房開怎樣評估房子貸款

① 抵押貸款的房子怎樣進行評估

抵押貸款的房子怎樣進行評估

法律分析：

不動產的評估應當委託具有資質的評估機構訂立委託合同，評估機構委派兩名評估員進行評估。

法律依據：

根據《資產評估法》第二條規定：本法所稱資產評估(以下稱評估)，是指評估機構及其評估專業人員根據委託對不動產、動產、無形資產、企業價值、資產損失或者其他經濟權益進行評定、估算，並出具評估報告的專業服務行為。

《資產評估法》 第三條規定：自然人、法人或者其他組織需要確定評估對象價值的，可以自願委託評估機構評估。

涉及國有資產或者公共利益等事項，法律、行政法規規定需要評估的(以下稱法定評估)，應當依法委託評估機構評估。

《資產評估法》第二十三條規定： 委託人應當與評估機構訂立委託合同，約定雙方的權利和義務。

委託人應當按照合同約定向評估機構支付費用，不得索要、收受或者變相索要、收受回扣。

委託人應當對其提供的權屬證明、財務會計信息和其他資料的真實性、完整性和合法性負責。

《資產評估法》 第二十四條規定： 對受理的評估業務，評估機構應當指定至少兩名評估專業人員承辦。

委託人有權要求與相關當事人及評估對象有利害關系的評估專業人員迴避。

② 抵押貸款的房子怎樣進行評估

第一、委託方應到有資質的房屋抵押評估機構去咨詢、查閱有關的文帆備件，了解一下房屋抵押評估相關規定。委託方向房屋抵押評估機構出具「房屋評估委託書」作為委託評估的依態行毀據，如果對房屋抵押評估的機構沒有異議，即可視為接受委託。

第二、委託方要向估價單位提供估價房屋土地的相關資料，比如土地的使用證及附圖、地上建築物產權證明及附圖、房地產他項權利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權的，則須提供土地使用權出讓或轉讓合同。

第三、當資料准備齊全並交給房屋抵押評估機構之後，委託方便可與房屋抵押評估的機構約定實地勘察的時間，並明確勘察時的具體要求。房屋抵押評估機構在約定時間對委託方的房屋進行實地勘察並評估，委託方支付房屋抵押評估服務費，約一個月的時間，委託方便可領取房屋抵押評估報告書了。

法律依據：

根據《資產評估法》第二條，本法所稱資產評估(以下稱評估)，是指評估機構及其評估專業人員根據委託對不動產、動產帶純、無形資產、企業價值、資產損失或者其他經濟權益進行評定、估算，並出具評估報告的專業服務行為。

