Ⅰ 二手房買賣套路多，怎麼才能避免被坑
從最開始的挑房選房再到交易過戶，你想知道的這里都有！
看房之前，現在各大網站了解下二手房市場信息等。時間充沛後，提前一天，打電話給中介，你相中了哪些房子及看房的時間，另外說明下你對房子的要求，預算。一方面，中介會聯系你相中房子的業主，另一方面中介也會根據你的要求篩選他手裡的房源，推薦符合要求的房子給你。
看房子的時候，注意下面幾點：
（1）一定要調查清楚業主賣房的原因，是著急用錢、工作變動還是小孩大了要換房等等這些需求。因為這決定了業主賣房子的心態，好不好砍價。有些業主人在外地，把房子出租出去了，中介說是和業主打好招呼，但是到了現場敲門敲半天，來了幾次，租客也不配合看房，這種類型很明顯就是先把房子掛著，不是誠心想賣的，那你就沒必要再看了。
（2）問清楚房子的學位有沒有使用，一旦用過了，就會鎖定三到五年，自己要是有小孩或者是未來自己賣房的話都不好弄，如果他用了，你可以就砍砍價了。房子要是出租給租客住，或者租給別人開公司的，這種會比業主自住的類型要麻煩。因為合同法規定了「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力」， 即買賣不破租賃，租客有優先購買權，必須讓租客放棄。這一點在後期簽二手房買賣合同時候注意修訂條款，或者寫補充協議，以規避風險。
（3）房子是否有抵押，如果有，問清楚欠款多少，因為這個關繫到你贖樓交多少擔保手續費和贖樓利息。現在房子或多或少都要抵押欠款，除了那種很早之前買了，全款付清。但有些房子會被業主重新抵押，即使當時他很便宜買入，但是會做消費貸，遇到有些40平的老房子欠款160萬的都有。因此一些房子明面上掛的價格低但是實際購房成本很高。贖樓擔保手續費是欠款總額的1.2%，贖樓利息一個月大概是欠款額的1%，欠160萬的話，買方就要多承擔3.52萬的贖樓費。因此盡量考慮買紅本在手的房子，如果滿五唯一的還可以少交1%的個稅。（這一部分稅費後面講詳細的）。總的來說，如果房子抵押了欠款非常多，你和業主就必須好好砍價了，盡量減少成本。
（4）同一套房子，不要找好幾家中介去看。因為多家中介聯系業主，業主會誤以為自己房子很多人在看，覺得他房子不錯，他自己的心理價位就會高，但其實來來回回都是你，會影響後面和業主砍價。
每次看完房子，讓中介給你列出所有的費項，包括契稅，個稅、贖樓費用、傭金（這個一般先標3%，後面可以談）方便自己做成本核算，比較不同房子，挑選性價比最高的一套。
如果你看的差不多了，挑選一個專業靠譜的中介，一定要靠譜！靠譜！靠譜！
重要的事情說三遍，因為這個決定了你以後買房的操心程度。
問合同、問手續流程都必須清楚到位的中介。
現在的中介入門門檻很低，不專業的中介絕對會增加你購房的暴躁心情天數。
3.確定目標房產
看了如此多房子，如何篩選呢？
第一考慮的是當然是價格，每個人都想買更大更好的房子，但是預算就這么多，因此要結合自己的經濟能力去購置，有多少能力就辦多大事。購房成本包括各種稅費、中介費、贖樓費、貸款的評估費等等，下表有一份中介公司提供的明細清單，對幾個大頭的費用下面會詳細講講。
這里討論的是滿2年的普通住宅，沒有增值稅的房子。
繳稅標准：首套90平及以下，計稅價×1%； 首套90平以上，計稅價×1.5%；二套房計稅價價×3%。
契稅由買家承擔，過戶當天交給不動產登記中心。這個是交給國家的錢，有繳費標準的，所以砍不了價。
計稅價是啥？
網簽的時候，在房管局登記備案的價格，即網簽價，作為計稅價。 各地標准以各地為主，有的地方，成交價=網簽價=評估價。讓中介做低網簽價，可以合法避稅。
房管局參考市場行情，給房屋制定了一個最低評估價，作為房屋交易繳稅的最低基準價。網簽登記的價格是不能低於這個最低評估價的，通常這個評估價目前還跟不上實際的成交價（一般是7成），可以在不動產登記中心查詢，輸入房產證號身份證號可查。
這里我再展開講講，成交價、網簽價、評估價都是什麼鬼！？
成交價：
成交價是指購房者終支付給賣家的總金額，是房屋的實際成交的價格。
網簽價：
