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個人住房貸款樓盤實行什麼審批制度

發布時間: 2023-04-16 19:33:57

A. 個人住房貸款管理辦法有什麼規定

申請住房貸款,需滿足當地購房政策,年齡加貸款年限不得超過70歲,同時需提供身份證明、用途證明、收入證明等,具體聯系貸款經辦行咨詢。若您是申請一手樓貸款,可先與開發商確認,是否與我行有合作關系,若有,您可直接與樓盤駐點工作人員聯系,將資料交由工作人員。如果沒有,一般需要您聯系當地個貸部門提供個人信息及所購房產情況辦理申請。一手樓貸款申請一般需要提供以下申請資料:1.身份證明資料:身份證、軍官證等;2.婚姻證明資料:結婚證、離婚證、未婚聲明等;3.用途證明資料:所購房產原產權證明資料、購房合同、購房合同、經售房人確認的首付款收據(採取交易資金監管的,提供監管資金入賬證明即可);4.還款能力證明資料。若您的這筆貸款還需要提供其它資料,經辦行也會及時通知您,您在申請貸款的時候也可以通過經辦行詳細確認此信息。

B. 個人住房按揭貸款管理辦法

個人住房貸款管理辦法
(1998年5月9日中國人民銀行銀發(1998)190號發布)

第一章 總 則

第一條 為支持城鎮居民購買自用普通住房,規范個人住房貸款管理,維護借貸雙方的合法權益,根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國擔保法》和《貸款通則》,制訂本辦法。

第二條 個人住房貸款(以下簡稱貸款)是指貸款人向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款。貸款人發放個人住房貸款時,借款人必須提供擔保。

借款人到期不能償還貸款本息的,貸款人有權依法處理其抵押物或質物,或由保證人承擔償讓本息的連帶責任。

第三條 本辦法適用於經中國人民銀行批准設立的商業銀行和住房儲蓄銀行。

第二章 貸款對象和條件

第四條 貸款對象應是具有完全民事行為能力的自然人。

第五條 借款人須同時具備以下條件:

—、具有城鎮常住戶口或有效居留身份;

二、有穩定的職業和收入,信用良好,有償還貸款本息的能力;

三、具有購買住房的合同或協議;

四、無住房補帖的以不低於所購住房全部價款的30%作為購房的首期付款;有住房補帖的以個人承擔部分的30%作為購房的首期付款;

五、有貸款人認可的資產作為抵押或質押,或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人;

六、貸款人規定的其他條件。

第六條 借款人應向貸款人提供下列資料:

一、身份證件(指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件);

二、有關借款人家庭穩定的經濟收入的證明;

三、符合規定的購買住房合同意向書、協議或其他批准文件;

四、抵押物或質物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押的證明,

有權部門出具的抵押物估價證明,保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明;

五、申請住房公積金貸款的,需持有住房公積金管理部門出具的證明;

六、貸款人要求提供的其他文件或資料。

第三章 貸款程序

第七條 借款人應直接向貸款人提出借款申請。貸款人自收到貸款申請及符合要求的資料之日起,應在三周內向借款人正式答復。貸款人審查同意後,按照《貸款通則》的有關規定,向借款人發放住房貸款。

第八條 貸款人發放貸款的數額,不得大於房地產評估機構評估的擬購買住房的價值。

第九條 申請使用住房公積金貸款購買住房的,在借款申請批准後,按借款合同約定的時間,由貸款人以轉帳方式將資金劃轉到售房單位在銀行開立的帳戶。住房公積金貸款額度最高不得超過借款家庭成員退休年齡內所交納住房公積金數額的2倍。

第四章 貸款期限與利率

第十條 貸款人應根據實際情況合理確定貸款期限,但最長不得超過20年。

第十—條 借款人應與貸款銀行制定還本付息計劃,貸款期限在1年以內(含1年)的,實行到期一次還本付息,利隨本清;貸款期限在1年以上的按月歸還貸款本息。

第十二條 用信貸資金發放的個人住房貸款利率按法定貸款利率(不含浮動)減檔執行。即,貸款期限為1年期以下(含1年)的,執行半年以下(含半年)法定貸款利率;期限為1至3年(含3年)的,執行6個月至1年期(含1年)法定貸款利率;期限為3至5年(含5年)的,執行1至3年期(含3年)法定貸款利率;期限為5至10年(含10年)的,執行3至5年(含5年)法定貸款利率,期限為10年以的,在3至5年(含5年)法定貸款利率基礎上適當上浮,上浮幅度最高不得超過5%。

