1. 有抵押的二手房怎麼交易
法律主觀：
一、二手房有抵押怎麼交易
二手房之上設有抵押，是不是就意味著不可以購買了呢?答案是否定的。我國《民法典》做出了明確的規定，為設有抵押的二手房在市場上繼續流通提供了解決方案。那麼，應該如何購買這些設有抵押的二手房呢?
1、如果是通過按揭貸款購買的房屋，買賣設有抵押的二手房需徵得抵押權人的書面同意，如果抵押權人不同意，只能在解除抵押關系後方可進行交易過戶。
2、如果是被法院等機關查封的情況，一般需要產權人向法院提供另外的財產將被查封房屋換出來，或通過其他方式依法解除查封後，方可進行二手房買賣。房屋當初分配給承租人時，對姿昌今後的轉讓就設有一定的限制條件，該條件一般會在房屋權屬登記機關備案。這種情況多數出現在房屋的產權人原在某個單位，之後單位將房屋作為實物分配給職工。職工盡管是「小產證」上的產權人，但要符合一定條件時，才能將房屋上市轉讓。買賣這樣的二手房，一般需要設定轉讓條件的原分配單位出具同意轉讓的書面證明。
以上兩種方法是購買設有抵押的二手房的有效方法。在具體操作中，要使抵押權人同意，一般都是必須要先還清銀行貸款、房產局注銷抵押後才能辦理房產交易過戶手續。也有很多的賣房人當時沒有能力償還自己的這個貸款，希望讓買房人能替其償還，並同意這個款項為首付款。買方替賣方償還貸款的錢，先期實質上是買方借錢給賣方的，賣方應給買方打借條。在抵押注銷後，辦理交易過戶時，這筆錢才能成為購房的款項，需將借條換成收條。
二、設有抵押的二手房怎麼判斷
一般地說，如果購房者購買的房屋已經被抵押，則一旦出售人不能履行其以該房屋擔保的債務時，債權人有權將該房屋拍賣，並且以拍賣所得價款優先受償。這種情況就叫做抵押。而正因為抵押，購房者如果在購房前沒有意識到該二手房上設有抵押，那麼其就不能如約獲得該房屋，最後也只能請求出售人返還房款並賠償損失。故而，應該怎麼判斷設有抵押的二手房，就顯得非常重要了。一般來說，判斷方法有兩種：
1、詢問出賣方。該二手房是否設有抵押，出賣方應該最清楚。購房者可以通過要求出賣方提供相應地房產登記材料和存單，以此來判斷該二手房是否已設定了抵押。當然，如果出賣方刻意隱瞞，或者不清楚的話，就只能採用第二種方法。
2、到房屋登記機關查詢。購房者可以和房主到房地產管理部門查詢房產是否被抵押或被凍結，這是最有效也是最准確的方式。如果登記簿上，註明該房屋並未設定抵押、被凍結或者其他瑕疵權利的，那就可以判斷該二手房是完整的。
三、購買二手房要注意哪些事項
購買二手房有著不同於購買新建商品房的風險，買賣雙方除應簽訂條款完善的合同外，還應對如下事項進行相應的調查與審核，包括：
1、權屬審查。
購買人要購買二手房，應當審查二手房的權屬證明及相關文件。沒有依法進行產權登記並取得房地產權屬證書(包括房產證及土地證)的房屋，不得買賣。為慎重起見，購買者應當向房地產登記機關調查核實權利證書及其記載內容的真實性、同一性，以最大限度地避免購買的房屋發生產權爭議。
2、買賣雙方主體資格審查。
二手房轉讓人應當是依法登記並取得房地產權屬證書的房屋所有權人。二手房受讓人可以是境內外的自然人、法人和其他組織，但法律、行政法規、規章另有規定或者土地使用權出讓合同另有約定的除外。二手房纖冊山屬於有限責任公司、股份有限公司的，購買人應當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。二手房屬於國有或集體資產的，購買人應當審查政府主管部門的批准文件。
3、共有財產審查。
二手房屬於兩個以上(含兩個)主體共有的，應當審查有無共有權人同意轉讓的書面證明。
審查房屋所有權證書時，應當關注擬交易的房地產是否具有共有權人。依照規定，共有人對買賣的房屋具有優先購買權，未經共有人同意，買賣房屋的合同將被法院認定為無效。另依據我國婚姻法規定，婚姻關系存續期間所取得的財產為夫妻共同財產，除非另有約定。盡管房地產登記簿記載或者房屋所有權證記載的所有權人為一人，也應徵求其配偶的書面意見或者由出賣人提交夫妻有關財產約定的協議。
4、權利限制審查。
