㈠ 多城下調購房首付比例 最低首付20%重啟
繼山東菏澤等地宣布最低首付比例可執行20%後，2月21日，澎湃新聞從河南駐馬店當地中介處獲悉，駐馬店部分一手樓盤首付比例也已下調至20%，另有部分項目推出首付分期活動，最低訂房首付僅需2萬元左右。
據駐馬店當地多名中介人員介紹，當前，在駐馬店購買二手房的首付比例為30%，部分新房項目商業貸款已開始執行20%的首付比例，具體視各樓盤情況而定。「也有低首付的樓盤，首付款可以分期付給開發商，交房前付清首付即可。」
值得一提的是，河南省駐馬店市曾於2020年2月21日發布《關於進一步規范促進房地產業平穩健康發展的意見》，彼時，駐馬店出台17項穩樓市政策，其中提出下調居民首付款比例，首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%，成為當年首個宣布降低首套房首付比例的城市。不過，7天後，河南省人民政府網站發布消息，省政府約談駐馬店市人民政府主要負責同志，堅持「房住不炒」，落實主體責任。同時，上述發布的17項穩樓市政策從官網撤下，駐馬店市住房和城鄉建設局相關工作人員表示：文件已撤回，按照原政策執行。
不過，時隔兩年，從當前駐馬店各樓盤項目銷售情況看，部分項目樓盤也已將首付比例調整至20%。
可以看到的是，近期以來，首付降低的城市數量正在增加。
除上述提到的駐馬店，據易居研究院智庫中心的監測數據，截至目前，全國至少已有7個城市出現了首付比例下調的情況，其中包括公積金首付比例下調的三個城市，即北海、自貢、南寧，以及商業貸款下調首付比例的四個城市，即菏澤、重慶、贛州、佛山。
據克而瑞地產研究監測數據，2022年以來，浙江、南寧、菏澤等14個省市相繼落地房地產紓困政策，主要涉及內容包括三個方面。
一是放鬆公積金貸款。例如南寧提升公積金貸款額度，首套最高額度從60萬元提升至70萬元，二套最高額度從50萬元提升至60萬元，並將二套房首付比例降至30%。又如自貢公積金貸款實行認貸不認房，既無公積金貸款記錄又無尚未完清的商貸，按首套房貸款政策執行；有一筆已結清的公積金貸款記錄或一筆尚未完清的商貸，按二套房貸款政策執行。
二是非限購城市重啟最低首付20%。例如菏澤，四大行對無房無貸的購房者，最低首付比例可執行20%。又如重慶，比較大的銀行已執行首套房貸最低首付20%。
三是通過財稅刺激托底樓市。例如玉林，新市民購買90平方米以下首套新房，每套補貼6000元；購買90平方米以上首套新房，每套補貼1萬元；並給予50%的契稅補貼。又如瀘州，符合條件的人才在中心城區購買首套新房，可享受最高200萬元/人的人才安居補助。
圖片來源：克而瑞地產研究
克而瑞地產研究報告指出，無論是放鬆公積金貸款，還是非限購城市重啟最低首付20%，都是在現有房地產信貸政策框架范圍內的適度調整，並不代表房地產信貸政策根本性轉向。
中原地產首席分析師張大偉表示，目前看，各地政府都在積極釋放寬松信號，維持樓市穩定成為各地統一行動。整體看，2022年開年房地產調控政策相比之前延續了去年四季度政策方向。整體看，樓市政策寬松是市場發展趨勢，預計會有越來越多的城市發布樓市調控政策，而房地產市場也有望逐漸在2022年3-4月企穩，一二線城市預計將率先出現市場小陽春。
㈡ 已有一套公積金貸款的房子，再買一套能用商業貸款嗎
可以，沒有問題，算是二套房，首付60%，貸款利率上浮10%，例如正常是6的利率，那麼你就是6.6的利率
㈢ 多地首付20%可買房，地產市場會回暖嗎
2月以來，多地傳出房貸首付比例下調的消息。
山東菏澤、江西贛州、河南駐馬店等地的部分銀行，將商業貸款首付比例下調至20%；而以南寧為代表的一些城市，則降低了公積金貸款的首付。目前，南寧二套房公積金貸款首付僅30%。
此外，據貝殼研究院統計，2月監測的103個重點城市中有87個房貸利率環比下調，較上月增加28個，無利率提高的城市。
有分析認為，下調首付比例、房貸降息將有效促進市場恢復，房地產整體市場止跌趨勢明顯。
但也有觀點指出，這輪降低首付比例的城市多為三四線城市，或二線城市的非限購區域，一線城市的情況仍有待觀察。
市場行為還是政府調控？
率先打響這輪「降首付」的是山東菏澤。
據悉，菏澤的中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行四大銀行，普遍下調了個人住房貸款首付款比例，「無房無貸」購房者的首付比從之前最低30%，降至最低20%。
菏澤市開發區。圖/圖蟲創意
在江西贛州，不少樓盤首套房貸首付比例已降到20%，當地中信銀行、廣發銀行、招商銀行等銀行均執行該房貸政策。
據澎湃新聞報道，在河南駐馬店，部分一手樓盤首付比例下調至20%，二手房首付下調至30%。
值得注意的是，上述地方均未發布官方形式的地產調控政策。菏澤官方公開回應稱，菏澤市房貸政策保持穩定，此次調整是屬於銀行的自主經營性行為。
降首付的不僅是商業貸款。
近日，南寧市公積金中心發布了《南寧住房公積金個人住房貸款管理實施細則》，明確二套房最低公積金首付下調為總房款的30%。
除南寧外，北海、自貢等城市近期也下調了公積金貸款首付比例。
有城市部分區域也出現了首付20%現象。比如在廣東佛山的非限購區，已有多個樓盤實行20%首付策略。
