① 銀行個人貸款有哪些風險防範措施
1、加強准入管理。在授信環節，做到科學核定總量、明確區分種類、嚴格遵循許可權；在用信環節，做到深入調查、詳細審查、充分審議、嚴格審批，提出行之有效的限制條件和管理措施；在審查環節，探索建立獨立審查制度、審查合議制度、審查咨詢制度以及審查監理制度。對正常貸款，以加強維護和深度開發為主，持續提供優質高效的服務和信用便利；對關注貸款，密切關注不利因素的變動趨勢，確保擔保的有效性和充足性，抓住客戶資產變現、對外融資、改制重組、經營改善等時機相機退出；對可疑貸款，果斷、依法強制清收。
2、加強預警監控。風險預警是防範信貸風險的一項重要舉措。良好的預警機制，可以前移風險關口，達到早發現、早預警、早處置的效果。要實現「多渠道」預警，創新信貸風險監測預警手段，綜合運用信貸管理系統、專業統計報表以及各類媒體獲取風險信息和數據，構建風險監測預警信息系統，形成「多角度觀察、多方面分析、多渠道傳遞」的工作局面。要實現「零距離」預警，建立和完善科學的監測指標體系，提高監測的真實性、時效性、准確性。
3、加快信貸調整。市場經營條件下常盛不衰的企業不多，有前瞻性地加大信貸退出力度，才能有效防止信貸資產質量惡化。在客戶退出上，要切實實現「三個轉變」：一是由事實風險退出向潛在風險退出轉變。前移風險關口，動態跟蹤各類貸款遷徙變化趨勢，提高對發展趨勢的預見性。二是由被動性退出向主動性退出轉變。統籌規劃，盡早打算，通過催收、核銷、審批控制等手段，主動壓縮規模小、效益低、前景差、風險高的企業貸款余額。三是由戰術性退出向戰略性退出轉變。信貸結構調整不能操之過急，必須掌控好節奏和力度，防止在退出中形成不良。
4、加強貸後管理。貸後管理就是要不斷發現營銷機會和客戶風險預警信號，不斷提出解決問題的方案和對策並付諸行動。要建立貸後管理考核體系，把客戶檢查過程、信息分析過程、預警預報過程、客戶退出過程等納入信貸工作整體考核范疇，針對每個管理環節和要素制定考核標准和依據，促使貸後管理人員經常、自覺、深入地實施貸後管理，讓概念化的管理具體化。要建立差別化的風險監控制度，在密切監測風險變化的同時，做好對邊緣貸款的動態跟蹤和監測，制訂完善的風險監控方案，及時化解潛在風險。
5、培育合規文化。要注重培育客戶經理良好的職業操守，做到始終不越思想道德這條「防護線」，始終不碰規章制度這條「警戒線」，始終不違犯法律這條「高壓線」。要注重建立與合規文化相適應的激勵約束機制，明確傳遞一種信息，即：獎勵那些善於發現風險、揭示風險、規避風險的員工，懲罰那些違反貸款規則、製造貸款風險、不顧貸款風險的員工，切實在內部形成一種「不以效益為由簡化貸款程序，不以發展為由變通規章制度，不以同業競爭為由放寬准入條件」的良好氛圍。
② 審批風險點
個人汽車貸款業務審查和審批環節的主要風險點有：業務不合規，業務風險與效益不匹配；不按許可權審批貸款，使得貸款超授權發放；審批人對應審查的內容審查不嚴。
③ 不屬於個人貸款特徵風險水平較低
款期限短C．准入條件嚴格D．貸款風險較低
答案: D
解析: 貸款風險殲悄衡較低屬於個人質押貸款的特點，D選項符合題意。故選D。
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以下各項中,不屬於個人信用貸款特點運清是( )。 A. 貸款額度小 B...
解析 D.貸款風險較低 ABC三項均為個人信用貸款特點;D項屬於個人質押貸款特點,符合題意,因此D為正確答案。反饋 收藏 ...
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個人住房貸款業務中貸款審批的風險點不包括借款申請人是否有穩定、合法的收入來源。根據查詢相關公開信息顯示，貸款審批環節主要業務風險控制點為：未按獨立公正原則審批，不按許可權審批貸款，使得貸款超授權發放。③審批人員對應審查的內容審查不嚴，導致向不符合條件的借款人發放貸款。
⑤ 商用房貸款審查和審批環節中的主要風險點不包括
商用房貸款審查和審批環節中的主要風險點不包括合同製作不合格。
商業住房貸款需要什麼條件?
6、有購買住房的合同或協議;
7、貸款行規定的其他條件。
三、貸款額度：發放的個人住房貸款數額，不高於房地產評估機構評估的擬購買住房的價值或實際購房費用總額的70%(以二者低者為准)。
四、貸款期限：最高不超過三十年。
商業住房貸款需要哪些材料?
1、貸款申請人、配偶、共同借款人、產權共有人的身份證(暫住證、護照、未成年人出生證或獨身子女證)復印件(如單身需到當地民政部門開具單身證明)。
2、貸款申請人、配偶、共同借款人、產權共有人的私章。
3、貸款申請人、配偶、共同借款人、產權共有人的戶口薄復印件。
4、貸款人婚姻情況證明(已婚提供結婚證、未婚提供單身證明、離婚提供離婚證)。
5、貸款人收入證明。
6、房屋買賣合同原件一本。
7、買賣合同上所述的出售方簽字的首付款收據。
8、所購買房屋的產權證復印件。
⑥ 個人經營類貸款擔保風險有哪些
一、來自中小企業的風險[3]中小企業的風險，是指受保企業的違約風險，這種違約風險的大小可能與中小企業整體存在的問題有關系，也可能與單個受保企業的狀況有關系，包括以下風險：(一)企業經營者素質和競爭力風險企業經營者(領導者)素質包括經營者經歷、經營者管理能力、道德水準、在職工中的威望和受教育的程度等。我國大多數中小企業的經營者的文化層次普遍很低，尤其是鄉鎮企業、民營企業的經營者多數出身農民，文化水平較低，經營思想有很大的局限性。經營者素質在很大程度上決定企業市場競爭力的大小，經營者素質低下將導致中小企業脆弱的競爭力。在當前買方市場顯現，市場競爭力升級為品牌競爭的情況下，低素質的中小企業發展便更難以為繼，其所面臨的競爭風險與經營風險明顯增大。(二)市場風險中小企業所面對的市場是一個充滿競爭的市場，不僅中小企業之間相互竭盡全力爭奪有限的市場份額，而且大企業也隨時關注著中小企業市場的變化，一有機會或一旦發現具有良好市場前景的產品，大企業便會毫不猶豫地利用自己的資金與技術優勢介入中小企業之間的競爭。因此，對於中小企業而言，市場風險是不可忽視的，有時甚至就是經營失敗的直接原因。(三)技術風險技術創新對中小企業的生存至關重要，然而，中小企業科技人員缺乏，生產技術落後，技術創新和產品開發能力有限。由此帶來的結果是中小企業技術含量低，缺乏市場競爭能力，即使具有某方面的技術，也往往由於後勁不足而無法形成長遠的技術優勢。(四)財務風險財務風險包括會計核算組織、財務人員水平、會計處理方法和資金運作所造成的風險。