『壹』 銀監會商業用房按揭貸款規定
法律分析：借款人需要貸款，應當向主辦銀行或者其他銀行的經辦機構直接申請。 借款人應當填寫包括借款金額、借款用途、償還能力及還款方式等主要內容的《借款申請書》並提供以下資料：
一、借款人及保證人基本情況；
二、財政部門或會計（審計）事務所核準的上年度財務報告，以及申請借款前一期的財務報告。
法律依據：《貸款通則》 第二十五條 借款人需要貸款，應當向主辦銀行或者其他銀行的經辦機構直接申請。 借款人應當填寫包括借款金額、借款用途、償還能力及還款方式等主要內容的《借款申請書》並提供以下資料：
一、借款人及保證人基本情況；
二、財政部門或會計事務所核準的上年度財務報告，以及申請借款前一期的財務報告；
三、原有不合理佔用的貸款的糾正情況；
四、抵押物、質物清單和有處分權人的同意抵押、質押的證明及保證人擬同意保證的有關證明文件；
五、項目建議書和可行性報告； 六、貸款人認為需要提供的其他有關資料。
『貳』 閾剁洃浼氭埧鍦頒駭璐鋒炬柊鏀跨瓥
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『叄』 房地產貸款最新政策
11月11日,人民銀行、銀保監會發布《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》,出台十六條措施支持房地產市場平穩健康發展。
該通知包含六大部分,分別是:保持房地產融資平穩有序、積極做好「保交樓」金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度。
具體政策中,貸款可合理展期、保持信託等資管產品融資穩定、貸款集中度過渡期延長等措施廣受市場關注,以下是對幾大看點的解讀。
看點一:通知開篇便強調,要穩定房地產開發貸款投放。對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展。
專家分析,此次政策實際上批評了三種歧視性的房地產信貸投放做法,即對民企的支持力度偏少、對聚焦地產主業的地產企業支持較少、因項目出現風險而忽視對整個地產企業的支持。
看點二:通知提到,要支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期。自通知印發之日起,未來半年內到期的,可以允許超出原規定多展期1年,可不調整貸款分類,報送徵信系統的貸款分類與之保持一致。
對此,專家指出,展期是金融機構防範貸款違約、防範不良貸款率的重要舉措。鑒於房地產市場特殊情況,展期制度在房地產貸款領域應用將加大,是化解風險的必要操作。
「此次展期的年限為1年,客觀上也說明,到明年依然要大力支持房企保交樓工作。各類金融機構要理解這個時間點的設置,用足用好政策,主動扶持房地產企業的保交樓工作。」專家稱。
看點三:鼓勵信託等資管產品支持房地產合理融資需求。鼓勵信託公司等金融機構加快業務轉型,在嚴格落實資管產品監管要求,做好風險防控基礎上,按市場化、法治化原則支持房地產企業和項目的合理融資需求,依法合規為房地產企業項目並購、商業養老地產、租賃租房建設等提供金融支持。
專家分析,這是監管層對信託業務的最新表態,未來該領域政策或發生轉向。過去幾年房地產信託融資一直受到不小的限制,今年上半年的放鬆主要針對租賃市場,現在進一步放寬,釋放了暖意。該條措施標志著房地產金融政策或進入到一個新階段,各金融機構將從多個渠道和方位支持房地產。
另外,此次通知對信託公司提及了「轉型」的概念,尤其點出「房地產企業項目並購業務」,這意味著信託公司要減少對增量市場的關注,同時要在存量市場方面尋找新的投資機會和業務方向。
通知同時提及,要保持債券融資基本穩定,支持優質房地產企業發行債券融資,推動專業信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持。鼓勵債券發行人與持有人提前溝通,做好債券兌付資金安排,按期兌付有困難的,通過協商做出合理展期、置換等安排,主動化解風險。
看點四:延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排。
這項措施信號意義也很大。專家分析稱,這是一個重要的轉向,將減少商業銀行的顧慮,為新一輪房貸投放工作提供充足的空間。
不過,專家也表示,通知主要是維持當前房地產市場健康穩定發展,即穩定杠桿和融資,避免因去杠桿提速引發系統性風險,而非重走老路。房地產行業高杠桿高周轉的發展模式已成過去式。
以下為通知全文(劃重點):
