❶ 房貸貸款查詢在調查審批中是什麼意思
一般貸款的流程為：1、貸款申請2、貸款審核3、貸款審批4、簽訂合同5、貸款發放
貸款審批是在貸款審核通過之後才進行的，因此，客戶的貸款進度在「貸款審批中」就是意味著貸款的申請通過了審核，處於貸款機構判定是否可以放款的階段。在多數情況來看，一般客戶通過了貸款審核進去貸款審批，這次貸款申請就算是通過了，不久將簽訂貸款合同獲得貸款。
❷ 金融機構支持地方經濟發展調研報告
金融機構支持地方經濟發展調研報告
為全面了解我縣金融部門服務縣域經濟發展情況，破解融資難題，加快推進「強工興城」戰略，根據縣委安排，5月7日—9日，縣人大常委會組成調研組對我縣提高銀行存貸比、破解融資難，支持地方經濟建設情況進行了調研。調研組聽取了縣政府及縣發改委、工信委、財政局、工業園管委會和駐縣各金融機構有關情況匯報，到民輝化工、山谷泉酒業、凱達服裝、森源電子等園區企業進行了走訪座談。現將調研情況報告如下：
一、我縣促進金融機構支持地方經濟建設的基本情況
一全縣金融運行總體情況
2009年、2010年、2011年，全縣金融機構人民幣各項存款余額分別為553896萬元、718423萬元、849356萬元，分別增長26.49%、26.67%、18.24%;人民幣各項貸款余額分別為270080萬元、377253萬元、456952萬元，分別增長33.75%、34.45%、22.97%，其中2011年貸款余額比2009年凈增186872萬元;三年存貸比分別為48.76%、52.51%、53.80%，呈逐年增長趨勢，但均低於全省、全市平均存貸比水平。2012年3月末，全縣金融機構人民幣各項存款余額922732萬元，增幅為7.95%;人民幣各項貸款余額474988萬元，比年初增加18036萬元，增幅為3.80%，貸款增加額全市排名第8位，比第1位德安縣低39300萬元，增長率全市排名第10位，比第1位湖口縣低8.51個百分點;存貸比為51.48%，全市排名第8位，比第1位德安縣低12.87個百分點，低於全市10.01個百分點，低於全省12.56個百分點;增量存貸比為24.58%，全市排名第10位，低於去年同期18.91個百分點，低於全市24.21百分點，低於全省25.87個百分點(見附表1、附表2)。
二各金融機構支持縣域經濟發展情況
多年來，我縣各金融機構認真貫徹國務院關於金融工作的有關政策，積極服務我縣「強工興城」戰略，不斷加大對「三農」和中小企業的信貸支持力度，有力地推動了我縣經濟社會事業的全面發展。2009年以來，全縣金融機構累計發放各類貸款 78億元，其中，2009—2011年分別累放貸款21.8億元、27.9億元、28.3億元。從增量看，「三農」貸款和中小企業貸款增長較快。
從存貸比情況看，除農發行屬政策性銀行，存款業務少、存貸比高，沒有可比性外，其他8家金融機構2009—2011年三年平均存貸比較高的是建設銀行、信用聯社、九銀村鎮銀行和九江銀行，建設銀行三年平均貸存比為62.57%，信用聯社為60.27%，九銀村鎮銀行為60.12%;存貸比逐年增加的有工商銀行、建設銀行、信用聯社和郵政儲蓄銀行;信貸規模較大的是信用聯社、農業銀行、建設銀行和農業發展銀行，2011年貸款余額均突破5億元。從貸款規模增量上看，信用聯社的增量最大，從2009年的6.36億元增長到2011年的10.59億元，增加4.23億元;其次是農業發展銀行，從2009年的2.5億元增長到2011年的5.75億元，增加3.25億元(見附表5)。
