1. 干貨！買房貸款的手續及全流程，一文全知曉
原創來源：西安樓市情報
十一假期，樓市情報也為大家安排了國慶系列文章，從購房政策、買房貸款、西安購房門檻、地鐵盤/三環內盤/西咸樓盤/改善盤等多個方面詳細歸納整理，為正在買房路上奔跑的「樓粉」給予最全面、最及時、最詳細的購房情報。
買房貸款對於大多數人而言，都是不得不面對的事情。
但是很多人提起來， 腦子里都是一團亂麻，對具體的貸款方式和貸款流程並不熟悉。
今天我們專門給大家整理出來了關於買房貸款，貸款額度以及貸款方式的詳細流程，全是干貨，建議收藏！
一般來說，買房貸款主要分為三類：住房公積金貸款、商業性貸款以及組合貸款。
目前我們最常見的就是公積金貸款和商貸。
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公積金貸款
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什麼是住房公積金貸款？
住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委託商業銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發放的房屋抵押貸款。
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公積金貸款的類別有哪些？
公積金貸款的類別有：新房貸款、二手房貸款、自建住房貸款、住房裝修貸款、商轉公貸款等。
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公積金貸款申請條件
貸款對象：
個人按月連續足額繳存住房公積金規定期限（當前12個月）以上，具有完全民事行為能力的職工，購買自住普通住房時，可申請住房公積金貸款。
同時具備以下條件：
1.具有有效身份證件；
2.有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
3.購買住房的，須具有符合法律規定的購買住房的合同或協議；
4.借款人應為房屋買受人（僅限夫妻）其中之一。房屋買受人為父母子女或親戚朋友聯名購買的，不予受理；
5.購買住房的，應已支付了不低於規定比例的首期購房款；
6.同意按照公積金中心和受委託銀行認可的擔保方式進行擔保；
7.申請住房公積金貸款時不存在尚未還清的住房公積金貸款本息；
8.法律、法規、規章規定的其他條件。
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公積金辦理所需資料
貸款人需要准備以下資料：
1、借款人及配偶身份證（居民身份證或其他有效證件）原件及復印件(三份)；
2、借款人婚姻證明原件及復印件（三份）；
3、房屋買賣購房合同或協議原件（三份）；
4、購房首付款憑證及復印件（三份）；
5、借款人家庭具有穩定收入和償還貸款能力的證明（原件一份，復印件兩份）；
6、借款人及配偶徵信報告（一份）；
7、借款人及配偶印章；（1.5×1.5正楷方章）
8、其他相關資料：
（1）人才公司代繳公積金的，需用工關系證明及勞動合同；（用工關系證明一份原件，二份復印件）
（2）申請異地公積金貸款的，需提供《異地公積金繳存使用證明》（原件）及近一年繳存明細。
（3）申請購買二手房的，需提供網簽合同（原件三份）、資金監管協議（一份）、首付資金憑證（復印件四份）及評估報告（三份）。
（4）一手房提供購房合同復印件（復印件一份）。
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公積金辦理流程
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住房公積金貸款額度
貸款額度=（借款人公積金繳存賬戶余額+配偶公積金繳存賬戶余額）×15倍×繳存時間系數
借款人與配偶繳存賬戶余額小於2萬的：
1、賬戶余額合計＜5000元的，貸款額度最高不超過20萬元；
2、5000元≤賬戶余額合計＜1萬元的，貸款額度最高不超過25萬元；
3、1萬元≤賬戶余額合計＜2萬元的，貸款額度最高不超過30萬元。
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公積金首付比例
繳存職工家庭首次使用住房公積金貸款購買自住住房，面積在144㎡（含）以內的首付比例不低於35%，面積在144㎡以上的首付比例不低於40%；
對結清首次住房公積金貸款後，再次申請使用住房公積金貸款購買自住住房，面積在144㎡（含）以內的首付比例不低於40%，面積在144㎡以上的首付比例不低於45%；
注意：第三次及以上申請住房公積金貸款的均不予受理。購買精裝修房屋首付款比例均不低於40%。
