❶ 房貸新政實施 全國70城房地產市場冰火兩重天
2021年樓市走向如何？就在2020年最後一天，金融監管給樓市潑出了冷水，讓房企融資再被念「緊箍咒」。分析認為，2021年市場總體平穩，在「房住不炒」大方向不變以及房企融資收緊的背景下，預計新房市場和二手房市場總體成交體量與2020年相當，價格上漲幅度從7%收窄到5%左右，區域之間的市場分化進一步加大。
現狀：全國70城市樓市冰火兩重天
近日有樓盤被曝光「房托」現象，製造出房子供不應求的假象，這讓不少市民大呼意想不到。「沒想到賣樓也有這種操作？而且最近樓市不是升溫了嗎？經常聽說新盤一推出就火爆的消息。」市民李小姐表示。
縱觀全國，記者發現，在2020年期間，並不是所有城市的樓市都表現良好。根據國家統計局公布的11月數據顯示，70個大中城市房地產市場價格漲幅總體平穩，其中，36城新房價格環比上漲，而28城下跌。
中原地產首席分析師張大偉認為，首先調控政策持續升級，去年下半年以來32城收緊樓市政策，雖然力度不一，但都以收緊為主。對於市場的影響，特別是對於新建住宅的影響逐漸出現，很多城市的新建住宅限價政策影響了新建住宅價格，所以樓市數據逐漸上漲放緩。其次，市場供應量增加，大部分企業銷售都抓緊年末增加供應量，部分企業也出現了促銷行為。
不過，從一線城市來看，樓市表現依然暢旺。2020年11月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，二手住宅銷售價格環比上漲0.5%。
房企融資再被念「緊箍咒」 居民貸款增速或下降
正當部分城市樓市開始出現高熱之時，金融監管給樓市潑出了兩盆冷水。
2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，明確自2021年1月1日起，對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行共5檔機構分類分檔設置房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限。對超過上限的機構設置2年或4年調整過渡期。
具體看，房地產貸款（包括企業與個人）總體佔比上限：中資大型銀行為40%、中資中型銀行為27.5%、中資小型銀行和非縣域農合機構為22.5%、縣域農合機構17.5%、村鎮銀行12.5%；個人住房貸款佔比上限：中資大型銀行為32.5%、中資中型銀行為20%、中資小型銀行和非縣域農合機構為17.5%、縣域農合機構12.5%、村鎮銀行7.5%。
國盛證券研報顯示，從上市銀行2020年上半年業績數據來看，已披露個人住房貸款的34家上市銀行中，個人住房貸款占人民幣貸款的比重為28.29%、按揭+對公房地產貸款佔比為35.58%。其中，有21家銀行均能滿足現有的佔比要求，剩下13家銀行未來需要調整資產投放結構，「由於住房租賃有關的貸款、資管新規過渡期內回表的房地產貸款不在統計范圍內，因此監管口徑的實際值可能更低一些」。
國盛證券分析師馬婷婷認為，在「房住不炒」的思路下，當前房地產政策正不斷趨嚴，過去銀行與房地產貸款綁定快速盈利的經營思路不可持續。同時，未來我國居民杠桿率上升速度將放緩，居民貸款增速整體下降為大概率事件。銀行的零售業務未來將從「房貸驅動」轉化為「服務客戶」的思路，在零售客戶經營、財富管理等領域具有優勢的銀行優勢將進一步凸顯。
民生證券分析認為，部分銀行的個人按揭貸款佔比已超出上限的要求，《通知》對個人住房貸款規模將產生影響，個人按揭杠桿端將開啟適度收縮。
某股份制銀行相關人士表示，考慮2~4年的過渡期和貸款增長，預計短期信貸投放影響不大。
2021年樓市展望：
市場總體平穩
「去杠桿」成趨勢
「房地產融資趨緊已在預料之中。」有房地產業內人士告訴記者，過去兩年，房地產金融的「水龍頭」持續被收緊中，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難，接下來，樓市「去杠桿」繼續成為趨勢。
