Ⅰ 按揭買房注意 這些情況下提前還款損失10萬
今天，我們繼續說書關於按揭貸款的事情，很多人問我，按揭貸款壓力太大了，總想著提前還款，提前款款真的劃算嗎？樓市指聞提示，這個問題需要分別看待，按揭貸款提前還？NO，這4種情況，提前還款損失10萬元不止。
第一種情況：銀行基準利率有下降趨勢
在一定時期，一定的年限內，國家會根據經濟發展的實際情況調整銀行按揭貸款利率指導，要麼上調利率要麼下調利率，對按揭貸款還款影響主要在兩個方面：①銀行基準利率隨便下調一個點，就能讓你少還7-10萬元，這一種情況下提前還款損失其實是最大的，分分鍾損失10萬元以上。②銀行利率下調，就意味著貨幣寬松，流向市場上的貨幣就會增多，貨幣越多就越貶值，舉個例子（非實際數據）：在去年市場上有5000萬億，今年利率下調市場上貨幣增加到了10000萬億，錢多了自然貶值，按照比例來算貶值大約50%，也就是說去年的1元只相當於今年的5毛。這種情況下，你去年還給銀行50萬元，在今年只相當於還25萬元，所以是一種很大的損失。
第二種情況：等額本金還款超過了還款年限1/3的
按照等額本金還款法，每月還款的本金是相同的，唯一的區別是，每月的按揭利息是逐漸減少，每月減少2-10元不等，還款壓力也越來越小，越靠近30年，還款金額就越低。在等額本金還款初期主要還的是利息居多，到了還款超過10年的時候（按照貸款總期30年算），總利息已經還了接近70%，以後主要是還本金，就算你現在還款，本金少不了，利息已經換了大部分，所以不劃算。
舉個例子：張三向李四借了100萬元，約定10年，利息一共50萬元。等到3年的時候，張三一次性向李四還了全部利息50萬元，然後到了第5年的時候，張三向李四把100萬元本金也還清了。我們算一下，張三是虧了還是賺了：實際上張三向李四借款只有5年，100萬元本金利息實際上應該是25萬元，本息總和125萬元，但是張三卻還了本息總和150萬元，是不是意味著張三白白虧了25萬元？道理很簡單。
第三種情況：等額本息還款年限超過50%的
根據等額本息法還款方式，在前一半的還款年限里，不僅要還本金，更要還利息，本金相對較少，利息相對較多，當還款年限達到50%時候，總利息已經還了接近60%-80%，如果這個時候提前還款，實在是不劃算，因為後邊剩下的主要是本金了。
第四種情況：具有投資理財頭腦，卻想不通怎麼還銀行錢的
如果你具有投資理財頭腦，並且有理財渠道和方式，建議你不要提前還款，因為我們向銀行的按揭貸款利率其實是相對較低的，就算是在某寶上的利率有時候也會超過按揭利率。只要錢在你手上理財收益超過了按揭利率，那你就賺了。當然，這一點對於沒有理財途徑和理財思維的人來說絲毫不適用，因為錢放在手上不還銀行是貶值的，跑不過按揭利率就還了吧。
（以上回答發布於2018-08-15，當前相關購房政策請以實際為准）
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Ⅱ 我的購房利率5.88，現在已降到3.9，我該如何挽回損失
面對當前的房貸利率調整，我採取了一些措施來減輕負擔。目前，我的房貸總額為86萬元，貸款期限為16年，每月需還款6500元。考慮到最近房貸利率下調至3.9%，我計劃進行一些調整。首先，我打算申請一筆46萬元的8年期裝修貸款，用於償還部分房貸。這樣，每月的還款額將減少到大約5800元。
在完成上述操作後，剩餘的40萬元房貸將通過縮短貸款年限的方式，變成10年期的貸款。預計這樣調整後的月還款額將降至大約4500元。這樣做是否可行？能否有效節省利息支出？我認為這些措施有助於減輕財務壓力，但同時也需要謹慎評估。
調整房貸和申請新的貸款可能會帶來一定的風險，比如信用記錄的影響和額外的手續費等。因此，我需要詳細咨詢銀行，了解具體的條件和可能的費用。
此外，我還考慮過一些其他方案，例如提前還清部分貸款，或者尋找其他低利率的貸款產品。然而，這些方案也需要仔細權衡利弊。提前還貸雖然可以節省利息，但可能會導致剩餘貸款年限延長。尋找其他貸款產品則需要額外的時間和精力去比較不同銀行的利率和服務。
總之，通過合理的規劃和調整，我相信可以有效減輕房貸帶來的財務壓力。然而，具體實施過程中還需綜合考慮各種因素，確保操作的可行性和安全性。