❶ 中國銀行貸款增速最快
一、企事業單位中長期貸款增長加快
2021年二季度末，本外幣企事業單位貸款余額119.11萬億元，同比增長10.8%，增速比上年末低1.6個百分點；上半年增加8.58萬億元，同比少增5809億元。
分期限看，短期貸款及票據融資余額43.21萬億元，同比增長1.7%，增速比上年末低6.5個百分點；上半年增加1.65萬億元，同比少增2.43萬億元。中長期貸款余額72.69萬億元，同比增長16.8%，增速比上年末高1.5個百分點；上半年增加6.62萬億元，同比多增1.68萬億元。
分用途看，固定資產貸款余額51.08萬億元，同比增長11.4%，增速比上年末低0.2個百分點；經營性貸款余額49.22萬億元，同比增長11.4%，增速比上年末低1.5個百分點。
二、工業中長期貸款增速繼續提升
2021年二季度末，本外幣工業中長期貸款余額12.59萬億元，同比增長25.8%，增速比上年末高5.8個百分點；上半年增加1.59萬億元，同比多增7507億元。其中，重工業中長期貸款余額10.85萬億元，同比增長24.4%，增速比上年末高5.9個百分點；輕工業中長期貸款余額1.74萬億元，同比增長35.2%，增速比上年末高4.5個百分點。
2021年二季度末，本外幣服務業中長期貸款余額48.91萬億元，同比增長14.5%，增速比上年末高0.2個百分點；上半年增加3.85萬億元，同比多增5680億元。房地產業中長期貸款同比增長3.2%，增速比上年末低4.6個百分點。
三、普惠金融領域貸款保持較快增長
2021年二季度末，人民幣普惠金融領域貸款1餘額24.76萬億元，同比增長25.5%，比上年末高1.3個百分點；上半年增加3.26萬億元，同比多增8324億元。
2021年二季度末，普惠小微貸款余額17.74萬億元，同比增長31%，增速比上年末高0.7個百分點；上半年增加2.65萬億元，同比多增6734億元。農戶生產經營貸款余額6.59萬億元，同比增長13.6%；創業擔保貸款余額2293億元,同比增長32.9%；助學貸款余額1238億元，同比增長11.2%。
2021年二季度末，原建檔立卡人口存量貸款余額1221億元；全國脫貧人口2貸款余額8556億元。
四、綠色貸款增長速度加快
2021年二季度末，本外幣綠色貸款3餘額13.92萬億元，同比增長26.5%，比一季度末高1.9個百分點，高於各項貸款增速14.6個百分點，上半年增加1.87萬億元。其中，投向具有直接和間接碳減排效益項目的貸款分別為6.79和2.58萬億元，合計占綠色貸款的67.3%。
分用途看，基礎設施綠色升級產業和清潔能源產業貸款余額分別為6.68和3.58萬億元，同比分別增長26.5%和19.9%。分行業看，交通運輸、倉儲和郵政業綠色貸款余額3.98萬億元，同比增長16.4%，上半年增加3295億元；電力、熱力、燃氣及水生產和供應業綠色貸款余額3.88萬億元，同比增長20.2%，上半年增加3554億元。
五、涉農貸款增速小幅回落
2021年二季度末，本外幣涉農貸款余額41.66萬億元，同比增長10.1%，增速比上年末低0.6個百分點；上半年增加3.03萬億元，同比多增2072億元。
2021年二季度末，農村（縣及縣以下）貸款余額34.74萬億元，同比增長11.5%，增速比上年末低0.4個百分點；上半年增加2.74萬億元，同比多增2823億元。農戶貸款余額12.86萬億元，同比增長15.1%，增速比上年末高0.9個百分點；上半年增加1.07萬億元，同比多增1980億元。農業貸款余額4.53萬億元，同比增長5.9%，增速比一季度末和上年末分別低2.1和1.6個百分點；上半年增加2676億元，同比少增727億元。
六、房地產貸款增速持續下降
2021年二季度末，人民幣房地產貸款余額50.78萬億元，同比增長9.5%，低於各項貸款增速2.8個百分點，比上年末增速低2.2個百分點；上半年增加2.42萬億元，占同期各項貸款增量的18.9%，比上年全年水平低6.5個百分點。
2021年二季度末，房地產開發貸款余額12.3萬億元，同比增長2.8%，增速比上年末低3.3個百分點。其中，保障性住房開發貸款余額4.65萬億元，同比減少1.5%，增速比上年末低2.5個百分點。個人住房貸款余額36.58萬億元，同比增長13%，增速比上年末低1.6個百分點。