從貸款投向結構看，截止2012年3月末，全縣各金融機構貸款余額474988萬元，其中：公共投資(重點項目)類貸款98959萬元，占投資總額的20.83%，主要分布在農業發展銀行33300萬元、九江銀行22965萬元、農業銀行19000萬元、建設銀行11024萬元;企業類貸款70574萬元，占投資總額的14.86%，主要分布在建設銀行、中國銀行、農業銀行;房地產類貸款64202萬元，占投資總額的13.52%，主要分布在建設銀行、工商銀行、中國銀行，全部是個人住房按揭貸款;支農惠農類貸款154960萬元，占投資總額的32.62%，分布在信用聯社和農業銀行;其他類貸款86293萬元，占投資總額的18.17%，主要分布在信用聯社、九江銀行、九銀村鎮銀行(具體見附表3)。
三企業及個人授信檔案建立情況
近年來，為打造我縣良好的金融生態環境，各金融機構按照人民銀行、銀監會的有關要求，全面開展了中小企業和農戶評級
授信工作，並建立信用檔案。目前，縣信用聯社共建立農戶信用檔案36800戶和小微企業信用檔案94戶，已建立信貸檔案並已核發貸款證的農戶和個體工商戶可憑本人身份證和貸款證到信用社櫃台直接辦理貸款手續;九江銀行和九銀村鎮銀行充分發揮靈活、快捷的優勢，在風險可控、合規經營的前提下，新增授信客戶3天內可將貸款發放到客戶手中;縣農行主動貼近「三農」、服務「三農」建立客戶信用檔案，實行「一次授信，循環使用」的信貸原則。
四我縣促進金融機構支持地方經濟發展所出台的政策措施
為更好地發揮我縣金融機構在全縣經濟建設中的重要作用，進一步調動金融機構支持地方經濟發展的積極性，增加信貸投放，促進全縣經濟趕超發展，縣政府出台了《金融機構支持地方經濟發展考評獎勵辦法》，對金融機構存貸款增長、存貸比例、新增貸款用於當地投放比例等制定獎勵措施，在每年的「三干會」上，對支持地方經濟建設有突出貢獻的金融單位進行表彰獎勵。
為加強信貸融資平台和信貸中介組織建設，2009年1月，根據省財政廳和縣政府的協議，我縣在江西省信用擔保股份有限公司中投資認股500萬元，省公司在我縣設立分公司，即：江西省信用擔保股份有限公司修水縣分公司。目前，該擔保公司累計上報項目26個，上報金額9600萬元，實際為我縣企業擔保貸款15筆，擔保金額達6270萬元。2010年5月，由縣財政出資又組建了縣創業擔保有限公司，注冊資本為1000萬元。截至目前，該公司已累計對125戶企業進行了貸款擔保調查，審批通過了59戶企業貸款擔保請求，發放了擔保貸款2680萬元。此外，由縣工信委、縣人民銀行、縣中小企業局、縣工業園管委會等單位聯合搭建信貸融資平台，每半年組織一次銀企對接座談會，加強銀企對接。今年4月，在多方共同推動下，我縣啟動了中小企業融資暨「銀園保」項目，對於缺少抵押物、缺少可供質押應收賬款的優質中小企業提供綜合金融服務，有效緩解了中小企業融資難的問題。為搭建政府融資平台，先後成立了修水縣南城新區開發建設投資有限公司和修水縣城市投資集團有限公司，為四類平台公司。截止2012年4月30日，政府平台公司向本縣銀行貸款本金96200萬元，余額83700萬元。
二、制約金融機構支持地方經濟發展的問題和不足
我縣各金融機構在服務「強工興城」戰略，支持地方經濟發展方面作出了積極努力，取得了較好成效，但我縣金融機構信貸投入不足、投向結構不優、存貸比低、企業融資難的矛盾依然突出。存在的問題和不足主要有：
一政府引導、協調和服務機制不健全。一是政府對金融機構的評估、考核和激勵機制不夠完善，縣政府雖然出台了《金融機構支持地方經濟發展考評獎勵辦法》，但是沒有完全按照辦法規定兌現獎勵政策。二是缺乏有效的政銀企對接協調機制。尚未建立起政府及其部門、銀行和企業之間長期、科學、誠信的信息傳遞渠道。雖然每年都召開銀企對接會，但後期的跟進服務不到位，一些好的優勢項目或有良好發展前景的中小企業，由於不了解金融機構的信貸政策、貸款品種和貸款條件，加上金融機構不能獲得企業的准確信息，貸款支持時效性不強，導致無法及時取得金融機構的有效信貸支持。三是財政資金杠桿撬動作用還需進一步增強。