有望帶動一定數量的增量購房需求。預計部分壓力城市或將效仿鄭州，更有必要及動力加大棚改、舊改建設力度，以便刺激居民購房消費，減緩市場下行壓力。
聚焦城市新格局，得益於強勁的經濟基本面，長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝五大城市群人口虹吸效應不減，外來人口仍將持續凈流入，進而給房地產市場提供堅實的需求支撐，並有望成為房地產市場的核心載體，市場份額也將持續提升。
長三角、粵港澳和京津冀將對標打造世界級城市群，成為拉動中國經濟高質量發展的新引擎，全面引領房地產行業新一輪發展格局。 六、行業新發展模式：住房與保障雙循環 一系列政策指向 探索 行業新發展模式，即重點涉及以下三方面內容：
其一，完善住房市場和保障體系雙循環，重點解決新市民、困難群體住房難題，並建立人、房、地、錢四位一體的聯動新機制，促進行業良性循環。居民環節，繼續堅持「房住不炒」的政策主基調，支持居民自住以及改善性住房消費，打壓投資炒作需求。住房環節，堅持租購並舉，大力發展住房租賃市場，特別是保障性租賃住房，保障租賃群在享受共同服務上具有同等權利。土地環節，根據各城市市場實際情況，動態調整供地指標，意即繼續增加大型及超大型城市建設用地指標，適當減少中小城市建設用地指標。資金環節，房地產行業繼續去杠桿，融資「三道紅線」、房貸「兩道紅線」持續發力，將企業負債率、居民杠桿率降到相對安全的水平，堅決遏制房地產泡沫化金融化。
其二，房地產開發模式優化調整，包括房企杠桿合理化，可融規模透明化，項目開發全封閉化監管和房屋交付可風控等。改變過度追求銷售業績規模的觀念，轉向規模、利潤、產品、服務互相平衡的經營模式。而在融資「三道紅線」落地後，優質房企主動優化調整財務結構，提升經營質量，但不少企業通過表內負債表外化轉移等財技美化財務報表。因此，房企去杠桿必須是表內、表外同步進行，才能有效降低企業經營風險。 其三，房地產行業進入後開發時代，仍需積極盤活存量，有序推進城市更新，企業轉型輕資產經營，尋找第二增長曲線。房地產行業規模現已基本見頂，全國商品房銷售面積連續5年保持在17億平方米高位，未來房地產行業將進入後開發時代，隨著房地產行業由增量開發轉變為存量運營，企業競爭力重點在於全產業鏈的運營和資產管理，經營模式勢必由重資產逐漸轉型輕資產，積極尋找第二增長曲線，例如代建、物業、租賃等。 4月以來，蘇州、南京、福州等多個重點城市放鬆調控，各線城市房地產市場周期性輪動，市場底或將在二季度到來，成交或將企穩回升。貨幣政策短期重在穩地產，逐漸恢復市場信心，引導房地產交易恢復正常化，化解企業償債危機，房地產企業在良性循環的政策指引下，正迎來否極泰來的時刻。長期來看，一系列政策最核心的意義，仍然是在恢復市場信心的基礎上，引導行業 探索 新的發展模式。後開發時代，房企競爭力重點在於全產業鏈的運營和資產管理，經營模式勢必由重資產逐漸轉型輕資產。
『貳』 經濟學中的杠桿到底是什麼
杠桿的本意就是以小博大，四兩撥千斤，所以在經濟領域，杠桿就是指小資金撬動大項目。而經濟去杠桿，簡單說就是消除這些以小博大的資金，表現為降低企業負債率、減少金融產品嵌套、減少違規信貸等等。而對於不同的經濟主體來說，去杠桿也有不同的含義：
居民
居民這邊的杠桿主要是按揭買房和消費貸。按揭都比較熟悉，30萬首付，買100萬的房子，那麼其中70萬公積金貸/商業貸就是加杠桿的資金；再比如消費貸，利用你的信用積分去平台借錢消費。以上的兩種方式，實際上都是用我們的信用、公積金或者實物等進行的抵押貸款。
而去杠桿並不是不準我們買房，不準抵押貸款，而是將杠桿的比例降下來。原先30萬首付可以「撬動」70萬的貸款，現在不行了，提高首付比例，限購，得40萬或者50萬。原先信用積分600分以上，現在得700分，可貸款的人就少了很多，同時壞賬率也會有所降低。
