① 2． 敘述我國利率市場化的背景和改革情況。（200~300）
1993年《關於建立社會主義市場經濟體制改革若干問題的決定》和《國務院關於金融體制改革的決定》最先明確利率市場化改革的基本設想。1995年《中國人民銀行關於「九五」時期深化利率改革的方案》初步提出利率市場化改革的基本思路。 1996年6月1日放開銀行間同業拆借市場利率，實現由拆借雙方根據市場資金供求自主確定拆借利率。 1997年6月銀行間債券市場正式啟動，同時放開了債券市場債券回購和現券交易利率。 1998年3月改革再貼現利率及貼現利率的生成機制，放開了貼現和轉貼現利率。 1998年9月放開了政策性銀行金融債券市場化發行利率。 1999年9月成功實現國債在銀行間債券市場利率招標發行。 1999年10月對保險公司大額定期存款實行協議利率，對保險公司3000萬元以上、5年以上大額定期存款，實行保險公司與商業銀行雙方協商利率的辦法。 逐步擴大金融機構貸款利率浮動權，簡化貸款利率種類，探索貸款利率改革的途徑。1998年將金融機構對小企業的貸款利率浮動幅度由10%擴大到20%，農村信用社的貸款利率最高上浮幅度由40%擴大到50%；1999年允許縣以下金融機構貸款利率最高可上浮30%，將對小企業貸款利率的最高可上浮30%的規定擴大到所有中型企業；2002年又進一步擴大試點。同時，簡化貸款利率種類，取消了大部分優惠貸款利率，完善了個人住房貸款利率體系。 2000年9月21日實行外匯利率管理體制改革，放開了外幣貸款利率；300萬美元以上的大額外幣存款利率由金融機構與客戶協商確定。2002年3月將境內外資金融機構對中國居民的小額外幣存款，納入人民銀行現行小額外幣存款利率管理范圍，實現中外資金融機構在外幣利率政策上的公平待遇。 2002年擴大農村信用社利率改革試點范圍，進一步擴大農信社利率浮動幅度；統一中外資外幣利率管理政策。利率市場化是一個世界性的問題，自20世紀70年代以來，對經濟轉軌中包括利率市場化在內的金融體系市場化就作為「不得不玩的一個游戲」(the only game in town)風行全球，並正在中國大地上蓬勃進行。中國利率的決定和傳導機制正在發生深刻的變化，改革已進入到存貸款利率市場化的最後攻堅階段，利率市場化改革的階段性目標基本得以實現。為確保我國利率市場化改革活動按照適應金融資源特徵、符合金融可持續發展思路進行，在此承前啟後的重要時刻，對中國利率市場化改革進行階段性評價具有十分重要的現實意義，它將在某種意義上指導甚或決定著我國利率市場化改革剩餘道路的前進方向、路徑選擇和制度安排。
一、我國利率市場化改革總體評析
利率市場化是一個國家金融深化質的標志，是提高金融市場化程度的重要一環，它不僅是利率定價機制的深刻轉變，而且是金融深化的前提條件和核心內容。利率市場化首先是一個過程，是一個逐步實現利率定價機制由政府或貨幣當局管制向市場決定的轉變過程，是一個利率體制和利率決定機制變遷的過程，隨著這一過程的不斷深化，整個利率體系由借貸雙方根據市場供求關系決定的利率的比例越來越多，由政府或貨幣當局直接干預的成分越來越小。從范圍過程來看，即是從部分利率市場化向全部利率市場化過渡的過程；從程度過程來看，即是從較低程度的利率市場化向較高程度的利率市場化轉變的過程；從階段過程來看，完整的利率市場化過程包括利率市場化准備、利率市場化進展和利率市場化成熟三個階段。作為一個動態過程，利率市場化從時間上觀察，在短期內利率可能會維持在相對穩定的水平上，但從長期來看，其變動由市場貨幣供求決定。同時，利率市場化又是一種狀態，是一種金融生態的可持續狀態，在理論上是指利率能否靈敏地反映資金供求狀況，其衡量標志主要是金融機構有沒有確定利率的自主權；作為其階段性目標，利率調整頻度以及浮動幅度，也是衡量利率市場化的重要指標，其最終目標是實現社會資金及社會資源的優化配置、金融經濟的和諧發展與可持續發展。
利率市場化作為一項既涉及金融體制改革，又涵蓋了經濟體制改革的系統性改革，中國經濟特定的體制背景和金融環境決定了中國利率市場化改革的長期性、多樣性和復雜性。利率市場化的長期性是指始於1978年的中國利率市場化的過程，直至1996年6月，才真正揭開了我國利率市場化改革的第一幕，放開了銀行間同業拆借市場利率；直至 2000年9月21日，才邁出具有真正實質性的第一步，實現外幣貸款利率的市場化；到目前為止才基本走到了存貸款利率市場化的最後攻堅和破解階段，這不僅與激進式改革相差甚遠，與中國經濟其它領域的漸進改革比較，利率體制改革也是滯後的。利率市場化的多樣性是指利率市場化的改革模式、體系內涵、程度范圍、次序安排等是層多面廣、不一而同的，既有利率市場化內涵的多樣化，包括利率決定的市場化、利率傳導的市場化和利率形成機制的市場化；也有利率市場化體系的多樣化，包括中央銀行基準利率市場化、金融機構法定存貸款利率市場化、銀行間利率市場化和債券利率市場化，只有以上部分均得以實現市場化，才是真正實現利率市場化。利率市場化的復雜性是指衍生於融資活動的利率制度與金融產權制度、金融市場建設、社會信用體系建設等錯綜交雜，相伴相隨，無論是對宏觀經濟社會，還是對銀行、企業和個人，都將產生較為深遠的影響。由於與中國市場經濟改革相符合的金融產權制度約束的弱化、金融市場機制及結構的不完善、中國企業和銀行的不完全市場化、金融救援機制的不健全等障礙的存在，不可避免地給中國利率市場化未來的改革增添了變數和難度。
