① 新規發威、地區樓市過熱誰「導演」了房貸受限風波
北上廣深的房貸動向一直牽動市場神經。近期，關於「滬廣深地區多家銀行房貸被曝暫停」的消息，引發社會關注。1月26日，北京商報記者調查發現，北京地區銀行批貸基本正常，不過，也有部分銀行因額度分配等問題放款節奏有所放緩。房地產貸款「兩道紅線」的全國統一政策下，卻出現了分城差異，是佔比「踩線」的銀行受「新規發威」的影響，還是部分交易活躍地區的個例現象？後續銀行房貸額度是否會有所收緊、銀行還會受到哪些影響也受到市場的關注。
北京部分銀行房貸放款節奏放緩
近期有媒體報道，受房地產貸款「兩道紅線」影響，上海、廣州、深圳地區有銀行房貸發放放緩甚至有多行出現停貸的情況。就北京地區情況如何，1月26日，北京商報記者采訪多家銀行和貸款中介了解到，北京地區銀行的房貸額度整體充足，批貸正常。
某股份行北京分行相關業務負責人對北京商報記者表示，該行按揭業務正常推進，沒有停貸的情況，1月額度比較寬松，放款速度也沒什麼問題。「現在我行房貸放款正常，銀行批貸放款率高，成功率是每年最高的時期。」某股份行北京地區一支行信貸經理對北京商報記者表示。
銀行發放房貸分為審批和放款兩個環節，多數在北京地區展業的銀行表示，目前房貸審批及放款均正常，但也有銀行及中介表示，受臨近春節等因素影響，銀行放款節奏會受到限制。
一位城商行信貸經理對北京商報記者表示，現在北京放款正常，房貸7-15天下款，不過因為春節原因，可能臨近春節時期房貸節奏會有變化。
「年前沒有政策調整，房貸年前審批力度可以，但目前只能申請額度，放款只能等年後了，快到春節了，目前北京已經有銀行停止放款了，其他銀行估計還有一周的時間都會暫停放款，肯定越往後越難辦。」某銀行貸款中介對北京商報記者如是說。
近期，「房貸變天」等消息見諸報端，但值得關注的是，梳理相關信息可以發現，目前市場上出現「停貸」消息的銀行大多是房貸集中度「踩線」的銀行。光大銀行(601818,股吧)金融市場部分析師周茂華指出，受房貸紅線影響，主要是個人住房按揭貸款觸及紅線銀行「停貸」。
此前，2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》)，建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。該政策將所有銀行分檔設置房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比兩個指標上限，對佔比超標的銀行設置2年或4年調整過渡期。《通知》自2021年1月1日起實施。
從此項規定帶來的直接影響看，東吳證券(601555,股吧)研報指出，如果基於2020年中報數據測算，10家上市銀行的住房貸款佔比超標、11家房地產貸款佔比超標。
談及近期的房貸受限風波是否有受到影響，華夏銀行(600015,股吧)方面回應北京商報記者表示，截至2020年末，該行個人住房按揭貸款余額佔比符合房地產貸款集中度管理要求。目前該行北京地區堅持落實「房住不炒」政策，滿足首套剛需，支持改善需求，穩步發展業務。
「房貸受限是總行的問題，總行超越了監管紅線，所以要停管控，基層受不受影響在於各地分行是否已經超越了指標。」某股份行北京一支行相關人士對北京商報記者如是說。他進一步補充，總行有房貸總指標，然後分給各地分行一定的額度，如果分行本身放款超過額度了就需要調整，另外，即使總行超了紅線，但是分行額度還夠就不會受影響。
地區市場過熱成額度受限重要誘因
北上廣深的房貸動向一直牽動市場神經。與廣州、深圳、上海多地銀行出現「停貸」、額度緊張的情況相比，北京市場略顯「平靜」。
在全國統一政策，僅有部分地區銀行出現額度受限情況的背景下，也有業內觀點認為，此次房貸受限風波不能簡單歸於受央行「兩條紅線」新規的影響，更多與部分地區市場交易活躍貸款申請積壓有關。
中原地產研究中心統計數據顯示，當下全國一二線熱點城市房貸基本正常，少數城市包括上海、廣州、深圳等房地產交易活躍出現了放款排隊現象，但新增貸款審批正常，正常按揭貸款沒有出現政策變化。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，按揭貸款各地額度按月分配，部分熱點城市2020年交易活躍，少數交易申請積壓，挪到2021年放款，影響了1月的房貸放款節奏。從當下市場實際情況看，熱點城市貸款審批正常，但放款周期稍有拉長，部分城市從1個月拉長到了2個月。從銀行政策看，目前沒有變化，當下各銀行貸款政策與2020年保持一致，符合貸款資格的交易能正常貸款。
「房貸變化不全是政策原因，有些城市交易活躍了，放款稍微慢了一點。2月是春節，交易少了，自然放款就又能正常了。」張大偉對北京商報記者如是說。
事實上，國內對樓市「房住不炒」的態度非常明確，此次房貸收緊的部分地區的房價近段時間漲幅較大，而針對上海、深圳出現樓市熱的情況，兩地也迅速出台了調控政策。1月21日，上海市住建委等部門發布《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，從嚴格執行限購政策、嚴格執行差別化住房信貸政策、嚴格商品住房銷售管理等多方面給市場降溫。兩天後，1月23日，深圳市住建局發布《關於進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，從嚴格審查購房人資格、加大違規懲罰力度等方面入手調控。
新規下部分銀行擬收緊額度
除了地區樓市的分城差異，長期來看，自今年1月1日起正式實施的房地產貸款集中制度新規對後續銀行房貸變動以及業務的影響如何，頗受市場關注。