值得注意的是，據統計，2020年廣州共計出讓146宗經營性用地（其中包括85宗住宅用地，61宗商用用地），同比增長62.22%；總成交建面達2119.98萬平方米，同比增長34.21%。克而瑞相關人士分析稱，自2017年以來廣州土拍市場年度成交量已經「四連增」，預示後續新建商品住宅供應源源不斷，結合近期廣州積極引進各類人才的新政，廣州後市供需兩旺，前景看好。
那去年大量出讓地塊存在潛在高供應量，進而導致存貨上升，是否會讓買方受限？某研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受全媒體記者采訪表示，地塊供應增加一般在十二個月或者六個月左右之後，形成供應量，「它會不會導致需求受限，這個跡象不明顯。」
放眼全國市場，貝殼研究院預計，2021年市場總體平穩，土地市場成交量下降，價格漲幅收窄到10%左右。新房市場和二手房市場總體成交體量與2020年相當，其中二手房成交體量與2020年相當，價格上漲幅度從7%收窄到5%左右。金融對房地產的助推紅利逐漸弱化，房價普漲時代一去不返。從結構上看，區域之間的市場分化進一步加大，2021年長三角城市房價將保持溫和上漲，珠三角市場可能有所降溫，但市場基本面仍然強勁。其他非核心城市市場降溫的可能性更大。
❷ 當前中國住房信貸的風險在哪裡
進入2017年，隨著房地產調控政策進一步落實及一些城市調控政策再加碼，有不少國內媒體都在歡呼，這一輪國內房地產調控初見成效。當前中國的住房市場基本上仍然是一個以投資炒作為主導的市場，房價不下跌，投資者不願意退出市場，那麼要擠出當前國內房地產市場泡沫也只是一句空話。當前中國房地產市場巨大的泡沫不擠出，要抑制資產泡沫是不可能，要讓住房回歸到居住的功能同樣是不可能。
正因為中國房地產市場這樣一種現狀，最近有研究報告指出，盡管近年來中國全社會住房貸款余額持續高速增長，從2011年6月的6.8萬億增長至2016年6月的16.6萬億，盡管全國有房貸家庭的戶數，2013年有房貸家庭戶數相比2011年上升23.1%，2015年相比2013年則上升12.8%，及2013年末房貸余額總量相比2011年上升37.3%，2015年末房貸余額總量相比2013年上升44.7%，但這幾年快速增長銀行住房按揭貸款主要是持有有住房者手中，這些中高收入者不僅持有絕大多數的住房按揭貸款，而且他們的償還貸款的能力要比低收者要強，所以當前的銀行住房按揭貸款風險不高。
比如若我們設定償付收入比>0.75為風險警戒臨界值，則既屬於最低收入家庭分組又超過警戒值的風險家庭佔全部有房貸家庭的3.9%；中低收入家庭中風險家庭佔全部有房貸家庭的5.1%；中等收入家庭這一數字為1.5%；中高收入家庭為0.7%；最高收入家庭為0.7%。
該報告指出，2013-2015年間，有房貸家庭戶均房貸余額的加速上升主要在於三個方面，一是新購住房價格加速上漲；二是新購住房杠桿率加速上升，亦即每套新購住房的貸款比例提高；三是原有貸款家庭再貸款購房。我們認為戶均貸款余額的加速增長主要為原有貸款家庭再貸款導致。
也就是說，按照該報告的邏輯，近幾年來國內一些城市房價瘋狂上漲，主要銀行信貸快速增長所推動，而這種過快增長的住房按揭貸款，絕大多數又為國內中高收入居民所獲得。可以說，在一個以投機炒作為主導的住房市場，只要房價上漲的預期不改變，只要房價不下跌，那麼銀行的住房按揭貸款就不存在多少風險，這時銀行也會把住房按揭貸款看作是優質資產。近2014-2016年，持有住房的居民或住房投資者為何會湧入住房市場，國內銀行為何願意通過住房按揭貸款把銀行70%貸款湧入房地產市場，問題的關鍵就是都假定中國的房地產市場價格只漲不跌。只要房價下跌，無論是中高收入的住房按揭貸款，還是低收入持有的住房按揭貸款都存在巨大的風險。
在2016年國內不少城市的住房價格瘋狂上漲到天上去了之後，過度的信貸擴張把中國的房地產市場泡沫吹得巨大之後，嚴厲的房地產調控政策就不能夠讓巨大的房地產泡沫擠出嗎？要擠出房地產泡沫，房價能夠不跌嗎？只要房價下跌，中國銀行體系的住房按揭貸款的風險都會暴露出來。如果市場及中央政府沒有認識到這一點，則是當前中國金融體系最大的風險。當前中國住房按揭貸款的風險就在這。
（以上回答發布於2017-01-09，當前相關購房政策請以實際為准）