不過，有佛山當地中介對中國新聞周刊表示，相關政策一直存在，只是去年銀行貸款額度緊張，很少有銀行實行相關政策。
為什麼上述地區首付陸續降到20%？
廣東住房政策研究中心研究員李宇嘉分析，國家對於差別化住房信貸政策早已明確規定，在不實施「限購」措施的城市，居民家庭首套個人住房最低首付款比例允許下調，原則上允許在最低首付款比例25%的基礎上向下浮動5個百分點，執行20%的首付比例。
李宇嘉對中國新聞周刊說，部分城市銀行降首付的行為，是市場化的商業行為，不能解讀成該城市的調控松綁。
但值得注意的是，此輪部分城市降首付行為，也潛藏著風險。
據第一財經報道，在惠州大亞灣，部分海景樓盤通過「送兩成首付」的方式吸引看房客。當地中介稱，雖然銀行依舊是三成首付，但開發商會通過「送兩成首付」的形式優惠返還，已達到一成首付的效果。
而在湖南郴州，甚至出現了「2萬首付」的營銷。
易居研究院首席研究員嚴躍進直言，根據相關媒體的核實，近期郴州有樓盤購房的首付比例是按20%計算的，但是在實際操作中，比如首付是12萬，可以先付2萬給開發商，剩下的10萬元可按季度不計息的方式付給開發商。2萬低首付的做法，其實類似首付貸。
「這種情況值得關注，因為首付貸背後其實是購房加杠桿，有極高的風險。從購房者來說，雖然屬於個體購房行為，但如果行業中普遍出現這種情況，可能成為新的金融風險。」嚴躍進說。
全面松綁還是保護剛需？
除了首付降低，房貸利率也成為地產市場新的調整點。
比如一線城市廣州，自2月21日起，中國工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行下調廣州地區房貸利率。郵儲銀行自2月22日起下調房貸利率。
國有銀行宣布下調利率後，廣州地區不少股份制商業銀行紛紛跟進。
據了解，廣州首套房利率從此前的LPR 100BP（5.6%）下調至LPR 80BP（5.4%），二套房利率從LPR 120BP（5.8%）下調至LPR 100BP（5.6%）。
目前上海的招商銀行、建設銀行、中國工商銀行等多家銀行，首套房的商貸利率為4.95%，較之前的5%下降了0.05個百分點，但放款周期較之前也有明顯加快，甚至新房和二手房的放款周期幾乎沒有區別。
2022年2月，貝殼研究院統計的全國103個城市房貸交易數據顯示，有87城房貸主流利率環比下調，其中惠州、中山、呼和浩特首套房貸下調幅度較大，達到30基點，重慶、南京、紹興下調25基點，無錫、溫州、常州下調20基點。
上述報告還顯示，目前全國103城平均放款周期不足40天，包括北京、深圳在內，近四成城市放款周期不足一個月。
利率的放鬆也給了不少地產從業人員信心。
「受深圳限購影響，去年上半年有段時間來自珠三角的投資客都集中在廣州，廣州行情異常火熱。之後為了抑制市場過熱，政府又出台了嚴格的限購政策，利率也一下子提高，市場很快大冷，我手上好幾位剛需客人又轉為觀望態度。」在廣州從事房產中介的王娟告訴中國新聞周刊。
中原銀行首席經濟學家王軍對中國新聞周刊表示，前一階段部分地方政策執行過嚴，對不少真正剛需購房產生影響，上述調整也是一種糾偏。
在王軍看來，從去年四季度開始，有關房地產調控的政策變密集，無論是從信貸政策還是具體城市的調控，都採取了一些靈活調整。
「這些政策大背景是部分地產企業資金鏈困難，整個行業從銷售到投資疲軟，開始拖累了宏觀經濟大盤和穩增長的大局。所以說近期的調整是在穩增長的大局背景下做出的逆周期調節。」他說。
和王軍一樣，不少行業專家都認為，近期政策屬於區域間的微調，不會影響國家對於房地產行業的態度。
城市基本面決定房產價值
值得注意的是，近期將商貸首付降低到20%的城市，多集中於三四線城市，比如菏澤、贛州、駐馬店。
而廣東佛山，即使有20%首付的區域，也集中在當地經濟實力相對較弱的非限購區。
貝殼研究院首席研究員許小樂對中國新聞周刊表示，目前降低首付比例的城市多為三四線城市，局部區域庫存較高，但需求相對不足，市場修復的動力較弱。
李宇嘉也認為，凡是把首付降到20%的城市或區域，不但庫存大，更重要的是房價還處於明顯的下跌中，市場情緒較低迷，導致相關地區房價和交易量陷入一個負增長的循環，所以需要通過類似逆周期的政策性調節。
但一線城市的情況則完全不同。
許小樂認為，目前一線城市人口持續流入、住房供不應求，還存在房價上漲壓力。
「分化早就存在了，現來看，明顯在加劇。」李宇嘉分析。
最近，住建部部長王蒙徽曾公開表示，我國城市發展已經進入了城市更新的重要時期，由過去大規模的增量建設，向存量的提質改造和增量的結構調整並重轉變，也就是說，從「有沒有」向「好不好」轉變。
在這一背景下，一線城市被長期看好，三四線城市房價暴漲機會不再，而二線城市，成為最難判斷的地區。
2021年下半年到現在，部分二線城市也出現庫存高企、市場不振的現象。
今年2月15日，鄭州代市長何雄就坦言，「鄭州的房地產市場現在遇到一些小困難」。
2021年，昆明GDP實際增速僅3.7%，在全國GDP50強城市中排名倒數第一，其中房地產投資增速為-5.1%。房地產市場的不振被認為拖累了當地經濟。
王軍說，不論是信貸領域還是區域購房政策的刺激，長期都要建立在這個地區產業振興、人口流入的基礎上，就是地產首要依靠城市經濟的基本面。