二、我國利率市場化改革進程評析
從1978年起，我國開始了對整個經濟體制的改革，金融體制改革隨之進行。利率體制改革作為金融體制改革的重要內容之一也在逐步深化，根據利率走勢和利率改革內容，可將我國利率改革分為前期的調整利率水平和結構、改革利率生成機制和利率市場化快速推進等三個階段。在調整利率水平和結構階段（1978年—1993年）：經過近15年的改革，基本改變了負利率和零利差的現象，偏低的利率水平逐步得到糾正，利率期限檔次和種類得到合理設定，利率水平和利率結構得到了不同程度的改善，銀行部門的利益逐步得到重視。在改革利率生成機制階段（1993年—1996年）：利率改革主要任務是不斷通過擴大利率浮動范圍，放鬆對利率的管制，促使利率水平在調整市場行為中發揮作用，以逐步建立一個有效宏觀調控的利率管理體制。中央銀行的基準利率水平和結構是金融市場交易主體確定利率水平和結構的參照系，中央銀行主要是根據社會平均利潤率、資金供求狀況、通貨膨脹率和宏觀經濟形勢的變化及世界金融市場利率水平，合理確定基準利率，利率逐漸被作為調節金融資源配置的重要手段，成為國家對經濟進行宏觀調控的杠桿。但在此期間，我國的利率管理許可權仍然是高度集中的。在利率市場化快速推進階段（1996年—至今）：從1996年開始，中央銀行才在利率市場化方面進行了一些根本性的嘗試和探索，推出一些新的舉措，其目的在於建立一種由中央銀行引導市場利率的新型體制，實現利率管理直接調控向間接調控的過渡。同業拆借利率、貼現率與再貼現率、政策性銀行金融債券發行利率、國債發行利率、 3000萬元以上和期限在5年以上的保險公司存款利率、外幣貸款利率、300萬元美元 （或等值的其他外幣）以上外幣定期存款利率先後得以放開，開展了利率衍生工具試點，銀行間市場利率基本實現市場化，金融機構存貸款利率的市場化機制正在逐步增強和深化。盡管部分金融市場的利率市場化程度大大提高，但利率市場化改革的進程還遠未結束。其主要表現特徵如下：
（一）社會資金配置的市場化機制正在逐步形成
1.以基準利率為核心的利率體系正逐步形成。經過多年的改革實踐，我國利率體系已出現兩個變化：一個是基準利率種類越來越少，如存貸款利率種類得到簡化，大部分優惠貸款利率被取消，外幣利率管理的幣種減少，並正在朝最終保留一年期存貸款基準利率方向前進；另一個是各金融交易主體實際執行市場化利率越來越多，過去單一性地執行基準利率的時代已被執行以基準利率為核心上下浮動的利率體系時代所取代。中央銀行通過基準利率的變動，在短暫的時間內對貨幣市場利率和商業銀行存貸款利率產生影響，貨幣市場利率對中央銀行利率的變動做出快速反應，而商業銀行存貸款利率則對中央銀行利率和貨幣市場利率做出充分的響應。從實際情況來看，商業銀行對存貸款利率執行浮動制度越來越多，其利率水平基本圍繞著中央銀行基準利率這一軸心而變動；其他各種金融產品的利率水平也受一個時期內平均基準利率的影響，並充分反映長期資金供求關系和各種心理預期，一個以央行基準利率為核心、以市場利率為主導的多層次利率體系正逐步形成。
2.部分領域資金定價初步實現市場化。近年來，國家嘗試將一些資金置於市場中，通過市場機制來確定其價格，在部分領域實現了資金定價的市場化。從市場來看，包括銀行同業拆借市場、銀行間債券市場、貼現、再貼現市場等在內的貨幣市場以及外匯市場，已基本實現了市場化；從區域來看，在農村先行試行了存貸款利率市場化；從產品來看，國債、金融債券等非存款金融工具的市場利率已基本實行放開，大額外幣利率初步實現了市場化，金融機構存貸款利率管制已經放鬆到「存款利率只管住上限，貸款利率只管制下限」的階段，利率市場化改革的階段性目標基本得以實現。就市場化程度而言，貸款利率市場化程度要高於存款利率，外幣利率市場化程度要高於本幣利率，農村利率市場化程度要高於城市利率，大額利率市場化程度要高於小額利率，長期利率市場化程度要高於短期利率，隨著企業、居民金融意識的提高和商業銀行經營機制改革的推進，利率的全面市場化目標距離我們已經越來越近。到目前階段利率市場化改革已經只剩下少數關鍵步驟，已經到了厚積薄發的攻堅階段，但是利率市場化的改革道路還依舊漫長，促使利率形成機制的市場化仍將是未來金融改革的重點。
（二）利率市場化的實際程度落後於名義上的利率市場化
盡管我國利率市場化改革已經取得階段性進展，但是各類金融市場上資金的互相流動問題沒有真正解決，利率的微觀機制還是不完善的，價格機制、市場機制的不健全性和存款利率的強管制性，導致了中國利率市場化的實際程度要落後於名義上的利率市場化的程度。其主要表現為：
