A. 再度收緊！深圳房產抵押經營貸也要參照政府指導價
（記者 潘玉蓉）深圳住建局發布的二手房指導價，已在各個環節推行。
3月1日，有消息稱深圳以房產為抵押的經營貸口子被收緊，抵押房產也要執行住建局發布的指導價，該指導價比評估公司發給銀行的評估價更低。證券時報記者了解到，深圳已有兩家銀行開始實施，預計其他銀行也將效仿。
今年2月8日，深圳市住建局發文建立二手住房成交參考價格發布機制（指導價）。目前，指導價已經在深圳四大行實施，光大銀行、民生銀行、北京銀行深圳分行以及深圳農村商業銀行也加入了隊伍，參考指導價來發放房貸。
經營貸抵押房產評估按指導價打折
「繼銀行按指導價上浮15%被政府辟謠後，經營貸傳出最新消息，也按指導價執行，四大行之一的中行即將執行，抵押金額（放款額度）=面積×指導價單價×7成。目前中行已經停止遞件。」
3月1日，有消息稱經營貸貸款額度將以指導價為基準打7折。證券時報記者向深圳銀行人士處了解到，中行和上海銀行深圳分行已經開始執行，經營貸抵押房產的評估，以指導價為基準打折。
過去，銀行對中小企業發放以住房為抵押的經營貸時，會找評估公司報價，並在報價基礎上打7折，留出安全邊際。由於房價多數時候是走在上升通道，評估公司的報價一般比市場實時的成交價格低，但評估公司每隔一段時間會調整評估價。
有銀行業人士告訴證券時報記者，雖然評估價低於實時市場成交價，但仍比新發布的指導價高出不少。也就是說，現在個人申請住房抵押貸款，能獲得額度將會減少。上述人士預計，後續其他銀行也會跟進。
深圳四大行均已執行指導價放貸
2月8日，深圳市住建局發布了全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。住建部房地產專家、深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒接受媒體采訪時表示，二手房指導價格的形成，是以近一年深圳樓市網簽價格為基礎，通過調查市場實際成交及銀行評估價，綜合分析、測算形成的。銀行將以官方參考價作為發放貸款的重要參考，可以在這個基礎上有所浮動，但太過離譜則可能觸發約談，並對此承擔責任。此外，參考價也將會跟隨市場變動進行更新。
深圳最早響應住房指導價的是光大銀行深圳分行。很快，越來越多的深圳銀行加入這個隊伍，有銀行是正式發文，有銀行則是口頭通知。
建行深圳分行明確根據住建局發布的二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據，自2月23日起開始執行。
幾乎同時，農行深圳分行也表示，新政下發前的二手房貸款按原有制度執行，新政實施後該行以深圳住建局發布的指導價為貸款發放的重要參考，具體細則正在研究制定中。
很快，四大行深圳分行都響應了政府指導價。2月底，總部位於深圳的深圳農商行也做出了類似表態。
房貸按指導價上浮15%
指導價畢竟只是參考，銀行放貸需要基於市場實際情況，按道理應允許有一定的偏離度。這個偏離度到底可以有多大？
曾有人在微博發布消息稱，二手樓按照指導價放款，可以上浮15%，即如果指導價10萬/平，可以按照11.5萬/平貸款。經營抵押貸款暫時按照原評估價。但上述消息並沒有得到銀行的確認，包括被點名的兩家銀行也未置可否。
招商銀行深圳分行對證券時報記者表示，該行將嚴格執行監管要求。建設銀行深圳分行則表示，為貫徹落實「房住不炒」，促進深圳市房地產市場平穩健康發展，該行將二手房成交參考價格作為個人再交易貸款發放的重要參考依據，具體實施細則還在進一步研究和完善中。
多地嚴查經營貸違規流入樓市
2020年以來，政府鼓勵銀行對小微企業主發放房貸，讓部分人看到了鑽政策漏洞的機會。