一方面是財政在擔保基金、專項財政貼息、信貸風險補償等方面的投入力度不大。另一方面是財政性資金存款配置不平衡。縣城行政事業單位個人工資代發業務多年集中在中國銀行和九江銀行，不利於各銀行之間的競爭和放貸;社保基金雖然按照要求在四大國有銀行和信用聯社開設了帳戶，但是否根據各行對縣域經濟的貢獻大小進行分配沒有明確規定。至2012年3月末，全縣財政性存款余額82863萬元，主要分布在工行10969萬元、農行9000萬元、中行25000萬元、建行18000萬元、農發行2999萬元、九江銀行6300萬元、信用聯社5351萬元、郵政儲蓄2132萬元、村鎮銀行3112元(各金融機構財政性存款情況見附表4)。
二誠信體系建設薄弱。一是少數企業、個人信用觀念淡薄、償債意識較差、還款意願不強，甚至存在惡意懸空和逃廢銀行債務的行為，嚴重損害了金融機構的合法權益，一定程度上挫傷了金融機構支持中小企業的積極性。還有極少數國家公職人員故意拖欠銀行貸款，在社會上造成不良影響。如：縣農行反映，惠農貸款本息違期三個月以上的不良貸款已突破1.3%，且有600多萬元違期三個月以下即將進入不良的貸款，如不良貸款率超過2%，省農行就會停止縣農行新辦惠農貸款發放業務;二是有的企業經營者依法守信意識較差，個人的不良誠信記錄導致企業總體信用下降，無形中增加了企業貸款的難度;三是社會失信懲戒機制不健全，打擊逃廢銀行債務行為的力度不夠，金融司法環境建設有待進一步加強。
三企業自身條件不足。一是經營管理粗放。多數企業都沒有建立完善的公司管理機制和現代企業制度，專業管理人員缺乏，以粗放式或家族式管理模式居多，發展方向和目標不明確，抵禦風險能力弱。二是財務管理不規范。不少企業財務制度不健全，會計報表資料殘缺不全，資產、銷售等基本財務數據真實性和准確度不高，有的企業根本無法取得財務數據，看不到良好的連續經營記錄，銀行難以准確、完整地把握企業的資信狀況、償債能力和經營動態。三是資信等級低。不少中小企業處在發展的起步階段或成長階段，資產規模小、盈利水平低，往往難以達到信用評定等級要求，而被銀行拒之門外。四是有效抵押物不足。有的企業前期手續不完備，產權不明晰;有的企業租賃廠房生產，缺乏足夠的固定資產和抵押物，難以滿足銀行信貸抵押要求。
四金融服務效率不高。一是貸款審批的環節多、鏈條長。國有商業銀行實行集權制、集中制的信貸管理模式，縣級金融機構信貸投放許可權低，即便有符合貸款條件的企業，也必須嚴格執行上級行的相關要求，逐級上報，層層審批，手續繁雜，不能及時滿足企業的資金需求。二是信貸服務和信貸產品創新跟不上。部分金融機構信貸政策僵硬，信貸產品單一，認可的抵押物少，多數銀行貸款對企業機械設備抵押不認可。三是貸款成本較高。據企業反映，有的銀行預收的貸款保證金比例過高，1000萬元貸款要扣除100多萬元保證金。在貸款審查過程中，金融機構指定的中介機構評估、審計收費不合理，幾百萬元貸款，中介機構評估、審計收費叫價達七、八萬元，大大增加了貸款成本。四是金融機構對自己的信貸產品宣傳不夠，與企業溝通對接少，不少企業對銀行的信貸政策、貸款品種和貸款條件了解不清，不知如何才能獲得銀行貸款支持。五是少數銀行為企業服務有差距。有的銀行考慮到工作負荷重、放貸成本較高、風險大，對中小企業放貸的積極性不高;有的銀行為吸引企業開戶存款提出了諸多優惠條件，但當企業有貸款需求時，卻不能得到銀行的幫助和支持。
五擔保公司發展滯後。目前我縣已注冊的擔保公司有3家，但真正能為中小企業提供融資擔保服務的只有2家。受注冊資金的限制，擔保公司的擔保能力不足。縣創業擔保有限公司注冊資本僅1000萬元，由於注冊資本少、擔保能力低，影響了金融機構與擔保公司的合作程度，縣四大國有商業銀行均不認可該公司的擔保資格，目前只同九江銀行修水支行建立融資擔保業務關系，而且銀行給予的放大倍數小。擔保公司的單體規模小，不僅運行成本高，而且不能享受國家對擔保公司的各項優惠政策，增加擔保公司的注冊資金已成當務之急。