第十三條 用住房公積金發放的個人住房貸款利率在3個月整存整取存款利率基礎上加點執行。貸款期限為1年至3年(含3年)的,加1.8個百分點,期限為3至5年(含5年)的,加2.16個百分點,期限為5至10年(含10年)的,加2.34個百分點;期限為10至15年(含15年)的,加2.88個百分點,期限為15年至20年(含20年)的,加3.42個百分點。

第十四條 個人住房貸款期限在1年以內(含1年)的,實行合同利率,遇法定利率調整,不分段計息;貸款期限在1年以上的、遇法定利率調整,於下年初開始,按相應利率檔次執行新的利率規定。

第五章 抵 押

第十五條 貸款抵押物應當符合《中華人民共和國擔保法》第三十四條的規定。《中華人民共和國擔保法》第三十七條規定不得抵押的財產不得用於貸款抵押。

第十六條 借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的,必須將住房價值全額用於貸款抵押。

第十七條 以房地產作抵押的,抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同,並於放款前向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記手續。抵押合同的有關內容按照《中華人民共和國擔保法》第三十九條的規定確定。

第十八條 借款人對設定抵押的財產在抵押期內必須妥善保管,負有維修、保養、保證完好無損的責任,並隨時接受貸款人的監督檢查。對設定的抵押物,在抵押期屆滿之前,貸款人不得擅自處分。

第十九條 抵押期間,未經貸款人同意,抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉讓、變賣、饋贈。

第二十條 抵押合同自抵押物登記之日起生效,至借款人還清全部貸款本息時終止。抵押合同終止後,當事人應按合同的約定,解除設定的抵押權。以房地產作為抵押物的,解除抵押權時,應到原登記部門辦理抵押注銷登記手續。

第六章 質押和保證

第二十一條 採取質押方式的,出質人和質權人必須簽訂書面質押合同,《中華人民共和國擔保法》規定需要辦理登記的,應當辦理登記手續。質押合同的有關內容,按照《中華人民共和國擔保法》第六十五條的規定執行。生效日期按第七十六條至第七十九條的規定執行。質押合同至借款人還清全部貸款本息時終止。

第二十二條 對設定的質物,在質押期屆滿之前,貸款人不得擅自處分。

質押期間,質物如有損壞、遺失,貸款人應承擔責任並負責賠償。

第二十三條 借款人不能足額提供抵押(質押)時,應有貸款人認可的第三方提供承擔連帶責任的保證。保證人是法人的,必須具有代為償還全部貸款本息的能力,且在銀行開立有存款帳戶,保證人為自然人的,必須有固定經濟來源,具有足夠代償能力、並且在貸款銀行存有一定數額的保證金。

第二十四條 保證人與債權人應當以書面形式訂立保證合同。保證人發生變更的,必須按照規定辦理變更擔保手續,未經貸款人認可、原保證合同不得撤銷。

第七章 房屋保險

第二十五條 以房產作為抵押的、借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委託貸款人代辦有關保險手續。抵押期內,保險單由貸款人保管。

第二十六條 抵押期內,借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險,在保險期內、如發生保險責任范圍以外的因借款人過錯的毀損,由借款人負全部責任。

第八章 借款合同的變更和終止

第二十七條 借款合同需要變更的,必須經借貸雙方協商同意,並依法簽訂變更協議。

第二十八條 借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力,其財產合法繼承人繼續履行借款人所簽訂的借款合同。

第二十九條 保證人失去擔保資格和能力,或發生合並、分立或破產時,

借款人應變更保證人重新辦理擔保手續。

第三十條 抵押人或出質人按合同規定償還全部貸款本息後,抵押物或質物返還抵押人或出質人,借款合同終止。

第九章 抵押物或質物的處分

第三十—條 借款人在還款期限內死亡、失蹤或喪失民事行為能力後無繼承人或受遺贈人,或其法定繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同的,貸款人有權依照《中華人民共和國擔保法》的規定處分抵押物或質物。

第三十二條 處分抵押物或質物,其價款不足以償還貸款本息的,貸款人有權向債務人追償;其價款超過應償還部分,貸款人應退還抵押人或出質人。

第三十三條 拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款,在依法繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款項後,抵押權人有優先受償權。

第三十四條 借款合同發生糾紛時,借貸雙方應及時協商解決,協商不成的,任何一方均可依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第三十五條 借款人有下列情形之—的,貸款人按中國人民銀行《貸款通則》的有關規定,對借款人追究違約責任:

一、借款人不按期歸還貸款本息的;