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❸ 個人住房按揭貸款的利弊分析
現在個人住房按揭貸款的買房方式越來越被人們所認可，與此同時，按揭貸款的風險問題也逐漸被人民關注，那麼按揭貸款存在哪些風險？這些風險又應該如何防範呢？ 一、借款人信用風險。主要是借款人還款能力不充足。防範措施：一是重視對借款人及其配偶信用記錄及負債情況的審核，合理認定承貸能力。二是在還款能力的認定上，重點關注借款人收入的持久性和穩定性。三是合理確定貸款成數。對預期收入不穩定的借款人要進一步提高首付款比例，通過降低貸款成數，來減輕借款人還貸壓力，化解信貸風險。 二、假按揭風險。主要表現為借款人購房行為不真實，貸款用途不真實，實質是套取銀行信用，詐騙銀行信貸資金。防範措施：一是優選房地產開發企業和按揭樓盤。二是嚴格落實面談、面簽、居訪制度，認真核實借款人購房行為真實性。 三是謹慎發放房地產開發企業內部員工或關聯企業員工按揭貸款。 三、項目風險。主要是由於房地產開發企業無法按照預定計劃完工而形成竣工風險。防範措施：一是從源頭入手，嚴格樓盤准入，優選房地產開發企業，嚴格審查其開發能力、開發業績、經營者素質、項目的合法性、建設資金落實情況和市場銷售前景。二是加強對房地產開發企業建設資金的監管，防止挪作他用形成資金缺口，按揭貸款的風險及防範中項目的風險是非常重要的。四、抵押物風險。主要是抵押物價格高估、抵押手續不合規及抵押物難以變現造成的風險。防範措施：應特別關注抵押物權屬是否清晰，抵押物共有權人是否出具同意抵押的合法文件；抵押物估價結論是否基本合理。五、操作風險。主要是指由於內部欺詐、外部欺詐和流程管理出現問題而導致的貸款風險。防範措施：嚴格按照規章制度及操作流程辦理業務，大額貸款實行雙人調查。以上就是個人住房按揭貸款可能出現的風險及應對方式，這是在房屋交易中，個人，開發商，銀行三方都要注意的問題。
❹ 房地產信貸業務分析報告
首先要配合有關部門進一步規范發展商品房金融市場；其次還要加大對住房保障體系的金融支持。
9月26日，上證地產綜指下跌303.25點，下跌幅度達3.97%，在上證各類綜指中跌幅居前。在地產、公用等板塊領跌下，上證綜指跌破15日均線，收於5338.82點。
房地產板塊股價的深度調整，與市場傳聞監管部門將出台新的調控政策有關。對此，《財經》記者了解到，為貫徹全國住房工作會議精神，央行、銀監會擬於近日聯合發出通知，對房地產信貸領域提出新的政策要求。
據悉，新的信貸政策框架主要包括兩個方面，首先是配合有關部門進一步規范發展商品房金融市場；其次，還要加大對住房保障體系的金融支持。
規范商品房金融市場的核心政策在於，一方面規范和控制投機性需求，將第二套房的房貸首付比例從30%提高到40%以上，多套房比例在此基礎上由各商業銀行掌握；同時，第二套房的貸款利率亦可能在標准利率基礎上，調升10%左右的幅度。另一方面，從控制供給角度，進一步治理違規房地產開發貸款，規范開發商信貸行為，對查明囤積房源、囤積土地的開發商，將提高信貸標准或貸款利率，甚或不能予以貸款；同時，還可能提高預售房的房貸標准。
在住房保障體系的金融支持方面，央行、銀監會正和財政部、建設部等有關部門研究制定具體辦法，擬就利率、期限、資本金要求等方面，對廉租房提供政策支持。
8月24日到25日召開的全國住房工作會議要求加快房地產的金融創新，目前央行、銀監會、證監會等多家部門，還在積極准備和研究房地產信託投資基金的試點方案。
該此會議強調，要進一步加強和改善房地產市場調控，調整住房供應結構，增加有效供給，促進房地產市場健康發展。會議要求，省級政府對轄區內住房保障、住房供應和房價穩定工作負總責，市縣政府是責任主體。國務院各有關部門要搞好組織協調，建立健全廉租住房制度的政策體系，各項配套措施要盡快出台。此次將要推出的房地產金融政策當為相關政策的序幕，其它新政措施亦將陸續出台。
業內人士普遍分析，在頻繁加息和房價快速上漲的背景下，現在房地產類貸款的風險已有抬頭趨勢。很多銀行對個人房貸的貸前審查並不嚴密，存在一定范圍的虛假個貸、低資信個貸。這些貸款客戶可能隨著貸款成本的不斷拉升，而逐步暴露償還風險。