相比住房按揭貸款，經營貸價格更便宜且有額度，於是有購房者想出辦法，先借錢全款買房，再以住房為抵押，向銀行套取經營貸拿來還買房的貸款。
監測到這個動向，去年以來，多地監管部門發文，嚴查經營貸違規進入樓市。
據證券時報記者了解，深圳部分銀行對申請住房按揭貸款的個人，半年內再申請經營貸，銀行將不予批准，6個月後根據實際情況授信。
上海地區銀行對消費貸、經營貸展開自查追溯期，也接近6個月。今年1月底，上海銀保監局印發《關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，要求各商業銀行對2020年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域。
北京銀保監局2月20日在官網上表示，針對北京房地產市場出現的一些投機炒房苗頭，金融管理部門主動出擊密集亮劍，嚴密防範信貸資金違規流入房地產市場。
稍早一段時間，廣東銀保監局通過窗口指導、監管提示約談等方式，部署全轄區銀行機構開展快速自查，全面摸排有關情況，針對違規問題立查立改，嚴格規范與中介機構的業務合作，及時堵塞業務管理漏洞、完善產品服務流程。
B. 11家A股銀行房貸集中度「越紅線」 多地按揭貸款額度收緊
房地產貸款新規的落地在個人按揭貸款市場掀起陣陣波瀾。
日前，每經記者走訪滬深兩地，發現多家銀行個人按揭貸款額度收緊。
「個人首套房目前沒有貸款額度，現在放不了款，起碼要到6月份才能放款。」
「我們這邊現在額度相當少，如果客戶決定現在做，我們不確定什麼時候能放款，給到的回復只能是無限期。」
「3月(放款)可能是最快的了，今年的形勢特別嚴峻，總體上央行會壓降房貸的額度。」
有銀行工作人員提及，房貸新規落地後，其所在銀行在房貸額度上劃得非常緊，現在放款很慢。
那麼新規之下，哪些銀行房地產貸款超標？有多少房地產貸款恐將「擠出」市場？新規是否會對普通購房者貸款買房產生影響？《每日經濟新聞》記者統計了37家上市銀行截至去年6月末的個人住房貸款(按揭貸款)、房地產貸款在貸款總額中的佔比，發現其中有11家銀行的個人住房貸款或者房地產貸款佔比越過「紅線」。
多少銀行「超標」？近三成！
9家房地產貸款佔比超標，8家個人住房貸款佔比超標
近年來，「房住不炒」已成為房地產調控的主基調。而到了2020年的最後一天，人民銀行聯手銀保監會放出大招，出台了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》)，限制銀行業金融機構房地產貸款。
在《通知》中，人民銀行和銀保監會根據不同銀行的資產規模及機構類型，分成5檔對房地產貸款集中度進行管理。
具體來看，第一檔也就是中資大型銀行，包括工、農、中、建、交、郵儲銀行6家國有大行和國家開發銀行，這7家銀行的房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%。值得注意的是，這里所指的房地產貸款包含了銀行公司貸款中的房地產行業貸款和個人貸款中的個人住房貸款。
《每日經濟新聞》記者統計A股上市銀行半年報後發現，截至2020年6月末，37家銀行中有11家銀行的個人住房貸款或者房地產貸款佔比越過「紅線」，比例達到29.73%。具體來看，9家銀行房地產貸款佔比「超標」，8家銀行個人住房貸款佔比「超標」，6家銀行兩項貸款佔比均「超標」。
在第一檔的中資大型銀行中，6家國有大行的房地產貸款余額占總貸款比重均未越過紅線，但是有兩家銀行的個人住房貸款余額佔比略微超出了新規所劃定的指標，分別是建設銀行和郵儲銀行，這兩家銀行的個人住房貸款集中度分別為34.03%和33.64%，分別超過32.5%的紅線1.53個百分點和1.14個百分點。