近幾年，鄭州每年人口凈流入超40萬，住房需求旺盛；昆明也處於人口持續流入中，兩地經濟基本面良好，房價為何出現回落？
有分析認為，這與兩地房地產之前投資過熱有關。根據易居研究院數據，2019年上半年，鄭州和昆明房地產投資佔GDP比重分別高達28.3%和36.3%。
在不少專家看來，建設熱潮的庫存消化後，人口持續流入的二線城市的市場，仍值得被看好。
（原題為《多地首付20%可買房，地產市場會回暖嗎？》）
㈣ 取消「認房又認貸」、下調首付比例 多地調整公積金貸款政策有何信號
房貸政策松動路徑漸明。
繼北海下調住房公積金貸款首付，成為今年全國首個降低首付比例的城市後，近日，自貢也調整了公積金貸款政策，放寬住房套數認定標准，取消「認房又認貸」。
業內人士認為，從北海和自貢公積金貸款政策調整來看，房貸首付比例下調的政策，會率先在公積金領域得到體現，預計後續全國其他城市也會積極跟進，商業銀行貸款方面的首付比例也有可能下調。
自貢取消「認房又認貸」
1月18日，自貢市住房公積金管理中心發布《關於調整住房公積金政策相關問題的通知》，內容包括放寬住房套數認定政策；取消兩次住房公積金貸款須間隔12個月及以上的限制； 對持有天府英才A、B、C卡的高層次人才給予政策支持等。
在放寬住房套數認定政策方面，實行只認貸不認房的認定標准。既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業貸款，按首套房貸款政策執行；有一筆已結清的住房公積金貸款記錄或一筆尚未完清的住房商業貸款，按二套房貸款政策執行。貸款記錄以徵信報告為准。除此以外為三套房，不予貸款。
該調整政策自2022年1月17日起執行，有效期三年。
政策執行中，普通商品房貸款認定時間以購房合同簽訂時間為准，再交易房貸款認定時間以公積金中心受委託銀行收件時間為准。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，自貢此次取消「認房又認貸」的規定，成為繼北海後全國第二個調整首付比例的城市，具有積極的信號意義。
嚴躍進進一步指出，根據自貢過去的老政策，對於首套房的認定，必須符合「無房無貸」，即無住房、無公積金貸款記錄或未償清商貸。而根據目前新的政策，首套認定只需要符合「無貸」要求，換句話說，不管有沒有住房，只要沒有公積金貸款記錄或沒有未償清商貸，都可以按首套房的方式進行。類似規定，顯然降低了門檻，使得更多購房者可以按照首套房的首付比例認購住房，即從首付40%下調到20%，顯然具有非常好的刺激效應。
北海下調公積金貸款首付比例
1月12日，北海市住房公積金管理委員會發布《關於調整住房公積金貸款政策的通知》。
《通知》提出，繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調至40%。
對於調整公積金貸款政策的原因，《通知》表示，為落實差異化信貸政策，滿足職工改善性住房需求，以實際行動支持房地產市場平穩健康發展。
「北海明確了降低公積金貸款的首付比例，這是今年全國首個降低首付比例的城市。」嚴躍進說。
嚴躍進認為，此次政策可以看出三點信號。第一、此次政策放鬆主要是為了滿足職工改善性住房需求，這也是當前全國又一個支持和鼓勵改善型住房的政策，利好二套房和大戶型的交易。第二、此次政策的調整主要是指公積金貸款，而商業銀行貸款並沒有涉及。第三、無論是二套房還是二次貸款，都從過去的6成首付減少為4成首付，客觀上明顯降低了此類購房者的首付壓力。
「類似降低首付的政策，比過去的貸款額度提高、利率下降或者說放款節奏加快更為有效。」嚴躍進說，因為首付比例下調，客觀上使得購房者的購房壓力明顯下降。此次北海政策具有積極意義，體現了對於改善型購房需求的保障，有助於此類需求後續積極釋放。
根據易居研究院中國百城庫存報告數據，北海去年年底去庫存周期為23.7個月，總體上處於庫存去化相對困難的城市。嚴躍進認為，此類政策有助於提振樓市，是非常典型的鼓勵市場交易、積極去庫存的政策。
中央多次強調支持合理住房需求
去年12月10日，中央經濟工作會上提出「支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求」後，住建部、央行、銀保監會等多個部門陸續多次強調要支持合理住房需求。
12月26日，住建部部長王蒙徽在接受人民日報記者采訪時也表示，落實城市主體責任，強化省級政府監督指導責任，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求。12月27日，中國人民銀行2022年工作會議提出，更好滿足購房者合理住房需求。銀保監會此前也表示，現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。
從多部門的表態來看，合理住房需求既包括剛性自住需求，也包括改善性住房需求。此前，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭接受證券時報記者采訪時就表示，今年房貸政策是趨松的，主要是利率下滑、貸款審批流程縮短，估計部分城市可能會出現由「認房又認貸」轉為「認房不認貸」，對首次改善需求或者說置換需求，可能會有一個政策放鬆，這樣他們就可以享受首套房的利率和首付比例。