房產交易都要進行網上簽約，一旦「網簽」成功，同一套房源無法再生成買賣合同，也就無法再售他人。所謂的「網簽價」就是指在房管局系統里體現的成交價格。網簽價不能低於房管局要求的區域低過戶指導價（最低評估價）。網簽價的高低即決定貸款數的高低，也決定了交稅的高低。
評估價：
評估價就是第三方評估機構（中介推薦或者銀行合作的評估機構），通過一定的方法對房產價值進行評估，終給出一個評估價。銀行會根據評估價的多少來放款，評估價越高，個人可以貸款的額度也越高，首付的壓力就會小很多。所以，沒有三價合一之前，很多人會選擇故意把評估價做高，「高評高貸」，但是如果一旦被銀行發現，貸款很有可能會被銀行拒絕，而且還有可能影響以後的貸款，更甚者會被定為騙貸而被追究法律責任，所以大家對待評估價要謹慎，不要存在僥幸心理。
（2）個人所得稅
滿五唯一免徵！滿五唯一免徵！滿五唯一免徵！重要的話說三遍。滿五是指房子房產證從出證開始算時間滿5年，唯一是指家庭在深圳市唯一住房。買二手房最好選滿五唯一的，可以節省一筆個稅。
不滿五年或者滿五不唯一：
a）個人所得稅＝（計稅價-原登記價）*20%
或者
b)個人所得稅＝（計稅價-增值稅）*1%
第一種征稅方式有個大前提，賣家必須提供完整、准確的房屋購入原值憑證， 實際交個稅時，購房者可以二選一，哪種省錢用哪種。按規定，個稅和下面的增值稅應該是由賣家承擔的，但深圳是賣方市場，成交慣例一般都是買家承擔所有稅費，不過交易時可以協商，在合同中寫清楚就行。這個稅也是過戶那天交給不動產登記中心。
（3）增值稅及附加
房子已經滿2年，普通住宅免徵增值稅。正常人都是買2年的房子，除非你有特殊情況，因為這筆稅真的很多！舉個例子，200萬的計稅價，單增值稅一項就10萬多。 房子未滿2年，增值稅及附加的征稅標准： 增值稅=計稅價÷（1+5%）×5.65%
（4）中介費
中介費通常報的時候都是3%，但是中介費是可以談的，在房屋總價高或者市場淡季的時候，中介費都有一定的議價空間，一般房子總價的1%-2%左右，小的中介公司，收費會低一些，可以談一口價，1萬，2萬。但小中介也有問題，靠不靠譜，有沒有保證，會不會收了錢不辦事或者辦事不牢靠。
（5）贖樓費
贖樓是指原業主想出售房屋，但房產證還在抵押貸款當中，出售前必須將貸款還清、注銷抵押登記，並取回房產證才能在國土局過戶。如果業主自己不贖樓的情況下，通過擔保公司來贖樓產生的這部分費用叫贖樓費（一般最低收費3000元/單）。
贖樓分為現金贖樓和額度贖樓：
* 現金贖樓：擔保公司直接自己拿一筆錢出來贖樓，贖樓時間相比額度贖樓要快，大概費用為欠款額的2.5%。如果業主自己有錢，讓其現金贖樓，萬萬不能用自己的錢幫他贖樓，風險很大。他要是沒那多錢還，讓他額度贖樓。
*額度贖樓:擔保公司作為擔保，從買方貸款銀行得到一筆短期資金，用這筆短期資金來贖樓。在這期間產生擔保公司的擔保費，還有短貸利息費用，一個月的大概費用是欠款額的2.2%。這里提醒下，短期利息按照每天算的，如果銀行排隊緊張，放款慢，業主欠款又多的話，這筆錢數目就會很大，所以一定要挑好貸款銀行，放款能快些的，或者是挑個欠款少的房子。
（6） 罰息
當提前還款贖樓，根據銀行的規定會有一定的罰息，各銀行罰息不一樣。賣方供樓滿三年的一般無罰息，不滿三年的一般罰息1-3個月，具體還要看當時跟銀行的貸款合同約定。
（7）評估費
辦貸款一般要評估，費用幾百到幾千，這個可以談，交給評估機構。一般按照評估總額的萬分之五收，一般銀行都有推薦的評估公司。
（8）按揭服務費
1500-2500塊/單，這錢給按揭服務公司，說實在的這個錢給的很冤，按揭員也沒幹啥，就是列印了東西，帶著業主去公證處了。而且這些按揭公司都是和中介一個公司的，只是不同部門，或者所謂的合作公司，因此如果能和中介談，盡量把這個費用砍掉。
總結下購房成本：
看房子先問中介，業主的心理價位、房子是否滿2年，滿2年的是否滿五唯一，欠款多少。
購房總成本=房價+契稅+個稅+增值稅+贖樓費+中介費+罰息+評估費+按揭服務費
*未滿2年：契稅+個稅+增值稅
*滿2年的：契稅+個稅
*滿5年唯一：契稅
*紅本不在手，加一筆贖樓費（先按一個月算）
*未滿3年：可能有銀行罰息
252萬的房子，滿2年，欠款50萬，交了契稅1.9萬，個稅1.9萬，贖樓費6000塊，中介費3萬多，評估費1000元、按揭服務費1500元，公證費760元，所有費用差不多8.5萬-9萬。
