住房貸款業務的機遇

① 影響商業銀行個人住房貸款業務發展的因素有哪些

影響我國個人住房貸款業務發展的因素主要有以下幾方面：
1、業務范圍窄，品種單一。大多集中在購買個人商品房按揭和單位集資房、房改房按揭方面，對未簽約商品房、個人自建房、裝修房、「二手樓」轉讓等按揭沒有辦理或很少辦理,而此部分的市場份額和潛力很大,具有廣闊的發展前景。
2、貸款環節多,手續繁瑣。
3、傳統觀念的束縛。向銀行借款,就意味著負債。就我國人民的傳統生活方式和相應的觀念說,「無債一身輕」的自給自足的自然經濟觀念仍佔主導地位,根深蒂固,靠向銀行借款來維持和提高生活水平的做法難以接受,因此,許多人不願涉及個人住房貸款這種負債消費方式。
(1)商品房價居高不下,貸款額度相對過小,使居民個人無法實現通過獲取住房貸款而實現購買自有住房的願望。
(2)貸款償還期過短。雖然規定最長償還期限為30年，但在實際操作中,銀行要求居民償還的期限遠遠小於30年,一般在10年以內。貸款償還期越短,借款人的償債壓力就越大,這使得廣大民民對個人住房貸款「可望而不可及」。
(3)貸款償還方式單一,不能滿足不同經濟條件,不同償還意願的居民的需要,限制了住房貸款業務拓展。如:購房慾望很強的年輕居民,收入水平最低,但其未來收入呈遞增之勢,對他們來說採取遞增還方式比較合適;而對中年居民來說,則比較適宜採取遞減的償還方式。而目前採取的單一的等額償還方式就將很多潛在的借款人排斥在這一業務之外了。
此外,繁瑣的手續,高額的費用,也使得居民對住房貸款退避三舍。
4、從商業銀行的角度分析，影響影響我國個人住房貸款業務發展的因素 商業銀行不願向居民發放住房貸款的主要原因是因為此項業務風險大,而收益相對較小,
具體分析有以下幾個方面原因:
1）發放個人住房貸款要冒信用風險,而且風險較大。
2）抵押物的估價、處分難。 由於目前房地產市場極不成熟,銀行對樓市進行准確的預測相當困難,使銀行取得的抵押房產的實際價值可能大大低於抵押貸款本息,造成抵押貸款的損失。同時
處分抵押物難。從法律角度來說,抵押貸款到期未還,銀行就有對抵押物行使處分權。但在實際工作中這是一個非常棘手的問題。由於大部分地區的房地產交易市場還處於初建時期,房地產進行市場交易的為數極少。在現行市場體系不完備的條件下,抵押貸款逾期的越多,需要處分的土地、房屋也就越多,而實際操作起來也就越難辦。同時由於抵押登記制度的不健全,使銀行相當一部分的房地產抵押貸款的抵押權利沒能登記,不能受到法律保護,這就影響到抵押貸款的有效性,直接威脅抵押貸款的安全。
3）貸款利率過低,使銀行缺乏積極發展住房貸款業務的動力。 現行個人住房貸款利率雖較以前有所提高,但仍低於各種中長期非住房貸款利率,也低於其他資產投資收益率,這雖然對借款人有利
,卻損害了貸款人的利益,所以銀行就不可能象發展其它資產業務那樣盡力發展住房貸款業務。
4）貸款結構錯位。 長期以來,我國房地產信貸業務中一直是重生產性住房信貸,輕消費性住房貸,造成貸款結構錯位,這不僅使個人住房消費貸款規模無法適應住房市場發展的要求,而且造成大量房屋空置難以及時銷售,使本來不足的資金被占壓,不能靈活周轉,進一步限制了房地產信貸業務發展,特別是個人住房貸款業務的發展。
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一、當前我國商業銀行對公房地產金融業務面臨的形勢

1.房地產調控政策走向

預計2007年房地產調控的關鍵是加強政策的執行力，政策的重點是加快住房結構調整，二是完善住房保障制度，三是大力規范市場秩序，四是繼續抓好督促檢查。與此同時，鑒於當前我國經濟、社會矛盾的復雜性及房地產市場各主體行為的不確定性，房地產調控政策仍有—定的不確定性。

2.房地產市場狀況

預計2007年我國房地產市場總體發展趨好，結構調整趨勢進一步加大，市場差異化特徵進一步明顯，但市場的完善仍是一個漸進的過程。這主要表現在四個方面：一是房地產市場需求依然較旺盛；二是房地產市場投資、供給結構將有較大改善；三是房價總體漲幅將下穩回落，各細分市場的價格走勢會有所分化；四是中西部及二、三線城市房地產市場較快發展的態勢基本形成，大型房地產企業集團跨區域經營的格局進一步明顯，房地產市場在全國范圍內的波浪式擴展格局已經形成。

3.同業競爭進一步激烈

目前我國商業銀行對公房地產信貸業務市場競爭較為激烈，特別是近年來各家銀行都把大力發展個人住房貸款業務作為戰略轉型的重點，為促進個人住房貸款業務的發展，各家銀行都加大對優質房地產開發企業和優質住宅樓盤的對公房地產信貸資源的配置。目前，對公房地產信貸業務開辦最早、規模最大的中國建設銀行憑借其傳統優勢依然佔有較大的市場份額、保持較強的競爭優勢；中國農業銀行近年來一直積極發展在該行業務結構中資產質量和效益較好的房地產信貸業務，快速增長勢頭十分迅猛；中國銀行、中國工商銀行上市後對公業務板塊的調整大大增強了其業務競爭力和後發優勢；民生銀行等股份制商業銀行依靠靈活的激勵機制日益加大對優質客戶的營銷；外資銀行隨著我國加入NT0滿五年後的金融業全面開放，在基本處於完全平等競爭的情形下，將充分利用其更具優勢的管理能力、風險控制能力，依託領先的產品和服務，在北京、上海等重點城市進一步佔領部分高端市場。此外，隨著國家開發銀行逐步向商業銀行轉軌，將進一步加劇市場競爭。