周茂華指出，房貸新規的初衷，是為銀行設置「安全邊界」，避免銀行對房地產過度依賴的潛在風險，引導銀行加大對實體經濟薄弱環節和重點領域支持。由於銀行房貸新規落地實施，部分觸及紅線的銀行新增房貸業務受限，存量業務面臨整改壓力。尤其一線城市在全國具有風向標作用，樓市調控常態化，近期剛出台的銀行房貸新規有望得到嚴格落實。
「我們之前做的不激進，所以還可以正常申請貸款，有幾個行就超了新規紅線，後續應該會停。」上述股份行北京一支行相關人士表示。北方一家城商行業務負責人對北京商報記者表示，新規之下，該行房地產行業貸款增量肯定受影響，空間已經不大了，房貸也會連帶受影響，但是現在還沒出細則，需要等監管落實細節政策要求。
「新規要求的時間是1月1日起，我們行的佔比是超標的，目前沒有收到領導的通知要在2年還是4年過渡完，但具體的安排很快就會下發。北京地區的房貸額度總行一直給的很緊，目前還沒有明顯收縮的情況，但我聽說上面已經計劃要收緊額度了，客戶現在申請房貸還能放款，再過一個月就不好說了。」一位股份行工作人員對北京商報記者如是說。
在周茂華看來，基於銀行房貸新規影響，由於各家銀行房貸是否觸及紅線存在差異，後續也將影響各家房貸情況，對於超限的「停貸」多久，關鍵要看這些銀行何時能採取措施「騰挪出房貸空間」。但值得關注的是，近期市場對於房貸資產證券化有所升溫，這可能成為部分銀行合法「規避」房貸紅線的一個途徑，後續市場發展仍有待觀察。
② 監管升級額度告急，房貸利率上漲周期來了
在LPR（貸款市場報價利率）連續11個月不變後，房貸利率上漲周期來了。
這在珠三角、長三角熱點城市表現得尤為明顯。近期，廣州地區的工商銀行、建設銀行、農業銀行等國有商業大行紛紛將首套房貸利率升至LPR基礎上浮65個基點，漲至5.3%，1個月前利率還是5.2%。惠州地區一家國有商業大行支行則將二套房貸利率漲至6.7%，接近7%。
「房貸利率暫無變化，但額度確實比較緊張，不排除後期會上調利率。」北京一家股份制銀行個貸工作人員對中國房地產報記者表示。
這背後是涉房資金監管的持續升級。就在去年年底，中國人民銀行、銀保監會聯合發文，為銀行涉房貸款設置了兩道「紅線」，從2021年1月1日起實施。最近，銀保監會、住建部、中國人民銀行還在全國范圍內啟動了針對經營貸的專項排查。
據中國房地產報記者統計，已發布2020年財報的21家上市銀行中，在個人按揭貸投放上，建設銀行、郵儲銀行、招商銀行、興業銀行、中信銀行、青島銀行均已超過監管「紅線」。這意味著房貸收縮是必然的結果。
多家「超標」銀行負責人在業績會上表態，要壓降涉及房貸的增速。「對於建設銀行而言，房貸集中度新規的過渡期相對充裕，存量超標部分會逐年消化，有序降低房地產相關貸款在各項貸款中的佔比。」中國建設銀行副行長呂家進表示。
部分銀行房貸已觸紅線
去年12月31日，中國人民銀行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，將銀行業金融機構分為5檔，其中，第一檔為中資大型銀行，包括6家國有商業銀行；第二檔為中資中型銀行，包括12家全國性股份制商業銀行等；第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，包括地方城商行等。
三檔銀行對應的房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限分別為：（第一檔）40%、32.5%；（第二檔）27.5%、20%；（第三檔）22.5%、17.5%。
從上市銀行2020年財報來看，形勢仍較為嚴峻。
中國房地產報記者統計發現，截至2020年末，第一檔中的6家國有大行房地產貸款佔比均在紅線之下，但其中，建設銀行和中國銀行這一指標超過39%，逼近40%的紅線。
個人住房貸款佔比方面，建設銀行和郵儲銀行均超過32.5%的紅線，分別為34.73%、34%。工商銀行（30.8%）、農業銀行（30.8%）、中國銀行（31.15%）個人按揭貸佔比均超過30%，與監管上線32.5%相差不遠。
距離「紅線」較遠的是交通銀行，房地產貸款佔比僅28.07%，個人住房貸款佔比僅22.12%。
在第二檔股份制銀行中，截至2020年末，招商銀行和興業銀行房地產貸款佔比分別為33.12%和34.56%，個人住房貸款佔比分別為25.35%和26.55%，均超過27.5%和20%的上限。中信銀行個人住房貸款佔比也超過20%，房地產貸款佔比（26.91%）逼近27.5%的上限。浦發銀行房地產貸款與個人住房貸款佔比分別為26.37%、18.73%，亦雙雙逼近「紅線」。
民生銀行房地產貸款佔比為24.76%，個人住房貸款佔比（13.37%）則低於上限較多。「2021年民生銀行將嚴格控制公司客戶的房地產開發貸款投放和新增，把房地產貸款新增資源絕大部分配置在個人住房按揭貸款領域，以進一步優化房地產貸款內部結構，保證新增房地產貸款的安全性。」民生銀行相關人士表示。
第三檔城商行中，截至2020年末，青島銀行個人住房貸款為405.88億元，占貸款總額19.63%；房地產業貸款為209.7億元，占貸款總額10.14%。其中，個人住房貸款佔比已超出17.5%的監管「紅線」。此外，鄭州銀行個人住房貸款佔比為15.11%，接近「紅線」。
按照規定，房貸佔比指標超出上限2個百分點以內的，銀行有2年調整期。超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為4年。「超標」銀行要在過渡期內完成調整。
多家上市銀行負責人均在業績發布會上表示，將按照監管要求，加快相關涉房貸款調整力度，在貸款投向上嚴格把關。
