『壹』 「封頂才放貸」，今後房貸也不是想背就能背上了
最近不少購房者發現，原本1個月左右就能申請下來的新盤住房審批貸款，突然被拉長到3至4個月，而且多家銀行暫停房屋貸款的消息沖上了微博熱搜。
上海銀保監局近期下發的《關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，涵蓋審核首付款資金來源和償債能力等8項內容，其中頗為嚴厲的一條引起了外界的注意：「 要求重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款 」。
該規定早在2003年就出台過，其指向很明確，其實就是新房封頂方可放貸，但因為種種原因執行力度不夠。如果該政策被嚴格執行，將來對於購買者和開發商來說都會受其影響。
與此同時，2021年安徽銀保監局工作會議中明確提到和上海前述條款相同的內容，而且「 嚴禁消費貸、經營貸（房抵貸）等資金違規流入房地產市場 」。
《鳳凰WEEKLY地產》 了解到，受2020年末出台的房地產貸款集中度管理制度的影響，廣州、深圳等城市的個人房貸從2021年開始額度明顯緊張，放貸期限延長、利率上漲，購房者，特別是首套房購買者焦慮情緒加重，個別城市二手房市場甚至出現了「 剛需歧視 」現象。
一時間，深圳的銀行門口排隊的小視頻和照片在朋友圈、微博上流傳，引起熱議。打新大軍們為了趕在央行系統關閉前列印徵信報告，不惜在銀行門口排起了長隊。
更為嚴厲的是，上海將根據銀行房地產政策執行及自查情況，開展房地產貸款業務專項檢查，對發現的問題將依法採取監管措施。而且， 山西因為有銀行違規向「未封頂樓盤發放貸款」而被處罰 。
其實早在2003年，央行出台的「121號」文件中就明確提出：「為減輕借款人不必要的利息負擔，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。」
但實際操作過程中並沒能真正落實。業內人士分析，其主要還是因為銀行間的利潤之爭。「雖然放貸的利率比較低，但風險小，形成規模後利潤可觀。」一家商業銀行的部門負責人對 《鳳凰WEEKLY地產》 表示。
以建行為例，2019年個人住房貸款金額52557.24億元，占個人貸款的81.9％，占總貸款額的35％， 規模龐大的個人住房貸款對各家銀行來說都是巨大的利潤誘惑，而嚴格執行規定則意味著搶客戶時可能會慢競爭對手一步 。
近幾年樓市調控力度的不斷加大，再加上樓市爛尾案例逐漸增加，甚至出現業主搬到毛坯房居住的極端事件。而且銀行為了控制風險，這一政策也開始再次發酵。
去年年初，山西銀保監局發布《關於進一步規范個人住房按揭貸款管理的通知》。銀行業金融機構只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。銀行業金融機構在辦理新建商品房按揭貸款、二手房買賣抵押貸款以及其他形式的房屋抵押貸款業務時，要以在房產管理部門備案的抵押合同作為放款依據之一。
同時，將加強購房者貸款資質審核，強化個人綜合消費貸款流向監管，嚴禁資金挪用用於購房。
2019年全年太原新房價格平穩，此政策的出台讓當地很多人迷惑。一位網民2020年3月底購置萬科翡翠晉陽湖房產，4月13日辦理網簽合同。購房時了解到已經開始執行封頂放款政策。這位購房者表示，曾不間斷接到建設銀行的電話，變向引導同意放款，之後又接到開發商的催放款電話，威脅如果不進行銀行放款操作，此前交給開發商的類似貸款保證金的錢，可能就退不了。
這位購房者2020年7月向太原市領導留言。
太原市政府辦公室的回復是：經市房管局核實，按照相關文件規定，房企與銀行簽訂預售資金監管協議，預售資金由監管銀行負責監管，根據隸屬關系，請您向省銀監會或省長信箱反映。
無獨有偶，這一調控新規有蔓延之勢。據不完全統計， 目前全國共有北京、杭州、福州、溫州等多個城市執行「封頂放貸」政策，這些城市中大部分為熱點城市 ，樓市相對活躍，房價此前上漲較明顯。
同樣出台「只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款」的 安徽 ，已經有部分銀行開始執行該政策。一位在合肥某銀行工作的網友爆料， 交通銀行已經開始執行，徽商銀行於3月份開始執行，下一個可能是工行 。
貴陽二手房價格兩年來一直下跌，新盤「花式降價」不斷，但是業內年前就盛傳，樓棟封頂後銀行才放款的新規已經實施。據報道， 貴陽已有三家銀行確定實行項目封頂後銀行才放款的新規，分別為貴陽銀行、中國銀行、中國農業銀行 。
中國建設銀行貴陽分行的工作人員表示，關於房子封頂後才能房貸的政策還在討論當中，具體可到銀行處或樓盤處咨詢；而工商銀行也表示了解有此政策，但是目前還沒實行；交通銀行則表明貸款流程根據具體合作項目而定。
貴州農信社的一位基層員工告訴 《鳳凰WEEKLY地產》 ，「 目前有的樓盤執行，有的沒有執行，完全由具體經辦人把關 」。
「因為我們銀行個人房貸佔比不足1%，大頭是消費貸，一直都嚴格執行樓盤封底才放貸的政策，就算監管部門不下文，許多銀行也都在按此執行，和強調沒有關系。」寧波銀行一位工作人員對 《鳳凰WEEKLY地產》 表示，「未來大趨勢是不斷嚴格的，本來額度就很緊張」。
業內人士介紹，在以往樓盤銷售中，開發商只要拿到預售證，並且與購房者在簽訂買賣合同，收人證明、戶口本等個人證件齊全後就可以辦理了，銀行最快一個月就可以放款，此時只是把購房合同抵押給銀行，等將來產權證辦出來後，再用產權證到銀行換購房合同， 如果封頂完再放款，那「期房」變「現房」了，開發商「三四三」（開發商的開發資金由30%自有資金、40%銀行貸款、30%銷售回款組成）的算盤就要落空了 。
對於購房者來說，此舉操作有效避免了爛尾和跑路風險，例如購房者在購房時已交首付款，那麼在等待銀行放款期間，在建項目若出現爛尾，也能讓購房者避免更大的損失。
不過對於開發商與相關部門而言，在房子主體結構封頂後才發放貸款，必然會對開發商的資金鏈產生影響， 據悉從開工到封頂建設工期約為一年半，「封頂放貸」政策將導致企業回款周期延長 。
貴州一位開發商負責人對 《鳳凰WEEKLY地產》 表示，此前貴州規定多層建築要完成投資額的25%以上就可以申領預售證，但可以內部操作，一是有的申報數據涉嫌造假，有的直接通過PS照片或偷梁換柱的其他照片和相關部門「私下溝通」。「如果要找茬，就是符合所有要求也未必拿到預售證或辦理貸款」。
不斷加強的宏觀調控，讓開發商的資金鏈變得日漸脆弱。 如果開發商在房子主體封頂後才能得到銀行放款，以一棟20層的高層來算，實力強的開發商最快也要7天才能蓋好一層，20層就要140多天 ，這裡面還不包括天氣、政策等不可抗拒因素。
按照目前第一套房子首付30%的規定，也就是說， 開發商至少要忍受半年多煎熬才能拿回剩餘的70% ，這對一些開發商的資金鏈來說，又是一大考驗。
一位地產開發人士對 《鳳凰WEEKLY地產》 介紹， 開發商對資金的使用基本都是「以一撬十」，採用九個鍋蓋蓋十口鍋，一般情況下，一個億的資金，就可以啟動十個億的地產項目 。其中的秘訣一是施工單位墊資墊款；二是開發商盡快拿到預售證，快速銷售回款，迅速去買下一塊土地，開發下一個項目如果執行封頂再放款政策後，開發商的開發速度就不得不放緩了。