嚴躍進也指出，從北海和自貢公積金貸款政策調整來看，有三點值得關注。第一、調整的原因和公積金流動性不斷趨於寬裕有關，也和當前此類城市激活住房消費等有關。第二、類似調整說明，房貸首付比例下調的政策，會率先在公積金領域得到體現，而後續商業銀行貸款方面的首付比例也有可能下調。第三、首付比例下調比貸款利率下調的效應要更大，客觀上更容易激活房地產市場的交易行情。
嚴躍進預計，後續全國其他城市也會積極跟進，甚至包括商業銀行貸款等方面也會有降低首付的動作和表現。
㈤ 多地調整公積金政策：提高貸款額度、二套房首付降至20%
近日，廣西南寧、廣東中山、山西晉中、湖北宜昌、四川自貢等多地先後出台發布公積金新政，明確放寬公積金申請發放政策，包括降低二套房首付比例、提高貸款額度等。
多地提高貸款額度
據不完全統計，今年以來已有廣西、浙江衢州、廣東東莞、廣東中山、河南新鄉等地，相繼調整政策提高公積金購房貸款額度。
具體來看，浙江衢州市住房公積金中心2月15日通知明確，首次使用公積金貸款在衢州市行政區域內購買首套普通商品住宅的，公積金貸款額度在計算可貸額度(不超過當期公積金最高貸款限額)的基礎上增加10萬元。
2月25日，廣西區直住房公積金管理中心發布通知明確，自3月1日起，職工個人及家庭購買首套及首次申請住房公積金貸款，住房公積金貸款最高額度由60萬元提高至70萬元。東莞同日宣布，流動性調節系數由0.8調至1，根據公積金貸款公式以及東莞市公積金管理中心的相關規定，當地首套放公積金最高可貸額度由72萬元上升至90萬元。
3月1日，廣東中山、河南新鄉通知調升公積金貸款額度。中山明確購買首套房、二套房申請住房公積金貸款，一名繳存人住房貸款最高額度由現行40萬元調整至50萬元，兩名或以上繳存人共同申請住房貸款最高額度由現行80萬元調整至90萬元。新鄉則規定，單方按時連續足額繳存住房公積金的，貸款最高額度由30萬元提升至40萬元。
調整房屋套數認定標准：認貸不認房
房屋套數的認定關乎著首付比例、房貸利率等購房支出成本，近期兩地相繼調整政策，以公積金貸款認定房屋套數。
四川自貢自1月17日起，實行只認貸不認房的認定標准：既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業貸款，按首套房貸款政策執行；有一筆已結清的住房公積金貸款記錄或一筆尚未完清的住房商業貸款，按二套房貸款政策執行。
山西晉中自3月1日起也執行以家庭公積金貸款次數認定房屋套數的標准：申請貸款前未使用過住房公積金貸款購房的認定為首套房；使用一次公積金貸款購房且已結清的認定為二套房，利率上浮10%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此分析稱，首套認定只需要符合「無貸」要求，換句話說，不管有沒有住房，只要沒有公積金貸款記錄或沒有未償清商貸，都可以按首套房的方式進行。類似規定，顯然降低了門檻，使得更多購房者可以按照首套房的比例認購住房。
二套房首付比例降低
調升公積金貸款額度、放鬆二套房認定標準的同時，個別城市還在二套房首付比例方面有不同程度調整。
2022年1月21日起，廣西北海率先下調二套房首付比例，規定繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調至40%。同時，福州自2月1日起，第二次申請純住房公積金貸款的，首付款比例由50%調整為40%。
山西晉中和廣西南寧從3月1日起同時下調二套房首付比例。晉中規定，家庭購買第二套改善性住房需申請住房公積金貸款的，首付比例下調為不低於購房總價的20%。南寧則明確，當地二套房公積金首付比例不低於住房價值的30%。
嚴躍進對中新經緯表示，公積金貸款首付比例下調城市數量增多，充分體現當前公積金貸款首付比例下調的導向，對於改善型購房需求的刺激或影響較大，體現了政策方面的惠民導向。
嚴躍進認為，公積金首付比例的下調，進一步說明當前公積金流動性壓力不大，各地從激活合理住房消費需求的角度出發，確實會有各類政策寬松的導向。另外，結合近期各地商業銀行首付比例下調的內容，可以看出，二三線城市都開始出現政策松綁的信號，且對於市場交易能夠形成較為實質的影響，對於後續促進房地產市場穩定健康發展具有積極的作用。
實際上，2022年開年以來，各地「穩樓市」政策頻出。2022年前兩個月，已有至少40地發布不同程度的樓市寬松政策，包括降低首付、公積金政策調整、信貸寬松、吸引人才補貼購房、減免補貼契稅等政策。
對此，國盛證券首席經濟學家熊園團隊認為，鑒於「房住不炒」的主基調，後續地產調控的大方向應是「充分釋放居民住房需求」。各地大概率會進一步有實質性放鬆政策出台，包括降房貸利率、降首付比、調整認房認貸標准、放開限購限售等需求端政策，也包括加快保障房建設、放鬆預售金管理、優化三條紅線等供給端政策。
㈥ 多地下調購房首付比例
下調首付比例的城市持續增加。繼菏澤率先下調商貸首付比例後，近期，重慶、贛州、佛山、南通等地銀行相繼下調商貸首付比例。中國證券報記者梳理發現，2022年以來，北海、自貢、南寧、福州、晉中等地也下調了公積金貸款購房首付比例。