關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知
銀發〔2022〕254號
為貫徹落實黨中央、國務院決策部署,堅持房子是用來住的。不是用來炒的定位,全面落實房地產長效機制,因城施策支持剛性和改善性住房需求,保持房地產融資合理適度,維護住房消費者合法權益,促進房地產市場平穩健康發展,現將有關事項通知如下:
一、保持房地產融資平穩有序
(一)穩定房地產開發貸款投放。
堅持「兩個毫不動搖」,對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展。金融機構要合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險,在保證債權安全、資金封閉運作的前提下,按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求。支持項目主辦行和銀團貸款模式,強化貸款審批、發放、收回全流程管理,切實保障資金安全。
(二)支持個人住房貸款合理需求。
支持各地在全國政策基礎上,因城施策實施好差別化住房信貸政策,合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限,支持剛性和改善性住房需求。鼓勵金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等,在城市政策下限基礎上,合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機構優化新市民住房金融服務,合理確定符合購房條件新市民首套住房個人住房貸款的標准,多維度科學審慎評估新市民信用水平,提升借款和還款便利度。
(三)穩定建築企業信貸投放。
鼓勵金融機構在風險可控、商業可持續基礎上,優化建築企業信貸服務,提供必要的貸款支持,保持建築企業融資連續穩定。
(四)支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期。
對於房地產企業開發貸款、信託貸款等存量融資,在保證債權安全的前提下,鼓勵金融機構與房地產企業基於商業性原則自主協商,積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持,促進項目完工交付。自本通知印發之日起,未來半年內到期的,可以允許超出原規定多展期#3p4#年,可不調整貸款分類,報送徵信系統的貸款分類與之保持一致。
(五)保持債券融資基本穩定。
支持優質房地產企業發行債券融資。推動專業信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持。鼓勵債券發行人與持有人提前溝通,做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的,通過協商做出合理展期、置換等安排,主動化解風險。支持債券發行人在境內外市場回購債券。
(六)保持信託等資管產品融資穩定。
鼓勵信託等資管產品支持房地產合理融資需求。鼓勵信託公司等金融機構加快業務轉型,在嚴格落實資管產品監管要求、做好風險防控的基礎上,按市場化、法治化原則支持房地產企業和項目的合理融資需求,依法合規為房地產企業項目並購、商業養老地產、租賃住房建設等提供金融支持。
二、積極做好「保交樓」金融服務
(七)支持開發性政策性銀行提供「保交樓」專項借款。
支持國家開發銀行、農業發展銀行按照有關政策安排和要求,依法合規、高效有序地向經復核備案的借款主體發放「保交樓」專項借款,封閉運行、專款專用,專項用於支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。
(八)鼓勵金融機構提供配套融資支持。
在專項借款支持項目明確債權債務安排、專項借款和新增配套融資司法保障後,鼓勵金融機構特別是項目個人住房貸款的主融資商業銀行或其牽頭組建的銀團,按照市場化、法治化原則,為專項借款支持項目提供新增配套融資支持,推動化解未交樓個人住房貸款風險。
對於剩餘貨值的銷售回款可同時覆蓋專項借款和新增配套融資的項目,以及剩餘貨值的銷售回款不能同時覆蓋專項借款和新增配套融資,但已明確新增配套融資和專項借款配套機制安排並落實還款來源的項目,鼓勵金融機構在商業自願前提下積極提供新增配套融資支持。
