沒有結清貸款的二手房如何買賣

① 想買一套二手房，房主貸款還沒還清，我該與他怎麼交易

你可以轉賣。

1、簽訂買賣合同。雙方在第三方擔保公司的見證下，簽訂合同，購房人支付相應房款。

2、過戶。若購房人是按揭付款，需要擔保公司出面向出賣人按揭銀行出具相關證明，拿出房產證，過戶後給到購房人貸款銀行作為抵押。

購房人按揭銀行放款的房款會直接進入出賣人按揭銀行的賬上，多餘錢款付給出賣人， 此過程比較繁瑣的是過戶。若購房人是一次性付款，直接由出賣人收款後給到銀行，然後拿出房產證，進行過戶等等手續。

3、交房。

4、以上所有流程須有中介或擔保公司、出賣人、購房人三方在場。

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還款方式：

選一個適合自己的還款方式是幫助減輕二手房買賣負擔的重要前提。

例如：中國建設銀行和中國交通銀行推廣「等額遞增」和「等額遞減」兩種新還貸方式；浦東發展銀行宣傳「季度還」房貸還款方式；招商銀行更是打出提供至少7種房貸還款方式的大旗。

1、等額本息

這是最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

2、等額本金

所謂等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。

② 沒還完貸款房子可以賣嗎

一、沒還完貸款，房子是可以出售的。

二、方法如下：

1、轉按揭，一般二手房買賣還存在貸款未結清的情況，那麼買賣雙方在進行二手房交易的時候可以辦理轉按揭的手續，轉按揭是指房主准備將住房出售或者轉讓給第三個人，從而申請辦理貸款的相關變更。但是這種辦法的局限性在於很少有銀行受理這種業務，大多數銀行並沒有開通這一業務，戶主可以向相關貸款銀行咨詢以了解具體的情況。

2、購房者先行支付房款，如果買賣雙方相互信任，雙方可以協商利用購房者支付的首付款先行將房屋的按揭貸款還完，這種模式適合於那種貸款額度較低的房主或者是大部分貸款已經還清，只剩下數目較少的貸款的情況。二手房交易的過程中，買家會同意先付房產總成交額的30％-40％。在這種情況下，賣方就可以選擇利用買方的首付來把剩餘的貸款付清，然後向銀行申請撤銷房產的抵押登記，這樣就能進行下一步的交易。

3、借款還貸，業主想要將房貸還完也可以向周邊的朋友和親戚暫時借錢周轉一下，向他們借錢先把剩餘的貸款還上，在成功辦理了解除抵押手續和過戶手續以後，順利將房子賣掉後再將錢還給親朋好友們，這是一種比較省事而又便捷的辦法。業主也可以通過抵押向銀行貸出一定的款來還清想要出售的房產貸款，之後等買家付了房屋全款之後再還清銀行抵押貸款。

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一、轉按揭流程：

1、買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》；

2、買方、賣方、律師事務所三方簽訂《轉按揭交易安全保證合同》；

3、買方交納房屋價格30%的首付款（按交易價格與評估價格孰低的原則，一年內免評估，以原購買價為准）；

4、賣方的貸款銀行書面同意提前一次性還款的確認函（包括所欠資款本息、還款帳號）；

5、買方據前述文件及個人資信文件向貸款銀行申請二手房按揭貸款（提出貸款申請，律師初審，銀行復審）；

6、賣方向買方實際交付房屋；

7、銀行復審通過後放款，向賣方的銀行劃款；

8、賣方收到款項後，與原貸款行解除貸款合同和抵押登記，與買方、律師一同辦理過戶、並且抵押給買方的貸款銀行；

9、買方的貸款銀行將30%的首付款付給賣方。

二、費用

1、中介公司的代理費：

①單獨委託：賣方1%，買方1.5%

②手拉手：合同金額/收取手續費20萬元以下/0.6%，最低800元。20萬元～40萬元/0.5% 最低1200元。40萬元以上/0.4%，最低2000元，最高5000元。