二手房買賣前，購買方應當審查司法機關有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房毀中權利的情況。一般說來，有權查封的司法機關包括人民法院、人民檢察院、公安機關、國家安全機關。
5、他項權利設置審查。
購買人應當審查二手房有無抵押等他項權利設置情況。若有抵押，應當取得出賣人已經通知抵押權人的書面證據，或者取得抵押權人等他項權利人書面同意轉讓的證明。
二手房有抵押也是可以進行買賣的，如果是普通的二手抵押房則要取得抵押權人的書面同意，若是法院設抵押的二手房則要法院解封後才能交易。
法律客觀：
《物權法》（自2021年1月1日起廢止）第一百九十一條抵押期間，，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。《民法典》第四百零六條，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
2. 有貸款的二手房如何交易
有貸款的二手房原則上是不能進行交易的，因為二手房的貸款還沒還清，房子還是抵押在銀行的，購房者要出售有貸款的二手房的話，首先要解決的就是二手房貸款的問題。比較常見的方法就是用購房人支付的房款償還剩餘貸款，全款的買家最好辦，直接向銀行申請提前還貸，解除房子抵押。如果買房人也需要貸款，就要考慮首付款夠不夠償還貸款。
另外還有一種方式就是講貸款轉移到購房者身上，但是這種方式不是所有銀行都支持的，大家也可以詳細咨詢試一試。這種方式很好理解，就是賣房人跟銀行申請變更借款人、借款期限或變更抵押物，把房子剩下的貸款轉給買房人。如果買房人想通過其他銀行申請房貸，會涉及「跨行轉按揭」，隨著信貸政策不斷收緊，通過轉按揭的方法出售貸款未還清的房子有一定局限性。
【拓展資料】
二手房按揭貸款是指個人在購買售房人具有房屋產權證、能在市場上流通交易的住房或商業用房時，自己支付一定比例首付款，其餘部分以要購買的房產作為抵押，向合作機構申請的貸款。
貸款額度：
貸款金額不高於房產實際交易價格與銀行認可評估價格孰低的一定比例。具體比例由當地郵儲銀行分支機構根據國家住房信貸政策和借款申請人資信狀況綜合確定。
貸款期限：
貸款期限不超過30年，且與借款人年齡之和不超過65年。
申請條件：
1.借款人合法有效的身份證件；
2.借款人經濟收入證明或職業證明；
3.借款人家庭戶口登記簿；
4.有配偶的借款人需提供夫妻關系證明；
4.有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾；
5.所購二手房的房產權利證明；
6.與售房人簽訂的《房屋買賣合同》，及售房人提供的劃款賬號；
7.如抵押物須評估的，須由貸款人認可的評估機構出具的抵押物評估報告；
8.所購房屋產權共有人同意出售房屋的書面授權文件；
9.貸款人要求提供的其他文件或資料。
3. 出售有貸款的二手房，交易的流程是怎樣的
1、銀行徵信調查(去人民銀行查買方的徵信情況)
2、房屋產權調查(調查房產是否抵押,查封,析產,繼承,共有權人情況)
3、向賣方支付定金並預留房屋尾款
4、房屋過戶的同時銀行審查貸款條件
5、銀行發放貸款
6、雙方共同去做物業交割
7、向賣方支付尾款 盡量選擇全國連鎖的正規品牌中介機構辦理,對於交易雙方的安全更有保障。
拓展資料：
二手房貸款是指購房人以在住房二級市場上交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用於支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業務。
貸款是銀行或其他金融機構按一定利率和必須歸還等條件出借貨幣資金的一種信用活動形式。廣義的貸款指貸款、貼現 、透支等出貸資金的總稱。
銀行通過貸款的方式將所集中的貨幣和貨幣資金投放出去，可以滿足社會擴大再生產對補充資金的需要，促進經濟的發展；同時，銀行也可以由此取得貸款利息收入，增加銀行自身的積累。
⑴ 購房人與售房人簽訂房屋買賣協議或房屋買賣合同；
⑵ 符合條件的購房人向貸款銀行提出借款申請，並提供有關證明材料；
⑶ 買賣雙方到貸款銀行指定(認可)的評估機構進行房屋評估；