業內人士表示，這些下調首付比例的地區前期樓市成交熱度普遍較低，預計後續跟進的城市也將以非熱點地區為主，熱點城市跟進的可能性較低。
下調首付比例城市增多
中國證券報記者梳理發現，上述下調商貸首付比例的城市中，當地銀行對首套房貸款的首付比例一般最低降到20%，二套房首付比例則在40%以內。而下調商貸首付比例的城市前期樓市基本都出現較明顯的降溫。
以菏澤為例，機構數據顯示，2021年下半年，菏澤市房地產市場迅速降溫。2022年1月，菏澤城區整月銷售新房約1800套，相較2021年12月的1900套下降約5%，較2021年1月的3100套，下降約42%。
除下調商業貸款首付比例的城市外，中國證券報記者梳理發現，2022年以來，下調公積金首付比例的城市數量整體較多。
繼北海、自貢、南寧、福州之後，2月25日，山西晉中市發布關於調整住房公積金個人住房貸款政策的通知（試行）。通知指出，將降低二套房首付比例，家庭購買第二套改善性住房需申請住房公積金貸款的，首付比例下調為不低於購房總價的20%。該通知自2022年3月1日起執行。
熱點城市跟進可能性小
針對下調首付比例的影響，中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜表示，下調貸款首付比例可以對當地市場情緒產生較好的帶動作用，購房者觀望情緒或有所改觀，置業信心有望得到提振。未來，效仿跟進的城市有望持續增加，特別是成交量較小、市場調整壓力較大的三四線城市。
中原地產首席分析師張大偉表示，此輪調整房貸首付比例的城市均為「非限購」城市。下調住房貸款首付比例是一種通用的房地產市場調控手段，短期內應會有城市跟進出台類似政策，但是預計一線及強二線城市等房地產政策較為穩定的城市，不太可能會跟進。
58房產研究院分院院長張波表示，金融政策邊際放鬆對市場信心的提振比較明顯。預計2月房地產市場調整態勢將延續，部分需求支撐力度強、政策扶持力度較大的城市，市場築底回升節奏會明顯加快。但是需要指出的是，部分城市推出的降低二套房首付比例政策與「房住不炒」大方向存在一定偏差，一旦操作過頭，可能會面臨被叫停的風險。
㈦ 多地樓市調控松動 從公積金買房開始
2022年各地房貸政策的調整動作，自開年便漸漸有了聲響。
下調公積金貸款最低首付比例，實行「只認貸不認房」的認定標准，提高公積金貸款最高額度……搶在商業銀行貸款調整之前的，是多地公積金貸款政策的松動。
廣西北海：降低公積金貸款首付比例
1月12日，北海市住房公積金管理中心發布《關於調整住房公積金貸款政策的通知》，明確了降低公積金貸款的首付比例，北海也成為今年全國首個降低首付比例的城市。
《通知》中最核心的內容是，繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調至40%。
「此類降低首付的政策，比貸款額度提高、利率下降或者說放款節奏放快更為有效。因為首付比例下調，客觀上使得購房者的購房壓力明顯下降。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
北海此番直接「上猛葯」，也是因為其樓市正處於非常需要鼓勵交易的狀態。廣西壯族自治區統計局發布的數據顯示，北海2021年1-12月累計商品房銷售面積279.27萬㎡，同比增長3.9%，累計銷售額166.92億元，同比下降4%。
易居研究院中國百城庫存報告資料也顯示，北海樓市2021年年底去庫存周期為23.7個月，總體上處於庫存去化相對困難的城市。
下行的房地產市場行情呼籲著政策，嚴躍進認為，預計後續全國其他城市也會積極跟進，甚至包括商業銀行貸款等方面也會有降低首付的動作和表現。
四川自貢：取消「認房又認貸」
1月18日，四川省自貢市住房公積金管理中心發布《關於調整住房公積金政策相關問題的通知》，放寬了住房套數認定政策，實行「只認貸不認房」的認定標准。
通知明確，既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業貸款，按首套房貸款政策執行；有一筆已結清的住房公積金貸款記錄或一筆尚未完清的住房商業貸款，按二套房貸款政策執行。
此前，自貢對公積金貸款首套房的認定標准為「認房又認貸」：房屋登記信息系統中無成套住房，徵信報告中既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業貸款。
「換句話說，不管有沒有住房，只要沒有公積金貸款記錄或沒有未償清商貸，都可以按首套房的方式進行。」嚴躍進解釋稱，類似規定顯然降低了門檻，使得更多購房者可以按照首套房的比例認購住房，即從首付40%下調到20%，顯然具有非常好的刺激效應。
58安居客房產研究院分院院長張波認為，自貢實行「認貸不認房」的政策，實際就是調控的放鬆，住房套數的認定由「雙標尺」減為「單標尺」，對於提升市場成交有一定幫助。
自貢市公積金中心曾在《自貢市住房公積金2020年年度報告》中披露，2016年至2018年，由於政策性因素，該市公積金存繳增速保持在10%以上；2019、2020年增速回落至3%左右，增長放緩。公積金繳存擴面增長乏力的現象已經出現。