某銀行個貸部門負責人介紹，開發商不守規矩提前放貸也是事出有因。發放貸款是個人按揭購房整套流程中的一個環節。樓盤項目取得預售證後三天內就得開盤，一開盤，購房者就有按揭貸款的需求。而且在售房合同里，一般都會明確規定簽訂合同7天內，購房者必須將有關資料提交給貸款銀行，45天內，剩餘款項必須打進開發商賬戶。銀行不放貸，購房者也會著急催。另一方面，很多項目的開發貸款與個人按揭都是同一家銀行，提前放貸會促進開發商的銷售，也有利於開發貸款的償還。
樓房封頂才放貸對購房者、銀行和開發商究竟會帶來什麼影響？
「 目前最先受到沖擊的是那些甚至根本沒有出地面的項目，風險最大，也最容易被檢查發現 。」一位銀行內部人士認為，對購房者來講，政策推遲了還貸的時間，可以多攢些錢，到時提前還款，短期內是有利的；對銀行來講，降低了貸款風險。
廣東佛山某新盤一位銷售人員對 《鳳凰WEEKLY地產》 表示，總體上看，預售制沒有改變，房企可以繼續賣期房，但購房者的還款周期和房企銷售的回款進度會進一步放緩，開發商拿地力度也會受到一定影響。他認為， 開發商可能會面臨一定的資金壓力 。
采訪中，也有開發商認為，封頂放款，銷售款回籠也是可以預期的，望梅尚且可以止渴，更何況這是板上釘釘的事，對於一些實力比較強的開發商來說，應該還是可以承受，而且在目前房產市場上，由建築公司先行墊付的現象也十分普遍，所以 不少人認為封頂放款影響沒有想像的那麼嚴重 。
此外，據某銀行人士透露，雖然銀行執行了這一政策，但是不少開發商與銀行另外簽訂協議，在樓盤未封頂之前，如果購房者出現還不起月供的情況，將由房產公司負責償還，這樣開發商可以在拿到預售證後，售出樓盤還是可以從銀行拿到按揭款。
《鳳凰WEEKLY地產》 了解到，因為各種政策的疊加，深圳、重慶、貴陽的部分投資客在不斷拋售手中的房子。「 貴陽房價不漲，反而因為疫情等原因房租有所下降，少量外地投資客正在低價拋售手中的房子 。」一位中介表示。
據報道，早在2006年10月末，北京市銀監局緊急叫停了未封頂樓盤的按揭貸款業務。政策執行半月後，現房銷售也並沒有如預期中那樣活躍，反而略有下降。
「我在2020年的11月份向銀行遞交了個人按揭的相關申請資料，後來陸續讓我增交了個人流水、重遞了個人徵信報告，直至2021年1月份，客戶經理說資料已經審批通過，進入等待放款階段，並表示應該會在年前審批下來，但是到現在款還沒放下來，不知道要等到什麼時候。」廣東某樓盤一位購房的肖先生非常困惑。
其實， 整體來說，個人住房貸款額度在逐漸收緊 。
早在去年9月，人民銀行就已對70個大中城市2019年新發放的個人住房貸款（包括住房公積金貸款）借款人和商業銀行進行摸底。當時央行方面稱，調查主要是為了加強房地產市場監測，深入了解居民購房、貸款行為特徵和商業銀行審貸條件、流程等相關情況，准確把握貸款風險狀況。
到了年底，中國人民銀行聯手銀保監會出台《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》）， 為房貸設置「房地產貸款佔比」與「個人住房貸款佔比」兩道紅線 ，並於2021年1月1日開始實行。
將銀行分為五檔，並設立區別性的「兩條紅線」指標，從銀行側對個人和企業的房地產貸款比例進行限制。從行業資金的供需兩端抓，從而優化金融資源配置，強化對實體經濟的金融支持。
這項政策， 讓不少「踩線」的銀行紛紛下調個人住房貸款額度 。根據國盛證券研報，從2020年中報披露數據統計來看，共有13家銀行不同程度"踩線"。另有專業人士根據早前銀行財報中公開的數據進行測算，發現大型國有銀行和股份制商業銀行中各有四家存在不同程度的超標，有的銀行兩條紅線都超標。
如以招商銀行測算為例，按照2020年中期業績數據，假設其4年內勻速調整達到監管的要求，則2021年零售按揭貸款新增投放規模將降至756億元，較去年水平減少約1268億元；對公房地產貸款新增投放規模將下降至348億元，較去年水平減少約560億元。
《通知》出台後，#多家銀行被曝暫停房貸#的話題直接沖上微博熱搜。
進入2021年之後，上海、廣州、深圳多銀行額度明確收緊。一位銀行從業人士表示，「 以往的銀行貸款都是按季度性地安排投放，按月逐步控制，今年則改為月度投放，再加上監管窗口的指導，調控比較嚴格，額度也就明顯偏緊了 」。
一份官方調研結果顯示，今年1月上旬起，廣州各大商業銀行個人住房貸款利率上調。大部分商業銀行首套利率在五年期貸款市場報價利率（LPR）基礎上加55個基點，升至5.20%；二套利率在五年期LPR基礎上加75個基點，升至5.40%。這與此前四大行上調後的房貸利率保持一致。
融360大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示， 2021年2月（數據監測期為2021年1月20日-2021年2月18日），全國首套房貸款平均利率為5.26%，環比上漲4BP；二套房貸款平均利率為5.56%，環比上漲3BP 。
據報道，1月以來，由於兩道紅線出台，成都不少銀行在房貸額度上都相對緊張，有的在短時間內就將當月額度放空，有的還直接暫停二手房個人按揭貸款，其中包括建設銀行、交通銀行、興業銀行。
地產分析人士張大偉指出，本輪調控政策是自上而下的，是在住建部督導下的調控升級，這有利於抑制當下熱點城市虛火，避免市場短期失控，控制資金無序進入房地產是關鍵。
另有內部人士認為，「按照當前政策環境來看，為了快速回籠資金， 3月份的市場或會出現針對一次性付款或高比例首付款客戶的讓利優惠 。」
去年底的中央經濟工作會議和最近的政府工作報告再次重申了堅持「房住不炒」的定位。而且多地對轄內商業銀行房地產政策執行及自查情況開展專項檢查，及時採取監管措施。
1月29日，上海銀保監局發布的通知顯示，要求轄內商業銀行對2020年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，並於2021年2月28日前向上海銀保監局報送自查和整改報告。
第二天，北京銀保監局也做了類似的表態，並要求銀行對發現的問題立即整改，加強內部問責處理。
值得一提的是，去年建設銀行太原分行就因違反審慎經營規則，違規向購買主體結構未封頂住房的個人放貸被罰款35萬元，另外兩張30萬元罰單，分別指向中信銀行太原分行和招商銀行太原分行，均因為「發放未辦理網簽合同且樓盤未封頂的個人住房按揭貸款」。
作者 周土土 編輯 謝弋
本文為 #鳳凰WEEKLY 財經 地產頻道# 專稿
未經授權，不得轉載
『貳』 銀保監會、央行：合理確定符合條件新市民首套房按揭貸款標准
做好新市民提供金融服務的文件如期而至。
3月4日晚間，中國銀保監會、中國人民銀行發布《關於加強新市民金融服務工作的通知》（下稱《通知》）。3月2日，銀保監會主席郭樹清在國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上表示，銀保監會聯合人民銀行馬上要出台一個文件，已徵求了十幾個部門的意見，就是要做好對新市民的服務工作。
何為新市民？《通知》明確，新市民主要是指因本人創業就業、子女上學、投靠子女等原因來到城鎮常住，未獲得當地戶籍或獲得當地戶籍不滿三年的各類群體，包括但不限於進城務工人員、新就業大中專畢業生等，目前約有三億人。由於新市民在各省市縣區分布很不均衡，具體可結合當地實際情況和地方政府政策，明確服務新市民的范圍。
