① 如何參加競拍法院拍賣房產
一、法拍房的來源有哪些
法拍房，即「法院拍賣的房產」，是被法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行借款合約或無法清償債務時，而被債權人經司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得案款償還債權。而在過程中進行拍賣的房子就是法拍房。
1.房子用於商業銀行貸款抵押，貸款人斷貸後，銀行向法院申請強制執行以房抵債。
2.民間借貸，債務人以房子抵押。因債務人到期未能償還債務，債權人向法院申請強制執行。
3.涉及司法犯罪的房產，被查扣後通過法院拍賣變現，償還受害人等。
4.各類犯罪案件中被司法機關沒收的房產，需要通過拍賣變現上繳國庫。
5.無主房產，通過拍賣變現上繳國庫。
法拍房目前都是通過網路拍賣進行，目前最主要的法拍房拍賣平台為京東拍賣、阿里法拍、中拍平台等。
二、法拍房的優缺點
由於很多人對拍賣並不熟悉，而且因為一些相關負面新聞的影響，認為法拍房碰不得，所以即便知道法拍房的價格相對於市場價格要低很多，也不敢參與。那麼接下來我們從專業且通俗易懂的角度來講解一下法拍房的優勢與劣勢。
優勢：
1.價格：法拍房由於目的是法院發起的變現行為，所以往往起拍價格會遠低於市場價格。例如最近成交的一套深圳法拍房，去年同期成交的單價為12萬/平方米，今年則只有10萬/平方米，一平方米降了2萬，成交價還未達到指導價。另外由於，此房產第一次拍賣時以評估價起拍未成交，第二次拍賣直接打了八折，所以存在很大的撿漏空間。
2.房源相對較多：以深圳為例，（8月24日）阿里法拍平台正在進行和即將開始的房源有大約270套，這些房源分布在深圳各個區和小區里，戶型和位置都比較豐富。由於很多流入到法拍房市場的房源，他們原來的戶主大多數都是做生意或者一些官場人物，所以他們的房子無論是從地段還是房子本身，甚至包含學位等，房子的質量都比較高，所以經常能夠遇到好房源。
3.不限購房源：由於目前大部分城市的法拍房並不限購（包括一二線城市），無購房資質的人通過法拍途徑可能獲得買房機會。但需要注意的是，某些一二線城市未來會逐步縮進法拍房不限購的「此帶漏洞」。
4.傭金及稅費：法拍房的傭金（相當於二手房的中介費）是不收或少收的，具體需要仔細查看拍賣平台的規則。而稅費部分也並不比二手房多，實際上，隨著政策的逐步改善，目前很多法拍房的稅費都明確買方不用承擔賣方的稅費了，這個要比二手房中的賣方經常把稅費強加到買方更靠譜一些。只是需要注意可能買方前期需要墊付，後期到法院申請退費。
缺點：
1.房屋信息相對復雜，需仔細調查、確認：法拍房由於其本身的特殊性，一些房源在產權和清場及過戶幾方面會存在一些風險或困難。所以對於想要購買法拍房的人來說，需要仔細查看平台上已經公布的房源所有相關信息，並盡可能地進行實地查看確認。需要了解房子的產權是否清楚明了、是否存在租賃關系、房屋目前是否仍然有人居住、學位房的學位是否已佔用等等
2.騰退清場問題：一慎搜些法拍房最主要的負面消息和讓購房者擔心的問題就是關於騰退清場。所以購房者需要從兩方面來確認這個問題的風險：首先，需要進行實地的看房和相關資料的查閱確認是否存在此問題；如不存在騰退問題最好，如果存在，要確認拍賣公告和須知中關於騰退清場的責任，是否完全由法院負責還是由法院和買受人共同負責，前者的風險要小於後者。
3.是否存在租賃問題：由於租賃權是不會隨著房子的交易過戶消除的，所以，購房者務必要認真確認想要競拍的房源是否存在未到期的租約，避免房子競拍成功以後無法順利入住，或者需要與租戶協商解除租賃合同，以及由此可能帶來的賠償金。