⑷ 律師事務所對借款人的資信證明材料和評估報告進行鑒證、調查、分析，出具《法律意見書》；
⑸ 貸款銀行進行審批，通知借款申請人是否同意貸款；
⑹ 買賣雙方辦理產權過戶手續，過戶後，借款人到銀行辦理貸款手續；
⑺ 購房人與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同；
⑻ 買賣雙方將過戶後的房屋所有權證送交貸款銀行辦理抵押登記手續；
⑼ 借款合同生效後，貸款銀行根據借款合同劃付資金；
⑽ 借款人按月還款；
⑾ 借款人還清貸款本息，解除抵押擔保。
參考資料：網路——二手房貸款
4. 有抵押貸款的二手房如何買賣
法律主觀：
二手房抵押貸款是指購房人以在房地產二級市場上交易的房產作抵押，向銀行申請貸款，用於支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業務。二手房抵押貸款要求貸款人18-65周歲，是具備完全民事行為能力的自然人;且具有穩定的職業與收入，具備還款能力，信用記錄良好。買賣雙方簽訂房屋買賣合同——向銀行申請貸款——房產評估——銀行審批——房產過戶辦理貸款——與銀行簽訂二手房抵押貸借款合同——貸款合同生效後，銀行每月劃付資金，購房者還款——借款人還清貸款本息、解除抵押擔保(1)購房人與售房人簽訂房屋買賣協議或房屋買賣合同(2)符合條件的購房人向貸款銀行提出借款申請，並提供有關證明材料買賣雙方帶齊相關材料，前往銀行。領取並填寫二手房個人借款申請表。工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。(3)評估購買二手房，買房需要對房產進行評估。買方需要找評估公司進行房產評估。然後銀行根據房屋交易價和評價中較低的價格進行放貸，並且作為放貸依據。銀行、買賣雙方約定時間，由銀行聯系指定的房地產評估機構前去驗房做評估，或者買賣雙方到貸款銀行指定(認可)的評估機構進行房屋評估。根據約定時間，房地產評估機構到房源處進行評估。完成後，評估機構向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據約定情況而定，一般3-5個工作日毀中內即可完成。交易方需交納500元評估費。(4)貸款銀行進行審批，通知借款申請人是否同意貸款銀行對貸款申請人的資質進行審核，符合條件後，銀行根據房屋評估價格，綜合貸款人的資質進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右。(5)買賣雙方辦理產權過戶手續，過戶後，借款人到銀行辦理貸款手續;審批通過後，買方向賣方支付房屋首付款。然後買賣雙方及銀行工作人員到房地產交易所，憑首付款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產權過戶。過戶當天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領取房產證。買方領到房產證後，辦理房產抵押登記和保險，保險費2000元左右。然後，辦理貸款發放手續，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。(6)與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同;買賣雙方將過戶後的房屋所有權證送交貸款銀行辦理抵押登記手續。(7)借款合同生效纖冊山後，貸款銀行根據借款合同劃付資金。借款人按月還款。(8)借款人還清貸款本息，解除抵押擔保。二手房抵押貸款要注意房屋竣工年代與貸款年限房產證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其實銀行在審批貸款過程中，通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，多數銀行目前的政策是「房齡+貸款年限≤35年」。例如，某房屋竣工年代為1997年，那麼目前的房齡為15年，所以貸款年限最長為20年。二手房抵押貸款要注意貸款銀行的選擇現在商業銀行很多，但各家服務的特色又不盡相同，貸款品種也有所差別，尤其是330房貸新政之後，每家銀行執行的首套房和二套房最低首付比例均有所不同，對能夠享受最低首付比例的人群的要求也有諸多不同，借款人應當綜合各銀行網點數量、還款的便利程度、是否能否享受更低首付等情況來加以考慮。二手房抵押貸款注意評估價與最高貸款額在申請二手房貸款時，銀行一般會先對房產進行評估，評估值一般會低於其市值。銀行在放貸時採用合同價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數，即為房產的最高貸款額度。