《通知》針對新市民在創業、就業、住房、教育、醫療、養老等重點領域的金融需求，鼓勵引導銀行保險機構積極做好與現有支持政策的銜接，結合地方實際，因地制宜強化產品和服務創新，高質量擴大金融供給，提升金融服務的均等性和便利度。
根據《通知》，要主動與新市民較為集中的城市、城鎮、創新創業基地、產業工業園區等重點區域對接，為新市民提供專業化、多元化的金融服務。聚焦製造業，建築業，批發和零售業，交通運輸、倉儲和郵政業，居民服務、修理和其他服務業，信息傳輸、軟體和信息技術服務業等行業，加大金融支持力度。
比如，推動商業銀行加強小微企業「首貸戶」拓展和信用貸款投放，支持吸納較多新市民就業的小微企業和個體工商戶獲得信貸資金。對新市民較為集中的行業開展保險產品創新，加強與工傷保險政策相銜接，發展適合新市民職業特點的僱主責任險、意外險等業務，提高新市民創業就業保險保障水平。聚焦建築工人、快遞騎手、網約車司機等職業風險較為突出的新市民群體，擴大保險保障覆蓋面。
在百姓關注的住房金融領域，《通知》明確，支持商業銀行依法合規為專業化、規模化的住房租賃企業提供信貸支持，降低住房租賃企業資金成本，助力緩解新市民住房壓力。鼓勵保險機構開展出租人責任險、承租人責任險等保險業務，支持長租市場發展。
與此同時，滿足新市民合理購房信貸需求。支持商業銀行認真貫徹國家有關政策，緊緊圍繞「穩地價、穩房價、穩預期」目標，因城施策執行好差別化住房信貸政策，合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標准，提升借款和還款便利度。鼓勵商業銀行充分運用信息技術手段，多維度科學審慎評估新市民信用水平，對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩定的新市民，合理滿足其購房信貸需求。
在公積金服務上，《通知》稱，鼓勵商業銀行加強與地方政府協作，加強住房公積金服務渠道建設，助力住房公積金管理部門豐富住房公積金手機客戶端（APP）、小程序個人自願繳存功能，暢通新市民住房公積金繳存渠道。
在助力新市民培訓及子女教育上，《通知》明確支持新市民更好獲得職業技能培訓，優化新市民子女教育金融服務，支持托育和學前教育發展。
對於近年來火熱的健康險產品，《通知》則在新市民角度提出了一些有針對性的思路。例如，鼓勵保險機構加強與醫保部門合作，推動商業健康保險與基本醫療保險有效銜接，開發不與戶籍掛鉤的普惠型商業健康保險產品。支持保險機構針對新市民群體中短期工、臨時工較多的情況，加強保險產品創新，為新市民提供更加靈活的健康保險產品。
除此之外，近段時間頻繁提及的商業養老保險產品，《通知》也指出要豐富養老金融服務產品，加大新市民養老保障力度。不僅支持新市民在常住地就地養老，還要求引導理財公司研發符合長期養老需求和生命周期特點的養老理財產品，拓寬新市民養老資金來源。支持保險機構針對新市民養老需求和特點，探索開發安全性高、保障性強、投保簡便、交費靈活、收益穩健的商業養老保險產品。支持商業銀行研究養老儲蓄產品，探索開展養老儲蓄業務試點。
附中國銀保監會 中國人民銀行關於加強新市民金融服務工作的通知
銀保監發〔2022〕4號
各銀保監局，人民銀行上海總部、各分行、營業管理部、各省會（首府）城市中心支行、各副省級城市中心支行，各政策性銀行、大型銀行、股份制銀行、理財公司，各保險集團（控股）公司、保險公司、保險資產管理公司、養老金管理公司、保險專業中介機構，銀行業協會、保險業協會：
隨著我國工業化、城鎮化和農業現代化進程的深入推進，數以億計農村人口通過就業、就學等方式轉入城鎮，融入當地成為新市民。做好新市民金融服務，對暢通國民經濟循環、構建新發展格局、實現高質量發展、推進以人為核心的新型城鎮化具有重大意義，也是推進金融供給側結構性改革、滿足人民對美好生活嚮往、促進全體人民共同富裕的必要舉措。為深入貫徹黨中央、國務院決策部署，提高新市民金融服務可得性和便利性，切實增強新市民的獲得感、幸福感、安全感，現就加強新市民金融服務有關工作通知如下：
一、堅持市場化運作和政府引導相結合的原則
（一）堅持市場化運作。銀行保險機構要堅持以人民為中心的發展思想，針對新市民在創業、就業、住房、教育、醫療、養老等重點領域的金融需求，按照市場化法治化原則，加強產品和服務創新，完善金融服務，高質量擴大金融供給，提升金融服務的均等性和便利度。
（二）充分發揮政府引導作用。銀保監會派出機構、人民銀行分支機構要加強與地方政府的溝通協調，支持配合地方政府有效發揮引導作用，結合當地實際情況出台具體政策，細化支持措施，解決「瓶頸」制約，促進銀行保險機構不斷提高金融服務新市民水平。
二、明確新市民范圍，加強對重點區域和行業的金融支持
（三）明確新市民范圍。新市民主要是指因本人創業就業、子女上學、投靠子女等原因來到城鎮常住，未獲得當地戶籍或獲得當地戶籍不滿三年的各類群體，包括但不限於進城務工人員、新就業大中專畢業生等，目前約有三億人。由於新市民在各省市縣區分布很不均衡，具體可結合當地實際情況和地方政府政策，明確服務新市民的范圍。
（四）加強對吸納新市民較多區域和行業的金融支持。主動與新市民較為集中的城市、城鎮、創新創業基地、產業工業園區等重點區域對接，為新市民提供專業化、多元化的金融服務。聚焦製造業，建築業，批發和零售業，交通運輸、倉儲和郵政業，居民服務、修理和其他服務業，信息傳輸、軟體和信息技術服務業等行業，加大金融支持力度。
三、擴大金融產品和服務供給，促進新市民創業就業
（五）加強對新市民創業的信貸支持。支持地方優化創業擔保貸款政策，將新市民納入創業擔保貸款扶持范圍，落實擔保、貼息等政策，簡化創業擔保貸款辦理流程，按規定免除反擔保相關要求。鼓勵商業銀行加強對新市民創業形態、收入特點、資金需求等因素的分析，充分運用信息技術，精準評估新市民信用狀況，優化新市民創業信貸產品。鼓勵商業銀行按市場化原則對符合條件的小微企業通過降低貸款利率、減免服務收費、靈活設置還款期限等方式，降低新市民創業融資成本。
（六）加大對吸納新市民就業較多小微企業的金融支持力度。推動商業銀行加強小微企業「首貸戶」拓展和信用貸款投放，支持吸納較多新市民就業的小微企業和個體工商戶獲得信貸資金。鼓勵開發銀行、政策性銀行健全完善與商業銀行合作的轉貸款業務模式，立足職能定位，加大對相關小微企業的支持力度。鼓勵商業銀行根據企業吸納新市民就業情況加大金融支持力度，助力企業更好發揮就業帶動作用。
（七）提高新市民創業就業的保險保障水平。對新市民較為集中的行業開展保險產品創新，加強與工傷保險政策相銜接，發展適合新市民職業特點的僱主責任險、意外險等業務，提高新市民創業就業保險保障水平。聚焦建築工人、快遞騎手、網約車司機等職業風險較為突出的新市民群體，擴大保險保障覆蓋面。
四、優化住房金融服務，滿足新市民安居需求
（八）助力增加保障性住房供給。鼓勵銀行機構在依法合規、風險可控的前提下，加大對公租房、保障性租賃住房、共有產權住房等保障性住房和城鎮老舊小區改造工程的支持力度。支持商業銀行在保障性住房開發建設、購買、存量盤活、裝修改造、運營管理、配套市政基礎設施建設等環節，依法合規提供專業化、多元化金融服務。引導信託公司發揮自身優勢，依法合規支持保障性住房建設運營。鼓勵發展工程質量保證保險。
（九）支持住房租賃市場健康發展。支持銀行保險機構通過參與保障性租賃住房試點、助力政府部門搭建住房租賃綜合服務平台等方式，推動增加長租房源供給，完善住房租賃市場供應體系。支持商業銀行依法合規為專業化、規模化的住房租賃企業提供信貸支持，降低住房租賃企業資金成本，助力緩解新市民住房壓力。鼓勵保險機構開展出租人責任險、承租人責任險等保險業務，支持長租市場發展。