1.操作層面上的利率市場化程度落後於制度層面的利率市場化。制度層面的利率市場化是指根據制度框架設計利率可以按照價值規律自發調節高低；操作層面的利率市場化是指金融機構特別是商業銀行具備利用利率自主對各類資金合理定價的能力。在某種意義上，制度層面的利率市場化是具有象徵意義和法律意義的市場化，操作層面的利率能否實現市場化才是利率能否真正市場化的關鍵。從我國利率體系的現實情況來看，現在除了貸款下限和存款上限以外，其他各類利率基本是可以浮動的。也就是說，從制度層面看，中國利率體系的「市場化」水平已經比較高了。但是「新興加轉軌」的經濟體系，經濟結構中非市場化成分較多。對各商業銀行來說，長期以來，利率只是計算利息的指標，並沒有被真正作為資金價格來控製成本和風險，利率的功能並沒有發揮其真正的作用。銀行也沒有根據經濟形勢和市場風險調整利率的能力，在操作層面上利率的市場化程度是比較低的。
2.中央銀行利率作為基準利率的調節作用和導向引力小。首先，調整中央銀行基準利率起不到調整貨幣供應量的作用。在發達市場經濟國家，調整基準利率政策的同時也就是調整貨幣供應量。准確地說，在這些國家中，存在基準利率水平與貨幣供應總量反向變動的聯系。在中國情況可能就不是這樣：利率的變動並不意味著流動性的相反變動，主要基準利率和貨幣供應兩者之間不具備顯著的關聯效應。其次，現行的利率管理體制下，中央銀行有權管理和制定包含基準利率在內的幾乎所有銀行利率，如存貸款利率水平、種類和期限檔次等，「只緣身在此山中」，因而中央銀行利率作為基準利率很難起到導向和調節作用。第三，再貸款利率調整對商業銀行的影響很小。因為中國農業發展銀行以財政貼息為前提的再貸款在全部再貸款余額中佔比高達54%，剩餘不到一半比例的再貸款又有相當一部分是因農村信用社的改革而享受准備金低利率優惠，故對再貸款利率的調整幾乎沒有彈性，再貸款利率的影響面越來越小。第四，再貼現利率因再貼現量規模較小，而難以擔當起中央銀行基準利率的功能。第五，貨幣市場利率對中央銀行利率形成的貢獻度不大，同業拆借利率和中央銀行基準利率之間的相互關系比較弱。
3.利率浮動定價機制執行缺乏現實基礎。金融機構普遍未建立或使用貸款利率定價模型，沒有形成一整套完善的利率管理辦法，利率管理機制僵硬，大部分商業銀行分行以下沒有設置專門的利率管理機構，利率管理人員大多是兼職，利率管理基本上還是停留在文件的上傳下達、報表上報等日常事務上，有的業務人員素質較低，對浮動利率定價機制的形成、具體浮動利率標準的確定及資金成本的測算等相關業務知識知之甚少，無法掌握具有相對難度的浮動貸款利率政策，執行起來就存在嚴重的偏差。也就是說，所謂的利率管制已基本取消，只是假象，缺乏現實基礎。例如，金融機構沒有形成合理的貸款浮動利率定價機制，要麼「浮而不動」，要麼操作手法簡單、「一浮到頂」。同時，國有商業銀行的浮動利率定價機制和貸款浮動利率水平總體上由各自總行制定，層層上報審批增加了貸款決策的成本、延長了資金流動周期，也影響了基層行工作的積極性。
4.利率的風險結構和水平不盡合理。現在的利率結構和水平沒能反映預期投資回報率與風險之間的關系，例如，享有國家信用的「金邊債券」——國債的實際利率高於同期的銀行存款利率，沒有體現「高風險高收益，低風險低收益」的匹配原則，中長期的存貸款利率的差異程度不能夠真實反映現實的風險程度和水平。
（一）我國利率市場化改革選擇實施漸進模式是適宜的
眾所周知，利率市場化改革的方式選擇與模式確定至關重要，它在一定程度上決定了改革的成功與失敗。從總體而言，我國利率市場化改革選擇實施漸進模式是正確和適宜的，也是符合我國經濟金融現狀的，其原因在於：第一，我國經濟體制改革採取的是漸進性改革，利率市場化改革是整個經濟市場取向改革的組成部分，我國從計劃經濟向市場經濟轉軌採取漸進方式，從實際效果看，改革是成功的。故而，利率市場化改革方式應當與經濟體制市場化改革相適應。第二，從國外利率市場化的過程來看，盡管有部分發達國家採取的是激進的方式進行，這與它們的經濟發展水平較高、金融市場比較成熟、金融監管比較有效、各種法規相對完備等因素密切相關，這些條件在我國還不具備和完善。同時，當今世界各國再也不會象二十世紀七、八十年代那樣盲目的開放和放鬆管制，而是更加註重利率市場化對一國經濟所造成的風險，認真研究利率市場化所需要具備的條件，對利率市場化改革大多採取了漸進的和謹慎的做法。所以，簡單效仿發達國家利率市場化方式是不可取的。第三，我國和其它發展中國家一樣，隨著市場經濟改革的推進，利率市場化已成為金融改革的必然趨勢，我們不能因為存在風險而裹步不前，也不能因為盲目而造成全面的金融風險，而要認真學習和借鑒其它國家的經驗和教訓，針對自己的實際情況，制訂相應開放策略和步驟。鑒於我國整體經濟發展水平不高以及金融市場發育還不夠完善等實際情況，採取審慎態度推進利率市場化，是一種能在最大程度上避免風險和維護改革成果的現實選擇。例如，確立「貸款利率管下限、存款利率管上限」這一目標本身就反映了我國利率市場化改革力求穩健的特點，充分考慮了我國金融機構自身約束力和市場機制約束力水平，以防止那些經營上出問題的金融機構通過高息攬存來掩蓋現金流不足，從而嚴重擾亂存款市場秩序的風險，有助於維護金融機構的穩健經營和金融市場的穩定。第四，我國經濟正處於轉軌階段，經濟和金融的整體水平有待提高，這就決定了我國利率市場化的過程實際也是創造利率市場化條件的過程，必須漸進推進，穩扎穩打，步步為營，急於求成必然適得其反。