例如：某公司在財務管理上，實行內部銀行結算，分車間核算，車間設置會計人員和統計員，這些措施，可以提高財務數據的可信度，風險比較小。又例如：A公司貸款目的實際是歸還欠款，B公司貸款目的實際是補交所欠稅款，並沒有將資金用於擴大生產，這使貸款擔保的風險極大。在會計處理方法上，某公司在對外會計報告中，以收付實現制原則核算，即以開具發票來確認收入，而內部會計報表以發貨時間來確認收入。這兩種方法計算的收入相差數百萬元，比較嚴重地影響了企業的財務數據的准確性，增加了判斷風險的難度。(五)關聯風險企業與企業的關聯，包括資本的關聯、人員的關聯和業務的關聯。資本的關聯是一企業與另一企業有投資與被投資、持股與被持股的關系；人員的關聯是一人在兩個或兩個以上的企業擔當重要職務；業務關聯是一個企業在一種產品生產或經營中處於其中的一個環節，該企業的生產經營受到上一環節和下一環節的生產或經營的影響和制約。從資金的角度考慮，關聯企業的資金很容易在關聯企業之間流動，造成貸款企業的資金流失，到期無法償還貸款。同時，關聯風險又是「關聯保險」，貸款人是善意的話，可以從其他關聯企業調劑資金，歸還貸款。例如A公司是在B公司已投入實物的基礎上成立的，機械設備、資金和人員可在兩公司之間調劑和轉移。所以，負債和損失難以判斷。同時A公司與B公司有著資金的關聯與人員的關聯，B公司的總裁是A公司的董事長，B公司的財務負責人又是A公司的財務經理，可以說「一榮俱榮，一損俱損」。A公司對B公司擔保額上億元，對B公司所屬的美食娛樂城及所屬的房地產開發有限公司擔保上千萬元。這樣，貸款擔保風險變得撲朔迷離。(六)信用風險這是指在信用活動中存在的不確定性導致遭受損失的可能性。信用最基本特點是到期履約、還本付息。然而如果債務人經營不善或客觀原因，如戰爭、自然災害等，或有意欺詐，到期不履約，保證人將遭受相應的損失。在市場經濟發達的國家，信用已經成為個人和企業在市場經濟中的通行證。他們通過良好的信用和較高的信用等級體現公司及自身的形象和價值，把信用當作自己的生命去看待。在我國，隨著社會主義市場經濟的不斷完善，信用越來越受到人們的重視，但卻有不少企業和個人不把信用當回事。擔保機構的服務對象，除政策性擔保另有規定或少數其他領域的擔保外，多數是以高科技中小企業為主，而這些企業的信用等級、抵押物有相當一部分是不被商業銀行認可，或提供不了抵押物，另外，抵禦市場風險和經營風險的能力也最為薄弱，這就使得擔保機構處於更為復雜的市場環境中。目前我國個人的誠信度尚不是很高，因此，擔保業務目前存在較大的信用風險。隨著時間的推移，如不嚴加管制，會有數量眾多的擔保業務演變成呆壞賬。另外地方政府扶持、控制擔保公司，行政干預其業務辦理，非市場行為極易引致借款人與擔保公司信用缺失。(七)「逆向選擇」與「道德風險」信息經濟學認為，在經濟運行的具體交易中，信息不對稱就會引起「逆向選擇」和「道德風險」，這在信用擔保活動中也是存在的。一方面，受保企業由於得到了來自擔保機構的保證，其所做出的經營決策及自身行為即使引起損失，也不必完全承擔有可能產生的損失，這便促使其傾向於做出風險更大的決策，以獲得更大的利益。同時，為了獲得更多的貸款與信用擔保支持，受保企業還會通過採取提供虛假信息或隱瞞重要真實情況的手段騙取貸款與擔保，或者在取得貸款以後，改變貸款合同與擔保合同規定的貸款使用方向，使貸款風險增大，進而使擔保風險增大。另一方面，由於中小企業財務管理不規范，財務大權往往掌握在企業法人代表手中，其財務狀況和現金流量的不確定因素較多，無論是貸款人還是信用擔保機構都不容易把握。所以，擔保過程中信息的不對稱性，增加了信用擔保機構的內在脆弱性。二、來自政府部門的風險政府部門給信用擔保機構帶來的風險主要來自政府不適當干預和中小企業政策的不穩定性兩個方面。(一)政府部門不適當干預的風險古典經濟學家在分析市場作用時，將引導協調人類生產交換活動的市場機制稱為一隻「看不見的手」。相應地，隨著經濟的發展，人們則將政府對經濟的干預管理稱為另一隻「看得見的手」。但是，「看得見的手」和「看不見的手」並非完美無缺。比如，長期以來，由於體制性因素的影響，我國各級政府過度干預銀行貸款，形成了「倒逼機制」怪圈和貸款供給制，以致我國銀行不良貸款比例居高不下，存在嚴重的金融風險隱患，嚴重威脅國家經濟、金融安全。隨著金融體制改革的深入，政府幹預銀行金融業務的能力大為減弱。信用擔保業作為新生事物，由於其在促進中小企業發展中的重要作用，普遍受到各級政府的重視。從目前情況看，全國各地信用擔保機構從組建到運作(盡管還很不規范)，無一不體現著政府行為。如果這種政府行為得不到有效制約和規范，就會使信用擔保重蹈政府幹預貸款的覆轍。各級政府會以出資人身份，以發展地方經濟和促進社會安定為理由，以行政命令指定擔保等各種形式和途徑直接干預信用擔保機構的擔保活動，將信用擔保資金變為中小企業的救濟基金或第二財政，使信用擔保演變為「市長擔保」、「縣長擔保」、「局長擔保」、「條子擔保」等指令擔保。這些指令擔保往往是以擔保機構降低擔保要求和標准為代價的，因而是沒有安全保障的。(二)政府政策不穩定性的風險政府對中小企業的過度干預對信用擔保機構的安全運作帶來不利，但是要使信用擔保機構發揮出應有的作用，又離不開政府的各項政策支持特別是財力上的支持。而這種財力支持力度的大小在很大程度上取決於政府對中小企業政策的穩定性。近兩年來，在擴大內需增加就業崗位的宏觀背景下，各級政府都加大了對中小企業的政策支持力度。比如，不少地方政府積極支持中小企業信用擔保機構的組建工作，並根據本地的財力狀況，給擔保機構注入了必要的啟動資金，成為目前信用擔保機構的最大資金來源渠道，為確保擔保機構的正常運行打下了良好的基礎。但是，若宏觀經濟環境發生變化或進行經濟結構調整，政府對中小企業的政策也可能會發生改變，或者政府減少對信用擔保機構的資金投入，使信用擔保機構沒有穩定的資金補充來源，入不敷出，信用擔保機構將難以為繼甚至被迫倒閉。三、來自擔保企業自身的風險(一)資本風險擔保行業屬於高負債行業，按照國家規定，擔保公司對外總擔保額可以放大到其自有資本的10倍。因此，擔保公司在降低銀行貸款風險的同時增大了自身的風險。這就要求擔保公司有較強的資本實力和抗風險能力。(二)業務操作風險擔保公司必須要有完善的公司治理結構，按照金融企業制度健全內控機制，從風險管理出發拓展各項業務。然而由於擔保公司屬於新生事物，眾多公司具有金融從業經驗的人員較少，有些擔保公司的經營者以前幾乎從未涉足過金融行業，對擔保公司的職能、業務定位、公司治理結構、組織構架、風險管理等缺乏清醒的認識。而對擔保公司進行審批的是工商管理部門而不是金融監管部門，存在著對管理者行為、信用記錄等信息不對稱的問題，審批把關難度較大。