（十）滿足新市民合理購房信貸需求。支持商業銀行認真貫徹國家有關政策，緊緊圍繞「穩地價、穩房價、穩預期」目標，因城施策執行好差別化住房信貸政策，合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標准，提升借款和還款便利度。鼓勵商業銀行充分運用信息技術手段，多維度科學審慎評估新市民信用水平，對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩定的新市民，合理滿足其購房信貸需求。
（十一）提升新市民住房公積金服務水平。鼓勵商業銀行加強與地方政府協作，加強住房公積金服務渠道建設，助力住房公積金管理部門豐富住房公積金手機客戶端（APP）、小程序個人自願繳存功能，暢通新市民住房公積金繳存渠道。
（十二）優化新市民安居金融服務。針對新市民在進城、落戶過渡階段的差異化金融需求，為其購買傢具、家電等合理提供消費信貸產品。推廣家庭財產保險，增強新市民家庭抵禦財產損失風險能力。
五、落實相關政策要求，助力新市民培訓及子女教育
（十三）支持新市民更好獲得職業技能培訓。鼓勵商業銀行加強與政府合作，按照《「十四五」職業技能培訓規劃》等政策要求，優化產品和服務，探索通過地方政府補貼貸款利息等方式，依法合規對新市民職業技術教育、技能培訓等提供金融支持，促進新市民提高技術技能，增強創業就業能力。
（十四）優化新市民子女教育金融服務。鼓勵相關銀行機構落實好國家助學貸款政策，服務家庭經濟困難的新市民子女就學。鼓勵保險機構積極發展學幼險、子女升學補助金保險、實習責任保險、教育機構責任險等保險業務。
（十五）支持托育和學前教育發展。鼓勵銀行保險機構按照《中共中央 國務院關於優化生育政策促進人口長期均衡發展的決定》《國務院辦公廳關於促進3歲以下嬰幼兒照護服務發展的指導意見》《國務院辦公廳關於促進養老托育服務健康發展的意見》等政策要求，做好對新市民聚集區域托育機構的金融服務。發展普惠性學前教育責任險和意外險業務，為新市民家庭學齡前兒童教育撫養解決後顧之憂。
六、加強與政府部門合作，提高健康保險服務水平
（十六）充分發揮商業健康保險的補充作用。鼓勵保險機構加強與醫保部門合作，推動商業健康保險與基本醫療保險有效銜接，開發不與戶籍掛鉤的普惠型商業健康保險產品，滿足新市民多層次、多樣化的健康保障需求，防止因病致貧返貧。
（十七）提升商業健康保險覆蓋面。支持保險機構針對新市民群體中短期工、臨時工較多的情況，加強保險產品創新，為新市民提供更加靈活的健康保險產品。鼓勵保險機構主動對接新市民所在企業，提供靈活、實惠、便利的團體健康保險產品。加強商業健康保險品牌建設，提高新市民對商業健康保險的接受度。
（十八）助力異地就醫直接結算。發揮渠道和科技優勢，助力醫保部門深入推進異地就醫直接結算，進一步便利新市民就近就地就醫。
七、豐富養老金融服務產品，加大新市民養老保障力度
（十九）合理滿足養老服務機構的融資需求。加強對養老行業的支持，助力培養一批發展可持續、運營規范、市場口碑良好的養老服務機構，推動增加養老服務供給，支持新市民在常住地就地養老。
（二十）完善新市民養老保障金融服務。配合地方政府推廣新市民長期護理保險，支持有條件的地區探索異地投保和快速理賠，滿足新市民差異化養老需求。
（二十一）積極參與養老保險第三支柱建設。引導理財公司研發符合長期養老需求和生命周期特點的養老理財產品，拓寬新市民養老資金來源。支持保險機構針對新市民養老需求和特點，探索開發安全性高、保障性強、投保簡便、交費靈活、收益穩健的商業養老保險產品。支持商業銀行研究養老儲蓄產品，探索開展養老儲蓄業務試點。
八、優化基礎金融服務，增強新市民獲得感
（二十二）提升基礎金融服務的便利性和可得性。鼓勵商業銀行針對新市民流動性強的特點，優化賬戶開立、工資發放等金融服務。支持商業銀行合理減免新市民個人借記卡工本費、年費、小額賬戶管理費、簡訊服務費等費用。推動銀行保險機構不斷完善服務設施，優化產品設計，更好滿足新市民金融需求。為新市民提供更多樣、更便捷的徵信查詢服務。
（二十三）助力保障新市民合法權益。鼓勵商業銀行充分發揮信息技術、數據和渠道優勢，配合政府部門完善農民工工資支付監控預警平台。支持銀行保險機構探索開發農民工工資銀行保函等金融產品，保障農民工工資及時足額發放。依法依規落實對民辦教育機構、養老機構和住房租賃企業等機構的資金監管要求，助力維護新市民合法權益。暢通消費投訴渠道，完善糾紛化解機制，維護新市民金融消費者權益。
（二十四）加強金融知識普及和宣傳。推動銀行保險機構根據新市民特點，在官方網站、手機客戶端（APP）、營業場所設立公益性金融知識普及和教育專區，宣傳講解金融知識，提高金融消費者金融素養，提升風險防範意識。開展防騙反詐、防範非法集資等宣傳教育，增強新市民金融反詐能力。
九、加強組織保障，推動工作措施落地實施
（二十五）因地制宜，做好組織推動。銀保監會派出機構、人民銀行分支機構應結合總體工作要求，加強與政府部門對接，組織引導銀行保險機構根據地方實際優化產品和服務，提升新市民金融服務水平。銀行保險機構要細化工作方案，壓實工作責任，完善激勵約束機制，提高分支機構和工作人員服務新市民的積極性，推動相關工作盡快落地。
（二十六）加強協同，發揮政策合力。推動金融政策與財政、就業、住房、社保等新市民支持政策的有效銜接，引導銀行保險機構加強與政府部門合作，在新市民社保繳存和發放、住房公積金繳存和使用、農民工工資發放、醫療保險繳存和結算等方面建立合作機制，用好普惠小微貸款支持工具以及普惠性再貸款、再貼現等政策，有效滿足新市民金融需求。
（二十七）完善風險分擔機制，提高金融機構積極性。支持有條件的地方政府發揮財政資金引導作用，結合實際研究建立風險補償基金，用於新市民創業以及吸納新市民就業的企業融資風險補償。加強銀保合作，發揮保證保險等險種為吸納新市民就業的小微企業提供融資增信的支持作用。研究創新擔保方式，鼓勵政府性融資擔保公司提供擔保支持，加大增信力度。
（二十八）完善配套設施，推動信息共享。加強與政府部門的合作，推動建立公共信用信息同金融信息共享整合機制，加快新市民相關政務信息的開放共享，減少信息不對稱，營造良好融資環境。鼓勵銀行保險機構在依法有效保護個人信息權益的基礎上，積極探索大數據技術應用，綜合運用新市民社保、稅務、住房公積金等數據，優化機構內部新市民信用評價體系，提高金融服務效率。
中國銀保監會
中國人民銀行
2022年3月4日
（此件發送至銀保監分局、人民銀行分支機構和地方法人銀行保險機構）
『叄』 銀保監會：重點滿足首套房改善性住房按揭需求
據中國銀保監會網站12月3日晚間消息，中國銀保監會表示，將認真貫徹國家有關政策，在落實房地產金融審慎管理的前提下，指導銀行保險機構做好對房地產和建築業的金融服務。現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、並購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展。