一家股份制銀行研究人員認為，即使現在房貸按揭比例提高到四成，對整體的風險控制來說，意義也不是很大。因為房地產市場如果出問題，也是存量房貸問題最多。據稱，該銀行新增房貸增速已經在下降。
高盛高華在不久前的一份分析報告中針對房地產業的不同調控措施所產生的影響進行了預測。報告認為，對房地產開發商的信貸緊縮整體影響不大；但是，40%的首付比例卻是保持需求基本完好的最高水平。如果將房貸首付比例提高到40%，則將對投機行為和過剩的投資需求起到抑制左右。
第二套房貸利率增10% 第3套考慮不予貸款支持
記者昨天從接近政策制定者的知情人士處獲悉，為抑制房地產市場的投機行為，銀監會將在近期提高第二套住房的首付比例至40%以上，同時將住房貸款利率提高至基準利率的1.1倍。該政策的出台時間尚未確定，「監管層也在觀察市場面的反應，昨天房地產股大跌讓監管層有些意外，但是不會影響到政策的出台。」上述知情人士說。
第三套房考慮不予貸款支持
目前我國房地產市場上最大的問題是投機行為嚴重，這是房價居高不下的一個重要原因，新建商品房吸引了很多投機者，真正需要住房的人卻買不起房。
上述知情人士表示，目前監管層的調控思路就是區分一般性住房需求和投資性住房需求，嚴厲打擊投機行為，同時保障普通老百姓的住房需求，因此這次政策的調整主要是針對多套房的購房者，要提高其購房成本。
按照監管層的思路，第一套住房貸款是居民的保障性住房需求，按揭貸款的首付比例應維持在20%-30%，第二套住房貸款是居民有支付能力的有一定合理性的住房需求，按揭貸款的首付比例可以在40%—50%，對於純粹商業用途的第二套購房者，房貸首付比例則要求達到50%以上。
同時記者了解到，對於購買第三套以及更多套住房的純粹投機行為，監管層房貸首付的比例可能會要求調到50%以上甚至是不予貸款支持。
此外，對於目前普遍存在的開發商囤積土地、囤積房源的投機行為，監管層也會重拳出擊。「諸如嚴格銀行土地貸款規則等系列調控政策會陸續出台。」該知情人士說。
另據媒體報道，新的房貸規定還要加大對住房保障體系的金融支持。有關部門研究制定具體辦法，擬就利率、期限、資本金要求等方面，對廉租房提供政策支持。
銀行稱將嚴格執行新規
對於提高第二套首付的門檻以及提高放貸基準利率的政策調整，到昨天為止銀行方面都還未接到通知，不過銀行都表示對業務不會有太大影響。
工行北京地區房貸負責人表示，最近確實聽到了風聲，但還沒有這方面的正式文件，但他透露：「明天我們會被集中到北京銀監局開會，討論如何控制房貸風險方面的問題。」
該負責人表示，從銀行角度來說，如果制定了統一的標准，銀行方面不會有太大意見，因為競爭是平等的。同時由於進入下半年，各家銀行當年度的房貸任務額大多已經提前完成，銀行以及其基層工作人員的壓力都不是很大，因此他預測至少在初期，相關這方面的規定如果出來後，將會被嚴格的執行。
「我們也在等監管層的消息。」深發展房貸部負責人昨天在接受采訪時說：「只要政策是統一執行就沒有問題。相對於利率上調，提高首付對消費者的影響更大。畢竟上調利率就是一個月多了幾十塊錢，提高首付則是一下子多付了幾萬甚至十幾萬，兩者齊發將會大大影響消費者購房慾望，銀行的放貸規模肯定受到影響，估計會降低20%—30%。」
不過，對於第二套住房的屆定問題，則被多位業內人士公認為一個難點。
工行該負責人表示，第二套住房確實比較難界定，一般都是以一個家庭以及配偶來界定，如果投資買房人利用他人身份證的話，會面臨比較大的法律風險。
將有助提高銀行抵禦風險能力
從防範可能的房地產風險波及到銀行資產這一角度來說，提高房貸首付成數以及相應地提高利率從嚴把握被認為是頗為有效的措施，前不久美國房地產市場滑坡所引發的次級信貸市場的危機無疑給國內銀行上了一課。
北京師范大學教授鍾偉認為，房地產信貸的風險固然存在，而房產市場的崩盤也可能給銀行的利潤帶來巨大的影響，但從目前來看，房產信貸———尤其是個人住房按揭貸款是頗為優良的資產，壞賬率極低，也在近幾年成為各家銀行發放貸款的主力。「這一措施會一定程度上打擊房產投機行為，也會提高銀行抵禦房產市場風險的能力，但總體上來說，個人住房按揭貸款仍然是銀行最優質的資產，因此這一政策未來可能出現一定反復。」