擔保公司突破政策規制，個人、公司貸款擔保業務齊頭並進，大量開展動產、不動產、知識產權、股票等質押貸款擔保業務，但由於缺乏專業的評估人員和風險評判人員，業務風險較大。目前擔保公司的主管部門為經貿委，而經貿委不甚熟悉金融業務，對擔保公司的業務流程、業務審批、業務范圍的規定無法切合實際，過於籠統，以致無法指導和監控其業務發展。(三)決策風險這是指擔保企業在審議擔保或投資項目時，如對受保企業的資信、還款能力、還款來源未審議落實，導致決策失誤；在決策過程中，未注意擔保及投資需要投向不同的行業及企業，當業務向某一行業或企業過度集中時，該行業及企業的衰退就會對公司經營業績產生重大影響；公司決策層不能從項目實際出發對擔保及投資業務進行實事求是的評價，而是受外在因素的干預，做出不利於公司利益的決策等。(四)內部控制風險這是指擔保企業的內部控制制度不夠完善、全面，存在漏洞；制度執行不力，如對擔保業務不堅持雙人調查、雙人撰寫調查報告、放鬆貸後檢查等；授權和相互制約機制不健全，部門與部門、崗位與崗位、人與人之間的相互協調與相互制約不夠；考核指標體系不科學、獎罰機制不健全等。(五)道德風險以權謀私，內部人員貪污受賄，提供人情擔保。個別擔保機構業務管理人員利用其特殊職權營私舞弊，進行權錢交易，辦理人情擔保，這種情況雖然是極少數，但給擔保機構資金安全造成了極大威脅。四、來自銀行的風險(一)來自銀行貸款操作的風險貸款銀行對貸款對象選擇是不是很合適和准確，貸款操作是否規范，也直接影響著信用擔保資金的安全性，如果貸款銀行出於轉嫁貸款風險的動機而有意放鬆貸款條件、企業的資信調查、貸款審查和審批，使本來不應該獲得貸款擔保的中小企業進入信貸程序，勢必給信用擔保機構留下巨大的潛在的風險隱患。同樣，如果貸款銀行將貸款安全性寄託在信用保證上，不如實履行信用擔保關系中的義務與責任，信貸人員責任心不強，隨意放貸，或者以貸謀私，違規操作，甚至銀行與企業相互串通，提供虛假信息，共同騙取擔保，則擔保機構同樣會遭受巨大損失。(二)來自銀保關系中權利和義務不對等的風險這種風險主要表現在：一是在擔保風險的分擔上，協作銀行往往只要求權利而不願意承擔義務，即要求擔保機構承擔100％的風險，這既不符合國際慣例，也使風險一邊倒，加重了擔保機構的風險；二是在保證方式的選擇上，協作銀行往往是堅持有利於己的連帶保證責任方式而不願意甚至拒絕採用一般保證方式，擔保機構則處於被動地位。五、來自擔保體系的風險(一)擔保法律體系不健全的風險長期以來，我國由於受計劃經濟體制的影響和束縛，在經濟發展中片面強調發展國有大企業忽視中小企業的發展，與此相適應，法制建設上也出現了「跛行」的狀況，至今為止，尚無一部與中小企業相關的專門法律或法規。由於缺乏基本的法律制度保障，中小企業生存與發展的穩定性較差，內在風險也較大。更為突出的問題是，信用擔保機構作為促進中小企業發展的信用中介組織，其設立程序、法人地位以及運作方式等一系列問題都缺乏基本的法律規范和法律保障，實際中操作起來十分困難。盡管我國已頒布實施了《擔保法》，為信用擔保機構的運作提供了基本的法律依據，但由於信用擔保機構屬於專業擔保的范疇，對於其運作過程中涉及的擔保行為當事人及其法律行為活動，現行《擔保法》中的部分條款規定過於籠統，不適應專業擔保業務活動的需要，甚至某些條款在提法上值得商榷，在執行中存在自相矛盾，使信用擔保活動無法可依，有法不依，信用擔保機構的權利難以得到法律保障。比如，按照《擔保法》之規定，保證方式可根據銀保雙方協商確定採用一般保證方式或連帶保證責任方式，這在實際中很難行得通，因為幾乎所有銀行為了保全貸款債權，規定各分支機構一律採用連帶保證責任方式。又比如，現行《擔保法》側重於保護債權人利益，對擔保人的權益保護不夠，擔保范圍較寬，包括主債權、利息、違約金、損害賠償金和實現債權的費用，加上要求承擔連帶責任，風險一邊倒，影響擔保業的健康發展。(二)社會中介服務體系缺乏的風險各國經驗表明，中小企業信用擔保機構與中小企業服務體系是相輔相成、相互促進的，沒有社會中介服務體系的支撐，中小企業難以健康發展，信用擔保機構也就難以實現良性運作。這是因為社會服務中介組織通過為中小企業提供創業咨詢、市場分析、技術指導、經營診斷、管理咨詢、人員培訓等服務，能幫助中小企業提升經營管理與決策水平，幫助其對症下葯，擺脫困境，增強市場競爭能力，獲得生存發展。中小企業素質提高了，信用擔保機構的安全性才會增強。從目前情況看，我國中小企業服務體系的建設嚴重滯後於信用擔保機構的發展，加之我國缺乏這方面的經驗和做法，而服務體系建設又是一項十分復雜的社會系統工程，需要對現有的各類社會中介機構(如信息咨詢、科技開發、資產評估、產品推介等)進行重新組合、優化和發展。要完成這項工作，需要政府部門、企業、科研院所、高等院校等不同行業、部門的通力合作，也需要工程技術、經營管理、金融、財會、法律等多學科專業人才的積極參與。而這一切都需要耗費較長的時間，需要經過一個從無到有，由不完善到完善的過程。在這一過程中，可能會有許多不確定因素影響到中小企業社會服務體系的建立與發展，從而進一步影響信用擔保機構的穩定發展。
⑦ 2018年初級銀行從業資格考試試題及答案：個人貸款（單選題3)
【 #銀行從業資格# 導語】 銀行從業人員資格考試頻道。
1、個人住房貸款業務中，貸款審批的風險點不包括()。
A、未按獨立公正原則審批
B、借款申請人是否有穩定、合法的收入來源
C、不按許可權審批貸款，使得貸款超授權發放
D、審批人員對應審查的內容審查不嚴，導致向不符合條件的借款人發放貸款
中旦橡正確答案：B
解析：貸款審批環節主要業務風險控制點為：①未按獨立公正原則審批;②不按許可權審批貸款，使得貸款超授權發放;③審批人員對應審查的內容審查不嚴，導致向不符合條件的借款人發放貸款。
2、下列屬於按擔保方式分類的個人貸款是()。
A、個人汽車貸款
B、個人教育貸款
C、個人耐用消費品貸款
D、個人保證貸款
正確答案：D
解析：按擔保方式的不同，個人貸款產品可以分為個人信用貸款、個人質押貸款、個人抵押貸款和個人保證貸款。
3、對符合條件的婦女合夥經營和組織起來就業的，可將人均貸款額度提高至()萬元。
A、2
B、5
C、8
D、10
正確答案：D
4、在貸款受理和調查環節，商用房貸款的主要風險點不包括()。
A、借款申請人的主體資格是否符合銀行商用房貸款管理辦法的相關規定
B、借款申請人的擔保措施是否足額、有效
C、商用出租房情況發生變化
D、授意借款人虛構情節獲得貸款
正確答案：C