自己算下月供，有公積金貸款和商業貸款，每個月月供是多少，算筆賬，然後與自己的月收入比較，算出最大能夠承受的月供值。根據月供，去砍砍價，一般砍個三五萬都沒太大問題，遇到著急用錢的業主，或者著急換房的，可以砍多點。
另外，綜合考慮了戶型、朝向、通風、採光、層高、裝修、周邊交通、生活配套、小區綠化、雜訊、電梯、保安、物業管理等因素後，篩選出最符合自己需求的最適合自己的房子。然後，就准備約業主啦。
4.約業主前的准備工作
（1）先談好中介費
看好了房子，先跟中介談清楚中介費。避免下面這種情況發生：約了業主，各方面談的非常愉快，馬上要成交了，但由於中介費沒談妥，沒簽成合同。這會影響你和業主的關系，如果因為中介的原因沒談成，後期再約這個業主就難了。因此建議跟中介談妥了，再約業主。談不妥，就換個中介，反正中介大把！他做不了，你找其他人做。
（2）提前預覽合同
讓中介提前將所有合同發過來，注意是所有合同，簽約當天不單只簽一份合同就完事的，包括二手房買賣合同、居間服務合同、資金託管協議、賣方產權確認書，每個中介公司提供的合同可能不一樣。為啥提前看合同？？這有利於我們摳合同條款的細節，以便我們事先草擬補充協議。因為中介的合同都是格式合同，很多條款規定都非常含糊，對於中介來說，越含糊越好成交，對於我們買家來說，當然是越細越好！對於合同沒有提到的必須寫到補充協議里，比如：房子帶租約，租約到幾月幾日，房租是多少，押金是多少，過戶之後租約怎麼處理的？對於業主口頭承諾的，比如家私全送，滿五唯一，學位沒用過，戶口遷出，把你在意的都寫到補充協議里頭。
二、正式交易階段
二手房交易流程圖
1.約談業主（談判砍價）
二手房簽約前，雙方勢必會有一個價格的談判過程，在二手房交易過程中應該如何談價呢，有哪些砍價技巧呢？
買方應該：
1) 綜合市場價，提前對價格進行預估，確定自己能承受的最高價位。
2) 不要一見面就談價，先和賣方聊聊天，將雙方的氣氛搞融洽，最後再談價。
3) 知已知彼，了解賣方的心態和賣房原因，如果他急於出售變現，那麼對殺價則非常有利。
4) 將自己對房子滿意的地方列出一二，表示自己買房的誠意，賣方更願意跟誠心買房的人談。
5) 指出房子的不足和缺陷，不失時機地亮給賣家，說服其放低預期。但是要控制好度，不要一味地貶低，因為如果你說的這么爛，幹嘛還要買它的房子呢？要針對房子的自身的問題提出，看下面的例子。
6) 一定要讓賣方覺得你誠心買房子，但確實因為價格有些為難，希望他能做出一些讓步。
7) 必要時，雙方都互讓一步，確定一個雙方都滿意的價格，用自己能接受的價格買到自己喜歡的房子就好。
【例子】
1) 說到地段，你可就其出價翻了一番來回擊，並用實際數據讓賣方無力反駁，勸說其應留有餘地（提前掌握該小區歷史成交數據）；
2) 如果房子帶租約，你的回擊手段是你買二手房的主要考慮是自住而不是出租；或者租出去給別人開公司的這種，也是殺價理由，因為你要重新大幅裝修。
3) 如果學位已經使用過的，也可以談，因為學位用過會鎖定3-5年，會影響自己小孩上學，就算沒有小孩，你可以說房子用來的投資，3年後會賣掉，影響下家接盤，不好賣。
4) 對於二手房，買家可以以不含裝修的價格來成交，挑剔其裝修無用或裝修陳舊等都會導致價格略有下調，以此來說服賣方減價。
5) 對於欠款較多的房子，贖樓費用較多，（贖樓擔保費、短期利息、罰息等等）自己算筆賬，讓賣方去承擔贖樓相關的費用，這個在購房成本里頭也不少錢。
2.簽合同、交定金
約業主談的時候，讓他提供身份證、房產證、結婚證等材料。
1)看房產證
紅本在手的當然看原件啦，如果房子還有欠款抵押在銀行，就讓業主提供復印件。沒有房產證的房子直接PASS。賣方必須是房主，對他的房產證和身份證，看身份證號是否一致（當然先要看看是不是假的，多半不會）。房本上看清楚權利人是有幾個，如果房屋有多個共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個或是幾個簽的無效。如果任一共有權人不能到場，要提供經過公證的《授權委託書》。如果是婚後購房，屬於夫妻共同財產，因此需要夫妻雙方到場簽字，如果媳婦來不了，簽約時要提供《配偶同意出售證明》。檢查結婚證日期和房產證日期，確認是婚前還是婚後財產。