「這一政策對改善人群有一定利好，如前期未使用公積金貸款，換房過程中按首套房來執行，首付條件和貸款利率都會更為有利。」張波表示。
提振市場信心，促進合理住房需求釋放
除了上述兩地，近期還有南寧、青島、濟南、馬鞍山、寧波等多個城市調整了公積金細則，內容包括提高公積金貸款最高額度、放寬公積金貸款次數、戶籍限制、貸款條件以及生育二孩三孩提升貸款額度等。
早在2021年四季度，多地已經開始進行公積金政策的調整。中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜指出，2021年底公積金政策調整多對針對人才、新市民等群體。
「今年以來，部分城市調整認貸不認房的認定標准、下調最低首付比率等，公積金調整的力度不斷加強，覆蓋范圍亦在進一步擴大。」陳文靜認為，公積金政策的調整一定程度上有利於提振市場信心，促進合理需求的積極釋放。
中央經濟工作會議提出「支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求」。何為合理住房需求？銀保監會此前表示，現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。即合理住房需求既包括剛性自住需求，也包括改善性住房需求。
陳文靜認為，短期看，預計房地產信貸環境將持續改善，接下來將有更多城市跟進調整公積金政策，但公積金限貸認定標準的放寬或更多的在中小城市推進，大城市調整預期較小。
㈧ 部分地區銀行首套房貸首付比例降至20%
部分地區銀行首套房貸首付比例降至20%
部分地區銀行首套房貸首付比例降至20%，上海證券報報道稱，重慶、江西贛州的不少銀行已經將首套房貸首付比例降至20%。部分地區銀行首套房貸首付比例降至20%。
部分地區銀行首套房貸首付比例降至20%1
近日，有消息稱，山東菏澤首套房貸款首付比例從此前的30%降至20%。
對此，中國證券報·中證金牛座記者致電中國銀行菏澤某營業網點，其貸款部門客戶經理告訴中證君：「沒錯，最近剛剛下調，全菏澤現在都按照這個政策來執行。」
「但具體還要看貸款人是否是『無房無貸』，同時還要看具體樓盤，樓盤在合作銀行申報時如果定的是20%，就可以操作，但如果定的是30%，那就不行了。不過菏澤大部分的樓盤都應該是可以按20%操作的。」上述客戶經理進一步說。
有利於住房剛性需求釋放
「兩成首付已是較為明顯的政策寬松信號，此次菏澤政策打響了住房按揭貸款降首付的第一槍，這也和當前房地產市場形勢、金融形勢的變化等有關。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，雖然此前廣西北海和四川自貢等地降低了公積金貸款首付比例，但降低商業貸款首付要求，才是最關鍵的。
從易居研究院監測數據來看，2021年下半年，菏澤市房地產市場迅速降溫。菏澤市牡丹區新房銷售在2021年10月達到階段性高點之後，無論是成交量還是成交均價均迅速回落。
數據來源：易居研究院
進入2022年，菏澤市商品房市場繼續調整。有機構數據顯示，今年1月，菏澤城區整月銷售新房共約1800套，相較去年12月的1900套下降了約5％，較去年1月的3100套，下降約42%。
根據第七次全國人口普查結果，菏澤市常住人口約879.6萬人。
貝殼研究院高級分析師潘浩指出，部分地方對房貸首付比例的調整，特別是針對首套房的調整有助於釋放剛性住房需求，對穩定房地產市場運行具有積極意義。潘浩同時表示，2022年上半年依然處於房企債務到期的高峰階段，房企的資金壓力仍然較大，類似政策的出台也有利於穩定房企運營。
中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜也稱，下調首付比例釋放積極信號，預計會對當地市場情緒形成一定的提振。與此同時，不排除未來會有更多城市效仿跟進，特別是一些市場調整壓力較大的三四線城市。
延吉給予農民購房優惠補貼
同日，吉林延吉發布《鼓勵農民進城購房優惠補貼的實施方案》。
《方案》明確，鼓勵農民進城購房，促進延吉市經濟社會高質量發展。堅持「先購買、再申請、後補貼」的原則，農民進城購房申請補貼的，應當以滿足剛性住房需求為主，必須為家庭首套住房，堅決遏制投機炒房行為，保持房地產市場平穩健康發展。
《方案》指出，對於符合條件的購房農民給予兩種補貼，分別為契稅補貼和消費券補貼，兩種補貼同時享受。
具體來看， 補貼政策包括四方面：
對農民購買家庭唯一住房，政府參照購房農民所繳納契稅的額度全額給予補貼。
符合條件的農民在延吉市城區內購買商品住房，有意願、誠信度較高的房地產開發企業提供額外1-2個百分點的`折扣優惠或總房款減免優惠。
對農民購買家庭唯一住房，政府以發放家電消費券的方式給予適當補貼，計劃發放約300張，購房人可任選一張消費券（僅限一張），消費券面額分別為500元（消費5000元可使用）、1000元（消費10000元可使用）、1500元（消費15000元可使用），可在指定限上家電銷售企業抵現金使用。