工業企業
在經濟繁榮期，政府為了刺激經濟，會施行積極的財政政策和貨幣政策。作為企業的話，這就意味著貨幣流動性更寬松，更容易能貸款到更多的錢，項目更容易得到有關部門的審批。這時也正是企業加杠桿擴張的時期。公司資產/估值1億，原先只能貸7000萬，現在可以貸到2億，財務杠桿加到2倍。
而去杠桿則是在有經濟增速下行壓力的背景下，如果放任信貸寬松和項目接連上馬，不僅會讓企業出現資不抵債的情況，還會給銀行造成壞賬負擔。一旦企業破產倒閉，銀行的錢就玩完了，而銀行的錢是又來源於老百姓的存款、企業存款、理財資金等等。因此這么一來就會引發連鎖反應，最終可能導致系統性金融危機。因此這時國家對央企去杠桿，也是將金融危機扼殺在搖籃中，保障國有資產安全，維持金融市場穩定。
政府
目前的去杠桿主要針對的是地方政府的債務去杠桿。目前地方政府的融資渠道主要是地方政府一般債與專項債。
一般債就好比是中央政府的國債，而專項債則是面對那些土地儲備、棚改、收費公路、PPP等項目的債券。這些債券的最終目的都是融資。就拿棚改來說，動輒上億的拆遷款，地方政府財政肯定吃不消，這時就需要發債融資，得來的錢投資棚改項目。
現在地方政府要去杠桿，就是降低棚改貨幣化安置比例。根據住建部數據，全國棚改貨幣化安置率由2013、2014年的7.9%、9%提高至2015、2016年的29.9%、48.5%，2017年達到60%。一旦貨幣化安置比例下來了，購房需求和熱情自然大幅下降，支撐三四線房價的托底就沒有了，最終讓房價回歸理性。
金融機構
金融機構加杠桿主要就是在投資這塊，操作基本就是擴表、期限錯配、產品嵌套和放寬信貸。擴表，跟上面說的按揭差不多，理財產品自有資金一點點，剩下全靠借，然後加杠桿、通道等等繞過監管發行產品；期限錯配就是用短期資金去投資長期項目，就好比你用1年定期的錢去存5年定期的利息，用短期資金去博取長期收益的理財產品一大把。比如銀行經常發行的幾個月期滾動理財，去投資那些N久以前的項目，這就是典型的加杠桿；產品嵌套，很大程度上是基於期限錯配。3個月理財投了1年的項目，可是現在到期了怎麼辦，那就向A機構發行理財募集資金；A機構再打包，向B機構募資...；放寬信貸就是放寬放貸對象的審核，就像本來以前都是買大盤藍籌，現在只要能賺錢，ST也可以考慮一下。
而去杠桿就是將這些情況一網打盡：限制金融機構理財投資范圍，緊縮市場流動性；打擊理財產品資金錯配；打擊理財產品層層嵌套；收縮信貸。
給我一個支點，我就可以撬起地球。阿基米德要求太低了，只要一個支點，而撬動地球最要緊的，其實是那根桿子，如果桿子斷了呢？我們也有一句經典懟回去：「撬起地球砸自己的腳。」那應該挺痛的。
經濟學杠桿，就是借貸。萬物借貸都需要抵押，我們經常盯著實物抵押，實際上，資金本身就可以抵押。這就形成了杠桿，如果一個人有10塊錢，他用這10塊錢作為抵押借來10塊錢，也就是一倍的杠桿，我們說他用10塊錢撬動了20塊的杠桿。這個時候如果這個貸款人有本事，讓20元增值，變成了30元，這杠桿就去掉很多。那個時候30元裡面10元是負債。所以去杠桿可以有兩個思路，一個是還錢，10元負債還掉一些，另一個是漲價，漲上去的時候，套現，然後那部分資金就可以歸還借款。這兩樣都有體現，我們發現樓市其實是遵從漲價去杠桿，結合去庫存，所以有房一族很歡樂。
杠桿並不是只存在於借貸，還有貨幣，諸如存款准備金，銀行出借100元給甲，可這筆錢實際上還在銀行手裡，甲沒有拿出來放在口袋裡，於是銀行扣除存款准備金，打比方10%之後，90元繼續借給乙。你看看，銀行就100塊錢，他借出去了190塊錢。這就是杠桿，理論上這種借貸會循環無限的放大。所以說降低准備金又稱之為金融手段裡面的「麻辣粉」。因為力度很大。