4.直接融資的影響

發展房地產直接融資既是我國房地產市場和金融市場發展到一定程度的客觀需求，也是中國人民銀行等政府部門積極倡導並為之積極努力的發展目標。近年來，在銀行信貸閘門繼續收縮之後，或者出於資金鏈條緊張的原因，或者出於業務拓展儲備土地資源的需要，或者出於並購其他房地產企業股權或資產的需要，許多房地產開發企業紛紛謀求通過IPO、配股、定向增發、私募股權、信託、債券等多元化融資渠道募集資金。越來越多的房地產企業、特別是優質房地產企業將謀求更多形式的資金支持，這將在一定程度上分流我國商業銀行較優質的信貸需求。

二、當前形勢對我國商業銀行對公房地產金融業務的影響

當前形勢對我國商業銀行對公房地產金融業務來說，是機遇與挑戰並存。

1.發展機遇

第一，有利於商業銀行業務持續健康發展。根據我國《全面建設小康社會居住目標》，要實現2010年全國城鎮人均住房面積30平方米的目標，可以清晰地預見未來我國房地產業發展空間依然較大，這為商業銀行拓展房地產金融業務空間提供了基礎。目前國家對房地產市場的宏觀調控，有利於房地產業的長遠發展，從而有利於房地產金融業務的持續健康發展。

第二，有利於商業銀行優化業務結構。土地、信貸政策的從緊，房地產市場將會進一步出現優勝劣汰的局面，這將有利於商業銀行優化房地產客戶結構；中西部及二、三線城市的發展有利於商業銀行拓展業務、發展的新的區域空間；以普通住宅為主的自住性需求進一步得到政府的引導和支持，有利於商業銀行貸款進一步投向有真實需求的普通住宅項目。

第三，有利於商業銀行防範和化解信貸風險。一是2006年調控政策再次重申對自有資金達不到35%等貸款條件的企業不得發放貸款，並增加了新的信貸管理要求，表明管理部門旨在建立規范商業銀行穩健經營的長效機制，有利於商業銀行進一步加強風險防範意識。二是有關量化指標有利於商業銀行清晰、准確地把握政策，增強了管理的科學性和可操作性。比如90平方米以下住宅佔比不低於70%，這有利於商業銀行分支機構以此為標准，把握普通住宅項目的准入條件，預先排查風險；再如，有關空置三年的商品房銀行不得作為貸款的抵押物的規定，將促使商業銀行在發放貸款時選擇更加優質的抵押物或加快貸款資金回收。三是房地產市場信息透明度將加強，有利於商業銀行實時監控項目銷售情況。

2.面臨的挑戰

第一，政策風險仍將存在。目前我國房地產市場在一定程度上還是政府主導型市場，調控政策能否實現預期的目標還有賴於有關部委和各地政府下一步細化的具體措施及市場各主體的反應，市場發展及今後的政策取向存在一定的不確定性。這增加了商業銀行對市場、項目、客戶的判定難度，信貸業務潛在風險加大。

第二，局部地區房地產市場風險仍將存在。首先，局部地區部分樓盤銷售進度放緩或銷售不出去的可能性仍將存在。其次，在宏觀調控背景下，部分中小房地產開發企業綜合實力不強、負債率較高，不能獲得持續的資金支持，資金鏈條有斷裂的風險。再次，土地供應方式、土地使用權出讓收支的調整和拆遷規模的控制對土地儲備貸款有一定的影響。如調控政策對土地供應方式做了調整，由過去單一的價高者得地，轉變為在限套型、限房價的基礎上，採取競地價、竟房價的綜合招標方式，因此，未來一段時間可能出現地價下滑或出現「流拍」現象，並可能導致政府獲得的土地出讓收入低於已經發生的土地收儲成本或完全沒有實現土地出讓收入；又如調控政策對拆遷的規模和進度進行了適度控制，這將使得土地收儲工作進程的不確定性增大。

第三，市場發展差異化加速對商業銀行房地產信貸管理水平提出更高要求。房地產市場的差異性不僅體現在不同區域層次范圍內的同一種產品市場，也體現在同一區域層次范圍內的不同產品市場。這就要求商業銀行必須根據市場的差異化特徵進一步細化商業銀行的房地產信貸政策，科學地制訂區別對待、有保有壓、有進有退的差別化政策。

第四，同業競爭加劇、融資渠道多元化等對商業銀行管理、服務提出更高要求。近年土地和金融調控政策的加強，進一步彰顯了資金和企業實力對於企業發展的重要性。如土地的招投標方式對地價款的支付時間要求較為嚴格，沒有足夠資金實力的公司無法在短期內完成地價款的支付。這使得一方面商業銀行會在少數符合監管條件的優質客戶和項目上加劇競爭，另一方面由於開發企業的資金需求與符合監管條件的信貸投放在時間上出現錯位，往往是房地產開發企業符合「四證齊全」等信貸條件時不再特別急需銀行信貸支持。越來越多的開發企業開始積極尋找傳統銀行信貸外的其他途徑來獲取資金，這些將對商業銀行的有效信貸需求造成較大的影響，這就要求商業銀行在信貸流程、品種、服務上積極採取相應對策，以拓展有效業務需求。
三、當前形勢下我國商業銀行對公房地產金融業務的發展策略

l.正確解讀調控政策、科學分析房地產市場形勢，特別應加強對當地房地產市場的分析和相關政策的研究

我國商業銀行應正確理解房地產調控政策對促進房地產業持續健康發展的深遠意義，理解調控的重點是發展「滿足當地居民自住需求」的「普通商品住房」；理解認真貫徹執行調控政策與穩健發展業務具有內在的協調一致性。鑒於房地產業地域性強，各地情況差異較大，商業銀行一方面應加強與當地政府部門的溝通聯系，重點分析和關注當地政府計劃、土地、規劃、建設等有關部門已出台或將要出台的實施細則或政策措施；另一方面，應認真分析當地房地產市場的供求狀況、市場運行特點，各項政策對當地市場及商業銀行房地產信貸業務可能產生的影響。通過加強對區域性市場的分析研究，增強對業務發展環境判斷的准確性，為業務決策提供更為科學的依據。

