A. 全國多地個人住房貸款漲價、政策收緊
近段時間，廣州、深圳等地多家銀行上調個人房貸利率，同時出現房貸額度緊張、放款周期拉長等情況。房貸利率上調意味著什麼？未來房貸是否會繼續「漲價」？個人房貸申請是否會變難？記者就此進行了調查。
多地房貸利率迎來上調
記者了解到，5月份，廣州工、農、中、建四家銀行房貸利率迎來又一次上調，目前首套房貸款利率最低5.4%，二套房貸款利率最低5.6%，較1月份分別上調了35個基點。
「今年以來，廣州工、農、中、建四家銀行房貸利率已經三次上調，股份制銀行也不定期進行利率上調跟進。」廣州市黃埔區某中介機構負責人介紹。
在深圳，自建行深圳市分行5月初上調房貸利率後，多家銀行也相繼跟進。記者了解到，目前工、農、中、建、交五大行的深圳分行均已調整房貸利率，首套房貸款利率上調15個基點至5.1%，二套房貸款利率上調35個基點至5.6%。
融360大數據研究院對全國42個重點城市房貸利率的監測數據顯示，4月20日至5月18日，全國首套房貸款平均利率為5.33%，環比上漲2個基點；二套房貸款平均利率為5.61%，環比上漲2個基點。
熱點地區房貸為何紛紛「漲價」？專家表示，房貸利率上調是部分熱點城市房地產調控趨緊的體現。近期在部分房價漲幅明顯的地區，包括房貸政策在內的樓市調控政策普遍收緊。
實施房地產貸款集中度管理制度、加大對信貸資金違規流入房地產市場的打擊力度……今年以來，房地產金融監管趨嚴，銀行對住房按揭貸款的投放態度趨於謹慎。
「因城施策，適度上調房貸利率，有助於抑制房地產市場單邊上漲趨勢，也有助於防範金融風險。」招聯金融首席研究員董希淼表示。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，由於前期銀行普遍追逐熱點城市的房貸份額，導致這些地區房貸利率較低，此次適當上調是回歸正常利率水平。「比如，深圳銀行業集體上調房貸利率後，利率仍低於全國平均水平。」
房貸政策收緊，購房者怎麼看？
住房信貸政策既關系國家宏觀調控，又與普通百姓息息相關。
對購房者來說，貸款利率上調意味著買房成本的增加。以深圳為例，按照貸款300萬元、年限30年、通過等額本息的方式還款，房貸利率上調後，首次購房家庭的總利息增加約10萬元，每月還款增加200多元。
不過，相比貸款利率的提高，不少購房者更擔心的是貸款額度的緊張、放貸門檻的提高。
房貸「漲價」的同時，部分地區銀行房貸額度進一步收緊，放款周期也在拉長。廣州的多家銀行房貸業務經理以及中介機構均表示，目前二手房貸款的放款周期長達四個月的不在少數，三個月放款已經是「樂觀估計」。
相比廣州、深圳，上海的房貸利率保持穩定，但放款周期也在拉長。剛剛在上海買房的一位女士告訴記者，即便是開發商合作的銀行，審批和放款速度都很慢。其中一家股份制銀行表示，5月份的貸款額度已經用完，6月份才能拿到額度。
貸款審核也更加嚴格。打算購房的廣州王女士，本來想借家裡兄妹的錢用作首付款，發現已經被銀行「拒之門外」。「目前只有父母、配偶和子女的錢可以用作首付款，而且需要給出清晰的來源。其他親朋好友的錢，都不可以作為首付款。」王女士說。
專家表示，利率提高、額度緊張、放款變慢對剛需群體產生的影響難以避免。房地產業是資金密集型行業，從樓市調控角度看，房貸政策收緊有助於促進樓市平穩健康發展，促進房價回歸合理水平，從長遠看有利於購房者。
房貸「漲價」是否會繼續？
央行數據顯示，今年3月末，我國個人住房貸款余額同比增長14.5%，增速比上年同期低1.4個百分點。
專家表示，嚴監管背景下，房地產信貸面臨進一步收緊的壓力。