「存量超標的部分我們會逐漸消化。」呂家進表示，對房地產開發貸繼續實施從嚴的名單制管理，專注於為一二線城市的優質客戶提供支持，開展項目合規審查，嚴格把關貸款的投向和項目用途。對於個人住房貸款，優先支持剛需群體，滿足人民群眾合理的一般住房需求和住房改善的需求。
招商銀行首席風險官朱江濤表示，招行將根據涉房貸款集中度監管要求加大調整力度。
興業銀行相關人士表示，今年將主動適應更加嚴格和精細的房地產調控政策，按照監管部門的房地產貸款集中度管理方案穩健投放房地產信貸業務。
即便是距「紅線」較遠的銀行，也在房貸投放上顯得更為謹慎。
交通銀行行長劉珺表示，從房地產上限管理的政策來看，對交行的影響相對較小，今年將嚴格按照房住不炒的政策導向，堅決落實監管部門房地產調控的政策，房地產貸款佔比將保持基本穩定。
信貸監管持續加碼
在嚴格的比例控制之下，市場最直觀的感受就是房貸利率變得水漲船高。
貝殼研究院數據顯示，其監測的60個城市3月首套房貸平均利率為5.34%，二套房貸平均利率為5.62%，分別較2月提高2個和3個基點。其中，中山、東莞、珠海等珠三角城市，馬鞍山、嘉興等長三角城市及開封、洛陽等中原區域城市的首套房、二套房貸款利率均有所上升。成都、惠州等熱點城市利率水平較高，首套房貸款利率已達6%以上。
另一方面，涉房資金監管仍在升級。3月22日，中國人民銀行召開全國24家主要銀行信貸結構優化調整座談會，強調「房住不炒」定位，「保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度」。
接著，3月26日，銀保監會、住建部、中國人民銀行等三部委發文，聯合開展經營用途貸款違規流入房地產問題專項排查，加強聯合懲戒，將企業和個人違規挪用經營用途貸款的相關行政處罰信息及時納入徵信系統，並於2021年5月31日前完成排查。
「國家近期對信貸資金違規流入房地產市場的情況進行嚴查，短期內可能會形成信貸審批更加謹慎的氛圍，銀行信貸投放規模可能會有所放緩。」中國人民大學財政金融學院副院長張成思表示。
「今年上半年對個人住房貸款的投放較去年會有減少，但幅度不會太大。當前，監管和總行更為關注的是嚴防經營貸違規流入房地產領域，這也是今年多家銀行的工作重點。」華北地區一位國有商業大行人士告訴記者。
該人士稱，如果監管對目前的經營貸、消費貸進行穿透，可能會監測出有部分流入樓市的貸款。如果把這部分算成房地產貸款，可能會對目前的數據造成影響。
這類貸款恐怕不是一個小數字，對樓市炒作的助推不容小覷。
據北京銀保監局消息，轄內銀行對2020年下半年以來發放的個人經營性貸款等業務合規性開展自查，自查發現涉嫌違規流入北京房地產市場的個人經營性貸款金額約3.4億元，約占經營貸自查業務總量的0.35%。
在銀行自查基礎上，北京銀保監局會同相關部門選取重點機構進一步開展了專項核查，發現涉嫌違規流入房地產市場信貸資金約3000萬元。
上海、廣東、深圳等地區也對經營貸流入房地產市場進行核查，核查金額巨大。據不完全統計，地方自查發現的涉嫌違規資金總額超過6億元。
近日，網友爆料的「102份炒房材料」將深圳「經營貸炒房」的遮羞布扯下，直指「代持人」通過招募「股東」、「合夥人」集資投資房產，或利用銀行經營貸、信用貸炒房。深圳究竟有多少經營貸違規流入樓市，最終情況有待監管進一步調查。
「今年新增信貸投向上會『有保有壓』，『壓』主要指向房地產金融，城投平台的融資環境也會有所收緊，既可為重點支持領域騰挪更多的信貸資源，也是穩定房地產市場運行的基本要求。」東方金誠首席宏觀分析師王青表示。
③ 2020年下半年為什麼銀行貸款從未逾期,卻沒額度了
銀行存款減少，貸款額度也會相對減少，所以減少額度也是正常的，很多銀行都收緊貸款額度
④ 北京降低首套房貸利率
8月22日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布新一期貸款市場報價利率(LPR)：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，分別較上月下調5個基點和15個基點，這也是5年期以上LPR今年第三次下調。
中國證券報記者致電並走訪多個地區的銀行分支行及網點，了解到多數銀行首套房貸款利率隨5年期以上LPR進行下調，貸款額度充足，放款周期較短。目前，北上廣深四大一線城市首套房貸款利率均降至5%以下，蘇州、呼和浩特等地首套房貸款利率最低可申請到4.1%。
多地首套房貸款利率降至5%以內
隨著最新LPR的揭曉，北上廣深四大一線城市首套房貸款利率集體進入「4時代」。
「目前，北京各家銀行執行的是首套房商貸利率加55個基點，二套房商貸利率加105個基點。」建設銀行北京地區某個貸專員告訴記者，「本次LPR調整之後，在加點不變的基礎上，北京首套房貸款利率下限降至4.85%。」由此，北京成為繼廣州、深圳、上海之後首套房貸款利率跌破5%的一線城市。
廣州地區首套及二套房貸款利率也進一步下探，首套房貸款利率最低可降至4.3%。渣打銀行廣州分行某貸款顧問說：「此前我行首套房貸款利率加點為0，目前未接到上調加點的通知，現在新申請貸款的客戶和暫未放款的客戶都可以按照4.3%的最新貸款利率執行。」
除部分外資銀行外，廣州地區主流商業銀行首套房貸款利率普遍下調至4.5%左右，二套房貸款利率維持在4.9%-5.05%。廣州地區部分銀行執行「認貸不認房」政策，某股份制銀行個貸經理說：「首套房貸款結清後，二套房仍可申請首套房貸款利率」。
在上海和深圳，房貸利率隨LPR的調整平穩下調，加點保持不變。上海地區本次調整後首套房貸款利率降至4.65%，深圳首套房貸款利率下限則調整為4.6%。此外，蘇州市某股份制銀行個貸人員說：「目前蘇州首套房貸款利率可以申請到4.1%。」
