1. 土地增值稅清算的自有資金借款利息資本化問題
據土地
增值稅條例實施細則
，
財務費用
中的
利息支出
，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期
貸款利率
計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10％以內計算扣除。
項目公司
無法提供
銀行借款
合同及銀行收取貸利息的證明資料，利用集團總部資金所發生的利息在計算
土地增值稅
時是不能作為
利息費用
，單獨據實扣除的；只能作為房地產開發費用的組成部分，按
開發成本
與支付的地價款兩者之和的10%以內扣除。
2. 利息支出扣除時的憑證是什麼
【問題】 房地產開發企業財務費用中的利息支出扣除時，其提供的金融機構證明是指什麼？未發生借款利息支出可以扣除嗎？ 【解答】 房地產開發企業向銀行貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，都可以作為金融機構證明對待。此類利息支出，凡能夠按房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，以按規定計算的土地和房地產開發成本金額之和的5%計算扣除。開發項目未發生利息支出的，房地產開發費用以按規定計算的土地和房地產開發成本金額之和的5%計算扣除。 對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產開發費用採用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10%進行計算扣除。
3. 某房地產開發公司為增值稅一般納稅人,於2019年5月將一新建的辦公樓轉讓給某單
一、不含稅轉讓收入=15750/（1+5%）=15000萬元。應交增值稅=15000*5%=750萬元。二、轉讓應交城建稅（假設稅率是7%）、教育費附加、地方教育費附加=750*（7%+3%+2%）=90萬元。三、可扣除的房地產開發費用=（3000+4000）*10%=700萬元，（因為利息1200萬未取得金融機構貸款證明，不能單獨扣除）。四、加計扣除=（3000+4000）*20%=1400萬元。五、可扣除項目金額=3000+4000+90+700+1400=9190萬元。六、增值額=15000-9190=5810萬元。六七、增值額與扣除項目之比率=5810/9190=63.22%七、增值稅稅率=40%，速算扣除系數=5%。八、應交土地增值稅=5810*40%-9190*5%=1864.5萬元。以上回答希望對您有幫助，謝謝。
4. 房地產開發企業財務費用中的利息支出扣除時，其提供的金融機構證明是指什麼
房地產開發企業向銀行貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，都可以作為金融機構證明對待。此類利息支出，凡能夠按房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。百 財 易老師為您解答
5. 房地產開發企業發生的開發費用,不能提供金融機構證明的
你這樣算正確.
根據土地增值稅暫行條例實施細則中有關費用扣除的規定：
財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額.其他房地產開發費用,按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除.
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除這個（一）指的是取得土地使用權所支付的金額,（二）指的是（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本,是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本）,包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用.
房地產企業(一)（二）可加計20%：（1000+800）X120%=2160萬
開發費用的扣除限額為：（1000+800）X10%=180,實際費用合計為400萬,不可以全額扣除,只能扣除180萬
增值額=3000-2160-180=660萬
6. 土地增值稅清算時如何扣除委託貸款利息支出
一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
7. 房地產開發企業在土地增值稅清算時在沒有貸款利息的情況下，其開發費用是按照開發成本的10%計算的嗎為什
應該是按10%。
關於土地增值稅清算有關問題的通知 國稅函〔2010〕220號
三、房地產開發費用的扣除問題
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
8. 土地增值稅中無貸款利息情況下開發費用扣除
一.土地增值稅中無貸款利息情況下開發費用扣除規定:
對於利息支出，分兩種情況確定扣除：
（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，並能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5%以內（註：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額）
（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10%以內。
二.房地產開發費用計算中還須注意兩個問題：
1.：利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；