杠桿也體現在貨幣發行上面，比如美聯儲如今要縮表，實際上就是回收美元。央行是沒有凈資產的（理論上），我們假設央行又1元凈資產，而他發行了100萬貨幣，那麼資產100萬，負債100萬，這個杠桿就是100萬倍。當然不能這么說，我們只是簡單的說明，其實多發貨幣也是增加杠桿，去杠桿也代表要回收貨幣。
綜上，用小錢撬動大錢就是加杠桿，加太多了，就賣資產還掉借貸款，就是去杠桿。
杠桿在我們的日常生活中，隨處可見，釣魚時用的魚桿、夏天用乘涼的風扇、工作中用的撬棍都是利用了杠桿原理。偉大的物理學家阿基米德就曾說過，「給我一個支點，我可以撬起地球」，很形象的解釋了杠桿的原理。
杠桿就是一種以小博大的工具，如今，杠桿被廣泛應用到了經濟上。在經濟學中，杠桿是以特定的比例放大投資結果的工具。在樓市、股市、匯市、期貨、企業融資等活動中都得到了廣泛的應用。杠桿是一種以小博大的投資，各個市場中的杠桿比例也不同，杠桿的比例越大，所需要的本金就越少。盈利和虧損的倍數也就越大，反之越小。
15年股災時，有個的反應杠桿風險的真實案例。一股民股災前，手中有80萬本金，但他用了四倍的融資盤後，手裡就有了400萬的資金，全倉買入一支股票。如果二天上漲20%的話，他就能得到400萬 20%=80萬的收益，也就是說，二天二個漲停，他的本金就會翻倍；但悲哀的是，他碰到了熔斷，二天二個跌停，結果，二天就 把80萬本金賠沒了， 爆了倉，最後跳樓自殺了，這在當時還上了新聞。
杠桿除了放大盈虧外，還有活躍市場的作用。如貴金屬市場、外匯市場等如果不使用杠桿，平時的波動很小，而且一手最小的交易也要十幾萬，甚至幾十萬之多。如使用50倍杠桿後，就可以用原來實際金額的五十分之一來撬動這筆交易，這樣即降低進入的門檻，同時放大收益的比例，讓市場更加具有吸引力。
經濟上的杠桿沒有好壞之分，樓市使用杠桿後，可以讓你30萬的本金，住上100萬的房子。所以，理論上，杠桿可以撬動地球；但實際生活中，更多的是撬動著一個個家庭的悲歡離合。忘記在那裡看到這樣一句話來形容杠桿，杠桿就像女人，越美麗就越危險。所以，在使用杠桿時，看到它美麗的一面的同時，也不能忽視它的風險，謹慎選擇適合自己的杠桿。
通俗的說，經濟學中的杠桿就是買你買不起的東西，這個主要發生在投資領域。
也許有人會問，買不起的東西怎麼買呢？
就是找朋友借錢或到銀行貸款買。
也許有人會問，既然自己買不起，還得借錢，那為什麼還要去買呢？
因為這裡面有一個前提，就是你買的東西會升值，並且升值幅度達到一定比例。
舉個例子：
一副名家字畫價格為100萬元，明年市場價達到120萬元，銀行貸款利率10%。而你只有50萬元，這時候你就要考慮買還是不買？字畫投資回報率為（120萬元-100萬元）/100萬元=20%，大幅高於銀行貸款利率。這時候，到銀行貸款50萬元，買下字畫，第二年120萬元賣出，還了銀行貸款本息55萬元，扣除自有資金50萬元，凈賺15萬元。
當然，名家字畫僅僅是舉例子而已。通常，投資都是有風險的，有人因加杠桿賺得盆滿缽滿，也有人因加杠桿傾家盪產，具體是否值得加杠桿，需要綜合自己的實力、投資品價格走勢等多方面因素來決定。
剛寫了一篇關於杠桿的文章，從經濟學定義上說，金融杠桿的實質就是貨幣乘數撬動經濟活動，並通過債務的形式表現出來。打個比方，比如股市杠桿就是個人投資者通過信用質押從金融機構以一定比例拆解資金，雖然沒有明確債務，但實際上這里的風險就是以債務的名義體現出來的。一旦你有所損失，實際上就是實打實的債務。杠桿通過擴大資產負債，去博取超額收益，這就是杠桿。
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杠桿原理來自阿基米德棍子撬地球論，就是以很小的力量可以撥動很大重量的東西，用在經濟學上其實就是借力賺錢的意思，假如完成一單生意很暴利的生意，沒有啟動資金作為支點，那它就是不成立的，生活中有很多事例可以證明這個觀點，假如你想買一套房子，但房子需要上百萬根本買不起，但用分期還款的方式，借用了銀行的錢實現了有房的夢想，假如買房之後的十年，房價翻了幾倍，那麼你賣掉房子還了銀行的錢，還有很大一筆剩餘，這就是你用了經濟杠桿的原理套取了一筆財富，其意義的深層原理，就是利用了銀行，把風險交給銀行，把利潤留給了自己。
