存量浮動利率個人住房貸款目的

A. 房貸lpr是什麼意思

房貸LPR即房貸根據貸款市場報價利率來確定，是以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成，以18家銀行共同報價，去掉一個最高值和一個最低值，再取平均值得出，每月20號更新。房貸LPR利率的計算方法為：房貸LPR利率=最近一個月LPR+各省級人行加點數+各商業銀行加點數。
拓展資料:
1.批量轉換范圍包括2020年1月1日前銀行已發放或已簽訂合同未發放，且截至2020年8月24日（含），尚未辦理定價基準轉換的存量浮動利率個人住房貸款（含個人商用房貸款，不含公積金貸款和公積金貼息貸款）。8月12日，工、農、中、建、郵儲五家國有大型商業銀行，都發布了存量浮動利率個人住房貸款定價基準，批量轉換為LPR的公告。
2.據悉，批量轉換范圍包括2020年1月1日前銀行已發放或已簽訂合同未發放，且截至2020年8月24日（含），尚未辦理定價基準轉換的存量浮動利率個人住房貸款（含個人商用房貸款，不含公積金貸款和公積金貼息貸款）。8月12日，工、農、中、建、郵儲五家國有大型商業銀行，都發布了存量浮動利率個人住房貸款定價基準，批量轉換為LPR的公告。據央視財經報道，對此，中國民生銀行首席研究員溫彬表示，你如果不主動提出，選擇默認是用LPR浮動利率。
3.LPR今年以來還是下行趨勢，已經下降了15個基點，對於貸款利率成本比較高，剩餘期限不長的人來講，選擇LPR利率很快就可以享受到LPR利率下降，月供減少。過去貸款利率比較低，折扣比較大的話，你的貸款剩餘還款期限比較長，這種情況你選擇固定利率，反而可以鎖定月供成本。所以，房貸客戶選擇固定利率還是LPR，需要根據自己的貸款金額、貸款利率、貸款期限進行綜合考慮。

B. 明年3月存量房貸重新定價 你換不換「錨」如何換

12月28日，為深化利率市場化改革，進一步推動貸款市場報價利率（LPR）運用，央行就存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR發布了公告。

公告稱，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成。 其中，商業性個人住房貸款定價基準轉換應在雙方協商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。

業內稱，該政策表明，推動LPR應用的時間表明顯提前，利率市場化進程進一步加快，但不會給市場預期造成刺激影響。

明年8月底前完成定價基準轉換

2019年8月17日，人民銀行發布改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制公告。 央行有關負責人表示，目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保護借貸雙方的權益。 為進一步深化LPR改革，人民銀行發布了〔2019〕第30號公告，推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。

其中，存量浮動利率貸款，指的是2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。 自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

公告表示，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變； 也可轉換為固定利率。

記者注意到，定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。 同時，已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。 存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。

具體來看，存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。 商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。 從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。 之後，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

此外，金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為一年。 如存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，其中商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

業內稱調整後利於推進全面利率市場化

58安居客房產研究院首席分析師張波分析稱，央行宣布推進存量浮動利率貸款定價基準轉換，其目的在於更好地以市場化方式反映利率變化，由於按原有規定存量房貸利率依然按基準利率浮動的方式定期進行調整，本次調整之後將更有利於推進全面的利率市場化。

張波指出，從政策來看，有兩點值得關注，一是針對存量貸款，貸款人可有選擇權，即可以選擇按LPR的方式或固定利率的方式進行轉換，有利於更好保障貸款人的權益，並推進轉換的有序進行； 二是提供充分的轉換時間，自2020年3月1日到8月31日，轉換過渡期較長，可以保證轉換過程平穩進行。

在接受記者采訪時，新網銀行首席研究員、中關村互聯網金融研究院首席研究員董希淼分析稱，此次央行發布的第30號公告明確，自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同，這表明，推動LPR應用的時間表明顯提前，利率市場化進程進一步加快。 實施存量浮動利率貸款定價基準轉換，加快和擴大LPR在存量貸款中的應用，使LPR全面成為貸款定價的基準，有助於更好地發揮LPR在貸款定價中的關鍵作用，使貸款利率能更及時反映市場利率變化，提升貨幣政策傳導效果，提高金融資源配置效率。

董希淼指出，存量房貸定價轉換有兩種方式，無論是何種轉換方式，轉換後的房貸利率原則上不低於原有的利率，除非LPR下降（第一種方式）。 這主要是為了貫徹落實房地產市場調控要求，在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下，堅守「房住不炒」的定位，不向房地產市場發出錯誤信號，同時也有助於控制上升較快的居民部門杠桿率。