利率市場化是我國金融產業走向市場的重要步驟之一，也是國民經濟運行體制轉變到社會主義市場經濟上來的基本標志之一。我國金融業正經歷著利率市場化的微觀消化過程，許多矛盾和扭曲正在影響著這一改革的質量和下一步抉擇。我國金融體制的既有框架容納了現行的我國的利率體系、利率政策和利率水平決定機制，也決定了我國利率市場化改革所必然經歷的路徑以及所能達到的最終效果，而利率制度的效率則最終決定了我國金融體系的效率。創造條件、沿漸進路徑從邊際調整中有序推進、盡早防範後利率市場化問題無疑是利率體制改革目前最為重要也是具有戰略意義的三項工作。
② 現在房貸利率
一年（含）以內的短期貸款利率是4.35％；一年至五年（含）的中期貸款利率是4.75％；五年以上的長期貸款利率是4.9％。一般情況下，房貸都是五年以上長期貸款，因此常說的上浮＊％，都是在4.9％的基礎上上浮。
房貸利率上浮5％，表示在該銀行申請房貸，房貸利率是4.9％×（1＋5％）＝5.145％；房貸利率上浮10％，表示在該銀行申請房貸，房貸利率是4.9％×（1＋10％）＝5.39％；房貸利率八折，表示在該銀行申請房貸，房貸利率是4.9％×80％＝3.92％。
(2)個人住房貸款利率改革的真實目的擴展閱讀
1、從房貸利率走勢來看，2019年利率出現回調的可能性增大。從市場流動性來看，2018年以來央行實施了五次降准，目前市場流動性呈現合理充裕狀態，有利於信貸規模擴大。
2、從風險角度來看，個人住房貸款也是相對風險較小的資產，銀行相對更有意願去加大這方面的信貸規模。但由於央行的流動性是意在輸血給民營企業、小微企業，並未放開對房地產的金融監管，因此銀行對房地產的傾斜度也是有限的。
③ 房貸利率「換錨」 引導資金流向實體經濟
自10月8日起，房貸利率「換錨」正式實施：新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。
分析人士指出，改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制，目的在於進一步順應市場規律。「換錨」過程中，房貸利率保持基本平穩，既有利於為實體經濟解渴，也有利於房地產市場平穩健康發展。
剛需房貸利率保持穩定
根據最新規定，定價基準轉換後，全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR;二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。
那麼，「換錨」是否會對房貸利率產生較大影響呢?例如，在房貸利率「換錨」前，上海首套房房貸利率多為基準利率打95折，即4.65%左右;二套房房貸利率為基準上浮10%，即5.39%左右。「換錨」後，上海首套房房貸利率依然為4.65%左右，而二套房則為5.45%左右，整體變化並不明顯。
上海易居房地產研究院發布的《中國LPR房貸利率報告》顯示，今年10月，一二線城市首套房、二套房的LPR房貸利率略有上升，部分三四線城市首套房、二套房的LPR房貸利率則略有下降。與此同時，報告選取14個城市房貸利率變化進行綜合研究後發現：如果以「100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式」的貸款案例進行成本測算，房貸利率「換錨」後，首套房的月供額比過去大約增加6元，而二套房的月供額比過去大約增加15元。
中原地產首席分析師張大偉介紹，目前，各地房貸利率基本平穩，大部分銀行依然正常放款，利率微調很少。首都經貿大學城市經濟與公共管理學院教授趙秀池對本報記者表示，「換錨」只是利率定價標准發生了改變，房貸利率與原來定價標准下的利率基本保持一致。「房貸政策是房地產市場的一個重要調控工具。這次變化是利率形成機制調整，並不涉及首付款比例調整，況且調整利率標准後的房貸利率事實上也沒有什麼變化。因此，『換錨』對剛需購房者幾乎沒有影響。」趙秀池說。
引導資金流向實體經濟
值得注意的是，對於利率形成機制改革的出發點，金融主管部門的態度十分明確。
「房貸利率由參考基準利率變為參考LPR，但最後出來的貸款利率水平要保持基本穩定。」中國人民銀行副行長劉國強強調，這一過程中，「房住不炒」的目標定位不能偏離，「不把房地產當做刺激經濟手段」的政策要求不能違背。
中國銀行保險監督管理委員會副主席周亮指出，LPR新政的實行有利於增加對民營和小微企業的信貸增長。周亮說，銀保監會用了很多監管的考核，在防止資金脫實向虛方面加大了力度，倒逼著資金更多投入實體經濟。特別是疏通了貨幣傳導機制以後，將更加有利於緩解民營和小微企業「融資難、融資貴」問題。
中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼在接受本報記者采訪時指出，金融主管部門在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制、以市場化手段推動實體經濟融資利率下行的過程中，專門針對房貸利率做了部署和安排，推出了「下限管理」措施，為的就是避免向房地產市場發出錯誤信號。「目前，房貸利率沒有實質性下降或上升，沒有誤傷剛需，體現了住房政策的連貫性、平穩性和差別化特徵，政策導向十分清晰。」