當很多人明白這個道理並利用這個經濟學原理時，銀行的風險加大了，也不利於 社會 的穩定，各種p2p暴雷跑路其實就是這個意思，用別人的錢為自己賺錢，這就是杠桿，當杠桿無限大的時候，風險自然劍指銀行，假如房產價格暴跌，其金融風險是無法估計的，像2008年的美國次貸危機，同樣波及別的國家。
最近的螞蟻上市被擱淺，其核心原因與金融杠桿是分不開的，假如大家都在使用花唄、借唄去超前消費，那麼螞蟻金融的錢又從哪裡來？其實是借貸越多，他們就越賺錢，用大家的借款條總額去融資貸款，然後再次放貸出去，間接地把應該儲蓄在銀行的錢，利用杠桿經濟原理翻到100倍甚至更多，這是不利於國家金融穩定的，所以遭到約談也是在所難免的，要不銀保監會就形同虛設了。
樓市需要去杠桿，才能抑制大量炒房者利用杠桿把房價越炒越高，這對普通剛需是不利的，金融去杠桿，才能防患於未然，假如杠桿力度過大，是難以收復的，泡沫過大，總有破滅的一天。
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對於杠桿問題，樓市也好、經濟也罷，簡單的說就是10萬成了100萬，100萬成了1000萬，這杠桿是多少？10倍，而經濟學中的杠桿很多，包括價格、稅收、貸款等等。
我用個人理解的最通俗語言來簡單說明一下經濟杠桿，我來舉一你來反個三。
就拿貸款來說吧，
某企業本身市值3000萬，但可用資金只有300萬，這個時候他們手裡有一個很好的研究項目，可惜啊，沒錢進行了，那麼這個時候政府也好、銀行也好，都看到了其項目的可能性。
為了推動企業的持續科研能力，貸款三千萬給企業，於是企業一下子就活過來了，也在未來的日子裡成功了，這就是杠桿。
很多的企業也好、還是經濟也好，甚至個人，逐漸依靠此類方法走向了成功，但是，他們本身的杠桿太重，如果一直持續下去，有一天一定會炸的，所以需要去杠桿，讓企業用自己本身的錢來進行持續性經營。
就好像買房，不讓你抵押貸款了，這也是去杠桿。這么一說，可能理解起來就簡單了吧。
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經商的核心就是杠杠，當然這個詞是經濟學上的，還可以理解為借貸、加權，泛義也可指影響力，比如世界上第一個百萬富翁保羅格蒂奪標第一口油井的時候請當地官員來露了個臉，嚇的大家都不敢跟他搶了！
古代賺錢手段就是兩招，一招就是囤積居奇，把貨壓在手裡待價而沽。另一招就是壟斷貨源、渠道或市場。加杠杠就是買預期，下定金這塊地產的蔬菜瓜果的只能賣給我。那些年阿里巴巴的投資者就是看好未來的效益敢砸大錢，如今都賺大發了！
二十年前有個「張家港精神」，是江蘇張家港率先高負債建保稅區，現代化的港口，使沙鋼崛起，加杠杠使張家港人提前五到十年享受到富裕的生活。
加杠杠雖然可以四兩撥千斤，也要講時機、方向、力度，有個股市老手在開始融資那年先掙幾百萬後虧一千萬，加杠杠讓他從此一蹶不振。
阿基米德杠桿原理:就是給我一個支點，我可以撬動整個地球。也就是說杠桿，只要杠桿夠長，離支點越遠，越省力。只要用小點力就可以撬動比自己重很多倍的物體。
經濟學上講，利用較少的資產，可以獲取幾倍資產，並讓這資產產生收益。杠桿可以用在很多地方，比如期貨交易就是其中一個。用少量本金，就可以交易，可以翻幾倍收益。房地產上最為明顯。比如一套房子100萬，你有100萬現金，只能交易一套房子，等他漲到120，賣掉賺20萬。但是如果你用杠桿，用20萬去銀行首付買，可以買5套。等漲到120萬，你一起賣掉，一樣100萬成本，可以比全款只能買一套多賺四倍收益。這就是經濟學里杠桿原理。