法律客觀：
《中華人民共和國民法典》第四百零六條抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人姿昌轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
5. 買二手房房主有貸款怎麼辦
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購買二手房在當今是最常見的事情的，不僅可以減輕購房者的壓力，而且還可以體驗舒適的家居生活。若原房主貸款未還清，也是一種麻煩，需及時解決。那麼買二手房房主有貸款怎麼辦，以及購買二手房要注意哪些，各位是否了解呢?現在我們一起來看看吧。
一、買二手房房主有貸款怎麼辦
買二手房房主有貸款，可以通過三種方法解決：①找中介幫忙還清貸款，二手房交易完成後，再將錢還給中介;②買賣雙方前往銀行，經同意後，辦理轉按揭手續;③房主再次辦理抵押貸款，將金額用於償還房貸，二手房交易完成後，再還清抵押貸款。
二、購買二手房要注意哪些
1、為了防止個人利益的損失，一定要確保自己所購買的二手房是被允許上市交易的。比如土地性質為劃撥用地的話，是不能上市交易;而單位分配給職工的低價住房，單位是擁有有限收購全。注意這些，才能避免利益上的損失。
2、二手房的產權問題也是要注意的。找到二手房源之後，需要讓售房者提供身份證和產權證，不僅可以確認產權的真實可靠，而且可以確認產權證上的產權人有幾位，簽訂購房合同時，必須由所有的產權人共同簽字才行。
3、簽訂購房合同的過程中，務必仔細閱讀每一項條款，千萬不要怕麻煩，否則後期有任何問題，都會帶來導致財產方面的損失。看其合同中寫明的出售建築面積是否和產權證上登記的一致，要知道出售的面積只能是產權證上的面積。
關於買二手房房主有貸款怎麼辦，以及購買二手房要注意哪些，就先介紹到這里了，各位是否了解了呢?購買二手房需要注意的問題有很多，千萬不可大意，否則容易造成個人財產上的損失哦。
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6. 想買一套二手房，房主貸款還沒還清，我該與他怎麼交易
你可以轉賣。
1、簽訂買賣合同。雙方在第三方擔保公司的見證下，簽訂合同，購房人支付相應房款。
2、過戶。若購房人是按揭付款，需要擔保公司出面向出賣人按揭銀行出具相關證明，拿出房產證，過戶後給到購房人貸款銀行作為抵押。
購房人按揭銀行放款的房款會直接進入出賣人按揭銀行的賬上，多餘錢款付給出賣人， 此過程比較繁瑣的是過戶。若購房人是一次性付款，直接由出賣人收款後給到銀行，然後拿出房產證，進行過戶等等手續。
3、交房。
4、以上所有流程須有中介或擔保公司、出賣人、購房人三方在場。
(6)房東有貸款的二手房怎麼交易擴展閱讀：
還款方式：
選一個適合自己的還款方式是幫助減輕二手房買賣負擔的重要前提。
例如：中國建設銀行和中國交通銀行推廣「等額遞增」和「等額遞減」兩種新還貸方式；浦東發展銀行宣傳「季度還」房貸還款方式；招商銀行更是打出提供至少7種房貸還款方式的大旗。
1、等額本息
這是最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
2、等額本金
所謂等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。
7. 有貸款的房子怎麼過戶
隨著房價不斷的上漲，現如今很多人都是選擇貸款的方式來買房，這能減少與緩解經濟上的一些壓力。那麼，貸款所買的房子想要賣掉能辦理過戶嗎?二手房過戶前需要注意哪些呢?下面就讓我們一起來看看吧。