房產證/復印件，最好自己拍照留存，方便後面比照。
2）合同簽訂時重點注意: l
@交易房屋的基本情況必須在條款中寫清楚，哪個小區哪棟哪房、房產性質用途是不是住宅，房產證號多少，是否有抵押，抵押欠款多少金額。交易房屋沒有產權糾紛，也未被查封，賣方對該房產享有完全的處分權。 l
@房屋的租約現狀：房屋如存有租約。確認：月租金X元，租期 X年X 月 X日至X年 X月 X日。賣方需於簽署《二手房買賣合同》前取得承租人放棄優先購買權書面證明，否則視為賣方違約。 l
@注意遷移戶口問題。有時候買這二手房，就是為了孩子就近讀書問題，給孩子上戶口很重要。如果賣家的戶口沒有及時遷出，我們的戶口也遷不進來，就會發生糾紛。目的沒達到，那房子都等於白買。
@明確違約責任，每項主要義務都要有一一對應的違約責任，最好直接定下具體數額的違約金。定下如果違約，賣方要承擔買方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違約方要承擔守約方主訴訟費、律師費等等各種花費。 l
@檢查以下要點：定金數、首付、尾款等金額多少；稅費承擔者；採用什麼付款方式；首付的支付時間、條件；過戶的時間和條件；戶口什麼時間內、條件遷走；是否佔用學位；房屋內的設備如何處理，哪些是贈送給買家的，哪些是房主需要搬走等。 l
@明確每個操作的時間節點，不要含糊，只要賣方逾期了，就參照違約責任條款，逾期多少天，就要賠付多少錢。逾期超過多少天你可以要求退房，賣家賠付雙倍定金。 l
@ 關於定金，不要給太多，能顯示你的誠意就行，不要超過房產交易價的20%。為啥，因為我們剛需一般手裡也沒太多錢，初次買房經驗不足，如果你在後期貸款或者徵信出問題啦，社保沒滿足要求等等出現突發情況，你不滿足購房資格的話，需要賠付雙倍定金給賣家，所以選擇一個你能最大承受的定金數額，購房都有風險的。在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據。該收據僅有中介公司經辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。我們就給了5萬，你們按自己情況給。
@關於稅費，務必務必要寫清楚！！！！哪個由賣家承擔，哪個由買家承擔，省的以後扯皮。深圳一般都是買家承擔所有費用，我的合同樣例里（1）-（23）項都是買家的，看到這里的時候覺得自己好弱勢。但不是絕對的，看你談判的結果，比如贖樓擔保費和短期利息可以讓賣家承擔。 l
@暫押個幾千、一萬在中介那裡作為交樓押金。這個是幹嘛的，防止業主網路費、有線電視費、水電費、煤氣費、物業費等等雜費拖欠，務必結清才能交樓，否則就從這個交樓押金里頭扣，保障我們買家的權益。
3.房管局查檔
雙方簽訂紙質的二手房合同後，中介網上做網簽。務必要求中介盡快帶著業主去房管局（不動產登記中心）查檔，最好第二天就去，或者簽合同當天去。這一步很重要！不要跳過去，這個必須業主本人拿著房產證/復印件、身份證去做。如果你很忙，可以讓中介看著，發產調表或者發微信視頻給你看。如果不忙就一起去。
為什麼查檔？查檔很重要！
簽合同時，我們雖然看到了房產證/房產復印件，但是該房屋是否有存在抵押、查封等權利限制的情況，業主是否對我們有所隱瞞，我們是不清楚的，為了確保萬無一失，因此去交易中心拉產權信息，做最終確認。
【舉例說明】
如果一套房屋存在查封無法交易的情況，買家光憑看業主的產權證原件是無法發覺的。再比如說這套房本來就是有爭議的，而且已經有到當地的交易中心登記過異議，那這時我們在房產證上也是看不出的。
產調表注意核對權利人姓名和身份證號碼，是否一致，核對宗地號/房屋位置/房號是不是你買的那個房子、房屋用途是不是住宅、使用年限、業主購入時間。
5.買家做資金監管
首付款一定不要直接把錢給賣家，一定要做資金監管。資金監管相當於房產界的支付寶，房子過戶到手，資金才會解凍給賣家。從雙方簽買賣合同到房產交易過戶完成，一般需要1至3個月的時間，為了避免中間出現幺蛾子，出現不必要的糾紛，只有採取資金監管才能保證二手房交易資金安全，通過銀行專用賬戶對資金進行凍結，在沒有買賣雙方約定授權的情況下，其他人均動用不了資金。