「下一步在房價上漲較快的熱點城市，或房貸利率相對較低的地區，房貸利率小幅上漲可能會成為趨勢。」董希淼表示。
李宇嘉表示，熱點城市房貸利率反彈周期已開始，主要影響因素有房價上漲情況、銀行的房地產貸款集中度情況以及信貸資源的分配調整。
2021年開始，國家實施房地產貸款集中度管理制度，部分銀行個人住房貸款佔比較高，超過集中度要求。專家表示，雖然相關銀行房貸體量大，騰挪空間較大，整改時間寬裕，但也會採取措施適當控制房貸的增長。
從國家政策導向看，今年的信貸資源將突出對高端製造業、小微企業、綠色發展、鄉村振興等領域的支持。
房貸政策與百姓息息相關，既要有助於防範風險、抑制泡沫，也應支持居民合理的購房融資需求。事實上，監管部門一直要求銀行實施差異化的住房信貸政策。此次房貸利率上調中，二套房貸款利率調整幅度大於首套房貸款利率調整幅度，也體現出這一政策導向。
董希淼表示，商業銀行應在落實房地產市場調控政策、執行房地產貸款集中度管理要求的過程中，堅持「有保有壓」，保持個人住房貸款業務適度發展，盡可能不「誤傷」剛性住房需求和改善型住房需求。特別是對首套房貸需求，應留足額度，並給予相對優惠的利率政策。
B. 杭州廣州人才購房政策再收緊 熱點城市抑制投機「堵漏洞」
杭州再一次為人才購房政策「打補丁」。2021年4月13日，據《杭州日報》，根據杭州最新政策，4月9日起，高層次人才購買二套房，無論單身還是家庭，都與普通購房者一致。單身人才不能購買兩套房，人才家庭落戶杭州須滿5年方可購買第二套房。
這已經是自去年4月杭州推行人才優先搖號政策之後，杭州第三次對人才購房政策進行的升級調整，在此期間，杭州樓市高歌猛進，據中國指數研究院的數據，2020年，杭州新房房價漲幅為8.9%，房價表現僅次於東莞。
在這種背景下，市場上存在部分利用人才政策「漏洞」投資炒房的行為。在杭州之前，廣州也於2021年4月2日出台「廣六條」，其中也對人才購房政策進行收緊。
廣州、杭州均為近期市場表現火熱的城市，故而抑制投資炒房行為是應有之義。不過，在熱點城市之外的其他城市，通過對人才購房進行補貼依然是招徠人才的最佳路徑。由此可見，在「房住不炒」的定位下，「一城一策」「精準施策」的調控路徑已十分深入，成效也逐漸顯現。
杭州人才購房政策再升級
本次對杭州人才購房政策的收緊已是今年年內的第二次。
去年4月，杭州推行人才優先搖號政策，杭州樓市也走出了相對陡峭的上升曲線，人才購房政策在此之前已經經歷過兩次「堵漏洞」。
2020年7月2日，杭州加碼調控，其中提到高層次人才優先搖號所購的住房，自商品房合同網簽備案之日起，5年內不得上市交易；2021年1月27日，「杭六條」出台，高層次人才轉讓杭州限購范圍內住房的，須在杭州限購范圍內無自有住房記錄滿3年，可享受高層次人才優先購房。
同策研究院高級分析師李霄霄對21世紀經濟報道記者分析稱，「杭州近年來吸引人才的政策力度大、發展前景好、城市籌備亞運會又大量投資基建改善城市公共配套，多項因素疊加，杭州樓市持續火熱。」
杭州樓市自去年以來，一直是全國一枝獨秀的存在。據克而瑞浙江區域的統計，截至2020年12月29日，杭州（含臨安、富陽）樓市共成交商品房15.2萬套，環比增長12%，超過了2018年的14萬多套和2019年的13萬多套。
進入2021年，杭州繼續供需暢旺。公開數據顯示，2021年第一季度，杭州二手房市場表現活躍，除了受到春節假期「休市」影響的2月外，1月和3月成交均破萬，合計交易總量為2.6萬多套；這一數據與近幾年同期相比，增勢相當明顯，為2018年以來歷史新高。