在今年5月15日中國人民銀行和銀保監會聯合發布《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》之後，蘇州、天津、鄭州、青島、呼和浩特、長沙、武漢等多個城市已有多家銀行將首套房最低貸款利率下調至5年期以上LPR減20個基點。
購房成本下降
此次5年期以上LPR下調將減輕部分購房者的還貸壓力，以首套房貸款100萬元、按揭30年為例計算，貸款利息總計可減少3萬余元。
也有銀行貸款經理表示，對於已獲得放款的客戶並不能立刻就享受到LPR下調的福利。「按照貸款合同，需等到每年的重定價日才能執行新利率，重定價日一般為每年1月1日，也有貸款人選擇定為貸款發放日或合同簽訂日。」
貸款額度方面，多數銀行均表示目前房貸額度充足，放款周期較短。
例如，北京地區銀行普遍在一周內就可以完成放款；深圳地區部分銀行表示各項手續完成之後，款項當天就可到賬。
「現在房貸額度整體比較寬裕，放款環節速度很快，兩三個工作日就能到賬。」工行北京地區某個貸經理告訴記者，「在放款之前，材料審批大約需要一周時間，房子抵押登記等各項手續在一周內也能辦完，從發出貸款申請到放款完成最快只需半個月時間。」
中信銀行深圳分行個貸部工作人員也表示，目前貸款批復量不大，貸款額度充足，只要前期手續完備，當天就能放出款項。
⑤ 北京部分銀行房貸額度收緊、暫停！想買房只能排隊預約，這意味著什麼
「房地產貸款集中度管理」新政自今年1月1日施行以來已超過半年之久，各地均傳出房貸額度收緊、利率上浮消息，當前，北京地區房貸市場發生了哪些變化？6月27日，記者就相關問題對北京地區部分國有大行、股份制銀行、城商行個貸中心相關人士進行采訪後發現，當前，北京地區有部分銀行已經出現了房貸額度進一步收緊現象，但房貸利率依舊「按兵不動」，各大銀行房貸利率均執行首套在LPR（貸款市場報價利率）基礎上上浮55個基點，二套上浮105個基點這一標准。對後續北京地區房貸利率走勢，分析人士也持有不同看法，有人認為，預計房貸利率整體保持穩定；也有人預測，下半年購房者應關注後續利率是否會抬升以及貸款門檻是否會提高等情況。
部分銀行額度收緊
「房地產貸款集中度管理」新政後，北京地區已有銀行房貸額度出現收緊。一位股份制銀行個貸中心人士向記者介紹稱：「現在行內暫時沒有額度，我們的額度調整是臨時的，銀行已經不放款了，什麼時候有額度還不確定，我們也在等消息。」額度暫停是否為個別銀行特例？對此記者咨詢了該銀行另一網點，也得到了同樣的答案。
另一家股份制銀行則出現了額度「停滯」的情況，這一情況在年初就已經發生。該行個貸經理介紹稱：「按揭貸款目前我們行沒有額度，總行今年就沒給我們批額度。」
除了暫停額度外，也有部分銀行出現了額度收緊情況，一位股份制銀行個貸部門人士直言，「房貸額度已經收緊了，但現在行內還有額度，客戶申請房貸需要預約排隊。」
通常情況下，臨近半年末這一特殊的時間節點，房貸額度一般會出現收緊現象，不過在咨詢過程中，上述個貸經理均向記者否定了這一情況，有個貸經理表示對收緊原因並不知情，只是聽總行的調整安排。有的銀行個貸經理則稱，一般3月、6月、9月、12月通常會出現收緊情況，但這次的情況比較特殊，出現了逐月收緊情況。
針對該現象出現的原因，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房貸額度緊張的情況其實在今年上半年確實是存在的，而停貸業務和貸款的額度等有關系。各地在嚴管房貸集中度政策，自然需要嚴管貸款。通過此類貸款的管控，能夠在很大程度上促進貸款業務的規范，也打擊了部分炒房行為。
不過，北京商報記者在調查中也發現，中大型銀行的額度普遍依舊充足，並不存在額度收緊、需要排隊預約這一情形。一位國有大行支行個貸人士介紹稱，「我們銀行目前只能接少數樓盤的貸款申請，每個項目都需要由開發商准入，我們支行合作的不多，現在額度不緊，也不需要排隊，放款方面，純商貸快一些，從批貸到放款大概2周時間，公積金貸款慢一些，申請之後，下款時間一般需要2-3個月。」
「我知道的消息是，海淀區春節期間放款需要排隊，主要是沒有額度，這段時間沒聽過要排隊，能放貸款。資料齊全1-2周就可以放款。」另一家國有大行貸款部門相關人士說道。
一位股份制銀行貸款經理則介紹稱，「當下額度很充足，暫時不需要排隊，每個月都在放款，資料齊全就可以辦，公積金貸款我們銀行目前沒有該業務，我們只做純商貸，商貸資料齊全3天內就放款了。」
房貸利率「如舊」
一直以來，房貸利率都是市場較為關注的話題，6月21日，央行公布了最新貸款市場報價利率，5年期以上LPR為4.65%，與前期持平，包括1年期LPR在內的兩項貸款市場報價利率均連續14個月保持不變。在調查過程中，北京商報記者也注意到，北京地區的房貸利率也如LPR走勢一樣穩定。
「目前房貸在LPR基礎上進行加點，換算下來首套房、二套房利率分別是5.2%和5.7%，大部分銀行沒有什麼極特殊的情況都是執行這一政策。沒聽過要上調。」一家國有大行貸款部門相關人士向北京商報記者介紹稱。
「利率沒漲，最近都是這樣，首套房利率5.2%、二套房利率5.7%，一直都沒變，北京的房貸利率還比其他地方的高一些。」上述國有大行支行個貸人士介紹稱，「未來不確定，不過這一年多的時間都沒漲。」
股份制銀行、城商行也不例外，均執行這一標准。一位股份制銀行個貸部門經理表示，「房貸利率都一樣，我們也沒收到上漲房貸利率的消息。由於每個月20日左右會公布一次LPR基準利率，近一年都是4.65%，去年3月之前是4.75%，所以去年3月之前簽合同的客戶首套房貸利率是5.3%，去年3月之後至今簽的客戶是5.2%，但是後續會不會漲需要看具體政策。」
