『壹』 買房的注意啦！太原房貸 認房又認貸
山西晚報微信公眾號粉絲問：「第一套房子貸款已經還清了，買第二套房是否還需要執行二套房貸款利率？」
山西晚報記者獲悉，太原目前商貸和公積金貸款在首套房和二套房的貸款方式上都有區別。根據太原市政府2018年5月出台的限購政策規定：購買首套住房的居民家庭申請商業性個人住房貸款，首付款比例不低於30%，貸款利率按基準利率執行；購買第二套住房的居民家庭申請商業性個人住房貸款，最低首付款比例不低於40%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍；購買第三套及以上住房的居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸款。公積金貸款的首付比例同上。
認房又認貸就是以前有過一次房貸或買過一次房，再次買房就算二套。因此，太原房貸執行的是認房又認貸，不是認貸不認房。
認房又認貸有3種情形，對於借款人首次申請利用貸款購買住房，如果在擬購房所在地房屋登記系統當中，包括預售合同的登記備案系統當中，其家庭已登記有一套或者以上住房的，再貸款購買的住房一定是第二套或者以上住房；借款人已經利用貸款購買過一套或者以上的住房，又申請貸款來買住房，也認定是第二套及以上住房；還有一種情形是，銀行通過查詢徵信記錄、居訪等訪問形式的調查，確信借款人的家庭已經有了一套或者以上住房的，再貸款也按照第二套或者以上來執行。
『貳』 公積金貸款的首套房和二套房如何認定
公積金貸款首套房和二套房的困鎮區別是什麼？有什麼不同
公積金貸款是房貸的其中一種形式，它的利率比商業貸款要低，是很多購房者買房的首選，而房子可以分為首套房和二套房，那麼公積金貸款首套房和二套房的區別是什麼呢?一起來看看吧。
公積金貸款首套房和二套房的區別
1、利率區別
首套房與二套房的房屋貸款利率就有很大區別，並且二套房的貸款利率是要比首套房高出一些，這也是為了平衡房產市場，做出的一些應對。如果就公積金貸款而言，二套房貸款的貸款利率，是在首套房的公積金貸款利率的基準礎上再上幅10%。
2、額度區別
銀行審批房屋貸款，也是要嚴格的把控風險因素的，所以在二套房的貸款額度上，就會比首套房低很多，有打算購買二套房的朋友一定要注意這個問題。首套房借款人可貸的高為購房款的7成，首付為3成，公積金貸款的低首付則可至2成，但是二套房借款人最高僅可貸4成，首付則要4成。銷山具體的貸款額度還有關借款人的資質。
3、貸款的難度區別
一般來說，在購買首套房申請貸款時，只要徵信、收入等方面沒問題，申請的通過率還是挺高的，但是對於二套房而言，貸款的難度要比首套房貸款的難度大很多，尤其是有遇到資金比較緊張情況的時候，那麼二套房的貸款往往是難申請到的。
公積金貸款可以申請兩次，如果第一套房使用公積金貸款並且沒有結清，那麼第二套是不可以使用公積金貸款的，需要結清貸款才能使用公積金貸款，否則第二套只能使用商業貸款。
公積金貸款首套房和二套房的區別
利用公積金貸款來購買首套房和二套房，區別就在於首付比汪斗粗例不同，購買首套房的首付比例是比較低的，特別是一些面積比較小的房子，首付最低在20%，如果所購買的是二套房，即便是公積金貸款，首付的比例也在40%以上，而且除了首付比例增加之外，貸款的基準利率也會發生變化，購買首套自住房貸款的利率就是住房公積金貸款的基準利率，二套房的話會在基準利率上上浮10%左右。
並不是所有的人都有資格去申請二套房的貸款，尤其是像住房公積金貸款再購買首套房的時候，公積金貸款的額度是比較高的，在申請二套房的時候，如果說前一次的貸款沒有還清，就暫時不具備申請二套房貸款的資格，並且申請的額度也會低於首套房的額度，所以大多數的情況之下，購買二套房人們都會選擇商業貸款。
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住房公積金貸款首套房和二套房區別
1、首付款比例不同：
購買首套自住房且套型建築面積在90平方米(含90平方米)以下的家庭，住房公積金貸款首付款比例不低於20%；購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，住房公積金貸款首付款比例不低於30%；為改善居住條件購買第二套住房的家庭，住房公積金貸款首付款比例不低於60%。