這就是杭州不斷對購房政策進行收緊的背景之一。李霄霄認為，雖從去年以來對人才購房不斷收緊，但各類購房群體依然從多種途徑尋找政策薄弱點突破限購，成為推動市場持續走熱的因素之一，未能達到政策出台的預期目標。
「高層次人才也有居住及資產保值的需求，在購買房產這件事上與普通購房者並無本質差別，本不應當在限購上區別對待。因收入相對較高，高層次人才更多會關注高總價、或高單價的網紅盤，而此類樓盤往往成為自媒體炒作及市場的風向標，高層次人才限購二套房政策目的就是為了杜絕人才帶頭炒房，減少市場熱點、穩定市場預期。」李霄霄表示。
杭州不是今年升級人才購房政策的首座城市。
同處長三角的南京，在年初也升級了人才購房政策。今年1月南京對人才購房政策進行了調整，其中碩士需繳納社保半年以上，本科繳納社保一年以上方可獲得人才購房資格。
同時，調整後的購房政策也強調，夥同他人弄虛作假騙取《人才購房證明》的，取消該企業所有人才購房申請資格；如有弄虛作假，尚未購房的取消人才購房資格，已經購房的，將追回房源。
廣州在2021年4月12日出台的「廣六條」中，也對人才購房政策進行進一步的升級。例如通過人才政策新購買的住房須取得不動產權證滿3年後方可轉讓；同時，也要求各區進一步嚴格人才資格審核，開展自查自糾專項行動，堅決打擊各種形式的投機購房行為。
廣州的市場背景與杭州相類似，而且去年房價異動的重點區域黃埔、南沙兩區在人才引進政策上均有相應的利好出現。市場普遍認為，人才購房政策是廣州熱點區域房價上漲的推動因素之一。
人才購房政策路徑之別
不過，與廣州、杭州兩座熱點城市不同，許多弱二線城市乃至三四線城市，對人才購房進行相應補貼，依然是他們吸引頂尖人才的重要方式，另外，這類城市普遍房地產市場交投不活躍，適當引進人才，也能起到「穩市場預期」的作用。
例如，根據江蘇省鎮江市人民政府官網4月12日信息，近日，鎮江市人才辦、住建局、財政局等6部門聯合印發《鎮江市市區人才購房補貼實施細則》。其中提到，鎮江市對符合相應條件的初次來鎮江就業創業人才，在市區購買首套自住商品住房，可享受購房補貼15萬—100萬元。
鎮江房價被認為是江蘇的「窪地」，據安居客的數據顯示，2021年3月鎮江的新房均價為9552元/平方米，它也是江蘇境內為數不多房價均價尚未過萬的城市。
再如，2月20日，據太原市萬柏林區人民政府網站，依照《萬柏林區人才購房補貼申領辦法（試行）》，2月20日至3月31日，在萬柏林區購房的六大類人才可享受5萬元財政補貼。
需要特別強調的是，人才引入政策的出發點是好，但容易被「誤用」，因而在實施過程中，要不斷評判政策的實用性，及時進行調整。
例如，「大手筆引進人才」的西安就有類似的現象。一名市場觀察人士告訴21世紀經濟報道記者，「『搶人』是各大城市在新一輪城市競爭中獲勝的砝碼，特別是西安這樣的西北城市，每年有大量本地大學生去外地工作，能將他們留下，對於提高西安城市競爭力非常有益。」
「但就是因為寬松的落戶政策，也給部分投機分子創造了機會，比如我身邊就有周邊省份的大學生，落戶西安後立即買房，但實際上並不在西安工作，事實上就等著房子升值然後轉手套現。客觀上助推了過去幾年西安房價的上漲。」上述觀察人士指出。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示，人才政策本身出發點很好，各地也都把人才政策作為新型城鎮化推進的一個重要抓手，所以鎮江和太原等城市，對於人才購房的支持，其出發點是為了讓人才導入的吸引力增大。這是人才購房政策的第一階段。「但是為什麼杭州和廣州要收緊，其實也是進入到第二階段，即關注到一些炒房的現象，所以也還是以房住不炒為大前提，積極進行管控，以防範鑽政策漏洞。」