那麼問題來了，我們該挑哪家銀行做呢？（資金監管的銀行一般也是你的抵押銀行）
請提前做好銀行貸款調研，在你看房子的時候其實就可以做這一步，調查不同銀行的貸款利率、貸款額度緊張情況、審批速度的快慢程度。我們那時候去了中行、建行、農行等銀行，找了貸款部的業務經理咨詢，最終選的農行。額度緊張排隊放款慢的，就避開吧，要是你的房子需要贖樓，這個時間越長，你交的短期利息越多。
一般貸款利率各家銀行都差不多，深圳市首套房貸款普遍是基準利率上浮10%，有些個別到15%。不同支行的排隊情況也不一樣，你們可以多問幾家。農行蛇口支行的貸款額度充足、組合貸的審快，尾款放款速度快是我們選擇的原因之一，另外客戶經理人也很NICE、離家也近。當然他們還有一些消費貸產品，如果你將房子抵押在他們銀行，後期可以做個30萬的裝修貸，利息不是很高，還有「快e貸」。提前調研各銀行的房貸業務和消費貸業務，綜合考慮選一家適合自己的。
第二個問題，做資金監管准備什麼？
1）身份證原件及復印件（借款人及配偶的）
2）戶口本（戶主頁和未成年小孩頁，如果是集體戶口的話，要公司的蓋章的那個戶口頁還有你個人的那張戶口頁）
3）近半年的銀行流水（負債月供的2倍，自助列印的記得要銀行蓋上公章）。打一份工資流水和一份最多的生活流水。
4）收入證明（負債月供的2倍，要蓋上繳納社保的公司公章），按最高額度打收入證明，可按年度收入打證明。
5）二手房買賣合同
6）定金收據、憑證
7）結婚證（配偶需到銀行簽字），配偶提供身份證和戶口本，以及收入證明積銀行流水
關於銀行流水和收入證明，這里展開說下：
一般情況下，個人的銀行流水包括工資流水、轉賬流水、自存流水
1）工資流水 工資作為個人最穩定的收入，也是銀行流水最重要的一個部分。工資流水是屬於銀行完全認可的個人收入證明，它體現了本人工作的穩定性和保障性。
2）轉賬流水 對於自由職業者或者是兼職工來講，其工資通常是通過轉賬來獲得的。因此，如果您的工資是通過櫃台、網路或網銀轉賬的，那麼需要有固定時間和固定金額的轉入，銀行也會認可。
3）自存流水 自存流水是指通過現金或者本人他行銀行卡轉賬存入的流水，屬於有效流水。
銀行流水不夠，該怎麼辦？？（買房之前，一定做好流水，好看的流水^_^）
已婚的，個人的銀行流水不符合要求，您可以提供你們夫妻雙方的流水，只要夫妻雙方的共同流水符合銀行要求，銀行也是會給您審批下來貸款的。
如果單身一族，或者兩公婆加一起還不夠，就手動做賬，老婆或者哥哥姐姐朋友每個月去ATM機取現金，固定一個日期現金存到你的銀行卡里，留這筆錢待幾天，然後分幾次還給別人。
6.銀行出承諾函
提交了貸款申請後，銀行會審批材料，時間大概1-2周左右吧，承諾函就會出來。這段時間你只需要等待就行，承諾函出來後會通知你的。只要你的徵信沒有問題，社保繳納、銀行流水等材料符合要求，都沒啥大問題。如果萬一不好彩，材料不符合要求，那就再改再提交，如果這家銀行搞不定，就試試換一家銀行，讓中介幫忙解決。注意，承諾函是有有效期的，承諾函出來後，盡快辦理下一步手續。
7.贖樓
紅本在手的房子，跳過這一步。
下面說的是額度贖樓的情況：
銀行承諾函出來後，盡快讓中介通知業主去辦理贖樓手續，擔保公司會向銀行出具擔保函，申請贖樓款，如果沒有問題，審批手續在一周內即可完成。如果業主的徵信有問題，可能會慢一點。審批通過後，就等待銀行放款，放款快慢主要看銀行額度緊張情況。注意！銀行批復贖樓款當日起算短期利息了，一直到尾款到賬日。
8.注銷抵押
擔保公司查到賬後1-2工作日，會去業主的原抵押銀行，取出原房產證，這一步買家不用管，中介和擔保公司會安排好。他們拿著原房產證，到房管局辦理注銷抵押登記手續。注意：未注銷抵押的房子是不能再次交易的！只有在完成房管部門的抵押登記注銷後，房子才算真正意義上的「身家清白」，才能進行產權轉讓。
9.遞件過戶
中介會聯系你安排時間去辦理過戶，去所在區的房管局（不動產登記中心）辦理。
