建行組合貸款額度計算

㈠ 我2012年買的首套住房，建行組合貸款48萬，還款期30年，公積金貸款298000，個人貸款182000，月還2553

也許你的敗兆飢利率是猜清這樣的，公積金貸款利率4.5%；商業貸款利率6.55%，打85折，即5.57，算出來是2551.31

你問銀行吧，他們的數據才是准確察返數據

㈡ 買房子組合貸款計算利息的方式有哪些

一、 買房 子組合貸款計算利息的方式有哪些? 1、等額本金還款方式：將貸款額按還款期數均等分為N期，按每期未還本金額乘 貸款利率 等到當期應還利息; 2、等額本息還款方式：將貸款期間的本利和年金化，每期償還的本息和均相等。利息計算較復雜，每期利息均不相等，但每期本息和相等。 3、首期利息為佔用本金額乘貸款利率，將每期償還的等額年金減首期利息，就是首期償還的本金;第二期利息計算，是將首期償還的本金從貸款本金總額中減去，得到第二期本金數，再乘貸款利率得第二期的應還利息，以後各期以此類推。 二、組合貸款流程 購買 商品房 、經濟適用住房辦理個人 住房公積金貸款 (組合貸款)的程序可分五步： 第一步：到貸款銀行提出借款申請 借款人持 購房合同 和開發商售房許可證復印件、 身份證 、 住房公積金 儲蓄磁卡、印章到各區縣的建行房地產信貸部申請住房公積金貸款(使用夫妻雙方住房公積金貸款的，還須攜帶 結婚證 或其他夫妻關系證明)，填寫「個人住房公積金貸款(組合) 貸款申請 書」。 第二步：銀行審核 貸款銀行根據借款人提供的資料，考核借款人是否符合貸款條件，計算貸款額度，確定貸款期限。 第三步：到貸款銀行簽訂 借款合同 貸款銀行審核借款人的申請後,借款人與銀行簽訂借款合同和 抵押合同 (不用房屋擔保的簽訂 質押 合同)。 第四步：到產權部門辦理 貸款擔保 手續 辦理住房公積金貸款(組合貸款)有兩種擔保方式，借款人可以根據自己的實際情況選擇其中的任何一種。 1、借款人可用自有、共有或第三人房產進行 抵押 購買商品房、經濟適用住房(已取得產權證)並以所購建房屋辦理抵押的，持借款人身份證、預交款收據原件、名章、借款合同、抵押合同，填寫《天津市房屋他項權申請登記表》並加蓋借款人(抵押人)和貸款銀行( 抵押權 人)印章後，到房屋座落地的產權管理部門辦理《房屋他項權證》。 借款人用期房抵押的(沒有取得產權證),持上述材料到房屋座落地的區縣房地產管理局產權管理部門辦理《天津市房地產抵押權證明書》。 2、用國債、銀行定期存單等貸款銀行認可的有價證券進行質押，借款人持有價證券交貸款銀行收押保管。 第五步：辦理住房抵押保險手續 借款人到產權部門辦理完抵押或質押手續後,連同借款合同、抵押合同(質押合同)、房屋他項權證、抵押權證明書等借款資料交貸款銀行辦理房屋保險手續。 第六步：簽訂 還款協議 和劃款 採用儲蓄卡代扣方式還款的,借款人到建行儲蓄網點辦理還款代扣儲蓄卡，並與貸款銀行簽訂代扣協議。委託單位代扣還款的，單位與貸款銀行簽訂協議。 第七步：銀行劃款 借款人按與貸款銀行約定的時間到貸款銀行辦理領款手續,貸款銀行將款項劃入售房單位;用於修、建房的貸款,借款人按借款合同支取。 對於房貸利息的計算方式，個人覺得是當面和銀行的工作人員洽談會比較了解的更加直觀一些，很多人通過文字形式的敘述對等額本息和等額本金這兩種不同的還款方式還是有些難以區分，其實選擇合適的貸款方法和還款方式是能夠節省下一筆不小的開銷的，因為房貸產生的利息也是一筆不小的數額。