而關於其他存量貸款定價基準的轉換，央行明確，借貸雙方按市場化原則，協商確定具體轉換條款。 「預計初次轉換之後，存量貸款的利率執行水平將與轉換之前保持基本不變，這有助於推進轉換工作順利進行，也有助於保護借貸雙方的利益。 為更好地服務實體經濟，貨幣政策保持穩健基調，加大逆周期調節力度，未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。 」 董希淼稱。

此外，董希淼指出，借款人與銀行平等協商，採用LPR作為定價基準將可能是普遍的方式，這對借款人相對有利。 通過這種市場化方式，有助於降低實體經濟的融資成本，更好為穩增長、穩就業服務。 即便借款人與銀行協商轉換為固定利率，現有的同期限LPR仍可能是固定利率執行水平的重要參考。 同時，這也體現了利率市場化原則，即利率定價相關事項由借貸雙方協商確定。

克而瑞研究中心副總經理楊科偉指出，政策本身是中性的，考慮了存量房貸雙方的利益，並規定存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變（加點可為負值），不會因此導致購房者利率上漲，這將是房貸利率今後的常態。

從轉換後的效果看，張波指出，在流動性放鬆的大背景下，目前利率下行的動力較強，因此，轉換為LPR方式，大概率將在中短期內利於購房者，但從長遠來看，LPR本身體現出更強的市場化，因此整體房貸利率會更貼近於市場水平。

兩種方案可選擇 業內稱不會給預期造成刺激影響

記者注意到，此次調整後，有兩種方案供購房者選擇。 一種是LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變，這種與當前的房貸利率方案相似； 一種是固定利率。 但需要注意的是，只能選擇其中一種，而且只有一次選擇機會，後續不能再次更改。

那麼，對普通用戶而言有何影響？ 諸葛找房副總裁苑承建指出，對用戶來說，固定利率長期確定，一方面，無法享受利率下行的紅利，另一方面，在利率上行時也可避免成本上升。 第一種LPR為定價基準加點的方式，對用戶來說是隨行就市，可以享受利率下行帶來的還款金額降低，但同樣，在利率上行時，還款金額也要隨之增加。 就當前的利率市場環境來說，LPR大概率還要下行，選擇LPR為定價基準加點的方案，可能是更穩妥且主流的方案。

苑承建指出，如果轉換為LPR為定價基準加點的方案，加點是由當前用戶房貸實際利率與2019年12月份LPR（五年期以上為4.8%）差值確定的，且確定後不可更改。 也就是說，如果當前房貸利率為基準利率上浮1.1%，則轉換後的加點是0.59%，轉換後的用戶的房貸利率變更為當期LPR+0.59%，這個加點就是用戶未來房貸合同有效期內實際執行的加點。

「如果是選擇轉換為固定利率，轉換後的商貸利率要與當前執行的利率水平一致。 轉換時間是從2020年3月1日至8月31日，但實際的執行時間是從2021年開始。 也就是說，2020年用戶實際執行的房貸還是按照2019年的房貸，按照當前的還款約定償還。 即使LPR在2020年下降，用戶也只能從2021年開始享受利率下行的紅利。 」苑承建稱。

苑承建總結稱，央行的這一方案，一次性解決了存量房貸利率定價轉換的問題，也讓存量房貸用戶可以享受到利率下降的紅利，同時保持了房貸利率的穩定，不會給市場預期造成刺激影響。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進給記者舉例道，假如購房者小張原先買房時，是執行「央行基準利率×（1+浮動比例）」，當時是上浮10%，計算為4.9%×（1+10%）=5.39%，那麼，現在根據（LPR基礎利率+基點）的計算公式，最終的利率為4.8%+0.59%=5.39%。 這意味著，改革前後，利率保持穩定不變，但定價公式出現變化。

不過，嚴躍進提醒有兩點需要注意： 第一，LPR每個月會變動，但購房者實際面臨的LPR是一年變一次，或30年變一次，這可以和銀行談，建議一年調一次； 第二，基點一旦約定好，是不變的，其實和以前銀行的折扣概念差不多，過去折扣也是一旦談好，30年合同保持不變。

同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，從長周期看，未來三到五年內，整個市場進入降息通道，但從短期看，現在只是LPR利率向下微調，這對普通老百姓房貸利率的影響不是太大。 不過，不同城市的情況有所不同，在一線城市或強二線城市，從結構比例看，無論是成交套數還是成交面積，改善性需求或置換型改善性需求都佔主導。