遞交材料然後繳納稅費，契稅、個稅等等交易稅。所以過戶之前把稅費錢准備好，中介今天也會要求你准備好中介費。我們當時是先去的中介公司把中介費交瞭然後再去辦的過戶，那天花了大概11-12萬。把錢交了之後，不能立馬拿到新的房產證，要過5個工作日領新證。
10.取新房產證
在不動產登記中心辦理了遞件手續後，大約5個工作日可以領取新證，拿到紅本，馬上拍照留存電子版，然後拿到復印店掃描復印，多復印幾份，因為它馬上就到抵押銀行手裡了，在你手裡的時間就是這么短暫！以後你辦房產相關的手續，只能拿復印件證明了，直到你還完貸款的那刻你才能重新見到它。離開不動產登記中心，中介和按揭員會帶著你去銀行辦理房產抵押手續。辦完抵押後，就在家等最後尾款放款吧，別忘了贖樓利息的事，尾款放了之後，才截止收取費用。
Ⅱ 全國約30城住房公積金政策變動 部分城市降首付比例
截至2021年底，我國住房公積金實繳人數超1.5億人，累計支持2200多萬人提取用於租房，發放貸款幫助6000多萬人購房。住房和城鄉建設部住房保障司負責人潘偉2022年1月11日在國新辦新聞發布會上介紹。
據21世紀經濟報道記者不完全統計，自2021年12月起至記者截稿時，約30城住房公積金政策又有新變化或新動向。包括上調住房公積金貸款額度，只認貸不認房，降低二套房首付比例，上調繳存基數下限，人才購房可用住房公積金付首付款，放寬住房公積金提取和使用條件，擴大住房公積金用途等等。
2022年1月就有自貢、南寧、北海、北京、玉林、青島、馬鞍山等城市發布或正式調整住房公積金政策。
近期住房公積金政策調整的主要目的是保障基本住房需求，支持合理住房需求。住房公積金目前最主要的用途是住房公積金貸款，多城市的住房公積金政策調整由此展開。另外，相關部門和多地從更廣義的視角擴大住房公積金制度覆蓋范圍，優化住房公積金使用政策。
貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀經濟報道記者指出，當前房地產市場整體處於較低位置，一些庫存高、投資不足的城市有動力調整住房公積金在內的政策，支持合理住房需求釋放。
同時，住房公積金是我國一項重要的住房保障制度，通過將靈活就業人員納入其中，拓展住房公積金使用范圍，有利於更大程度上發揮住房公積金制度的住房保障作用。
多地住房公積金貸款政策松動
在各類住房公積金政策調整中，貸款政策變化的市場關注度最高，包括自貢、北海、南寧、惠州等地近期都對住房公積金貸款政策進行調整，涉及貸款額度、貸款認定標准、首付比例、支付首付款等等。
據《自貢日報》消息，為促進房地產市場良性健康發展，服務人才強市政策，支持住有宜居，自貢住房公積金管理委員會實行只認貸不認房的住房公積金貸款標准，無房貸記錄即執行首套貸款政策，並取消了兩次住房公積金貸款須間隔12個月及以上的限制，政策有效期3年。
自貢住房公積金新政將利好部分有房但無貸款記錄的家庭，其再次購房並申請住房公積金貸款，最低首付比例將從40%下降到20%。
在自貢之前，北海的住房公積金貸款政策對首付要求的調整更為直接。1月12日，北海發布《關於調整住房公積金貸款政策的通知》，將繳存住房公積金職工家庭的二套房最低首付比例由60%下調至40%，以落實差異化信貸政策，滿足改善性住房需求。
某研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，這是2022年全國首個降低首付比例的城市，明顯降低二套房購房家庭首付壓力，利好二套房和大戶型房源交易，有助於改善型購房需求釋放。
同樣進行住房公積金貸款政策調整的還有南寧，1月16日南寧發布住房公積金個人住房貸款管理實施細則的徵求意見稿，提高住房公積金貸款額度，首套房和二套房的最高額度均提高10萬元，分別提高至70萬元和60萬元，緩解還貸壓力的同時，在一定程度上間接降低首付壓力。
惠州則聚焦人才購房推出針對性政策，12月13日惠州發布人才住房公積金優惠文件，允許高級人才提取住房公積金用於支付首付款，並可按實際房租提取住房公積金，貸款額度不受繳存余額限制，不受「首房首貸」限制，首套房、二套房住房公積金最高額度均為100萬元，夫妻合計最高150萬元。近期推出類似人才住房公積金住房貸款政策的還有馬鞍山等。