③ 淺議房地產抵押貸款評估

一、評估的前期工作
抵押貸款評估的前提是銀行已意向同意放貸，進入抵押程序。而有些委託方直接找評估公司評估，然後再與向銀行申請貸款，當銀行不同意貸款時，就出現不來取報告或出現備案退單的情況。因此，有必要在接受委託時，提醒委託方，能否實現貸款與評估公司無關，或在業務約定模模書中明確。
抵押貸款評估，委託方往往對評估結果有要求，有的委託方坦言，我付評估費就是要****萬結果的評估報告，這時就是考驗評估師的執業道德和風險意識。應該婉言回絕委託方不合理的要求，與委託方進行充分的溝通，對評估相關事項達成共識，以免評估工作完成後扯皮、甚至收不到評估費。
按《資產評估操作規范》、《房地產估價規范》沒有預估這種做法。當委託方要求預估時，建議簽定委託書，收取評估費。因為，預估的結果要與正式出報告時的結果相近，這實際上完成了大量的評估工作；其二、有的委託方找幾個評估機構，誰預估值高就找誰評。有的評估機構或評估師為了接到業務，未履行一定的評估程序就主觀地給委託方一個滿意的預估值，當正式做報告時就出了問題。
二、評估的價值類型是市場價值
抵押貸款中的抵押物是處於准交易狀態，當抵押期滿而無法還貸時，銀行有權依法處置抵押物。因此，抵押物評估結果應該是市場價值。《房地產抵押估價指導意見》（建設部、人行、銀監會建住房（2006）8號）第四條規定：房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值。但進入抵押的價值要扣除處置抵押物時所要發生的賣方稅費，即平常稱之為抵押價值。同時要考慮處置風險，做變現能力分析。有人說，貸款時要打折，要把抵押物價值評高；有人提出，要防範信貸風險，要把抵押物價值評低，這都是錯誤的，有悖於評估公平、公正的原則。
三、商品房評估
1、商品房抵押都採用市場比較法。但在實際應用中存在二個問題，一是實例不充足，難以選到三個可比實例；二是案例的交易價格與市場行情脫節，普遍低於實際成交價。在這種情旦友緩況下，要求估價報告一定要取協會交易網上的案例會影響估價結果的正確性，我們也無法要求交易案例做到既全面又准確。因此，只要是實際成交的案例，不管它是從什麼渠道取得的都可以用，但要在估價報告中闡明。而對於案例交易價，在與有確鑿依據的市場交易行情有明顯的差異時，應予剔除，應當選取符合市場行情的交易實例。
2、要規范比較案例的選取。比較案例決定著估價結果的准確性。筆者提出以下幾個問題與同行交流：
（1）比較案例應在同一供求圈內。通常做法選取同一地段等級案例，而實際上，同一地段等級價格差別大不足為奇，而作為比較案例互相之間價格應盡量接近，科學、合理的做法應該是選擇同一地段等級、同一供求圈內的交易案例。
（2）交易案例不能集中在同一個住宅區。不論小區的建設規模有多大，許多價格影響因素是雷同的，其實際上只起到一個案例的作用，只有在估價對象和交易案例都在同一個小區時才可以。
（3）比較案例交易日期要盡量接近估價時點，特別是在房地產市場價格變動較大時。兩年來，福州市住宅市場出現過高過快增長的房價，甚至有個別月份的漲幅名列全國前茅，評估不評論市場經濟，但要與估價時點的市場行情吻合。選用一年甚至一年以上的交易案例是對估價時點的褻瀆。
（4）比較案例交易情況在案例庫中並沒有體現，在實踐中我們曾發現，怎麼東把頭比中間樓口還便宜；二層比四層還貴等不合常理的現象。交易情況五花八門，有現房、期房之別；有一次性付款、分期付款、按揭之別；有關系背景交易；有特殊交易方式下交易等等，這些估價人員無法知曉，又不允許對交易案例的價格進行改動，因此，應剔除偏離正常市場價格的交易案例。
（5）比較案例的價值品位：市房地產估價協會今年五月份出台了戶型指數，給出了戶型的價格差異，所以，比較案例住告悉宅戶型要相同；商品房價值中分擔著一大塊土地的價值，因此，比較案例住宅小區的建築密度及配套設施建設要盡量接近；建築物層次（多層、小高層、高層）要對應；寫字樓的樓宇檔次（智能化程度）要一致等等。
（6）二次裝修不應列入比較案例中去比較。一是裝修品位、裝修檔次差異顯著；二是比較對象的裝修無法進行現場勘察；三是裝修價值不能與建築物價值合並，不是同類項。二次裝修有普通裝修、中檔裝修、高級裝修之別，裝修品位、式樣因人而異；在處置抵押物時，二次裝修的價值也難以完全轉嫁給買方。因此，抵押評估時，二次裝修應單獨評估。比較案例在個別因素中的裝修指的是樓宇的一次裝修。
（7）建築物成新的比較不合適。目前的做法是把比較案例所在的樓盤成新與評估標的做比較，而且僅從建造時間上考慮。建築物的新舊程度建設部有評估鑒定標准，是評估標的自身的新舊程度，沒有這樣的概念，這一單元房與那一單元房比是八成新。抵押物的房地產，是評估其作為二手房的市場價值，因此，其成新應單獨評估。
四、自建房評估
不論是單位還是個人自建房，抵押評估主要採用成本法。只有在其有明顯而穩定的出租收益時，才能用收益法評估。
五、在建工程評估
1、採用假設開發法，即預估估價對象開發完成後所擁有的合理的市場價值並將其折為評估基準日的現值，扣除成本、稅費、正常利潤後評定評估對象所具有的價值。
2、採用成本法，即評估估價對象已完工（形象進度）部分的重置完全成本。
比較以上兩種方法，假設開發法需佔有詳盡的工程造價資料，其估價選取的許多參數依賴於估價師的主觀判斷，工作量大且准確性差。而成本法評估，有人認為評估的是成本，而末體現其市場價值。實際上，只要在重置成本中合理地計算了投入的資金成本、開發投資利潤，兩種方法評估結果差異不會太大，具有可比性。
在建工程抵押估價報告要披露工程是否存在拖欠工程款的情況。《房地產抵押估價指導意見》第十七條規定：在建工程發包人與承包人應當出具在估價時點是否存在拖欠建築工程價款的書面說明；存在拖欠建築工程價款的，應當以書面形式提供拖欠的數額。因此，在接受委託時就要委託方提供這方面的資料，並要對其真實性、可靠性負法律責任。
六、房改房、集資房、拆遷安置房評估
這婁房估價方法基本上與商品房相同，但是在缺少同樓房的可比實例時，而用商品房交易案例，要注意選擇在個別因素和區域因素上品位相稱的案例，否則20%修正幅度不足以修正，造成估價結果偏高。
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④ 銀行評估房子怎麼評估