㈢ 建行供房貸款如何計算 混合貸款:商業10萬，公積金19萬，按基準利率，30年償還，用等額本金的支

商業貸款利率5.9%，貸款10萬元，30年期，等額本金，首月還款金額769.44元 ，羨悶月還款本金277.78元 ，以後每月還款額減少1.37元 。
公積金基準利率為4.00%，貸款19萬元，30年慎梁期， 等額本金，寬派運首月還款金額 ，1161.11元 ，月還款本金527.78元，以後每月還款額減少1.76元 。
以上兩項相加即可。

㈣ 建設銀行可以辦理組合貸款嗎

建行可以辦理。
組合貸款流程：
購買商品房、經濟適用住房辦理個人住房公積金貸款（組合貸款）的程序可分五步：
第一步：到貸款銀行提出借款申請
借款人持購房合同和開發商售房許可證復印件、身份證、住房公積金儲蓄磁卡、印章到各區縣的建行房地產信貸部申請住房公積金貸款（使用夫妻雙方住房公積金貸款的，還須攜帶結婚證或其他夫妻關系證明），填寫「個人住房公積金貸款（組合）貸款申請書」。
第二步：銀行審核
貸款銀行根據借款人提供的資料，考核借款人是否符合貸款條件，計算貸款額度，確定貸款期限。
第三步：到貸款銀行簽訂借款合同
貸款銀行審核借款人的申請後,借款人與銀行簽訂借款合同和抵押合同（不用房屋擔保的簽訂質押合同）。組合貸款
第四步：到產權部門辦理貸款擔保手續
辦理住房公積金貸款（組合貸款）有兩種擔保方式，借款人可以根據自己的實際情況選擇其中的任何一種。
1、借款人可用自有、共有或第三人房產進行抵押
購買商品房、經濟適用住房（已取得產權證）並以所購建房屋辦理抵押的，持借款人身份證、預交款收據原件、名章、借款合同、抵押合同，填寫《天津市房屋他項權申請登記表》並加蓋借款人（抵押人）和貸款銀行（抵押權人）印章後，到房屋座落地的產權管理部門辦理《房屋他項權證》。
借款人用期房抵押的（沒有取得產權證）,持上述材料到房屋座落地的區縣房地產管理局產權管理部門辦理《天津市房地產抵押權證明書》。
2、用國債、銀行定期存單等貸款銀行認可的有價證券進行質押，借款人持有價證券交貸款銀行收押保管。
第五步：辦理住房抵押保險手續
借款人到產權部門辦理完抵押或質押手續後,連同借款合同、抵押合同（質押合同）、房屋他項權證、抵押權證明書等借款資料交貸款銀行辦理房屋保險手續。
第六步：簽訂還款協議和劃款
採用儲蓄卡代扣方式還款的,借款人到建行儲蓄網點辦理還款代扣儲蓄卡，並與貸款銀行簽訂代扣協議。委託單位代扣還款的，單位與貸款銀行簽訂協議。
第七步：銀行劃款
借款人按與貸款銀行約定的時間到貸款銀行辦理領款手續,貸款銀行將款項劃入售房單位；用於修、建房的貸款,借款人按借款合同支取。

㈤ 建行組合貸顯示當期還款額

當期還款額就是分期付款後,每個月至少要還款的金額。
當前余額是指你現在的剩餘可用額度，本期全部應還款額是指你這期賬單應還的全部金額。信用額度是指信用卡最高可以透支使用的金額。信用額度是依據您申請信用卡時所填寫的資料和提供的相關證明文件綜合評定核給的。
個人住房組合貸款是指對按時足額繳存住房公積金的自然人在購買、建造、大修各類型住房時，中國建設銀行同時為其發放公積金個人住房貸款和商業性個人住房貸款而形成的特定貸款組合。

㈥ 2021年在建行貸67萬房貸20年還清要還多少錢

與執行利率，現行五年期以上首套房貸利率在5%-6%之間，比較通用年利率5.88%、月利率為5.88%/12，67萬，按等額本息還款（每個月還款額相同）方式， 20年（240個月）計算：
月還款=670000*5.88%/12* (1+5.88%/12)^240/（(1+5.88%/12)^240-1）=4753.82
利息總額=4753.82*240-670000=470916.80
說明：^240為240次方