要注意的是，惠州住房公積金貸款新政是人才引進的配套政策，並對人才進行分類，不具普適性，對整體市場的影響或有限。政策對高級人才和滿足條件的其他人才住房公積金貸款額度規定有所區別，且僅高級人才可將住房公積金用於支付首付款。
住房公積金貸款政策調整的受惠人群並止於人才。2022年1月1日起，寧波符合條件的二孩、三孩家庭，住房公積金最高貸款額度從60萬元/戶提高至80萬元/戶，支持職工剛性住房需求。
整體來看，住房公積金貸款政策的松動與近期房地產信貸放鬆，支持合理住房需求的政策基調變化相關。
嚴躍進向21世紀經濟報道記者指出，房地產市場管控減少，住房公積金貸款政策也會發生變化。除此之外，部分城市住房公積金貸款政策松動多半也與住房公積金可貸資金相對充裕，資金規模較大有關。
許小樂認為，2022年各級政府將穩增長擺在首位，健康平穩的房地產市場對穩增長具有積極作用。當前樓市整體處於較低位置，在一些庫存高、投資不足的城市，地方政府有動力調整政策，支持合理住房需求釋放。
許小樂建議，應適時取消一些行政性管制政策，促進市場良性循環。但也要牢牢把握房住不炒的總基調，不能通過加杠桿的方式刺激房價，不能把房地產作為短期經濟刺激的手段。
擴大住房公積金覆蓋范圍
《「十四五」公共服務規劃》明確住房公積金是普惠性非基本公共服務的重要組成部分，是逐步實現住有宜居的抓手之一。潘偉表示，要發揮住房公積金制度重要作用，提高城鎮居民居住水平。
潘偉指出，要多種手段擴大住房公積金制度覆蓋范圍，讓更多就業群體享受住房公積金服務；優化使用政策，支持繳存人租購並舉，解決基本住房問題；提升服務標准化、規范化、便利化水平，推動建設智慧住房公積金。
為使住房公積金制度惠及更多人群，2021年住建部在重慶、成都、廣州、深圳、蘇州、常州6個城市開展了靈活就業人員參與住房公積金制度試點，引導和鼓勵靈活就業人員參加住房公積金制度。
在試點城市之外，2021年12月1日起，合肥執行新的個人繳存住房公積金管理辦法，明確靈活就業人員可參與住房公積金制度，加大住房公積金制度對個體工商戶、自由職業者及其他靈活就業人員自住和改善型住房需求的支持力度。
許小樂認為，2億靈活就業人員整體數量大、收入不高，依靠自身難以解決城市住房問題，鼓勵靈活就業人員參加住房公積金制度，有利於擴大住房公積金公共服務覆蓋面，在這一群體租房或購房時提供必要支持，幫助其在城市安居樂業。
為支持住房公積金制度支持繳存人解決基本住房問題，2022年1月5日，玉林推出若干加快人口進城的政策措施，其中就有支持符合條件的新市民申請住房公積金貸款。2022年3月1日起，南寧將擴大住房公積金貸款對象范圍，屆時戶籍地和繳存地都在北部灣經濟區城市的職工亦可以申請南寧住房公積金貸款。
為優化住房公積金使用政策，2022年1月12日，北京發布通知，加大住房公積金制度對北京老舊小區綜合整治工作的支持力度，將危舊樓房改建，增設電梯、上下水改造等與住房直接相關的樓本體改造項目納入可提取住房公積金範圍，危舊樓房改建項目的產權人或購買改建後房屋的公房承租人及其配偶可以申請公積金個人住房貸款，額度最高70萬元，期限最長15年。
住房公積金區域一體化發展是大勢，2017年起長三角開始探索住房公積金一體化工作，京津冀住房公積金一體化、成渝住房公積金一體化、粵港澳住房公積金信息共享平台建設等工作持續推進。
2021年12月3日，武漢城市圈住房公積金同城化發展聯絡辦公室第一次全體會議召開，會議指出，武漢與黃石、鄂州、黃岡、孝感、咸寧、仙桃、天門、潛江8城之間已初步建立住房公積金「繳存互認、核查互通、催收互幫」等合作機制，近期將推動實現住房公積金互認互貸等。
同日黃河流域住房公積金高質量發展戰略合作會議召開，會上濟南、太原、呼和浩特、鄭州、西安、蘭州、西寧、銀川8城簽署協議，就異地互認互貸等達成合作。2022年1月4日起，青島也優化調整了青島、煙台、濰坊、威海、日照等膠東五市住房公積金繳存職工轉移接續及異地貸款相關政策。
嚴躍進表示，近期很多城市推出的住房公積金支持政策，說明住房公積金的使用范圍在擴大，尤其是在老舊小區改造和保障性租賃住房等領域，後續會形成一些新的支持性政策。「這也和住房公積金制度初衷相吻合，即成為有優惠和扶持屬性的房地產金融。」