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提前還款
辦理條件：在西安住房公積金管理中心申請貸款，貸款發放6個月以上，借款人或配偶可以申請提前全部或部分還款。
辦理資料：
1.申請人身份證原件；
2.《個人住房公積金貸款提前還款申請書》
辦理地點：
1.網上辦理：登錄手機支付寶，進入城市服務，點擊西安公積金，實名認證後選擇本人貸款，點擊提前還款，按照提示選擇「一次性提前還清」或「部分提前還款」。
2.櫃台辦理：公積金貸款銀行網點(具體位置可點擊中心網站「業務網點」查詢）
辦理時間：
1.網上辦理：24小時；
2.櫃台辦理：法定工作日上午9：00—12：00
下午13：00—17：00
（7、8月14：00—17：00）
聯系方式：029-12329、029-89650809
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商業貸款
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什麼是個人住房商業貸款？
個人住房商業貸款是中國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，是銀行用其信貸資金所發放的自營性貸款。
具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮自住住房時，以其所購買的產權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業貸款。抵押貸款是商業貸款中的一種貸款方式。
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個人住房商業貸款的申請條件有哪些呢？
主要有以下幾點：
1、具有合法有效的身份證明。
2、有穩定合法的經濟收入、能提供相應的收入和資產證明：收入證明由借款人所在單位出具，加蓋公司人事章或公章加營業執照復印件；個體戶、私營、民營借款人可提供近三個月稅票和營業執照復印件；所開具的月收入超過2000月人民幣的，應提供稅單或其他資產證明（銀行存單、有價證券、投資證明、房產等）。
3、具有完全民事行為能力的自然人，無不良信用記錄。
4、與賣方簽訂有效的購房合同或購房協議。
5、支付了規定比例的首付款（一般不低於30%）或在貸款銀行存入了不低於首付款的存款。
6、貸款人在 18-65歲，不同年齡所貸款年限有所不同。
7、貸款銀行規定的其他條件。
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辦理個人住房商業貸款所需材料
如下：
1、 貸款申請人、配偶、共同借款人、產權共有人的身份證（暫住證、護照、未成年人出生證或獨身子女證）復印件。
2、 貸款申請人、配偶、共同借款人、產權共有人的私章。
3、 貸款申請人、配偶、共同借款人、產權共有人的戶口薄復印件。
4、 貸款人婚姻情況證明（已婚提供結婚證、未婚提供單身證明、離婚提供離婚證）。
5、 貸款人收入證明。
6、 房屋買賣合同原件一本。
7、 買賣合同上所述的出售方簽字的首付款收據。
8、 所購買房屋的產權證復印件。
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個人住房商業貸款的申請流程
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最新商貸利率、
8月25日，央行發布公告將調整新發放商業性個人住房貸款利率，自2019年10月8日起執行。
最新的商貸利率新政中，貸款市場報價利率（LPR）取代了基準利率的概念，而百分比上下浮，也被修改為了固定數值的加點制度。
根據最新發布（8月20日）的LPR，一年期LPR4.25%，比原來基準利率降10個基點，比以前老的LPR降6個基點；五年期以上LPR為4.85%。
如果貸款期限按五年以上計算，新政實施後，首套房的利率下限4.85%，相比之前4.90%的基準利率降低了5個基點。
目前西安，首套房貸利率基本是上浮15-20%之間，即5.64-5.88%，二套房貸利率一般是20-25%之間，即5.88-6.125%。
西安監測的11家銀行中，農行、建行等九家銀行首套房貸均上浮15%，其餘兩家即西安銀行和工商銀行分別上浮10%、18%。
二套房貸利率而言，11家銀行中有10家上浮20%，只有工商銀行上浮25%。
整體來看，8月，全國首套房貸款平均利率為5.47%，環比上漲了3BP；二套房貸款平均利率為5.78%，環比上漲2BP。
需要注意：LPR每月都是浮動的，各城市之間也有所不同。具體執行利率要根據具體銀行、貸款人具體信用情況來最終確定。