在第二檔的中型中資銀行中，招商銀行和興業銀行這兩家全國性股份制銀行的兩項指標在2020年6月末均雙雙超標，其中，招商銀行的個人住房貸款和房地產貸款的佔比分別為24.74%和33.24%，分別超出了監管上限4.74個和5.74個百分點。
而興業銀行的個人住房貸款和房地產貸款佔比則分別為25.73%和33.73%，超出了5.73個和6.23個百分點。另外，浦發銀行的房地產貸款佔比也略微超過了紅線0.43個百分點。
在第三檔的中資小型銀行和非縣域農合機構中，鄭州銀行、青島銀行等四家城市商業銀行的房地產貸款和個人住房貸款佔比雙雙「超標」。
值得注意的，監管部門對於集中度紅線指標還是給予了一定的彈性空間，《通知》規定，人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合具體情況，在第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理基準上增減2.5個百分點。
杭州銀行所在的第三檔銀行機構所對應的房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比「紅線」分別為22.5%和17.5%，若監管以增減2.5個百分點范圍內確定上限(即房地產貸款佔比20%~25%，個人住房貸款佔比15%~20%)，那麼從半年報披露的數據來看，杭州銀行房地產貸款集中度指標在紅線范圍內，存在未超標可能。
未來多少房地產貸款資金將被擠出？
靜態測算恐近萬億
《通知》給銀行業金融機構留出了業務調整的過渡期，規定了房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期通知實施之日起2年，也就是到2022年12月31日，超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自實施之日起4年，也就是到2024年年末。
不考慮監管對第三、四、五檔銀行的貸款集中度適當增減2.5個百分點的要求，如果我們以2020年6月末的數據來看，便可以靜態測算新規之下，上市銀行房地產貸款超標的總量，這也可以粗略估算在監管對業務調整的要求之下，未來銀行將壓降的貸款資金。
據統計，37家上市銀行有11家銀行的房地產貸款或個人住房貸款是超標的，經過計算，這11家銀行的貸款超標總量達到了9519億元。
交通銀行金研中心首席房地產分析師夏丹對《每日經濟新聞》記者表示：盡管這些銀行存在縮減房地產貸款規模的壓力，但由於政策「不急轉彎」，給予了2~4年的過渡期，並且還可以據實適度延長，總體來說調整壓力並不算大。粗略估算年均需要壓降的存量總規模大概是房地產貸款2000億、個人住房貸款3000億，影響並不算大。
她進一步指出，具體來看，超過紅線的銀行中，大型銀行超出幅度很小，只有部分中型銀行和城商行超出點數較多，可能採取的措施有：一是「替代」，適當增配風險收益率與房地產貸款類似的信貸產品，適當加大信用卡等個貸產品發放力度；
二是「分子做減法」，進行逾期和不良房地產貸款的催收和壓降，以資產證券化的方式加大存量貸款流轉；
三是「分母做加法」，支持實體經濟，擴大其他領域的貸款。
近8000億個人住房貸款需壓降
調查：已有多家銀行收緊按揭貸款額度
據記者統計，37家上市銀行中有8家銀行的個人住房貸款佔比超過了監管所劃紅線。
從總的壓降規模來看，記者通過靜態測算得知，未來銀行為調整業務合規，恐將會壓降7903億元左右的個人住房貸款。