解析：商用房貸款受理與調查環節是經辦人員與借款人接觸的重要環節，對於貸款質量有著至關重要的作用，這一環節的風險點主要表現在以下幾個方面：1、借款申請人的主體資格是否符合銀行商用房貸款管理辦法的相關規定;2、借款申請人所提交的材料是否真實、合法;3、遲廳借款申請人的擔保措施是否足額、有效;4、未按規定建立、執行貸款面談、借款合同面簽制度;5、授意借款人虛構情節獲得貸款。
5、對於一手個人住房貸款，商業銀行最主要的合作單位是()。
A、房地產經紀公司
B、房地產開發商
C、房地產監管部門
D、房地產服務機構
正確答案：B
解析：對於一手個人住房貸款，商業銀行最主要的合作單位是房地產開發商。
6、填寫借款合同屬於個人住房貸款業務操作流程中的()環節。
A、貸款申請
B、貸款審核
C、貸款簽約
D、貸款發放
正確答案：C
解析：填寫借款合同屬於個人住房貸款業務操作流程中的簽約環節。
7、根據邁克爾-波特的競爭戰略理論，()的立足點是挽留老客戶。
A、大眾營銷策略
B、交叉營銷策略
C、專業化策略
D、產品差異策略
正確答案：B
解析：交叉營銷策略的立足點是挽留老客戶。
8、經貸款人同意，個人貸款可以展期。一年以內(含)的個人貸款，展期期限累計不得超過原貸款期限;一年以上的個人貸款，展期期限累計與原貸款期限相加，不得超過()。
A、原貸款期限
B、展期期限
C、該貸款品種規定的最長貸款期限
D、貸款銀行根據借款人實際還款能力確定的貸款期限
正確答案：C
解析：經貸款人同意，個人貸款可以展期。一年以內(含)的個人貸款，展期期限累計不得超過原貸款期限;一年以上的個人貸款，展期期限累計與原貸款期限相加，不得超過該貸款品種規定的最長貸款期限。
9、個人旅遊貸款的首期付款通常為旅遊費用的()以上。
A、10%
B、20%
C、30%
D、40%
正確答案：B
解析：個人旅遊貸款的首期付款通常為旅遊費用的20%以上。
10、國家助學貸款和商業助學貸款發放原則中相同的是()。
A、部分自籌
B、信用發放
C、風險補償
D、專款專用和按期償還
正確答案：D
解析：國家助學貸款實行「財政貼息、風險補償、信用發放、專款專用和按期償還」的原mI;商業助學貸款實行「部分自籌、有效擔保、專款專用和按期償賣旁還」的原則。因此，國家助學貸款和商業助學貸款發放原則中相同的是專款專用和按期償還。
11、保證擔保是指()和貸款銀行約定，當借款人不履行還款義務時，由其按照約定履行或承擔還款責任的行為。
A、貸款人
B、借款人
C、保證人
D、第三人
正確答案：C
解析：保證擔保是指保證人和貸款銀行約定，當借款人不履行還款義務時，由其按照約定履行或承擔還款責任的行為。
12、對貸款購買第二套住房的家庭，收付款不利不低於()，人民銀行各支行機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策基礎上，提高第二套住房貸款的收付比例。
A、30%
B、50%
C、60%
D、70%
正確答案：C
解析：對貸款購買第二套住房的家庭，收付款不利不低於60%，人民銀行各支行機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策基礎上，提高第二套住房貸款的收付比例。
13、人口因素不包括()。
A、年齡
B、宗教信仰
C、性別
D、出生率
正確答案：D
解析：人口因素是指人口變數，包括年齡、性別、家庭人數、收入、職業、文化程度和宗教信仰等。
14、商業銀行在辦理個人住房貸款業務時，應區別判斷抵押物狀況，抵押物價值的確定以該房產()為准。
A、在該次買賣交易中的成交價
B、在該次買賣交易中的評估價
C、在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者
D、在該次買賣交易中的成交價或評估價的較高者
正確答案：C
解析：商業銀行應區別判斷抵押物狀況。抵押物價值的確定以該房產在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為准。
15、下列不屬於公積金個人住房貸款業務操作模式的是()。
A、「公積金管理中心受理，銀行審核審批，貸款人自行操作」模式
B、「公積金管理中心和承辦銀行聯動」模式
C、「銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作」模式
D、「公積金管理中心受理、審核審批，銀行操作」模式
正確答案：A
解析：公積金個人住房貸款的風險承擔主體為政府成立的住房置業擔保公司，根據風險權利對等原則，因此不會存在銀行審核模式。
16、()是自然人以合法有效、符合銀行規定條件的質物出質，向銀行申請取得一定金額的人民幣貸款，並按期歸還貸款本息的個人貸款業務。
A、個人質押貸款
B、個人抵押貸款
C、個人抵押授信貸款
D、個人信用貸款
正確答案：A
解析：個人質押貸款的定義。
17、個人住房裝修貸款的貸款期限最長不超過()。
A、2年
B、3年
C、5年
D、7年
正確答案：C
解析：個人住房裝修貸款的貸款期限一般為1～3年，最長不超過5年(含5年)。
18、個人耐用消費品貸款期限一般在()年以內，最長為()年(含)。
A、1，5
B、2，5
C、1，3
D、2，3
正確答案：C
解析：個人耐用消費品貸款期限一般在1年以內，最長為3年(含)。
19、關於個人保證貸款以下說法錯誤的是()。
A、個人保證貸款是指銀行以銀行認可的，具有代位清償債務能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人向個人發放的貸款
B、個人保證貸款整個貸款過程涉及銀行、借款人和擔保人三方
C、個人保證貸款辦理時間短，環節少
D、個人保證貸款出現逾期，通過一定的法律程序後，銀行可向保證人扣收貸款
正確答案：D
解析：如果貸款出現逾期，銀行可直接向保證人扣收貸款，無須通過法律程序。
20、國內早在()年就有許多商業銀行開辦個人耐用品消費品貸款。
A、1996
B、1997
C、1998
D、1999
正確答案：D
解析：考察個人耐用消費品貸款的知識。國內早在1999年就有許多商業銀行開辦個人耐用品消費品貸款。
21、對於各地查詢機構轉交的個人征地信息查詢申請，徵信中心應在()個工作日內予以處理，並通過專用電子郵箱將查詢結果返給各地查詢機構。
A、4
B、3
C、2
D、6
正確答案：C
解析：對於各地查詢機構轉交的查詢申請，徵信中心應在2個工作日內予以處理，並通過專用電子郵箱將查詢結果返給各地查詢機構。
22、個人徵信查詢系統中，()涵蓋了信用卡與貸款的明細等情況。
A、個人身份信息
B、信用明細信息
C、個人職業信息
D、居住信息
正確答案：B
解析：考察個人徵信查詢系統內容的知識。
23、辦理個人住房貸款時，借款人須向商業銀行提供購房首付款證明材料，下列不屬於首付款證明材料的是()。
A、支付首付款的發票
B、支付首付款的收據
C、支付首付款的銀行進賬單
D、開發商開具的購房發票
正確答案：D
解析：購房首付款證明材料，包括借款人首付款交款單據(如發票、收據、銀行進賬單、現金交款單等)，首付款尚未支付或者首付款未達到規定比例的，要提供用於購買住房的自籌資金的有關證明。
24、某客戶以自身持有的50萬元國債為擔保向銀行申請個人住房貸款，則該擔保方式屬於()。
A、抵押
B、質押
C、保證
D、信用證
正確答案：B
解析：採取質押擔保方式的，質物可以是國家財政部發行的憑證式國庫券、國家重點建設債券、金融債券、符合貸款銀行規定的企業債券、單位定期存單、個人定期儲蓄存款存單等有價證券。
25、下列關於不動產登記管理的說法，不正確的是()。
A、依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記
B、不動產登記由不動產所在地的登記機構辦理
C、國家對不動產實行統一登記制度
D、除依法屬於國有的不動產外，不動產物權的轉讓均須經登記生效
正確答案：D
解析：根據《物權法》第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。
26、下列不屬於住房公積金管理中心職責的是()。
A、編制、執行住房公積金的歸集、使用計劃
B、審議住房公積金增值收益分配方案
C、審批住房公積金的提取、使用
D、負責住房公積金的核算
正確答案：B
27、在個人住房貸款的審批過程中，採用單人審批時，貸款審批人直接在()上簽署審批意見。
A、個人住房貸款調查審查表
B、個人信貸業務報批材料清單
C、個人信貸業務申報審批表
D、個人住房借款申請書
正確答案：C
解析：在個人住房貸款的審批過程中，採用單人審批時，貸款審批人直接在《個人信貸業務申報審批表》上簽署審批意見。
28、商業銀行在()情況下不能查看個人信用報告。
A、審核信貸業務申請
B、個人存款
C、審核擔保業務申請
D、對已發放信貸進行貸後風險管理
正確答案：B
解析：商業銀行在審核信貸及擔保業務申請時，在取得個人書面授權同意後，可以查詢個人的信用報告。另外，商業銀行在對已發放信貸進行貸後風險管理的情況下，也可查詢個人的信用信息。
29、下列不屬於商用房貸款信用風險主要內容的是()。
A、借款人還款能力發生變化
B、商用房出租情況發生變化
C、保證人還款能力發生變化
D、貸款人資金狀況發生變化
正確答案：D
解析：商用房貸款信用風險的3個主要內容是：借款人還款能力發生變化、商用房出租情況發生變化、保證人還款能力發生變化。
30、按照商業銀行個人貸款產品的市場規模、產品類型和技術手段的因素，可將定位方式分為三種，下列表述錯誤的是()。
A、採用主導式定位的銀行，應該在市場上佔有極大的份額，可以控制和影響其他商業銀行的行為
B、採取追隨式定位的銀行，可能剛剛開始經營或者剛剛進入市場。
C、採取補缺定位的銀行，通常管理規模較大，產品較多。
D、採取主導式定位的銀行在資金規模充足、產品創新、反應速度快和營銷網點廣泛方面具有優勢。
正確答案：C
解析：處於補缺式的銀行資產規模很小，提供的信貸產品較少，集中於一個或數個細分市場進行營銷。
31、王先生已申請並獲得2年期個人信用貸款，因王先生近期資金緊張還款壓力過大，其擬向銀行申請展期按規定展期期限最長可選()。
A、1年
B、6個月
C、不可展期
D、2年
正確答案：A
解析：個人信用貸款一般不辦理展期，如果確實因不可抗力或意外事故而不能按期還貸的，經銀行同意貸款期限在1年(含)以內的可予以展期一次，展期期限不得超過原貸款期限且累計貸款期限(含展期期限)不得超過1年。
32、下列關於個人信用貸款的表述錯誤的是()。
A、貸款人可以不提供貸款用途證明文件
B、貸款人需要在貸款銀行開立個人結算賬戶
C、貸款對象需在中國境內有固定住所
D、貸款期限超過1年的，採取按月還本付息還款的方式
正確答案：A
解析：商業銀行對個人信用貸款的借款人一般有嚴格的規定。申請個人信用貸款，首先需要具備下列基本條件：
1在中國境內有固定住所、有當地城鎮常住戶口、具有完全民事行為能力的中國公民;
2.有正當且有穩定經濟收入的良好職業，具有按期償還貸款本息的能力;遵紀守法，沒有違法行為及不良信用記錄
3.在貸款銀行開立個人結算賬戶(同意借款銀行從其指定的個人結算賬戶扣收貸款本息);
4.貸款用途證明文件;
5.各行另行規定的其他條件。
33、一般情況下公積金個人住房貸款資金必須以()的方式交入售房人賬戶
A、網銀
B、現金
C、回單
D、轉賬
正確答案：D
解析：除當地公積金管理中心有特殊規定外，公積金個人住房貸款資金必須以轉賬的方式劃入售房人賬戶，不得由借款人提取現金。發放完貸款，承辦銀行向客戶提供回單，並將有關放款資料報送公積金管理中心。
34、()是消費信貸管理中先進的技術手段，是商業銀行個人授信業務最核心的管理技術之一，被廣泛應用在信用卡生命周期管理、購車貸款管理、住房貸款管理等領域。
A、波特五力模型
B、客戶評級模型
C、ZETA評分模型
D、信用評分模型
正確答案：D
解析：信用評分模型是消費信貸管理中先進的技術手段，是商業銀行個人授信業務最核心的管理技術之一，被廣泛應用在信用卡生命周期管理、購車貸款管理、住房貸款管理等領域。
35、下列關於國家助學貸款的表述，錯誤的是()。
A、國家助學貸款用於支付在校期間的學費和日常生活費
B、採取「借款人一次申請、貸款銀行一談審批、單戶核算、分次發放」的方式
C、實行「財政貼息、風險補償、信用發放、專款專用和按期償還」的原則
D、國家助學貸款的期限最長不得超過8年
正確答案：D
解析：考查國家助學貸款的內容。原國家助學貸款管理辦法規定國家助學貸款的期限最長不得超過8年法規定借款人必須在畢業後6年內還清，貸款期限最長不得超過10年。
36、個人汽車貸款所購車輛按()可以劃分為自用車和商用車。
A、用途
B、貸款方式
C、注冊登記情況
D、車的使用狀況
正確答案：A
解析：個人汽車貸款所購車輛按用途可以劃分為自用車和商用車。
37、根據《個人貸款管理暫行辦法》規定，以保證方式擔保的個人貸款，貸款人應()完成。
A、由不少於一名信貸人員
B、由不少於兩名信貸人員
C、由不少於三名信貸人員
D、由不少於四名信貸人員
正確答案：
解析：以保證方式擔保的個人貸款，貸款人應由不少於兩名信貸人員完成。
38、宏觀經濟周期性變化也是影響銀行信用風險的重要因素，國外研究表明，經濟蕭條時的債務回收率要比經濟擴張期的回收率低()。
A、1/4至3/4
B、1/3至1/2
C、1/5至1/4
D、1/4至1/3
正確答案：D
解析：宏觀經濟周期性變化也是影響銀行信用風險的重要因素，國外研究表明，經濟蕭條時的債務回收率要比經濟擴張期的回收率低1/4至1/3。
39、()是指銀行業金融機構根據借款人的有效貸款需求，主要通過貸款人受託支付的方式，將貸款資金支付給符合合同約定的借款人交易對象的過程。
A、實貸實付
B、貸後管理
C、貸放分控
D、誠信申貸
正確答案：A
解析：實貸實付是指銀行業金融機構根據借款人的有效貸款需求，主要通過貸款人受託支付的方式，將貸款資金支付給符合合同約定的借款人交易對象的過程。
40、個人汽車貸款所購車輛按用途可以劃分為()。
A、自用車和商用車
B、新車和二手車
C、自用車和二手車
D、新車和商用車
正確答案：A
解析：個人汽車貸款所購車輛按用途可以劃分為自用車和商用車
41、下列關於農戶貸款的貸後管理表述，錯誤的是()。
A、農村金融機構應當在貸款還款日之前預先提示借款人安排還款，並按照借款合同約定按期收回貸款本息
B、農村金融機構對逾期貸款應當及時催收，按逾期時間長短和風險程度逐級上報處理，掌握借款人動態及時採取措施保全信貸資金安全
C、農村金融機構貸後管理中應當著重排查假名、冒名、借名貸款，包括建立貸款本息獨立對賬制度、不定期重點檢(抽)查制度以及至少兩年一次的全面交叉核查制度
D、對於因自然災害、農產品價格波動等客觀原因造成借款人無法按原定期限正常還款的，均可進行合理展期
正確答案：D
解析：對於因自然災害、農產品價格波動等客觀原因造成借款人無法按原定期限正常還款的，由借款人申請，經農村金融機構同意，可以對還款意願良好、預期現金流量充分、具備還款能力的農戶貸款進行合理展期，展期時間結合生產恢復時間確定。
42、我國個人徵信系統(個人信用信息基礎資料庫)中的個人基本信息，包括個人身份、配偶身份、()、職業信息等。
A、居住信息
B、學籍信息
C、家庭情況
D、個人履歷
正確答案：A
解析：個人基本信息包括個人身份、配偶身份、居住信息、職業信息等。
43、個人汽車貸款業務中，保險公司保證保險的責任限制對銀行帶來的影響是()。
A、風險缺口
B、保險公司依法解除保險合同，貸款銀行的債權難以得到保障
C、免責條款成本保險公司的「護身符」，貸款銀行難以追究保險公司的保險責任
D、銀保合作協議的效力有待確認，銀行降低風險的努力難以達到預期效果
正確答案：A
解析：銀行在於保險公司的合作過程中可能存在下列風險：1、保險公司依法解除保險合同，貸款銀行的債權難以得到保障;2、免責條款成本保險公司的「護身符」，貸款銀行難以追究保險公司的保險責任;3、保證保險的責任限製造成風險缺口;4、銀保合作協議的效力有待確認，銀行降低風險的努力難以達到預期效果。
44、下列關於個人住房貸款的利率和還款方式表述錯誤的是()。
A、個人住房貸款的計息、結息方式，由借貸雙方協商確定
B、個人住房貸款的利率按商業性貸款利率執行，上限放開，實行下限管理
C、個人住房貸款還款以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用
D、借款人可以在個人住房貸款中選擇多種還款方式
正確答案：D
解析：借款人可以根據需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，貸款合同簽訂後，未經貸款銀行同意，不得更改還款方式。
45、下列關於個人住房貸款合同變更的表述，錯誤的是()。
A、經審批同意變更合同主體後，貸款銀行與變更後的借款人、擔保人重新簽訂有關合同文本
B、新合同借款利率按銀行新利率約定執行
C、一種還款方式能否變更為另一種還款方式需要根據銀行的有關規定執行
D、在抵(質)押登記變更等有關手續辦妥後，經辦人填寫個人住房借款合同主體變更通知書，連同一份借款合同交會計部門辦理有關借款主體變更事宜
正確答案：B
解析：新合同借款利率按原合同利率約定執行。
46、()就是要用科學的方法來收集資料、篩選資料和研究資料，盡量避免主觀因素和因循守舊因素的影響。
A、經常化
B、系統化
C、科學化
D、制度化
正確答案：C
解析：科學化就是要用科學的方法來收集資料、篩選資料和研究資料，盡量避免主觀因素和因循守舊因素的影響。
47、二手車是指從辦理完機動車注冊登記手續到規定報廢年限()進行所有權變更並依法辦理過戶手續的汽車。
A、之前
B、半年之前
C、一年之前
D、兩年之前
正確答案：C
解析：二手車的定義：二手車是指從辦理完機動車注冊登記手續到規定報廢年限一年之前進行所有權變更並依法辦理過戶手續的汽車。
48、王某想購買一部售價30萬元的某品牌新小轎車自駕，可暫時資金周轉不及，欲向商業銀行貸款買車。請你幫他算一下，最少首付應該繳納()萬元，貸款額度為()萬元。
A、6;24
B、24;6
C、9;21
D、15;15
正確答案：A
解析：個人汽車消費貸款的首付比例最低為20%;所購車輛為自用車的，貸款額度不得超過所購汽車價格的80%。
49、小李以原住房抵押貸款的抵押住房設定第二順序抵押授信貸款，現經評估機構核定的抵押房產價值為80萬元，對應的抵押率為50%，原住房抵押貸款余額為20萬元，額度項下未清償貸款余額為5萬元，則小李現在的可用貸款余額為()萬元。
A、40
B、20
C、15
D、5
正確答案：C
解析：貸款額度=抵押房產價值*對應的抵押率。第二順序抵押授信貸款的，可用貸款余額是核定的貸款額度與原住房抵押貸款余額、額度項下未清償貸款余額之差。貸款額度=80*50%=40(萬元)，可用貸款余額=40-20-5=15(萬元)。
50、一旦違約事項發生，()原則能夠切實保護貸款人的權益。
A、全流程管理
B、協議
C、誠信申貸
D、貸放分控
正確答案：B
解析：協議原則一方面要求貸款人在合同等協議文件中清晰規定自身的權利義務，另一方面要求客戶簽訂並一系列事項，依靠法律來約束客戶的行為。一旦違約事項發生，則能夠切實保護貸款人的權益。
⑧ 個人住房按揭貸款涉及的風險主要包括
個人住房按揭貸款涉及的風險主要包括
一般而言，房屋按揭貸款是銀行的優質資產，是各家銀行激烈競爭的業務。但是房屋按揭貸款因為其特點，風險也較為復雜。那麼個人住房按揭貸款涉及的風險主要包括哪些?下面讓我們一起來看看!
一、政策和行業周期風險
從1998年房改開始，中國房地產市場高速發展，其中有過鼓勵刺激、有過輪番調控，經歷徹夜排隊的搶購潮，也經歷聚眾打砸的退房潮。因此，這是一個典型的政策和行業周期性產業，住房按揭業務也要順勢而為，降低這方面的風險。
1、宏觀調控政策合規風險
住房制度改革以來，房地產行業有效的拉動經濟增長和解決居民住房問題，「土地財政」模式也使地方政府大力支持發展房地產業，自1998年以來未有實質壓制性的調控政策，因此行業經歷了近10年的高速發展。
2006年，開始採用稅收措施進行調控，主要目的是壓縮需求;2007年則主要採用信貸、住房結構政策來進行調控，主要目的是增加供給尤其是增加中低收入居民住房的供給，同時壓縮不合理的需求。2006年以來，房產購買需求持續上升，銷售款回籠和流動性寬松，房產開發商也有比較充足的資金，購買囤積了大量的土地分段開發。
2007年7月，國家實施了「限外令」和9月份規定執行的提高第二套住房首付比例抑制住了投資性需求。接著國家開始明確完善住房保障制度，部分購房著開始進入觀望狀態，銷售量下降，新開樓盤資金回籠速度減慢。2007年底開始，面對各地房價暴漲的局面，在銀監會等監管部門的指導下，商業銀行的信貸政策趨緊，房產開發商獲得銀行資金的難度加大，開發貸款利率有所提高，社會資金價格也不斷上漲。
證監會也暫停房企的IPO審批以及已上市房企的增發、發企業債等再融資行為。2009年受益於「四萬億」的經濟刺激計劃，寬松政策讓房產市場迎來一波更迅猛的上漲。因此2011年前後，面對通脹壓力，央行連續上調存款准備金率和基準利率，收縮銀根，資金壓力空前。面對多管齊下的調控政策，很多房產開發商面臨內部資金流動性危機，被迫降低房價轉讓項目等「斷腕求生」，也有部分激進的房產開發商選擇「不陽光」甚至違規的方式獲取資金渡過難過，這是宏觀調控政策帶來的合規風險。
2、行業周期性風險
房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、周期長、供應鏈復雜等特點，導致房地產項目的開發建設具有慣性。在伴隨經濟長期發展的過程中，人多地少，置業投資等房產需求旺盛，人口周期、國家壟斷土地供給等因素，導致市場上房產長期供不應求，刺激房價持續走強。
出於對房地產市場形勢的樂觀預測，金融機構和房地產投資機構加大對房地產的投資，並帶動其他行業投資機構進入房地產領域。隨著房地產投資者特別是炒家進一步湧入，各類房地產物業，尤其住宅價格上漲，租金飆升，同時房地產空置率大幅下降，房地產市場交易量快速上升，土地市場和各級房產交易市場均十分活躍，拿地熱情、物業開發與項目建設加速開展，進一步推動了房地產業的進一步擴張，交易數量增加，房地產價格也越漲越高，投機者及自用者均陷入「鬱金香」式的瘋狂。
在持續的繁榮和瘋狂後，特別是三四線城市，房子多到一定數量，價格也漲到一定程度時，而住房真實需求的增長是比較穩定的，當供給數量增速大大超過真實需求增速時，根據西方經濟學的「需求-供給」曲線，會發生市場無法承受價格，部分敏銳的投機客率先撤出市場，同時社會關於限制炒房的聲音會加大，政府也開始關注並出台一系列的控制措施，擊鼓傳花的游戲無法繼續，房價短期不會繼續增長甚至可能下跌，房產交易量也會縮減，需求明顯萎縮。而這時由於房地產行業開發周期長，基於樂觀預期競相拿地發展房地產業的企業由於開發慣性還會繼續增加供給，進一步導致房價下跌的預期，觀望情緒濃厚，交易更加低迷，這是周期性谷底。
隨著經濟發展，家庭裂變等剛性需求對存量房產的消耗，房地產市場又會迎來新的樂觀預期，再經歷瘋狂，也會再進入寒冬，這是行業的自然規律。國內也大致經歷了1998-2008年持續發展、2008-2009的行業低谷、2010-2013年的迅猛發展、2014-2015年的交易冷清、2015年又重回活躍等幾個周期，因此銀行分支機構在發展個人住房按揭貸款時，需充分預測這種周期性風險對當地的房產行業的影響，要有前瞻性的預測並做好「逆周期」的風險控制措施，例如在交易瘋狂的階段，強化申請人准入審查，提高首付比例等防控策略。
二、樓盤和開發商風險
從住房市場化改革開始，房地產行業獲得高速發展，早期進入的房地產公司賺得盆滿缽滿。因此，在利益驅動下，不少其它行業的公司跨行介入房產地產行業以期分得一杯羹，往往由於經驗欠缺、各方面情況預估不足引發項目開發失敗。因此銀行需要重點關注樓盤項目和開發商資質風險。
01、樓盤准入
銀行在樓盤項目審核階段需要關注的.准入風險，包括非現場資料審查和在建工程現場走訪，了解擬合作樓盤所在區位、定位和環境等因素，是否出具結頂報告。工地現場走訪時觀察是否結頂或臨近結頂，有無延期交付或者爛尾的可能，同時注意從其他渠道了解樓盤質量整體情況。在完成擬合作樓盤的方案審批後，還需要持續跟蹤樓盤銷售進度，客戶評價等。
結合個人的按揭業務樓盤審查經驗，無論是商品房現售或預售，在樓盤准入時需要重點審核的方面有：
一是開發商的《國有土地使用證》、《建設工程規劃證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》等五證是否齊全，五證不全或者存在瑕疵的房產不能取得相關房地產權證;
二是開發商自有資金是否充足，要求達到佔30%以上，三四線城市中小開發商自有資金要求達到40%以上，建設單位、建設項目、建築面積是否前後一致，是否因某些原因在樓盤建設過程中發生變更;
三是對於優質開發商的樓盤，允許發放能在六個月內結頂的個人住房按揭貸款(底層主體建築已完成的情況，給予一周一層的建設進度)，其它中小開發商必須在主體結頂之後給予辦理個人個人住房按揭貸款;
四是盡量選擇樓盤地址位置佳，配套設置完善的大中型社區住宅。
02、開發商資質
房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、風險高、周期長、供應鏈復雜等特點，而該行業又是實實在在的暴利行業，發展中有關監管部門對行業的准入制度把握不嚴，因此房地產開發商是魚龍混雜，存在一些不良開發商或根本不具備資質的開發商。另一方面，企業跨行介入房產開發難度大，經驗明顯不足，而某些地區的小型開發商由於在當地特殊的人脈資源，在特殊的時機下存在「非正常」手段獲取項目開發資格，如此容易引發林林種種的問題，樓盤項目審查更要積極關注開發商資質和背後的股東實力。
基於當前市場環境，在實踐操作中，盡可能選擇優質開發商，包括全國性的著名開發商或其占股50%以上的開發企業，資質為一級或具有國有企業、上市公司等背景的開發商，資質為二級的或分支行所在區域的龍頭、知名房地產企業開發商等等。
該風險要素的防範關鍵是開發商資金鏈和工程質量問題，在經濟繁榮期，融資便利且能通過房價的上漲來消化資金不足的問題，一旦資金鏈斷裂，以土地及在建工程抵押的開發貸款也會暴露風險，開發商的階段性擔保已毫無意義，而預售的個人個人住房按揭貸款保障也會因購房人的集體對抗而降低。因此，建議審慎介入開發商股東為跨界經營的民營企業和個人。
三、按揭客戶信用風險
信貸過程中，銀行作為資金的經營者而非資產的受讓者，不論何種擔保方式，借款人終究是我們關注的第一還款來源。因此，住房按揭業務過程中，杜絕虛假按揭、預判個人住房按揭貸款申請人的還款能力亦是必不可少的風險防範舉措。
1、還款能力
在個人住房按揭貸款日常審查中，基本可以將客戶分為兩大類別：受薪人士和自營業主。針對兩種不同的群體，信用風險防範側重點迥異。
一是受薪人士，其中對於政府機關、事業單位、國有企業等優質受薪人士，一定程度上可以放寬對負債率的要求，做到收入證明和家庭關系等基本資料的核實，工作單位的屬性決定其違約的成本較高，個人住房按揭貸款的風險相對較低。而另一部分普通企業的受薪人士，需要重點關注其職業的穩定性和歷史工作履歷，同時由於普通企業的收入證明一般把控不嚴，可以要求提供代發工資銀行流水明細單(注意假流水風險，參閱作者關於銀行流水審查的文章)，另外可以關注社保記錄單和購房動機等來防範風險，特別是具有與其收入情況和家庭情況匹配的自住型或改善性購房需求，這類貸款的違約率往往較低。
二是自營業主，這類客戶的收入來源與其經營情況息息相關，且容易在經營情況良好和心理預期良好的時候購買金額較高的住房或者排屋別墅等，在經濟下行周期或者經營企業出現問題時容易按揭還款「斷供」，不確定較受薪人士要高。因此，對於此類客戶，理應參考小微貸款客戶信貸審查標准，分析其基本信息、資產負債率、家庭關系、資產歷史積累、企業經營能力及可持續性等，結合購房的時機、房屋位置和價值等情況，交叉驗證，綜合評估其違約風險。
2、虛假按揭
由於住房按揭業務客戶的准入門檻較低，一般銀行的基本准入要求為65周歲以下的具有完全民事行為能力，承擔完全民事責任能力的自然人，能提供合法、有效的身份證明即可。因此部分開發商為應對資金鏈危機，通過給予一定報酬的招集內部職工或者社會人員向銀行申請個人住房按揭貸款，不僅可以獲得較低的貸款利率還可以快速回籠資金。同時，部分性質較為惡劣的房產商，以利益誘惑房管部門人員和銀行工作人員，利用虛構的房號進行信貸詐騙，涉案人員廣、金額大，需要重點防範。
另一方面，部分購房者因為限購政策或者違法犯罪逃廢債等無法申請個人住房按揭貸款，選擇通過第三人的方式辦理。這種情況特別是後者，需要嚴格審查申請人的代辦動機和資信條件，如果有充分理由證明為違法犯罪逃廢債的實際購房人借名辦理購房及按揭申請的行為，及時杜絕此類行為。
實踐操作中，遇到各式各樣的虛假按揭，根據按揭房屋的真實性及申請人的購房及簽字是否真實意思表示，主要有四類典型代表：提供虛假資料的真人真房類、虛構房號的假人假房類、簽字不真實或非真實購房的假人真房類和利用某些制度漏洞一房多賣欺騙購房者的真人假房類，需要調查審批人員的「火眼金睛」及時甄別。
四、銀行內部操作風險
銀行內部引發的房屋按揭風險主要有以下四個方面：
1、考核激勵設計缺陷
隨著住房按揭業務競爭的加劇，部分銀行分支機構考核壓力大、急於求成，在未做好業務規劃的同時，以人海戰術介入樓盤按揭業務搶單，散單化明顯。由於開發不集中，深度介入的樓盤少，不利於整體風險管控。
激勵措施未充分體現風險遞延，部分基層網點的獎勵以完成筆數來給予一次性發放，導致部分客戶經理短期內沖量效應顯著，業務發展和風險控制失衡。
此類情況需要銀行管理機構統籌規劃，充分發揮公私聯動的優勢，結合房地產開發貸業務等做好樓盤深度開發。對於新發放個人住房按揭貸款業務的費用配置，綜合考慮當期專項激勵與基礎營銷和客戶後期維護獎勵的平衡，完善考核激勵制度。
2、貸前調查不盡職
調查不盡職主要表現在缺少對自僱人士家庭資產負債情況及償債能力的持續性評估，主觀上認為房屋按揭風險低，審核收入證明、銀行對賬單名下和自僱人士的當前經營收入即可，基本不會收集申請人的固定資產等證明其歷史收入積累的佐證資料，企業名下負債、具體經營情況和申請人家庭社會負債調查更是甚少提及。對受薪人士的工作單位、銀行對賬流水和收入准確性及真實性核查走過場，特別是普通企業的收入證明，因為其可獲得性強，常有房產銷售人員為購房人代辦收入證明甚至虛假銀行流水，這些方面往往未引起銀行客戶經理足夠的重視。
3、貸款操作不合規
貸款過程中操作常見風險有：一線業務人員幫助申請人包裝申請資料，貸款審查人員未發現明顯偽造資料，信貸要素錄入錯誤，簽訂的合同存在瑕疵，未嚴格落實核保面簽手續，發生簽字人冒名頂替等。這需要銀行嚴格執行內部操作規定，風險審查從嚴把關實質性風險，各個崗位人員謹慎細心，經辦不馬虎，復核不形式，對審批意見落實、信貸合同不符合放款條件的嚴格控制，不先放後補。
4、貸後檢查不到位(抵押物和數據清洗模型)
個人住房按揭貸款期限長，經辦人員基本是一錘子買賣的思維，且貸款存續期間，銀行人員流動大，更會忽視按揭貸款的貸後回訪工作。目前銀行對於個人住房按揭貸款的管理常體現為監測按揭貸款抵押物的二抵及法院凍結等限制信息、按揭貸款人每月還款情況等，而對於按揭貸款人的家庭變化及自僱人士的經營企業變化掌控明顯不足。
按揭樓盤項目和按揭貸款資金流向缺乏監控。一手房按揭過程中，作為非主辦行的經辦機構很難監控售房款的資金使用情況，且部分銀行的分支行未有效開展一手房按揭的項目貸後維護，缺乏專人監測樓盤的銷售進展、交房及入住情況、周邊配套設施、房價變化情況等等，甚至對出現較多業主維權、抗議的樓盤也未能及時預警、排查。這種只要不出現按揭還款逾期，基本就是事不關己的態度不可取。
做好貸後風險管理對於長期性的貸款是十分重要的，無論是一手房按揭還是二手房按揭，銀行均應該有效地建立抵押品是否發生二抵及被限制的動態跟蹤機制，同時構建有效的風險數據清洗模型，定期做好存量按揭客戶的預警分析，做到早發現、早預防、早處理。
⑨ 下列不屬於個人貸款信用風險管理措施的是（ ）。
【答案】D
【答案解析】個人貸款信用風險管理措施包括：①嚴格審查貸款申請;②嚴格實行貸放分控;③嚴格實行支付管理;④嚴格實行貸後管理。故選D。
⑩ 銀行審查個人的貸款申請時一般會考察什麼因素
一般銀行在審批時會對貸款人的個人家庭情況、個人徵信、收入水平、債務情況以及其名下的住房貸款數量進行審核。
1.個人家庭情況
個人信息，包括申請人的個人信息、家庭信息、年齡等，需要銀行核實。貸款人的年齡會在一定程度上影響貸款期限和貸款金額。
2.個人信用信息
銀行審批貸款時，個人信用記錄是非常重要的一點。比如日常電話欠費、水電費欠費、信用卡還款逾期等。都會在你的個人信用記錄上留下污點。銀行在審查你的個人徵信的時候，如果個人徵信很差，可以直接導致拒貸。
3.收入水平
你的收入水平體現在收入證明和銀行流水上，你的收入直接決定了你能否獲得足夠的貸款。貸款金額、貸款期限、月供是相互聯系、相互影響的。如果你收入不足，還不起月供，銀行是不會批貸的。
2.貸款申請在什麼情況下會被拒絕？
用虛假信息申請貸款，具有騙貸性質，個人徵信非常差的人，會被拒絕貸款。貸款人的年齡也可能影響商業貸款的申請。因為貸款人年齡太大，銀行一般不接受貸款申請。
1.個人信用記錄不良
原則上，兩年內連續三次出現六次逾期記錄，銀行可以拒絕放貸。逾期記錄包括信用卡還款、房貸還款、車貸還款等。逾期記錄會出現在你的信用記錄上。
2.提供虛假信息的人
在申請商業貸款時，如果申請人提交虛假資料，一旦發現資料不實，銀行將拒絕貸款。個人信用記錄再好，也救不了。
3.具有騙貸性質。
騙貸是指申請貸款時虛增貸款金額，會增加銀行貸款機構的貸款風險，會被視為騙貸。比如300萬的房子，兄弟貸款，330萬的價格，虛構交易，貸款。還有不相關的關系，虛構交易，增加銀行等貸款機構的貸款風險，也認定為騙貸。
4.貸款人年齡較大。
通常銀行規定申請人年齡在18-65歲，其中25-40歲是銀行的歡迎人群，其次是18-25歲和40-50歲，50-65歲。住房貸款申請一般不被批准。因為貸款人年齡越大，出現健康問題的幾率越大，會影響貸款的償還，這樣銀行就要承擔更高的風險。