「我們也同樣執行首套房貸利率LPR 55個基點，二套房貸利率 105個基點的標准。」一位城商行個貸經理說道。
此前，有銀行相關人士向北京商報記者釋放了未來北京地區房貸利率將要上漲的信號。一家股份制銀行客戶經理曾介紹稱：「有消息說可能會調整利率，上浮20%-25%的幅度，估計5月底就會出文，根據文件的實際情況執行。」
但這一情況直至6月底也並未出現，北京商報記者今日從該行個貸經理處了解到，「暫未調整，依舊執行首套房利率5.2%、二套房利率5.7%這一標准。」
後續貸款門檻會否提高？
近年來，在「房住不炒」的要求下，涉房金融監管持續收緊態勢明顯。2020年12月26日，央行、銀保監會聯合印發了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》對房地產貸款集中度和個人住房貸款集中度提出監管要求。監管規定，大型銀行房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%；中資中型銀行房地產貸款佔比上限為27.5%、個人住房貸款佔比上限為20%；城市、商業銀行等小型銀行的貸款上限分別為22.5%、17.5%。
一位受訪的銀行業人士對北京商報記者直言：「出現停貸、額度緊等原因就是因為銀行在監管方面的房貸指標超標了，所以會受限。銀行只能通過提高房貸利率、延長貸款周期甚至停貸的方式，緩解上限壓力。」
在提升房貸利率方面，和北京地區形成鮮明對比的是，其他一線城市房貸利率已經有所上調。根據融360大數據研究院監測數據顯示，5月一線城市中，深圳地區自2020年6月起，首套房貸利率主流水平一直維持為4.95%，平均水平為4.98%，5月各銀行陸續上調，最終首套房貸利率主流水平上漲至5.1%，平均水平上漲至5.03%。
廣州地區房貸利率已連續4期上漲房貸利率，首套房貸平均水平由上期的5.26%漲至本期的5.35%。4月底和5月初，廣州地區包括國有大行在內的多家銀行，再度上調房貸利率。首套房貸利率調整為最低5.4%，二套房最低5.6%，均較之前上調10BP。
各地紛紛上調房貸利率也引發了市場對北京地區房貸利率走勢的討論。在中國（香港）金融衍生品投資研究院院長王紅英看來，由於北京房地產市場整體調控要比其他熱點城市嚴格，北京購房的增長率水平並沒有南方一些熱點城市高，所以過去兩年當中，北京的房價整體相對比較穩定，甚至在一段時間還存在穩中略降的態勢，足以見得北京地區對於房地產市場的調控非常有力。未來，北京地區整體的貸款利率水平仍然會保持平穩態勢，進一步收緊的概率並不是非常大。
一位資深銀行業觀察人士也指出，目前北京樓市表現平穩，預期也穩定，預計房貸利率整體保持穩定，但不排除各家銀行利率因「兩條紅線」、信貸額度出現小幅度波動情況。
不過，嚴躍進卻持有不同看法，他進一步指出，「從現在市場來看，北京5月、6月的房價也開始上升，這背後也會透支一部分的購房需求。預計未來北京地區房貸利率有可能會上漲，不過從可能性來講要弱於別的一線城市。下半年要關注後續利率是否會抬升以及貸款門檻是否會提高等情況。
⑥ 上海多家銀行房貸額度收緊、放款周期拉長，房貸利率暫未出現調整
最近，上海樓市火熱，隨著調控政策紛紛出台，出現了房貸額度緊張、辦理時間拉長等現象，房貸利率會否上調也成為市場關心的話題。
經過藍鯨財經調查，目前上海各家銀行的房貸額度明顯收緊，並且放款時間普遍延長。不過，銀行的房貸利率暫未出現變化。
放款時間普遍拉長
通過走訪上海多家銀行網點，藍鯨財經發現，個人住房貸款業務現在可以正常辦理，暫時還沒有停貸的現象，但各大銀行的放款額度明顯收緊，放款慢的現象確實存在。
「現在貸款業務還在受理，但放款額度非常緊張。如果過戶手續快的話，等到有額度放款需要等待3到4個月。」建設銀行上海某支行相關業務人員告訴藍鯨財經，「組合貸的審批流程以前大概需要3個禮拜，現在需要一個月；純商業貸審批現在也需要大概3、4個星期才能完成。審批好了拿到材料去過戶，房地產交易中心辦手續的時間也拉長了，而且銀行現在業務量很多。」
中國銀行上海某支行個貸部工作人員更是表示，簽約之後，僅查房、查限購就要2、3周，整個審批過程大概一個月，放款時間就更不能確定，即使當下簽約，到放款的時候可能政策又不一樣。「因為目前新政策就是要求銀行的信貸政策要普遍收緊，審批過程也會放長，現在各個環節時間上都有點長。」
2021年1月21日，上海市房屋管理局曾發布《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（「滬十條」），對上海樓市進行緊急調控。
放貸時間變長，房東卻不願意多等，鏈家某上海網點的經理表示，有房東為了盡快拿到房款不惜毀約。
「要讓中介和房東說好，放款周期會比以往長一些。現在每家銀行都一樣，說不定到下半年就沒有銀行能放款了。」中國銀行上述工作人員說道。
經走訪發現，目前多位中介及銀行相關業務人員建議買房人士抓緊時間盡快敲定所有貸款流程。不過，也有房產中介指出，不僅是今年，往年年末都會出現房貸額度緊張、放款慢的情況，無需過於擔憂。
房貸利率尚未上漲
面對樓市過熱的現象，有媒體報道，廣州地區工農中建四大行已經上調了房貸利率，這就使上海房貸利率是否也會上調的擔憂漸漸浮現。
藍鯨財經通過詢問幾家上海國有大行和浦發銀行、華夏銀行等股份行，對方均表示，目前上海沒有利率上浮的預期，主要手段就是在控制房貸額度，未來利率會不會調整還要根據市場反映的情況再定。
中國銀行上海某支行個貸部人員向記者表示，中行現在首套房利率最低4.65%，二套房利率5.25%，還未接到利率上漲的通知。
截至目前，上海地區各銀行並未出現「對優質客戶實行差異化放貸」的現象，交通銀行上海某網點工作人員笑道，「現在是根本沒有額度的問題，即使是中介也找不到可以馬上放款的銀行，都需要排隊。」
