① 為什麼房價漲得這么快
房價漲得這么快的原因
1、工資水平上漲和家庭資產性收入增加
房子終究需要人來買的，這么貴都有人買，自然是購買力跟得上。這些年中國人均工資的增加和家庭資產性收入（資產性收入是指通過資本、技術和管理等要素參與社會生產和生活活動所產生的收入。包括出讓財產使用權所獲得的利息、租金、專利收入；財產營運所獲得的紅利收入、財產增值收益等。）的增加。來自國家統計局的數據，2003年中國城鎮居民人均可支配收入僅為8472.2元，而2013年則上漲至26955.1元，十年前上漲了約2.2倍，同時中國農村家庭人均收入也上漲了近2.4倍。而城鎮人均工資則由2005年的18500元上漲到2014年的56360元。
2、投資渠道匱乏
有了錢，自然想到「錢生錢」，可是當下的中國，「千股漲停」「千股跌停」深深滴刺激著民眾的神經，基金、保險等市場也十分小眾。快速增長的財富該向何處去。人們不約而同地將目光投向了房地產。雖然這中間經歷過幾輪調控，但每一次調控後都迎來了更瘋狂的上漲。人們深信只要有錢，就得買房，這簡直是穩賺不賠的生意。
3、城鎮化
城鎮化這個詞雖然頗為宏觀，但它確實是推動房價上漲的主要因素。中國的城鎮化進程速度之快讓世人矚目。來自人口普查的數據，中國城鎮化率在1978年還是17.9%，到了2015年已達56.1%。如此迅速的城鎮化進程催生了巨大的住房需求，供需矛盾讓房價持續上漲。
4、核心城市人口凈流入
中國目前人口超過1000萬的特大型城市有15座（包含了外來務工人員和城郊居民，中國官方的數據是6座，不包含上述兩大群體），不斷湧入的年輕人口讓房價和房租持續快速上漲。
② 近10年來我國房地產價格為什麼持續猛增
因為人多了
③ 為什麼說買房按揭比一次付清好．．原因是通貨膨脹．．能有高人具體解釋一下不
簡單說下 首先 買首套貸款購房是40%首付 60在銀行貸款 也就是你用40的首付搏100%的房子.假如 你第一次首付40%你可以在拿60%在買第二套貸款房 就是說1套房子的錢 買倆套房子 銀行出錢給你買了一套，不算現在房地產泡沫 就是在正常房價增長過程中 2套房子是1套房子回報率的1倍.而2套貸款的利息在增值過程中是不值得提的。更何況 現在通貨膨脹這么厲害 而你帶款的錢永遠都是銀行那些 現在一個月賺5000仟 等5年10年以後 我相信在賺5000你也跟不上社會發展了，但你的銀行貸款還是些，還月供還沒有太大的生活壓力 餘下的60%做點買賣 錢生錢 是最好的辦法。把錢都壓在房子里如果經濟能力強大或者炒房的還可以 要不有個啥急事 你在把房子賣了？不過都是個人觀點
④ 全國房貸利率「漲」聲一片，影響房貸利率上漲的因素有哪些
影響房貸利率上漲的因素是房價越來越高，人們對房的需求越來越大。現如今人們的工資水平也跟不上房價上漲的水平
⑤ 中國房地產資金來源狀況分析報告
當前，房地產投資過快增長和房地產價格的大幅度上漲，已經發展成為影響國民經濟平穩較快增長的不健康因素，因此，加強對房地產市場調控成為宏觀調控的一項主要任務。為掌握房地產投資資金來源狀況，我們對2001年年初以來房地產投資的資金來源及變化情況進行了專題調查分析。
基本情況
長期以來，我國房地產直接融資渠道狹窄。據統計，2002年年初以來，國內房地產企業只有61家實現上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產企業債券自2000年以後再未發行，原有的少量債券也已兌付。國家預算內資金每年也僅有10多億元。2003年後，隨著國家宏觀調控對房地產信貸規模的控制，房地產貸款增長趨緩，房地產企業開始尋求新的融資途徑，如機構投資者開始參與房地產投資，房地產基金開始運作，信託資金開始進入房地產業，海外融資也發展較快。目前，由於房地產基金剛剛起步，投資房地產的信託資金不足300億元，房地產業直接融資比例不超過2%，因此，我國房地產投資資金仍然主要是銀行貸款，而以投資和投機為目的的社會資金及海外熱錢近兩年也成為推動房地產投資快速增長的重要資金來源。
國內銀行貸款佔比情況