六貸款投向不合理。對重點項目和有潛力的中小企業貸款少，大多數銀行熱衷於商貿性的流動資金信貸，對工業企業和重點工程項目信貸支持隔岸觀火、無關痛癢，只強調重風險控制，不注重支持幫扶，從2012年3月末貸款余額看，企業類貸款只佔貸款總額的14.86%。
三、促進金融機構支持地方經濟發展、提高存貸比的建議
為提高銀行的存貸比，激勵銀行支持地方經濟發展的積極性，打造良好的金融生態環境，提出以下幾點建議：
一完善對金融工作的引導、激勵和協調機制。一是建議成立縣金融工作辦公室，為縣政府下屬事業單位。明確縣金融辦對全縣金融工作的服務、協調職能，配備或聘請專業人員，研究分析國家金融政策、全縣金融運行情況，及時提出改善金融發展環境、促進金融業發展的建議，為縣委、政府決策提供參考。二是健全金融支持地方經濟發展的考核評估機制。進一步修訂完善我縣《金融機構支持地方經濟發展考評獎勵辦法》，由縣金融辦牽頭對金融部門支持縣域經濟發展情況進行考核評估，並將考核評估結果予以通報;通過有效措施引導金融機構對重點項目、中小企業尤其是仍有發展潛力和前景的危困企業增加貸款投放，並將其作為對金融部門考核評估的重要內容;設立專門獎項，落實獎勵基金，對支持縣域經濟發展有突出貢獻的銀行及行長進行重獎;對支持縣域經濟發展貢獻少、效率低、反映較差的銀行給予通報批評，並將考核結果報送其上級主管部門，並對行政事業單位在該行帳戶進行清理;也可組織人大代表、政協委員、企業代表、群眾代表等對金融單位服務地方經濟發展情況進行專項測評，測評不滿意的限期整改，鼓勵和調動各金融機構服務地方經濟的積極性和主動性。三是建立財政性存款與銀行信貸投放數量及結構、存貸比掛鉤機制。制定政府性金融資源在各金融機構中的分配管理辦法，在不違反上級有關規定的前提下，政府性金融資源要盡可能向為縣域經濟發展服務好、支持大的金融機構傾斜，加大支農貸款、中小企業貸款的財政貼息力度，引導金融機構增加有效信貸投放。四是建立暢通的協調溝通機制。政府要加強與駐縣銀行上級行的溝通聯系，爭取更多的傾斜政策，擴大對我縣的信貸規模。有關部門要及時了解各金融機構的.信貸政策、信貸產品以及放貸條件和企業的貸款需求，通過召開經濟金融聯席會議、政銀企座談會、項目推介會、貸款營銷洽談會，暢通信息溝通渠道，搭建交流融資平台，促進銀企合作共贏。
二加強社會誠信體系建設，優化金融生態環境。縣政府要出台關於加強金融生態環境建設的實施方案，開展信用企業、信用村鎮、信用農戶創建活動，對守信企業和個人實行信貸傾斜政策，倡導誠信經營的社會風氣，增強全民誠信意識。全縣各級政府、行政事業單位及公職人員要帶頭按期償還銀行貸款，做打造誠信金融環境的表率，建議在全縣開展一次拖欠銀行貸款專項清理活動，各有關單位要積極配合銀行做好本單位及幹部職工個人拖欠銀行貸款或擔保貸款的清欠工作。建立金融機構和司法部門的聯席會議制度，嚴厲打擊惡意逃廢銀行債務的行為，提高金融案件審判和執行效率，優化金融司法環境。縣人民銀行和有關單位要繼續加強徵信系統建設，進一步完善企業和個人的信用檔案，擴展徵信系統的信息覆蓋面，建立信用信息交換與共享平台。企業及其經營管理人員要樹立「誠信就是企業生命」的觀念，自覺接受銀行的信貸監督，按時歸還貸款本息，提高自身信用等級。