「房住不炒」支撐健康發展
事實上，房貸利率保持平穩也是「房子是用來住的、不是用來炒的」這一社會共識的體現。
「一方面，房貸利率保持基本平穩，對於促進房地產市場乃至整個實體經濟平穩健康發展具有重要的積極意義;另一方面，房貸利率『換錨』過程中的一系列配套制度安排，包括加強資金流向監管等，則有助於加快經濟結構轉型升級、減少經濟發展對於房地產業的依賴。」董希淼說。
上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，最新一期LPR利率的調整，並不會對按揭貸款的成本產生實質性的影響，更多的影響還是體現為貸款定價方式的調整，即後續利率自我調整的空間會更大。嚴躍進認為，房企可以更好地明確貸款機制，完善產品營銷和客戶房貸業務辦理，對於購房者來說，則可以更好地估算具體房產項目的月供壓力，從而科學決策、理性購房。
董希淼進一步分析指出，今年上半年，我國貨幣政策逆周期調節力度加大，有效地穩定和引導了市場預期，較好地支持了經濟增長。這一過程中，房貸利率實行「下限管理」，不僅是對「房住不炒」的堅守，更有助於避免居民部門杠桿率過快上升。「總體上看，政策的初衷就是在保護合理自住需求的基礎上，不讓房地產擠占過多金融資源，而是讓更多資金流向國民經濟的重點領域和薄弱環節，支持戰略性新興產業、支持小微企業，從而助推中國經濟高質量發展。」董希淼說。
④ 房貸利率「換錨」今日落地！升還是降對樓市有何影響
全國范圍內的房貸利率「換錨」正式落地。今日(8日)，央行房貸利率新政實行，新發放的商業性個人住房貸款利率將參照貸款市場報價利率(LPR)進行定價。
這一政策將對房貸月供產生哪些影響？未來房貸利率上升還是下降？後期樓市走勢將發生什麼變化？
新版房貸利率切換
今年8月20日，利率市場化改革更進一步，LPR形成機制改革後的首次報價公布，1年期為4.25%，5年期以上為4.85%；9月20日第二次公布的報價顯示，1年期為4.20%，5年期以上LPR維持不變。
隨著LPR改革，個人住房貸款利率也發生重大變化。
8月25日，央行發布2019年第16號公告稱，自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成；首套房貸款利率不得低於相應期限LPR，二套房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。
「新老劃斷」也是此次利率改革中的另一關注點。央行在公告中表示，10月8日前已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。
央行有關負責人解釋到，公告主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行；與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。簡單來說，已經在還貸款的購房者月供不會受到影響，除非央行加息或降息。
此外，央行明確，公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，公積金政策暫不調整是當前公積金政策便民和務實精神的體現，既能保障剛需購房成本不上漲，同時也能保持貸款利率水平穩定。
上升還是下降？
此次調整之後，房貸利率是上升還是下降？
對於這一大家關心的問題，央行副行長劉國強在8月20日召開的國務院政策例行吹風會上明確表示：有一點是肯定的，房貸的利率不下降！
自2015年10月24日以來，我國個人住房商業貸款5年及以下的基準利率為4.75%，5年以上為4.90%。目前國內絕大多數住房貸款年限均在5年以上，4.90%這一基準利率通常也是銀行及購房者參考的標准。
央行新政明確，首套房貸利率應不得低於5年期以上LPR，即4.85%，二套房貸利率不得低於增加60個基點後的5.45%。對比來看，定價基準轉換後，全國范圍內新發放商業性首套個人住房貸款利率下限與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當，變化不大。
中原地產首席分析師張大偉指出，總體來看，這仍然是一個中性的政策，政策的目的是平穩房地產預期，避免房地產利率跟隨LPR明顯下調，是避免刺激房地產而非打壓房地產。
不過，張大偉強調，LPR利率是浮動的，意味著房貸利率也會是浮動的，此後LPR利率下調的可能性較大，那麼房貸利率也會隨著下調，房貸利率和目前相比，上漲的可能很小。
機構：實際按揭利率變化將因城而異
對於新政在各城市的實施，公告也做出了明確的要求。
央行表示，省一級分支機構應指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限；銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。
中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼指出，新政規定了房貸利率全國統一的最低要求，按照「因城施策」原則，預計多數地區個人住房貸款的實際利率將會有所上升。