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個人住房貸款還款方式
1、等額本息還款法
即借款人每月以相等的金額償還貸款本息，又稱為等額法。其特點是每月還款的本息和一樣，容易做出預算，初期還款壓力減小，但還款初期利息占每月還款的大部分，還款中本金比重逐步增加，利息比重逐步減少，從而達到相對的平衡。此種還款方式所還的利息高，但前期還款壓力不大。
2、等額本金還款法
即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，還款額也逐月遞減，因此又稱遞減法。其特點是每月歸還本金一樣，利息則按貸款本金金額逐日計算，前期償還款項較大，每月還款額逐漸減少。此種還款方式所還的利息低，但前期還款壓力大。
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個人住房組合貸款
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什麼是個人住房組合貸款？
個人住房組合貸款是指對按時足額繳存住房公積金的職工在購買、大修各類型住房時，銀行同時為其發放公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款而形成的特定貸款組合。一般是指住房公積金貸款和住房商業貸款兩項貸款的合稱。
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組合貸款流程：
購買商品房、經濟適用住房辦理個人住房公積金貸款（組合貸款）的程序可分五步：
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---到貸款銀行提出借款申請
借款人持購房合同和開發商售房許可證復印件、身份證、住房公積金儲蓄磁卡、印章到各區縣的建行房地產信貸部申請住房公積金貸款（使用夫妻雙方住房公積金貸款的，還須攜帶結婚證或其他夫妻關系證明），填寫「個人住房公積金貸款（組合）貸款申請書」。
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---銀行審核
貸款銀行根據借款人提供的資料，考核借款人是否符合貸款條件，計算貸款額度，確定貸款期限。
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---到貸款銀行簽訂借款合同
貸款銀行審核借款人的申請後,借款人與銀行簽訂借款合同和抵押合同（不用房屋擔保的簽訂質押合同）。
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---到產權部門辦理貸款擔保手續
辦理住房公積金貸款（組合貸款）有兩種擔保方式，借款人可以根據自己的實際情況選擇其中的任何一種。
1、借款人可用自有、共有或第三人房產進行抵押
購買商品房、經濟適用住房（已取得產權證）並以所購建房屋辦理抵押的，持借款人身份證、預交款收據原件、名章、借款合同、抵押合同，填寫《天津市房屋他項權申請登記表》並加蓋借款人（抵押人）和貸款銀行（抵押權人）印章後，到房屋座落地的產權管理部門辦理《房屋他項權證》。
借款人用期房抵押的（沒有取得產權證）,持上述材料到房屋座落地的區縣房地產管理局產權管理部門辦理《天津市房地產抵押權證明書》。
2、用國債、銀行定期存單等貸款銀行認可的有價證券進行質押，借款人持有價證券交貸款銀行收押保管。
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---辦理住房抵押保險手續
借款人到產權部門辦理完抵押或質押手續後,連同借款合同、抵押合同（質押合同）、房屋他項權證、抵押權證明書等借款資料交貸款銀行辦理房屋保險手續。
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---簽訂還款協議和劃款
採用儲蓄卡代扣方式還款的,借款人到建行儲蓄網點辦理還款代扣儲蓄卡，並與貸款銀行簽訂代扣協議。委託單位代扣還款的，單位與貸款銀行簽訂協議。
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---銀行劃款
借款人按與貸款銀行約定的時間到貸款銀行辦理領款手續,貸款銀行將款項劃入售房單位；用於修、建房的貸款,借款人按借款合同支取。
註：以上梳理的各類流程和辦理所需手續等信息為一般通用流程，具體以當地相關政策為准。
2. 山東省首套房貸款政策,2019年山東首套房貸款利率及首付比例規定
山東省房貸首付新政策，房貸首付比例調整