他將銀行信貸風險直接指向各地方政府的儲備用地貸款，他認為這其中蘊涵著相當高的風險，在未來房產市場調整之後，銀行信貸在這一塊可能會出現比較大的壞賬。
深發展銀行負責人表示，由於目前資本市場的火爆，投資者手中的資產開始膨脹，很多投資者將賺來的錢投資房產，但是資本市場的漲跌總是有周期性的，隨著股市逐步走入調整期，之前瘋狂投資房市的投資者風險壓力加大，也增加了銀行風險，現在調控有利於銀行降低風險。
目前，建行廣東、重慶等地分行已經將第二套住房的按揭首付由以前的三成提高至四成。建設銀行寧波分行昨日也承認，本周已經對於按揭第二套住房的人開始實施首付四成。此政策覆蓋購買第一套房時未在建行按揭的客戶。建設銀行總行昨日表示將就此在網站上發布聲明。建行一名工作人員也表示，建行作為房貸市場規模最大的銀行，在給客戶提供金融服務的同時，也日益注重規避風險。
❺ 影響商業銀行個人住房貸款業務發展的因素有哪些
影響我國個人住房貸款業務發展的因素主要有以下幾方面：
1、業務范圍窄，品種單一。大多集中在購買個人商品房按揭和單位集資房、房改房按揭方面，對未簽約商品房、個人自建房、裝修房、「二手樓」轉讓等按揭沒有辦理或很少辦理,而此部分的市場份額和潛力很大,具有廣闊的發展前景。
2、貸款環節多,手續繁瑣。
3、傳統觀念的束縛。向銀行借款,就意味著負債。就我國人民的傳統生活方式和相應的觀念說,「無債一身輕」的自給自足的自然經濟觀念仍佔主導地位,根深蒂固,靠向銀行借款來維持和提高生活水平的做法難以接受,因此,許多人不願涉及個人住房貸款這種負債消費方式。
(1)商品房價居高不下,貸款額度相對過小,使居民個人無法實現通過獲取住房貸款而實現購買自有住房的願望。
(2)貸款償還期過短。雖然規定最長償還期限為30年，但在實際操作中,銀行要求居民償還的期限遠遠小於30年,一般在10年以內。貸款償還期越短,借款人的償債壓力就越大,這使得廣大民民對個人住房貸款「可望而不可及」。
(3)貸款償還方式單一,不能滿足不同經濟條件,不同償還意願的居民的需要,限制了住房貸款業務拓展。如:購房慾望很強的年輕居民,收入水平最低,但其未來收入呈遞增之勢,對他們來說採取遞增還方式比較合適;而對中年居民來說,則比較適宜採取遞減的償還方式。而目前採取的單一的等額償還方式就將很多潛在的借款人排斥在這一業務之外了。
此外,繁瑣的手續,高額的費用,也使得居民對住房貸款退避三舍。
4、從商業銀行的角度分析，影響影響我國個人住房貸款業務發展的因素 商業銀行不願向居民發放住房貸款的主要原因是因為此項業務風險大,而收益相對較小,
具體分析有以下幾個方面原因:
1）發放個人住房貸款要冒信用風險,而且風險較大。
2）抵押物的估價、處分難。 由於目前房地產市場極不成熟,銀行對樓市進行准確的預測相當困難,使銀行取得的抵押房產的實際價值可能大大低於抵押貸款本息,造成抵押貸款的損失。同時
處分抵押物難。從法律角度來說,抵押貸款到期未還,銀行就有對抵押物行使處分權。但在實際工作中這是一個非常棘手的問題。由於大部分地區的房地產交易市場還處於初建時期,房地產進行市場交易的為數極少。在現行市場體系不完備的條件下,抵押貸款逾期的越多,需要處分的土地、房屋也就越多,而實際操作起來也就越難辦。同時由於抵押登記制度的不健全,使銀行相當一部分的房地產抵押貸款的抵押權利沒能登記,不能受到法律保護,這就影響到抵押貸款的有效性,直接威脅抵押貸款的安全。
3）貸款利率過低,使銀行缺乏積極發展住房貸款業務的動力。 現行個人住房貸款利率雖較以前有所提高,但仍低於各種中長期非住房貸款利率,也低於其他資產投資收益率,這雖然對借款人有利
,卻損害了貸款人的利益,所以銀行就不可能象發展其它資產業務那樣盡力發展住房貸款業務。
4）貸款結構錯位。 長期以來,我國房地產信貸業務中一直是重生產性住房信貸,輕消費性住房貸,造成貸款結構錯位,這不僅使個人住房消費貸款規模無法適應住房市場發展的要求,而且造成大量房屋空置難以及時銷售,使本來不足的資金被占壓,不能靈活周轉,進一步限制了房地產信貸業務發展,特別是個人住房貸款業務的發展。
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❻ 樓市拐點隱現 房貸利率仍有上漲空間