很多人不懂什麼是杠桿，這里給一個非常直白且通俗的說法： 負債即杠桿 。
所謂杠桿也就是以小博大，看到上面的圖你就可以發現，杠桿可以進行無限放大。
阿基米德曾經說過「 給我一個支點，我就能翹起整個地球 」，說明了杠桿的作用。
以單個個人來說，
比方說，我身上只有1萬元，我借了9萬元，一共十萬元，投資一個生意，那麼我就是加了10倍的杠桿；
對於企業來說，我的凈資產只有1個億，但的總資產是2個億，那麼我的杠桿就是2倍；
對於金融投資來說，如果我要買賣期貨，我只交了5%的保證金，那麼杠桿就是10倍。
對於經濟學來說，杠桿 是指信貸規模過大，整個經濟的負債過多 。
因 為，杠桿是把雙刃劍，用好了，可以加速發展，用壞了可以導致崩潰 。
最簡單的比喻就是：你有1萬塊錢，投資於期貨，你有可能1天之內就賺到5000元，收益率達到50%，但是你同樣有可能一天之內損失5000元。這就是杠桿的作用。
所以也就很容易理解為什麼國家要限制杠桿，主要是為了控制風險，防止引發系統性風險。
『叄』 住房公積金斷貸，是"財"還是"政"出了問題
近日媒體不斷爆出一些城市如南京、蘇州、福州過等出現了住房公積金貸款額度吃緊的幾乎斷貸的現象。其實，不僅僅是這些二線城市出現此問題，包括北京、上海等一線城市也發生了類似的情形。住房公積金的發生了貸款吃緊，必然是因為城市居民購房需求旺盛，那麼民居熱衷購買房屋一方面可能是經濟復甦，居民收入提高，樓市水漲船高，對公積金需求產生壓力，這種真正意義的回暖是經濟總體良性發展的信號。但也有可能是其他因素造成的，在中國現在整體經濟下行壓力明顯，居民消費乏力，有效供給不足的大環境下，這種「回暖」是不是「虛胖」，其真正的成色有多少有值得懷疑和思考了。
我們先從住房公積金本身的資金管理來看，住房公積金已經成為我國保障性住房政策體系中十分重要的一項內容，它的功能也不斷擴展，從過去單純的支持城市居民購買商品住房，發展到支持租住房和房屋裝修等。現在已經是城市居民在商業銀行貸款外的一項首選購房融資渠道，發揮了不可替代的作用。既然是一項公共資金項目，那就必不可少地涉及到「理財」的問題，也就是微觀上管理有效，保證資金的安全性，防範各種信貸風險的同時，使得資金合理分配，動態平衡，在總量增加擴大規模增強保障能力的情況下，優化結構，發揮公共資金價值。上個世紀末開始建立這項制度到現在，各地基本都建立了較為規范的公積金發放審核和使用的流程，相應的制度可以說也做得比較完備，想要鑽制度的漏洞，讓不符合發放條件的申請人拿到公積金貸款是比較困難的事情了。
那麼為什麼還有的斷貸現象出現? 我國現有的包括住房公積金貸款在內的諸多社會保障資金都是在地方層面制定執行得，通常是以省為單位統籌，這就意味著資金的籌集和發放取決於各地的很多影響因素，特別是政策性因素。今年中央提出在經濟領域內要深化結構調整，把去庫存、去產能、去杠桿化當成當下的重要經濟工作內容。去庫存的主要方面之一是消化的幾年前在房地產經濟過熱甚至泡沫化時造成的過剩的房地產，也就是大量閑置的存量住房，並藉此解決有效供給的問題。這也可以理解成是對過去產業政策的糾偏。但是這項政策的落實，也需要地方政府有明晰的路徑和科學的方法，簡單地一股腦地出台鼓勵居民買房的各項刺激性新政，未必能真正解決問題，比如個別城市甚至提出鼓勵在校大學生買房便是典型的例子。雖然該項政策沒有正式出台便告流產，但是折射了地方政府的行政沖動和盲目，既對公積金的風險管理十分不利，也無助於根本上去產能任務的完成。那麼，去產能的目的是什麼?是為了調結構，使消費和供給平衡，進一步優化資源配置。這里其實需要跟更多藉助市場化的手段，如果還是用簡單的行政命令代替市場功能，那麼即便舊的庫存問題解決了，新的問題又會產生。