三提高企業經營管理水平，夯實信貸准入基礎。一是要規范企業的財務管理。縣工信委、縣中小企業局要協調金融機構加強對企業管理人員、財務人員進行信貸知識和相關業務培訓，幫助建立健全的企業財務制度，提高企業財務數據的透明度和財務報表的真實性，使企業財務管理更符合銀行信貸要求。二是要建立企業動態監管機制。企業主管部門和有關金融機構要定期深入貸款企業抽查財務報表情況，檢查貸款效益與安全狀況，引導企業依法經營、規范經營、誠信經營，與銀行建立真實的信息互動機制，杜絕資金體外循環、抽逃資產和逃廢債務等行為，增強銀行對中小企業的信心。三是要加大力度培育中小企業發展。積極引導企業制訂符合國家產業發展導向和市場需求的發展規劃和目標，提高精細化管理水平，重視產品研發，提升產品檔次，延伸產業鏈條，提高市場競爭力和抗風險能力。
四創新金融服務方式，提高金融服務質量。金融部門要結合我縣實際，因地制宜創新信貸產品，突破以不動產為抵押物的限制，推出「知識產權融資、應收賬款融資、訂單融資、倉單質押性貸款」以及「小企業簡式快速貸款、小企業多戶聯保貸款、抵質押循環貸款、速貸通」等多種信貸產品和金融服務品牌，降低企業信貸門檻。對不符合貸款條件的企業，可通過推行企業主個人經營授信貸款來滿足企業需求。在還款方式上，可以推出企業按月等額還本付息方式，減輕企業還貸壓力。要繼續向上級主管行爭取信貸額度和項目，努力擴大信貸規模。切實解決不合理收費和附加貸款條件等問題，降低企業融資成本。針對中小企業融資短、小、頻、急的特點，在風險可控的前提下，要進一步簡化銀行信貸業務流程，並對信貸事項實行限時辦結，要加快銀行電子網路建設，實行貸款網上審批，縮短審批時間，提高審批效率。
五完善金融服務體系，拓寬融資渠道。縣政府要研究出台關於盤活國有資產、做大擔保公司、搭建融資平台的意見，加強金融服務體系建設。一是要完善融資擔保體系。縣財政要繼續加大投入，擴充擔保公司資本金，力爭將縣創業擔保公司的注冊資本擴大至5000萬元以上，使公司的擔保資格能夠得到更多金融機構的認可，幫助擔保公司爭取國家、省、市的政策性扶持資金和代償損失彌補資金，增強擔保公司的發展後勁和應對風險的能力。要通過增資擴投、吸引外來資本以及分保、共保等方式整合資源，擴大或組建商業性擔保公司，提升擔保能力。進一步將縣直單位閑置國有資產通過有效整合形成可上市抵押資產注入城投集團，夯實融資平台，利用園區土地、房產抵押等方式為企業提供連帶責任擔保，提高企業的融資能力。二是要引進國內有實力的金融機構到我縣開設網點，促進金融機構的合理有序競爭。鼓勵和支持金融機構在工業園區、城市開發區和鄉鎮增設服務網點，優化金融網點布局，滿足群眾金融服務需求。三是要探索信貸融資新渠道。充分發揮信用聯社、九江銀行、村鎮銀行等金融機構信貸審批流程短、放貸時效快等優勢，支持地方法人金融機構加快發展，提高其風險防範能力;大力宣傳民間融資的有關政策，激活民間資金投入，探索組建新型民間融資機構，規范民間借貸行為，拓寬中小企業融資渠道。
;❸ 個人住房按揭貸款未封頂風險
個人住房貸款風險有：
(一)個人住房貸款風險的內因則是貿易銀行貸款的操縱風險，主要有職員道德風險、貸款審查風險和貸後治理的風險。
1、職員道德風險
主要是指銀行貸款經辦職員由於個人原因或者某種利益關系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導致借款人相關資料不真實，誤導貸款審批人。更有甚者，有個別經辦職員知法犯法，內外勾結，故意偽造相關材料，騙取銀行信貸資金。
2、貸款審查風險
貸款審查是個人住房貸款業務的重要環節。在貸款審查過程中，經辦職員風險意識不強，警惕性不高，對借款人的真實身份、收進情況、家庭狀況等相關情況了解不祥，對相關材料的真實性、正當性審查不嚴，流於形式，對有瑕疵的材料沒有認真調查核實。有的銀行為了擴大市場份額，採取競相降低貸款人的首付款比例，或者放鬆貸款人的審批條件，一味簡化手續，埋下了風險隱患。
3、貸後治理的風險