基於此，張宏偉指出，單從一線和強二線城市看，由於大多數個人住房貸款都是二套改善住房，從結構角度講，單城市的住房平均貸款利率，或即時轉化成LPR之後的平均利率，應該會呈現出上漲趨勢。 不過，這一上漲更多是結構性因素導致，而不是利率本身上漲。

來源：新京報

C. 明年3月存量房貸重新定價 你換不換「錨」如何換

12月28日，為深化利率市場化改革，進一步推動貸款市場報價利率（LPR）運用，央行就存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR發布了公告。
公告稱，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成。其中，商業性個人住房貸款定價基準轉換應在雙方協商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。
業內稱，該政策表明，推動LPR應用的時間表明顯提前，利率市場化進程進一步加快，但不會給市場預期造成刺激影響。
明年8月底前完成定價基準轉換
2019年8月17日，人民銀行發布改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制公告。央行有關負責人表示，目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革，人民銀行發布了〔2019〕第30號公告，推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。
其中，存量浮動利率貸款，指的是2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。
公告表示，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。
記者注意到，定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。同時，已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。
具體來看，存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之後，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。
此外，金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為一年。如存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，其中商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。
業內稱調整後利於推進全面利率市場化
58安居客房產研究院首席分析師張波分析稱，央行宣布推進存量浮動利率貸款定價基準轉換，其目的在於更好地以市場化方式反映利率變化，由於按原有規定存量房貸利率依然按基準利率浮動的方式定期進行調整，本次調整之後將更有利於推進全面的利率市場化。
張波指出，從政策來看，有兩點值得關注，一是針對存量貸款，貸款人可有選擇權，即可以選擇按LPR的方式或固定利率的方式進行轉換，有利於更好保障貸款人的權益，並推進轉換的有序進行；二是提供充分的轉換時間，自2020年3月1日到8月31日，轉換過渡期較長，可以保證轉換過程平穩進行。
在接受新京報記者采訪時，新網銀行首席研究員、中關村互聯網金融研究院首席研究員董希淼分析稱，此次央行發布的第30號公告明確，自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同，這表明，推動LPR應用的時間表明顯提前，利率市場化進程進一步加快。實施存量浮動利率貸款定價基準轉換，加快和擴大LPR在存量貸款中的應用，使LPR全面成為貸款定價的基準，有助於更好地發揮LPR在貸款定價中的關鍵作用，使貸款利率能更及時反映市場利率變化，提升貨幣政策傳導效果，提高金融資源配置效率。
董希淼指出，存量房貸定價轉換有兩種方式，無論是何種轉換方式，轉換後的房貸利率原則上不低於原有的利率，除非LPR下降（第一種方式）。這主要是為了貫徹落實房地產市場調控要求，在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下，堅守「房住不炒」的定位，不向房地產市場發出錯誤信號，同時也有助於控制上升較快的居民部門杠桿率。
而關於其他存量貸款定價基準的轉換，央行明確，借貸雙方按市場化原則，協商確定具體轉換條款。「預計初次轉換之後，存量貸款的利率執行水平將與轉換之前保持基本不變，這有助於推進轉換工作順利進行，也有助於保護借貸雙方的利益。為更好地服務實體經濟，貨幣政策保持穩健基調，加大逆周期調節力度，未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。」 董希淼稱。
此外，董希淼指出，借款人與銀行平等協商，採用LPR作為定價基準將可能是普遍的方式，這對借款人相對有利。通過這種市場化方式，有助於降低實體經濟的融資成本，更好為穩增長、穩就業服務。即便借款人與銀行協商轉換為固定利率，現有的同期限LPR仍可能是固定利率執行水平的重要參考。同時，這也體現了利率市場化原則，即利率定價相關事項由借貸雙方協商確定。
克而瑞研究中心副總經理楊科偉指出，政策本身是中性的，考慮了存量房貸雙方的利益，並規定存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變（加點可為負值），不會因此導致購房者利率上漲，這將是房貸利率今後的常態。
從轉換後的效果看，張波指出，在流動性放鬆的大背景下，目前利率下行的動力較強，因此，轉換為LPR方式，大概率將在中短期內利於購房者，但從長遠來看，LPR本身體現出更強的市場化，因此整體房貸利率會更貼近於市場水平。
兩種方案可選擇 業內稱不會給預期造成刺激影響
新京報記者注意到，此次調整後，有兩種方案供購房者選擇。一種是LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變，這種與當前的房貸利率方案相似；一種是固定利率。但需要注意的是，只能選擇其中一種，而且只有一次選擇機會，後續不能再次更改。
那麼，對普通用戶而言有何影響？諸葛找房副總裁苑承建指出，對用戶來說，固定利率長期確定，一方面，無法享受利率下行的紅利，另一方面，在利率上行時也可避免成本上升。第一種LPR為定價基準加點的方式，對用戶來說是隨行就市，可以享受利率下行帶來的還款金額降低，但同樣，在利率上行時，還款金額也要隨之增加。就當前的利率市場環境來說，LPR大概率還要下行，選擇LPR為定價基準加點的方案，可能是更穩妥且主流的方案。
苑承建指出，如果轉換為LPR為定價基準加點的方案，加點是由當前用戶房貸實際利率與2019年12月份LPR（五年期以上為4.8%）差值確定的，且確定後不可更改。也就是說，如果當前房貸利率為基準利率上浮1.1%，則轉換後的加點是0.59%，轉換後的用戶的房貸利率變更為當期LPR+0.59%，這個加點就是用戶未來房貸合同有效期內實際執行的加點。
「如果是選擇轉換為固定利率，轉換後的商貸利率要與當前執行的利率水平一致。轉換時間是從2020年3月1日至8月31日，但實際的執行時間是從2021年開始。也就是說，2020年用戶實際執行的房貸還是按照2019年的房貸，按照當前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降，用戶也只能從2021年開始享受利率下行的紅利。」苑承建稱。
苑承建總結稱，央行的這一方案，一次性解決了存量房貸利率定價轉換的問題，也讓存量房貸用戶可以享受到利率下降的紅利，同時保持了房貸利率的穩定，不會給市場預期造成刺激影響。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進給記者舉例道，假如購房者小張原先買房時，是執行「央行基準利率×（1+浮動比例）」，當時是上浮10%，計算為4.9%×（1+10%）=5.39%，那麼，現在根據（LPR基礎利率+基點）的計算公式，最終的利率為4.8%+0.59%=5.39%。這意味著，改革前後，利率保持穩定不變，但定價公式出現變化。
不過，嚴躍進提醒有兩點需要注意：第一，LPR每個月會變動，但購房者實際面臨的LPR是一年變一次，或30年變一次，這可以和銀行談，建議一年調一次；第二，基點一旦約定好，是不變的，其實和以前銀行的折扣概念差不多，過去折扣也是一旦談好，30年合同保持不變。
同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，從長周期看，未來三到五年內，整個市場進入降息通道，但從短期看，現在只是LPR利率向下微調，這對普通老百姓房貸利率的影響不是太大。不過，不同城市的情況有所不同，在一線城市或強二線城市，從結構比例看，無論是成交套數還是成交面積，改善性需求或置換型改善性需求都佔主導。
基於此，張宏偉指出，單從一線和強二線城市看，由於大多數個人住房貸款都是二套改善住房，從結構角度講，單城市的住房平均貸款利率，或即時轉化成LPR之後的平均利率，應該會呈現出上漲趨勢。不過，這一上漲更多是結構性因素導致，而不是利率本身上漲。

