A. 聽說現在有個規定，要買第二套房，第一套房貸款必須還清是嗎
可以不清，但最低首付4成，貸款利率上浮10%。
首套房未還清不影響貸款買二套房，但是二套房貸款需要支付較高比例的首付以及較高的利息。
人民銀行和銀監會聯合發布的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》規定：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。
(1)首套房貸款要提前還清嗎擴展閱讀：
在界定二套房時，認貸不認房。如果已經結清所有貸款，即使買家名下已有一套房銀行業金融機構依然執行首套房貸款政策。如果買家名下已有2套及以上住房並已結清相應購房貸款又申請貸款購買住房銀行業金融機構可以根據借款人償付能力信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例。
假設名下有1套房子且沒有貸款或者已結清貸款，再買房時可以享受首套房貸款政策但如果貸款未結清，將執行二套房政策。值得一提的是，首套房、二套房、三套房認定標准都是以家庭為單位的，家庭由三種人組成，本人配偶未成年子女。
一個家庭只要有房貸未結清再買房就叫二套第三套房也是以家庭為單位。
B. 購買二套房要先把首套房還清嗎
二套房是第二套普通自住房的簡稱，是指以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定的，借款人家庭人均住房面積低於當地平均水平的，再次向商業銀行申請住房貸款的房貸房。
買二套房可以不需要把首套房還清，因為無論是貸款買第二套房子，還是全款買第二套房子，都可以購買。只需要注意個人在首套房沒有還清的情況下，也有一些特殊的情況會導致無法辦理第二套按揭貸款，比如說個人首套房如果是申請的公積金貸款，如果第二套房子也要申請公積金貸款的話，就需要先把首套房公積金還清後才可以辦理。
二套房界定的標准有哪些？
1、貸款買過一套房，商業貸款已結清，再貸款買房——算首套。若貸款未結清算二套
2、個人名下有兩套房的商業貸款記錄，一套已還清，另一套未還清，此時再貸款認定為二套房以上。
3、夫妻兩人，一方婚前買沒洞棗房使用商業貸款，另一方婚前 購房 用的是公積金貸款，婚後兩人想要以夫妻名義共同貸款。若貸款已還清，銀行業金融機構可以根據借款人償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例;若貸款未還清算二套房以上
4、全款買過一套房，後來賣掉了，房屋登記系統查不到 房產 ，再貸款買房算首套。
5、當地暫不具備房屋登記系統的查詢條件的，銀行盡職調查核實購房人已有一套住房的，再貸款買房算首套。
6、個人名下有兩套房的商業貸款記錄，全都已還清且出售，同時能夠提供兩套住房出售的證明，這種情況下再貸款時算首套。
7、個人名下有一套房商業貸款顫襲已還清，另一套是公積金貸款也已經還清，申請商業貸款再買房算首套。
8、夫妻兩人，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房產，婚後買房申請貸款算首套。枯拆
9、貸款買過二套以上房，後來全部賣掉，通過房屋登記系統查詢不到房產，但在銀行徵信系統里能查到貸款記錄，再貸款買房算首套。
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C. 房貸要不要提前還明白這幾點就不糾結了
提及房貸，前些年媒體、專家還一致宣傳在貨幣超發的年代，房貸是你一生中最優質、利率最低的資產，要用足額度，用滿年限，提前還貸的錢，還不如做高杠桿，繼續買房積累資產。