大部分貿易銀行對個人住房貸款的貸後治理參照公司類貸款的貸後治理模式，要求對每筆貸款定期檢查、報告。而個人住房貸款具有客戶分散、數目眾多等特點。隨著個人住房貸款業務的擴大和飛速發展，一個基層行往往有成百上千個客戶，客戶數目遠遠大於公司類貸款客戶的數目，假如沿用公司類貸款的貸後治理辦法，根本無法及時了解貸款客戶經濟及家庭變化的情況。當可能出現風險時，銀行就不能及時採取防範措施避免風險的發生。
(二)個人住房貸款業務風險的外因主要有「假按揭」風險、由於房屋發生瑕疵的風險和借款人的信用風險。
1、「假按揭」風險
「假按揭」是指房地產開發商採取欺詐的手段，利用虛構的房屋買賣關系獲得銀行的按揭貸款，從而達到套取銀行信貸資金的目的。自2003年下半年以來,國家出台的一系列政策措施在一定程度上加劇了房地產企業的洗牌過程。很多中小開發商明顯感覺到資金壓力。在此情況下,很多開發商開始借"假按揭"之名套取銀行信貸資金。
2、由於房屋發生瑕疵的風險
假如開發商開發的房屋出現較嚴重的瑕疵，比如1、房屋有嚴重的質量題目，無法正常居住;2、住房面積縮水，以次充好，抬高房價，造成購房者的損失，導致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款;3、開發商沒有履行承諾，未及時完成消防等配套工程，推遲進住;4、開發商尚欠繳地價、配套費，拖欠工程款，未辦妥房產證，使部分業主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風險;5、開發商為了售樓，過度地承諾。最常見的是開發商與業主簽訂返租協議，由於出租不理想或開發商拖欠返租款，使業主也拖欠銀行貸款;6、物業治理不善，造成業主與開發商的糾紛，使業主拖欠貸款加大信貸風險。這些都會導致借款人發生群體性的違約不還款的情況。
3、借款人的信用風險
目前由於全社會缺乏完善的個人信息治理體系，使得貿易銀行很難進行正確的風險判定。從信用風險的角度來看，一方面，個人住房貸款的順利回收與借款人的家庭、工作、收進、健康等因素的變化息息相關，借款人經濟狀況嚴重惡化導致不能定期或無力償還銀行貸款，或者因借款人死亡、喪失行為能力，借款人的繼續人放棄所購房屋，不願還款，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。現在，有很多借款人根本不具備定期還款的能力，其通過偽造個人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋，再將該房屋出租，以租金收進還貸，一旦房屋無法出租，借款人也就無力繼續還款，給銀行帶來風險。
❹ 個人住房按揭貸款的利弊分析
現在個人住房按揭貸款的買房方式越來越被人們所認可，與此同時，按揭貸款的風險問題也逐漸被人民關注，那麼按揭貸款存在哪些風險？這些風險又應該如何防範呢？ 一、借款人信用風險。主要是借款人還款能力不充足。防範措施：一是重視對借款人及其配偶信用記錄及負債情況的審核，合理認定承貸能力。二是在還款能力的認定上，重點關注借款人收入的持久性和穩定性。三是合理確定貸款成數。對預期收入不穩定的借款人要進一步提高首付款比例，通過降低貸款成數，來減輕借款人還貸壓力，化解信貸風險。 二、假按揭風險。主要表現為借款人購房行為不真實，貸款用途不真實，實質是套取銀行信用，詐騙銀行信貸資金。防範措施：一是優選房地產開發企業和按揭樓盤。二是嚴格落實面談、面簽、居訪制度，認真核實借款人購房行為真實性。 三是謹慎發放房地產開發企業內部員工或關聯企業員工按揭貸款。 三、項目風險。主要是由於房地產開發企業無法按照預定計劃完工而形成竣工風險。防範措施：一是從源頭入手，嚴格樓盤准入，優選房地產開發企業，嚴格審查其開發能力、開發業績、經營者素質、項目的合法性、建設資金落實情況和市場銷售前景。二是加強對房地產開發企業建設資金的監管，防止挪作他用形成資金缺口，按揭貸款的風險及防範中項目的風險是非常重要的。四、抵押物風險。主要是抵押物價格高估、抵押手續不合規及抵押物難以變現造成的風險。防範措施：應特別關注抵押物權屬是否清晰，抵押物共有權人是否出具同意抵押的合法文件；抵押物估價結論是否基本合理。五、操作風險。主要是指由於內部欺詐、外部欺詐和流程管理出現問題而導致的貸款風險。防範措施：嚴格按照規章制度及操作流程辦理業務，大額貸款實行雙人調查。以上就是個人住房按揭貸款可能出現的風險及應對方式，這是在房屋交易中，個人，開發商，銀行三方都要注意的問題。