2、貸款利率不同：
購買首套自住房的，貸款利率為住房公積金貸款基準利率；購買改善型第二套住房的，貸款利率上浮至住房公積金貸款基準利率的1.1倍。
3、貸款額度不同：
購買首套自住房，個人最高貸款額度30萬，補充住房公積金最高貸款限額為10萬，每戶家庭住房公積金最高貸款限額為60萬元，補充住房公積金最高貸款限額為20萬。購買改善型第二套住房，個人最高貸款額度20萬，補充住房公積金最高貸款限額為10萬，每戶家庭住房公積金最高貸款限額為40萬元，補充住房公積金最高貸款限額為20萬。
『叄』 公積金貸款首套房的認定標准
一般情況下，貸款買房時，如果借款人名下沒有房或者沒有住房貸款記錄，都將被認定為首套房，可以享受一定的購房優惠政策。那麼公積金貸款首套房的認定標準的內容有哪些呢?下面就跟著我一起來了解一下吧，希望u對您有所幫助。一、首套房的認定標准1、貸款買過一套房，商業貸款已結清，再貸款買房。
2、貸款買過一套房，後來賣掉，通過房屋登記系統查詢不到房產，但在銀行徵信系統里能查到貸款記錄，再貸款買房。
3、已經全款買過一套房，再貸款買房。
4、全款買過一套房，後來賣掉了，房屋登記系統查不到房產，再貸款買房。
5、 個人名下有兩套房的商業貸款記錄，全都已還清且出售，同時能夠提供兩套住房出售的證明，這種情況下再貸款時。
6、個人名下有一套房商業貸款已還清，另一套是公積金貸款已出售，同時能夠提供住房出售的證明，申請商業貸款再買房。
7、夫妻兩人，一方婚前買房使用商業貸款，另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚後兩人想要以夫妻名義共同貸款。若貸款已還清，銀行業金融機構可以根據借款人償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例。
8、夫妻兩人，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房產，婚後買房申請貸款。
二、公積金貸款第二套房利率是多少第一套用商貸的話，沒問題，除非你第一套也是用公積金貸款，必須還完才可以繼續使用公積金貸款。 如果你購買的第一套住房面積較小，家庭人均面積低於當地平均水平，用公積金貸款購買第二套住房的可按首套住房貸款政策享受，即在90平方米以下的首付款可以20%。如人均面積高於平均水平的，按第二套首付最低 3成 五年期以下(含五年)的公積金貸款利率為3.33%，五年期以上的公積金貸款利率為3.87%
三、首套房和二套房的界定1、自己有住房，為成年子女購房
如果父母名下住房的房產證上寫有成年子女的名字，再為子女購房，算第二套;否則，算第一套。
2、自己有住房，以未成年子女名義再購房
根據我國的政策:家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時，就會按照二套房政策執行。
3、未成年時名下有房產，成年後再貸款購房
目前銀行實行「認貸又認房」，如果不出現有房產的情況下，再貸款購房是屬於二套房的，將按照二套房的政策執行。如果按過去政策，未成年時的房產只要沒貸款，再申請房貸不算二套。
4、全款購房宏粗兆後再貸款
過去只「認貸」，這種情況不算二套房，但現在加了「認房」，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產權交易系統中能夠查到名下有房產，在不賣掉且申請貸款的情況下，也會被認定為二套房。
5、貸款購房結清出售後再貸款
目前凳緩銀行對二套房認定是「認房又認貸」，也就是說雖然貸款買的房產出售以後，家庭名下已沒有任何住房，但因為其之前有貸款記錄，再申請房貸也會被算作二套房。
6、先商業貸款，再公積金買房
目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過房貸記錄，不論房貸是否結清、房產是否出售，即便從未使用過公積金貸款，首次申請公積金貸款也會被算作二套房。
7、婚前一方貸款，婚後以另一方名義再購(戶口不在一起)