二、借款人提供虛假文件或資料,已經或可能造成貸款損失的;

三、未經貸款人同意,借款人將設定抵押權或質押權財產或權益拆遷,出售、轉讓、贈與或重復抵押的;

四、借款人擅自改變貸款用途,挪用貸款的;

五、借款人拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進行監督檢查的;

六、借款人與其他法人或經濟組織簽訂有損貸款人權益的合同或協議的;

七、保證人違反保證合同或喪失承擔連帶責任能力,抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息,質物明顯減少影響貸款人實現質權,而借款人未按要求落實新保證或新抵押(質押)的。

第十章 附 則

第三十六條 個人住房貸款不得用於購買豪華住房。城鎮居民修房、自建住房貸款,參照本辦法執行。

第三十七條 貸款人可根據本辦法制定實施細則,並報中國人民銀行備案。

第三十八條 本辦法由中國人民銀行負責解釋和修改。

第三十九條 本辦法自公布之日起施行。與本辦法相抵觸的有關規定同時廢止。

C. 商業銀行貸款應當遵循什麼制度

商業銀行貸款,應當實行審貸分離、分級審批的制度。

資料擴展:

商業銀行貸款是指銀行放款期限不超過一年,放款對象為商人和進出口貿易商的一種貸款方式。

人們將主要吸收短期存款,發放短期商業貸款為基本業務的銀行,稱為商業銀行。我國的商業銀行是指依照《中華人民共和國商業銀行法》和《中華人民共和國公司法》設立的吸收公眾存款.發放貸款.辦理結算等業務的企業法人。

商業貸款又稱個人住房貸款,是中國人民銀行批准設立的商業銀行和住房儲蓄銀行,為城鎮居民購買自用普通空瞎住房提供的貸款,執行法定貸款利率。北京市多家商業銀行都有此項業務,如建行、農行。申請貸款手續也基本一致。商業貸款是指統計期末,住房置業擔保機構擔保余額中,者配為商業貸款提供擔保所佔的比首虧指例。




D. 房貸一般要多久才能審批下來

不同的銀行,不同的時段,審批時間也是有所差異。

例如工行房貸審批時間一般為2-3周,慢的時候2-3個月也是有可能的。

一、銀行放貸相關的審核環節

1、審核房產價值

首先需要通過貸款審查的就是用以抵押的房產本身的價值,根據市場的變化,處於城市中不同位置、環境、地段的房產決定了是否擁有貸款資格。

房產類型、房齡都是評估房產的因素,並且房產的價值並不按照買賣雙方的成交價格確定,而是需要專業的評估公司進行評估的。

2、審核借款人能力

其次對於貸款申請人本身,收入來源、家庭狀況、社會背景、資信記錄等等全部都是銀行需要審核的目標。

3、二手房需要擔保公司擔保

如果是二手房交易更加少不了擔保公司的參與,資質優良正規專業的擔保公司會給買家帶來更多貸款成功的保障。

(4)個人住房貸款樓盤實行什麼審批制度擴展閱讀:

貸款審批是主管信貸業務的人員在規定的審批許可權內,依據借款申請書和貸前調查意見,進行 「認定事實,掌握政策,確定貸款」 的過程。

流動資金貸款實行三級審批制。主管領導人對貸款發放的結果負決策責任。

認定事實,即審批人對企業和信貸員提供的貸款原因和用途進行復審,正確判定其性質。

掌握政策,以認定的事實為依據,根據國家和上級銀行確定的信貸政策,最終確定貸與不貸,貸多貸少的意見。

確定貸款,主要是決定貸款數額,還款期限、利率和貸款方式。

有些貸款主管領導還應對信貸人員提出跟蹤調查和監測的要求。

任何一筆貸款都須堅持執行「兩簽」或「三簽」的貸款審批原則。

即每筆貸款都必須由信貸員調查提出初審意見,信貸科長審查批准方可生效發放,對額度較大或按規定必須 「三簽」 的貸款,應經行長簽批發放。

任何個人不得單獨簽批發貸款。

E. 個人住房貸款樓盤准入審批是授信審批嗎

個人住指畢房貸款樓盤准入審批不是授信審批。根據有關信息顯示個人住房貸款樓盤准入審批是營業部審批。營業部轉授權樓盤按揭合作凳緩協議審批許可權為10億元唯粗芹。

F. 樂山市個人住房公積金貸款實施辦法

樂山市個人住房公積金貸款實施辦法

(經2008年3月11日市住房公積金管理委員會討論通過)