對農民購買商品住房將以發放裝修材料消費券的方式進行補貼，計劃發放約300張，住房面積在100平米以下的，每戶補貼消費券1200元，住房面積在100平米以上的，每戶補貼消費券1500元。消費券自領取之日起一年內有效，可在市區內指定定點采購家居建材商場使用。
對此，嚴躍進表示，農民進城購房依然是一些地方房地產交易市場活躍的一個重要支撐，「當前新型城鎮化工作遠遠沒有結束，類似的政策對於導入新市民具有積極作用，同時也將更好地帶動當地樓市和關聯產業的發展。」
部分地區銀行首套房貸首付比例降至20%2
自菏澤降低首套房首付比例之後，2月18日，上海證券報報道稱，重慶、江西贛州的不少銀行已經將首套房貸首付比例降至20%。
對此，重慶、江西贛州當地的中介人員向澎湃新聞表示，目前其首套房首付比例確實已降至20%。
重慶當地中介表示，「今年春節後，收到銀行通知，購房者滿足1年社保要求，購買首套房首付比例降為20%。」
江西贛州當地中介人員表示，「贛州目前首套房可以兩成貸款。從去年下半年已開始執行。」
1月12日，廣西北海市住房公積金管理中心發布《關於調整住房公積金貸款政策的通知》，明確了降低公積金貸款的首付比例，為今年全國首個降低首付比例的城市。1月18日，四川省自貢市住房公積金管理中心發布《關於調整住房公積金政策相關問題的通知》，放寬了住房套數認定政策，實行「只認貸不認房」的認定標准。此外，南寧市提高了最高貸款額度計劃，由原來的60萬元、50萬元提升至70萬元、60萬元。寧波市針對連續繳存住房公積金滿2年，且按照國家生育政策生育二孩或三孩的家庭，其在首次申請公積金貸款購買首套住房時，提高了住房公積金最高貸款額，由60萬元/戶提高至80萬元/戶。濟南市和青島市則放鬆了公積金異地貸款的要求，簡化了申請條件，放寬了戶籍限制等等。
據不完全統計，今年1月份各地出台樓市政策已超過66次，主要包括公積金政策寬松、人才購房補貼等支持性政策。「因城施策、適度糾偏」成為房地產調控的主基調。
部分地區銀行首套房貸首付比例降至20%3
一些城市的房貸政策現實質性松動！
日前有消息稱山東菏澤首套房貸款首付比例從此前的30%降至20%。除了菏澤，全國已經有一些城市默默降低了首套房貸利率及首付比例。
記者從重慶、江西贛州的等地產中介處了解到，春節前後重慶、江西贛州的不少銀行已經將首套房貸首付比例降至20%。據業內透露，此輪調整城市均為非「限購」城市，是由當地地方住房、金融職能部門根據因城施策原則共同決定調整。
在業內看來，房貸首付政策松動並不意外。近期，全國已經有20多個城市住房公積金貸款上調住房公積金貸款額度、降低二套房首付比例等。
招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼董希淼此前對記者表示，「一城一策」將擴展至商業貸款領域。「今年各家銀行根據當地情況進行房貸微調的可能性很大。」
在他看來，「如果當地去庫存壓力比較大，房價比較平穩的話，住房政策就有調整的空間。」預計，將有更多中小城市將根據當地房地產情況「松綁」房貸政策。
多地房貸首付「松綁」
「因城施策」房地產政策正持續落地。
17日晚間，山東菏澤地產中介張先生對記者表示，目前首套房首付為20%，房貸結清的話首付比例為25%，二套則首付為30%。「兩天前才調整的，這幾天咨詢的人比之前多了一些。」該中介說。記者咨詢當地建設銀行信貸經理，也得到了同樣的證實。
與山東菏澤不同，重慶和江西贛州的房貸政策在春節前後就已經「松綁」。重慶地產中介王先生對記者表示，目前重慶地區有銀行已經執行首套房貸首付20%的政策，並表示「當地比較大的銀行都可以」。如果房貸結清的話則首付30%，二套則首付40%。
不過當地中國銀行信貸經理對記者表示，目前首套房首付並沒有全部按照20%執行，是20%還是30%還要看具體樓盤和開放商。
即使是深夜12點多，王先生仍耐心地跟記者解答購房問題。「非常忙，經常是早上6點到晚上12點多都在線。」他表示，春節以後來看房的人比去年多了不少，基本是剛需或者改善型住房的購房者。
江西贛州的地產中介李先生對記者表示，贛州首套房貸首付比例已降到20%，目前國有大行、中信銀行、廣發銀行、招商銀行均執行此房貸政策。他表示，如果二套房在非限購區則首付30%、在限購區則首付50%。
當地農業銀行的信貸經理對記者表示，雖然目前贛州首套首付房貸最低可以降至20%，但還要「因房而異」，能否拿到最低首付還要看具體開放商的情況。
據記者了解，早在2017年前後贛州中心城區（包括章貢區、贛州經濟技術開發區、蓉江新區）就已經執行限購政策。貝殼找房中介對記者表示，今年初當地房地產協會口頭向房產經紀傳達了「適度放開限購」的政策導向，並表示「只在今年2月、3月執行，後面是否還繼續執行要看最新政策通知。」
就此問題，記者咨詢了贛州某地產公司人士，該人士表示目前章貢區仍實行限購政策，而贛州經濟技術開發區、蓉江新區的部分中介和地產商存在一些「靈活操作」情況，首套房貸首付可以降至20%，但目前沒有放開限購的官方通知。
早在2016年人民銀行、銀保監會曾下發通知稱，在不限購城市居民首套房按揭首付比例最低為25%，但各地可以向下浮動5個百分點，這意味著非限購城市最低首付比例可降到20％。