這才沒多久， 人們對房貸的認知發生大轉變，急於提前還貸。 為什麼會發生這樣的觀念轉變， 主要客觀環境有了以下變化：
1、現在房貸利率下降幅度較大， 前兩年買房的人房貸利率較高，多少會覺得自己虧了 ，想提前還貸不想承受怎麼高的房貸利率。
2、前些年互聯網各種高息理財要麼暴雷，要麼退出市場；股市、基金這兩年的行情別說賺錢，本金都已經縮水不少；銀行理財、大額存單等風險較小的固收類產品的收益率也持續走低。 相對於此前5%以上的房貸利率，如今理財收益已經難以覆蓋房貸利息。
3、30年房貸猶如隱形的枷鎖，需要你工作穩定，收入穩定，踏踏實實幹上30年，還貸30年，你買的房子才是你的。房貸給習慣躺平的新一代帶來了 精神壓力，想趕緊還清房貸，安心躺平。
如果沒有好的投資渠道，將手裡的閑錢用於還房貸，也相當於一筆投資收益。
提前還貸有以下策略
1、先要了解你的房貸提前還款有沒有違約金。 一般在申請房貸一年內提前還貸是有違約金的，一年後沒有違約金；如果提前還款有違約金，需要計算違約金與「理財收益-房貸利息差額」之間的差額，然後根據差額的正負值選擇是否提前還款。
2、房貸不要全還了，保留每月還款額盡可能覆蓋每月公積金。 繳存公積金的年息僅為1.5%，放在裡面利息太低，平常也很難取出來，通過每月還貸抵扣，節省了手裡的現金用以理財、投資或應急，收益非常明顯。
3、保留必要的儲備現金，至少能維持6個月的還款、日銷。 金額不用太大，可以做銀行里的活期理財，2-3%的收益，可隨時取用，極大增加抵抗風險的能力。
4、如果後期還需要大額現金，比如裝修、買車等，盡量不要提前還款。 相比裝修貸、車貸、車位貸等，房貸利率是最低，年限最長的；提前還房貸再去搞那些貸款很不劃算。
5、保證以上4條的前提下，如果沒有理財習慣，或理財收益低於房貸利率，應盡可能提前還款。
常見錯誤觀點
1、「為抵抗通貨膨脹，盡量不要提前還款」。 雖然貸款的金額通過通貨膨脹稀釋了，但拿在手裡沒用來還款的 現金也一樣被通貨膨脹稀釋 了，所以通貨膨脹不能成為否定提前還款的因素。
2、「因為前期還的都是利息，所以盡量在前期提前還款，後期沒有必要」。 實際上每月還款利息都是當月產生的利息，而不會把後期的利息在前期給還了。計算公式為：當月還款額=當月還款本金+剩餘本金*月利率。
並不是銀行先收取了利息導致每月還款額中的利息佔比高，而是前期剩餘的本金多，而月利息=剩餘本金*月利率，所還的利息當然就多。實際上這個每月利息佔比沒有任何意義，不具備參考價值。
既然提前還款合理，那為什麼不直接提高首付比例，盡量少貸款呢？ 這是因為貸款買房是現金兌換資產的行為。 首套房是普通人能獲得的最優質資產，不只是資產保值，還附帶教育、醫療等城市紅利，也是生活品質的一次提升。 二套房的附加值就低了很多，第三套房就是純金融投資了。
因此購買首套房時，應盡量以最大比例貸款，這時通貨膨脹的說法是有效的。 手裡的現金會在通脹中貶值，兌換為房產後抵抗了貶值。同時產生的貸款也會在通脹中貶值，因此貸款行為是有利的。
等額本金與等額本息的選擇。 開始還房貸後手中現金一般會很緊張，而且緊接著會有裝修家電、買車、結婚等事項，手中的現金使用價值很高，所以不建議選擇等額本金。等額本息還款能減輕前期還款壓力，隨著工資的增長、大額消費事項的結束，手裡開始有閑錢了就可以提前還款了。
D. 房貸可以提前還清嗎
房貸自然是可以提前還款的，你可以選擇提前把剩餘款項全額還清，也可以選擇提前還一部分的款項。
不過若是想提前還款，很多銀行都有規定，必須還款滿一年以上才能提前還款。
提前還房貸必須先向銀行提出提前還款的申請，沒有預約是沒辦法提前還款的。