夫妻雙方結婚後雖然戶口沒有落在一起，但在民政局有結婚登記。銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，而結了婚的夫妻是不能提供單身蔽租證明的，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。
8、婚後共同貸款，離異再購房
只要央行的徵信系統中能夠查到房貸記錄，那麼即便離異後房產判給一方，另一方再貸款購房時也會被認定為二套房。這使得很多試圖通過「假離婚」來規避二套房新政的想法也付諸東流。
9、名下有商業公寓，再購普通住宅
我國目前的政策是:商業公寓不在限購之列，所以再購普通住宅仍算首套。
以上就是我為大家帶來的公積金貸款首套房的認定標準的全部內容。一般情況下，貸款買房時，如果借款人名下沒有房或者沒有住房貸款記錄，都將被認定為首套房，可以享受一定的購房優惠政策。
『肆』 公積金貸款首套房的認定標准
一、首套住房的認定
貸款申請人及配偶在公積金系統中無貸款信弊拿息記錄，且在本市房產主管部門的房屋登記信息系統無住房登記信息，或查詢的房屋信息與擬申請公積金貸款所購房屋為同一套住房的。
二、二套房的認定
有下列情況之一的，按購買第二套住房認定：
1、貸款申請人首次利用公積金貸款購買住房，在本市房產主管部門的房屋登記信息系統中，其家庭已登記有一套建築面積在140平方米及以下的住房，並與擬申請蠢毀使用公積金貸款所購房屋非同一套住房的;
2、貸款申請人或配偶已使用公積金貸款購買過一套住房，即公積金系統有貸款記錄並已結清貸款，再次申請貸款購買住房的;
3、公積金管理中心及貸款經辦銀行通過查詢、面核等調查方式，確認貸款人家庭已有一套住房的。
三、第三套及以上住房的認定
職工家庭成員在房產主管部門的房屋信息系統登記有兩套及以上住房的，或公積金系統的貸款記錄達2次及以上的，其貸款申請均不予受理;
由此可見，公積金貸款審核的「認房又認貸」與之前住房商業貸款的「認房又認貸」是有區別的。「9·29新政」之後，居民個人住房商業貸款實行差別化信貸，也就是「認房又認貸」，
「認房」是在房管局信息系統進行查詢，確定市民擁有幾套房屋;「認貸」是銀行從徵信系統查詢市民有無購房貸款記錄，最後兩者確定市民的購房情況。
四、但首套房申請公積金貸款基本要求如下：
1、申請人所購住房必須為自住房，具有有效身份證件，且申貸之前已連續6-12個月正常繳存住房公積金(具體繳存時長要求以當地規定為准)。
2、申請人有穩定的經濟收入，無不良信用記錄，首套房須*30%房款，90平方米及以下的住房可以*20%，且有按規定償還貸款的能力，還要有公積金繳存地及購房地住房保障局出具的房屋登記信息證明。
3、有委託人認可的保證人提供房屋抵押生效前的階段性擔保，並以所購房屋作抵押。
4、滿足當地公積金管理中心的其他貸款要求。
五、首套房的認定情況
1、貸款買過一套房，商業貸款已結清，再貸款買房——算首套。
2、貸款買過一套房，後來賣掉，通過房屋登記系統查詢不到房產，但在銀行徵信系統里能查到貸款記錄，再貸款買房——算首套。
3、全款買過一套房，後貸款買房——算首套。
4、全款買過一套房，後來賣掉了，房屋登記系統查不到房產，再貸款買房——算首套。
5、個人名下有兩套房的商業貸款記錄，全都已還清且出售，同時能夠提供兩套住房出售的證明，這種情況下再貸款時——算首套。
6、個人名下有一套房商業貸款已還清，另一套是公積金貸款已出售，同時能夠提供住房出售的證明，申請商業貸款再買房——算首套。
7、夫妻兩人，一方婚前買房使用商業貸款，另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚後兩人想要以夫妻名義共同貸款。若貸款已還清，銀行業金融機構可以根據借款人償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和帶卜備*比例。
法律依據
《住房公積金管理條例》第二十五條
職工提取住房公積金賬戶內的存儲余額的，所在單位應當予以核實，並出具提取證明。
職工應當持提取證明向住房公積金管理中心申請提取住房公積金。住房公積金管理中心應當自受理申請之日起3日內作出准予提取或者不準提取的決定，並通知申請人；准予提取的，由受委託銀行辦理支付手續。