七、住戶經營性貸款加速增長
2021年二季度末，本外幣住戶貸款余額67.77萬億元，同比增長15.1%，增速比上年末高0.9個百分點；上半年增加4.58萬億元，同比多增1.03萬億元。
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❷ 央行發出「限貸令」！2021年起，48萬億房貸面臨「高壓線」
據央視新聞報道，12月31日下午，人民銀行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，將根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定房地產貸款集中度管理要求，通知自2021年1月1日起實施。
所謂房地產貸款集中度管理制度，主要指的是中資銀行，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比，應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於監管部門確定的上限。
注意，新規分為兩個部分：房地產貸款余額佔比、個人住房貸款余額佔比。
兩個領域的信貸流向，都不能超過規定的限度，這是樓市將面臨的兩大「高壓線」。
那麼，房地產貸款的「上限」在哪裡？
具體來說，分為5大檔，每檔都設置兩個上限，分別是房地產貸款上限和個人房貸上限，我們先把新規的內容大概羅列一下，後文再分析規定出台後，對樓市會造成什麼影響。
六大國有大行(工農中建、郵政、交通）、國家開發銀行為第一檔，兩個上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高。
招行、農發銀行、浦發、中信、興業等17家中型銀行，為第二檔，兩個上限分別為27.5%和20%。
第三檔是中資小型銀行和非縣域農合機構，主要包括城商行、民營銀行、大中城市和城區農合機構等，兩個上限分別為22.5%和17.5%。
第四檔為縣域農合機構，兩個上限分別為17.5%和12.5%。
最後一檔為村鎮銀行，兩個上限分別為12.5%和7.5%。
很明顯，我們經常打交道的大型股份銀行，條件最寬松，城商行或縣城村鎮小銀行的條件最嚴。
如此詳盡、嚴格、細致的房地產貸款佔比規定，在2020年最後一天發布，緊跟著在2021年第一天就立即實施，沒給市場一點緩沖期，是以往從來沒有過的。
以前央行當然也對涉房貸款佔比有要求，但大都是規定一個模糊的比例，或通過突擊檢查等方式約束信貸的流向。
比如，2003年銀發121號文、2004年銀監發46號文、2009年銀監發25號文，樓盤必須滿足「四證齊全、30%自有資金、開發商具有二級以上資質」才能從銀行貸款，這就是所謂的「432」要求。
比如，2015年底，央行推出MPA考核，新增房貸規模及按揭、開發貸佔比指標，哪家銀行考核不過關，央媽就不給錢了。
央行和銀保監會認為，這些措施還遠遠不夠，還得繼續給銀行加碼，不能讓房地產予取予求，在我們的記憶中，還真沒有像這次發正式文件、分檔、定上限，讓整個市場都感到了一種「壓迫感」。
為什麼央行、銀保監會要對房地產貸款「放大招」？
答案很簡單：房地產貸款佔比越來越高，出現了「大而不能倒」的現象，捆綁了整個金融體系。
央行數據顯示，2020年三季度末，人民幣房地產貸款余額48.83萬億元，同比增長12.8%，比上季末低0.3個百分點，連續 26個月回落，前三季度增加4.42萬億元，占同期各項貸款增量的27.2%，比上年全年水平低 6.8個百分點。
易綱行長前段時間發過一篇論文，其中提到：房地產與金融資產之間存在對偶關系。
一方面，房地產是居民和企業的重要資產，居民和企業又通過房地產融資構成對銀行的負債，銀行的金融資產部分對應著居民和企業手中的房地產。
另一方面，房地產作為抵押品的信貸快速擴張，會導致金融風險向銀行和地方集中，並容易形成自我強化的機制。
藍白當時寫文章解讀過，跟大家舉了個例子：A是購房者，B是銀行，C是城市，D是房企。
城市C把土地賣給房企D，城市C獲得了財政收入。
房企D拿土地向銀行B抵押貸款，蓋房施工。
購房者A把收入、現金充當首付，向銀行B抵押轉換成房產，作為家庭最重要的資產構成部分。
因為發放房貸的原因，銀行B的資產端不斷擴張，居民的房產實際上對應的就是銀行的資產。