回頭來看，為什麼一二線城市出現公積金危機，而非其他三四線城市?三四線城市雖然也有房地庫存的壓力，但是畢竟居民消費能力太弱，即便地方出台再多鼓勵新政，恐怕購買力也提升有限。一二線城市本身房地產的價值和居民的購買力反而給地方干預性政策提供了很多空間，由此就涉及到政府如何合理有效引導去庫存的問題了。這才是當下中央和地方各級政府需要認真思考，我們總不希望看到政策從一個極端走向另一個極端，這種大幅波動震盪來帶的成本是無法接受的，也需要更多成本彌補。
當然，從公積金資金管理層面，現在各個城市的問題需要進一步強化管理，比如如何細化差別化的信貸內容，更加嚴格審批，要謹慎處理和非金融機構的合作以及加強對房屋銷售中介的管理。此外，公積金以地方為統籌的性質也可能是一個改革的方面，各類保障性政策應該有廣覆蓋、均衡性的特點，不應以地域為隘，盡量讓全體人民都享受到改革的紅利，當然這是個長期艱苦努力的過程
『肆』 房貸調查：銀行預計適度放閘 購房人等待按揭放款
經濟觀察報 記者 胡艷明 汪青10月20日，束手無策的李牧原到銀行支行網點走了一趟。進門後，他首先自報家門說明來意——「我是房地產中介的，客戶在你們行的貸款一直未能放款，想來溝通一下能否有解決方案。」
盡管近期政策頻頻發聲，要求「保持房地產信貸平穩有序投放」，但是作為房地產交易「末梢」，李牧原們尚未察覺到寬松。
李牧原告訴記者，現在北京很少有銀行能夠接面簽，因為即使接了也放不了款，尤其是「商貸 公積金」的組合貸款，更難放款。他們私下傳聞，等工行的組合貸放款最快要到明年6月份，甚至明年下半年才能放款。
「我們得到的消息是，4-5個月放款。」李牧原說，他手裡的客戶很多都完成了房產過戶，但是銀行遲遲沒放款，客戶天天打電話催，他也著急上火，但不是他能解決的問題。
例如，他現在手上這筆棘手的交易，8月9號過完戶了，兩個多月過去了客戶還在著急地等待放款。而且，這筆交易的客戶有些特殊，賣房的一方想換新房，著急資金快點到位，已經物色好了新房，付了定金。只待銀行放款、資金到賬之後，客戶再去付新房的首付，但是銀行遲遲不放款，打亂了節奏。眼看就要到違約期限了，再付不了首付，定金也得打水漂。
經濟觀察報記者近期在北京、上海等地采訪了解，目前在等待銀行放款的客戶不在少數。記者采訪了多位銀行總行及地方分行人士，大都表示，房地產貸款的邊際放鬆是接下來的趨勢，但是也難以准確地說從何時開始、如何放開。
等待銀行放款的購房人
上海購房者李小姐也面臨和李牧原的客戶相似的境況，「至少在今年下半年開始，買房已經不是一件容易的事情。僅僅只是網簽，每個月就只有80個名額，無形之中買房周期都在不斷拉長。」李小姐對記者表示，自己購買了一套位於浦東新區的新房，在2021年年初開始看房，5月敲定樓盤，此後付首付加網簽，結果6月底政策突然收緊，截至目前還在排隊等待中。
有股份行的客戶經理告訴記者，其所在銀行在京支行很多客戶都在9月份完成了批貸，但遲遲未能放款，預計需要等到明年年初，現在開始申請貸款的話，放款時間更難以預測。「20號剛剛和客戶經理溝通，說目前銀行放款速度暫時還沒有新的變化，按照之前的預估，大概會在2022年農歷春節前獲得銀行放款，畢竟按照以往慣例，大部分銀行都會在1季度多放些房貸額度」。李小姐對記者坦言，現在只能等著銀行的通知，順便多存點錢付首付。
近日，記者在北京、上海實地走訪發現多家銀行網點後發現，目前銀行房貸額度仍緊張，放款周期並沒有明顯加速，預估還需要3個月以上。進入2021年下半年以來，上海地區不論是國有行、股份行還是城商行，房貸額度開始收緊，房貸申請周期也由此前最快兩周拉長到普遍都在3個月以上，部分銀行甚至出現對二手房停貸的現象。
「目前我們還沒有收到新的信息，客戶辦理房貸大概率還是需要三個月以上。在申請貸款後會進入排隊流程，目前我們也無法確定放款時間。」上海一家股份制銀行信貸部人士表示。
