住房抵押貸款證券化的運作流程圖

① 什麼叫住房抵押貸款證券化試論述住房抵押貸款證券化運作的相關內容。

【答案】：住房抵押貸款證券化是20世紀60年代末產生於美國的一種金融創新制度。它是指商業銀行等金融機構在發放住房抵押貸款後，將所持有抵押貸款債權出售給一家特別設立的機構(Special Purpose Vehicle,SPV)然後由該機構在資本市場上發行以其收購的抵押貸款為基礎的證券(Mortgage Backed Securities,MBS)的行為。住房抵押貸款證券化的實質是把住掘肢中房抵押貸款合同經過技術處理後在債券市場上出售。其核心是把抵押貸款合同及其相關文件轉化成為具有法律效力且可以在金融市場上流通的證券，通過成本核算確定證券發行價格，達到合理分散貸款風險和融通資金的目的。住房抵押貸款的運作具體包括以下內容：(1)住房抵押貸款證券化的主體發起人、發行人、服務人、信用增級人、信用評級人、受託人(2)住房抵押貸款證券化的工具住房抵押貸款證券化的證券主要選擇債券形式，根據被證券化的住房抵押貸款所有權轉移與否、投資者是否承擔住房抵押貸款提前償付而面臨再投資風險以及住房抵押貸款證券化的現金流等的不同，可劃分為：過手飢銷證券、資產支持債券、轉付債券。(3)住房抵押貸款證券化的基本運作模式住房抵押貸款證券化的基本做法是：發起人對其抵押貸款資產進行打包組合，出售給為抵押貸款證券化而特別設立的機構(SPV)，然判山後由SPV通過一定的信用增級手段使其達到要求的信用級別。SPV通過分析、核算，在某一特定時間，在資本市場上，通過證券承銷商發行以其所購的抵押貸款為基礎的證券。具體來說，住房抵押貸款證券化的基本運作模式包括以下六個基本步驟：資產池的形成→證券化特別機構的設立與證券設計→信用增級→信用評級→證券發行→後續服務。

② 住房反向抵押貸款的反向抵押貸款運作流程

反向抵押貸款已經成功證券化，因此反向抵押貸款市場的運作流程包括一級和二級市場（如圖表1），一級市場是反向抵押貸款發起，二級市場主要是反向抵押貸款證券化，為一級市場籌措資金。下面主要就一級市場運行機制進行介紹：
（1）擁有住房自主產權的老年人在政府許可的機構進行反向抵押貸款的信息咨詢，明白發起反向抵押貸款之後的權利和義務，在審視自身條件後向反向抵押貸款發放機構提出申請；
（2）貸款發放機構初步審查合格後，正式受理申請業務，委託房地產評估機構對住房進行客觀評估，在滿足雙方各自的條件下正式簽訂合約，保險機構為雙方保險，保證借款人能根據合約獲得相應的權利，也保證向貸款人支付債務總額超過住房自產的部分；
（3）正式合約生效後，住房所有權仍屬老年人，老年人按照合約要求維護好住房，貸款發放機構同樣按要求支付貸款給借款人；
（4）在老年人死亡、永久搬離、出售住房時，合約到期，住房所有權轉移到貸款人，貸款發放機構處置住房，收回成本，取得利潤；
（5）在整個方向抵押貸款一級市場的運作中，政府有關機構起一個市場培育、政策扶植、稅費減免、監督檢查、信息咨詢、保險及在必要時提供資金支持等。
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③ 住房抵押貸款證券化的主要操作步驟

住房抵押 貸款 證券化（MBS：Mortgage-BackedSecuritization）是指金融機構（主要是商業銀行）把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級後以證券的形式出售給投資者的融資過程。

主要操作步驟：

1、確定證券化資產並組建資產池。發起人一方面要對自己的融資需求進行分析，一方面要按照證券化的要求選擇用以證券化的資產。一般選擇未來現金流量穩定的資產。

2、設立特殊目的機構(SPV)。目的是為了最大限度地降低商業銀行的破產風險對證券化的影響。

3、"資產"的真實出售。只有「真實出售」才能實現證券化的資產和商業銀行之間的「破產隔離」，從而有效地保護了投資者的利益。

4、信用增級。提高所發行證券的信用級別，使證券在信用質量、償付的時間性與確定性等方面能更好的滿足投資者的需要。

5、信用評級。信用評級機構通過審查各種合同和文件的合法性及有效性，給出評級結果。信用等級越高，表明證券的風險越低，從而使發行證券籌集資金的成本越低。

6、發售證券。

7、向發起人支付資產購買價款。當證券出售後，承銷商將發行款項劃歸發行人SPV，發行人再按照約定向承銷商支付發行費用，有助於住房抵押貸款證券化市場的長期穩定及證券化產品期限結構的合理化。