D. 房貸利率二選一什麼意思 2022房貸轉lpr劃算嗎

2020房貸轉lpr劃算嗎？其實還是考慮個人房貸剩餘期限，期限短的可以考慮LPR，畢竟經濟下行又碰上疫情，免不了釋放流動性。但是如果房貸長達十年之外的，又不懂金融的還是選擇固定的較好，專業投資者倒是可以考慮，如果發生風險還可以用衍生品避險。

房貸利率二選一什麼意思

簡而言之，央行給房貸族出了一道選擇題——房貸是選固定利率還是「LPR+加點」浮動利率？

選擇一，固定利率。選擇固定利率後，你的房貸就是維持當前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。

選擇二，「LPR+加點」浮動利率。LPR是貸款市場報價利率，是央行2022年新推出的機制，LPR每月公布一次，可升可降。加點數值=原合同當前的執行利率水平-2022年12月發布的LPR，加點數值確定後固定不變。

也就是說，選擇「LPR+加點」浮動利率，你以後的房貸利率會隨著LPR變化，會影響月供多少。

需要強調的是，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。

2020房貸轉lpr劃算嗎

我覺得lpr就是為了解綁房地產項限購政策的第一步，讓利率回歸市場調控。目前房地產政策一但解綁，還有一部分有購買能力人群沖進房地產推高利率，進而抑制樓價，不斷循環，目的是為了平穩房地產市場。