由銀行指定的評估機構進行評估，根據歷史交易記錄或市場價格調查對比後的值，一般接近房屋成交價。

評估標准主要包括區域因素，比如說小區地段、交通條件、周邊環境、配套設施、未來發展前景及環境污染等；還有就是房屋自身因素，主要包括建築年代、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、通風採光、物業類型、燃氣狀況、得房率等；當然市場因素和心理因素也是很重要的。

需要做評估房產的情況

1、二手房價格明顯過低

購買二手房需要繳納一定的稅費，稅費與房產價格緊密相連。當房地產管理部門認為房屋價格明顯低於房地產價值，交易雙方又不願意調整的，就會委託具有一定資質的專業評估機構對交易的二手房進行評估，並以評估的價格作為繳納稅費的依據。

2、買賣雙方認為有必要

一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，又不相信對方的報價或中介機構的評估，那就可以自行委託或雙方共同委託有資格的評估事務所進行評估，然後參考評估價格確定雙方的交易價格。

3、申請抵押貸款

抵押人以抵押物作為還款的擔保向銀行申請抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對該房地產進行估價。有些借款人證實其擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委託評估機構對自己的房地產價值進行評估。

4、發生房地產糾紛

當交易雙方發生房產糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委託專業評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。

⑤ 抵押貸款房屋怎麼評估

抵押貸款房屋的評估具體如下：
1、貸款申請：
借款人向金融機構提出貸款用途、金額及年限時間。如果貸款申請符合此金融機構的貸款范疇，接著就需要准備相應的資料；
2、准備貸款資料：
（1）如果是個人房屋抵押貸款，需要提供，本人及配偶身份證、戶口薄、收入證明、個人消費用途的相應合同、婚姻狀況證明、房屋所有權證；
（2）如果是企業需要抵押房產，所需要提供的材料有：企業營業三證、開戶許可證、企業章程、企業驗資報告、購銷合同，近六個月的流水、去年的年度財務報表和近半年的財務報表、資產證明；
3、看房評估：
（1）提交以上材料後，銀行根據所提交的材料要對抵押的房產進行實地勘察、評估。每個環節都是房產抵押貸款流程中重要的一環，此環節直接決定著你的房屋抵押貸款的額度；
（2）一般來說，這次評估和市場價格會有一定的出入，因為評估機構會考慮多重因素；
4、報批貸款：
將所有審貸資料還有評估報告或勘估意見書報送至銀行進行審批。此時貸款客戶一定要注意，把所有的資料准備齊全，如果到時候有缺少的會影響貸款進度；
5、借款合同公證：
借款人級抵押人填寫借款合同及所有相關文件、簽字、蓋手印，由公證人員對其進行公證。
法律依據：《中華人民共和國民法典》第三百九十七條
以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。
抵押人未依據前款規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押。
第三百九十八條
鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。

⑥ 房屋評估完貸款就能下來嗎房子評估貸款流程你要了解

⑦ 銀行怎樣評估個人房產房產評估包括哪些內容

現在大家買房的方式都比較統一，一般都是通過銀行貸款購房，但是銀行也不能白白給你貸款，也不是說申請人想要多少金錢就給貸款多少錢，一切都是有規章和制度的，找銀行申請購房貸款，銀行會回收房產證，也會根據要購買的房產情況批准額度，那銀行怎樣評估個人房產？房產評估包括哪些內容？

銀行怎樣評估個人房產？

1、貸款評估由銀行指定的評估機構出具評估報告，用於銀行確定產權價值，確認貸款發放金額，這個評估價是由評估公司根據歷史交易記錄或市場價格調查對比後的值，一般接近房屋成交價，普通貸款人可以參考大型房產網站上的均價就可以了，但是差異在每平米500元左右。

2、高於實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風險，因此，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產進行估價。不過有些借款人為了能比較順利的貸到款項，證實擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委託評估機構對自己的房地產價值進行評估。

3、銀行的評估標准主要包括區域因素，比如說小區地段、交通條件、周邊環境、配套設施、未來發展前景及環境污染等；還有就是房屋自身因素，主要包括建築年代、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、通風採光、物業類型、燃氣狀況、得房率等；當然市場因素和心理因素也是很重要的。