從國內外情況看，房地產投資資金來源中，銀行貸款一般佔到60%左右，這是房地產業發展的一個顯著特點。在我國，房地產業的銀行貸款主要表現為土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款，開發商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。具體表現為：
國內銀行直接貸款佔比明顯下降。直接貸款表現為房地產開發貸款和個人購房貸款。2001～2003年，房地產開發貸款在房地產投資中的比重一直保持在20%左右的水平；以個人按揭貸款為主的購房貸款平穩發展，在房地產投資中的比重由25%升至28.3%。2004年，由於國家對房地產用地和貸款實行控制，同時，個人消費信貸不良率開始上升，商業銀行提高住房消費貸款發放標准，房地產貸款增長趨緩，房地產開發貸款和購房貸款在房地產投資中的比重均有所下降，分別為16.6%和24.3%。今年第一季度，由於上年儲備項目較多，房地產貸款投入有所增加，房地產開發貸款在房地產投資中的比重達到19%，而取消住房按揭貸款優惠利率政策對房地產消費貸款影響較大，購房貸款占房地產投資資金的比重下降到17.3%。房地產開發貸款與購房貸款合計占房地產投資資金的比重，2001～2004年分別為43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末為36.3%。房地產市場中的銀行直接貸款佔比2003年年初以來呈現明顯下降趨勢。
房地產企業部分自籌資金間接來自銀行貸款。房地產企業自籌資金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已達到30.1%，提高了6個百分點。多年來，房地產企業自有資金不足，為了達到國家對房地產項目自有資金比例的要求，不惜採用各種變通的方式套取銀行貸款來充當自有資金，特別是近兩年房地產項目資本金比例要求提高到35%，房地產企業更是通過關聯企業貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業借款以及銷售回款再投資等方法來拼湊自有資金。根據調查資料推算，2004年年初以來，房地產企業自籌資金中銀行貸款占房地產投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。
房地產企業應付款主要是銀行貸款。房地產企業的應付款主要是房地產開發企業拖欠施工單位工程款和供貨商的材料款等。調查中發現，房地產企業拖欠工程款和材料款屬於業內慣例，而被拖欠的款項主要是施工單位和供貨商通過各種途徑獲取的銀行貸款。因而，房地產企業應付款的60%實際來自銀行貸款。由於企業信用環境不斷改善，房地產企業應付款占房地產投資的比重呈逐年下降趨勢，應付款中的銀行貸款占房地產投資資金的比重也相應下降，由2001年的約9%下降到2004年的約6%，今年第一季度為7.5%。
社會資金積極參與房地產投資
社會資金主要包括：以直接投資入股的形式參與房地產開發，成為房地產開發商自有資金的一部分；以購房款形式轉化為房地產開發資金；被房地產企業以高利籌集進入房地產市場。具體表現為：
股權性融資部分——現階段，房地產企業的自有資金中財政和主管部門撥款已寥寥無幾，主要為企業投資人最初投入的資金和開發過程中積累的利潤，以及股權性融資。房地產開發企業多為民營企業，其注冊資本和利潤積累較少，自有資金主要為股權性融資。2001年年初以來，房地產投資資金中自有資金佔比逐漸提高，特別是2004年年初以來，房地產企業自有資金佔比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%，今年第一季度比2004年又提高了1.9個百分點，達到16.9%。據調查，近兩年房地產企業新增自有資金主要是以投資為目的的社會資金。目前房地產企業股權性融資占房地產投資資金的比重為15.2%，比2001年提高了4.8個百分點。