10月15日，在中國人民銀行（下稱「央行」）舉行的三季度金融數據統計發布會上，央行金融市場司司長鄒瀾表示，部分金融機構對於30家試點房企「三線四檔」融資管理規則也存在一些誤解，對要求「紅檔」企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款。針對這些情況，央行、銀保監會已於9月底召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行准確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。
李牧原告訴記者，這個政策他也看到了，但是他覺得，從提出到真正落地還不知道有多長時間。李牧原的客戶已經跟銀行的客服進行了多次溝通，但遲遲未有收獲，10月19日晚上9點多，他告訴記者，決定第二天（20日）到銀行網點去溝通一下何時放款。
「肯定是不能插隊，只能去盡量溝通，因為客戶申請的是組合貸，想商量能不能把商貸先放一部分，或者先把公積金部分的貸款放出來，至少有一部分錢放出來。」李牧原這樣打算的。
「放鬆是趨勢，但難言何時放開」
金融管理部門高層關於房地產市場和房地產貸款頻頻發聲，引發市場關注的同時，也讓准備購房的人有了很多期待。
10月20日，國務院副總理劉鶴在2021金融街論壇年會上表示，要推動中小金融機構改革化險，處置好少數大型企業違約風險。目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。
10月21日，銀保監會相關負責人回應了房地產貸款的問題。銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發布會上表示，銀保監會牢牢堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，緊緊圍繞「穩地價、穩房價、穩預期」的目標，堅決貫徹落實房地產長效機制要求，促進房地產市場平穩健康發展。
劉忠瑞同時表示，要督促銀行落實房地產開發貸款、個人住房貸款監管要求，配合央行實施房地產貸款集中度管理制度，房地產貸款增速穩中趨緩。「要保障好剛需群體信貸需求。要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。」
記者近期與多位銀行地方分行人士溝通，獲得的反饋是，房地產貸款的邊際放鬆是接下來的趨勢，但是也難以准確地說從何時開始、如何放開。
有股份行地方分行行長告訴記者，他個人理解，「從出台到收緊是很快的，往往政策一出台、馬上就收緊，但是從收緊的形勢到放開，是有一個循序漸進的過程。首先，政策不會從緊張到一下放開；其次，銀行也是有一個緩慢的過程，大家都想先觀望一下，如果確定可以了，那我們再開始放開。」
南方某城商行業務人士表示，該行暫時沒有新的變化，即使未來放閘也只是適度放閘，是雙向作用的結果，一是房貸市場積壓嚴重，造成各銀行房貸資產規模大幅下降，為保障年底結算數據，各行做了可行的業績沖刺，盡量做到應放盡放；二是經營機構正視額度管控問題，從自身找出路，很多機構經歷大半年的資產調整，將部分壞賬或者債券轉讓出表，從而創造了新的額度來放款滿足營收考核。
該城商行人士稱，對於房企融資則將始終抱有保守的態度，各銀行不會向房產企業偏向，資金與用途監管依然嚴厲。10月初甚至進一步規范了涉房企業融資的禁入准則，進一步規避信貸資金進入方式，與房購不炒的調控導向一致。
從個人房貸來看，即使額度有放鬆，未來可能銀行在各項審核中仍會保持嚴格態勢。有上海當地銀行客戶經理表示，自去年開始，銀行對個人按揭貸款的首付款來源的監管愈加嚴格，比如首付款必須是自有資金，提供首付的流水甚至半年裡不能有「不相關」的人轉給你超過2萬元的進賬，否則要解釋這筆錢的來源。此外，除車貸和房貸外，其他的貸款都必須結清，否則會影響貸款審批。
銀行的「緊箍咒」
「如果說監管支持房貸有序投放，但是，監管並沒有說針對房地產貸款集中制不再管控。」有國有大行人士對記者強調，即使現在監管強調放鬆，房地產貸款集中制對銀行來說，是一個限制。