銀行將減少近8000億的個人住房貸款資金，這讓一些按揭貸款購房者擔心是否會對個人申請住房貸款產生影響？未來申請住房貸款會不會更難了呢？
中國社科院金融所銀行研究室主任李廣子認為《通知》對普通購房者影響比較有限。他向記者表示，目前按揭貸款是銀行較為優質的資產，購房者也可以轉向其他房地產貸款集中度較低的銀行申請貸款。
夏丹對記者表示，銀行對還款中無異常的個人住房貸款不會去壓降，居民正常的新申請住房貸款需求也不會受到顯著影響，剛需特別是首套剛需仍是政策大力支持的方向。
不過，貸款個人的資質審核和貸款獲批流程可能更加嚴格，放款時間有拉長的可能。尤其是政策出台於歲末年初，往往是銀行信貸額度「回血」、大力投放新增以及上年末積壓貸款的節點，短期內新增個人房貸季節性激增的特徵可能有所平滑。此外，局部隨著信貸資源供給減少，貸款價格也可能有所提高。
日前，《每日經濟新聞》記者調查了上海、深圳兩地個人住房貸款情況，發現多家銀行額度收緊，甚者在上海地區有股份行表示放款時間無限期。
招商銀行上海地區一支行工作人員告訴記者，房貸新規出來以後，其所在的銀行在房貸額度上劃得非常緊，現在放款很慢，沒辦法確保時效。「我們這邊現在額度相當少，如果客戶決定現在做，我們不確定什麼時候能放款，給到的回復只能是無限期。」招行深圳一分支機構工作人員也對記者表示，客戶如果現在辦理，預計在3月份放款。
類似地，興業銀行上海某支行信貸人員表示：「個人首套房目前沒有貸款額度，現在放不了款，起碼要到6月份才能放款。如果是二套房可能會快一點，但是現在額度也很緊張，什麼時候放款我們也不好說。」
記者從浦發銀行上海一支行了解到，該行每個月對房貸會控額，目前從受理到放款整個過程需要一個多月。「這是最起碼的時間了，跟以前差不多，我們還好一些，本來就一直在控(額度)，現在有些銀行(放款)要三、四個月。」
額度之後是價格。據羊城晚報報道，有房地產中介業務人士表示，已收到工行、建行的調價通知，稱首套房按揭貸款利率升至「LPR＋55個基點」；二套房按揭貸款利率升至「LPR＋75個基點」。這一調價信息也從廣州的工農中建四大行相關工作人員處得到印證。
哪些超標銀行信貸結構調整有壓力？
鄭州銀行新增貸款70%依賴地產
對於超標的11家銀行，雖然本次監管給予了2~4年過渡期調整，但從部分銀行2020年上半年新增貸款結構來看，未來仍面臨調整壓力。
從2020年上半年新增貸款結構來看，11家銀行中仍有9家新增房地產貸款或個人住房貸款佔新增貸款總額的比重超過央行規定的佔比上限。具體來看，招商銀行、鄭州銀行等五家銀行新增個人住房貸款佔比與新增房地產貸款佔比均高於上限；青島銀行、興業銀行、青島農商行這三家銀行房地產貸款佔比「超標」；廈門銀行僅個人住房貸款佔比超標。
總體來看，11家「超標」銀行中，有3家2020年上半年新增房地產貸款在各項新增貸款總額中的佔比超50%，有5家佔比介於30%~50%之間。
國有大行中，建行和郵儲銀行兩項貸款佔比均未超標。
股份行中，浦發銀行、招商銀行、興業銀行上半年涉房貸款分別佔新增貸款總額的49.31%、37.76%、33.18%，其中，個人住房貸款佔比分別為36.72%、25.54%、18.07%。
東吳證券研報指出，房貸投放受限對招商銀行的經營客觀上有一定影響，因為按揭貸款目前是商業銀行的優質業務品種，雖然收益率不高，但不良率很低、資本消耗又非常少(按50%折算風險資產)。不過，招商銀行零售產品線豐富，消費貸及個人經營性貸款可能接替按揭貸款，成為未來幾年新增零售貸款的主力。