5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新一期LPR報價。與居民房貸利率密切相關的5年期以上LPR為4.65%，已連續13個月未變。而根據融360大數據研究院、貝殼研究院等19日和20日最新發布的監測報告，多個主流城市的首套房貸利率和二套房利率均較4月有所提升，部分銀行貸款放款周期延長。
2021年以來，涉房金融監管持續收緊的態勢明顯，涉及房企、金融機構、中介等多方。業內人士預期，房地產信貸環境面臨進一步收緊的壓力，預計房貸利率繼續上調，帶動市場量價進一步調整。
部分地區房貸利率環比上漲
放款周期拉長
5月20日，全國銀行間同業拆借中心公布新版LPR報價：1年期品種報3.85%，5年期以上品種報4.65%，兩項貸款市場報價利率均連續13個月保持不變。
「若接下來房地產市場持續升溫，特別是一線城市房價上漲勢頭向二、三線城市擴散，未來不排除5年期LPR報價單獨小幅上調的可能。」談及主要針對居民房貸的5年期以上LPR報價，東方金誠首席宏觀分析師王青表示。
實際上，根據融360大數據研究院、貝殼研究院等最新發布的監測數據，多個城市的房貸利率已經較此前明顯提升。
貝殼研究院20日發布重點城市主流房貸利率數據顯示，5月貝殼研究院監測的72城主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.73%，均較4月提高6個基點。
廣州、深圳地區房貸「漲價」明顯。記者了解到，建行深圳市分行5月上旬下發調整房貸利率的通知。首套房貸款利率執行5.10%，二套房貸執行5.60%，相比之前分別上調15個基點和35個基點。為了體現對中低收入人群購買保障性安居型商品房的支持，安居型商品房貸款利率維持不變。融360大數據研究院報告稱，其他銀行在短暫觀望後也開始跟進，目前已有近10家銀行深圳地區分支行執行首套5.10%，二套5.60%的利率水平。
融360大數據研究院報告指出，4月底至5月初，廣州地區包括國有大行在內的多家銀行，再度上調房貸利率。首套房貸利率調整為最低5.40%，二套房最低5.60%，均較之前上調10個基點。
與房貸「漲價」同步的是部分地區銀行房貸額度進一步收緊，放款周期進一步拉長。記者了解到，廣東金融機構對個人房貸額度增幅和增量都在嚴格控制，對二手房個人住房貸款審核放款更為嚴格，很多銀行施行「舊還新貸」，用提前還款的額度來發放二手房貸款，盡量減少新增房貸。
「5月在房地產貸款集中度管理疊加通脹壓力下，銀行收緊購房信貸、上調房貸利率；房貸「加息」帶來5月二手房市場成交平穩回調。」貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，廣州、東莞、中山、嘉興、南通等城市房貸利率提高幅度較大，放款周期延長，導致二手房成交活躍度降低。
涉房金融監管持續收緊
利率上行仍有空間
2021年以來，涉房金融監管持續收緊的態勢明顯，涉及房企、金融機構、中介等多方：1月起，一線城市嚴查經營貸違規入樓市，3月銀保監會、住建部、人民銀行三部門則聯合印發《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，全面「圍堵」個人違規挪用經營貸購房行為；涉嫌違規炒房機構「深房理」日前被深圳七部門聯合調查；多地開展的房地產市場專項整治也將個人違規使用信貸資金等列為專項整治重點。
金融監管部門的多張罰單也涉及銀行違規輸血房地產企業的行為。《經濟參考報》記者以「土地、房地產」等關鍵詞在銀保監會網站進行搜索，據不完全統計，自2021年以來，銀保監局本級開出的罰單共計47張。僅3月以來，罰單就達29張，罰款總額達6000萬元以上。具體來看，罰單涉及上海、浙江、深圳、福建、山東、青海等地，涉及銀行包括民生銀行、廣發銀行、平安銀行、盛京銀行、溫州銀行等。值得注意的是，多張罰單均追溯到了2015年至2018年期間的與土地出讓金相關的違規行為。