漲的時候皆大歡喜，C的財政收入會越來越多，A的資產會越來越優質，並且可以再次抵押獲得規模更大的融資，銀行B的資產也非常 健康 ，很難出現壞賬，D的規模不斷擴張，加大力度拿地，到處都是千億級別的房企，一片歡騰景象。
但實質上看，購房者A、房企B、城市C，他們都把風險和杠桿轉嫁到了銀行B身上，一旦樓市出現流動性危機，無人接盤的城市出現價格坍塌，房產市值縮水，抵押品價值大跌，銀行的資產端必然會惡化，壞賬、集中兌付就會成批出現。
華泰固收張繼強有份統計，2019年，我國香港地區房價收入比高達49.42倍，在全球居首，而我國大陸地區的房價收入比為 29.09倍，也高居全球第二。
對比而言，美國僅為3.5倍、日本為11倍，反映出我國家庭購房負擔已顯著較重，房價不能再漲了。
要知道，美國和日本可是經歷過房地產「硬著陸」的，日本從出台「地價稅」後經濟一蹶不振，經歷了「失去的20年」，美國的次貸危機，最後需要全世界為之買單才矇混過關。
對房地產加碼調控，刻不容緩。
下面聊聊新規對房地產行業的影響。
短期（1-2年）看，影響還真不大。
國盛證券曾整理過有關數據，從房地產貸款合計佔比看，在第一檔中，建設銀行和中國銀行佔比為41.72%和50.01%，需要壓降1.7%和10%。
第二檔中，招商銀行、中信銀行、浦發銀行、興業銀行均有超出，分別需要壓降6.8%、0.6%、1.2%和7.8%。
第三檔中，杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農銀行需要壓降2.7%、13.3%、10.5%、9.3%、7.7%。
看得出來，因為央行最近幾年三令五申壓降房地產貸款佔比，各家銀行超出的比例並不多，像第一檔里工行、農行、郵政銀行、交行都在「天花板」之下，額度都沒用完。
哪怕建行和中行涉房貸款佔比超出限制了，接下來只需要控制貸款增速就行，反正信貸總量是一直在增長的。
分母增長，分子不動，就算超出貸款上限10%以，照樣能達標。
更何況，各家銀行還有過渡期。
涉房貸款佔比超出2%的，過渡期兩年，佔比超出4%的，業務調整過渡期長達4年，絕大部分銀行都能平穩落地。
但是，長期（5-10年）看，無論對購房者還是對房地產行業，都極其不利。
關鍵詞只有一個：長效機制。
以前調控，控的是現狀，控的是銀行存量，措施一籮筐，一陣風過後，絲毫不影響房產作為優質抵押品的「真香」地位，銀行、房企、購房者，都甘之若飴。
現在的調控，控的是硬性指標，控的是預期和信貸增量，還想把寶貴的信貸資源像以前那樣全部投向房地產，門都沒有。
房企的「三道紅線」，針對了房地產的貸款需求。
銀行的「兩大高壓線」，針對了金融體系的貸款供給。
一邊壓制「需求」，另一邊控制「供給」，用漫長的時間，漸漸「熨平」房地產行業高速擴張帶來的副作用，緩解金融體系對樓市的依賴。
蔣天養有句名言：做大事三個條件，第一銀子，第二銀子，第三還是銀子。
不管開發商資本整合騰挪的手段有多高，購房者突破限購、限貸、限售的本事有多強，沒有銀行源源不斷的「銀子」支持，信用擴張的基礎沒了，說什麼都是徒勞。
因此，央行選擇2021剛開局的時候發出「限貸令」，更是一種態度上的「宣示」：房地產「去金融化」，我們是認真的。
2020年是房地產過去5年來最難的1年，也可能是未來10年最好的1年。
❸ 1月按揭貸款「額度偏緊」，個別地方已建立投放監測機制
在「三道紅線」、集中度管理等房地產金融監管政策陸續出台後，2021年「開門紅」較以往平靜了許多。
「以往開門紅會組織很多活動，營造氣氛。今年聚集性活動基本取消，開門紅不那麼熱鬧了。」一位華東城商行人士對記者表示。
這一影響也觸及個人住房按揭貸款市場。今年1月，多地按揭貸款額度偏緊，放款時間較以往有所拉長。
究其原因，一方面，房貸集中度管理處於調整期，各銀行多採取投放節奏在總量控制下由各分支機構具體把握的措施。另一方面，21世紀經濟報道記者獨家獲悉，為合理安排住房按揭貸款投放節奏，一些地方已建立住房按揭貸款投放監測機制，對房貸投放節奏進行管控。
總量控制，額度偏緊
「不知道下半年會否調控房貸，我們現在只能按照正常節奏投放」。1月21日，一位華東城商行人士對21世紀經濟報道記者表示。
陸續出台後，房地產金融迎來大轉折。