2.強化經濟資本對風險資產的約束，實施科學的貸款總量和投放節奏策略

商業銀行應以監管部門的資本充足率要求為導向，強化資本對風險資產的約束，以經濟資本分配為核心，實現對公房地產金融業務各項風險資產的有效配置。應根據自身資產負債結構狀況、房地產行業風險限額等指標，合理確定全行全年房地產對公信貸業務的發展規模，同時綜合考慮各分行2006年業務發展情況、2007年房地產市場情況、客戶及項目儲備情況等因素，科學、合理地制訂2007年各分行房地產對公信貸業務發展計劃，並建立各分行業務新增控制目標與資產質量水平掛鉤的動態調整機制。對資產質量出現不同程度惡化的分行，應適時相應調減其新增規模。為了避免全年業務發展大起大落，商業銀行應引導轄內分支機構加強對年度內擬投放的客戶及項目的分類排序和計劃管理，按照全年新增規模合理配置信貸資源，科學把握貸款投放節奏，切實做到投放時間均衡、規模控制有效。

3.細分客戶，扶優逐劣，實施客戶結構調整策略

商業銀行應在細分客戶的基礎上，根據各類業務的不同特點，制定科學、合理的客戶准入、退出標准，實施優良客戶准入、劣質客戶退出機制，實行「有進有退，進退並重、進而有為、退而有方」的客戶結構調整策略。一方面，在業務受理前期，應該嚴格按照所制定的客戶准入標准進行把關，規范客戶信貸營銷和信貸管理，前移風險控制關口。在房地產開發貸款業務方面，應重點支持資質等級高、信用良好、綜合實力強、經營業績良好的房地產企業(集團)，或具有較好成長性和盈利能力的房地產項目公司；對於不屬上述優質客戶范圍的一般客戶發放貸款，除要求客戶具備中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會等規定的貸款條件之外，還應同時具備以下條件：開發企業或其股東、主要負責人具有豐富的房地產開發經驗，有已成功運作的樓盤案例，近兩年內投資方及開發企業沒有拖欠銀行貸款的不良信用記錄：對空置量大、資產負債率高的房地產開發企業，要嚴格控制發放貸款；對資本金達不到規定標准、挪用和抽逃注冊資金的開發企業及不按合同約定支付工程款被建設行政主管部門列入信用不良單位的開發企業，不得發放房地產開發貸款。在土地儲備貸款業務方面，應重點支持法人組織機構完善、資本金充足、經營管理規范、能夠實行壟斷經營，且當地政府財政狀況及信譽良好、房地產市場行為規范、發展前景良好的省、直轄市、經濟發達地區中心城市行的土地儲備機構；對符合上述條件的其他城市的土地儲備貸款應審慎發放。另一方面，商業銀行應實施劣質客戶退出機制，利用調控的有利契機，主動從規模小、風險大、效益差的客戶中退出。對客戶雖然能正常經營但發展前景差、財務狀況呈劣變趨勢，客戶決策出現偏差和失誤，或具有潛在風險，或客戶經營期限即將到期、所經營的項目即將完工時，應採取措施主動退出。

4.合理把握貸款項目投向，實施項目結構調整策略

與商業銀行的一般公司類貸款相比，包括房地產開發貸款、土地儲備貸款在內的對公房地產信貸業務的顯著特點是還款來源主要依賴於具有特殊性質的產品—房地產項目的銷售／出讓收入。因此，貸款項目的選擇對於商業銀行來說具有重要意義。

根據我國政策導向和市場發展狀況，商業銀行的房地產開發貸款應重點投向具有區位優勢、適銷對路的中低價位、中小戶型住宅項目，積極支持節能省地型項目；嚴格控制向大戶型、房價明顯高於當地平均水平的高檔商品住房和寫字樓、商業設施等非住宅類項目發放房地產開發貸款；嚴禁向不符合當地經濟發展水平的「形象工程」、「政績工程」及各類違規開發的房地產項目發放貸款。對於土地儲備貸款，商業銀行要慎重選擇土地儲備貸款項目，擬收購儲備的土地應符合城市發展建設的需要和城市近期建設規劃，納入政府制定的土地收購儲備年度計劃，具有擬收購土地的選址意見書。對未納入統一規劃管理，未按要求編制和調整近期建設規劃的各類開發區、園區以及撒市(縣)改區以後的土地，不得發放土地儲備貸款。

5.積極關注區域發展變化趨勢，實施區域結構調整策略

根據我國經濟和房地產市場發展特點，東部地區，特別是珠三角、長三角、環渤海地區依然是市場發展最主要地區，值得商業銀行重點支持，其中應重點投向市場秩序規范、具有後發優勢、房價平穩增長的地區中心城市。要注意審慎投向房價高、波動幅度大的城市，嚴格控制投向房地產投資過熱、房價上漲過快、房地產市場秩序混亂的地區。此外，應積極支持有較大發展潛力的中西部及二、三線城市，穩步提高其市場份額。

6.區別對待，實施差異化服務和管理策略

為了有效實現上述客戶、項目、區域結構調整，商業銀行應著力在以下幾個方面加強信貸服務和管理。一是建立業務流程綠色通道，對重點支持的區域、客戶和項目可優先受理，減免信貸准入審核環節，優先安排專業人員完成重點客戶評價及項目評估，優先審批，並適度延長授信期限；二是建立差別化定價、擔保機制，對重點支持的區域、客戶和項目的貸款利率予以優惠，適度降低擔保條件；而對審慎支持的區域、非重點支持的客戶和項目原則上應提高貸款利率和擔保條件；三是建立差別化的客戶服務團隊。對於重點支持的客戶和項目，特別是跨地區的重點客戶應建立專門的、包括總分支和跨部門的客戶服務團隊，為客戶提供及時、便利的服務：四是建立差別化的資源配置機制，對重點支持的區域、客戶和項目在信貸規模和營銷費用等方面給予重點傾斜。