根據法拍房市場這么多年的成交情況來看，除了少數人遇到過競拍成功以後難以入住或者辦理過戶遇到障礙的情況，大部分的法拍房都能正常交接。隨著我國司法拍賣越來越成熟，房屋的信息已經比較透明，除了購買方式不一樣外，其他的流程和手續費用都與購買二手房無本質上的不同。
三、怎麼選擇法拍房
目前最主要的法院指定法拍房拍賣平台有京東拍賣、阿里拍賣、中拍平台三個，其中尤其以京東和阿里兩個平台規模最大、房源豐富、系統功能完善，所以想要參加競拍只需到這三個平台即可。需要注意的是，同一房源只會在其中一個平台上進行拍賣。
其他需要注意的問題：
1、房子基本情況。需確認信息與二手房無異，除拍賣公示信息外，盡量實地看房。
2、法寬扒歷拍相關信息。是否有住戶，住戶是房主還是租戶，是否配合騰退，水電、物業是否有欠費，過戶稅費及其他手續費，是否有傭金等。
3、市場價。法拍房原則上都會設置評估價和起拍價，評估價格通常是按照指導價評估，本身已經是低於市場價很多。起拍價在首次拍賣時一般按照評估價起拍，如流拍（即未成交），第二次拍賣時通常會按不低於評估價的80%起拍，如再次流拍，可能會繼續降低起拍價，這也就是為什麼會經常出現法拍房撿漏機會。但即便如此，參與競拍前還是需要調查同小區以往的市場成交價，以及周邊小區的過往市場成交價，以便設定心理價位，避免沖動加價，以超出市場價成交。
4、房屋其他瑕疵。比如，有無重大瑕疵（質量問題/產權問題）？是否唯一住房？房主態度？法院負不負責騰退？這些需要與法院或司法輔助機構溝通了解。
四、法拍房避坑指南？
1.深思熟慮，付出時間精力。就像購買二手房一樣，作為買家必須仔細查看相關資料和實地查看意向房屋，法拍房在拍賣平台上已經提供了一部分房屋信息資料，必須要仔細查閱。如果不願意付出或者沒有多餘的時間精力，不建議去參加競拍，或者就要委託中介機構代為競拍和辦理相關手續了。
2.是否有必要委託中介機構競拍。因為房屋買賣流程和手續相對復雜，很多人又對拍賣不熟悉，所以產生了很多代人競拍交易的中介機構（法拍公司及房屋中介公司）。那麼是否需要這些機構呢？這要從兩方面來講：
首先，即便是通過房屋中介購買二手房，自己去跑多個中介和小區看房源的步驟也是必不可少的，所以這就相當於你自己在拍賣平台上篩選房源和實地查看的過程。
其次，等到物色到了自己理想的一個或多個意向房源，需要競拍，這個過程並不復雜，實際上除了自己盯著拍賣過程進行競拍加價外，你可以設置委託競拍，即設置一個自己的目標價位，只要不超過此價，系統就可以自動替你競拍，只要沒有人出價比你更高，你就可以在目標價位以下拍到房子。
最後，剩下的就是一些資料的准備和騰房以及過戶相關問題，這個過程才是很多人覺得不熟悉也比較麻煩的地方，也是可以藉助中介的地方。但是不管是全程委託還是部分流程委託，都需要嚴格審核合同內容和傭金比例，保持獨立思考，不要偏聽偏信，最後引起爭議和不必要的麻煩。
② 在深圳申請公積金貸款買房需要提前准備什麼材料
在深圳買房一直是壓力比較大，那麼申請貸款買房就成了最好的方式之一，我們知道央行降息降准之後，購房者的成本也相應的減少了，在深圳申請公積金貸款五年(含)以內，公積金貸款預期年化利率為五年以上公積金貸款預期年化利率為那麼在深圳申請公積金貸款買房需要准備哪些材料呢？
首先我們需要做的是通過中心信息管理系統查詢確認具有貸款資格的，發放《住房公積金貸款申請審批書》， 同時借款人應准備以下相關資料：
(1)證明購買商品房資料：
1.如果借款人是購買商品房，借款人需要提供購房合同原件以及首期付款收據或發票的原件與復印件；
2.如果借款人是購買二手房，那麼需要提供契稅完稅發票、交易費收據和過戶後的產權證書原件及復印件；
3.貸款機構所要求提供的其它資料。
(2)借款人所需提供資料：
1.借款人與配偶的身份證以及戶口本；