現金購房部分——房地產企業「定金及預收款」中的銀行貸款所佔比近兩年明顯下降，意味著大量購房者主要以現金買房，炒房動機明顯。由於部分城市的商業銀行未開辦轉按揭業務或不允許外地人貸款，而房產登記部門要求房屋出賣時必須還清銀行貸款，以炒房為目的的購房者便多以現金購房，購房現金占房地產投資資金比重迅速上升，2004年已達14.6%，比2003年上升了8.8個百分點，今年第一季度為13.2%。
其他資金部分——據統計，房地產投資資金中包括社會集資、個人資金、其他單位撥入資金等其他資金來源佔比呈下降趨勢，2004年最低，為6%，今年第一季度為6.8%。
總體上測算，目前，房地產投資資金約有35%來源於社會資金。
境外資金加入房地產市場開發和炒作
外資對我國房地產市場的參與涉及開發、中介和銷售等各個環節，主要是境外房地產投資基金和風險投資基金以及大量的個人資金，通過直接購買房產、進行項目合作、直接參股房地產公司等方式，集中投資首都經濟圈和長江三角洲等熱點區域。據調查，境外資金直接流入上海房地產市場的佔比逐年攀升，2001年為16%，目前已超過30%；今年年初以來外商投資於北京房地產項目的資金超過30億元。據調查分析，目前進入中國房地產市場的境外投資占房地產投資資金的比重約為5%。
主要問題
當前房地產投資資金中銀行貸款所佔比重逐年下降，且低於國際一般水平；社會資金所佔比重逐年增加，且投資和投機成分加重。因此，我國房地產投資過快增長和房價過快上漲的主要原因不在於銀行信貸，而是國內外投資者和投機者的趨利行為所致，其背後原因又是地方政府在土地批租、房地產開發上的政策導向偏差造成的。具體表現在：
一、部分地方缺乏科學發展觀，過分擴張城市建設，助長房地產投資。加快城市建設和發展房地產業應當說是我國現階段經濟和社會發展的客觀要求，但部分地方在這方面存在著不顧客觀條件、盲目擴張的行為。一是各級地方政府把土地有償轉讓收入作為"第二財政"，用於城市建設投資資金。2002年，全國市場化配置土地收入達969億元，較1999年增長了8.5倍；土地增值稅收入21億元，較1999年增長3倍多。2003年我國市場化配置土地的面積較1999年增長了51倍，土地出讓收入在各地財政收入中的比重逐年增加。由於房地產投資規模大、見效快，對相關產業拉動作用明顯，是支柱產業，而且房價越高、高檔房越多，意味著地方財政收入增加越多，GDP增長越快。為此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，擴大房地產業規模；另一方面，通過開發規劃、產品結構、預售審批等環節，默許、支持商品房高檔化，允許房地產商大量運作豪宅項目，把老百姓往郊區趕。而在土地儲備和運作方面，融資成本與招商引資的考慮不銜接，孕育了很大的償債違約風險。二是對商品房定價不進行成本、利潤核算，定價完全放開，基本是房地產商報多少是多少，放縱房價，個別地方甚至出現政府為了抬高區域檔次，開發商將房價定得越高越容易取得預售許可證現象。三是為了活躍市場，對外地人炒房不加限制，默許抬高房價。
二、部分房地產開發企業與地方政府聯手，採取非市場化手段，追逐高利潤，抬高房價。房地產業的高利潤回報，促使房地產開發企業擴張迅速，2004年，房地產開發企業已達5萬多家，比2001年增加了2萬多家，比2003年增加了1萬多家。房地產開發企業常常與地方政府聯手，支配著房地產市場秩序，主要表現為：一是以低成本或無資本擴張。房地產企業普遍自有資金不足，由於商業銀行對企業資金的來源及投資方式尚無有效手段給予准確認定，房地產商普遍通過期房和流動資金貸款等變通方式融資並將自籌資金混同於自有資金，或虛增資本公積、分拆項目、異地借款並以資本金形態注冊等規避自有資金比例管理。二是資質差，產品質量難以保證，市場投訴多。房地產企業資產負債率較高，平均超過70%，優質企業少，多為三級資質企業。三是通過假按揭套現。由於企業貸款利率高於零售按揭貸款利率，開發商利用內部人或關聯企業，通過假按揭套現以降低成本。四是發布虛假售樓信息，聯手虛抬房價。2004年年初以來，樓市進入由開發商決定市場、自由定價狀態，大房地產企業在利益最大化的共同追求中漸漸結成價格聯盟。