二，lpr獨立針對房貸，為日後央行降息盤活中小企業做准備。

三，中短期看，利率會漲，然而等lpr利率漲完再降，最終達到收益與固定利率持平需要時間長，這段時間你已經把房貸差不多還清了，剩下部分的lpr帶來的優惠不多，反而前期lpr上漲帶來還貸資金壓力。

四，中國正在崛起，一但轉型成功，必定推高地價。未來的工業革命也一樣道理。

所以我覺得，固定利率比較好，如作者所講，lpr不穩定因素太多，出現風險無人兜底，一但出現就是崩盤。

最新的房貸利率模式是什麼

1、目前，多家銀行已經通知，所有存量房貸利率計算方式需要換成"LPR+點數"的模式，於2022年3月1日開始辦理。

2、LPR是以最近一個月5年期利率作為基準，再加上BP點數來作為房貸利率計算。一個基點是0.01%，對首套房和二套房的利率都會產生影響。

3、對於在2022年1月1日之前簽訂貸款合同，但未發放參考基準利率的商貸和公積金組合住房貸款，需要重新簽訂新的利率合同。

4、若貸款在2022年12月31日前到期，可以不需要轉化為新的利率模式。

5、辦理時，需要帶上本人身份證到對應的貸款銀行轉化為新的利率模式。

相關新聞

根據中國人民銀行公告，自2022年3月1日至8月31日，將就存量浮動利率貸款的定價基準進行轉換。這意味著存量商業性個人住房貸款定價基準也將進行轉換。借款人可與銀行協商確定選擇固定利率，或者是轉換為LPR，也就是貸款市場報價利率。

E. 房貸「巨變」！今天起，通通轉為「LPR」

8月12日，國有5大銀行均發布了關於存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換的公告，公告稱，將於8月25日起，對符合轉換LPR條件但未辦理LPR轉換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換為LPR。

什麼意思？就是說從今天開始，只要你的房貸符合LPR轉換條件而你還沒選擇是否轉換的，不需要你同意，銀行將自動幫你轉換成LPR。

很多網友就說了，銀行這是公然違約，是出爾反爾，這是強制轉換是不合法的。

這種說法成立么？不管出於什麼目的，銀行的這種做法讓很多老百姓很反感，這種反感一方面源於銀行的單方面變更合同，另一方面源於銀行多年以來在老百姓心中的就是「地主」的形象，類似於「吸血鬼」的存在，又怎麼會主動做有利於老百姓的事。

然而，這次，很多人可能真的想錯了，LPR轉換或許是有利於絕大多數老百姓的。

央行規定，2019年12月31日以前存量活動利率貸款原則上要在2020年3月1日至8月31日之間完成利率定價方式轉換。

也就是說，不管房貸要轉換成哪種方式，你都必須要在8月31日之前完成選擇，而在8月以前，仍然有很多購房者沒進行房貸轉換，銀行雖然通過電話、簡訊等多種方式進行了宣傳，但是很多人仍然是不買賬的。

而銀行做出的對未進行房貸轉換的通通轉換為LPR的決策或許真的是從老百姓的利益出發的，他們認為轉為LPR是對老百姓有益的。而且也並沒有對這種轉換進行最終確定，只要你不想轉為LPR，仍然可以在2020年12月31日之前轉為固定利率。

為什麼銀行對未進行轉換的房貸通通轉為LPR呢？因為能不能達到少還利息的目的，與原來的房貸是多少是沒有任何關系的，只是看LPR是升是降，如果LPR下跌，房貸利率就會下跌，LPR上漲，房貸利率自然也就上漲。從這個角度來看，房貸LPR轉換是有風險的。

然而，LPR的走勢其實是有跡可循的，上世紀的90年代，我國的貸款基準利率接近10%，2007年下降到7%，2019年12月5年期LPR下降到4.8%，30年的時間下降了5個百分點。

從今年起，4個月的時間，5年期LPR又下降了1.5個百分點，並維持了4個月保持不變。

不管從短期看還是長期看，LPR下跌的走勢都很明顯。另外，對比歐美以及一些發達國家，我們的貸款利率仍然處於高位，很多發達國家利率已經跌破1%，美聯儲也在0利率附近徘徊，而日本已經進入負利率時代。