㈦ 建行個人住房還能組合貸款簡直「6」出新高度！

㈧ 買了一套商品房，公積金貸款30萬，建行貸款21萬，像這樣的組合貸款辦理的時候需要繳納多少額外的費用

和平時的商業貸款差不多，不用繳納更多的費用。
依據的你的貸款時間，計算還款額。

㈨ 建行房貸每月還款如何計算

按基準利率計算就是5200多，上浮40%才是6600多，房貸這么高的利率很罕見

1。你確認是等額本息而不是等額本金？
2。如果是第一個月，可能還款日有錯期，會加算錯期期間的利息

㈩ 各個銀行住房貸款的種類和計算方法

工薪族購房的兩種貸款方式
工薪族貸款可用公積金貸款和「按揭」貸款二種方式。
（一）用公積金貸款購房。公積金貸款是為支持一般收入的職工家庭購房而設立的一種低息長期貸款，由建設銀行房地產信貸部門發放。寧德市規定最高貸款限度為3萬元，貸款償還最長年限7年。公積金貸款的對象是：具有城鎮常住戶口，繳存住房公積金的職工。貸款條件是：有相當於所購住房價格30％以上的自籌資金（可以用住房公積金存款抵充），有償還貸款本息的能力，同意辦理住房抵押和保險。貸款額度在可貸額度和最高限度內，根據具體情況確定。
貸款本息是如何償還的呢？償還時採用每月等額均還的方式。還款方式：每月償還貸款本息＝ 貸款本金×月利率十貸款本金×月利率／（1十月利率）還款總月數－11] 。
（二）用「按揭」貸款購房。對於無法享用公積金低息貸款的家庭，可爭取享用「按揭」貸款。但按揭貸款僅對某些房產項目提供支持，故選得當，才能享受按揭貸款，但它與公積金貸款相比，利率較高。按揭貸款的對象和條件，與公積金貸款基本相同。可貸額度主要根據償還能力而定，每月經濟收入應高於每月貸款償還額的2倍。貸款限額不得超過房價的70％，貸款最長償還期限20年。
個人房貸業務介紹
「個人購置住房貸款」是最基礎的住房按揭業務，各家銀行都在開展該業務，個人購置住房貸款是一種擔保性貸款，可採取抵押、質押、保證或上述三種擔保方法並用的方式。
申請人應具備的條件
各銀行一般都要求「個人購置住房貸款」對象應是具有完全民事行為能力的自然人，同時具備以下條件：1.具有城鎮常住戶口或有效居留身份；2.有穩定的職業和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；3.不享受購房補貼的，不低於購買住房全部價款的20%作為購房的首期付款；享受購房補貼的，以個人承擔部分的20%作為購房首期付款；4.有銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、並承擔連帶責任的保證人；5.具有購房合同或協議，所購住房價格基本符合銀行或銀行委託的房地產估價機構的評估價值。
申請所需證件
在申請借款時，申請人應出具多種文件，主要包括：1.身份證件(居民身份證、戶口簿或其它有效居留證件)；2.貸款人認可部門出具的借款經濟收入或償債能力證明；3.符合規定的購買住房合同意向書、協議或其它批准文件；4.抵押物或質押物的清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押、質押證明和抵押物估價證明；5.保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；6.以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；7.以公積金作為自籌資金的,需提供住房公積金管理部門批准動用公積金存款的證明。
個人貸款額度
個人購置住房貸款的貸款額度為不高於房地產評估機構評估的擬購買住房的價值或實際購房費用總額的80%(以二者低者為准)，貸款期限最長可達30年。
償還方式選擇
在還款時，借款人應按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。如借款人提前還款，應事先徵得貸款人同意，並辦理有關手續。償還本息的方式有以下兩種：
1.貸款期限在一年(含一年)的，實行到期一次還本付息，利隨本清；2.貸款期限在1年以上的，可採取等額本息還款法和等額本金還款法等還款方法，按月歸還貸款本息。
房貸質押和抵押
可以作為購置住房抵押物和質押物主要有如下種類：
(一)個人住房貸款的抵押物
1.借款人有權自主支配的房產及其它地上定著物；2.借款人依法取得的國有土地使用權；