銀行工作人員透露，像鏈家、我愛我家這樣規模的連鎖中介機構，內部都會有合作的銀行，會根據客戶的實際需求幫客戶找對接的銀行辦理貸款。「作為銀行貸款業務的大渠道，通過中介找銀行放款相對有保障，散單中介就相對困難一些。」
房地產貸款再迎「兩道紅線」
為防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，央行和銀保監會於2020年12月31日發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱「通知」）。該通知規定，銀行業金融機構（不含境外分行）房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比不得高於人民銀行、銀保監會確定的房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限。由此將銀行劃分為了5檔，設定了貸款佔比「兩道紅線」。
中金公司以各大銀行2020年半年報數據為依據作了相關測算。
房地產貸款佔比超出上限的銀行中，第一檔的銀行均未超限；第二檔的招商銀行超出5.7%，浦發銀行超出0.4%，興業銀行超出6.2%，平安銀行超出1.8%，北京銀行超出2.0%；第三檔的成都銀行超出13.3%，鄭州銀行超出10.4%，青島銀行超出9.1%。
個人住房貸款佔比超出上限的銀行中，第一檔的建行超出1.9%，郵儲銀行超出1.1%；第二檔的招行超出4.7%，興業銀行超出5.7%；第三檔的成都銀行超出8.5%，鄭州銀行超出0.9%，青島銀行超出2.4%。
據通知規定，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。
中國民生銀行首席研究員溫彬表示，從國際上看，房地產貸款佔比過高，或在一定時期佔比上升過快，既不利於房地產市場自身發展，也會給金融體系造成風險。
其表示，目前，我國房地產長效機制建設取得明顯成效，房地產貸款余額（含個人住房貸款）占各項貸款余額的比重在29%左右，但部分銀行機構佔比過高、遠超出平均水平。為了進一步增強金融服務實體經濟能力，特別是加大對製造業、科技創新、綠色金融、小微企業等關鍵領域和薄弱環節的支持力度，建立房地產貸款集中度管理制度，不僅及時也非常必要，有利於優化信貸結構，有利於房地產市場持續健康發展，有利於金融體系安全平穩運行。
⑦ 11家A股銀行房貸集中度「越紅線」 多地按揭貸款額度收緊
房地產貸款新規的落地在個人按揭貸款市場掀起陣陣波瀾。
日前，每經記者走訪滬深兩地，發現多家銀行個人按揭貸款額度收緊。
「個人首套房目前沒有貸款額度，現在放不了款，起碼要到6月份才能放款。」
「我們這邊現在額度相當少，如果客戶決定現在做，我們不確定什麼時候能放款，給到的回復只能是無限期。」
「3月(放款)可能是最快的了，今年的形勢特別嚴峻，總體上央行會壓降房貸的額度。」
有銀行工作人員提及，房貸新規落地後，其所在銀行在房貸額度上劃得非常緊，現在放款很慢。
那麼新規之下，哪些銀行房地產貸款超標？有多少房地產貸款恐將「擠出」市場？新規是否會對普通購房者貸款買房產生影響？《每日經濟新聞》記者統計了37家上市銀行截至去年6月末的個人住房貸款(按揭貸款)、房地產貸款在貸款總額中的佔比，發現其中有11家銀行的個人住房貸款或者房地產貸款佔比越過「紅線」。
多少銀行「超標」？近三成！
9家房地產貸款佔比超標，8家個人住房貸款佔比超標
近年來，「房住不炒」已成為房地產調控的主基調。而到了2020年的最後一天，人民銀行聯手銀保監會放出大招，出台了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》)，限制銀行業金融機構房地產貸款。
在《通知》中，人民銀行和銀保監會根據不同銀行的資產規模及機構類型，分成5檔對房地產貸款集中度進行管理。
具體來看，第一檔也就是中資大型銀行，包括工、農、中、建、交、郵儲銀行6家國有大行和國家開發銀行，這7家銀行的房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%。值得注意的是，這里所指的房地產貸款包含了銀行公司貸款中的房地產行業貸款和個人貸款中的個人住房貸款。
《每日經濟新聞》記者統計A股上市銀行半年報後發現，截至2020年6月末，37家銀行中有11家銀行的個人住房貸款或者房地產貸款佔比越過「紅線」，比例達到29.73%。具體來看，9家銀行房地產貸款佔比「超標」，8家銀行個人住房貸款佔比「超標」，6家銀行兩項貸款佔比均「超標」。
在第一檔的中資大型銀行中，6家國有大行的房地產貸款余額占總貸款比重均未越過紅線，但是有兩家銀行的個人住房貸款余額佔比略微超出了新規所劃定的指標，分別是建設銀行和郵儲銀行，這兩家銀行的個人住房貸款集中度分別為34.03%和33.64%，分別超過32.5%的紅線1.53個百分點和1.14個百分點。
在第二檔的中型中資銀行中，招商銀行和興業銀行這兩家全國性股份制銀行的兩項指標在2020年6月末均雙雙超標，其中，招商銀行的個人住房貸款和房地產貸款的佔比分別為24.74%和33.24%，分別超出了監管上限4.74個和5.74個百分點。
而興業銀行的個人住房貸款和房地產貸款佔比則分別為25.73%和33.73%，超出了5.73個和6.23個百分點。另外，浦發銀行的房地產貸款佔比也略微超過了紅線0.43個百分點。
在第三檔的中資小型銀行和非縣域農合機構中，鄭州銀行、青島銀行等四家城市商業銀行的房地產貸款和個人住房貸款佔比雙雙「超標」。