第一章總 則

第一條 為支持職工購買自住住房,逐步提高職工的居住生活質量,根據國務院《住房公積金管理條例》和《四川省住房公積金貸款管理辦法》規定,結合我市實際,制定本緩備辦法。

第二條 個人住房公積金貸款(以下簡稱公積金貸款)是由樂山市住房公積金管理中心運用住房公積金發放給住房公積金繳存人定向用於購買、建造、翻建、大修自住住房的專項政策性貸款。

第三條 本辦法適用於已建立住房公積金制度的職工。

第四條 為保證借貸雙方的合法權益,公積金貸款按照貸款對象與繳存對象一致、權利與義務對等原則,實行存貸結合、先存後貸、貸款擔保。

第五條 樂山市住房公積金管理中心(以下簡稱公積金中心)是公積金貸款的具體實施人,履行下列公積金貸款管理職責:

(一)宣傳和貫徹執行《條例》等法規規定的公積金貸款政策,為繳存人提供政策咨詢,維護繳存人依法享有的住房公積金貸款權利。

(二)編制並執行住房公積金貸款計劃,編制公積金貸款計劃執行情況報告。

(三)審查確定公積金貸款項目。

(四)負責公積金貸款申請的審批及貸後管理。

(五)負責公積金貸款的核算、統計、信息查詢及相關資料管理。

(六)負責對受委託銀行辦理的公積金貸款業務進行監督管理。

(七)承辦樂山市住房公積金管理委員會決定或授權辦理的其他公積金貸款事項。

第六條 樂山市住房公積金管理委員會確定中國建設銀行樂山市分行、中國工商銀行樂山市分行、中國農業銀行樂山市分行、中國銀行樂山市分行承辦樂山市公積金委託貸款金融業務(以下簡稱承辦銀行)。

承辦銀行根據與公積金中心簽訂的委託協議履行下列住房公積金貸款管理職責:

1、根據公積金中心出具的《個人住房公積金委託貸款通知書》,與借款人簽訂《樂山市個人住房公積金委託借款合同》(以下簡稱《借款合同》),並協助借款人辦理貸款的相關手續;

2、發放、回收住房公積金貸款,辦理住房公積金貸款結算。

3、實施貸後管理,協助催收逾期貸款。

4、攔哪蘆及時向管理中心提供准確、完整的貸款信息數據。

5、辦理委託協議約定的其他事項。

第二章 貸款對象和條件

第七條 申請公積金貸款的對象,必須是按規定繳存住房公積金的職工,是住房的產權人,以戶為單位申請。

第八條 凡已連續足額繳存住房公積金滿一年以上,未負有住房公積金貸款債務,具有完全民事行為能力的繳存人,有穩定的職業和經濟收入、信用良好,有償還貸款本息的能力,同簡帶意按公積金中心的要求辦理住房抵押,在購買、建造、翻建、大修自住住房時,可申請住房公積金貸款。

第九條 實行住房公積金貸款的樓盤項目,必須符合國家政策規定,具備相應的規范手續,通過公積金中心評審,與公積金中心簽訂《個人住房公積金貸款項目合作協議》。

第十條 申請公積金貸款,借款人須根據以下情況提供資料。

(一) 購買商品住房:

1、合法有效的居留和身份證明;

2、婚姻關系證明;

3、合法有效的購房合同;

4、具有購房全部價款30%以上的自籌資金證明;

(二) 再交易住房(俗稱「二手房」):

1、合法有效的居留和身份證明;

2、婚姻關系證明;

3、《房地產買賣契約》和繳納契稅發票;

3、申請人的《房屋所有權證》和房屋的《國有土地使用證》;

4、需對抵押物進行評估的,有公積金中心認可的評估機構出具的抵押物估價報告書;

5、公積金中心要求提供保證的,有保證人出具的同意保證的書面承諾及保證人的資信證明;

6、公積金中心要求提供的其他文件或資料。

(三)已取得《房屋所有權證》和《國有土地使用證》的現房:

1、合法有效的居留和身份證明;

2、婚姻關系證明;

3、具有合法有效的購房合同;

4、申請人的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》;

5、繳納契稅發票。

(四) 建造、翻建住房:

1、合法有效的居留和身份證明;

2、婚姻關系證明;

3、申請人的《國有土地使用證》,使用權類型須為出讓;

4、縣(區)以上的規劃、建設、土地管理部門的批准文件;

5、房屋《建設工程施工合同》和施工圖紙;

6、提供價值不低於貸款金額1.5倍的其它住房進行房屋抵押;

7、有公積金中心認可的評估機構出具的抵押物估價報告書;