對於上述表態，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這是今年金融系統首次提及對改善性住房的信貸支持，具有非常強的信號意義。
他表示，從這里可以看出近期信貸政策的幾個特點。第一，金融服務從房地產業務開始擴到建築業務，實際上也是希望房地產企業新開工的工作更好開展，所以看似支持建築業，其實也是在支持房地產開發業務。第二，按揭貸款支持中，除了首套房的信貸支持外，此次也明確要把改善性住房按揭需求給予支持，這是政策最大的變化。第三，在房企開發貸款的基礎上，此次政策也明確了對並購貸款的支持，進一步體現了對於房企各類貸款業務的支持。
「此次政策具有非常重要的意義，是房貸政策全面放鬆的一個新的信號。而且相比過去對於開發貸和按揭貸款的支持表述，此次明確對於改善性住房按揭需求的支持。據此可以認為，對於改善性的購房需求，接下來將面臨較好的市場機會。」嚴躍進表示，第一，不排除二套購房和大戶型購房的首付比例等會有所下調，包括部分城市會微調認房又認貸政策，比如調整為「認房不認貸」等，進而使得購房者購房方面的信貸約束減少。第二，大戶型或非普通住宅的交易將趨於活躍，對於一些房企的項目去庫存具有積極的作用，尤其是營銷人員要對此類信息有足夠的敏感度，在營銷策略方面積極快速做調整。第三，各家商業銀行應該充分把握此次信貸放款的做法，積極和房企合作，真正促進房地產市場交易行情的活躍。
『肆』 央行銀保監會下調首套房貸利率 對刺激購房作用多大
5月15日，周末，央行、銀保監會突然祭出「大招」：將首套住房商業性個人住房貸款利率下限調降20個基點。按照最新5年期貸款市場報價利率（LPR）4.6%計算，首套房貸款利率可以低至4.4%。
此政策一出引發市場熱議，與房貸有關的多個話題迅速登上微博熱搜。畢竟對於購房者而言，貸款利率下調能直接帶來月供減少；更進一步的信號意義則在於，高層對於樓市的扶持態度，已經明確且出真招了。
「還沒接到利率調整的具體通知。」5月16日一早，建設銀行北京分行一位個貸經理告訴記者，當前首套房貸款利率還是執行基準利率上調55個基點，即5.15%；二套房貸款利率還是5.65%。
記者從招商銀行天津分行一位個貸經理處亦了解到，「首套房貸利率能不能降到最低4.4%，分行領導正在與招行深圳總部溝通，具體時間不能確定。如果現在申請房貸，還是按照已有政策執行，即首套房貸款利率4.9%。」
對於首套房的認定標准，這位個貸經理告訴記者，一是在准備購房的城市沒有房產，二是在全國沒有房貸記錄。
雖然政策還未落地，但市場利好效應已發酵開來。5月16日，地產股開盤大漲，首開股份、世聯行、銀億股份、天保基建等多股漲停，榮安地產、金地集團、藍光發展等跟漲。
首套房貸利率最低調至4.4%
5月15日，央行、銀保監會發布了《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》（以下簡稱「通知」），對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
通知明確，在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照「因城施策」的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。
「此舉是為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。」通知稱。
按照此前規定，新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按4月20日5年期以上LPR為4.6%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按4月20日5年期以上LPR計算為5.2%）。
按照新政，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為，不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，這意味著首套個人住房貸款利率不低於4.4%；二套個人住房貸款利率維持不變，下限仍為5.2%。
央行數據顯示，3月份，新發放個人住房貸款利率為5.42%，4.4%最低房貸利率比之降低了100個基點。
按照貝殼研究院4月20日發布的重點城市主流房貸利率數據，其監測的103個重點城市主流首套房貸款利率為5.17%，二套房貸款利率為5.45%。4.4%最低房貸利率比之降低77個基點。
中國房地產報記者以100萬元房貸、20年貸款期限，等額本息償還方式計算，5.17%的利率意味著月供為6693.83元，4.4%的最低貸款利率則意味著月供為6272.64元。新政若落地，每月月供或可減少421.19元，20年利息總額共約減少10萬元。
此次央行下調首套房貸利率背後，是房地產市場交易的不景氣，購房者入市需求謹慎。
央行數據顯示，4月新增社會融資9102億元，同比少增9468億元；新增人民幣貸款6454億元，同比少增8231億元，大幅弱於市場預期。各項貸款余額同比增長10.9%，為2002年3月以來最低水平。
4月居民部門新增貸款-2170億元，同比少增7453億元。央行本期未按短期和中長期貸款口徑公布數據，而是拆分成了住房貸款、不含住房的消費貸款以及經營貸款。其中，住房貸款環比減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經營貸款減少521億元，同比少增1569億元。
央行在答記者問中表示，要「加大穩健貨幣政策的實施力度，更好發揮貨幣政策工具的總量和結構雙重功能，加快落實已出台的政策措施，積極主動謀劃增量政策工具」。
對刺激入市購房作用多大？
央行此次下調房貸利率，也是貫徹落實此前央行、國家外匯管理局23條金融紓困政策的結果。
4月18日，人民銀行、國家外匯管理局發布 《關於做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》，提出 23條相關政策舉措。其中，對於住房領域金融服務方面的要求是：合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求；保持房地產開發貸款平穩有序投放。
「這是2017年以來，央行再次就差別化住房信貸政策松動給出的指導意見，也標志著新一輪金融紓困地產政策調整的開始。央行23條金融紓困政策力度很大，根源還是在於中央政治局會議對於房地產的最新指導原則，即支持剛性和改善性住房需求。」廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀認為。
4月29日，中央政治局會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。
李宇嘉認為，當前房地產下行幅度已經超過容忍底線，影響到了經濟穩增長。目前在高房價情況下，新市民買房壓力巨大，這部分人群購房需求最強烈，且是首套房購置者。但在目前收入、預期明顯減緩的背景下，如果不降低購房成本，無法從根本上解決樓市需求轉弱、預期悲觀、信心下降的結果，所以此次央行對於首套房貸款利率定向下調。對於二套房貸款利率並未調整，也說明政策層面還是不希望更多社會資金流入房地產，這樣才能彰顯「房住不炒」原則，目的是穩定地產。