中小銀行中，值得關注的是，鄭州銀行、青島農商行、杭州銀行上半年涉房貸款佔新增貸款總額的一半以上。具體看來，鄭州銀行佔比最高為71.9%、青島農商行為52.96%、杭州銀行51.88%。
分析上述三家銀行上半年新增貸款結構發現，鄭州銀行個人住房貸款佔比高達49.22%，也意味著該行上半年新增貸款一半來源於個人住房按揭貸款。青島農商行、杭州銀行則房地產行業貸款佔比相對較高。
此外，青島銀行、廈門銀行上半年涉房貸款分別佔新增貸款總額的25.29%、9.32%，而個人住房貸款分別佔11.72%、20.38%。
未超標銀行能否高枕無憂？
江蘇銀行新增貸款超半數為房地產貸款
那麼，余額佔比未超標的銀行未來是否可以高枕無憂？每經記者注意到，靜態來看，截至2020年6月末，有26家上市銀行未超監管規定上限。若單從2020年上半年新增貸款結構看，有10家銀行「超標」。
例如，股份行中，平安銀行新增房地產貸款佔新增貸款總額的38.77%，華夏銀行這一佔比為30.75%，兩家銀行均超出監管規定27.5%的上限。而中信銀行新增個人住房貸款佔新增貸款的25.4%，超監管規定的20%。
此外，7家中小銀行新增貸款也存在「超標」現象。如，渝農商行、長沙銀行、張家港行上半年新增個人住房貸款佔新增貸款總額分別為19.22%、17.56%、14.27%，對應上限分別為17.5%、17.5%、12.5%。貴陽銀行新增房地產貸款佔新增貸款總額的36.37%，超監管規定的22.5%。
而江蘇銀行、蘇州銀行、江陰銀行兩項貸款均「超標」。值得注意的是，江蘇銀行2020年上半年房地產貸款佔比在26家未超標銀行中最高，個人住房貸款、房地產貸款分別佔新增貸款的29.36%、56.97%，遠高於監管規定的20%和27.5%上限。
需要關注的是，單從上半年新增貸款結構來看，也有部分銀行將接近「超標」的邊緣。例如，中行上半年新增房地產貸款在新增貸款中的佔比為36.86%，接近監管規定的40%。東吳證券研報指出，預計國有大行在調整過程中，會繼續將信貸資源向小微貸款傾斜，藉此同時滿足房貸管控政策及鼓勵小微信貸投放的導向。
其次，股份行中浙商銀行、中信銀行、民生銀行這一佔比分別為26.93%、26.82%、26.42%，接近監管規定27.5%。
與此同時，未超標銀行中也不乏房地產貸款在新增貸款中佔比較小的。比如，無錫銀行、南京銀行、常熟銀行、蘇農銀行，上半年房地產貸款佔新增貸款總額的比例在10%~15%之間。而寧波銀行、上海銀行這一佔比在10%以下。
國盛證券在研報中指出，對無調整壓力的機構來說，整體將保持現有水平，未來房地產貸款增長空間有限。《通知》規定，房地產貸款集中度符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比基本穩定。體現了監管合理控制房地產貸款規模的意圖。
金融機構房地產貸款有何變化？
增速持續回落
分析了37家上市銀行貸款結構數據後，再來看看全國金融機構房地產貸款規模又有何變化。央行金融機構貸款投向統計報告顯示，近一年時間我國金融機構房地產貸款增速持續回落。
具體來看，2019年末至2020年三季度末，金融機構人民幣房地產貸款余額分別為44.41萬億元，46.16萬億元，47.40萬億元，48.83萬億元，同比增速分別為14.8%，13.9%，13.1%，12.8%。
此外，人民幣房地產貸款余額占同期人民幣各項貸款余額，分別為29%、28.81%、28.69%、28.83%。
再看金融機構房地產貸款增量數據，2020年一季度增加1.75萬億元，上半年增加2.99萬億元，前三季度增加4.42萬億元，分別占同期人民幣各項貸款增量的24.6%、24.7%、27.2%。