❺ 房貸也能「先息後本」！溫州放出「安居貸」大招，專家：警惕，這並不能減輕還貸壓力
截圖自「溫州住建」公眾號
華夏時報記者 李貝貝 上海報道
溫州市住建局日前與華夏銀行溫州分行簽訂政銀合作協議，在浙江省內率先推出「安居貸」產品。按照協議，貸款期限在10年（含）以上的首套住房按揭人員，前3年僅需按月支付貸款利息，第4年再開始分期還本付息，旨在減輕購房人貸款後前3年的還款壓力。
不過，6月15日，中原地產首席分析師張大偉向《華夏時報》記者直言，「先息後本」的還貸壓力遠高於其他還款模式，不建議購房者選擇這種前期不還本金的辦法：「地方政府應該想辦法降低購房者成本，才有可能真穩樓市。」
溫州放出「安居貸」大招
6月13日，「溫州住建」微信公眾號發文：溫州市住建局與華夏銀行溫州分行簽訂政銀合作協議，在浙江省內率先推出「安居貸」產品。
按照協議，貸款期限在10年（含）以上的首套住房按揭人員，前3年僅需按月支付貸款利息，第4年再開始分期還本付息，旨在減輕購房人貸款後前3年的還款壓力。
據悉，此次發布的華夏「安居貸」面向貸款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客戶，對「等額本金、等額本息」兩種傳統個人購房按揭貸款還款方式進行創新，核心是「靈活還、自由還」。申請「安居貸」的居民可選擇「先息後本」或「少量本金加利息」等靈活還款方式，靈活還款方式最長可達3年，第四年開始分期還本付息，以減輕購房前期還貸壓力，滿足剛需購房需求。
至於「首套」的認定標准，溫州市住建局表示，以溫州市域范圍內住房和貸款信息為准。即名下在溫州有1套住房，但沒有貸款或貸款已結清的，購買普通住房都可執行首套首貸優惠政策。
對於這一還款方式，華夏銀行溫州分行相關負責人表示，疫情反復使經濟發展的不確定性增強，導致很大一部分人群對購房持觀望態度：「新推出的還款方式，一方面能夠減輕剛性、改善性貸款購房人的前期還款壓力，另一方面也希望通過金融紓困計劃支持購房需求，促進房地產市場平穩健康發展。」
6月15日下午，《華夏時報》記者以購房者身份向華夏銀行溫州分行方面進行了相關問題的咨詢。工作人員表示，「安居貸」產品目前還處於調試階段，完全確定後會與記者取得聯系。
值得一提的是，6月10日，華夏銀行溫州分行微信公號發布了《華夏銀行溫州分行推出23條舉措穩經濟促發展》一文，其中多條涉及房地產行業。
例如，在「支持消費金融」一欄中，該行提出要「安居服務，幫助緩解購房壓力」，首套商業性住房按揭貸款利率最低可達到LPR下調20個BP，二套房利率可達LPR上調60個BP；在「明確支持房地產業務」一欄中，該行提出積極對接溫州市住建部門，加強對保障性租賃住房建設項目的信貸支持；對有並購需求的房地產企業，個性化提供並購金融服務等。
利好與風險並存
在中原地產首席分析師張大偉看來，「安居貸」不是創新。「房貸還款方式除了等額本金、等額本息外，一直有『自由還款模式』。該模式常用於公積金貸款，借款人申請住房公積金貸款時，公積金管理中心根據借款人的借款金額和期限給出一個最低還款額，借款人可根據自身的經濟狀況，在不低於月最低還款額度的情況下自由安排每月還款額。」張大偉表示。