三、投機和投資性炒作在較大程度上推高房價。房地產需求包括真實需求、投資需求和投機需求。目前，我國社會資金投資渠道狹窄，不斷增長的國內投資資金和不斷湧入的境外投機資金裹挾著人民幣升值預期，紛紛擠向熱點城市房地產市場，國內社會資金和境外資金占房地產投資資金比重平均已超過40%，成為推動房地產投資和房價過快增長的重要因素。哪裡投資和投機性強，哪裡的房地產價格波動就大。如建設部等七部委關於穩定房地產價格的意見下發後，近幾年房價上漲最快的上海、杭州、南京等城市房價大幅下跌，而長春、南昌、蘭州和銀川等中西部城市房價變化不大。從資金情況看，上海、杭州、南京等城市的銀行貸款占房地產投資資金比重2003年年初以來快速下降，目前為44%左右，而同時社會資金和外資佔比迅速上升，外資投資比例近12%；長春等其他城市房地產投資資金中銀行貸款佔比則呈現平穩合理變化，目前仍為60%左右。這進一步說明，投資和投機性資金才是推動房地產投資與房價過快增長的主要因素。
政策建議
房地產市場建設應堅持科學發展觀，促進建立和諧社會。一是改變地方政府把土地出讓收入作為財政主要依靠的現狀，抑制地方政府開發房地產的沖動。房地產開發將大量佔用土地，2004年，全國建設佔用耕地217.8萬畝，多數是居民點周邊的優質高產良田。目前，我國人均耕地面積為1.41畝，比2003年減少了0.18畝，僅為世界人均佔有量的三分之一強。土地是人類賴以生存的最基本的自然資源，是有限的，其使用必須遵守可持續發展的要求。二是針對不同層次的需求，調整房地產供應結構，保持供求平衡。目前房地產投資主要集中在中高價樓盤，對中低價位、中小套型住宅投資比例偏低並呈下降趨勢，今年第一季度全國經濟適用住房投資同比下降13.8%，部分城市甚至停止建設經濟適用住房，這一方面造成大量高檔住房空置，另一方面使廣大居民合理需求難以滿足。由於住房本身具有公共產品屬性，保證居民最低層次的居住要求是保障人權的體現，是政府不可推卸的責任，是建立和諧社會的前提。因而，必須合理調整土地和資金供應結構，利用稅收等手段積極引導住房消費，抑制投機和投資性需求，促進房地產業健康發展
⑥ 如何運用管理經濟學分析中國房地產
政策環境、法律環境、管理環境分析對中國房地產及其它很多產業其實沒有什麼實質性的影響，在中國（尤其是指內地）想通過科學的理論分析來說明某產業還是比較難的。
⑦ 高手來（用高按揭去買，以防止通貨膨脹的沖擊。）的操作機理
高按揭就是說首付比例低，銀行貸款多
在預期通脹的情況下，資產價格會漲，這個時候高按揭，就相當於用很少的錢買到了價值很高的資產，將來升值獲利的空間更大
也就是說，借用銀行貸款去賺錢了
100W的房子，按揭20W，貸款80W，將來漲到200W，賣了以後，就賺了100W，也就是用20W賺了100W了
補充：
你的理解是對的，投資房產的確是有你所擔心的那些可能的情況，而那句話的潛台詞是，你用自己的錢去存款去買股票去買什麼，都不能有效抵禦通脹，因為你的錢投資所得有限，你的錢是有限的，收益率不一定能很好的抵禦通脹，而當你有這些錢做首付，買房子，就相當於是借銀行的錢來投資，是更能有效抵禦通脹，所以高按揭的意思其實就是借銀行的錢投資房產，從而獲取更多的收益
⑧ 房地產債務融資風險原因
隨著我國國民經濟的持續快速發展、住房改革的持續變化與城市化進程的加快，我國房地產業井噴式發展班班可考，並逐漸成為國民經濟的新增長點與理財熱點。房地產信貸也連帶發展，由於商業銀行信貸的安全性、可靠性與低門檻，使其迅速對房地產業產生巨大的推動作用，並成為其首屈一指的重要支撐。由於種種復雜原因導致的金融行業過度滲透房地產業，致使房地產業自身的市場風險蔓延至金融業。金融行業不僅在房地產業有著舉足輕重的地位，更是對於國民經濟與社會穩定有著不可忽視的重要作用。因此我國政府出台了各種政策限制病態的房地產熱，就是要將銀行信貸遭遇市場風險的概率降低至可控范圍內，保護商業銀行之於國家之根本。因此研究房地產信貸風險具有較為深刻的理論與現實意義。
關鍵詞：房地產;商業銀行;信貸風險;意義