2.：對於超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
9. 稅法上關於借款所發生的擔保費怎麼處理
《企業所得稅法實施條例》第三十八條規定，企業在生產經營活動中發生的下列利息支出，准予扣除：
1、非金融企業向金融企業借款的利息支出、金融企業的各項存款利息支出和同業拆借利息支出、企業經批准發行債券的利息支出；
2、非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分。
二、關聯方借款的防止資本弱化規定
為了防止資本弱化，《企業所得稅法》第四十六條規定，企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定標准而發生的利息支出，不得在計算應納稅所得額時扣除。《企業所得稅法實施條例》第一百一十九條明確，企業所得稅法第四十六條所稱債權性投資，是指企業直接或者間接從關聯方獲得的，需要償還本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性質的方式予以補償的融資。
企業間接從關聯方獲得的債權性投資，包括：
（一）關聯方通過無關聯第三方提供的債權性投資；
（二）無關聯第三方提供的、由關聯方擔保且負有連帶責任的債權性投資；
（三）其他間接從關聯方獲得的具有負債實質的債權性投資。
企業所得稅法第四十六條所稱權益性投資，是指企業接受的不需要償還本金和支付利息，投資人對企業凈資產擁有所有權的投資。
企業所得稅法第四十六條所稱標准，由國務院財政、稅務主管部門另行規定。
財政部國家稅務總局《關於企業關聯方利息支出稅前扣除標准有關稅收政策問題的通知》（財稅[2008]121號）明確如下：
1、在計算應納稅所得額時，企業實際支付給關聯方的利息支出，不超過以下規定比例和稅法及其實施條例有關規定計算的部分，准予扣除，超過的部分不得在發生當期和以後年度扣除。
企業實際支付給關聯方的利息支出，符合本通知第二條規定外，其接受關聯方債權性投資與其權益性投資比例為：
（1）金融企業，為5：1;
（2）其他企業，為2：1。
案例：A、B公司是關聯方，A公司投資B公司的股本是1000萬元，另借款給B公司5000萬元（借款利息是7%），按2：1的比例，B公司按5000萬計算的一年應付利息為5000×7%=350萬，其中稅前允許扣除只能是1000萬元×2×7%=140萬元，差額210萬元的利息不得在發生當期和以後年度扣除。）
2、企業如果能夠按照稅法及其實施條例的有關規定提供相關資料，並證明相關交易活動符合獨立交易原則的；或者該企業的實際稅負不高於境內關聯方的，其實際支付給境內關聯方的利息支出，在計算應納稅所得額時准予扣除。
本條重點理解是後半部分「或者該企業的實際稅負不高於境內關聯方的，其實際支付給境內關聯方的利息支出，在計算應納稅所得額時准予扣除。」
由於優惠稅率、減免稅、投資抵免、再投資退稅、所得稅返還的存在，是的企業間的實際稅負並不相同，假如支付利息方企業的實際稅負低於收取利息方企業，實質上國家是多收稅的，反之則企業佔便宜。
案例：甲、乙公司是關聯方，甲公司投資乙公司的股本是1000萬元，另借款給乙公司5000萬元（借款利率是7%，假設利率符合規定），如果甲適用稅率為25%，乙公司的適用稅率15%，由於甲公司取得的利息收入全額按照25%的稅率繳納所得稅，不考慮其他情況下，甲公司取得該筆利息收入應繳納的所得稅額=5000萬×7%×25%=87.5萬元，乙公司支付的利息即使全額扣除，由於其適用稅率15%，乙公司因支付利息減少的所得稅額=5000萬×7%×15%=52.5萬元，這種情況下可以不考慮債資比。反過來當然就不行了。
另一種情況：甲、乙公司是關聯方，甲公司投資乙公司的股本是1000萬元，2013年初借款給乙公司5000萬元（借款利率是7%，假設利率符合規定），甲公司2013年度利潤總額為0，乙公司2013年度利潤總額1000萬，適用稅率均為25%，不考慮其他調整事項。這種情況實質上是逆向彌補，如果把甲乙公司作為一個整體看，企業並沒有佔便宜，胡說財稅認為仍然可以不受債資比限制。
3、企業同時從事金融業務和非金融業務，其實際支付給關聯方的利息支出，應按照合理方法分開計算；沒有按照合理方法分開計算的，一律按本通知第一條有關其他企業的比例計算準予稅前扣除的利息支出。
4、企業自關聯方取得的不符合規定的利息收入應按照有關規定繳納企業所得稅。（取得符合規定的利息收入也要繳納企業所得稅）
《關於印發<特別納稅調整實施辦法（試行）>的通知》（國稅發[2009]2號）第八十五條規定，所得稅法第四十六條所稱不得在計算應納稅所得額時扣除的利息支出應按以下公式計算：
不得扣除利息支出=年度實際支付的全部關聯方利息×（1―標准比例÷關聯債資比例）
其中：
標准比例是指《財政部國家稅務總局關於企業關聯方利息支出稅前扣除標准有關稅收政策問題的通知》（財稅〔2008〕121號）規定的比例。
關聯債資比例是指根據所得稅法第四十六條及所得稅法實施條例第一百一十九的規定，企業從其全部關聯方接受的債權性投資（以下簡稱關聯債權投資）占企業接受的權益性投資（以下簡稱權益投資）的比例，關聯債權投資包括關聯方以各種形式提供擔保的債權性投資。
關聯債資比例＝年度各月平均關聯債權投資之和÷年度各月平均權益投資之和
其中：
各月平均關聯債權投資＝（關聯債權投資月初賬面余額+月末賬面余額）/2
各月平均權益投資＝（權益投資月初賬面余額+月末賬面余額）/2
權益投資，為企業資產負債表所列示的所有者權益金額(稅法沒有做出具體的定義，而是引用會計上的定義)。如果所有者權益小於實收資本（股本）與資本公積之和，則權益投資為實收資本（股本）與資本公積之和；如果實收資本（股本）與資本公積之和小於實收資本（股本）金額，則權益投資為實收資本（股本）金額。