可見，國內LPR下降空間仍然很大。

我國的貸款大部分都投入了房地產市場，但我們都知道，靠房地產中國變不成發達國家，支撐一個國家發展的永遠是實體經濟。央行已經明確表示，未來的信貸資金將向實體經濟傾斜，

中國人民銀行網站8月6日發布《2020年第二季度中國貨幣政策執行報告》，報告要求發揮貨幣信貸政策促進經濟結構調整的作用，更好地服務實體經濟。

而降低利率，有利於降低實體經濟的融資成本，減輕實體經濟企業負擔，有利於實體經濟的發展，特別是經歷了「黑天鵝」事件，全球經濟受到嚴重影響，中國也不例外，這時候通過發揮信貸政策促進實體經濟發展的重要性更顯而易見。

可見，降息的勢頭在未來一段時間內仍會持續。

LPR轉換是國家決策，從金融宏觀調控的角度來講，它是從國民利益出發的，大家大可不必擔心。退一萬步講，即使未來LPR上漲，虧的是絕大多數人，並不是只有你自己。何況，LPR大概率是下降的。

還有，會不會有另外一種可能，國家大力促成LPR轉換，是為了降房價做好鋪墊，通過少還房貸利息降低貸款買房人的損失。雖然沒有多少，但最起碼是個安慰，起到安撫人心的作用。對於當今的房地產市場，沒有什麼是不可能的！

所以，房貸LPR轉換大概率是件好事，大家大可不必擔心！

F. 2021房貸政策

2020年12月31日，央行和銀保監會聯手頒布了一條關於房貸的重磅政策。而且，自2021年1月1日起直接實行。這是自房地產領域「三條紅線」融資新規後的最重磅規定，且沒有給任何過渡期。

1、這個規定的全稱是《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，主要目的是對銀行業房地產貸款進行集中管理。按這條新規，以後銀行房地產貸款和個人住房貸款，均有上限，不得突破。文件的附件中，給出了極其明確的比例限制。

根據《通知》，兩部門根據不同銀行的資產規模及機構類型，分成5檔對房地產貸款集中度進行管理，具體來看：

第一檔也就是中資大型銀行，包括工農中建交郵儲6家國有大行和國家開發銀行的房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%。

第二檔也就是中資中型銀行，包括12家全國性股份制銀行、農業發展銀行、進出口銀行以及資產規模較大的幾家城商行如上海銀行、北京銀行等的房地產貸款佔比上限為27.5%，個人住房貸款佔比上限為20%。

第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，包括除了第二檔以外的城商行、民營銀行以及大中城市和城區農合機構，房地產貸款和個人住房貸款的佔比上限分別為22.5%和17.5%。

第四檔為縣域農合機構，房地產貸款和個人住房貸款的佔比上限分別為17.5%和12.5%；

第五檔為村鎮銀行，兩項貸款的佔比上限為12.5%和7.5%。

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1、銀行系統中的貸款比例作出限制的原因

央行公告中提出「為增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險」。2020年銀保監會主席郭樹清的講話，也曾提到了中國金融體系對房地產貸款的依賴和集中度。

按郭主席的說法：中國房地產相關貸款，占銀行業貸款的39%。而且這些僅僅只是銀行體系內的貸款，那些房企自行發行的債券，融資的股權，已經信託等影子銀行的資金，均不在這39%裡面。

還有很多人，直接用經營性貸款去全款買房，這其實也算房價，只不過在表內看起來像發給工廠企業的經營性貸款而已。加上這些七七八八的表外貸款，房地產貸款會佔到我國金融體系的40~50%左右。這是一個非常恐怖的比例，真正的半壁江山。過去世界上總共產生了130多次金融危機，其中100多次和房地產有關。

最近的一次，2008年的美國金融危機，起因是房地產。日本金融崩潰，起因也是房地產。所以郭主席將房地產定義為我國金融風險最大的「灰犀牛」。先搞了一個房企融資的「三條紅線」，如今又開始限制整個銀行體系的貸款上限。半壁江山實在太高了，哪怕是39%也很高。

所以現在規矩改了，直接通過放貸上限來壓制全體金融系統。和現狀比，壓的不多，因為房地產貸款佔中國金融體系的比例實在是太大了，大到不能動，不敢動。但這是首次以行政令的形式頒布貸款佔比紅線，給各銀行都戴了一個緊箍咒。防範銀行過多的貸款投向房地產領域，或出現一些不符合貸款要求的做法，比如近兩年很火熱的首付貸。