業內人士表示，嚴監管背景下，房地產信貸環境面臨進一步收緊的壓力。上海易居房地產研究院研究員沈昕表示，2021年一季度，中國房地產業金融環境指數為0.19，較上季度小幅下降0.07，比去年同期下降0.32，由去年的偏松區間下降至正常區間的上沿。央行數據也顯示，住房類貸款增速放緩。今年3月末，個人住房貸款余額同比增長14.5%，比上年同期低1.4個百分點。
王青表示，3月居民個人住房貸款加權平均利率為5.37%，比去年年底上行4個基點。「我們判斷，在今年『有保有壓』的結構性信貸政策下，未來房地產信貸環境會進一步趨緊，居民房貸利率還有上行空間。」
房地產市場拐點隱現
下半年可能向下調整
沈昕表示，房地產業作為一個資金密集型行業，對資金有很強的依賴性，金融環境的變化直接影響房地產市場。從整體來看，百城房價同比漲幅和房地產業金融環境指數的走向基本一致，這意味著，隨著房地產業金融環境指數的下降，預計二季度和下半年商品房銷售面積同比增速將逐漸回落，隨之下半年百城房價指數同比漲幅將收窄。
的確，從近日國家統計局發布的4月房地產投資數據和房價數據來看，前4月商品房銷售規模、開發投資額較2019年增長19.5%和17.6%。但各地區銷售表現分化，房企新開工和拿地面積縮減使得銷售、投資單月指標分別環比出現下降23%和7%。同時，二手住房已有明顯降溫跡象。
對此，許小樂表示，2020年房地產的超預期繁榮，本質上來自利差和價差帶來的套利需求，房價上漲是在寬松流動性之下的短期應激反應，顯然不可持續。當前中央政策正在引導地方政府轉變，倒逼地方政府降低對房地產的依賴，並通過調控手段逐步管住信貸、土地、房企以及購房者的投資行為，同時貨幣政策回歸常態，這些都代表著房地產市場的資本紅利時代將結束。
克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，「三條紅線」政策下房企資金成本將繼續增加，土拍「兩集中」下資金運用將更加審慎，對後續開工、拿地均有不利影響。預計後續房地產開發投資額增速將繼續回落，全年增速呈現「前高後緩」的走勢。
❼ 10 月全國個人住房貸款環比多增超千億，這些數字說明了什麼
10月份全國個人住房貸款環比多增超千億，這個數字說明什麼？我覺得從這個數上可以看全國各個城市買房的人還是比較多的，所以他的貸款的數字上就能看出來。
❽ 個人住房貸款的風險分析
個人信用帶來的風險
這是個人住房貸款風險中比例最高的種類，主要包括借款人償債能力不足風險及擔保人償付能力風險兩類。
對借款申請人進行信用調查是銀行開展消費信貸業務的一個重要環節。對於貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關申請人充分的信用資料，又不用投入過多的時間和成本。在國外，貸款銀行均通過商業信用機構來完成信用調查工作，但由於我國個人資信制度尚未建立，對個人的資信狀況缺乏合理、完整的判定標准，銀行只能以借款人所在單位開具的收入證明等材料作為信用評定的依據，其真實性、時效性難以確定，對個人收入的核實成本較高。個人住房貸款年限最長可達30年，在這樣長的時間跨度內無法對借款人經濟狀況進行持久的監控，現階段商品房價格較高，每月的還本付息負擔較重，一旦借款人失業或正常收入減少便有可能產生違約風險。
擔保人(即開發商)作為借款人從銀行獲取貸款履行擔保的第三方，如果借款人不能在其貸款年限內按時清償相關債務，按照約定理應由擔保人在借款人未取得兩證(國有土地使用證、房屋所有權證)之前或貸款終結之前履行其連帶責任，但由於房地產開發業也是高風險、高收益行業，開發商的經營狀況、支付能力也是很難准確把握的，因此也極易產生風險。
欺詐風險
這里所謂欺詐行為是指違反金融管理法規，捏造事實、隱瞞真相，採取不正當手段套取銀行資金，騙取根本無償還能力或超出其償還能力的貸款，致使我行信貸資產遭受損失的行為。重復抵押、虛擬抵押、租賃房屋抵押、故意遺漏房屋共有人的抵押，或亂開收入證明、偽造身份證件等，這可能是借款人的欺詐行為，也有可能是開發商為盡快套取銀行資金授意借款人的欺詐行為，還有一種可能是開發商與借款人聯手製造出的欺詐行為。
銀行風險