8、公積金中心要求的其他文件和資料。

(五)大修住房:

1、合法有效的居留和身份證明;

2、婚姻關系證明;

3、申請人的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》;

4、縣(區)以上的規劃、建設或房地產管理部門的批准文件;

5、房屋大修施工合同;

6、提供價值不低於貸款金額1.5倍的其他住房進行房屋抵押;

7、有公積金中心認可的評估機構出具的抵押物估價報告書;

8、同意按公積金中心認可的擔保方式辦理擔保及房屋抵押。

9、公積金中心要求的其他文件和資料。

第十一條 申請貸款的其他條件。

1、商品房貸款,必須是公積金中心評審通過的項目合作樓盤。

2、再交易住房,須在《房屋所有權證》核發之日起,半年內申請。

3、現房,須在《國有土地使用證》核發之日起,半年內申請;

4、建造、翻建住房,房屋建設進度須達到公積金中心要求。

5、申請貸款的房屋,產權人有除借款人夫妻雙方的其他共有人,須有其他共有人的同意並辦理公證。貸款金額以借款人所佔房價份額核算。

7、房屋共有人有未成年子女的,不能申請公積金貸款。

(以上回答發布於2013-10-17,當前相關購房政策請以實際為准)

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G. 封頂才能放貸款的政策

最近不少購房者發現,原本1個月左右就能申請下來的新盤住房審批貸款,突然被拉長到3至4個月,而且多家銀行暫停房屋貸款的消息沖上了微博熱搜。
上海銀保監局近期下發的《關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》,涵蓋審核首付款資金來源和償債能力等8項內容,其中頗為嚴厲的一條引起了外界的注意:「要求重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求,且只能對購買主體結構已封頂住房貸款」。
該規定早在2003年就出台過,其指向很明確,其實就是新房封頂方可放貸,但因為種種原因執行力度不夠。如果該政策被嚴格執行,將來對於購買者和開發商來說都會受其影響。
與此同時,2021年安徽銀保監局工作會議中明確提到和上海前述條款相同的內容,而且「嚴禁消費貸、經營貸(房抵貸)等資金違規流入房地產市場」。
《鳳凰WEEKLY地產》了解到,受2020年末出台的房地產貸款集中度管理制度的影響,廣州、深圳等城市的個人房貸從2021年開始額度明顯緊張,放貸期限延長、利率上漲,購房者,特別是首套房購買者焦慮情緒加重,個別城市二手房市場甚至出現了「剛需歧視」現象。
一時間,深圳的銀行門口排隊的小視頻和照片在朋友圈、微博上流傳,引起熱議。打新大軍們為了趕在央行系統關閉前列印徵信報告,不惜在銀行門口排起了長隊。
更為嚴厲的是,上海將根據銀行房地產政策執行及自查情況,開展房地產貸款業務專項檢查,對發現的問題將依法採取監管措施。而且,山西因為有銀行違規向「未封頂樓盤發放貸款」而被處罰。
其實早在2003年,央行出台的「121號」文件中就明確提出:「為減輕借款人不必要的利息負擔,商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。」
但實際操作過程中並沒能真正落實。業內人士分析,其主要還是因為銀行間的利潤之爭。「雖然放貸的利率比較低,但風險小,形成規模後利潤可觀。」一家商業銀行的部門負責人對《鳳凰WEEKLY地產》表示。
以建行為例,2019年個人住房貸款金額52557.24億元,占個人貸款的81.9%,占總貸款額的35%,規模龐大的個人住房貸款對各家銀行來說都是巨大的利潤誘惑,而嚴格執行規定則意味著搶客戶時可能會慢競爭對手一步。
近幾年樓市調控力度的不斷加大,再加上樓市爛尾案例逐漸增加,甚至出現業主搬到毛坯房居住的極端事件。而且銀行為了控制風險,這一政策也開始再次發酵。
去年年初,山西銀保監局發布《關於進一步規范個人住房按揭貸款管理的通知》。銀行業金融機構只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。銀行業金融機構在辦理新建商品房按揭貸款、二手房買賣抵押貸款以及其他形式的房屋抵押貸款業務時,要以在房產管理部門備案的抵押合同作為放款依據之一。
同時,將加強購房者貸款資質審核,強化個人綜合消費貸款流向監管,嚴禁資金挪用用於購房。
2019年全年太原新房價格平穩,此政策的出台讓當地很多人迷惑。一位網民2020年3月底購置萬科翡翠晉陽湖房產,4月13日辦理網簽合同。購房時了解到已經開始執行封頂放款政策。這位購房者表示,曾不間斷接到建設銀行的電話,變向引導同意放款,之後又接到開發商的催放款電話,威脅如果不進行銀行放款操作,此前交給開發商的類似貸款保證金的錢,可能就退不了。
這位購房者2020年7月向太原市領導留言。