近日，山東省住建廳聯合多個部門下發《關於促進全省房地產市場平穩健康發展的意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》要求山東省購房貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。而擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。
首套房貸還清再貸款仍算首套
根據《意見》要求，山東省對申請使用商業性個人住房貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。其實，早在去年9月30日，中央銀行便發出同樣通知，提出對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。而本次我省下發的《關於促進全省房地產市場平穩健康發展的意見》，也正是響應了去年央行的政策。
同時，為改善居民的居住條件，《意見》中也提出，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，銀行業金融機構執行首套房貸款政策，這也改變了以往首套房「認房不認貸」的規定。
此外，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，《意見》中要求最低首付款比例不低於40%，而具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構在國家統一信貸政策和山東省利率定價自律機制確定的基礎上，根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。
商貸利率七折接近公貸利率
「7折利率」是不少購房者翹首以盼的事情，但從目前看來，7折利率重出江湖似乎有點難。據業內人士介紹，按照目前央行最新調整的利率政策，5年期以上的貸款基準利率為5.4%，如果在此基準上再打7折，貸款利率則僅有3.78%，基本接近公積金貸款利率。而目前大多銀行的理財產品收益仍維持在5%到6%之間，這比貸款利率7折後的3.78%反倒高出1.22到2.22個百分點，而銀行的5年以上存款基準利率3.35%，但不少銀行為吸引存款，存款利率多上浮，若真執行7折利率的政策，那麼銀行幾無利可賺。
那麼總結起來，山東省購房貸款將呈現以下特點：
1首套房貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為基準利率0.7倍
2擁有1套住房且房貸已結清，再貸款買房的，執行首套房貸款政策
3擁有1套住房且房貸未結清，再貸款買房最低首付款比例不低於40%
業內：房貸回歸七折存一定難度
駐省城某銀行一位相關人士表示，目前商業銀行大部分利率都在95折，四大國有銀行或在9折，濟南基本沒有低於9折的貸款利率。「現在銀行5年期的存款利率基本都能夠在4%以上，如果真的能夠打到7折，那麼銀行就會出現虧損。」這也意味著，雖然房貸利率確實已經進入下調通道，但是房貸利率回歸7折很難實現。
不過，在另外一個層面，近日山東省下發的《關於完善公積金管理體制擴大住房消費的指導意見》中要求，住房公積金貸款率在85%以下的城市，要積極開展商轉公業務，允許繳存職工將已經辦理的商業住房貸款轉為住房公積金貸款。而住房公積金貸款率高於85%的城市，符合住房公積金貸款條件的繳存職工的貸款申請，經住房公積金管理中心審批，可試點由商業銀行發放個人住房貸款，住房公積金管理中心給予利差補貼，補貼資金列入住房公積金業務支出。這又在一定程度上更加契合了首套房商貸「7折」利率的政策實現的可能性。
3. 多地個人房貸利率出現下調 批貸流程明顯加快
多地個人房貸利率出現下調
業內人士認為，未來房地產信貸政策「放水」概率不大
「我們行的個人住房按揭貸款(個人房貸)利率已經下調。」某股份行深圳地區支行負責人說。
中國證券報記者近日走訪北京、上海、深圳、南昌等地銀行時發現，2019年農歷春節後多地個人房貸利率有所松動。進入3月，部分城市首套個人房貸利率上浮幅度重回5%之內，二套改善型住房貸款利率也相應下調。
業內人士表示，在今年流動性充裕的背景下，資產質量向來較優的個人房貸業務料更受銀行青睞，預計房貸利率後續仍有下調空間。但房地產信貸政策「放水」概率不大，房地產信貸風險是監管部門盯防的重中之重。
批貸流程明顯加快
中國證券報記者日前就首套房、二套房個人房貸政策走訪了北京、深圳等地四大國有銀行及多家股份制銀行、城商行的個人貸款業務部門。
目前北京地區首套房個人房貸利率普遍執行基準利率上浮10%，二套房利率普遍執行基準利率上浮20%，此前最高分別上浮20%和30%。記者從21世紀不動產業務員處了解到，北京地區個別城商行的二套房貸款利率最低可執行基準利率上浮15%；個別外資銀行首套房貸款利率最低可執行基準利率上浮5%，二套房利率最低為基準利率上浮10%。但外資銀行對貸款申請人及房屋本身的審核門檻都較高。