不過，除了「安居貸」，《華夏時報》記者看到，「先息後本」模式現存於多家銀行，如交通銀行「惠民貸」、建設銀行「建行快貸」、中國工商銀行「融e借」、農業銀行「網捷貸」等，還款時限一般多為3年、最長不超過5年；貸款額度一般在10-60萬之間。
需要注意的是，這些「先息後本」貸款均為消費信用貸款，且強調不得用於購房。例如，建設銀行「建行快貸」條款顯示，「快貸」資金只能用於消費，不能用於購房、投資途徑；中國工商銀行「融e借」條款也指出，借款人應嚴格按照貸款用途使用貸款資金，貸款款項不得以任何形式流入房地產項目開發，不得用於購房等方面。
作為按揭貸款范圍內罕有的「先息後本」模式，「安居貸」被認為對購房者存在一定利好。
6月15日，58安居客房產研究院院長張波向《華夏時報》記者指出，對於購房者來說，「安居貸」減緩了前幾年的月供壓力，對部分對未來收入預期偏好的購房者會產生一定吸引力；易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，「類似政策是當前房貸金融創新的重要例子，值得推廣，也是保護合理住房消費需求的重要體現」。
但另一方面，「先息後本」的還款方式也給銀行和借款人帶來了一定風險。
張大偉認為，「安居貸」誠意不足。其表示：「既然叫安居貸，最應該做的是房貸利率降低，這樣購房者才可以安居，因為房貸利率和本金還款時間，決定了購房者的負擔，如果一開始不還本金，這意味著整體貸款周期的房貸利息將非常高。」其測算出的結果是，三種還款方式利率均為4.5的情況下，「相當於30年前3年不還本金，全貸款周期的房貸200萬利息將多達188萬，遠高於其他還款模式」。
截圖自「大偉看樓市」公眾號
張波也向《華夏時報》記者分析指出，這一貸款方式並不會實質性減輕購房者負擔：「由於靈活還款的方式最長3年，所以只能延緩最多3年內的月供壓力，並且前3年每月還的利息還要一分不少的付給銀行。」
張波強調，這一模式本身存在一定風險，並不適合在全國大面積推廣：「採用這一貸款方式要求銀行對於貸款申請人的還款能力進行細致審核，如果審核不嚴容易導致實際不具備完全還款能力人申請成功，這一風險將會延遲到3年後體現。另一方面，如果部分地區的房價出現明顯下降，這一模式也會導致後續的違約風險明顯提升。」張波指出。
「我不會選擇這個方式，」一位購房者亦向《華夏時報》記者表示：「對那些手頭暫時缺錢的人有用，但是其實最後一分錢少不了的，過3年要還更多的錢。」
張大偉向《華夏時報》記者表示，據溫州當地媒體在5月底的市場調研，溫州目前四大銀行的首套房按揭利率在4.75%至5.0%之間，而商業銀行中平安銀行針對優質客戶首套房按揭利率最低達4.25%。「所以華夏銀行應該首先宣布房貸利率降低到最低的4.25，之後再談還款模式，才對於購房者最有幫助。」張大偉直言。
而《華夏時報》記者注意到，6月10日，在《華夏銀行溫州分行推出23條舉措穩經濟促發展》中，該行已提出，首套商業性住房按揭貸款利率最低可達到LPR下調20個BP，即4.25%。
張大偉還提出，各地當前都在穩樓市，6月前2周已經有60多個城市發布了各種政策，地方政府應該想辦法降低購房者成本，才有可能真穩樓市。
不過，根據國金證券於6月12日發布的研報，2022年5月，全國新增人民幣貸款1.89萬億元，同比多增3920億元，而居民中長期貸款新增1047億元，同比少增3379億元，2022年以來，居民中長期貸款新增額單月同比均為負，主要由於居民購房意願不高，住房貸款新增額較低。
2022年3月以來，全國各地在房地產供給端、需求端、信貸端均出台了不同程度的寬松政策，政策落地後市場銷售需要一定恢復時間。「對標2014-2016年的寬松調控周期，我們預計8月份全國商品房銷售額單月同比或將轉正，居民中長期貸款走勢或與房地產市場銷售一致。」國金證券研報判斷。