太原市政府辦公室的回復是:經市房管局核實,按照相關文件規定,房企與銀行簽訂預售資金監管協議,預售資金由監管銀行負責監管,根據隸屬關系,請您向省銀監會或省長信箱反映。
無獨有偶,這一調控新規有蔓延之勢。據不完全統計,目前全國共有北京、杭州、福州、溫州等多個城市執行「封頂放貸」政策,這些城市中大部分為熱點城市,樓市相對活躍,房價此前上漲較明顯。
同樣出台「只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款」的安徽,已經有部分銀行開始執行該政策。一位在合肥某銀行工作的網友爆料,交通銀行已經開始執行,徽商銀行於3月份開始執行,下一個可能是工行。
貴陽二手房價格兩年來一直下跌,新盤「花式降價」不斷,但是業內年前就盛傳,樓棟封頂後銀行才放款的新規已經實施。據報道,貴陽已有三家銀行確定實行項目封頂後銀行才放款的新規,分別為貴陽銀行、中國銀行、中國農業銀行。
中國建設銀行貴陽分行的工作人員表示,關於房子封頂後才能房貸的政策還在討論當中,具體可到銀行處或樓盤處咨詢;而工商銀行也表示了解有此政策,但是目前還沒實行;交通銀行則表明貸款流程根據具體合作項目而定。
貴州農信社的一位基層員工告訴《鳳凰WEEKLY地產》,「目前有的樓盤執行,有的沒有執行,完全由具體經辦人把關」。
「因為我們銀行個人房貸佔比不足1%,大頭是消費貸,一直都嚴格執行樓盤封底才放貸的政策,就算監管部門不下文,許多銀行也都在按此執行,和強調沒有關系。」寧波銀行一位工作人員對《鳳凰WEEKLY地產》表示,「未來大趨勢是不斷嚴格的,本來額度就很緊張」。
業內人士介紹,在以往樓盤銷售中,開發商只要拿到預售證,並且與購房者在簽訂買賣合同,收人證明、戶口本等個人證件齊全後就可以辦理了,銀行最快一個月就可以放款,此時只是把購房合同抵押給銀行,等將來產權證辦出來後,再用產權證到銀行換購房合同,如果封頂完再放款,那「期房」變「現房」了,開發商「三四三」(開發商的開發資金由30%自有資金、40%銀行貸款、30%銷售回款組成)的算盤就要落空了。
對於購房者來說,此舉操作有效避免了爛尾和跑路風險,例如購房者在購房時已交首付款,那麼在等待銀行放款期間,在建項目若出現爛尾,也能讓購房者避免更大的損失。
不過對於開發商與相關部門而言,在房子主體結構封頂後才發放貸款,必然會對開發商的資金鏈產生影響,據悉從開工到封頂建設工期約為一年半,「封頂放貸」政策將導致企業回款周期延長。
貴州一位開發商負責人對《鳳凰WEEKLY地產》表示,此前貴州規定多層建築要完成投資額的25%以上就可以申領預售證,但可以內部操作,一是有的申報數據涉嫌造假,有的直接通過PS照片或偷梁換柱的其他照片和相關部門「私下溝通」。「如果要找茬,就是符合所有要求也未必拿到預售證或辦理貸款」。
不斷加強的宏觀調控,讓開發商的資金鏈變得日漸脆弱。如果開發商在房子主體封頂後才能得到銀行放款,以一棟20層的高層來算,實力強的開發商最快也要7天才能蓋好一層,20層就要140多天,這裡面還不包括天氣、政策等不可抗拒因素。
按照目前第一套房子首付30%的規定,也就是說,開發商至少要忍受半年多煎熬才能拿回剩餘的70%,這對一些開發商的資金鏈來說,又是一大考驗。
一位地產開發人士對《鳳凰WEEKLY地產》介紹,開發商對資金的使用基本都是「以一撬十」,採用九個鍋蓋蓋十口鍋,一般情況下,一個億的資金,就可以啟動十個億的地產項目。其中的秘訣一是施工單位墊資墊款;二是開發商盡快拿到預售證,快速銷售回款,迅速去買下一塊土地,開發下一個項目如果執行封頂再放款政策後,開發商的開發速度就不得不放緩了。
某銀行個貸部門負責人介紹,開發商不守規矩提前放貸也是事出有因。發放貸款是個人按揭購房整套流程中的一個環節。樓盤項目取得預售證後三天內就得開盤,一開盤,購房者就有按揭貸款的需求。而且在售房合同里,一般都會明確規定簽訂合同7天內,購房者必須將有關資料提交給貸款銀行,45天內,剩餘款項必須打進開發商賬戶。銀行不放貸,購房者也會著急催。另一方面,很多項目的開發貸款與個人按揭都是同一家銀行,提前放貸會促進開發商的銷售,也有利於開發貸款的償還。
樓房封頂才放貸對購房者、銀行和開發商究竟會帶來什麼影響?
「目前最先受到沖擊的是那些甚至根本沒有出地面的項目,風險最大,也最容易被檢查發現。」一位銀行內部人士認為,對購房者來講,政策推遲了還貸的時間,可以多攢些錢,到時提前還款,短期內是有利的;對銀行來講,降低了貸款風險。
廣東佛山某新盤一位銷售人員對《鳳凰WEEKLY地產》表示,總體上看,預售制沒有改變,房企可以繼續賣期房,但購房者的還款周期和房企銷售的回款進度會進一步放緩,開發商拿地力度也會受到一定影響。他認為,開發商可能會面臨一定的資金壓力。
采訪中,也有開發商認為,封頂放款,銷售款回籠也是可以預期的,望梅尚且可以止渴,更何況這是板上釘釘的事,對於一些實力比較強的開發商來說,應該還是可以承受,而且在目前房產市場上,由建築公司先行墊付的現象也十分普遍,所以不少人認為封頂放款影響沒有想像的那麼嚴重。