7.強化風險和質量意識，實施風險動態監測、預警，穩步提高資產質量策略

首先，應加強防範市場風險。商業銀行應提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力，對不利於房地產信貸業務發展的因素及時做好預警分析，規避和防範房地產市場風險。要特別關注不同地區經濟發展不平衡帶來的區域性市場調整風險，關注不同地區房地產市場發展程度不同可能導致產品供應的結構性失衡風險，關注國家對房地產市場加強調控的政策風險，規避因市場本身不成熟和不規范可能導致的市場風險。其次，應加強防範信用風險。商業銀行應提高對客戶的信用風險評估能力。對房地產公司客戶要加強信用評價和綜合授信工作，積極推進客戶信用等級評定工作，擴大信用等級評定覆蓋面，做到科學測算、合理授信、提高客戶評價和額度授信工作質量。應根據客戶的評級結果和額度授信量，科學、合理地開展信貸業務。第三，應加強防範操作風險。商業銀行應認真貫徹執行房地產金融各項業務操作規程，嚴格執行貸款「三查」制度(指對企業發放貸款時所做的貸前調查、貸時審查、貸後檢查)，加大對違規發放貸款的處罰力度，切實防範操作風險。根據房地產開發貸款和土地儲備貸款的業務特點，商業銀行應探索並完善推行項目貸款資金的封閉運作管理，把好資金的「進」、「出」兩個關口，有效監控項目信貸資金的使用，防範客戶抽逃、占壓或挪用資金而造成的信貸風險。

8.以客戶為中心，以市場需求為導向，實施產品創新策略

首先，商業銀行應加快對傳統房地產開發貸款產品進行梳理，對傳統信貸產品進行優化。應根據住宅、寫字樓、商業設施、工業用房等不同物業的屬性及其.目標客戶的特點，對房地產開發貸款的產品要素進行細化、區分，並制訂差別化的服務措施，提升房地產開發貸款對客戶需求的滿足程度。當前，應結合當地政策、市場狀況，特別要加快探索適合於中低收入人群、中低價住房需求特點的產品，實現我國商業銀行商業價值與社會利益有機結合。其次，商業銀行應積極開拓新的業務品種和業務模式。如針對部分企業對一些商用物業採取長期持有經營而非傳統的開發後銷售的運營模式，加快研發適用於經營性物業的產品。與此同時，應加強信貸業務與投資銀行業務的聯動配。合，如為客戶提供財務顧問等服務，積極順應客戶多元化融資發展趨勢和商業銀行綜合經營發展趨勢。

③ 個人住房按揭貸款存在的風險

導語：個人住房貸款有哪些風險?通過我的介紹，相信大家對個人住房貸款風險都有了了解，希望對大家有幫助。我提醒大家，在申請個人住房貸款時千萬要慎重。更多個人住房貸款內容，盡在經驗網的法律欄目。

個人住房貸款風險有：

(一)個人住房貸款風險的內因則是貿易銀行貸款的操縱風險，主要有職員道德風險、貸款審查風險和貸後治理的風險。

1、職員道德風險

主要是指銀行貸款經辦職員由於個人原因或者某種利益關系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導致借款人相關資料不真實，誤導貸款審批人。更有甚者，有個別經辦職員知法犯法，內外勾結，故意偽造相關材料，騙取銀行信貸資金。

2、貸款審查風險

貸款審查是個人住房貸款業務的重要環節。在貸款審查過程中，經辦職員風險意識不強，警惕性不高，對借款人的真實身份、收進情況、家庭狀況等相關情況了解不祥，對相關材料的真實性、正當性審查不嚴，流於形式，對有瑕疵的材料沒有認真調查核實。有的銀行為了擴大市場份額，採取競相降低貸款人的首付款比例，或者放鬆貸款人的審批條件，一味簡化手續，埋下了風險隱患。

3、貸後治理的風險

大部分貿易銀行對個人住房貸款的貸後治理參照公司類貸款的貸後治理模式，要求對每筆貸款定期檢查、報告。而個人住房貸款具有客戶分散、數目眾多等特點。隨著個人住房貸款業務的擴大和飛速發展，一個基層行往往有成百上千個客戶，客戶數目遠遠大於公司類貸款客戶的數目，假如沿用公司類貸款的貸後治理辦法，根本無法及時了解貸款客戶經濟及家庭變化的情況。當可能出現風險時，銀行就不能及時採取防範措施避免風險的發生。

(二)個人住房貸款業務風險的外因主要有「假按揭」風險、由於房屋發生瑕疵的風險和借款人的信用風險。

1、「假按揭」風險

「假按揭」是指房地產開發商採取欺詐的手段，利用虛構的房屋買賣關系獲得銀行的按揭貸款，從而達到套取銀行信貸資金的目的。自2003年下半年以來,國家出台的一系列政策措施在一定程度上加劇了房地產企業的洗牌過程。很多中小開發商明顯感覺到資金壓力。在此情況下,很多開發商開始借"假按揭"之名套取銀行信貸資金。

2、由於房屋發生瑕疵的風險

假如開發商開發的房屋出現較嚴重的瑕疵，比如1、房屋有嚴重的質量題目，無法正常居住;2、住房面積縮水，以次充好，抬高房價，造成購房者的損失，導致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款;3、開發商沒有履行承諾，未及時完成消防等配套工程，推遲進住;4、開發商尚欠繳地價、配套費，拖欠工程款，未辦妥房產證，使部分業主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風險;5、開發商為了售樓，過度地承諾。最常見的是開發商與業主簽訂返租協議，由於出租不理想或開發商拖欠返租款，使業主也拖欠銀行貸款;6、物業治理不善，造成業主與開發商的糾紛，使業主拖欠貸款加大信貸風險。這些都會導致借款人發生群體性的違約不還款的情況。