房地產貸款集中制就像是銀行的一個「緊箍咒」。2021年，對房貸政策來說是特殊的一年，被稱為「史上最嚴房貸」政策的房地產貸款集中制在2020年的最後一個工作日面世，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。
央行、銀保監會根據銀行業金融機構資產規模及機構類型，分五檔對房地產貸款集中度進行管理。
在房地產貸款集中制出台前，監管也有相應的限制。上述股份制銀行地方分行行長稱，當地監管部門對增長速度和貸款余額，會給一個總的額度。根據當地各家銀行的體量，核定一個大致的新增數額，監管根據房價的增長對數額進行擺布。比如其所在的分行，每個月有幾千萬的信貸額度，如果這個額度和實際放款差很多，可以在銀行間進行內部調整。如果超出這個額度，需要向當地金融監管部門做出說明。
在該地方省份中，有的地市房地產價格增長比較快，當地金融監管部門對其貸款額度的限制要求就多一些；有的地市房價比較穩，房地產貸款增速也比較慢，當地金融監管部門對其的限制就比較少，基本沒有管控。其感受到的是，在2020年末房地產集中度出台之前，當地監管部門對份額的管控已經開始比較嚴格了。
2020年，隨著抗擊疫情非常時期政策逐步淡出，下半年以來，監管部門對於房地產融資政策進一步細化，先後出台了多項調控措施，包括但不限於：房地產企業融資的「三道紅線」；細化了按揭和開發貸貸款「雙集中度」管理，按「五檔分類」；嚴查經營性貸款違規流入房地產市場；土地前融的全面從嚴監管檢查；部分熱點城市房貸明顯收緊等，房地產融資政策逐步從緊，調控升級。
調控房價的金融利器
「我的印象里，近五年來，監管對銀行其實一直保持著密切的窗口指導。」上述國有大行人士表示，尤其是有段時間，監管與國有大行幾乎每月都有會議，指導房貸相關的政策。
該人士回憶，2016年鑒於全國房價快速增長，監管開始對銀行的房貸投放速度進行了窗口指導。
從個人房貸發展的歷史來看，問世不到30多年以來，經歷了快速發展和調控等不同的階段，各家商業銀行逐漸將個人住房按揭貸款業務作為一項優質、核心的業務來對待。
20世紀80年代，我國商業銀行開始探討個人住房按揭貸款業務，並在一些大中城市試點。1992年5月，第一筆個人購房貸款發放，中國建設銀行拉開了此項業務的序幕，深圳分行發放了首筆個人住房按揭貸款。從1996年開始，央行多次調低貸款利率。量化寬松的貨幣政策和政府鼓勵居民置業政策，使個人住房按揭貸款業務得到較快發展，業務規模不斷擴大。
1997年後，房貸迎來了快速發展階段，個人住房按揭貸款業務得到迅猛的發展。到了2003年，政策開始收緊。2003年12月，央行發布《關於進一步加強房地產信貸業務的通知》，市場呈現調整態勢。各商業銀行為了配合去杠桿擠泡沫，取消貸款利率優惠和提高首付比例。
2009年後，隨著房價快速上漲，金融政策也逐漸收縮，政策要求採取差別化信貸政策，首付比例、二套房信貸條件等逐步收縮，要求大幅提高。首套房首付比不得低於30%；二套房首付比例由此前要求的 50%提高到的60%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；停止發放第三套及以上住房貸款等措施。「在房地產貸款集中度之前，監管對銀行大約有一個額度指導。但是在集中度之後，銀行幾乎完全受到限制，如果想多放房貸，只能多放貸款，但是貸款放多了，隱患也比較大。」上述國有大行人士表示，其個人認為，未來房價再繼續超常上漲的概率不大，但是金融與房地產的關系難分難舍。
對於接下來房地產政策的前瞻展望，民生證券首席宏觀分析師解運亮認為，2021年房地產仍存在一定韌性，本輪調控持續時間可能較長。2021年房地產大概率將繼續維持求穩偏緊的政策，「房住不炒」仍是主基調。
（根據受訪者要求，李牧原為化名）