在預約好之後，需要帶上身份證、用於還款的銀行卡和貸款合同去銀行填寫提前還款申請表，並辦理提前還款申請手續，然後將提前還款的錢轉入還款的銀行卡當中就行了。
若是選擇提前全額還清，因為房貸是需要房子作抵押的，所以在還款後還要去房屋所屬地的房管局辦理撤銷抵押手續。在辦理完撤銷抵押手續之後，房屋的產權就會完全歸你所有了。
拓展資料：
房貸，也被稱為房屋抵押貸款。房貸，是由購房者向銀行填報房屋抵押貸款的申請，並提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件，銀行經過審查合格，向購房者承諾發放貸款，並根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記和公證，銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。
住房貸款
個人住房貸款是指銀行向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔保。個人住房貸款主要有委託貸款、自營貸款和組合貸款三種。委託貸款
個人住房委託貸款指銀行根據住房公積金管理部門的委託，以住房公積金存款為資金來源，按規定的要求向購買普通住房的個人發放的貸款。也稱公積金貸款。
自營貸款
個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者個人發放的貸款。也稱商業性個人住房貸款，各銀行的貸款名稱也不一樣，建設銀行稱為個人住房貸款，工商銀行和農業銀行稱為個人住房擔保貸款。
組合貸款
個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款，是個人住房委託貸款和自營貸款的組合。此外，還有住房儲蓄貸款和按揭貸款等。
房貸還款方式:等額本金、等額本息、雙周供等;
貸款額度:在通過銀行審核後，可以貸款房產值的8成。
房貸首付:首套房按揭貸款需要首付3成，二套房需要首付5成。
貸款年限:一手房貸款年限為30年，二手房是20年，同時貸款年限加上申請人年齡不得超過70周歲。
貸款利率:首套房貸款基準利率5年期以上是6.55%，二套房貸款利率在基準利率上上浮1.1倍，即7.26%。
方式
房屋貸款的方式有三種，分別是銀行商業貸款、公積金貸款、組合貸款。
E. 為享受首套房基準利率 提前還款劃算么
只要第一套房貸款還清，再買第二套房子，不僅可以首付3成，還能享受基準預期年化利率。隨著多家商業銀行開始執行央行的房貸部分有改善需求的市民將提前還款提上了日程。不過，為了享受首套房的基準預期年化利率而提前還款，尤其是將原本享受了7折優惠的貸款提前還掉，可能並不劃算。有銀行人士建議，購房人在提前還款前，最好綜合考慮自己的資金情況、貸款余額、貸款預期年化利率、投資能力等，找出最佳資金組合方案。
2009年，張女士買了首套房，當年貸款70萬，預期年化利率打7折，貸款期限30年，總共要還萬元，本息合計已還了22萬多，剩下100萬中有40萬的利息60萬的本金。「看上了一套200萬的房子，手上現在有140萬的現金，是作為第二套再貸60萬元？還是把第一套房的60萬本金提前還掉，再買當作首套房？」張女士很糾結，一方面第一套的7折預期年化利率實在難得，但是如果第一套房貸款不結清，再買就算二套房，貸款預期年化利率要上浮10%，到底要不要提前還？
上述兩種情況哪種更劃算，關鍵要看哪一種所還的利息更少。
第一種方案，將第一套的60萬本金提前還掉，張女士手中還剩下80萬的現金，200萬的房子還要貸款120萬元，按照首套房的基準預期年化利率等額本息還30年算，利息總共萬元。