(二)個人住房貸款的質押物包括國庫券、國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業債券、個人定期儲蓄存單等有價證券。
一般來說，若銷售率達不到30％，發展商的資金便收不回來，當銷售率在一定時期內沒有改觀時，發展商會被迫降價；若銷售率達50％，則表明供求比較平衡，房價會維持在一定水平內一段時間；若銷售率在70％左右，則表明需求漸熱，發展商的開發成本已基本收回，房價就會上升。自然這樣的房子肯定會保值 ；另外，一定要地段強、外觀好、物業管理周嚴、知名度高、交通、購物、醫療、學習等方便。這樣的房產均有升值的空間。在介紹些其他方面給您：
哪些房不能買：
根據國家規定，下列情況中的房屋買賣將受到限制：
一是違法或違章建築；
二是房屋使用權不能買賣，房屋產權有糾紛或產權未明確時，也不能買賣；
三是未經合法程序批准銷售的房屋；
四是著名建築物或文物古跡等限制流通的房屋；
五是由於國家建設需要，已確定為拆遷范圍內的房屋，禁止買賣。
購房殺價有哪些竅門：
有人說，買房屋勝敗的關鍵就要看你殺價的本領了，這話不無道理，對 於想做投資的購房者而言更是如此。只有買到便宜的房屋才有自己的利潤空間．否則拋出之後 不但沒賺甚至要賠本。房地產買賣談判的技巧在於掌握市場動向，心中有數，同時，了解對方情況，知己知彼。最後，心要「狠」，狠狠殺價
買賣談判的學問大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，勝券在握。
一要不動聲色、多方了解
1 看房屋。房子是實物，一切都可收入眼中，看房子里，應表現也自己有興趣，太冷淡賣主對方也會沒有心思同你多談，同時細心觀察房子結構，採光，保養 周圍環境等，還要多聽賣主解釋，多問賣主問題。
2 掌握背景材料。房屋推出市場多久了，有多少人出過價，出價多少，可作一個參考系數。愈是多人出價的房屋，表示其轉售力愈強。
3 讓賣主知道你購房是自住，非為轉賣。通常賣主不希望房屋銷售人員居間獲利，而且喜歡自住之買家， 一可賣得高價，再者比較簡單。
二要摸透賣方心理：
1 賣方多久內必須賣屋，對於在什麼時候殺價非常重要，愈接近賣主要賣的期限，賣主愈急切出售，這就是你最有利的殺價時刻。
2 了解賣主售得屋款擬作何用途。如果賣方信得屋款，並不急用，則房屋殺價，必遭許多挫折，遇此情形，是你罷手或者轉向的時候。
3 定金方面。定金多少才算恰當，並無一定標准，視各人需要而定，由雙方協商。
殺價原理：
1 暴露房屋的缺點，對於賣主的房屋所有缺點加以揭露，使賣主對自己所開高價失去信心藉以達到殺價的目的。
2 拖延戰術。若賣主急欲脫手，可刻意拖延時間，如謊稱需時間匯集資金等，等到臨近期限的最後一個階段，給予殺價。
3 合夥戰術。你可以告訴賣主是與合夥人共同投資的，所出價格需同合夥人商議略施小計殺價。
4 欲擒故縱。對於所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜歡的各種理由，藉此殺價。
總之，殺價的方法很多，買主只要頭腦清晰，靈活運用，見機行事，必能心想事成，大功告成。
目前貸款購房主要有以下幾種：1、住房公積金貸款；2、個人住房商業性貸款；3、個人住房組合貸款。
1、住房公積金貸款：對於已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，應該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質，貸款利率很低，不僅低於同期商業銀行貸款利率（僅為商業銀行抵押貸款利率的一半），而且要低於同期商業銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關 手續時收費減半。
2、個人住房商業性貸款：以上兩種貸款方式限於交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業銀行個人住房擔保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低於30%，並以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息並承擔連帶責任的保證人，那麼就可申請使用銀行按揭貸款。