2、過戶費：項目/買方/賣方契稅/成交價×1.5%交易手續費/3元/平方米轉移登記費/80元/戶地產交易費/(成交價或指導價-評估價)×面積×0.9%

地產交易費：備註：如果交易的房屋沒有國土證需要繳納土地收益金

3、評估費：評估價格×2%

4、公證費：350元

5、保險費：貸款金額×貸款年限×保險費率

6、抵押登記費：55元

③ 未還清貸款的二手房買賣流程

根據我國相關法律的規定，未還清貸款的二手房買賣流程要根據貸款是自己償還還是客戶的首付款償還而有所區別。如果是賣方自己可以償還，可以在房子過戶前還清然後就可以辦理房屋過戶手續了。如果是買方償還，就是買方願意替你解抵押，付給中介擔保費。

法律依據：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合並審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合並審理。

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

④ 貸款未還清的房子如何買賣這三種方法教你!

沒有還清 銀行貸款 的房子，屬於抵押狀態，必要先到銀行辦理注銷抵押登記，買賣雙方才能繼續交易，才能成功辦理過戶手續。二手房的買賣中，這種未還清貸款的房子交易很普遍，那麼買這種房子，該如何操作？

1、用買方的 首付款 繳清剩餘貸款

二手房交易 常見、方便的方式。適用於原房主貸款額度較低或所剩貸款數目不大的情況。通常情況下，買家會認可首付 房產 總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的首付將剩餘貸款付清，然後撤銷房產的抵押登記，進行下一步交易。

注意：買賣雙方需要先去了解銀行是否對 提前還貸 有要求。有些銀行會對提前還貸有限制，如果賣家不符合提前還貸的條件，或者提前還貸需付 違約金 ，那麼依然難以解除 房屋抵押 。如果買家的首付款小於未還清貸款額，賣家也可以與買家商量提高首付，適當的方式協商完成。

2、 轉按揭 （將貸款轉移到買家身上）

轉按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋，經貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款。也就是說出售若想有貸款的房子，需要將房子的按揭轉給買方，讓買方繼續償還賣方的 按揭貸款 。轉按揭的手續流程相當復雜，存在同行轉按揭和跨行轉按揭的情況，這種方法在使用中受到很多限制，目前能做轉按揭的銀行很少。

3、再次貸款來繳清剩餘貸款

假設以上兩種都行不通的情況下，賣家可以考慮用其名下的抵押物（如其他房產）向銀行或者資金機構申請抵押貸款，以結清按揭貸款。等買家付了房屋全款之後再還清銀行抵押貸款，但是需要 利息 或者手續費。

總結：賣家需注意，如果買家不同意幫賣家贖樓（墊首付），那麼賣家一定要把握好提前還貸、解除抵押的時間，以免因耽誤了贖樓的時間，而造成違約。

⑤ 房貸未還清,房子可以賣掉嗎具體怎麼操作

貸款沒還完，是可以賣掉房子的。第一種方法是轉按揭。第二種方法是用買方的首付款繳清剩餘貸款。第三種方法是利用銀行貸款來繳清剩餘貸款。

可以轉按揭。把個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。在二手房買賣中通俗的講就是把個人住房出售或者轉讓給第三人來辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。

用買方的首付款繳清剩餘貸款。這是當下二手房交易中最多應用的模式。這種模式適用於原房主貸款額度較低或者原房主已經歸還大部分貸款，所剩貸款數目不大的情況。買家會認可首付房產總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的首付將剩餘貸款付清，然後撤銷房產的抵押登記，來進行交易。

利用銀行貸款來繳清剩餘貸款。如果以上兩種方法都行不通，那麼賣家可以考慮用其名下的抵押物，以結清按揭貸款。如果賣方想在賣出房產之前將貸款還清，或買方不願意購買貸款未繳清的房產，但前提是房主有銀行認可的抵押物用來向銀行申請貸款。房主通過抵押向銀行貸出款來付出售的房產貸款。

(5)沒有結清貸款的二手房如何買賣擴展閱讀：

二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房交易，現在在北京、上海、深圳等大城市是一個非常活躍的現象，其發展前景相當可觀。

二手房是相對開發商手裡的商品房而言的，是房地產產權交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。

參考資料來源：網路 二手房交易