2.借款人如果已婚，需要到民政局婚姻登記中心開具已婚證明；如果未婚，需要提供未婚證明；
3.如果借款人離異，需要提供離婚證原件和法院判決書原件，並且由民政局婚姻登記中心開具借款人未再婚證明；如果借款人喪偶，需要提供死亡證明以及未再婚證明；
4.借款人與配偶的工資銀行卡以及6個月的銀行流水詳單。
相信經過的介紹以後，大家應該知道申請公積金貸款需要提前准備些什麼資料了吧。所謂良好的開端是成功的一半，提前准備好所需資料能夠給自己省下不少的時間和成本。
貸款預期年化利率最低承諾不收取任何中介費用。同樣的額度、同樣的三步申請，一分鍾就可迅速匹配信貸經理。
門檻更低、費率更低、品種更豐富。
③ 法院在強制執行房產拍賣之前是否先通知原告，還是直接拍賣
必須通知。
根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第十四條規定:
人民法院應當在拍賣五日前以書面搜兆或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人或者其他優先權人於拍賣日到場。
優先購買權人經通知未到場的，視為放棄優先購買權。
(3)深圳法院拍賣房產貸款流程擴展閱讀：
法院強制拍賣的流程如下：
法院在執行過程中，通過拍賣被執行人的財產，以實現債權的合法權益。強制拍賣過程大致可分為以下階段：
1、評估價格
評估價格是拍賣的前置程序。在對被查封、扣押、凍結的被執行人的財產進行變現前，法院應當委託依法成立、具有相應資質的資產評估機構對其進行價格評估。評估結果，法院應當及時向執行雙方當事人送達評估報告。當事人對評估結果有異議，可向法院請求復議，法院再要求評估機構進行復議。
2、作出強制拍賣的決定
價格評估完成後，法院可組織執行雙方當事人協商，按評估價格將被執行人財產抵債給申請執行人。雙方當事人對以物抵債不能達成一致的，法院應作出強制拍賣被執行人財產的決定。如果被執行人要求自己自行變賣財產的，法院依照《執行條例》第48條的規定，可以准許。
3、確定和委託拍賣機構
對拍賣機構的選定，應依照《最高人民法院關於凍結、拍賣上市公司國有股和社會法人股若干問題的規定》(以下簡稱若干規定)和最高院作出的統一由法院技術處委託的規定辦理。拍賣上市公司的股份，應嚴格按照《若干規定》的規定辦理。
法院不應依職權選定拍賣機構。法院拍賣其它財產，首先應採取當事人主義。雙方不能達成一致的，法院再依職權選定拍賣機構。
拍賣機構確定後，法院與拍賣機構進行協商，簽訂《委託拍賣合同》。委託拍賣合同必須是書面的，應當載明拍賣的標的、拍賣傭金、拍賣價款的支付等必備條款。
4、發布公告與展示標的拍賣機構接受法院委託後，將嚴格按照法律的規定和合同的約定進行拍賣公告和拍賣展示。對拍賣方案、拍賣公告等重大事項，拍賣機構應徵求法院的意見，獲得法院的同意和積極配合。
5、確定拍賣保留價
在拍賣會召開之前，法院應當以評估價格為基礎確定拍賣保留價並告知拍賣機構。拍賣保留價應等於或低於評估價，不能超出評估價。拍賣保留價是拍賣成交的最低價限，拍賣的最高應價低於保留價的，不得成交。如第一次拍賣無人競買，法院根據市場情況，確定再次拍賣的保留價。
6、舉行拍賣會
舉行拍賣會時御灶，法院一般應派員到場監拍，並將拍賣情況記入筆錄;拍賣機構亦可邀請公證員到場進行公證。拍賣成交的，由拍賣機構與買受人簽訂成交確認書，並即時錢物兩清，或按合同的約定分期付鎮漏扮款。競買人分期付款的，應得到法院的同意。
7、確認拍賣結案
對拍賣結果，法院應依法進行審查，審查發現拍賣機構，與競買人之間或者競買人相互之間惡意串通，並給他人造成損害的情形，將依法裁定拍賣無效;若審查未發現上述情形，則應確認拍賣結果。拍賣結果確認後，法院應配合拍賣機構將拍賣標的交付買受人。