每年「開門紅」均是貸款投放旺季，今年情況有所不同。受訪銀行業內人士表示，目前處於房地產貸款集中度管理的調整期，具體投放節奏在總量控制下由各分支機構具體把握，但按揭貸款額度偏緊，放款時間較以往有所拉長。
「行內研究了房貸集中度新規影響，還沒具體措施，整體房貸額度有所偏緊。」1月21日，一位大行人士對記者表示。
一位國有大行深圳分行人士表示，目前該行住房按揭貸款是在「按揭貸款總量控制」的大原則下，讓分支行自己選擇投放節奏和方向。今年按揭貸款額度整體上「肯定不如去年」，因干擾行為的因素太多，基層網點有自己的考量。個人估計今年初額度屬於偏緊但不至於緊缺。
上述人士表示，銀行一般在3月份才確定當年貸款計劃。在分支機構自行把握的情況下，由於一手房比較簡單，在早投放早受益的驅動下，客戶經理往往會把貸款額度優先投放一手房，二手房按揭目前往往要等一個月，所以總量是有的，二手房等的時間稍長而已。
另外，房貸放款周期明顯延長。稍早前，一份第三方房貸報告顯示，36個城市房貸平均放款周期自去年9月連升，今年1月達到53天，較上個月延長5天，回到了去年4月的水平。其中，二三線城市房貸放款時間較長，廊坊、哈爾濱、寧波、南通等環比延長了10天以上。珠三角局部城市放款周期在今年年初有所緩和，但惠州、東莞、佛山、中山等放款周期高達2個月以上。
但實際上，部分一線城市按揭貸款放款時間也有所拉長。據記者了解，有股份制銀行廣州分行擔心放款時間太長被客戶投訴，按揭貸款「進件」速度明顯下滑。目前，四大行在廣州的房貸利率仍為首套房LPR+40BP，二套房LPR+60BP，但部分規模較小的股份制銀行的按揭貸款利率反而上漲。
一般而言，房地產銷售和利率水平密切相關，在低利率環境之下，居民購房意願並不會明顯收緊，業內預期今年上半年地產銷售保持相對高位。
1月15日，央行金融市場司司長鄒瀾在國新辦新聞發布會上表示，2020年，中國房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速，新增房地產貸款占各項貸款比重從2016年的44.8%下降到2020年的28%。
稍早前，央行上海總部召開的2021年上海貨幣信貸工作會議要求，2021年上海貨幣信貸政策要穩妥實施好房地產貸款集中度管理，合理控制房地產貸款規模。
對房貸投放節奏進行管控
21世紀經濟報道記者獨家獲悉，為合理安排住房按揭貸款投放節奏，一些地方已建立住房按揭貸款投放監測機制，對房貸投放節奏進行管控。
在房地產貸款集中度管理之前，房貸調控更多是以「窗口指導」的形式出現。「去年對房貸的窗口指導不斷加強，我們建立了住房按揭貸款投放監測機制。」近期，一位接近監管人士表示，建立住房按揭貸款投放監測機制後，目前對房貸的態度是，在保障剛需前提下，合理安排住房按揭貸款投放節奏，抑制房地產信貸泡沫和投機炒作，促進房地產市場健康穩定發展。
2020年12月31日，央行和銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，分五檔對銀行業金融機構房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比設定上限，並對超限銀行設置2-4年調整過渡期。
房地產貸款規模龐大，這也使得其不會在一夜之間轉向。根據央行數據，截至2020年9月末，人民幣房地產貸款余額48.83萬億元，占各項貸款余額的28.8%；前三季度增加4.42萬億元，占同期各項貸款增量的27.2%。其中，截至2020年9月末，個人住房貸款余額33.59萬億元。
監管機構在答記者問中指出，目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求，人民銀行、銀保監會將要求銀行業金融機構穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款佔比及個人住房貸款佔比基本穩定。
對於2021年信貸投放，從整體流動性來看，「貨幣政策不會退出。隨著未來幾個月經濟復甦步伐的加快，市場需要更多的信貸投放。貨幣政策退出對於中小企業有太大的影響。」恆生銀行(中國)有限公司首席經濟學家王丹對記者表示，4月政治局會議將會重新評估一季度經濟復甦態勢。如果復甦情況非常好，或者是經濟過熱，那麼可能會調整貨幣政策往偏緊的方向走。