上海地區首套房個人房貸款利率為一線城市最低，四家國有大行和招行等股份制銀行的首套房個人房貸利率最低可執行基準利率九五折優惠。民生銀行首套房個人房貸利率執行基準利率。
深圳地區個人房貸利率上周再次下調。民生銀行深圳地區個貸業務員告訴中國證券報記者，約從8日開始，深圳各大銀行陸續下調個人房貸利率，該行也跟進做出調整：目前首套房個人房貸利率最低為基準利率上浮5%，二套房個人房貸利率最低為基準利率上浮10%，此前分別上浮10%和20%。
除了一線城市有所調整，南昌、南京等部分二三線城市個人房貸利率也在下調。某股份制銀行南昌地區支行行長告訴記者：「此前我們首套房個人房貸利率上浮超過20%，目前調整至上浮10%-15%。」
個人房貸利率調整，購房者的觀感最為直接。深圳地區購房者王女士對中國證券報記者表示：「我是剛需購房，提交貸款申請時沒想那麼多。但貸款審批後發現房貸利率從原本以為的上浮10%，變為上浮5%，還是很讓人驚喜。」王女士算了一筆賬，自己25年期的貸款(等額本息計算)，利率上浮10%的利息支出總額為164.52萬元，而利率上浮5%的利息支出總額為155.84萬元，前後相差近10萬元。
除利率下調，銀行審核批貸流程也明顯加快。中國證券報記者以購房者身份咨詢鏈家、我愛我家等房地產中介人員時獲悉，目前北京地區貸款審批在資料齊全的條件下至多需要5個工作日。房屋過戶完成後，抵押登記工作一般需要5個工作日，而在抵押完成後的5-10個工作日即可放款到賬。從抵押登記到放款只需20天至30天。
房貸利率上浮空間收窄
從2018年末開始，個人房貸利率下行就漸成趨勢。融360大數據研究院監測數據顯示，2月全國首套房貸款平均利率為5.63%，相當於基準利率1.149倍，環比下降0.53%(3BP)；同比上升3.11%(17BP)。2月利率下調銀行數量44家，較上月增加10家，首套房平均利率連續3個月下降，未來整體利率有望繼續下行。2月全國首套房平均利率最低的前十個城市分別為上海(5.06%)、廈門(5.36%)、大連(5.36%)、北京(5.43%)、深圳(5.46%)、福州(5.46%)、太原(5.47%)、烏魯木齊(5.47%)、天津(5.46%)、廣州(5.55%)。
「個人房貸的資產質量向來較優，接下來我們分行會擇優、擇機加大投放力度。一線城市房價抗跌，總行給額度也比較大方。」某國有大行深圳分行相關負責人告訴中國證券報記者。中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼預計，個人房貸利率後續仍將下調，更大范圍首套房貸利率執行基準利率甚至打折值得期待。個人房貸利率的上浮空間正在變窄：一方面，自2018年央行定向降准、全面降准措施落地後，2019年流動性合理充裕，銀行手頭資金充足。這種情況下銀行下調房貸利率，屬正常操作；另一方面，當前銀行風險偏好仍低，個人房貸尤其是首套房房貸不良率的歷史表現較好，是銀行的優質資產，以低利率政策加大投放很正常。
東方金誠首席宏觀分析師王青表示，近期信貸利率整體下行，是房貸利率連續回落的主要原因。2018年以來，央行著力推動「寬貨幣」向「寬信用」傳導，引導長端利率適度下行。「寬信用」效應不可避免地向房地產領域外溢，推動全國首套房貸款利率從2018年11月的階段高點小幅回落0.08個百分點。
「歷史上看，房貸利率運行趨勢一旦形成，通常會持續一段時期，接下來幾個月房貸利率下行趨勢仍會延續。不過，考慮到當前『寬信用』主要針對民營、小微企業等實體經濟，房地產是抑制泡沫、防範風險的重點領域，未來房貸利率下降勢頭會比較緩和。」王青說，在房地產調控因城施策背景下，對房貸利率下調的監管標准也會有所不同，近期不同城市房貸利率松動幅度會出現一定差異。
銀行應審慎經營個貸業務
作為樓市調控關鍵政策之一的房貸政策出現變化，是否意味著政策「放水」？分析人士認為，不能將其認定為房地產市場調控放鬆的信號，這背後有資金面寬松、房地產市場業務旺季、銀行競爭等多方面因素。
銀保監會副主席王兆星此前明確表態，銀保監會今年繼續緊盯房地產金融風險，對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標准，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發和個人貸款，防止房地產金融風險出現大的問題。
董希淼認為，個人住房貸款政策取向，今年難有根本性變化。在政策框架之內的房貸利率調整應由商業銀行決定。但要看到，近年來我國家庭部門杠桿率上升較快，潛在風險不斷累積。在近來流動性較為充裕、負債成本有所下降的情況下，商業銀行應保持清醒認識，審慎經營個人住房貸款業務，不向市場發出錯誤信號。這既是防控自身經營風險的需要，也有利於穩定家庭部門杠桿、抑制房地產市場泡沫。