除了實質的房貸政策松動外，也有地方政府實打實出台政策促進剛需購房。如近期吉林延吉發布《鼓勵農民進城購房優惠補貼的實施方案》，對於農民進城買房全額補貼契稅，還發家電、裝修消費券。其中家電消費券面額最高可達1500元（消費15000元可使用）。
此外，也有地方政府部門「喊話」鼓勵房貸政策「松綁」。
1月26日，安徽省發改委發布《關於印發進一步做好近期促進消費工作若干措施的通知》表示，引導房產、汽車、家電銷售企業在春節消費旺季，通過分期免手續費、贈送抵扣券、降低首付比例、補貼置換等方式，擴大大宗商品消費。
㈨ 首套房首付比例可以自己定嗎
首套房首付比例可以自己定嗎
首套房首付比例不可以自己定的。因為買房是有最低首付比例的，在不低於最低比例的基礎上，客戶才可以自主選擇，在進行首付比例選擇的時候還應當結合自身經濟實力和未來的經濟收入的預期來做出選擇。據悉，如今首套房商業貸款的首付比例大都在25%-30%之間，而首套房公積金貸款的首付比例大概是20%-30%。目前來說，全國各地關於首套房的首付比例，並沒有統一的標准，像北京、深圳等部分限購的大城市，其首付比例往往會更高一些的，具體還是要以當地規定為准。
大家還需要注意，通常二套房貸款的首付比例會高於首套房，一般二套房貸款首付比例最低不能低於40%，而有的銀行還會高達五、六成甚至七成。
哪些城市首套房首付比例降至20%
目前有菏澤、重慶、贛州等城市首套房首付比例降至20%。2021年2月17日，菏澤市「無房無貸」購房者的首付比例從之前的最低30%降至最低20%。2020年底重慶已將符合「首房首貸」條件的首付比例降至2成，贛州的首套房的首付比例也降至2成。
除了重慶、贛州、菏澤等地降低首付比例外，有的城市也放寬了公積金貸款政策，比如北海就將繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例從60%下調至40%；自貢市則放寬了住房套數認定政策，實行「只認貸不認房」的認定標准。
首套房貸款首付比例最低多少
不管是公積金貸款還是商業貸款，首套房貸款首付比例最低為20%。1998年以來，為支持住房金融業務發展，央行發布了一系列政策和規定，並對最低首付比例提出相應要求，隨後根據不同階段的住房金融調整方向對最低首付比例進行調整，大致的比例主要有20%、25%、30%等等。
㈩ 超10城下調住房貸款首付比例 或引發更多城市效仿
據財聯社記者統計，截至目前，已有超過10個城市下調了公積金或商貸首付比例，其中以三四線城市為主。
2月25日，山西晉中市發布關於調整住房公積金個人住房貸款政策的通知（試行）。通知指出，將降低二套房首付比例，家庭購買第二套改善性住房需申請住房公積金貸款的，首付比例下調為不低於購房總價的20%。該通知自2022年3月1日起執行。
值得一提的是，這是全國范圍內第5個下調公積金貸款首付比例的城市，此前北海、自貢、南寧、福州等城市均出台政策下調公積金首付及提高貸款額度。
相比下調公積金貸款首付比例，更引人關注的是，2月以來至少有5個城市下調了商貸的首付比例。
繼山東菏澤打響降低商貸首付第一槍後，包括重慶、江西贛州、河南駐馬店等地銀行均將首套房貸款首付比例降至20%。
據中新經緯2月25日報道，江蘇省南通市工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、江蘇銀行下調了該市個人住房貸款首付比例，首次購房、首次申請住房貸款的購房人首付比例從之前最低30%，降至最低20%。
前海證券研究報告指出，此輪調整房貸首付比例的城市均為「非限購」城市，是由當地住房、金融職能部門根據「因城施策」原則共同決定調整。
事實上，在央行2016年所發布的《關於調整個人賬戶方貸款政策有關問題的通知》中已明確規定，在不實施「限購」措施的城市，居民家庭首套個人住房最低首付款比例可以下調，允許在最低首付款比例25%的基礎上向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，最低首付款比例調整為不低於30%。
業內人士認為，下調首付比例對刺激市場需求效果比較明顯，超過10城降低首付比例的舉措或引發更多城市效仿跟進，特別是城市基本面弱、市場調整壓力較大的三四線城市。
「當前首付比例的下調，顯然是一個趨勢，客觀上有助於促進購房門檻的降低和購房需求的釋放。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，需要注意的是，一些低首付、零首付等操作還是要糾正，各地要在合規情況下積極放貸，助力購房市場的高質量發展。
據中原地產研究院數據顯示，2022年1月至今，已經有超過45個城市發布了穩定樓市的政策。
「預計未來，從中央到地方還會有政策陸續出台，刺激市場需求側實質性改善，逐漸形成政策合力，為房地產行業構成穩定健康的上行空間，包括改善非熱點城市以往的過度糾偏。」前海證券研究報告指出。
「對於市場來說，各地扶持政策發力顯效仍需時間，預計短期市場調整態勢仍將延續，部分前期調整較早以及需求支撐力度強的城市，隨著信貸環境的改善以及相關扶持政策陸續落地，市場有望逐漸築底回升，部分城市3月小陽春仍有預期。」中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜表示。