「房地產貸款的收緊體現了中國政府希望避免經濟過熱的考量。」德意志銀行中國區首席經濟學家熊奕認為，央行年度工作會議表明貨幣政策立場將趨中立。地方政府債發行規模或將在2021年有所縮減。
恆生銀行(中國)副行長兼環球市場業務主管吳英敏表示，2021年信貸投放會偏向於新基建，「十四五」規劃中提到的環保、碳中和，以及保就業、保民生都是信貸要著力支持的方向。
對於銀行而言，值得注意的是，個人住房貸款余額佔比上限要求，也使得銀行需要重新思考消費金融業務轉型。
一位華南銀行業人士表示，此前有些銀行將消費貸款中的個人房貸業務作為重點，未來需要回歸消費本質，真正引導居民將消費貸款用於消費活動。
❹ 房貸管理新規引導銀行優結構穩樓市
為進一步落實房地產長效機制、實施好房地產金融審慎管理制度的要求，2020年12月31日，人民銀行、銀保監會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱「新規」），建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機制。
新規將如何促進房地產市場平穩健康可持續發展？從銀行角度看，房地產貸款業務將會產生哪些變化？不同類型的銀行會如何應對？對房企和購房者帶來哪些影響？《金融時報》記者就上述問題采訪了業內專家學者。
監管端政策如何考量
「總體而言，建立房地產貸款集中度管理制度，有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。」人民銀行、銀保監會在關於新規的答記者問時表示。
作為支撐房地產發展的血脈，房地產金融的健康發展對整個行業至關重要。「從國際上看，房地產貸款佔比過高或在一定時期佔比上升過快，既不利於房地產市場自身發展，也會給金融體系造成風險。目前，我國房地產長效機制建設取得明顯成效，房地產貸款余額（含個人住房貸款）占各項貸款余額的比重在29%左右，但部分銀行機構的房地產貸款佔比過高，遠超出平均水平。」民生銀行(5.170,0.00,0.00%)首席研究員溫彬表示。
「發布新規的主要目的是防範系統性風險。本次對房地產貸款設立集中度限制，有助於控制銀行信貸的總風險敞口，進而控制系統性風險。」國家金融與發展實驗室特約研究員戴志鋒認為。
值得注意的是，新規對於不同類型的銀行業金融機構，分設五種組合的上限。「2020年下半年以來，受益於按揭貸款低風險、低資本消耗、相對高利率、高RAROC回報因素，中小銀行大力發展按揭貸款業務，中小銀行大量的增量信貸資源投向按揭市場，在原有統一的調整模式下（對房地產融資增量佔比、貸款增速進行管理），難以對新進入的中小銀行形成有效控制。」在光大證券金融業首席分析師王一峰看來，新規的初衷是在堅持房地產融資穩中從緊的原則下進行差異化調節。
與此同時，推動金融供給側結構性改革，強化銀行業金融機構內在約束，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展，也是發布新規的重要意圖。「新規將引導信貸資源重點支持製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、『三農』等薄弱環節。」王一峰表示。
銀行端如何落實新規要求
作為銀行業的重要優質業務之一，房地產貸款尤其是佔大頭的個人住房貸款業務，在新規要求下將受到哪些影響？
首先，房地產貸款的規范將對銀行業形成良性引導。「對銀行房地產貸款余額佔比提出上限要求，將從供給側抑制銀行的放貸沖動，有助於降低銀行房地產風險敞口，促進銀行形成自我約束的內在機制，調整中長期經營策略和信貸結構。」戴志鋒說，新規對於個別上市銀行房地產貸款雖有壓降壓力，但總體影響不大。
「若按照新規的分類監管要求上限測算，2021年全部金融機構按揭貸款增長預估在4.5萬億元左右，房地產企業貸款預估在1.5萬億元左右。這一增量與2020年按揭貸款、房地產企業貸款增量大體相當，新規在房地產貸款增量安排上並沒有明顯收緊。從長期看，受新規影響，銀行表內房地產貸款增速將向各項貸款平均增速收斂。」王一峰分析稱。
不過，由於貸款存量佔比的差異，不同銀行未來貸款增長結構會受到一定影響。「新規要求，已經達標的銀行要保持房地產貸款比例總體穩定。因此，即便佔比較低的銀行，也不會存在大幅提升房地產貸款和按揭貸款的可能性。而對於佔比已經超標或接近監管要求的銀行而言，需要控制增量或者壓降存量。」王一峰指出。