董希淼預計，2019年商業銀行住房信貸政策的差別化會更精準、充分。差別化政策體現在：一是需求端，對不同購房需求區別對待。我國城鎮化將持續較長時間，不少居民特別是中小城市居民較強的購房需求未得到有效滿足。應區分不同客戶，合理滿足自住型和改善型購房需求，堅決抑制投資性、投機性購房需求。同時，要加快金融產品創新步伐，加大對住房租賃市場的支持和服務。二是從區域看，應堅持因城施策。對於部分房價過熱城市，整體上應繼續嚴格控制貸款總量，主動上調貸款利率，適當收緊貸款條件。對部分房地產庫存量較高的三四線城市，商業銀行可在風險可控的前提下，合理發揮住房信貸的杠桿作用，從貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面適度加大支持力度，助力房地產市場「去庫存」。
4. 現在住房商業貸款利率是多少
截止2019年12月：
一年(含1年)以內的貸款利率為 5.60%，一至五年(含五年)貸款利率為6.00%，五年以上貸款利率為6.15%。
如果個人是申請的公積金貸款，那麼，公積金貸款利率的也會和先前不一樣。因為公積金貸款的利率同樣也下降了。
公積金首套房貸利率是：五年以上的住房公積金貸款利率4.25%，五年及以下的住房公積金貸款利率為年利率3.75%。
(4)2019最新商業銀行個人住房貸款文章擴展閱讀：
利率特點
中國房貸利率是由中國人民銀行統一規定的。用房產在銀行辦理的貸款，該貸款要按照銀行規定的利率支付利息，這個利率就是房貸利率。2012年6月7日，央行向各商業銀行下發特急文件，要求商業銀行對個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基準利率的0.7倍。
商業銀行將執行新利率：從2013年1月1日起，房貸族可以減輕壓力。但是各個商業銀行執行的時候可以在一定的區間內自行浮動。中國的房貸利率不是一直不變的，而是經常變動的，形式是利率一直在上漲，所以經常會比較，在增加利率之前和增加利率之後的情況。
5. 2019年房貸利率5.83是上浮幾個基點呢
2019年房貸利率5.83是上浮103個基點的，2019年銀行基準貸款利率五年期以上是4.9%，房貸利率5.39%，應該是購買房產時存在上浮比例10%，也就是1.1倍的房貸利率。專業人士分析，房貸利率定價形成機制的這一變化，將給購房者帶來什麼樣的影響，市場成交量也會進入低迷狀態，銀行為保持房貸業務規模，會跟進下調利率上浮水平，房貸利率定價將告別上漲周期。
2019年房貸新政策：北京上漲，上海下降
利率按人民銀行個人住房貸款利率有關規定執行
商業銀行首套住房按揭貸款利率以人民銀行基準利率為根本，並根據銀行利率調控上下浮動，具體根據申請時執行的政策為准;兩套個人住房商業貸款利率不低於人民銀行基準利率的1.1倍。8.5折利率再現沈城住房貸款利率的波動一直是購房者最關注的的事情，4.90%這一基準利率通常也是銀行和購房者參考的標准，貸款利率為基準利率的0.9倍這一最低指標已經延續了將近一年。
多行上調房貸利率折扣水平
2019年8月25日，央行發布公告稱，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成;首套房貸款利率不得低於相應期限LPR，兩套房貸款利率不得低於相應期限LPR60個基點。
不過貸款通常和央行利率掛鉤，比如房貸，雖然上浮利率和打折利率的比例不變，但還貸卻跟隨央行基準利率變化而變化。
從LPR落地情況來看，發現很多家股份行再度上調房貸利率折扣水平，甚至出現首套房要在基準上再上浮20%的情況。
2019年房貸新政策：北京上漲，上海下降
北京：與政策調整前差別不大
新申請的個人住房貸款將全面使用LPR作為利率定價基準 ，經過調整工、農、中、建四大行等對新受理的首套(含首次)個人住房貸款，實行利率定價底線為1.05倍(含)基準利率，部分商業銀行提高到1.1倍。
以等額本息還款購買首套房為例，以貸款50萬還20為例：按之前4.9%的基準利率算，等額本息還款，需要支付28萬5332.86元的利息，月供3272.22元。 除房貸利率上調影響購房人心態之外，部分省份還鼓勵「現房銷售」的政策將對房企回款產生很大影響。
6. 央行出新規！從明年3月起，你的房貸合同要變了
中國人民銀行公告〔2019〕第30號 來源：央行官網
存量浮動利率貸款「換錨」
LPR運行4個月以來，商業銀行新發放的貸款正在掛鉤LPR。央行表示，目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價。