房產評估包括哪些內容？

1、建築物的折舊程度

所謂建築物的折舊程度所指的就是因時間而造成耗損的建築物，它的耗損可以分成有形與無形兩種，而折舊也可分為物質、功能以及經濟這三種。

2、基準地價

基準地價所指的是在某一城市的區域范圍中，按照該區域中相似用途、相近地價、相連地段這三方面的原則來劃分地價區段，再對各地價區段做出平均水平價格的評估。

3、標定地價

標定地價指的是在時期與一定的條件下，做出不同區位、用途地價水平的評估。

4、補地價

如果是要更改政府原有土地使用規定的用途、增加容積率或是續期土地使用權，那麼就必須支付政府一筆地價。

5、資本化率

資本化率所指的就是它價格的比率，實際上也就是一種資本的率，例如獲利率，利潤率、報酬率等等。

以上就是有關銀行怎樣評估個人房產？房產評估包括哪些內容的全部內容了，銀行貸款並不是這么容易的，貸款的時候銀行會評估購房者房產的市場價值，具體的評估方式就是上文講到的這種情況，在評估房產的時候一般都會包括到上文講到的內容。

⑧ 房地產評估流程是怎樣的

在辦理房屋派蘆襪交易或房屋抵押貸款的過程中，需要對房屋的價值進行評估，但不少人對房地產評估的相關知識不是很了解，那麼房地產評估流程是怎樣的呢?房地產評估類型有哪些呢?下面就跟著小編一起來看看吧！

一、房地產評估流程是怎樣的

1、首先應明確房地產評估的目的，並對評估收費、評估報告、雙方責任等事項進行了解；2、制定好工作計劃後，對房地產進行實地勘察，並做好勘察記錄；3、對房地產的價格進行測算，為了使評估價格更加公平合理，一般會使用一種評估方式為主，多種評估方法為輔；4、對房地產進行綜合分析，確定評估成果，最後撰寫評估報告。

二、房地產評估類型有哪些

1、首先和大家說說一般評估，當房產買賣雙方出現分歧的時候，可以求助房地產評估機構，從而解決爭議，使交易雙方的意見達成一致，這類評估一般不具備法律效力，屬於參考性評估。

2、房地產抵押貸款也屬於房地產評估類型之一，當購房者需辦理貸款手續的時候，可以對所抵押房屋的價格進行評估，不過必須到貸款銀行指定嘩隱的評估機構進行房產評估，這類評估具有法律效力，對雙方有著一定的約束力。

3、最後是特定評估，當房產交易價格明顯低於市價的時候，房地產交易部門為了公證，會採用這類評估方式對房產市值進行評估，評估結果是具備案例效力的，交易雙方確定後，需按相關規定繳納稅費。

總結：房地產評估流程是怎樣的相關內容就為大家介紹到這里了，希望能夠幫助到有需要的朋友們。需塵激辦理房地產評估手續的朋友們，事先了解評估流程是很有必要的，這樣有助於評估流程的順利進行。

⑨ 房地產是怎麼評估的

大家在辦理房屋交易或者褲碼碼是房胡哪屋抵押貸款當中，應當對房屋的價值實行評估，可是很多人對房地產評估的有關知識不清楚，那麼，小編就來介紹下房地產是怎麼評估的。
一、房地產是怎麼評估的
由具有相關證件的專業人員，按照估價目的，遵照估價原則，依據估價步驟，採用估價方法，再歸納分析，影響房地產價格因素的根本上，聯合估價經驗以及對影響房地產價格因素的剖析，對房地產的特定權益，在指定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推斷和判斷。
二、房地產評估類型有哪些
1、一般評估
這種評估通常是在交易兩方出現分歧意見或者是有爭議時，求援於評估公司，以處理分歧與爭議，使之接近相同的手段，通常不擁有法律效力，是參照性評估，它反映的是某個地區、某個時間點、某個特定物業普通的價值水平。
2、房地產抵押貸款評估
這種評估是買房者尋找金融支持的時候，對自己所抵押的房子的價格而實行的評估，它一定要由金融部門指定或委託的評估單位實行評估，評估一旦確定，具有法律效力，產生規范性法律文件、對兩方有約束力，這類評估值通常較低。
3、特定評估
這類評估是房地產交易管理部門，對交易兩方交易價格顯著低於市場價格水平而作出的評估，為了求其合理的估價，應使用2種以上的評估方法實行評估，評估結果一旦確定，具備法律效力，買賣雙方須按確模喚定後的評估值，核算繳納稅費。
總結：以上就是小編介紹的房地產是怎麼評估的的全部內容，希望能給大家帶來幫助。想必大家看完之後也有所了解了吧！如果想要了解更多的相關信息，請多多關注齊家網，齊家網將給大家提供更全、更詳細、更新的資訊信息。