王一峰表示：「預計超標銀行和2020年下半年以來在房地產領域貸款投放較大的銀行需要重新調整2021年預算指標，降低房地產貸款增量佔比。同時，除支持經濟重點領域和薄弱環節外，中小銀行下一階段發力重點可能在非按揭其他零售業務，包括信用卡、綜合消費貸款、場景化金融等。」
新規如何影響樓市
通過金融向房地產行業的傳導，新規將進一步促進樓市穩定發展。「過去，房地產行業的杠桿率一直在攀升，主要體現在大型房企負債率畸高以及居民負債率不斷攀升。房貸集中度監管削弱了銀行繼續通過房地產相關貸款向企業和居民加杠桿的能力，有利於有序降低房地產行業的貸款規模。」戴志鋒表示。
在戴志鋒看來，新規將從融資端進一步推動貸款向房地產頭部企業集中。「大銀行出於維護戰略客戶的考慮，稀缺的額度會優先保證頭部房企，中小房企獲取銀行貸款的難度升高，或只能通過加快處理存貨保證自身現金流，後續不排除被並購的可能。」
對於購房者而言，專家普遍認為，新規對微觀主體住房貸款需求影響不大，存量住房貸款也不會因為新規而被銀行提前收回，對剛需購房群體不會造成影響，購房者只需要按照政策流程辦理貸款即可。
「需要注意的是，貸款集中度管理其實是核查合規的房地產貸款，而後續一些消費方面的貸款也需要管控，防範部分銀行違規通過消費貸來變相發放房貸。」易居研究院表示。
值得一提的是，為大力支持發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入本次房地產貸款佔比計算。「此舉與中央經濟工作會議的相關要求一致。」交行金融研究中心高級研究員夏丹表示。
「2021年或將是規范住房租賃市場的關鍵一年。未來，住房租賃市場或可能迎來『國家隊』進場，針對住房租賃市場中的矛盾和問題，將從包括用地供應、落實租賃住房公共服務和財稅等的支持政策，進一步規范市場秩序、促進市場穩定。」金融監管研究院研究員高佳表示。
❺ 11家A股銀行房貸集中度「越紅線」 多地按揭貸款額度收緊
房地產貸款新規的落地在個人按揭貸款市場掀起陣陣波瀾。
日前，每經記者走訪滬深兩地，發現多家銀行個人按揭貸款額度收緊。
「個人首套房目前沒有貸款額度，現在放不了款，起碼要到6月份才能放款。」
「我們這邊現在額度相當少，如果客戶決定現在做，我們不確定什麼時候能放款，給到的回復只能是無限期。」
「3月(放款)可能是最快的了，今年的形勢特別嚴峻，總體上央行會壓降房貸的額度。」
有銀行工作人員提及，房貸新規落地後，其所在銀行在房貸額度上劃得非常緊，現在放款很慢。
那麼新規之下，哪些銀行房地產貸款超標？有多少房地產貸款恐將「擠出」市場？新規是否會對普通購房者貸款買房產生影響？《每日經濟新聞》記者統計了37家上市銀行截至去年6月末的個人住房貸款(按揭貸款)、房地產貸款在貸款總額中的佔比，發現其中有11家銀行的個人住房貸款或者房地產貸款佔比越過「紅線」。
多少銀行「超標」？近三成！
9家房地產貸款佔比超標，8家個人住房貸款佔比超標
近年來，「房住不炒」已成為房地產調控的主基調。而到了2020年的最後一天，人民銀行聯手銀保監會放出大招，出台了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》)，限制銀行業金融機構房地產貸款。
在《通知》中，人民銀行和銀保監會根據不同銀行的資產規模及機構類型，分成5檔對房地產貸款集中度進行管理。
具體來看，第一檔也就是中資大型銀行，包括工、農、中、建、交、郵儲銀行6家國有大行和國家開發銀行，這7家銀行的房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%。值得注意的是，這里所指的房地產貸款包含了銀行公司貸款中的房地產行業貸款和個人貸款中的個人住房貸款。
《每日經濟新聞》記者統計A股上市銀行半年報後發現，截至2020年6月末，37家銀行中有11家銀行的個人住房貸款或者房地產貸款佔比越過「紅線」，比例達到29.73%。具體來看，9家銀行房地產貸款佔比「超標」，8家銀行個人住房貸款佔比「超標」，6家銀行兩項貸款佔比均「超標」。
在第一檔的中資大型銀行中，6家國有大行的房地產貸款余額占總貸款比重均未越過紅線，但是有兩家銀行的個人住房貸款余額佔比略微超出了新規所劃定的指標，分別是建設銀行和郵儲銀行，這兩家銀行的個人住房貸款集中度分別為34.03%和33.64%，分別超過32.5%的紅線1.53個百分點和1.14個百分點。