隨著個人住房貸款業務量的急劇上升，各銀行在「簡化信貸手續」的呼聲中提高了辦理個人住房貸款的速度，這種服務上的改進，無疑帶來了住房信貸消費群的擴大，直接促進了住房市場購買力的提高。但是，如果在辦理貸款的過程中過於追求效率而忽視了貸款操作的嚴謹性，將會造成相關法律手續及文本的缺漏，從而直接導致貸款的損失。
抵押物風險
這是抵押物產權問題所造成的風險。如在個人住房貸款尚未清償期間，由於城市建設規劃，拆遷等因素而產生產權風險，盡管政府出台了相關辦法對此予以保障，但銀行仍面臨著兩種風險：一是拆遷補償後，其補償價格遠遠低於住房市場價格，即使貨幣化補償金全部用於還貸，也可能難以清償全部貸款。二是抵押權人(銀行)無法實施抵押權的物上代位權，即可能產生產權替代風險。
抵押物處分引起的風險
這是指借款人不能清償債務時，銀行依法對貸款抵押物進行處置以償還貸款時產生的風險。主要表現為：(1)執行難。由於我國目前尚未形成完善的社會保障體系，當借款人發生信用危機而形成不良貸款時，銀行正常行使抵押物處分權比較困難，其權益難以得到保障。其實這已不是一個單純的經濟問題，而可能延伸為一個政府極為棘手的社會問題，因為任何一個政府都不會讓失業的人再一次「流離失所」。雖然在產權房抵押時，房產抵押登記部門要求借款人出具第二住所證明，然而這一紙證明的效力有多大，它能否成為銀行處置抵押物時的有力依據，我們還不免要打上一個問號。(2)變現難。銀行欲通過拍賣抵押物實現抵押權時，如果遇到有價無市的狀況，那麼銀行雖然實現了對抵押物的佔有，但抵押權尚未真正實現。此外，個人住房貸款的期限較長，抵押房屋可能因經濟環境、房地產市場狀況的變化和自然損耗而貶值，變現價值較貸款時原售價按抵押率打折後的價值還要低，從而造成銀行資產的損失。
貸款條件風險
這是指個人住房貸款的按揭成數、利率、還款方式、貸款期限等貸款條件因借款人經濟狀況的變化而對貸款產生的影響。如2012年銀行一般所採用的還款方式有3種，3種方式償還貸款本金的速度有所差別。如發生借款人無力還貸的情況，採用到期一次性還本付息的方式與按月還款方式相比，由於按月還款本金余額在不斷降低，相對而言貸款風險要小得多。此外，個人住房貸款屬於中長期貸款流動性差，相對於短期借款亦具有較大的風險。
其他風險
其他不可抗風險：其一，為自然災害及人為傷害風險，如水災、火災、地震及戰爭等使房屋毀壞，貸款無法收回；其二，房地產業因客觀經濟大氣候影響，行業蕭條，造成銀行貸款風險；其三，借款人意外地喪失勞動力或突然死亡也應劃作此種風險。
❾ 我國多城下調房貸利率，房貸利率的上漲和下降與什麼有關
房貸利率的上調和下降主要是跟房地產行情有關，同時也跟銀行本身的經營情況有關。
從某種程度上來說，之所以很多城市開始下調房貸的利率，這就是為了幫助房地產企業度過當前的現金難題。畢竟很多房地產企業的債務情況非常嚴重，如果個人住房貸款利率進一步上升的話，這會導致很多房地產企業的樓盤無人可買，這也會進一步導致房地產企業出現債務違約的情況。為了進一步避免這種情況，很多城市才會開始下調房貸利率。
一、這個事情是怎麼回事？
這是關於個人住房貸款利率的一個新聞，在很多地方的房地產企業的樓盤無人可買的時候，這些地方開始下調房貸基準利率，通過這樣的方式鼓勵大家買房。需要注意的是：房貸利率下調主要下調的是一手房的個人住房貸款利率，並沒有直接下調二手房的房貸利率。
❿ 居民住房貸款10多年來首次減少，這釋放了什麼信號
眾所周知，「房貸荒」來勢洶洶，源於「五檔分類」貸款集中管理制度，一條條「紅線」劃下，銀行信貸額度收緊，包括房地產企業貸款和個人住房貸款都受到影響。包括持續了大半年的房貸利率提高、房貸審核和放款時間延長，甚至個別地區銀行宣稱停止二手房貸款業務，都與「房貸荒」息息相關。
地方住房公積金管理中心都有最高額度限制，如果購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業性貸款，這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。
此項業務可由一個銀行的房地產信貸部統一辦理，組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。紛紛打折促銷，樓盤降價跳水屢見不鮮，這直接導致大部分人開始進入觀望狀態。