3、借款人的信用風險

目前由於全社會缺乏完善的個人信息治理體系，使得貿易銀行很難進行正確的風險判定。從信用風險的角度來看，一方面，個人住房貸款的順利回收與借款人的家庭、工作、收進、健康等因素的變化息息相關，借款人經濟狀況嚴重惡化導致不能定期或無力償還銀行貸款，或者因借款人死亡、喪失行為能力，借款人的繼續人放棄所購房屋，不願還款，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。現在，有很多借款人根本不具備定期還款的能力，其通過偽造個人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋，再將該房屋出租，以租金收進還貸，一旦房屋無法出租，借款人也就無力繼續還款，給銀行帶來風險。

【風險以及對策】：

一、政策和行業周期風險

從1998年房改開始，中國房地產市場高速發展，其中有過鼓勵刺激、有過輪番調控，經歷徹夜排隊的搶購潮，也經歷聚眾打砸的退房潮。因此，這是一個典型的政策和行業周期性產業，住房按揭業務也要順勢而為，降低這方面的風險。

1、宏觀調控政策合規風險

住房制度改革以來，房地產行業有效的拉動經濟增長和解決居民住房問題，「土地財政」模式也使地方政府大力支持發展房地產業，自1998年以來未有實質壓制性的調控政策，因此行業經歷了近10年的高速發展。

2006年，開始採用稅收措施進行調控，主要目的是壓縮需求;2007年則主要採用信貸、住房結構政策來進行調控，主要目的是增加供給尤其是增加中低收入居民住房的供給，同時壓縮不合理的需求。2006年以來，房產購買需求持續上升，銷售款回籠和流動性寬松，房產開發商也有比較充足的資金，購買囤積了大量的土地分段開發。

2007年7月，國家實施了「限外令」和9月份規定執行的提高第二套住房首付比例抑制住了投資性需求。接著國家開始明確完善住房保障制度，部分購房著開始進入觀望狀態，銷售量下降，新開樓盤資金回籠速度減慢。2007年底開始，面對各地房價暴漲的局面，在銀監會等監管部門的指導下，商業銀行的信貸政策趨緊，房產開發商獲得銀行資金的難度加大，開發貸款利率有所提高，社會資金價格也不斷上漲。

證監會也暫停房企的IPO審批以及已上市房企的增發、發企業債等再融資行為。2009年受益於「四萬億」的經濟刺激計劃，寬松政策讓房產市場迎來一波更迅猛的上漲。因此2011年前後，面對通脹壓力，央行連續上調存款准備金率和基準利率，收縮銀根，資金壓力空前。面對多管齊下的調控政策，很多房產開發商面臨內部資金流動性危機，被迫降低房價轉讓項目等「斷腕求生」，也有部分激進的房產開發商選擇「不陽光」甚至違規的方式獲取資金渡過難過，這是宏觀調控政策帶來的合規風險。

2、行業周期性風險

房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、周期長、供應鏈復雜等特點，導致房地產項目的開發建設具有慣性。在伴隨經濟長期發展的過程中，人多地少，置業投資等房產需求旺盛，人口周期、國家壟斷土地供給等因素，導致市場上房產長期供不應求，刺激房價持續走強。

出於對房地產市場形勢的樂觀預測，金融機構和房地產投資機構加大對房地產的投資，並帶動其他行業投資機構進入房地產領域。隨著房地產投資者特別是炒家進一步湧入，各類房地產物業，尤其住宅價格上漲，租金飆升，同時房地產空置率大幅下降，房地產市場交易量快速上升，土地市場和各級房產交易市場均十分活躍，拿地熱情、物業開發與項目建設加速開展，進一步推動了房地產業的進一步擴張，交易數量增加，房地產價格也越漲越高，投機者及自用者均陷入「鬱金香」式的瘋狂。

在持續的繁榮和瘋狂後，特別是三四線城市，房子多到一定數量，價格也漲到一定程度時，而住房真實需求的增長是比較穩定的，當供給數量增速大大超過真實需求增速時，根據西方經濟學的「需求-供給」曲線，會發生市場無法承受價格，部分敏銳的投機客率先撤出市場，同時社會關於限制炒房的聲音會加大，政府也開始關注並出台一系列的控制措施，擊鼓傳花的游戲無法繼續，房價短期不會繼續增長甚至可能下跌，房產交易量也會縮減，需求明顯萎縮。而這時由於房地產行業開發周期長，基於樂觀預期競相拿地發展房地產業的企業由於開發慣性還會繼續增加供給，進一步導致房價下跌的預期，觀望情緒濃厚，交易更加低迷，這是周期性谷底。

隨著經濟發展，家庭裂變等剛性需求對存量房產的消耗，房地產市場又會迎來新的樂觀預期，再經歷瘋狂，也會再進入寒冬，這是行業的自然規律。國內也大致經歷了1998-2008年持續發展、2008-2009的行業低谷、2010-2013年的迅猛發展、2014-2015年的交易冷清、2015年又重回活躍等幾個周期，因此銀行分支機構在發展個人住房按揭貸款時，需充分預測這種周期性風險對當地的房產行業的影響，要有前瞻性的預測並做好「逆周期」的風險控制措施，例如在交易瘋狂的階段，強化申請人准入審查，提高首付比例等防控策略。

二、樓盤和開發商風險

從住房市場化改革開始，房地產行業獲得高速發展，早期進入的房地產公司賺得盆滿缽滿。因此，在利益驅動下，不少其它行業的公司跨行介入房產地產行業以期分得一杯羹，往往由於經驗欠缺、各方面情況預估不足引發項目開發失敗。因此銀行需要重點關注樓盤項目和開發商資質風險。