第二種方案就是不提前還款，140萬元作為張女士第二套房的首付，剩下的60萬貸款預期年化利率上浮10%。同樣是等額本息還30年，利息萬元，加上第一套還剩下的40萬利息，兩套房子總共還利息萬元，比第一種方案的利息少將近30萬。
由上面兩種方案計算對比可以看出，雖然張女士提前還款後可享受首套房政策，但合計支出的利息更多，所以她提前還款並不劃算。
那麼，哪一類人提前還貸劃算呢？答案是：貸款余額不多的家庭，提前還款相對劃算。因為雖然7折的預期年化利率優惠很誘人，但這部分的貸款余額已經很少了。而如果不提前還款就得當作二套房，需要上浮利息的貸款金額比較大，所以提前還款劃算。
此外，對於不急於再買房而手頭有餘錢的客戶，提前還款是否劃算，關鍵要看拿余錢產生的投資預期年化預期收益和房貸成本比較。
比如，享受了7折預期年化利率優惠的客戶，提前還款就不劃算了。因為5年期以上基準貸款預期年化利率為享受7折優惠的客戶真正貸款預期年化利率也僅為×即即便不會其他投資，拿著手頭的余錢買銀行理財產品，5%的歷史預期年化預期收益率也比房貸利息高，所以將7折優惠的貸款提前還掉並不是一項好的選擇。
F. 房貸要提前還嗎
提前還房貸，我認為是非常不劃算的，無論如何，我都不建議提前還房貸的，因為房貸相對其他貸款來說利息會低很多，首套房最低。每年的物價都在不斷地上漲的，所以多年之後，這些利息和物價基本上就可以抵消了，這樣就基本等同於自己以很低的利息借用了這筆貸款多年，這是非常劃算的事情，不要總是著眼於自己給了很多利息這點上，目光要放長遠一些。
生了孩子之後開銷更大了，就更加後悔當初做了弊滑那樣的決定，如果可以重來一租神臘次的話，無論如何，我們肯定會選擇更長的貸款年限，而且要選擇等額本息，這樣的話，每個月就不用支出那麼多錢，可以余出多一些讓自己自由支配了。而且我們也瞎春不會提前還的，我們可以利用這些錢來投資，這樣就可以賺取更多的錢了，這肯定比房貸的利息要高出許多倍的，這樣是比較好的。
G. 提前還貸先還首套還是二套
如果您有多套房產貸款，想要差和提前還貸，那麼在選擇虛梁先還哪一套貸款時，一般建議先還首套，因為首套房貸款的利率相對較低，提前還款可以減少一定的利息支出。而二套房的貸款利率相對較高，可以選擇預留一部分資金，先還首套房的貸款。此外，提前還款有一部分還款清算管理費用，通常還比較靈活，如果您需要提前差慶運還款，可以首先咨詢您的貸款銀行，根據銀行的具體計算方式和您的實際情況，作出更為明智的還款決策。
H. 買二套房要把首套房房貸還清嗎
買二套房不需要把首套房房貸還清，不過需要注意的是個人在首套房沒有還清的情況下，也有一些特殊的情況會導致無法辦理第二套按揭貸款，比如說個人首套房如果是申請的公積金貸款，如果第二套房子也要仿槐申請公積金貸款的話，就需要先把首套房公積金還清後才可以辦理。
二套房按揭辦理注意什麼
1、咨詢銀行房貸利率：貸款買房之前，首先要咨詢下當地的銀行房貸情況，其中包括首套房貸利率、二套房貸利率、新商品房利率、二手房利率等。
2、問清樓盤情況，問清支持哪種貸款：從各地樓盤的實際情況來看，貸款的類型也是多種多樣。有的樓盤僅支持商業銀行房貸，有的樓盤支持住房公積金貸款，有的樓盤支持商業銀行房貸+住房公積金貸款的「組合貸」模式。因此，建議貸款買房者需要問清楚自己看中的樓盤支持哪種類型的貸款、具體的合作銀行是哪一家或哪幾家。
尤其需要注意的是，有的地方的銀行並不直接接受個人直接向銀行申請按揭房屋貸款，而是採取的是樓盤商家與銀行直接對接的模式，由商品房開發商直接幫購房者集中統一配合，貸款申請者積極配合就好。另外，如果自己符合公積金貸款的條件，可以直接咨詢當地住房公積金管理中心。