Ⅲ 北海：購二套住房或申請第二次公積金貸款，首付下調至40%
1月14日，澎湃新聞從廣西北海市住房公積金管理中心獲悉，北海市近日印發《關於調整住房公積金貸款政策的通知》（簡稱《通知》）。
《通知》指出，為落實差異化信貸政策，滿足職工改善性住房需求，以實際行動支持房地產市場平穩健康發展。經北海市住房公積金管理委員會審議通過，決定調整住房公積金貸款相關政策。
《通知》顯示，繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調至40%。
按照新規，上述《通知》自1月12日起開始執行。預售商品房按《不動產登記證明》登載時間劃分，現房、建房按《不動產權證書》登載時間劃分。
嚴躍進指出，北海市明確降低公積金貸款的首付比例，成為今年全國首個降低首付比例的城市。其認為可以看出政策三點信號：第一、此次政策放鬆主要是為了滿足職工改善性住房需求，這也是當前全國又一個支持和鼓勵改善型住房的政策，利好二套房和大戶型的交易。第二、此次政策的調整主要是指公積金貸款，而商業銀行貸款並沒有涉及。第三、無論是二套房還是二次貸款，都從過去的六成首付減少為四成首付，客觀上降低了購房者的首付壓力。
「降低首付的政策，比過去的貸款額度提高、利率下降或者說放款節奏放快更為有效。因為首付比例下調，客觀上使得購房者購房的壓力會明顯下降。此次北海政策具有積極的意義，體現了對於改善型購房需求的保障，有助於此類需求後續積極釋放。」嚴躍進說。
從北海房地產市場來說，根據某研究院中國百城庫存報告數據，其2021年年底去庫存周期為23.7個月，總體上處於庫存去化相對困難的城市。
從價格上來看，根據房價查詢網——房產超市的數據，1月份北海二手房掛牌均價約4588元/平方米，環比下跌8.4%。
可以看到的是，除了北海之外，近期，已有多個城市放寬了公積金相關政策。例如，山東青島出台《關於優化調整膠東經濟圈住房公積金轉移接續及異地貸款政策的通知》，明確膠東五市（煙台、威海、濰坊、日照、青島）住房公積金轉移接續辦理時限縮減至1個工作日，同時，貸款最高次數由一次調整為兩次。山東濟南則自2022年1月1日起取消住房公積金異地貸款戶籍限制。
安徽省馬鞍山市則於1月3日發布《關於落實高層次人才住房公積金貸款支持政策的通知》，高層次人才住房公積金連續繳存6個月以上（含6個月），在馬鞍山行政區域內首次購買普通商品住房（含二手房）時，可申請住房公積金貸款，最高可貸60萬元。
浙江省寧波則出台政策，對生育二孩三孩家庭買首套房，公積金首貸額度提高20萬元。
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Ⅳ 日照138萬元的房子首付多少138萬元的房子月供多少
要是你准備在日照買房，138萬元的房子首付多少？月供多少呢？
如今的高房價，令不少剛需都望而卻步，如今不少人有買房需求，卻又無力全款買房，因此人們就挑選了住房 貸款買房 。由於不一樣的省份 貸款政策 有所不一樣，因此了解當地的 房產 政策是很有必要的，因為只有這樣，我們才能合理安排手頭上的資金，正確消費。要是你准備在日照買房，138萬元的房子首付多少？ 月供 多少呢？下面就讓我帶你了解下相關信息吧！
要是選購首套住房，商業貸款的 首付比例 不得低於房屋總價的30%，既1380000 * 30% = 966000元，貸款年限30年； 公積金貸款 的話，貸款比例可達80%，貸款額為60萬元，貸款年限30年。
要是是 二套房 ，則不得低於 房屋評估 價的50%，也就是說選 購房 屋總價為1380000元的房子，首付需要1380000 * 50% = 690000元；公積金貸款二套房的話，貸款額為60萬。
關於日照 買房首付 及月供狀況，要是你准備在日照買138萬元的房子，就要做好充裕的資金准備，首付也是一筆不小的費用，而且每月月供也要計算好，是不是會影響到你未來幾年甚至幾十年的生活質量。以上就是我為您提供的日照 買房貸款 內容，希望可以幫助到您！
Ⅳ 日照第二套房首付多少
按照新「國八條」要求，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。