央行此前釋放如此大力度房貸利率利好，還是在8年前。彼時的2014年9月30日，央行將首套房貸利率下限調整為貸款基準利率的0.7倍。以此為起點，帶動了上一輪房地產市場行情快速升溫回暖。
此次央行下調首套房貸款利率的拉動作用有多大？業內卻存在一定疑慮。
中央財經大學副教授、城市與區域治理研究院執行院長柴鐸認為，一是因城施策、銷售好的城市比如北京，現在首套房貸款利率是5.15%，並不特別愁賣，商業銀行有沒有降利率的動機，能不能降到4.4%值得懷疑；真正市場銷售不好的城市執行4.4%房貸利率，商業銀行的風險就會上升，能不能執行也值得懷疑。二是認房又認貸的首套房認定標准若不取消，改善型需求就不能釋放，只降低首套房貸利率效果大打折扣。
柴鐸認為，當前住房金融政策的當務之急是先讓房地產市場恢復過來，改變當前由於強調控層層加碼導致的市場扭曲、住房過濾過程被打斷的窘境；但不要指望房地產拉動經濟、守住風險底線最為關鍵。
「不要指望地產在新一輪穩增長中發揮非常大的作用，政策目標是穩定樓市，不至於對經濟形成很明顯拖累，不至於造成系統性風險，僅此而已。」李宇嘉認為，降息只能降低月供額度，但無法降低高房價、高月供、高成本，建議還是通過一攬子政策來降成本，包括土地成本、稅費成本，也包括這次的金融成本等，只有這樣才能讓更多新市民有支付能力。
『伍』 銀保監會：在貸款首付比例和利率上支持首套房購房者
10月21日，國新辦舉行三季度銀行業保險業數據信息暨監管重點工作發布會。會上，中國銀行保險監督管理委員會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞表示，在貸款首付比例和利率上支持首套房購房者，目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。
劉忠瑞表示，近年來銀保監會按照黨中央、國務院各項決策部署，牢牢堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，緊緊圍繞「穩地價、穩房價、穩預期」的目標，堅決貫徹落實房地產長效機制要求，促進房地產市場平穩健康發展。主要的工作有這么五個方面：
第一，督促銀行落實房地產開發貸款、個人住房貸款監管要求，配合人民銀行實施房地產貸款集中度管理制度，房地產貸款增速穩中趨緩。
第二，保障好剛需群體信貸需求。在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。
第三，因城施策，指導派出機構配合地方政府做好房地產調控，促進各地房地產市場平穩健康發展。
第四，嚴肅懲治違法違規行為。我們會同住建部和人民銀行聯合印發《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，指導各地開展專項排查，做好違規問題的整改問責，經營用途貸款違規流入房地產領域的問題得到了有效的遏制。持續四年開展全國性房地產專項檢查，對發現的違規行為依法進行處罰。
第五，穩妥做好對住房租賃市場的金融支持。加大對保障性租賃住房支持力度，研究細化金融支持措施，會同人民銀行推進房地產投資信託基金試點。
『陸』 央行銀保監會宣布房貸降息，房貸降息會對樓市有哪些影響
5月15日在下午，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會公布《中國人民銀行中國銀行保險監督管理委員會關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，通告表明，針對貸款購買一般自住商品房的農村居民，首套房住宅盈利性個人住房貸款利率下限調節為不低於相對應限期借款市場報價利率減20個基點。
據報道，廣州地域現階段大多數金融機構首套房利率為5.2%-4.8%，二套5.2%-5.4%中間，一部分外資企業行最少降至4.6%；南京流行首套房利率在5%-5.2%中間，一部分行低至4.8%-4.9%；深圳首套房住房房貸利率廣泛為4.9%，二套住房為5.2%；蘇州大部銀行首套房利率為4.6%。
『柒』 銀保監會、央行：優化住房金融服務，滿足新市民安居需求
3月4日訊，中國銀行保險監督管理委員會、中國人民銀行發布《關於加強新市民金融服務工作的通知》（以下簡稱《通知》）。
據《通知》，新市民主要是指因本人創業就業、子女上學、投靠子女等原因來到城鎮常住，未獲得當地戶籍或獲得當地戶籍不滿三年的各類群體，包括但不限於進城務工人員、新就業大中專畢業生等，目前約有三億人。由於新市民在各省市縣區分布很不均衡，具體可結合當地實際情況和地方政府政策，明確服務新市民的范圍。
《通知》針對新市民在創業、就業、住房、教育、醫療、養老等重點領域的金融需求，鼓勵引導銀行保險機構積極做好與現有支持政策的銜接，結合地方實際，因地制宜強化產品和服務創新，高質量擴大金融供給，提升金融服務的均等性和便利度。
《通知》包括以下九個方面內容：
一是要求銀行保險機構始終堅持以人民為中心的發展思想，按照市場化原則，完善金融服務。支持配合各地政府有效發揮引導作用，推動銀行保險機構提高金融服務新市民水平。
二是明確新市民范圍，鼓勵銀行保險機構加強對吸納新市民較多區域和行業的金融支持。
三是支持鼓勵銀行保險機構擴大金融產品和服務供給，促進新市民創業就業。
四是支持鼓勵銀行保險機構優化住房金融服務，助力增加保障性住房供給，支持住房租賃市場健康發展，滿足新市民安居需求。
五是支持鼓勵銀行保險機構落實相關政策要求，助力新市民培訓及子女教育。
六是支持鼓勵銀行保險機構加強與政府部門合作，充分發揮商業健康保險的補充作用，提高健康保險服務水平。
七是支持鼓勵銀行保險機構豐富養老金融服務產品，合理滿足養老服務機構的融資需求，加大新市民養老保障力度。
八是支持鼓勵銀行保險機構優化基礎金融服務，提升基礎金融服務的便利性和可得性，增強新市民獲得感。
九是要求銀保監會派出機構和人民銀行分支機構加強與政府部門的協同，推動金融政策與財政、就業、住房、社保等政策有效銜接，發揮政策合力。
其中，在優化住房金融服務，滿足新市民安居需求方面。《通知》指出以下五點工作：
（一）助力增加保障性住房供給。鼓勵銀行機構在依法合規、風險可控的前提下，加大對公租房、保障性租賃住房、共有產權住房等保障性住房和城鎮老舊小區改造工程的支持力度。支持商業銀行在保障性住房開發建設、購買、存量盤活、裝修改造、運營管理、配套市政基礎設施建設等環節，依法合規提供專業化、多元化金融服務。引導信託公司發揮自身優勢，依法合規支持保障性住房建設運營。鼓勵發展工程質量保證保險。
（二）支持住房租賃市場健康發展。支持銀行保險機構通過參與保障性租賃住房試點、助力政府部門搭建住房租賃綜合服務平台等方式，推動增加長租房源供給，完善住房租賃市場供應體系。支持商業銀行依法合規為專業化、規模化的住房租賃企業提供信貸支持，降低住房租賃企業資金成本，助力緩解新市民住房壓力。鼓勵保險機構開展出租人責任險、承租人責任險等保險業務，支持長租市場發展。
（三）滿足新市民合理購房信貸需求。支持商業銀行認真貫徹國家有關政策，緊緊圍繞「穩地價、穩房價、穩預期」目標，因城施策執行好差別化住房信貸政策，合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標准，提升借款和還款便利度。鼓勵商業銀行充分運用信息技術手段，多維度科學審慎評估新市民信用水平，對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩定的新市民，合理滿足其購房信貸需求。