01、樓盤准入

銀行在樓盤項目審核階段需要關注的准入風險，包括非現場資料審查和在建工程現場走訪，了解擬合作樓盤所在區位、定位和環境等因素，是否出具結頂報告。工地現場走訪時觀察是否結頂或臨近結頂，有無延期交付或者爛尾的可能，同時注意從其他渠道了解樓盤質量整體情況。在完成擬合作樓盤的方案審批後，還需要持續跟蹤樓盤銷售進度，客戶評價等。

結合個人的按揭業務樓盤審查經驗，無論是商品房現售或預售，在樓盤准入時需要重點審核的方面有：

一是開發商的《國有土地使用證》、《建設工程規劃證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》等五證是否齊全，五證不全或者存在瑕疵的房產不能取得相關房地產權證;

二是開發商自有資金是否充足，要求達到佔30%以上，三四線城市中小開發商自有資金要求達到40%以上，建設單位、建設項目、建築面積是否前後一致，是否因某些原因在樓盤建設過程中發生變更;

三是對於優質開發商的樓盤，允許發放能在六個月內結頂的個人住房按揭貸款(底層主體建築已完成的情況，給予一周一層的建設進度)，其它中小開發商必須在主體結頂之後給予辦理個人個人住房按揭貸款;

四是盡量選擇樓盤地址位置佳，配套設置完善的大中型社區住宅。

02、開發商資質

房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、風險高、周期長、供應鏈復雜等特點，而該行業又是實實在在的暴利行業，發展中有關監管部門對行業的准入制度把握不嚴，因此房地產開發商是魚龍混雜，存在一些不良開發商或根本不具備資質的開發商。另一方面，企業跨行介入房產開發難度大，經驗明顯不足，而某些地區的小型開發商由於在當地特殊的人脈資源，在特殊的時機下存在「非正常」手段獲取項目開發資格，如此容易引發林林種種的問題，樓盤項目審查更要積極關注開發商資質和背後的股東實力。

基於當前市場環境，在實踐操作中，盡可能選擇優質開發商，包括全國性的著名開發商或其占股50%以上的開發企業，資質為一級或具有國有企業、上市公司等背景的開發商，資質為二級的或分支行所在區域的龍頭、知名房地產企業開發商等等。

該風險要素的'防範關鍵是開發商資金鏈和工程質量問題，在經濟繁榮期，融資便利且能通過房價的上漲來消化資金不足的問題，一旦資金鏈斷裂，以土地及在建工程抵押的開發貸款也會暴露風險，開發商的階段性擔保已毫無意義，而預售的個人個人住房按揭貸款保障也會因購房人的集體對抗而降低。因此，建議審慎介入開發商股東為跨界經營的民營企業和個人。

三、按揭客戶信用風險

信貸過程中，銀行作為資金的經營者而非資產的受讓者，不論何種擔保方式，借款人終究是我們關注的第一還款來源。因此，住房按揭業務過程中，杜絕虛假按揭、預判個人住房按揭貸款申請人的還款能力亦是必不可少的風險防範舉措。

1、還款能力

在個人住房按揭貸款日常審查中，基本可以將客戶分為兩大類別：受薪人士和自營業主。針對兩種不同的群體，信用風險防範側重點迥異。

一是受薪人士，其中對於政府機關、事業單位、國有企業等優質受薪人士，一定程度上可以放寬對負債率的要求，做到收入證明和家庭關系等基本資料的核實，工作單位的屬性決定其違約的成本較高，個人住房按揭貸款的風險相對較低。而另一部分普通企業的受薪人士，需要重點關注其職業的穩定性和歷史工作履歷，同時由於普通企業的收入證明一般把控不嚴，可以要求提供代發工資銀行流水明細單(注意假流水風險，參閱作者關於銀行流水審查的文章)，另外可以關注社保記錄單和購房動機等來防範風險，特別是具有與其收入情況和家庭情況匹配的自住型或改善性購房需求，這類貸款的違約率往往較低。

二是自營業主，這類客戶的收入來源與其經營情況息息相關，且容易在經營情況良好和心理預期良好的時候購買金額較高的住房或者排屋別墅等，在經濟下行周期或者經營企業出現問題時容易按揭還款「斷供」，不確定較受薪人士要高。因此，對於此類客戶，理應參考小微貸款客戶信貸審查標准，分析其基本信息、資產負債率、家庭關系、資產歷史積累、企業經營能力及可持續性等，結合購房的時機、房屋位置和價值等情況，交叉驗證，綜合評估其違約風險。

2、虛假按揭

由於住房按揭業務客戶的准入門檻較低，一般銀行的基本准入要求為65周歲以下的具有完全民事行為能力，承擔完全民事責任能力的自然人，能提供合法、有效的身份證明即可。因此部分開發商為應對資金鏈危機，通過給予一定報酬的招集內部職工或者社會人員向銀行申請個人住房按揭貸款，不僅可以獲得較低的貸款利率還可以快速回籠資金。同時，部分性質較為惡劣的房產商，以利益誘惑房管部門人員和銀行工作人員，利用虛構的房號進行信貸詐騙，涉案人員廣、金額大，需要重點防範。

另一方面，部分購房者因為限購政策或者違法犯罪逃廢債等無法申請個人住房按揭貸款，選擇通過第三人的方式辦理。這種情況特別是後者，需要嚴格審查申請人的代辦動機和資信條件，如果有充分理由證明為違法犯罪逃廢債的實際購房人借名辦理購房及按揭申請的行為，及時杜絕此類行為。

實踐操作中，遇到各式各樣的虛假按揭，根據按揭房屋的真實性及申請人的購房及簽字是否真實意思表示，主要有四類典型代表：提供虛假資料的真人真房類、虛構房號的假人假房類、簽字不真實或非真實購房的假人真房類和利用某些制度漏洞一房多賣欺騙購房者的真人假房類，需要調查審批人員的「火眼金睛」及時甄別。