融360大數據研究院公布的數據顯示，8月份，監測的35個城市中，17城首套房貸利率水平有所上漲，16城維持7月水平。一線城市中，廣州平均環比上漲4個基點，其他城市維持不變；二線城市中，蘇州、無錫、沈陽、長沙4城均連漲三月，沈陽漲幅達23個基點；僅武漢、東莞和長春3城首套房貸利率水平有所下調。
監測的35個城市共533家銀行分(支)行中，除了停貸銀行外，共有19家銀行首套房利率水平仍在當前基準利率上執行優惠政策，且都位於上海地區；116家銀行的二套房貸款利率水平低於5.45%，主要分布在上海、廈門、天津、深圳、廣州等19個城市。
太平洋證券表示，房貸新政落地後，這些銀行都必須上調自己的房貸利率水平，進而可能會帶來部分城市房貸利率平均水平的進一步上漲。從目前數據看，上海的首套房貸款利率，廈門、天津的二套房平均利率都面臨上漲壓力。
國盛證券稱，原先首套利率有折扣的城市，如上海、廈門等，和原先首套房貸利率上浮的城市，如北京等，短期將受到不同的影響。未來，不乏會出現加點下限為零的城市，亦會出現房價上漲過快加點數較高的城市，實際按揭利率變化將因城而異。
⑤ 看清個人房貸利率換「錨」信號
央行近日發布《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》和《中國人民銀行有關負責人就個人住房貸款利率答記者問》稱，為堅決貫徹落實「房子是用來住的，不是用來炒的」定位和房地產市場長效管理機制，對新發放商業性個人住房貸款利率進行改革。筆者認為，個人房貸利率看齊LPR，是LPR改革的組成部分之一，不能解讀為房貸降息的信號。對比當前實際執行利率，LPR設定的下限與市場水平基本一致。在「房住不炒」的大邏輯下，預計熱點城市貸款利率不會低於當前實際執行利率。
筆者認為，首先，個人住房貸款利率換「錨」LPR，是「利率並軌」改革的一部分，不能解讀為房貸降息的信號。
過去存貸款基準利率和市場利率的雙軌制，存在套利空間和貨幣政策傳導不暢等問題。LPR改革後，定價方式由央行公布公開市場操作利率，各報價銀行再根據該利率進行加點報價，最後由全國銀行同業拆借中心根據報價計算得出貸款市場報價利率並發布，為銀行貸款提供定價參考。LPR改革的目的在於利率定價機制更市場化，央行政策暢通傳導至貨幣市場和貸款市場。從資金端入手，引導各類資金流向實體經濟，而非房地產。從近期的監管動向看，遏制資金流向房地產意圖明顯。今年5月開始，銀行信貸、信託、境外發債、供應鏈等地產融資渠道收緊，央行召開的銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會表示「房地產佔用信貸資源依然較多」。在這種大背景下，個人房貸利率調整更應視為LPR改革的一部分。
其次，雖然新標准最低房貸利率高於舊標準的最低房貸利率，但新標準的房貸利率與目前市場實際執行房貸利率水平基本一致。
按照中國人民銀行有關負責人的解答，定價基準轉換後，全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR計算為4.85%)；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)，與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。
按照此前基準利率的標准，央行5年期以上貸款基準利率是4.9%，一些地區首套房貸款利率最低可打9折或9.5折，即4.41%或4.655%，低於LPR新標準的4.85%。二套房貸款利率目前實際最低標準是基準利率上浮10%，即5.39%，低於LPR新標準的5.45%。
從目前市場上執行的房貸利率平均水平看，新標准與目前市場水平基本一致。根據融360的數據，7月重點城市首套房貸平均利率，最低城市為上海4.84%；7月二套房貸平均利率，最低城市為杭州5.42%。
由於每個月LPR會有調整，房貸利率參考基準變為LPR，利率水平會隨著市場資金情況有所波動，但未來房貸利率下降空間不大。除了LPR的基準，人民銀行省一級分支機構，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。這意味著，房貸利率的「打折」時代已經過去，預計未來房貸下降空間不大，二套房貸利率可能會提升。
第三，房貸利率迎來「因城施策」時代，預計新標准下熱點城市貸款利率不會低於當前實際執行利率。
除了設定房貸利率下限外，政策還要求人民銀行分支機構及時確定當地LPR加點下限。繼土地、樓市「因城施策」之後，房貸利率也迎來「因城施策」時代。人民銀行省一級分支機構按照這一原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
「因城施策」的邏輯是，抑制熱點城市，托底收縮型城市，平滑房地產市場周期的波動，實現平穩發展。在「房住不炒」、不將房地產作為短期刺激經濟手段的背景下，近期出現土地熱、樓市熱的部分城市，未來房貸利率不會低於當前實際執行利率，存在上調可能。