（四）提升新市民住房公積金服務水平。鼓勵商業銀行加強與地方政府協作，加強住房公積金服務渠道建設，助力住房公積金管理部門豐富住房公積金手機客戶端（APP）、小程序個人自願繳存功能，暢通新市民住房公積金繳存渠道。
（五）優化新市民安居金融服務。針對新市民在進城、落戶過渡階段的差異化金融需求，為其購買傢具、家電等合理提供消費信貸產品。推廣家庭財產保險，增強新市民家庭抵禦財產損失風險能力。
『捌』 重磅！上海銀保監局連夜發文，要求住房不封頂銀行不予個人放貸
控制按揭總量，降低炒房預期，上海又迎來了一撥政策加碼。
1月29日晚間，上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》（以下簡稱《通知》），就持續做好個人住房信貸管理相關工作提出8條要求，包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等。
值得一提的是，在個人住房貸款發放管理方面，《通知》明確將重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。
上海銀保監局官網截圖
克而瑞研究中心總經理林波向《每日經濟新聞》記者分析指出，嚴格個人住房貸款發放管理，相當於准現房銷售，將使上海住宅項目周轉速度減緩。「預售制沒有改變，房企可以繼續賣期房，但貸款要到結構封頂才能放下來，這將拖慢房企銷售回款的進度。」
據悉，上海目前預售的標准之中，對於多層住宅是要求主體結構封頂，而高層住宅要求基本結構成型。
58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者，政策要求所有即使達到預售標準的新房，也必須主體結構封頂才可發放貸款，明顯提高了房貸的發放門檻，會直接放緩不少新房項目的上市節奏及銷售速度。對於意在加速去化回籠資金、尤其是在意去化的開發商，這一政策無疑減少了大量預售資金流入。
一般來說，房企的預售資金對於自身的現金流影響面極大，預售資金減少不但可能減緩整體開發的速度，還會提高降負債的難度。張波預計，今年一季度上海商品房去化速度可能出現一定降速。這一政策同時也是房地產貸款集中度管理的體現，突出了對個人住房貸款審慎管理的加強，強化了對商業銀行的要求，實現嚴格控制個人住房貸款的投放節奏和增速，防止突擊放貸。重點支持首套中小戶型的政策，則體現出對上海新市民首套購房需求的保護。
林波表示，如今銷售採用搖號制，房企自己不能選擇客戶，就只能犧牲自己的回款進度。以前在上海樓市大熱時，有些開發商已經實現了開盤即回款的光速。如今這一政策或延緩開發商的回款速度，大大降低了周轉效率。
他舉例說，原先一塊地10個月就能開盤，2個月後銀行貸款就能放下來，今後要3個月之後才能放款。「只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款」的規定，將直接導致（以18層住宅為例）開發商按揭款要慢上3~6個月時間。
《通知》要求嚴格審核首付款資金來源和償債能力。按照「了解你的客戶原則」，完善調查、審查手段；強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款；審慎評估借款人還款意願、還款能力，嚴格控制借款人住房貸款的月房貸支出與收入比、月所有債務支出與收入比，多渠道核實借款人真實收入水平，防止通過假流水、假證明等造假行為虛增償債能力。
對此，張波表示，該政策明確指向引導商業銀行加強審貸管理，並強化對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。通過經營貸和消費貸的形式獲得資金來買房的確值得重視，通過這一方式不但會變相降低購房門檻，同時還提升了房地產金融風險，另一方面真正需要流入中小企業資金卻變相流入樓市，不利於實體經濟的發展。
同時，《通知》要求嚴格加強借款人資格審查和信用管理，尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查，防止借款人規避限購、限貸等行為給商業銀行房地產信貸風險管理帶來的影響；充分利用各類徵信和信息共享平台查詢借款人信用信息，結合借款人信用狀況，嚴格審批個人住房貸款；對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，並作為失信行為信息報送上海市公共信用信息服務平台。
張波表示，結合今年1月21日的政策，上海從金融角度加大對假離婚購房的打擊力度。通過強化對個人住房貸款的審批，可以從源頭打擊炒房的苗頭，封堵非理性購房的行為，同時還能有效對房地產金融風險提前進行規避。值得關注的是，黑名單制度的懲戒信號明顯，向 社會 釋放出明確打擊違法違規申請房貸的行為，同時對房價的穩定也起到側面作用。
《通知》還要求，嚴格開展房產中介合作資質審核，實施業務合作準入和名單制管理，建立貸後質量監測及中介退出機制。對發現存在為購房者提供首付款支持、聯合「包裝公司」協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產中介，應立即終止合作，並將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。
「這一政策直指中介機構違規向購房者提供『過橋資金』，違規幫助購房者獲得不實的證明信息，並由此獲得購房資格或取得變相降低購房門檻。」張波表示，通過黑名單方式對中介行業形成震懾作用，凈化行業風氣，推動房地產市場 健康 發展。
每日經濟新聞
『玖』 上海銀保監局連夜發文：只對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款
1月29日晚間，上海銀保監局發布《關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》（以下簡稱《通知》）。
《通知》要求，各商業銀行要嚴格貫徹落實國家關於房地產市場調控「因城施策」「一城一策」的工作要求，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，嚴格執行房地產貸款業務各項規制要求，嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。
《通知》規定，嚴格加強借款人資格審查和信用管理。要按照上海市住房限購政策的要求，採取有效措施加強對借款人，尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查，防止借款人規避限購、限貸等行為給商業銀行房地產信貸風險管理帶來的影響。充分利用各類徵信和信息共享平台查詢借款人信用信息，結合借款人信用狀況，嚴格審批個人住房貸款。要完善約束機制，加強個人住房貸款合同管理，在合同中增加相應的約束性條款，對各類不誠信行為予以約束，並充分提示借款人。對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，並作為失信行為信息報送本市公共信用信息服務平台。