3、個人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發放的公積金貸款，最高限額一般為10－29萬元，如果購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業務可由一個銀行的房地產信貸部統一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。
個人住房委託貸款（公積金貸款）最劃算，個人住房貸款（商業性貸款）利息負擔最重，但具體的還款差別有多大，我們不妨進行一下比較：
假設某購房者夫婦二人慾購買一總價50萬元的住房，以自有資金支付首付款30％，即15萬元，其餘35萬元申請15年貸款。夫婦二人月收入為6000元，月公積金繳存比例為20％（企業與個人各負擔一半），現公積金總額為4萬元。商業性貸款的利息負擔比政策性貸款高得多，達到了1／3，月還款額多出10％，總額多出近5萬元，可不是個小數目。如此看來，自然應該選擇個人住房委託貸款，但是不行，這對夫婦不能完全依靠個人住房委託貸款，即便他們現有的公積金達4萬元，就是按10倍的較低倍率計算他們也可申請40萬元的公積金貸款，但因為政策性貸款最高限額只有30萬元，因此35萬元還是不可以的。因此，這對夫婦只有退而求其次，選擇個人住房組合貸款。那麼，他們每月的還款負擔承受得了嗎？說起來他們每月還款2781．45元，但其中一部分可以由他們還款期每月繳存的公積金抵付，金額最多可以達到總收入的20％，即1200元／月，那麼他們需要自行支付的供樓款只有（2781．45－1200）1581．45元／月，和他們6000元的月收入相比負擔是很輕的了。不過，如果沒有公積金的支持，完全依靠商業貸款，那麼每月還款負擔還是比較重的，但占總收入50％左右的供樓負擔還是可以接受的。建議購房者在確定購房預算時不妨仔細算一算，多列出幾種選擇比較一下再去申請相應的貸款。
辦理住房公積金貸款應按下列程序：
（一）借款人申請住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請，填寫住房公積金貸款申請表並如實提供有關資料。
（二）市住房公積金管理中心負責借款人資格、擔保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意後，借款人與中心簽訂相關合同或協議，並按中國人民銀行規定辦理保險。
（三）貸款手續辦理完畢後，市住房公積金管理中心給銀行簽發准予貸款通知書，銀行接到貸款通知書後辦理貸款劃付手續
特別提醒：購房時，借款人根據自己公積金的繳納情況，到銀行進行測算，就可得知貸款的金額和每月還款數額。根據公積金管理有關規定，每年提取一次。假設客戶每年一次提取的公積金為15000元，而每月公積金貸款還款額為1500元，商業貸款還款額為1000元，在還款方式上可選擇「余額沖貸法」，即提取的公積金首先歸還當月住房公積金貸款和商業貸款本息（共計2500元），余額12500元可一次性償還住房商業性貸款本金，在還清住房商業性貸款本金後，尚有餘額的再償還公積金貸款本金，因為商業性貸款利率高於公積金貸款利率。「沖還貸」後，借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變，減少月還款額的方式進行還貸。但目前商業銀行對客戶提前還款的次數是有一定限制的。如果客戶選擇「等額本息」還款法，每月等額還貸金額保持2500元不變，那麼提取的公積金15000元，將按照原扣款方式連續每月扣款2500元。余額不足時，借款人應及時將足額款項注入用於還款的銀行卡中，上述兩種還款法，客戶可根據自身實際進行選擇。
如果客戶購買個人住房時申請的是商業性貸款，如：個人住房按揭貸款、個人住房轉讓貸款、個人再交易住房貸款。當時購房因各種原因沒有申請到「公積金」貸款，而現在個人公積金繳存達到規定的年限和金額，且已滿足公積金申請購房貸款的條件，雖然目前商業銀行還不能將購房商業性貸款轉換為公積金住房貸款，但卻可提取公積金進行償還商業性貸款本息。只要借款人到公積金管理中心申請並辦理提取公積金相關手續，就可提取公積金歸還個人住房貸款本息。
申請銀行個人住房貸款工作流程：
（一）買方要與開發商簽訂《商品房預售契約》。
（二）支付30％以上的房款。
（三）去房管部門辦理預售登記。
（四）辦完預售登記後，買方持契約正本，填寫借款申請及借款合同。
兩種還貸方式利息天壤之別
一般的購房人只知道貸款必須償還利息，可是，採用不同的還貸方法，利息卻有天壤之別。貸款額在40萬元左右、限期30年的，利息差額可以達到10萬元之巨！至於這個，不少人都還被蒙在鼓裡——兩種還貸法利息差額大，在此摘錄一篇供您參閱。