2、LPR影響

LPR是由我國18家報價銀行綜合考慮資金成本、貸款市場供求、信用溢價所報出來的結果。18家銀行報價去掉最高和最低，其他數據平均構成LPR數據。

按照新規定：「自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。」這意味著從2021年1月開始，住房貸款利率更多地將由市場機制決定，和2020年、2019年的利率形成機制有了不同。

自2021年開始，存量浮動利率貸款如果轉為固定利率，未來貸款利率就固定不變了；如果轉換為LPR，貸款利率會隨著市場利率變化。根據新通告，今後貸款浮動利率將參照LPR，其定價模式為：房貸利率=LPR+固定點差（固定點差可能為負數）。

12月21日，最新數據顯示：一年期貸款市場報價利率(LPR)維持3.85；五年期貸款市場報價利率(LPR)維持4.65%。由於2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15個基點，若購房者的房貸利率轉換日定在每年的1月1日，則從2021年1月月開始，房貸利率將降息15個基點，個人住房貸款者月供還款將減少。根據「房貸利率=LPR+固定點差」的計價模式。

舉例來說：假設一個人在2019年10月8日之前，向銀行按揭了30年期的100萬房貸，利率為貸款基準利率上浮1.1倍，那麼實際利率為5.39%（4.9%×1.1）。

但如果轉換為浮動利率，其固定點差（0.59%）=原合同當前的執行利率水平（5.39%）-2019年12月發布的相應期限LPR（4.8%）。

換言之，在往後的日子裡，他的的房貸利率定價公式為：房貸利率=LPR+0.59%；在2020年，利率保持5.39%不變；但從2021年開始，即可享受利率下行的優勢。現在，2020年12月五年期以上LPR降低至4.65%。那麼2021年的利率就為5.24%，相比轉為固定利率下降0.15個百分點。

在利率下降的情況下，如果這個人選擇等額本息還款，他每月會比之前少還多少錢呢？如果實際利率為5.39%（4.9%×1.1），他過去每月需要還銀行貸款5609.07元。2021年的利率變為5.24%，相比固定利率下降0.15個百分點之後，他每月需要還款5515.84元。每月減少還款93.23元。

當然，個人如果選擇轉換為固定利率，那麼2019年1月1日-2049年12月21日間利率均為5.39%，每月還款就是固定不變的。和世界許多國家相比，我國當前利率較高，迴旋餘地較大。從長期來看，LPR進一步下降的可能性較大，如果這樣，那麼房貸利率還有望再降低，貸款購房者未來還有希望再減少利率支出。

通知給銀行設定了關於房貸規模的「兩道紅杠」：第一道紅杠，是「房地產貸款佔比」，是銀行業金融機構房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例。第二道紅杠，是「個人住房貸款佔比」，是個人住房貸款余額占金融機構人民幣各項貸款余額的比例。

央行通知給出了「房地產貸款佔比」和「個人住房貸款佔比」的計算公式：值得一提的是，這兩道紅杠以後，對普通購房者而言：意味著以往「小銀行」通過更「靈活」的個人住房貸款政策，拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。

我們個人住房貸款，一般每月還貸額度最好不超過家庭收入的30％，這被視為一個家庭財產的「安全線」，如此能保證個人月還款後的正常家庭生活開支；7大國有銀行的「個人住房貸款佔比」最高，達到總貸款的32.5%。說明央行也把國有銀行「總貸款的30%」附近，視為一個國家「住房金融」的安全線。

G. 什麼叫做存量浮動利率貸款

存量浮動利率貸款是利率在貸款期內根據事先約定的時間間隔、以某種選定的市場利率作為基礎利率，然後在基礎利率上加上銀行確定的某個百分點計算，利率隨選定的基礎利率的變動而浮動的貸款。

作為基礎利率的可以是中央銀行再貼現利率、國庫券利率、市場同業拆借利率、次級可轉讓定期存單利率或其他金融市場利率。1981年1月24日中國人民銀行允許流動資金貸款利率在20％的幅度內浮動；1988年浮動幅度擴大到30％，同時包括固定資金貸款。但中國浮動利率的基礎利率是金融當局統一確定的基準利率而不是市場利率。

(7)存量浮動利率個人住房貸款目的擴展閱讀：

越發達的國家，基準利率越低，基準利率反應的是一個國家的宏觀經濟。目前，我國的借貸基準利率是4．9％，隨著供給側改革，我國的基準利率會降低，但是不會立刻降到2．5％。我國現在處於並將很長一段時間處於發展中國家，所以還需要中高速發展，利率反應的其實也是綜合收益率，所以中高速發展的經濟周期內，利率一定不會大降。也就是我國基準利率會降低，但是不會降太多。