一、當前房地產信貸存在的風險
銀行信貸資金大量進入房地產業之後，在分享房地產風潮帶來的巨額利益同時也承擔著連帶風險。據大量可靠資料測算我國房地產業絕大多數的資金來源於商業銀行。這就直接導致房地產業大量的開發風險蔓延至銀行，使二者關系愈發緊密。但由於我國特殊的經濟境況，這種風險是不可避免的。是我國房地產業井噴式發展以及較為單一的房地產融資渠道共同造成的，具有明顯的中國特色，具體表現為以下幾個方面：①宏觀政策方面的風險;②市場自身存在的風險;③企業經營自身所存在風險;④客觀存在的銀行方面的操作失誤。
二、房地產信貸風險產生的原因
從商業銀行貸款固然風險相對較小，可靠性高，但是房地產貸款涉及金額巨大，還款周期長。加上不確定的貨幣價值市場，二者風險相互疊加，這對於消費者來說更是雪上加霜。
商業銀行房地產信貸業務周期長、涉及面廣，可預見和不可預見的風險均存在，房地產市場階段性波動所引發的金融風險更是難以捉摸。雖然我國房地產市場波動性的「始作俑者」有跡可循，但想要控制商業銀行與房地產貸款所疊加的風險卻是難上加難，房地產市場波動主要由於以下幾點：①市場自身的周期規律;②歐嘉興的行業政策疊加地方性法規所造成的疊加效應;③金融政策調整;④國際資本的流動。
三、房地產信貸風險帶來的危害
（一）國家宏觀調控無法兼顧全局而帶來的房地產信貸風險危害
房地產業發展直接受我國宏觀政策調控影響，90年代初我國房地產業持續升溫，社會大量資金流入行業以致全國性的瘋搶，政府政策調控此時出台，收緊銀根，從源頭上以致消費者的購買慾望，從而抑制房地產「購房熱」，雖然在這方面產生了正面效應，但也同時影響了金融市場，貸款無法收回更是比比皆是。
（二）由市場病態膨脹發展引發房地產信貸風險而帶來的危害
上文中所強調的房地產過熱也會引發眾多危害，我國自加入WTO以來，經濟急速膨脹，外貿順拆巨大，國民儲蓄率節節攀高，人民幣價值持續上漲，這顯然對於我國的貨幣市場是有著負面影響的。
帶來的後果是充足的資金以及對房地產業的刺激。此後我國沿海城市房地產業持續升溫，土地價格飛漲，近乎過熱，若不採取有效措施，放任房價飛漲。後果不堪設想。
（三）由個人住房按揭貸款之於房地產信貸風險帶來的危害
盡管個人按揭貸款在商業銀行中屬於風險較低的理財品種，但如果由於國家的宏觀調控或其他的原因導致消費者收入下降或者房價下跌，會導致按揭貸款中的不良交易急劇增長，從而導致金融市場動盪。
四、加強房地產信貸風險的管理與可行性建議
房地產信貸不單影響房地產行業及其連帶行業的穩固發展，在我國特殊的經濟大環境的境況下，更是對我國整體的國民經濟的穩固發展有著波及根本的影響。不僅如此，我國商業銀行在我國的經濟領域也有著舉足輕重的地位，二者的風險相互疊加，地位互相拔高，其中的含義不言而喻。因此我國在支持商業銀行與房地產業發展相輔相成的同時，還應注重防備與化解房地產信貸危機，從而保證商業銀行體系地穩步發展。我國房地產業的資金來源主要是由商業銀行承接，因此可以說管理好商業銀行房地產貸款手裡機制就防範住了部分房地產信貸風險。
（一）拓寬融資渠道，確立信託與資金的角色定位
政府部門應不斷創新政策制度，為房地產市場的健康發展提供良好的政策、制度環境等，理論性的建議如下：①放鬆其它融資渠道，如股票市場融資，企業債券融資的政策限制。豐富房地產行業資金來源，降低商業銀行與房地產業之間的連帶效應;②政府部門也要盡快確立房地產信託及基金的角色地位，由於房地產信託及基金手續簡單，無須行政性審批與資金額度限制，是一條市場化的融資渠道，彈性較強。因此應積極推動相應法律法規的頒布，從渠道上規范市場選擇。
（二）縮小連帶關系，提高相應門檻
政府還應該建設正當有效的方法措施，削弱房地產業與商業銀行之間唇齒相依的關系。銀行作為我國貨幣流通的最主要渠道，不應與房地產業有如此巨大的連帶關系，目前我國商業銀行有著流動性過剩，業務量壓力層層下壓的現狀，勢必會使商業銀行對與房地產信貸業務青眼有加，樂見其成，使我國的房地產業每年以巨量的增長速度急劇膨脹。為了防範可能發生的危險，政府應未雨綢繆，除增添融資渠道外，還要合理提高相應門檻。