四、銀行內部操作風險

銀行內部引發的房屋按揭風險主要有以下四個方面：

1、考核激勵設計缺陷

隨著住房按揭業務競爭的加劇，部分銀行分支機構考核壓力大、急於求成，在未做好業務規劃的同時，以人海戰術介入樓盤按揭業務搶單，散單化明顯。由於開發不集中，深度介入的樓盤少，不利於整體風險管控。

激勵措施未充分體現風險遞延，部分基層網點的獎勵以完成筆數來給予一次性發放，導致部分客戶經理短期內沖量效應顯著，業務發展和風險控制失衡。

此類情況需要銀行管理機構統籌規劃，充分發揮公私聯動的優勢，結合房地產開發貸業務等做好樓盤深度開發。對於新發放個人住房按揭貸款業務的費用配置，綜合考慮當期專項激勵與基礎營銷和客戶後期維護獎勵的平衡，完善考核激勵制度。

2、貸前調查不盡職

調查不盡職主要表現在缺少對自僱人士家庭資產負債情況及償債能力的持續性評估，主觀上認為房屋按揭風險低，審核收入證明、銀行對賬單名下和自僱人士的當前經營收入即可，基本不會收集申請人的固定資產等證明其歷史收入積累的佐證資料，企業名下負債、具體經營情況和申請人家庭社會負債調查更是甚少提及。對受薪人士的工作單位、銀行對賬流水和收入准確性及真實性核查走過場，特別是普通企業的收入證明，因為其可獲得性強，常有房產銷售人員為購房人代辦收入證明甚至虛假銀行流水，這些方面往往未引起銀行客戶經理足夠的重視。

3、貸款操作不合規

貸款過程中操作常見風險有：一線業務人員幫助申請人包裝申請資料，貸款審查人員未發現明顯偽造資料，信貸要素錄入錯誤，簽訂的合同存在瑕疵，未嚴格落實核保面簽手續，發生簽字人冒名頂替等。這需要銀行嚴格執行內部操作規定，風險審查從嚴把關實質性風險，各個崗位人員謹慎細心，經辦不馬虎，復核不形式，對審批意見落實、信貸合同不符合放款條件的嚴格控制，不先放後補。

4、貸後檢查不到位(抵押物和數據清洗模型)

個人住房按揭貸款期限長，經辦人員基本是一錘子買賣的思維，且貸款存續期間，銀行人員流動大，更會忽視按揭貸款的貸後回訪工作。目前銀行對於個人住房按揭貸款的管理常體現為監測按揭貸款抵押物的二抵及法院凍結等限制信息、按揭貸款人每月還款情況等，而對於按揭貸款人的家庭變化及自僱人士的經營企業變化掌控明顯不足。

按揭樓盤項目和按揭貸款資金流向缺乏監控。一手房按揭過程中，作為非主辦行的經辦機構很難監控售房款的資金使用情況，且部分銀行的分支行未有效開展一手房按揭的項目貸後維護，缺乏專人監測樓盤的銷售進展、交房及入住情況、周邊配套設施、房價變化情況等等，甚至對出現較多業主維權、抗議的樓盤也未能及時預警、排查。這種只要不出現按揭還款逾期，基本就是事不關己的態度不可取。

做好貸後風險管理對於長期性的貸款是十分重要的，無論是一手房按揭還是二手房按揭，銀行均應該有效地建立抵押品是否發生二抵及被限制的動態跟蹤機制，同時構建有效的風險數據清洗模型，定期做好存量按揭客戶的預警分析，做到早發現、早預防、早處理。

④ 個人住房貸款有哪些風險

個人住房貸款風險有：
(一)個人住房貸款業務風險的外因主要有「假按揭」風險、由於房屋發生瑕疵的風險和借款人的信用風險。
1、「假按揭」風險
「假按揭」是指房地產開發商採取欺詐的手段，利用虛構的房屋買賣關系獲得銀行的按揭貸款，從而達到套取銀行信貸資金的目的。自2003年下半年以來,國家出台的一系列政策措施在一定程度上加劇了房地產企業的洗牌過程。很多中小開發商明顯感覺到資金壓力。在此情況下,很多開發商開始借"假按揭"之名套取銀行信貸資金。
2、由於房屋發生瑕疵的風險
假如開發商開發的房屋出現較嚴重的瑕疵，比如1、房屋有嚴重的質量題目，無法正常居住;2、住房面積縮水，以次充好，抬高房價，造成購房者的損失，導致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款;3、開發商沒有履行承諾，未及時完成消防等配套工程，推遲進住;4、開發商尚欠繳地價、配套費，拖欠工程款，未辦妥房產證，使部分業主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風險;5、開發商為了售樓，過度地承諾。最常見的是開發商與業主簽訂返租協議，由於出租不理想或開發商拖欠返租款，使業主也拖欠銀行貸款;6、物業治理不善，造成業主與開發商的糾紛，使業主拖欠貸款加大信貸風險。這些都會導致借款人發生群體性的違約不還款的情況。
3、借款人的信用風險
目前由於全社會缺乏完善的個人信息治理體系，使得貿易銀行很難進行正確的風險判定。從信用風險的角度來看，一方面，個人住房貸款的順利回收與借款人的家庭、工作、收進、健康等因素的變化息息相關，借款人經濟狀況嚴重惡化導致不能定期或無力償還銀行貸款，或者因借款人死亡、喪失行為能力，借款人的繼續人放棄所購房屋，不願還款，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。現在，有很多借款人根本不具備定期還款的能力，其通過偽造個人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋，再將該房屋出租，以租金收進還貸，一旦房屋無法出租，借款人也就無力繼續還款，給銀行帶來風險。
(二)個人住房貸款風險的內因則是貿易銀行貸款的操縱風險，主要有職員道德風險、貸款審查風險和貸後治理的風險。
1、職員道德風險
主要是指銀行貸款經辦職員由於個人原因或者某種利益關系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導致借款人相關資料不真實，誤導貸款審批人。更有甚者，有個別經辦職員知法犯法，內外勾結，故意偽造相關材料，騙取銀行信貸資金。
2、貸款審查風險
貸款審查是個人住房貸款業務的重要環節。在貸款審查過程中，經辦職員風險意識不強，警惕性不高，對借款人的真實身份、收進情況、家庭狀況等相關情況了解不祥，對相關材料的真實性、正當性審查不嚴，流於形式，對有瑕疵的材料沒有認真調查核實。有的銀行為了擴大市場份額，採取競相降低貸款人的首付款比例，或者放鬆貸款人的審批條件，一味簡化手續，埋下了風險隱患。
3、貸後治理的風險
大部分貿易銀行對個人住房貸款的貸後治理參照公司類貸款的貸後治理模式，要求對每筆貸款定期檢查、報告。而個人住房貸款具有客戶分散、數目眾多等特點。隨著個人住房貸款業務的擴大和飛速發展，一個基層行往往有成百上千個客戶，客戶數目遠遠大於公司類貸款客戶的數目，假如沿用公司類貸款的貸後治理辦法，根本無法及時了解貸款客戶經濟及家庭變化的情況。當可能出現風險時，銀行就不能及時採取防範措施避免風險的發生。