存量貸款如何轉換為LPR一直是市場關注的焦點。「存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保證借貸雙方的權益。」央行在回答記者提問時表示。
中國銀行國際金融研究所研究員范若瀅分析稱，自央行2019年8月實施LPR改革以來，經多次報價後，當前1年期和5年期LPR分別報4.15%和4.8%，分別較8月份下行16個和5個基點。但實體經濟融資利率降幅有限，2019年三季度末，金融機構貸款加權平均利率為5.62%，僅比上年末下行了2個基點，其中一般貸款加權平均利率不降反升，2019年三季度末為5.96%，較上年末上行了5個基點。
范若瀅指出，在LPR報價機制改革後，央行制定了相應的「358」考核要求(2019年9月末，全國性銀行業金融機構新發放貸款中應用LPR做為定價基準的比例不少於30%；2019年12月末，上述比例不少於50%；2020年3月末，上述比例不少於80%)，但僅針對增量貸款，LPR作用發揮效果並不明顯。本次則是針對存量貸款，預計未來LPR對貸款定價的引導作用將明顯增強，有利於更好地引導實體經濟融資成本下行。
新網銀行首席研究員、國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼認為，預計初次轉換之後，存量貸款的利率執行水平將與轉換之前保持基本不變。這有助於推進轉換工作順利進行，也有助於保護借貸雙方的利益。
「為更好地服務實體經濟，貨幣政策保持穩健基調，加大逆周期調節力度，未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協商，採用LPR作為定價基準將可能是普遍的方式，這對借款人是相對有利的。」董希淼對中新經緯記者表示，通過這種市場化方式，有助於降低實體經濟融資成本，更好地為穩增長、穩就業服務。即便借款人與銀行協商轉換為固定利率，現有的同期限LPR仍然可能是固定利率執行水平的重要參考。同時，這也體現了利率市場化原則，即利率定價相關事項由借貸雙方協商確定。
存量浮動利率貸款如何改
不少人對存款貸款如何改還存在疑問，中新經緯客戶端這就為您劃重點。
一、可以協商
借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。
二、實施時間
轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。
三、利率水平
轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。
四、房貸(指定價基準轉換為LPR的)
(1)期限品種：LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定後在合同剩餘期限內不再調整；(註：LPR有1年期和5年期以上兩個品種，一般房貸均為5年期以上)
(2)加點數值：加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值(可為負值)，在合同剩餘期限內固定不變；
(3)利率水平：轉換時點利率水平保持不變；
(4)重定日周期：借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年；
(5)同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3月-2020年8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。
五、其他貸款
其他存量浮動利率貸款，包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。
存量房貸利率2021年真正變化
在銀行貸款中，房貸占據了很大的份額。央行數據顯示，2018年末，中國住戶部門貸款余額47.9萬億元，住戶部門貸款余額占存款類金融機構全部貸款余額的比例為35.1%，同比上升2.8個百分點。2018年末，個人住房貸款余額為25.8萬億元，佔住戶部門債務余額的比例為53.9%。
從當前情況看，銀行5年期以上貸款基準利率為4.9%，2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%，那參照LPR定價後，是否意味著房貸利率下調，購房者的實際還款金額會減少呢？答案是暫時不會。
央行表示，商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。央行為此舉例稱，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。