但值得注意的是，2020年前三季度新增房地產貸款均低於去年同期。數據顯示，2019年一季度增加1.82萬億元，上半年增加 3.21萬億元，前三季度4.59萬億元。
以單個季度增量來看，2019年四季度至2020年第三季度，每季度增加的人民幣房地產貸款分別為1.12萬億元、1.75萬億元、1.24萬億元、1.43萬億元，占同期人民幣各項貸款增量的35.22%、24.65%、24.85%、34.29%。
此外，2020前三季度，金融機構房地產開發貸款余額、個人住房貸款余額增速出現放緩趨勢。央行報告顯示，2019年末至2020年三季度，金融機構房地產開發貸款余額為11.22萬億元，11.89萬億元，11.97萬億元，12.16萬億元，同比增速分別為10.1%，9.6%，8.5%，8.2%。同期，個人住房貸款余額為30.07萬億元，31.15萬億元，32.36萬億元，33.59萬億元，同比增速分別為16.7%，15.9%，15.7%，15.7%。
C. 深圳公積金貸款額度計算
法律主觀：
深圳 市 公積金貸款額度 一般是 公積態裂橘金 賬戶余額的14倍左右。具體額度規定還有：1、每月償還貸款本息帆團總和不超過繳存基數的50%，但參與額度計算的共同申請人的繳存基數可以累加。2、公積金貸款額度不高於所 購房 屋總價與首付款的差額。3、個人申請 公積金貸款 最高額度為50萬元。申請人與共同申請人申請公積金貸款最高額度為90萬元。
法律客觀：
《住房公積金管理條例》第二十六條 繳存住房公積金的職工，在購買、源叢建造、翻建、大修自住住房時，可以向住房公積金管理中心申請住房公積金貸款。 住房公積金管理中心應當自受理申請之日起15日內作出准予貸款或者不準貸款的決定，並通知申請人；准予貸款的，由受委託銀行辦理貸款手續。 住房公積金貸款的風險，由住房公積金管理中心承擔。 《住房公積金管理條例》第二十七條 申請人申請住房公積金貸款的，應當提供擔保。
D. 深圳市住房公積金貸款額度怎麼算
深圳市住房公積金貸款額度為申請人公積金賬戶余額或申請人和計算可貸額度的共同申請人公積金賬戶余額之和的14倍。
根據《深圳市住房公積金貸款管理規定》第十七條普通公積金貸款可貸額度為申請人公積金賬戶余額或申請人和計算可貸額度的共同申請人公積金賬戶余額之和的14倍，且同時符合下列要求：
（一）根據貸款額度計算得出的每月還貸額度（按等額本息還款法計算的本金和利息）不超過申請人公積金繳存基數或申請人與計算可貸額度的共同申請人公積金繳存基數之和的50%；
（二）不高於購房總價款與首付款的差額。首付款比例應符合國家、省及我市房地產調控的相關要求。所購住房為存量商品住房（二手房）的，購房總價款以購房合同價與公積金中心認可的房地產評估機構作出的評估價中較低者為准；
（三）不高於單套住房的公積金貸款最高額度。單獨申請的最高額度為50萬元，共同申請的最高額度為90萬元。
申請人和計算可貸額度的共同申請人在申請公積金貸款前連續三年以上未提取公積金的，其可貸額度可以提高10%，但應符合前款規定之要求。
(4)深圳貸款額度收緊擴展閱讀：
《深圳市住房公積金貸款管理規定》第三十四條本規定中的單套住房的公積金貸款最高額度、職工公積金賬戶余額的倍數、每月還貸額度占公積金繳存基數的比例、信用標准、首付款比例等指標，應當根據國家、省、市住房政策及本市公積金繳存、提取和貸款情況適時調整。
前款規定中的單套住房的公積金貸款最高額度由公積金中心擬訂，報公積金管委會批准後公布執行；職工公積金賬戶余額的倍數、每月還貸額度佔住房公積金繳存基數的比例，由公積金中心根據住房公積金資金流動性、貸款風險等因素制定後公布執行，並報公積金管委會備案。