在第二檔的中型中資銀行中，招商銀行和興業銀行這兩家全國性股份制銀行的兩項指標在2020年6月末均雙雙超標，其中，招商銀行的個人住房貸款和房地產貸款的佔比分別為24.74%和33.24%，分別超出了監管上限4.74個和5.74個百分點。
而興業銀行的個人住房貸款和房地產貸款佔比則分別為25.73%和33.73%，超出了5.73個和6.23個百分點。另外，浦發銀行的房地產貸款佔比也略微超過了紅線0.43個百分點。
在第三檔的中資小型銀行和非縣域農合機構中，鄭州銀行、青島銀行等四家城市商業銀行的房地產貸款和個人住房貸款佔比雙雙「超標」。
值得注意的，監管部門對於集中度紅線指標還是給予了一定的彈性空間，《通知》規定，人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合具體情況，在第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理基準上增減2.5個百分點。
杭州銀行所在的第三檔銀行機構所對應的房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比「紅線」分別為22.5%和17.5%，若監管以增減2.5個百分點范圍內確定上限(即房地產貸款佔比20%~25%，個人住房貸款佔比15%~20%)，那麼從半年報披露的數據來看，杭州銀行房地產貸款集中度指標在紅線范圍內，存在未超標可能。
未來多少房地產貸款資金將被擠出？
靜態測算恐近萬億
《通知》給銀行業金融機構留出了業務調整的過渡期，規定了房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期通知實施之日起2年，也就是到2022年12月31日，超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自實施之日起4年，也就是到2024年年末。
不考慮監管對第三、四、五檔銀行的貸款集中度適當增減2.5個百分點的要求，如果我們以2020年6月末的數據來看，便可以靜態測算新規之下，上市銀行房地產貸款超標的總量，這也可以粗略估算在監管對業務調整的要求之下，未來銀行將壓降的貸款資金。
據統計，37家上市銀行有11家銀行的房地產貸款或個人住房貸款是超標的，經過計算，這11家銀行的貸款超標總量達到了9519億元。
交通銀行金研中心首席房地產分析師夏丹對《每日經濟新聞》記者表示：盡管這些銀行存在縮減房地產貸款規模的壓力，但由於政策「不急轉彎」，給予了2~4年的過渡期，並且還可以據實適度延長，總體來說調整壓力並不算大。粗略估算年均需要壓降的存量總規模大概是房地產貸款2000億、個人住房貸款3000億，影響並不算大。
她進一步指出，具體來看，超過紅線的銀行中，大型銀行超出幅度很小，只有部分中型銀行和城商行超出點數較多，可能採取的措施有：一是「替代」，適當增配風險收益率與房地產貸款類似的信貸產品，適當加大信用卡等個貸產品發放力度；
二是「分子做減法」，進行逾期和不良房地產貸款的催收和壓降，以資產證券化的方式加大存量貸款流轉；
三是「分母做加法」，支持實體經濟，擴大其他領域的貸款。
近8000億個人住房貸款需壓降
調查：已有多家銀行收緊按揭貸款額度
據記者統計，37家上市銀行中有8家銀行的個人住房貸款佔比超過了監管所劃紅線。
從總的壓降規模來看，記者通過靜態測算得知，未來銀行為調整業務合規，恐將會壓降7903億元左右的個人住房貸款。
銀行將減少近8000億的個人住房貸款資金，這讓一些按揭貸款購房者擔心是否會對個人申請住房貸款產生影響？未來申請住房貸款會不會更難了呢？
中國社科院金融所銀行研究室主任李廣子認為《通知》對普通購房者影響比較有限。他向記者表示，目前按揭貸款是銀行較為優質的資產，購房者也可以轉向其他房地產貸款集中度較低的銀行申請貸款。
夏丹對記者表示，銀行對還款中無異常的個人住房貸款不會去壓降，居民正常的新申請住房貸款需求也不會受到顯著影響，剛需特別是首套剛需仍是政策大力支持的方向。