市民劉先生上個月剛買了新房，並辦完了住房貸款手續，每月還貸額近2000元。誰知道就在本月即第一次還貸後，劉先生卻知道了一件讓他大為驚訝的事———他的一位親戚和自己貸款額度相差無幾、年限相同，但是總體還貸利息卻相差近2.5萬元！原因只是他們採用了不同的還貸方式。而此前，劉先生稱自己對另一種還貸方式一無所知。
「在簽合同的時候，銀行工作人員只是抱來一大堆貸款合同，密密麻麻的，然後幫你一會翻到這里、一會翻到那裡，指著一些空白的地方，讓你簽上姓名、填上身份證號碼、按上手印即可，根本沒有提及還有另外一種還款方法。」
簽下這份貸款合同後，劉先生自己測算了一下，利息總額高達17.6萬多元。要不是親戚提醒，劉先生還以為貸款就是這樣辦的，又氣憤又心疼的劉先生忍不住把自己的貸款合同拿出來又仔細翻了好幾遍，發現合同里的確有兩種貸款方法可供自己選擇，但是空白處已經被銀行事先填上了等額本息還款法，根本就沒有自己考慮的餘地。他請朋友算了一下，如果套用另外一種還款方法，那麼自己30萬元、20年商業性住房貸款利息總額不到15.2萬元，比現在要少2.49萬元。
銀行普遍主薦「等額法」
為了探明究竟，連日來，記者也以購房人的身份對南京多家銀行進行了暗訪。
在農業銀行新街口支行的消費信貸超市，記者表示准備購買一處總價為80萬元的商品房，首付30%，公積金貸款12萬元，餘下的44萬元准備辦理商業貸款，30年還清。一位工作人員熱情地接待了記者。她首先給記者介紹了本息還款法(等額法)，通過測算，「月還款額」一項顯示為2372.78元；
記者隨之詢問有無其他的還款方式，該工作人員說還有另一種「本金還款法」(遞減法)。每個月的還款額都不同，從3000元左右逐漸遞減到1000多元。
究竟選擇哪一種方法呢？以下是記者和該工作人員的一段對話：
「兩種還貸方法哪一種更合算呢？」
「總的說來第二種遞減法少付點錢，但是一般人都不會等到30年才還清的，如果提前還貸的話就沒有那麼大差距了。何況使用遞減法雖然後面還得少，但是一開始壓力太大了。」
「哪一種更方便呢？」
「當然是第一種等額法方便，每個月只需按月還給銀行相同數額的錢就行了。第二種遞減法每個月的錢數都不同，算起來也很麻煩……所以我們一般都推薦客戶選擇等額法。」
隨後，記者繼續以購房人的身份電話咨詢了商業銀行、招商銀行、工商銀行、建設銀行等多家銀行，大多數都以介紹「本息還款法」即等額法為主，有的甚至根本不提及遞減還款方式。雖然一些銀行工作人員最終也承認應該按照個人的不同情況選擇還款方式，但是從其話語中，可以很明顯地聽出對等額法的傾向性。
銀行傾向性在於息差
導致銀行產生這種傾向性的原因何在呢？一位從事金融行業多年的人士一語道破：「關鍵在於息差。」
「兩種方法的利息差距大著哪！」該位人士以記者暗訪的例子進行了一番計算，得出的結果令人震驚———同樣是44萬元、30年的商業性貸款，等額法的利息總額為41.4萬多元，而遞減法為29.7萬元左右。兩種不同還貸方法利息竟然相差11萬元之多！
該人士稱，同樣一筆貸款業務，對於「吃利息飯」的銀行來說，當然希望購房人全都選擇利息高的還貸方法。就像普通商品買賣一樣，一般的商家都會推薦顧客購買價格高、利潤高的商品，怎麼會推薦價格低、利潤低的商品呢？
至於銀行解釋的「等額法比遞減法方便」的理由，記者發現，使用遞減法實際上也並不如想像的那麼麻煩。雖然每個月的還款額都不同，但是具體數額並不需要人力測算，銀行的計算機系統十分輕松地便可以列印出30年中每一個月還款數據的表格，購房人只需遵照交錢就行了。
而另外一個「遞減法開始還款壓力大」的解釋，記者通過業內人士測算發現，雖然遞減法開頭的還款額度的確較高，為3000元左右，但是相對於等額法2372元來說，也就高出620元左右，且持續時間也只有一年零兩個月。大多數時間的還款額集中在2000多元和1000多元之間。相信600多元的差額大多數購房人都能承受，何況，這樣「省下來」的利息高達11多萬元，值得大多數購房人重新考慮。
銀行稱沒佔到便宜
昨日，建行、中行、農行、民生等幾家銀行在接受記者采訪時稱，兩種還款方法表面上看兩者利息總額相差不少，而實際上兩者的計算原理是一回事。