值得注意的是，如果通過收購股權取得的投資，其債資比與收購股權所支付的價款無關，仍然按照上述的所有者權益確定。這是因為股權收購支付的對象不是目標公司，而是目標公司的股東。
國稅發[2009]2號第八十七條明確：所得稅法第四十六條所稱的利息支出包括直接或間接關聯債權投資實際支付的利息、擔保費、抵押費和其他具有利息性質的費用。
三、區分資本性借款利息支出與收益性借款利息支出
根據《企業所得稅法實施條例》第三十七條相關規定，資本性借款利息支出應當分期扣除或者計入有關資產成本按照規定扣除；收益性借款利息支出可在發生當期扣除。
四、關於企業由於投資者投資未到位而發生的利息支出扣除問題
《關於企業投資者投資未到位而發生的利息支出企業所得稅前扣除問題的通知》（國稅函[2009]312號）明確：凡企業投資者在規定期限內未繳足其應繳資本額的，該企業對外借款所發生的利息，相當於投資者實繳資本額與在規定期限內應繳資本額的差額應計付的利息，其不屬於企業合理的支出，應由企業投資者負擔，不得在計算企業應納稅所得額時扣除。
具體計算不得扣除的利息，應以企業一個年度內每一賬面實收資本與借款余額保持不變的期間作為一個計算期，每一計算期內不得扣除的借款利息按該期間借款利息發生額乘以該期間企業未繳足的注冊資本占借款總額的比例計算，公式為：
企業每一計算期不得扣除的借款利息＝該期間借款利息額×該期間未繳足注冊資本額÷該期間借款額
企業一個年度內不得扣除的借款利息總額為該年度內每一計算期不得扣除的借款利息額之和。
五、關於企業向自然人借款的利息支出稅前扣除問題
《關於企業向自然人借款的利息支出企業所得稅稅前扣除問題的通知》（國稅函[2009]777號）明確：
1、企業向股東或其他與企業有關聯關系的自然人借款的利息支出，應根據《中華人民共和國企業所得稅法》（以下簡稱稅法）第四十六條(企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定標准而發生的利息支出，不得在計算應納稅所得額時扣除)及《財政部、國家稅務總局關於企業關聯方利息支出稅前扣除標准有關稅收政策問題的通知》（財稅[2008]121號）規定的條件，計算企業所得稅扣除額。
2、企業向除第一條規定以外的內部職工或其他人員借款的利息支出，其借款情況同時符合以下條件的，其利息支出在不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分，根據稅法第八條和稅法實施條例第二十七條規定，准予扣除。
（1）企業與個人之間的借貸是真實、合法、有效的，並且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規的行為；
（2）企業與個人之間簽訂了借款合同。
六、關於金融企業同期同類貸款利率確定問題
《關於企業所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號）明確：根據《實施條例》第三十八條規定，非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分，准予稅前扣除。鑒於目前我國對金融企業利率要求的具體情況，企業在按照合同要求首次支付利息並進行稅前扣除時，應提供「金融企業的同期同類貸款利率情況說明」，以證明其利息支出的合理性。
「金融企業的同期同類貸款利率情況說明」中，應包括在簽訂該借款合同當時，本省任何一家金融企業提供同期同類貸款利率情況。該金融企業應為經政府有關部門批准成立的可以從事貸款業務的企業，包括銀行、財務公司、信託公司等金融機構。「同期同類貸款利率」是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業信譽等條件基本相同下，金融企業提供貸款的利率。既可以是金融企業公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業對某些企業提供的實際貸款利率。
七、企業不需支付利息借款的稅務處理問題
企業收到的不需支付利息的借款，必須提供合法的借款合同，對不能提供合法借款合同的，不作為企業借款處理。對提供借款的納稅人視同獨立交易的原則，按同期同類貸款利率計算利息收入並入應納稅所得額，徵收所得稅。
八、利息支出稅前扣除的合法憑證問題
按照國家稅務總局關於印發《進一步加強稅收征管若干具體措施》的通知》（國稅發[2009]114號）第六條規定，未按規定取得的合法有效憑據不得在稅前扣除。企業向自然人借款支出應真實、合法、有效，借出方個人應按規定繳納相關稅費，並開具相應的發票，支出利息方應取得該發票才可以在稅前扣除。
綜合案例：A公司2012年1月投資1000萬元設立B公司。2012年1月，B公司以10%年利率從A公司借款5000萬元，假設A、B公司均為非金融企業；銀行同期貸款利率為8%；B公司實際稅負高於A公司，且B公司無法提供資料證明其借款活動符合獨立交易原則.
根據企業所得稅法及其實施條例、121號文件的規定，現計算如下：
由於B公司實際稅負高於A公司，且B公司無法提供資料證明其借款活動符合獨立交易原則，B公司實際支付給A公司的利息支出，不超過121號文件規定的債資比例和稅法及其實施條例有關規定計算的部分，准予扣除，超過的部分不得在發生當期和以後年度扣除。
B公司接受A公司的債權性投資和權益性投資分別為5000萬元和1000萬元，其比例為5：1，高於規定的2：1，並且其約定利率10%高於金融機構同期貸款利率8%，故B公司借款利息不能全額稅前扣除。其可稅前扣除的借款額為1000×2＝2000萬元，利息額為2000×8%＝160萬元。2012年共支付A公司利息5000×10%＝500萬元，可稅前扣除160萬元，其餘340萬元應作在2012年作納稅調整，且在以後年度也不可扣除。
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