新增配套融資的承貸主體應與專項借款支持項目的實施主體保持一致,項目存量資產負債應經地方政府組織有資質機構進行審計評估確認並已制定「一樓一策」實施方案。商業銀行可在房地產開發貸款項下新設「專項借款配套融資」子科目用於統計和管理。配套融資原則上不應超過對應專項借款的期限,最長不超過3年。項目銷售回款應當劃入在主融資商業銀行或其他商業銀行開立的項目專用賬戶,項目專用賬戶由提供新增配套融資的商業銀行參與共同管理。明確按照「後進先出」原則,項目剩餘貨值的銷售回款要優先償還新增配套融資和專項借款。
對於商業銀行按照本通知要求,自本通知印發之日起半年內,向專項借款支持項目發放的配套融資,在貸款期限內不下調風險分類;對債務新老劃斷後的承貸主體按照合格借款主體管理。對於新發放的配套融資形成不良的,相關機構和人員已盡職的,可予免責。
三、積極配合做好受困房地產企業風險處置
(九)做好房地產項目並購金融支持。
鼓勵商業銀行穩妥有序開展房地產項目並購貸款業務,重點支持優質房地產企業兼並收購受困房地產企業項目。鼓勵金融資產管理公司、地方資產管理公司(以下統稱資產管理公司)發揮在不良資產處置、風險管理等方面的經驗和能力,與地方政府、商業銀行、房地產企業等共同協商風險化解模式,推動加快資產處置。鼓勵資產管理公司與律師事務所、會計師事務所等第三方機構開展合作,提高資產處置效率。支持符合條件的商業銀行、金融資產管理公司發行房地產項目並購主題金融債券。
(十)積極探索市場化支持方式。
對於部分已進入司法重整的項目,金融機構可按自主決策、自擔風險、自負盈虧原則,一企一策協助推進項目復工交付。鼓勵資產管理公司通過擔任破產管理人、重整投資人等方式參與項目處置。支持有條件的金融機構穩妥探索通過設立基金等方式,依法依規市場化化解受困房地產企業風險,支持項目完工交付。
四、依法保障住房金融消費者合法權益
(十一)鼓勵依法自主協商延期還本付息。
對於因疫情住院治療或隔離,或因疫情停業失業而失去收入來源的個人,以及因購房合同發生改變或解除的個人住房貸款,金融機構可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協商,進行延期展期等調整,相關方都要依法依規、信守合同、踐行承諾。在此過程中,金融機構要做好客戶服務工作,加強溝通,依法保障金融消費者合法權益,同時按相關規定做好資產分類。對於惡意逃廢金融債務的行為,依法依規予以處理,維護良好市場秩序。
(十二)切實保護延期貸款的個人徵信權益。
個人住房貸款已調整還款安排的,金融機構按新的還款安排報送信用記錄;經人民法院判決、裁定認定應予調整的,金融機構根據人民法院生效判決、裁定等調整信用記錄報送,已報送的予以調整。金融機構應妥善處置相關徵信異議,依法保護信息主體徵信權益。
五、階段性調整部分金融管理政策
(十三)延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排。
對於受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構,人民銀行、銀保監會或人民銀行分支機構、銀保監會派出機構根據房地產貸款集中度管理有關規定,基於實際情況並經客觀評估,合理延長其過渡期。
(十四)階段性優化房地產項目並購融資政策。
相關金融機構要用好人民銀行、銀保監會已出台的適用於主要商業銀行、全國性金融資產管理公司的階段性房地產金融管理政策,加快推動房地產風險市場化出清。
六、加大住房租賃金融支持力度
(十五)優化住房租賃信貸服務。
引導金融機構重點加大對獨立法人運營、業務邊界清晰、具備房地產專業投資和管理能力的自持物業型住房租賃企業的信貸支持,合理設計貸款期限、利率和還款方式,積極滿足企業中長期資金需求。鼓勵金融機構按照市場化、法治化原則,為各類主體收購、改建房地產項目用於住房租賃提供資金支持。商業銀行向持有保障性住房租賃項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款,不納入房地產貸款集中度管理。商業地產改造為保障性租賃住房,取得保障性租賃住房認定書後,銀行發放貸款期限、利率適用保障性租賃貸款相關政策。
(十六)拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。
支持住房租賃企業發行信用債券和擔保債券等直接融資產品,專項用於租賃住房建設和經營。鼓勵商業銀行發行支持住房租賃金融債券,籌集資金用於增加住房租賃開發建設貸款和經營性貸款投放。穩步推進房地產投資信託基金(REITs)試點。
中國人民銀行
中國銀行保險監督管理委員會
2022年11月11日