「不存在銀行佔便宜。首先，兩種還貸方法並不是哪家商業銀行自己制定的，而是央行規定的。」建行江蘇省分行房地產信貸處處長叢華昌介紹說，1998年5月央行頒布了《個人住房貸款管理辦法》，規定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法。不管是哪種還貸方法都是符合規定的。而且實際上兩種還款方法計算原理是一樣的。
「簡單地看，兩者利息是相差一定額度，但是對於銀行來說，並沒有通過哪種方式多收了顧客的利息，因為這兩種還貸方式都是按照客戶佔用銀行資金的時間價值來計算的。」
據叢處長解釋，造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因，在於顧客佔用銀行資金發生了變化。遞減還款法，由於顧客一開始就多還本金，所以越往後所佔銀行本金越少，因而所產生的利息也少。而等額本息還款法則不同，開始還的貸款本金較少，佔用銀行資金相對也較多，所以利息也會相應增加。
針對目前老百姓對兩種還款方式不太了解、不太熟悉的現狀，昨天一些銀行表示今後在辦理貸款之前，將加強告知義務。
「可能我們的部分櫃面人員會覺得選擇等額本息還款法是約定俗成的事，老百姓也習慣於這種還款方式，所以就沒有對遞減法進行解釋和宣傳，客戶來了就照老辦法給辦了。」
一些銀行表示，今後在辦理住房貸款前，「要將話說在前面」，讓客戶自主選擇。
消協稱購房人有知情權
南京市消費者協會秘書長孫建和在剖析上述現象時說，貸款購房也是一種消費行為，消費者享有《消法》賦予的知情權和選擇權。銀行作為向消費者提供服務的經營者，有義務在服務場所的顯著位置公示兩種不同的服務內容，即兩種不同的還款方式。另外，還應該客觀地且明確地向消費者介紹兩種還款方式的不同之處，以及各自的利弊，否則，就是侵害了《消法》賦予消費者的權利。
我國《消法》第八條、第九條規定，「消費者享有知悉其購買、使用的商品或接受的服務的真實情況的權利」；「消費者有權自主選擇商品或者服務方式，自主決定購買或不購買任何一種商品、接受或不接受任何一項服務」；「消費者在自主選擇商品或服務時，有權進行比較、鑒別和挑選。」
孫建和認為，如果銀行在沒有明確告知兩種還款方式及其利弊的情況下，擅自替消費者作主選擇其中一種還款方式，那麼就違法了《消法》的上述規定，對消費者的知情權、選擇權構成了侵害。
原因在雙方信息不對稱
貸款購房人可以享受兩種不同的還貸方法，這是中國人民銀行的明文規定。然而，為何到了實際操作中，一種方式深受青睞，而另一種方式就明顯受到「冷遇」了呢？導致本金還款法「銀行不薦、消費者不知」的根本原因究竟是什麼？
受訪的多位專家及業內人士均一致指出，購房人和銀行之間嚴重的信息不對稱，是首要原因。在市場經濟條件下，這種信息不對稱的局限必然可以給銀行有意無意隱瞞信息、牟取更多利息收入創造有利條件；而購房人由於信息缺乏，必然處於弱勢。
錢蘇平律師說，消費者畢竟不是銀行家，人民銀行的規定也只是面對銀行而設的，普通人無從得知，所以在選擇購房貸款時，往往是銀行說什麼就是什麼，具有一定的盲從心理。
陳廣華律師也認為，在貸款購房過程中，銀行和購房人處於明顯的不平等地位。銀行佔有了大量消費者不具備的信息，而且有充分的理由和條件對消費者購房作出主觀引導。(記者/王海燕鄭春平)
相關鏈接
兩種還貸方式比較
1、計算方法不同。
等額本息還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。
等額本金還款法。即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，
2、兩種方法支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，「本金還款法」的利息總額要少於「本息還款法」；
3、還款前幾年的利息、本金比例不一樣。「本息還款法」前幾年還款總額中利息占的比例較大(有時高達90%左右)，「本金還款法」的本金平攤到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高時也就各佔50%左右。
4、還款前後期的壓力不一樣。因為「本息還款法」每月的還款金額數是一樣的，所以在收支和物價基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的；「本金還款法」每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，後期的壓力要比前期輕得多。
參考資料：http://..com/question/2367645.html