綜上所述，央行設定下限和差異化利率政策，對炒房行為形成抑制，有利於房地產市場長期健康發展，回歸真實住房需求。
⑥ 人民時評：房貸改革有利於精準調控
前不久，央行發布公告稱自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（簡稱LPR）為定價基準加點形成。這條被稱為「房貸新政」的改革舉措引發多方關注。大部分解讀從利率形成機制入手，分析政策對不同購房群體的不同影響，普遍認為改革前後的利息負擔相當，對房地產市場短期作用不明顯，更適合精準調控、因城施策。
首先，房貸新政是利率市場化改革的有機組成。應當看到，商業銀行發放住房貸款本就應由「市場起決定性作用」，但目前貸款利率參照基準利率上下浮動，而基準利率又由行政部門確定，且長期相對穩定不變，這很容易造成資源錯配、降低金融效率。所以，參照公開市場操作尤其是LPR，是解決基準和市場利率「兩軌合一軌」的關鍵一招。由此，房貸利率按月再與LPR「對表」，自然會較為及時反映市場利率的波動，有利於風險釋放與效率提升。可見房貸改革不是為了「放水」，是對利率市場化的順勢而為。
其次，房貸利率水平總體上沒太大變化，更適合精準調控、因城施策。市場上主要的擔憂情緒在於新的利率形成機制的「任性」。但從中長期看，LPR水平的浮動並非信馬由韁，基本上會反映金融服務實體經濟的能力，同時還會受到必要的窗口指導。短期來看「加點」也是重要調節手段。比如，當前北京首套、二套房貸利率，為基準利率分別上浮10%、20%左右。改革後，房貸利率首套不得低於LPR，二套不得低於LPR加60個基點，再綜合考慮各城市、各銀行的自由裁量權，以及還貸過程中的「利率重定價」因素，房貸利率的總體水平基本與此前相當，利息的實際支出基本不受影響。
再次，從宏觀調控取向來看，「房住不炒」定位未曾動搖，房地產決不會再成為短期刺激增長的手段。為避免房價尤其是熱點區域房價的大起大落，房貸利率作為購房成本重要內容，也必然受到適時適度的預調微調，必然服從、服務於調控的目標和大局。另一方面，近來各類保障性、政策性住房的建設，比如上海將外來人口納入共有產權房申報范圍，大都屬於「首套、首貸」范疇，貸款審批享受一定程度優待，事實上分流了相當一部分信貸需求，支撐了房貸利率整體上的平穩。
也要看到，一些地方房貸政策存在錯位、越位的傾向。比如有的銀行對改善性需求不分青紅皂白收緊乃至拒貸，有的銀行因為自身信貸額度或投放節奏的偏差，人為拖延審批時間。還有個別城市為了平抑房價，對公積金貸款客戶另設繳存年限、發放額度等種種不合理限制。剛性和改善性需求群體主要為工薪階層，大數據時代完全可以做到詳盡評估，「無差別」的「一刀切」有條件轉化為精準施策。對此，未來全面深化住房信貸改革必須著眼於差別化、個性化、精準化的高質量金融服務。
房地產市場的發展，說到底要貫徹「以人民為中心」的發展思想；房地產市場的調控，最終要緊緊圍繞共同富裕這條主線展開。改革開放以來，城鎮人均住房面積從6.7平方米躍升至36.6平方米，是非常了不起的成就。展望行進在城鎮化後半程的房地產市場，我們有充滿活力的微觀基礎，有堅實可靠的中觀保障，有多元高效的宏觀工具，只要依靠科學規劃、合理引導、審慎監管，我們就能實現住有所居的目標。
⑦ 武漢按揭房利率下調至4.1%，為何要下調房貸利率
這樣做的主要目的是為了適應當前的房地產行情，同時也為了鼓勵大家多去買房，所以很多城市會主動下調各個銀行的房貸利率。
對於我們普通購房者來說，在買房的時候，很多人會選擇申請個人住房貸款，這個方式也可以進一步降低大家購房的門檻。在此之前，大家申請個人住房貸款的利率一般是5.5%以上，二套房的個人住房貸款的利率一般是6.25%以上。因為很多城市的房地產交易量非常少，為了鼓勵更多的人積極買房，有些城市的房貸利率已經低到了4.1%。如果一個人申請100萬的個人住房貸款的話，這個差值基本上意味著購房者可以節省至少30萬以上的利息費用，所以這個舉動非常吸引人。
對於普通購房者來說，購房者確實可以選擇在這個時機足夠買房，下調房貸利率可以幫助我們節省更多的利息費用。
⑧ 下調首套房貸的利率，究竟有何意義
央行、銀保監會聯合發布《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》下調房貸利率下限 首套不低於LPR利率減20個基點。據專家估算，按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內共減少利息支出約2萬元。
總結
從經濟性或收益性的角度考慮，央行或商業銀行都沒有理由把LPR調低，LPR調低是為了吸引增量貸款，可是LPR調低之後存量貸款利息也會減少，除非增量貸款規模顯著超過存量貸款，不然這樣子很明顯是不劃算的。
在增量方面，LPR降低了，會吸引更多接盤俠，房價又會開始漲，這樣子同時也加強了存量調控的效果。凈效應就是緩沖銀行斷供潮的風險，防止銀行體系崩盤，防範系統性風險。
⑨ 央行宣布貸款利率大調整 你的房貸合同要改了
12月28日上午，央行發布公告，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成。