此外,據某銀行人士透露,雖然銀行執行了這一政策,但是不少開發商與銀行另外簽訂協議,在樓盤未封頂之前,如果購房者出現還不起月供的情況,將由房產公司負責償還,這樣開發商可以在拿到預售證後,售出樓盤還是可以從銀行拿到按揭款。
《鳳凰WEEKLY地產》了解到,因為各種政策的疊加,深圳、重慶、貴陽的部分投資客在不斷拋售手中的房子。「貴陽房價不漲,反而因為疫情等原因房租有所下降,少量外地投資客正在低價拋售手中的房子。」一位中介表示。
據報道,早在2006年10月末,北京市銀監局緊急叫停了未封頂樓盤的按揭貸款業務。政策執行半月後,現房銷售也並沒有如預期中那樣活躍,反而略有下降。
「我在2020年的11月份向銀行遞交了個人按揭的相關申請資料,後來陸續讓我增交了個人流水、重遞了個人徵信報告,直至2021年1月份,客戶經理說資料已經審批通過,進入等待放款階段,並表示應該會在年前審批下來,但是到現在款還沒放下來,不知道要等到什麼時候。」廣東某樓盤一位購房的肖先生非常困惑。
其實,整體來說,個人住房貸款額度在逐漸收緊。
早在去年9月,人民銀行就已對70個大中城市2019年新發放的個人住房貸款(包括住房公積金貸款)借款人和商業銀行進行摸底。當時央行方面稱,調查主要是為了加強房地產市場監測,深入了解居民購房、貸款行為特徵和商業銀行審貸條件、流程等相關情況,准確把握貸款風險狀況。
到了年底,中國人民銀行聯手銀保監會出台《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》),為房貸設置「房地產貸款佔比」與「個人住房貸款佔比」兩道紅線,並於2021年1月1日開始實行。
將銀行分為五檔,並設立區別性的「兩條紅線」指標,從銀行側對個人和企業的房地產貸款比例進行限制。從行業資金的供需兩端抓,從而優化金融資源配置,強化對實體經濟的金融支持。
這項政策,讓不少「踩線」的銀行紛紛下調個人住房貸款額度。根據國盛證券研報,從2020年中報披露數據統計來看,共有13家銀行不同程度"踩線"。另有專業人士根據早前銀行財報中公開的數據進行測算,發現大型國有銀行和股份制商業銀行中各有四家存在不同程度的超標,有的銀行兩條紅線都超標。
如以招商銀行測算為例,按照2020年中期業績數據,假設其4年內勻速調整達到監管的要求,則2021年零售按揭貸款新增投放規模將降至756億元,較去年水平減少約1268億元;對公房地產貸款新增投放規模將下降至348億元,較去年水平減少約560億元。
《通知》出台後,#多家銀行被曝暫停房貸#的話題直接沖上微博熱搜。
進入2021年之後,上海、廣州、深圳多銀行額度明確收緊。一位銀行從業人士表示,「以往的銀行貸款都是按季度性地安排投放,按月逐步控制,今年則改為月度投放,再加上監管窗口的指導,調控比較嚴格,額度也就明顯偏緊了」。
一份官方調研結果顯示,今年1月上旬起,廣州各大商業銀行個人住房貸款利率上調。大部分商業銀行首套利率在五年期貸款市場報價利率(LPR)基礎上加55個基點,升至5.20%;二套利率在五年期LPR基礎上加75個基點,升至5.40%。這與此前四大行上調後的房貸利率保持一致。
融360大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示,2021年2月(數據監測期為2021年1月20日-2021年2月18日),全國首套房貸款平均利率為5.26%,環比上漲4BP;二套房貸款平均利率為5.56%,環比上漲3BP。
據報道,1月以來,由於兩道紅線出台,成都不少銀行在房貸額度上都相對緊張,有的在短時間內就將當月額度放空,有的還直接暫停二手房個人按揭貸款,其中包括建設銀行、交通銀行、興業銀行。
地產分析人士張大偉指出,本輪調控政策是自上而下的,是在住建部督導下的調控升級,這有利於抑制當下熱點城市虛火,避免市場短期失控,控制資金無序進入房地產是關鍵。
另有內部人士認為,「按照當前政策環境來看,為了快速回籠資金,3月份的市場或會出現針對一次性付款或高比例首付款客戶的讓利優惠。」
去年底的中央經濟工作會議和最近的政府工作報告再次重申了堅持「房住不炒」的定位。而且多地對轄內商業銀行房地產政策執行及自查情況開展專項檢查,及時採取監管措施。
1月29日,上海銀保監局發布的通知顯示,要求轄內商業銀行對2020年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查,並於2021年2月28日前向上海銀保監局報送自查和整改報告。
第二天,北京銀保監局也做了類似的表態,並要求銀行對發現的問題立即整改,加強內部問責處理。
值得一提的是,去年建設銀行太原分行就因違反審慎經營規則,違規向購買主體結構未封頂住房的個人放貸被罰款35萬元,另外兩張30萬元罰單,分別指向中信銀行太原分行和招商銀行太原分行,均因為「發放未辦理網簽合同且樓盤未封頂的個人住房按揭貸款」。