8、管理資產池，實現證券化交易的規模經濟。SPV聘請專門的服務商來對資產池進行管理。服務商一般由商業銀行擔任，這是因為商業銀行已經熟悉基礎資產的情況。

9、清償證券。按照證券發行時說明書的約定，在證券償付日，SPV將委託受託人按時、足額地向投資者償付本息。

④ 住房抵押貸款支持證券名詞解釋！具體流程介紹！

⑤ 住房抵押貸款證券化的操作流程

住房抵押貸款證券化的操作流程：由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級後以證券的形式出售給投資者。住房抵押貸款證券化指金融機構把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。

住房抵押貸款證券化的優點包括拓寬商業銀行的融資渠道、降低商業銀行的經營風險、提高商業銀行的盈利能力、加強商業銀行的資本管理、完善中央銀行的宏觀金融調控、推動我國資本市場的發展等。

住房抵押貸款證券化還具備一定的特徵，比如投資主體只限於機構投資者；以信託方式實現住房抵押貸款證券化；信用增級的形式靈活多樣。首單住房抵押貸款支持證券產品—「建元2005-1」由中國建設銀行作為發起機構，委託中信信託在銀行間債券市場發行的。

不過住房抵押貸款證券化還遇到一些技術問題，比如如何將抵押貸款集中起來；如何設計可在證券市場上流通的、規范化的證券；抵押貸款債券的管理問題；證券的發行問題；相關的法律、會計、稅收問題。

⑥ 了解MBS—一文讀懂「住房抵押貸款證券化」

資產證券化是將未來能夠產生現金流、但缺乏流動性的資產，轉換為在金融市場上可以自由買賣的證券，是一種直接融資方式。

最早出現的證券化產品是美國的政府國民抵押協會於1968念發行的房貸轉付證券，而從此以後資產證券化便迅猛發展。

可進行證券化的資產種類多樣，如實物資產、無形資產、信貸資產、證券資產、現金資產等。在美國，人們習慣將以住房貸款為基礎的證券化叫做MBS，將以非住房貸款為基礎的證券化叫做ABS。

一、MBS的概況

住房抵押貸款(MBS)的本質是將缺乏流動性的住房抵押貸款，轉換成流動性較強的證券。

資產證券化有兩個關鍵要素地衣是未來現金流，他是證券定價發行交易的基礎，也是證券化產品價值的基礎。第二是證券化的形式。他保證了產品的流動性是市場化融資的重要手段。

二、MBS運作模式

運作模式共有三類：表外模式、表內模式、標准表外模式。

中國從一開始就選用表外模式，推行真正意義上的住房抵押貸款證券化。

三、MBS的運作流程

四、住房抵押貸款證券化的參與主體

MBS的正常運作需要眾多機構的參與，包括發起人、發行人、服務人、受託管理人、信用增級機構、信用評級機構、投資人等。

五、住房抵押貸款證券化運作工具

常見的抵押支持證券主要有抵押過手證券、抵押債券、抵押轉付債券及本息分離債券。

六、MBS的風險與防範

美國次貸危機引起的全球金融危機告訴我們，住房抵押貸款證券化，除了能給投資者帶來收益，還有不可知的風險。

結語

1、  信貸資產證券化可分為住房抵押貸款支持的證券化MBS和資產支出的證券化ABS；

2、  MBS是住房抵押貸款的發行機構將住房抵押貸款出售給SPV，SP以這些住房抵押貸款為支撐發行證券；

3、  MBS採取了破產隔離與信用增級技術；

4、  MBS的運作模式包括：表外模式、表內模式、准表外模式；

5、  MBS常見的證券化工具有：抵押過手證券、抵押債券、抵押轉付債券、本息分離債券；

6、  MBS運作流程的參與者包括：發起人、發行人、服務人、受託管理人、信用增級機構、信用評級機構、承銷機構、投資人；

7、  MBS面臨的風險包括：提前償付風險、利率風險、信用風險。

參考文獻

[1]董藩，李英.房地產金融（第五版）

⑦ 住房抵押貸款證券化的操作流程

住房抵押 貸款 證券化是指金融機構（主要是商業銀行）把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。

由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級後以證券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不毀蘆洞易被出售給投纖枯資者的缺乏流動性但能夠產生可預見性現金流入的資產，轉換成可以在市場上流動的證券。

我國住房抵押貸款證券化具有以下特徵：一是以信託方式實現住房抵押貸款證券化；二是投資主體只限於機嘩培構投資者；三是信用增級的形式靈活多樣，明令禁止政府提供信用擔保。