《通知》要求，嚴格個人住房貸款發放管理。切實執行《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀監發〔2007〕359號）的相關要求，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。
同時，切實加強信貸資金用途管理。高度重視信貸資金用途管控，強化用途警示。禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域。防範借款人或受託支付對象通過非常規大額取現、中間人過渡資金等各類方式規避用途管理。完善信貸資金用途監測與攔截機制，擴大模型監測范圍，提升監測效果。對確認用途違規的行為，應及時採取實質性管控措施。
此外，嚴格房產中介機構業務合作管理。嚴格開展房產中介合作資質審核，實施業務合作準入和名單制管理，建立貸後質量監測及中介退出機制。對發現存在為購房者提供首付款支持、聯合「包裝公司」協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產中介，應立即終止合作，並將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此表示，上海銀保監局此次政策與1月21日發布的「滬十條」基本相吻合，政策的出台也符合市場預期。
嚴躍進認為，此次新政有三方面內容是過去銀行監管機構較少提及的。第一是嚴格個人住房貸款發放管理，這體現了後續貸款的重要傾向，即所購房屋要滿足中小戶型且建築結構已封頂的條件。這條規定其實與2020年底發布的貸款集中管理制度有很大關聯，給予各商業銀行啟發，即後續房貸需要對政策重點支持的領域加大發放，而其他領域的發放或將有所管控。後續相關房企也需要不斷研究開發模式，與此次信貸重點進行結合。
第二是切實加強信貸資金用途管理。他認為，此次政策提出的一個概念「信貸資金用途監測與攔截機制」，體現了對信貸資金流向密切監管的導向，有助於審查資金用途，確保房地產市場的健康發展。
第三是嚴格房產中介機構業務合作管理。他認為，中介機構參與各類貸款的「包裝」，成為這次監管的重點內容。實際上過去部分中介機構確實存在造假現象，引發了一定的樓市泡沫。積極管控中介機構也成為關鍵。後續此類提供首付款支持、通過「包裝」來規避限購等行為的房地產中介機構或將面臨懲罰。後續相關中介機構應積極規范自身業務，購房者對違規業務也應進行拒絕，真正促進房地產市場健康發展。
以下為《通知》全文：
上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知
滬銀保監通〔2021〕6號
在滬各中外資法人銀行、中資銀行分行、村鎮銀行、外國及港澳台地區銀行分行、外資法人銀行分行:
為進一步貫徹落實《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（滬建房管聯〔2021〕48號），根據嚴格執行房地產市場調控政策、防控個人住房信貸風險的總體要求，現就持續做好個人住房信貸管理相關工作通知如下。
一、各商業銀行要嚴格貫徹落實國家關於房地產市場調控「因城施策」「一城一策」的工作要求，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，嚴格執行房地產貸款業務各項規制要求，嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。
二、嚴格實施房地產貸款集中度管理。中資地方法人銀行應按照《中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（銀發〔2020〕322號）等相關要求，加強對房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的管理。房地產貸款集中度超出要求的相關法人銀行，應針對性地強化過渡期業務調整。
三、嚴格審核首付款資金來源和償債能力。按照「了解你的客戶原則」，完善調查、審查手段。強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。審慎評估借款人還款意願、還款能力，嚴格控制借款人住房貸款的月房貸支出與收入比、月所有債務支出與收入比，多渠道核實借款人真實收入水平，防止通過假流水、假證明等造假行為虛增償債能力。
四、嚴格加強借款人資格審查和信用管理。要按照本市住房限購政策的要求，採取有效措施加強對借款人，尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查，防止借款人規避限購、限貸等行為給商業銀行房地產信貸風險管理帶來的影響。充分利用各類徵信和信息共享平台查詢借款人信用信息，結合借款人信用狀況，嚴格審批個人住房貸款。要完善約束機制，加強個人住房貸款合同管理，在合同中增加相應的約束性條款，對各類不誠信行為予以約束，並充分提示借款人。對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，並作為失信行為信息報送本市公共信用信息服務平台。
五、嚴格個人住房貸款發放管理。切實執行《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀監發〔2007〕359號）的相關要求，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。
六、切實加強信貸資金用途管理。高度重視信貸資金用途管控，強化用途警示。禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域。防範借款人或受託支付對象通過非常規大額取現、中間人過渡資金等各類方式規避用途管理。完善信貸資金用途監測與攔截機制，擴大模型監測范圍，提升監測效果。對確認用途違規的行為，應及時採取實質性管控措施。
七、嚴格房產中介機構業務合作管理。嚴格開展房產中介合作資質審核，實施業務合作準入和名單制管理，建立貸後質量監測及中介退出機制。對發現存在為購房者提供首付款支持、聯合「包裝公司」協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產中介，應立即終止合作，並將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。
八、全面開展風險排查。各商業銀行要根據通知要求，完善內控制度，強化對房地產市場和房地產金融風險的監測、分析和評估。對2020 年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，並於2021年2月28日前向上海銀保監局報送自查和整改報告。報告應包括組織開展情況、檢查內容、發現的主要問題和產生問題的原因等；整改方案應包括時間表、責任部門、責任人員、整改措施及目標等。發現違規問題的，應從機制上查找問題，並立即進行整改，對相關責任人嚴肅問責。借款人存在違反合同約定行為的，按照合同約定給予懲戒。上海銀保監局將對各商業銀行房地產政策執行及自查情況開展專項檢查，發現問題將依法採取監管措施。
特此通知。
2021年1月29日