法律依據
《山西銀保監局關於進一步規范個人住房按揭貸款管理的通知》第一條銀行業金融機構只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。
第二條銀行業金融機構在辦理個人住房貸款業務時,要以在房產管理部門備案的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據,並以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。


H. 中國銀行個人一手住房貸款易居寶審批

客戶經理對貸款材料進行初審後,將符合我行貸款條件的申請材料通過系統發起貸款業務。同時審批人按我行有關規定程序和要求進行貸款審批。對一般客戶購買非優質開發商開發的樓盤,每筆按揭貸款必須進行人工方式進行盡職審查。
以上內容供您參考,最新業務變動請以中行官網公布為准。
如有疑問,歡迎咨詢中國銀行在線客服或下載使用中國銀行手機銀行APP咨詢、辦理相關業務。

I. 住房貸款審批流程是怎樣的

住房貸款審批流程如下:

(一)咨詢:借款申請人除可以到建行各分行任何「個貸」經辦網點,還可到開發商銀企聯絡員處,對該種貸款的具體種類、期限、額度、利率水平、還款方式等進行咨詢,並索取有關資料。

(二)受理:借款申請人可以在與房屋出售方簽訂購房意向書,繳足定金後,到貸款建行或銀企聯絡員處領取貸款申請表,申請表填妥並由保證人簽章後,連同要求備齊的各種資料一起報送銀行,也可由銀企聯絡員統一報送。

(三)審查審批:信貸人員在對客戶書面資料進行初審後,對借款宴請人的資信進行現場考察並出具第一責任人調查意見,然後逐級上報審批。審批通過後出具銀行貸款承諾書,承諾書有效期為壹個月。

(四)簽訂合同發放貸款:借款申請人憑銀行貸款承諾書到出售方簽訂正式購房合同、並繳付30%以上的預付款,然後憑購房合南正本、繳款收據、承諾書和個人私章到貸款建行簽訂借款合同、抵押合同等,同時繳付有關費用。借款合同經借貸雙方當事人簽章後生效,貸款資金劃轉到開發商帳戶同時,借款人領取有關合同文本,並按還款計劃要求,從貸款當月開始還本付息。

詳細流程圖: