⑴ 海外貸款買房需滿足什麼條件流程是什麼
如果購房者想要在海外貸款買房，除了要滿足當地申請貸款的條件，還要按照當地的貸款流程辦事。一般情況下，銀行會要求買房人提供收入證明、銀行流水及資產證明申請預審批，預審批通過後，才能真正與賣家簽訂合同，再繼續辦理購房貸款。
一、申請海外購房貸款要滿足哪些條件？
允許海外購房的國家基本上允許貸款購房，購房人至少要准備收入證明、銀行流水及資產證明這三類材料，各國還可能有自己的一些要求。
比如美國，想要申請美國的購房貸款，除了要有收入證明、銀行流水和資產證明，你還要滿足另外兩個條件：
①貸款首付比例達昌卜鍵到40%；
②可貸款的總金額多不能超過300萬美元，部分銀行不能超過150萬美元。
圖片數據截止年10月，各國高貸款額度、貸款利率及貸款難度均有差異，上述國家中只有韓國不支持貸款購房。
二、海外購房要什麼時候申請貸款？
1、賣家出價前申請預審批
在國外貸款購房需要銀行預審批，拿到銀行的預批函後才有向賣家出價的資格，否則，如果以貸款購買人的身份向賣家提供正式的出價函，但沒有銀行的預批函，賣家是不予理會的。
銀行拿到申請人的資料後，會在很短的時間內給予反饋。
2、簽合同後向銀行正式提交貸款申請
在簽訂正式的買賣合同後，購房者需攜帶弊亮銀行要求的貸款申請材料、房產買賣合同，向銀行正式申請貸款。
三、申請海外購房貸款的流程是什麼？
拿到預批函後，要在60~90天內完成簽約。簽約後需向銀行正式申請貸款，確保在過戶時能夠放款。
1、拿預批函
申請人需提供銀行所需材料，銀行審批之後，會出具預批函（註明銀行高貸款金額，明確可購物業高價位）。
提供預批函時，還會鎖定前一次洽談中確定的貸款利率和條件，鎖定時間一般是60-90天，超過這一事件期限後，各條件會需要與銀行重新洽談確定。因此，獲得了預批函後，購房人就可以對感興趣的物業正式出價了。
2、憑合同申貸
與賣方經紀公司確定好房屋買賣的細節後，就可以簽署正式買賣合同。簽署合同後，將合同、正式申請材料提供給銀行開始申請，銀行的審批時間一般為45-60天。
3、房款、過戶
貸款審耐巧批通過後，銀行放款、買賣雙方進行房屋產權過戶，完成交易。
需要注意的是，在計劃購買海外房產時，初次與銀行接洽，不同銀行會對貸款申請人提出相應的資格要求，這些要求就需要購房人額外准備好充足的時間。例如，HSBC匯豐銀行會要求購房人將首付款的資金存入銀行賬戶，並留存至少60天時間，才能為購房人提供預批函。
⑵ 干貨｜嚴外匯管制下，在美貸款購房步驟全攻略
引言：
嚴外匯管制大前提下，「我有錢，但如何買房收益才能最大化?」、「我有資金，但資金不能一次性出境，想買房怎麼辦?」不少有海外置業或投資意向的購房者或多或少都會有這樣的困惑。其實這些問題都可以通過在美貸款買房得到一定的解決，「誰能貸款，貸款購房難不難?貸款這盤棋具體流程怎麼走?」接下來，為大家奉上貸款購房全攻略，解答你的疑惑。
一.在美購房時，選擇貸款或全現金支付有何區別?
兩種購房支付方式各有優劣點，但簡單概括來說：
(1)全現金支付
優點：快速成交、壓低成交價格，過戶手續辦理更迅速。
缺點：無法享受利息免稅優惠、不能有效利用資金杠桿、資金壓力大。
適合人群：購房預算充足，短期需要購房的買房者。
(2)貸款方式支付
優點：減輕資謹雀金壓力、可利用房貸資金杠桿、享有減免報稅額度
缺點：審批程序繁瑣，耗時長、高杠桿投資有風險、不利於獲取更優惠的購房價格。
適用人群：購房預算不足或具備投資意識的買房者。
聽起來貸款購房挺不錯，那中國人選擇貸款購房還有其他原因嗎?
二.中國買家選擇貸款的主要原因是?
(1)美國貸款購房利率低，能夠最大程度發揮杠桿效應。
華人買家可藉助資本優勢，保持個人資金操作的靈活性，這一特性會吸引不少中國買家的目光。
(2)中國外匯出境政策縮緊，資金出境難。
在美國貸款購房能以租還貸(利用租金償還房貸)，減輕資金支出壓力，有利於形成正向現金流，同時資金出境難的壓力也會迫使部分華人買家採取貸款支付的方式。
「貸款挺適合我的，那我的身份能在美國貸款買房嗎?」
三.哪類中國人可以申請美國貸款買房?
首要明確的是，簽證不同(外國人B1/B2簽證、L1簽證、美國移民簽證、綠卡身份、公民身份、工卡身份)貸款利率和政策都有很大區別。
說到這兒，不少朋友可能會犯迷糊，簽證種類那麼多，哪些適合貸款購房?
以最常見的綠卡、旅遊簽證+F1、H1B為例，具體展開分析：
1. 綠卡持有者：貸款政策與公民相同
綠卡持有者的權利和義務與美國公民並無太大差別，所以有綠卡意味著貸款購房時政策沿用針對美國公民的政策。打個比方，綠卡相當於終身通行證，而其他相關美國簽證則是時限不同的臨時通行證。所以，擁有綠卡身份可以享受美國公民的低首付低利率的待遇。
2. H1B簽證
很多朋友會問我：「H1B工作簽證在燃粗美國如何貸款買房呢?」
有這種疑問是因為，H1B在貸款購房時有天然優勢，關注的人自然就多。
(1) H1B抽中：
享有和美國公民同等的低首付和低利率待遇
(2) H1B沒有抽中，但祥段早還在OPT有效期內：
仍可以和美國公民同等的低首付和低利率待遇
(3) H1B沒有抽中，OPT失效：
簽證變成B或者F簽，失去和美國公民同等的低首付和低利率待遇
貸款條件：在貸款機構選擇上相對寬松很多，很多貸款銀行均可提供。條件滿足也比較簡單，只要在美國境內生活足夠長的時間，能提供近兩年的報稅表，收入證明等，銀行會依據收入能力的大小給予貸款。
在美國能較順利申請到房屋貸款的購房者，大多數是綠卡或H1B工作簽證持有者。
那麼問題就來了，如果我滿足條件之一，那什麼類型的貸款項目比較適合我呢?
美國有四種常見的貸款項目：常規貸款、(FHA)、退伍軍人貸款(VA)、農村住房服務局補助貸款(USDA)、低收入政府補助貸款(FHA)。若國外買家持有綠卡及H1B工作簽證一般會適用於常規貸款。
所以，舉個例子，如果你是綠卡或H1B簽證持有者，能申請到的貸款很可能是這樣：
貸款項目：Conventional(普通貸款)
條件限制：信用分數最低620，無收入限制，要有至少兩年報稅單
首付比例：
(1)貸款數額在$417,000以內，首付比例是房價總額的3% - 5%
(2)貸款數額大於$417,000，將屬於大額貸款，需要付20%首付
貸款審批時間：10-15天
其他費用：
(1)無中介費，無申請費
(2)首付為3%-5%時：房屋貸款保險相對於FHA貸款低很多，並且當你貸款額度償還到20%的房市值後，自動消失。首付為20%時：不收取房屋貸款保險費用。
「但仍然有不少朋友綠卡，H1B均不具備，想要貸款購房應該如何申請呢?「
首要說明的是，美國以上四種常見貸款並不適用這類買家，一般國外買家若有意於美國購屋，需要聯絡房地產經紀人或商業銀行，尋找合適的借貸銀行，操作比較麻煩。
F1簽證或B-2簽
都屬於外國人貸款，很難貸到款，即使有，利率也非常高。
貸款機構：一般只能找專為外國人貸款的公司或機構，
1. China Trust Bank中國信託銀行
2. Sterling Bank & Trust 富華信託銀行
3. Cathay Bank國泰銀行
4. Guaranteed Rate
*5. HSBC 匯豐銀行(不接受B1，B2，只接受已有綠卡但尚未報稅者)
這幾家銀行機構目前都有做外國人貸款，但條件及利率各家銀行都不太相同需要和銀行再行聯系，選擇對你最有利的銀行。
首付比例：一般要求較高的首付比例，基本在 35% 或 40% 以上。
四.中國人在美貸款購房步驟有哪些?