值得注意的，監管部門對於集中度紅線指標還是給予了一定的彈性空間，《通知》規定，人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合具體情況，在第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理基準上增減2.5個百分點。
杭州銀行所在的第三檔銀行機構所對應的房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比「紅線」分別為22.5%和17.5%，若監管以增減2.5個百分點范圍內確定上限(即房地產貸款佔比20%~25%，個人住房貸款佔比15%~20%)，那麼從半年報披露的數據來看，杭州銀行房地產貸款集中度指標在紅線范圍內，存在未超標可能。
未來多少房地產貸款資金將被擠出？
靜態測算恐近萬億
《通知》給銀行業金融機構留出了業務調整的過渡期，規定了房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期通知實施之日起2年，也就是到2022年12月31日，超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自實施之日起4年，也就是到2024年年末。
不考慮監管對第三、四、五檔銀行的貸款集中度適當增減2.5個百分點的要求，如果我們以2020年6月末的數據來看，便可以靜態測算新規之下，上市銀行房地產貸款超標的總量，這也可以粗略估算在監管對業務調整的要求之下，未來銀行將壓降的貸款資金。
據統計，37家上市銀行有11家銀行的房地產貸款或個人住房貸款是超標的，經過計算，這11家銀行的貸款超標總量達到了9519億元。
交通銀行金研中心首席房地產分析師夏丹對《每日經濟新聞》記者表示：盡管這些銀行存在縮減房地產貸款規模的壓力，但由於政策「不急轉彎」，給予了2~4年的過渡期，並且還可以據實適度延長，總體來說調整壓力並不算大。粗略估算年均需要壓降的存量總規模大概是房地產貸款2000億、個人住房貸款3000億，影響並不算大。
她進一步指出，具體來看，超過紅線的銀行中，大型銀行超出幅度很小，只有部分中型銀行和城商行超出點數較多，可能採取的措施有：一是「替代」，適當增配風險收益率與房地產貸款類似的信貸產品，適當加大信用卡等個貸產品發放力度；
二是「分子做減法」，進行逾期和不良房地產貸款的催收和壓降，以資產證券化的方式加大存量貸款流轉；
三是「分母做加法」，支持實體經濟，擴大其他領域的貸款。
近8000億個人住房貸款需壓降
調查：已有多家銀行收緊按揭貸款額度
據記者統計，37家上市銀行中有8家銀行的個人住房貸款佔比超過了監管所劃紅線。
從總的壓降規模來看，記者通過靜態測算得知，未來銀行為調整業務合規，恐將會壓降7903億元左右的個人住房貸款。
銀行將減少近8000億的個人住房貸款資金，這讓一些按揭貸款購房者擔心是否會對個人申請住房貸款產生影響？未來申請住房貸款會不會更難了呢？
中國社科院金融所銀行研究室主任李廣子認為《通知》對普通購房者影響比較有限。他向記者表示，目前按揭貸款是銀行較為優質的資產，購房者也可以轉向其他房地產貸款集中度較低的銀行申請貸款。
夏丹對記者表示，銀行對還款中無異常的個人住房貸款不會去壓降，居民正常的新申請住房貸款需求也不會受到顯著影響，剛需特別是首套剛需仍是政策大力支持的方向。
不過，貸款個人的資質審核和貸款獲批流程可能更加嚴格，放款時間有拉長的可能。尤其是政策出台於歲末年初，往往是銀行信貸額度「回血」、大力投放新增以及上年末積壓貸款的節點，短期內新增個人房貸季節性激增的特徵可能有所平滑。此外，局部隨著信貸資源供給減少，貸款價格也可能有所提高。
日前，《每日經濟新聞》記者調查了上海、深圳兩地個人住房貸款情況，發現多家銀行額度收緊，甚者在上海地區有股份行表示放款時間無限期。
招商銀行上海地區一支行工作人員告訴記者，房貸新規出來以後，其所在的銀行在房貸額度上劃得非常緊，現在放款很慢，沒辦法確保時效。「我們這邊現在額度相當少，如果客戶決定現在做，我們不確定什麼時候能放款，給到的回復只能是無限期。」招行深圳一分支機構工作人員也對記者表示，客戶如果現在辦理，預計在3月份放款。
類似地，興業銀行上海某支行信貸人員表示：「個人首套房目前沒有貸款額度，現在放不了款，起碼要到6月份才能放款。如果是二套房可能會快一點，但是現在額度也很緊張，什麼時候放款我們也不好說。」
記者從浦發銀行上海一支行了解到，該行每個月對房貸會控額，目前從受理到放款整個過程需要一個多月。「這是最起碼的時間了，跟以前差不多，我們還好一些，本來就一直在控(額度)，現在有些銀行(放款)要三、四個月。」
額度之後是價格。據羊城晚報報道，有房地產中介業務人士表示，已收到工行、建行的調價通知，稱首套房按揭貸款利率升至「LPR＋55個基點」；二套房按揭貸款利率升至「LPR＋75個基點」。這一調價信息也從廣州的工農中建四大行相關工作人員處得到印證。
哪些超標銀行信貸結構調整有壓力？
鄭州銀行新增貸款70%依賴地產
對於超標的11家銀行，雖然本次監管給予了2~4年過渡期調整，但從部分銀行2020年上半年新增貸款結構來看，未來仍面臨調整壓力。
從2020年上半年新增貸款結構來看，11家銀行中仍有9家新增房地產貸款或個人住房貸款佔新增貸款總額的比重超過央行規定的佔比上限。具體來看，招商銀行、鄭州銀行等五家銀行新增個人住房貸款佔比與新增房地產貸款佔比均高於上限；青島銀行、興業銀行、青島農商行這三家銀行房地產貸款佔比「超標」；廈門銀行僅個人住房貸款佔比超標。
總體來看，11家「超標」銀行中，有3家2020年上半年新增房地產貸款在各項新增貸款總額中的佔比超50%，有5家佔比介於30%~50%之間。