⑤ 新形勢下商業銀行個人住房貸款業務發展策略

新形勢下商業銀行個人住房貸款業務暫時不是發展，而是要防範風險。

非要發展的話，一要符合國家政策，二要選擇資金實力較大的開發商合作。三要選擇地段較好的樓盤，四要選擇價格不是那種出頭鳥型（全城最高價）的。五要嚴格按要求規范操作，六要做好壞賬對沖准備（提撥備、資產打包出售等）。

僅供參考。

⑥ 如何看待個人房貸余額增1.96萬億

在調控的背景下，銀行的個人住房貸款亦受到了嚴控，房貸降杠桿大勢所趨。

2017年，中國宏觀層面大力防範金融風險，抑制房地產泡沫，樓市經歷了前所未有的嚴厲調控，房住不炒、租購並舉的精神已深入人心。

但房地產發展過猛，房價上漲太快，會造成泡沫，帶來風險。

⑦ 泰國買房貸款的好處有哪些公寓產權與長期租賃權性質一樣嗎

泰國買房貸款的好處有哪些？

1、貸款買房能保持資金充足

從資金流通性看來，全額購房不可逆轉(貸款買房也最好提前結清)。假如你家中資金不是太充足，推薦你貸款買房，保持良好資金流。

3).有固定固定收入，徵信好。

4、貸款利率：

第一年5.25%(固定不動)

第二年5.75%(固定不動)

第三年及以上：SIBOR+6.0%

5、貸款額度：

一般為房地產成交價或買房價(二者取小)的50%，借款起點金額100萬泰銖左右，也就是說，房屋總價格必須在200萬泰銖左右之上。

6、辦理手續：

1).申請辦理環節：依據第七點材料備好電子類材料，遞交工行泰國支行審批，歷經大約1天。審核後填好貸款申請書、填好銀行開戶(還貸帳戶)申請表格、填好其他資料，並郵遞相關信息。歷經大約1-2月;

2).申請辦理成功後：必須自己及其配偶與此同時到曼谷總部簽署借款協議、簽署抵押協議、簽署別的協議書、確定相關費用;

3).到土地廳過戶及抵押登記手續：工行泰國下款給房地產商、進行房屋過戶和抵押登記手續、一月25號時進行還貸。

公寓產權與長期租賃權性質一樣嗎?

公寓產權與長期性租賃權特性完全不一樣，產權年限是受到泰國公寓樓法的保護永久性財產，而租賃權只不過是在泰國商業法項下的一份長期租賃合約，不被稱作一項財產，不可以承繼。除非合約中有明確規定,不然也無法在沒有徵求小區業主同意的情況下轉租房。房產租賃權最多期為30年，善於30年合約不具有法律效力。

⑧ 住房貸款有什麼好處主要是這三點！

⑨ 有貸款的房子如何辦理房屋抵押貸款如何將住房抵押貸款順利的貸款下來

有貸款的房子如何辦理房屋抵押貸款?

一、提升抵押物評估值

相對性貸款比較多的人來說，若想根據貸款審批或是不容易的。能遞交高價位抵押物，無疑是得到貸款的方法，給予高附加值的房子所可以獲得貸款信用額度會對應的提高。

2、貸款申請方法

貸款申請的填好，一定要求真務實，任何一個銀行業貸款機構，都是有著風控的。假如在注冊上填了不合實際的不實信息，對自身貸款可能造成極大的阻攔。除此之外，的部分銀行業還會繼續規定借款人得出銀行流水賬單和個人徵信，用以確認其是否存在還錢的能力及意向，假如不可以提供，盡管有房子作為抵押依然可以貸出款，可是信用額度和年利率也會受到一些危害。

3、回訪方法

大夥兒要明白，住房抵押貸款和網路貸款是有很大差別的，只需質押住房全部承租人簽名則行，因此對於回訪，規定並不是那麼嚴苛。但如果有銀行業開展回訪，還要遵照求真務實原則，准確地回答，不可以徇私舞弊。

4、借款主要用途

住房抵押貸款需說明自己確立的用處，有許多主要用途是銀行業所禁止的，這當中有一部分被相關法律法規所嚴禁的一些主要用途，比如炒股票、投資房產等風險主要用途。在常規的情形下，銀行業會要求借款人將質押所得的貸款財政性資金，和接受貸監管部門監管的。因此我們在申請辦理住房抵押貸款時，貸款的用處一定要表明，以防被拒。