H. 存量浮動利率個人貸款定價轉換有什麼好處

轉換之後，貸款利率就會隨著lpr改變而改變。目前經濟來說，利率下滑是肯定的事，所以，轉換之後會有可能少還貸款的。

存量浮動利率個人貸款定價轉換范圍：

1、轉換范圍為以人行基準利率定價的存量浮動利率個人貸款。

2、固定利率貸款、公積金委託貸款(以公積金利率定價)、不良貸款不納入轉換范圍。

(8)存量浮動利率個人住房貸款目的擴展閱讀：

存量浮動利率個人貸款定價轉換規則：

（一）對於借款人名下在轉換范圍內的商業性個人住房貸款，將原合同浮動利率定價基準轉換為LPR。

貸款期限在5年期以內（含5年期）的業務，以1年期LPR為定價基準；貸款期限在5年期以上的業務，以5年期以上LPR為定價基準。

具體轉換時，將保持原合同最近的執行利率不變進行等價轉換，並按《公告》規定以全國銀行間同業拆借中心2019年12月發布的相應期限LPR計算加點數值（加點可為負值）。加點數值在合同剩餘期限內固定不變。

（二）對於借款人名下除商業性個人住房貸款外的其他在轉換范圍內的個人貸款（包括小微企業貸款、個人消費貸款、個人商業用房貸款等），借款人可選擇將原合同浮動利率定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率。

對於轉換為LPR的貸款，貸款期限在5年期以內（含5年期）的業務，以1年期LPR為定價基準；貸款期限在5年期以上的業務，以5年期以上LPR為定價基準。對於轉換為固定利率的貸款，貸款執行利率在合同剩餘期限內不再發生變化。

具體轉換時，將保持原合同最近執行利率不變進行等價轉換，並以轉換日前一個工作日全國銀行間同業拆借中心最近發布的相應期限LPR計算加點數值（加點可為負值）。加點數值在合同剩餘期限內固定不變。

（三）定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。

I. 為什麼央行要推出LPR

央行推出LPR目的是為了讓房貸利率與基準利率脫鉤。國家宏觀經濟發展與基準利率有關(基準利率對應的是各行各業的經濟，不僅僅是房地產)。對於央行來說，既要搞(刺激)經濟，又不想刺激房地產，所以推出了LPR+X(點)的形式。

工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行和郵儲銀行8月12日均發布《關於存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換LPR的公告》，公告均表示，將於2020年8月25日起，對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換為LPR。

也就是說，2020年1月1日前已發放或已簽訂合同未發放，且截至2020年8月24日（含），尚未辦理定價基準轉換的存量浮動利率個人住房貸款（含個人商用房貸款，不含公積金貸款和公積金貼息貸款），五大行將統一自2020年8月25日起批量轉換，你無需自己進行任何操作了。

(9)存量浮動利率個人住房貸款目的擴展閱讀：

國有大行此次批量轉換的規則

一、轉換時點等價轉換，加點數值（可為負值）為原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限的LPR的差值。

二、加點數值在合同剩餘期限內固定不變。

三、利率調整周期、利率調整日與原合同保持不變；從轉換時點至第一個利率調整日（不含）利率水平不變；在每個利率調整日，貸款利率水平由利率調整日前一日的相應期限LPR與轉換時確定的加點數值計算確定。

如果你不想批量轉換，而是想保持原合同的定價方式，則可以在各家銀行規定的時間內，通過掌銀、網銀、客服或者原貸款經辦行進行登記。

J. 存量浮動利率貸款是什麼意思

「存量」是指2020年1月1日前已經發放，或者已簽訂合同但未發放的貸款。

「浮動利率貸款」是指貸款利率參考的是人民銀行基準利率，利率類型為浮動利率定價的貸款。浮動利率貸款的特點是有重定價周期和重定價日，重定價周期一般為1年，重定價日一般為每年的1月1日或貸款發放日的對月對日。

簡單來說，「存量浮動利率貸款」就是指在2020年1月1日前辦理的，參考央行基準利率定價的，需要根據重定價周期調整貸款利率的貸款。

相對的，合同期限內利率水平不變的固定利率貸款、公積金個人住房貸款、積金商貸組合貸款中的公積金部分、已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款，可以不必參與此次的定價基準轉換。