在美貸款購房，申請房貸的流程與國內的房貸申請流程有相似之處，具體步驟可分為以下7步
(1)選擇放貸機構
選擇美國貸款機構主流方式有兩種，選擇貸款經紀人或商業銀行。
貸款經紀人是幫助借方找到放貸機構的中間人，他可直接與買家協商費用，幫助買家實現最低貸款利率和最少花費。
適用條件：不熟悉美國貸款購房事宜，挑選一位優秀的貸款經紀人推進整體流程或許是更好的選擇。
費用說明：貸款經紀人通常會收取貸款額1%的費用作為服務費。
直接尋找商業銀行，不通過第三方：
適用范圍：對整體流程比較熟悉，可自行選擇商業銀行如花旗銀行、美國銀行等
優惠措施：如果在這些商業銀行擁有支票賬戶或存款賬戶，還可享受貸款優惠
(2)比較利率和期限後確定能為買家提供最適於買家承受力的放貸機構
美國常見的貸款購房期限是30年，也可根據自身償還能力，選擇5年-40年不同的貸款年限。目前美國的平均貸款購房利率在4%-5%左右，貸款主要有兩種類型，浮動利率貸款和固定利率貸款。
貸款購房浮動利率貸款(ARM)通常分為：3/1，5/1，7/1 ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之後利率按市場情況進行調整，但限定了最大的變動幅度。，根據房地美2017年7月數據，5-1ARM可調整利率平均值維持在3.21%。
貸款購房固定利率貸款。常見固定利率貸款有15年或30年的，年利率是固定的。
房地美2017年7月數據來看，美國三十年期房貸固定利率平均值維持在3.96%左右(外國人貸款購房固定利率會更高，通常在4%-9%)，十五年期房貸固定利率平均值維持在3.23%左右。
以貸款購買一套14萬美金的房子來看：
短期(3-5年內)來看
利率對比：浮動利率貸款的貸款利率較固定利率低0.5-1%左右。
適用人群：對於中短期投資者來說，浮動利率貸款比較值得考慮。
長遠來看
利率對比：浮動利率貸款較固定利率存在利率大幅提高的風險。
適用人群：追求穩妥，長期風險承受能力較低的買家來說，固定利率更加合適。
買家應該根據自己的資金狀況和償還能力進行選擇。
(3)獲得接受買家的財務和身份證明資料的放貸機構的預先資格
此步驟要求在貸款程序開始前完成，經紀人會要求提供買家的個人信息，包括收入和債務。他們將按照其出貸標准(每家貸款機構有所不同)決定所能承受的貸款額度。預先資格審核能幫助買家了解是否有資格貸款，放貸機構是否願意提供貸款以及貸款額度。
(4)按放貸機構指示提供所有有關收入、身份等信息進行審核
不同貸款機構的放貸政策和條件不一樣，但貸款機構偏好於放貸給綜合資質較高的海外申請者。通常，中國人在美國申請房貸需滿足以下基本條件(具體要求視貸款機構和項目而定):
1、有效的美國簽證，例如B1/B2簽證;
2、工作收入證明;
3、美國當地銀行開設有賬戶，並存入首付金額的存款;
4、中國的信用記錄報告;
(5)抵押貸款公司進行房產評估以確定價值
房地產抵押貸款評估須由貸款銀行指定或委派的評估機構進行評估，評估結果一經確定，便具備法律效力，形成法律文件，對銀行和貸款者雙方均具有約束力。
(6)與抵押貸款職員成交貸款
步驟進行到這里，已經進入最終的審核環節了，當抵押貸款職員確定好你的財務和身份信息無誤後，即可與你成交貸款。
(7)結算貸款成交一攬子費用機構
按照雙方之前協定的房屋估值，貸款項目，人工費用等一應支出都會在此步驟結算，完成此步驟後，就意味著已經成功利用貸款購房。
五.成功實現在美貸款購房後，在美貸款購房的報稅優惠力度如何?
在美國貸款買房，房屋貸款利息和貸款銀行收取的點數是可以扣稅的。
房屋貸款利息：
每個月還的房貸，利息部分可作為分項抵扣額，剛買房的前幾年，付的房貸里絕大部分都是利息， 所以可以扣稅的金額特別多。
貸款銀行收取的點數：
在美貸款購房的時候貸款銀行通常會收取一定的費用，叫「點數」 (points)。點數也是可以扣稅的。如果貸款是用於購買自住房或用於自住房改擴建，那麼點數可在支付的當年全額抵稅，其他情況下要根據貸款的年限分期攤銷抵扣。
根據美國國稅局 (IRS) 最新的公告936及相關信息，允許貸款人將房屋貸款利息和地稅從當個財政年的納稅基數中扣除。該政策不僅從橫向包括納稅人的第一抵押房和第二抵押房，還從縱向涵蓋了多樣的借貸方式：如「購房貸款」、「房屋凈值貸款」和「信用貸款」 。
只要滿足貸款項目是擔保性貸款和所貸房屋自身條件這兩個條件，納稅人就可通過「法定扣減項目」享受相應的減免。其中，購房貸款總額不得超過100萬美元，其他兩種借貸方式總額不得超過10萬美元。除此之外，國稅局還針對首次貸款購房者提供相應的「抵稅額「。可以看出，美國政府的稅收政策從多層面上鼓勵和刺激著銀行業的貸款項目。