也就是說，在上述案例中，房貸利率的定價錨點從基準貸款利率變為LPR後，加點方式從貸款基準利率上浮10%變為了LPR上浮0.59個百分點，當前實際貸款利率不變。
目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。諸葛找房副總裁苑承建對中新經緯客戶端表示，此次利率轉換期為2020年3月1日至2020年8月31日，但實際執行時間是從2021年開始，也就是說，2020年客戶實際執行的房貸還是按照2019年的房貸執行，按照當前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降，客戶也只能從2021年開始享受利率下行的紅利。
前述案例中，2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。
由於LPR每月都會發布一次，那是否意味著房貸利率每月都要變化呢？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次政策給出了明確答復，即可以約定一直不變，也可以約定一年一次，但絕對不會出現每個月調整一次。
央行也給出兩個選擇，即借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。苑承建認為，對於用戶來說，固定利率長期確定，無法享受利率下行的紅利，但同樣也可以在利率上行時避免成本上升。
中原地產首席分析師張大偉稱，降息周期的大門已經打開，一年期LPR主要針對企業貸款，5年期LPR基本代表了房貸利率的走勢，實際房貸利率的下調將成為未來的趨勢。
銀行內部管理面臨考驗
雖然央行給商業銀行預留了2個月多月的准備時間，不過不少銀行從業人員表示，接下來銀行的工作任務會比較重。
據央行近期發布的統計數據顯示，11月末，中國本外幣貸款余額157.56萬億元，其中人民幣貸款余額151.97萬億元。需要注意的是，按照貨幣資金借貸關系持續期間內，利率水平是否變動來劃分，利率可分為固定利率與浮動利率。據了解，在銀行存量貸款中，浮動利率貸款佔比較大。
一位國有銀行支行個貸經理表示，他所在的銀行目前銀行貸款中絕大多數都是浮動利率貸款。
「我們銀行沒有固定利率貸款，一般客戶會要求申請浮動利率貸款。」另一位外資銀行的貸款客戶經理告訴中新經緯記者。
中國民生銀行首席研究員溫彬指出，此次央行在《公告》中規定，「金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，原則上應於2020年8月31日前完成。」以個人住房貸款為例，截止2018年末，我國個人住房貸款余額為25.75萬億元，占金融機構各項貸款余額的18.89%，且個人住房貸款具有受眾廣、金額小、筆數多的特點，「換錨」將對銀行的合同、系統、報表、人員、風控等多方面形成影響，短期內銀行內部管理面臨考驗。
范若瀅同樣認為，此次「換錨」給商業銀行帶來更大的經營壓力和挑戰。一方面，在儲蓄率趨於下行、存款競爭日益激烈的背景下，由於存量貸款規模大，定價基準轉換後將給商業銀行帶來較大息差管理和資產負債管理壓力。另一方面，對商業銀行風險定價、內部定價能力提出了更高的要求。從公告要求來看，最終貸款利率要通過銀行與客戶協商的方式來確定，需要銀行綜合考慮客戶本身的信用資質、放款銀行的資金成本、風險成本和市場供求等多種因素。未來如何優化調整FTP定價管理體系，是商業銀行需要思考的問題。
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文章來源:中新經緯
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7. 個人住房商業貸款
商業貸款是用於補充工業和商業企業的流動資金的貸款，一般為短期貸款，通常為9個月，最多不超過一年，但也有少量中長期貸款。這類貸款是商業銀行貸款的主要組成部分，一般占貸款總額的三分之一以上。
商業貸款又稱個人住房貸款，是中國人民銀行批准設立的商業銀行和住房儲蓄銀行，為城鎮居民購買自用普通住房提供的貸款，執行法定貸款預期年化利率。北京市多家商業銀行都有此項業務，如建行、農行。申請貸款手續也基本一致。
兩種貸款方式限於交納了住房公積金的單位員工使用限定條件多，所以未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業銀行個人住房擔保貸款，也就是銀行按揭貸款，只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低於30%，並以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息並承擔連帶責任的保證人，那麼就可申請使用銀行按揭貸款。