國有大行中，建行和郵儲銀行兩項貸款佔比均未超標。
股份行中，浦發銀行、招商銀行、興業銀行上半年涉房貸款分別佔新增貸款總額的49.31%、37.76%、33.18%，其中，個人住房貸款佔比分別為36.72%、25.54%、18.07%。
東吳證券研報指出，房貸投放受限對招商銀行的經營客觀上有一定影響，因為按揭貸款目前是商業銀行的優質業務品種，雖然收益率不高，但不良率很低、資本消耗又非常少(按50%折算風險資產)。不過，招商銀行零售產品線豐富，消費貸及個人經營性貸款可能接替按揭貸款，成為未來幾年新增零售貸款的主力。
中小銀行中，值得關注的是，鄭州銀行、青島農商行、杭州銀行上半年涉房貸款佔新增貸款總額的一半以上。具體看來，鄭州銀行佔比最高為71.9%、青島農商行為52.96%、杭州銀行51.88%。
分析上述三家銀行上半年新增貸款結構發現，鄭州銀行個人住房貸款佔比高達49.22%，也意味著該行上半年新增貸款一半來源於個人住房按揭貸款。青島農商行、杭州銀行則房地產行業貸款佔比相對較高。
此外，青島銀行、廈門銀行上半年涉房貸款分別佔新增貸款總額的25.29%、9.32%，而個人住房貸款分別佔11.72%、20.38%。
未超標銀行能否高枕無憂？
江蘇銀行新增貸款超半數為房地產貸款
那麼，余額佔比未超標的銀行未來是否可以高枕無憂？每經記者注意到，靜態來看，截至2020年6月末，有26家上市銀行未超監管規定上限。若單從2020年上半年新增貸款結構看，有10家銀行「超標」。
例如，股份行中，平安銀行新增房地產貸款佔新增貸款總額的38.77%，華夏銀行這一佔比為30.75%，兩家銀行均超出監管規定27.5%的上限。而中信銀行新增個人住房貸款佔新增貸款的25.4%，超監管規定的20%。
此外，7家中小銀行新增貸款也存在「超標」現象。如，渝農商行、長沙銀行、張家港行上半年新增個人住房貸款佔新增貸款總額分別為19.22%、17.56%、14.27%，對應上限分別為17.5%、17.5%、12.5%。貴陽銀行新增房地產貸款佔新增貸款總額的36.37%，超監管規定的22.5%。
而江蘇銀行、蘇州銀行、江陰銀行兩項貸款均「超標」。值得注意的是，江蘇銀行2020年上半年房地產貸款佔比在26家未超標銀行中最高，個人住房貸款、房地產貸款分別佔新增貸款的29.36%、56.97%，遠高於監管規定的20%和27.5%上限。
需要關注的是，單從上半年新增貸款結構來看，也有部分銀行將接近「超標」的邊緣。例如，中行上半年新增房地產貸款在新增貸款中的佔比為36.86%，接近監管規定的40%。東吳證券研報指出，預計國有大行在調整過程中，會繼續將信貸資源向小微貸款傾斜，藉此同時滿足房貸管控政策及鼓勵小微信貸投放的導向。
其次，股份行中浙商銀行、中信銀行、民生銀行這一佔比分別為26.93%、26.82%、26.42%，接近監管規定27.5%。
與此同時，未超標銀行中也不乏房地產貸款在新增貸款中佔比較小的。比如，無錫銀行、南京銀行、常熟銀行、蘇農銀行，上半年房地產貸款佔新增貸款總額的比例在10%~15%之間。而寧波銀行、上海銀行這一佔比在10%以下。
國盛證券在研報中指出，對無調整壓力的機構來說，整體將保持現有水平，未來房地產貸款增長空間有限。《通知》規定，房地產貸款集中度符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比基本穩定。體現了監管合理控制房地產貸款規模的意圖。
金融機構房地產貸款有何變化？
增速持續回落
分析了37家上市銀行貸款結構數據後，再來看看全國金融機構房地產貸款規模又有何變化。央行金融機構貸款投向統計報告顯示，近一年時間我國金融機構房地產貸款增速持續回落。
具體來看，2019年末至2020年三季度末，金融機構人民幣房地產貸款余額分別為44.41萬億元，46.16萬億元，47.40萬億元，48.83萬億元，同比增速分別為14.8%，13.9%，13.1%，12.8%。
此外，人民幣房地產貸款余額占同期人民幣各項貸款余額，分別為29%、28.81%、28.69%、28.83%。
再看金融機構房地產貸款增量數據，2020年一季度增加1.75萬億元，上半年增加2.99萬億元，前三季度增加4.42萬億元，分別占同期人民幣各項貸款增量的24.6%、24.7%、27.2%。
但值得注意的是，2020年前三季度新增房地產貸款均低於去年同期。數據顯示，2019年一季度增加1.82萬億元，上半年增加 3.21萬億元，前三季度4.59萬億元。
以單個季度增量來看，2019年四季度至2020年第三季度，每季度增加的人民幣房地產貸款分別為1.12萬億元、1.75萬億元、1.24萬億元、1.43萬億元，占同期人民幣各項貸款增量的35.22%、24.65%、24.85%、34.29%。
此外，2020前三季度，金融機構房地產開發貸款余額、個人住房貸款余額增速出現放緩趨勢。央行報告顯示，2019年末至2020年三季度，金融機構房地產開發貸款余額為11.22萬億元，11.89萬億元，11.97萬億元，12.16萬億元，同比增速分別為10.1%，9.6%，8.5%，8.2%。同期，個人住房貸款余額為30.07萬億元，31.15萬億元，32.36萬億元，33.59萬億元，同比增速分別為16.7%，15.9%，15.7%，15.7%。
⑧ 雲南郵政儲蓄銀行2020貸款額度
50萬。具有穩定的職業與收入，具備還款能力正凱，信用記錄良好貸款額度為50萬元。中國郵政儲蓄銀行是國簡早有控股大型商業銀行，在改革原郵政舉咐喚儲蓄管理體制基礎上，中國郵政儲蓄銀行有限責任公司正式掛牌成立。