每經小編注意到，LPR報價上一次變動是在11月20日：1年期品種由4.20%下降到4.15%；5年期品種由4.85%下降到4.80%。
分析師張大偉當時分析表示，5年期LPR的降低意味著購房剛需族100萬貸款30年，平均月供減少30元，30年合計減少月供10890元。
值得注意的是，此前中國證券報報道，在改革後，LPR逐漸成為新增貸款定價基準。LPR與MLF利率掛鉤，後者的變動對LPR、進而對信貸市場利率有重要影響。面對MLF利率、央行逆回購利率相繼下調，一些研究人士認為，降息周期可能已經開始。
中金公司固收研究團隊指出，從歷史情況看，央行逆回購利率下調通常不會一次就結束，新的一輪降息周期可能已開始。
華泰證券張繼強表示，MLF利率存在繼續小步下行空間，以引導LPR繼續走低。不過，相關政策操作仍需防止「通脹預期擴散」，應維持「常態貨幣政策」。
不過，LPR降低的主要目的是未來引導實體經濟利率降低，降低資金成本，並不是為了刺激樓市。
早在8月央行便表示，
定價基準轉換後，全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。
⑩ 評論丨房貸利率差異化下調,釋放出穩定市場的新信號
來源：21世紀經濟報道 作者：王靜文（中國民生銀行研究院）
近日，央行和銀保監會聯合發布《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，對房貸利率下限進行調整，釋放出促進房地產市場平穩健康發展的新信號。
《通知》主要有兩方面內容：一是在居民購買普通自住房時，將首套住房商業性住房貸款利率下限調整為相應期限LPR減20個基點，二套仍按現行規定執行；二是商業銀行可根據當地房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。
首先需要指出的是，差別化住房信貸政策於2011年開始實施，目的是通過採取差別化的首付比例和利率來限制投資、投機性購房需求。由於我國房地產市場區域特徵明顯，個人住房貸款利率的確定遵循「因城施策」原則，採用「全國 地方 銀行」三層確定機制，即由央行確定全國范圍的利率下限，央行各省分支機構再據此確定本地區的下限，當地銀行再結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，在地區利率政策下限基礎上確定每筆貸款的具體價格。
2019年8月，LPR報價改革實施後，央行將全國層面首套房貸款利率下限設置為相應期限的貸款市場報價利率（LPR），二套房貸款利率下限為LPR加60個基點。根據《通知》，全國層面首套房利率下限下降為LPR-20個基點。當前5年期LPR為4.6%，下調之後變為4.4%，已接近2016年房貸利率8.5折期間4.165%的水平。
4月底政治局會議明確要「努力實現全年經濟社會發展預期目標」「抓緊謀劃增量政策工具，加大相機調控力度」，落實在房地產政策上，就是要「支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求」。隨後央行和銀保監會均表示，將及時優化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩有序，支持剛性和改善性住房需求。
另一方面，當前房地產市場確實不容樂觀。根據統計局數據，1-4月商品房銷售面積同比-20.9%，商品房銷售額同比-29.5%，市場交投極為清淡。4月居民住房貸款減少605億元，同比少增4022億元，居民部門不但沒有加杠桿反而在去杠桿。國房景氣指數已經下降至95.9%，達到2016年初以來最低水平。
今年以來，不少地方已在因城施策導向下，通過下調首付比、下調貸款利率、放鬆限購限貸標准等方式對房地產金融政策進行邊際調整，但目前來看，尚未達到預期效果。這種情況下，就需要出台更高層面、更有力度的穩市場舉措。這不僅是穩增長的當務之急，也是防風險的題中之義。
此次下調，標志著全國層面房貸利率下限的整體下移，無疑釋放出了更強的政策信號。在房住不炒定位之下，此次下調僅涉及首套房，不包括二套，但由於一些地方已對首套房的認定標准進行放鬆，預計政策的波及效應會有所擴大。根據一季度貨幣政策執行報告，3月份新發放個人住房貸款平均利率為5.49%，相對於4.4%的下限仍有不小空間。
另外需要指出的是，房貸對銀行而言屬於優質資產，2020年之前個人住房貸款利率一直低於一般貸款平均利率水平。2020年之後，政策轉向重點支持小微企業、製造業等領域，一般貸款利率開始低於個人住房貸款利率。一季度前者僅為4.98%，比後者低51個基點。從成本收益比的角度考慮，銀行必然有意願下調房貸利率。而房貸利率的下調，將有助於降低居民購房成本，進而激活居民信貸需求，引導居民合理加杠桿，從而對房地產市場構成實質性利好。
從歷史經驗來看，房地產銷售通常滯後房貸利率調整一到二個季度。如果5月底疫情得到基本控制，居民預期逐步改善，後續房地產銷售降幅有望逐步收窄。而在明確的政策信號之下，各方預期將趨於穩定，這不僅有利於住房消費健康發展，也有助於增強房企發展信心，最終將有助於促進房地產市場的平穩健康發展。