有貸款的房子怎麼過戶
1、最簡單最直接的辦法就是轉按揭，也就是通常我們所說的在二手房買賣交易中將個人的住房出售或是轉讓給第三方，然後在申請辦理個人住房貸款的變更，把借款期限與借款人或是抵押物都轉變更成第三方。2、賣方可以採用銀行貸款把剩滾銀余的貸款先繳清，再過戶給買房，但必須在有銀行認可的抵押物情況下。
二手房過戶前需要注意哪些
1、核實房屋情況
在過戶前應該對房屋的位置、面積、格局、戶型等自然情況進行詳細的了解，注意房屋是否有瑕疵存在或是已經成為了抵押物等。
2、確定產權是否清晰
房屋產權證是唯一能證明房主所有權的證據，所有必須仔細核實清楚，特別是對持有軍官證的房主要格外注意，並確保身份准確無誤。
3、約定交易流程
在過戶交易過程中，合同中付款方式與時間必須明確好，最腔備凳好是把房款支付放在產權過戶之後，這樣有效把風險降低。
4、約定違約責任
購房合同中必須與賣方吧違約責任明確清楚，這對雙方都是有一定的保障的，如果是委託中介購房，那麼賣方最好是委託中介來代收定金，這能減少不必要的糾紛發生。
文章總結：以上就是關於有貸款的房子怎麼過戶以及伍旅二手房過戶前需要注意哪些的相關內容，希望對大家有所幫助。想了解更多相關內容，請繼續關注齊家網。
8. 有貸款的房子怎麼賣看看文中的辦法就知道了
現在購買房子的住戶，有很多都是使用銀行的貸款，在購買房之後，我們很難保證不會因為某種情況把房子再次賣出。房子畢竟是一個家庭的大資產，關於有貸款的房子該怎麼賣，我們必須要有一個深刻的認知，提前做好准備，以最高效、最有利的方式把房子賣出。但是這些問題牽扯到房地產政策問題，我們並不是特別了解。今天我們就來總結一下有房有貸款的房子該怎麼賣?
有貸款的房子怎麼賣
一、轉按揭
轉按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋，經貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款。也就是說出售若想有貸款的房子，需要將房子的按揭轉給買方，讓買方繼續償還賣方的按揭貸款。二手房市場存在同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。由於買方的資信、貸款意願、月供能力猜吵、購房資金安排不盡相同，在轉按揭的同時，買方可以根據自身需求申請不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。
但是這種方法在使用中會受到限制，很多銀行的政策對於轉按揭辦理不盡相同，實際操作中也會少有銀賀談行能夠辦理轉按揭業務，因此，這種方法能夠使用的人很少。
有貸款的房子
二、賣家用買方的首付款來付清剩餘貸款
賣家用買方的首付款來繳清剩餘貸款這種方式被大家運用的比較多，適合一些原房主貸款額度較低或已經償還了大量貸款之後，房子所剩貸款金額不大的情況。一般二手房交易房子的首付可以在房產總銷售額的30%至40%這個范圍，那麼在貸款金額所剩不多的情況下，賣家可以充分的利用買方的首付款來將剩餘的房貸還清，然後到銀行等相關部門撤銷房產的抵押登記，從而進行下一步的買賣交易。
這種方法操作簡單，而且對於貸款不多的賣家來說十分適合，將房貸還清後在進行下一步的交易會更加安全。
三、向銀行申請抵押貸款來還清剩餘房貸
如果您的房貸剩餘過多且無法辦理轉按揭手續時，那麼您可以考慮通過銀行貸款來繳清剩餘的房貸。賣家可以根據自己的實際情況，用名下的其他抵押物向銀行申請抵押貸款，從而結清房子的按揭貸款。等買家支付放款後再來將銀行的抵押貸款還清。
根據上面的闡述，相信大家對於有貸款的房子該如何賣已經瞭然於心。了解之後，我們就可以到相關部門准備相應的材料。然後就可以把房子掛到房屋中介中心，當然這種方式，也許能幫助您把房子就快賣出去，但是在價格上中介中心會抽取一部分，其中的利益取捨問題，還需要根據自己的實際情況定。最後祝您能以較高的價格把具有貸款的房子賣出去。
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