二套房按揭如何辦理
1、購房人與售房人簽訂房屋買賣協議或房屋買賣合同。
2、符合條件的購房人向貸款銀行提出借款申請，並提供有關證明材料。
3、買賣雙方到貸款銀行指定(認可)的評估機構進行房屋評估。
4、律師事務所對借款人的資信證明材料和評估報告進行鑒證、調查、分析，出具《法律意見書》。
5、陵沒貸款銀行進行審批，通備汪友知借款申請人是否同意貸款。
6、買賣雙方辦理產權過戶手續，過戶後，借款人到銀行辦理貸款手續。
7、購房人與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同。
8、買賣雙方將過戶後的房屋所有權證送交貸款銀行辦理抵押登記手續。
9、借款合同生效後，貸款銀行根據借款合同劃付資金。
10、借款人按月還款。
11、借款人還清貸款本息，接觸抵押擔保。
I. 首套房貸款,准備提前還款,哪種方式最劃算
還款方式有以下幾種，貸款人可根據自己的條件選擇。
等額本息還款：等額本息還款是這幾種類型中最為普通的還款方式。因為方便記憶，借款人也便於安排收支，適合擁有穩定收入的人群。
等額本金還款：這種類型比上一種少了很多的利息，不過這種方式前期的壓力過大，還款金額較多，然後按月依次遞減。
一次性還本付息：這種操作簡單，但是它的適用性不強，貸款期限多為一年。
按期付息還本：這種方式，借款人可以根據現在的經濟條件，跟銀行協商還款時間。
J. 買房按揭可以提前還款嗎
可以。
1、提前償還部分或全部個人住房貸款，是指借款人在保證按月按額償還個人住貢款本息的基礎上，提前償還一定數額或全部的借款，以達到「縮短償還期限，減少利息支出」的目的。
2、「部分提前」的具體做法是：首先必須保證提前後的月還款額超過原還款額，這樣才有條件申請部分提前還款。這種還款方式有兩種方法可選：第一種是供款額不變，期數縮短；
第二種是供款期數不變，月供額減少，即在剩下期限內，月供款額和供款期數都做調整。
3、「全部提前」的具體做法是：先到銀行查清尚欠本金和利息，一次性全部還清所余貸款，然後由銀行出具鍵緩還清的證明和同意塗消房屋抵押的證明，之後再到房管局辦理塗消抵押證明，這樣，客戶與銀行的借貸、抵押關系就解除了。
買房按揭需要的手續
1、查詢購房資格
現如今想要買房，購房者先要了解一下自己是否擁有購房資格，全國眾多一二線城市施行限購政策。一般而言，擁有本地戶口的購房者都可以在本地購買首套房，而外地戶口買房需要符合一定的交稅或交社保的要求。
2、選擇房屋
購房者應該根據自身需求，篩選出地段、價格、戶型、樓層都符合自己需求的房源。然後通過考慮開發商實力、小區配套、物業資質等因素，確定最終的房源。
3、交定金
這個時候購房者要注意繳納的是定金還是訂金，其中定金是有
4、簽購房合同
購房合同是買房和維權的重要憑證，因此在簽訂購房合同時，購房者要注意看看合同中有沒有空白條款、補充協議中的義務和權利是不是對等、違約責任和賠償有沒有寫清楚、交房日期與交房標準是否清晰，有沒有壟斷物管權。
5、辦貸款手續
購房者在辦理住房貸款時，要根據自己的實際情況選擇合適自己的貸款方式，大部分購房者還是要通過貸款方式買房的，貸款方式一般有芹亮培公積金貸款和商業貸款兩種。按還款方式又分為等額本息還款方式和等額本金還款方式兩種。
6、接房驗收
購房者可以邀請專門的驗房師按照有關行業標准對房屋從上到下、由里到外檢查一遍，其中包括檢查室外場地、屋面、地下室、各樓層、閣樓、水電設施，並開動暖氣嫌唯機、冷氣機等設備，最後會將一份書面報告交給准業主。
法律依據
《中華人民共和國民法典》第六百七十七條__
借款人提前返還借款的，除當事人另有約定外，應當按照實際借款的期間計算利息。