不過，貸款個人的資質審核和貸款獲批流程可能更加嚴格，放款時間有拉長的可能。尤其是政策出台於歲末年初，往往是銀行信貸額度「回血」、大力投放新增以及上年末積壓貸款的節點，短期內新增個人房貸季節性激增的特徵可能有所平滑。此外，局部隨著信貸資源供給減少，貸款價格也可能有所提高。
日前，《每日經濟新聞》記者調查了上海、深圳兩地個人住房貸款情況，發現多家銀行額度收緊，甚者在上海地區有股份行表示放款時間無限期。
招商銀行上海地區一支行工作人員告訴記者，房貸新規出來以後，其所在的銀行在房貸額度上劃得非常緊，現在放款很慢，沒辦法確保時效。「我們這邊現在額度相當少，如果客戶決定現在做，我們不確定什麼時候能放款，給到的回復只能是無限期。」招行深圳一分支機構工作人員也對記者表示，客戶如果現在辦理，預計在3月份放款。
類似地，興業銀行上海某支行信貸人員表示：「個人首套房目前沒有貸款額度，現在放不了款，起碼要到6月份才能放款。如果是二套房可能會快一點，但是現在額度也很緊張，什麼時候放款我們也不好說。」
記者從浦發銀行上海一支行了解到，該行每個月對房貸會控額，目前從受理到放款整個過程需要一個多月。「這是最起碼的時間了，跟以前差不多，我們還好一些，本來就一直在控(額度)，現在有些銀行(放款)要三、四個月。」
額度之後是價格。據羊城晚報報道，有房地產中介業務人士表示，已收到工行、建行的調價通知，稱首套房按揭貸款利率升至「LPR＋55個基點」；二套房按揭貸款利率升至「LPR＋75個基點」。這一調價信息也從廣州的工農中建四大行相關工作人員處得到印證。
哪些超標銀行信貸結構調整有壓力？
鄭州銀行新增貸款70%依賴地產
對於超標的11家銀行，雖然本次監管給予了2~4年過渡期調整，但從部分銀行2020年上半年新增貸款結構來看，未來仍面臨調整壓力。
從2020年上半年新增貸款結構來看，11家銀行中仍有9家新增房地產貸款或個人住房貸款佔新增貸款總額的比重超過央行規定的佔比上限。具體來看，招商銀行、鄭州銀行等五家銀行新增個人住房貸款佔比與新增房地產貸款佔比均高於上限；青島銀行、興業銀行、青島農商行這三家銀行房地產貸款佔比「超標」；廈門銀行僅個人住房貸款佔比超標。
總體來看，11家「超標」銀行中，有3家2020年上半年新增房地產貸款在各項新增貸款總額中的佔比超50%，有5家佔比介於30%~50%之間。
國有大行中，建行和郵儲銀行兩項貸款佔比均未超標。
股份行中，浦發銀行、招商銀行、興業銀行上半年涉房貸款分別佔新增貸款總額的49.31%、37.76%、33.18%，其中，個人住房貸款佔比分別為36.72%、25.54%、18.07%。
東吳證券研報指出，房貸投放受限對招商銀行的經營客觀上有一定影響，因為按揭貸款目前是商業銀行的優質業務品種，雖然收益率不高，但不良率很低、資本消耗又非常少(按50%折算風險資產)。不過，招商銀行零售產品線豐富，消費貸及個人經營性貸款可能接替按揭貸款，成為未來幾年新增零售貸款的主力。
中小銀行中，值得關注的是，鄭州銀行、青島農商行、杭州銀行上半年涉房貸款佔新增貸款總額的一半以上。具體看來，鄭州銀行佔比最高為71.9%、青島農商行為52.96%、杭州銀行51.88%。
分析上述三家銀行上半年新增貸款結構發現，鄭州銀行個人住房貸款佔比高達49.22%，也意味著該行上半年新增貸款一半來源於個人住房按揭貸款。青島農商行、杭州銀行則房地產行業貸款佔比相對較高。
此外，青島銀行、廈門銀行上半年涉房貸款分別佔新增貸款總額的25.29%、9.32%，而個人住房貸款分別佔11.72%、20.38%。
未超標銀行能否高枕無憂？
江蘇銀行新增貸款超半數為房地產貸款
那麼，余額佔比未超標的銀行未來是否可以高枕無憂？每經記者注意到，靜態來看，截至2020年6月末，有26家上市銀行未超監管規定上限。若單從2020年上半年新增貸款結構看，有10家銀行「超標」。
例如，股份行中，平安銀行新增房地產貸款佔新增貸款總額的38.77%，華夏銀行這一佔比為30.75%，兩家銀行均超出監管規定27.5%的上限。而中信銀行新增個人住房貸款佔新增貸款的25.4%，超監管規定的20%。
此外，7家中小銀行新增貸款也存在「超標」現象。如，渝農商行、長沙銀行、張家港行上半年新增個人住房貸款佔新增貸款總額分別為19.22%、17.56%、14.27%，對應上限分別為17.5%、17.5%、12.5%。貴陽銀行新增房地產貸款佔新增貸款總額的36.37%，超監管規定的22.5%。
而江蘇銀行、蘇州銀行、江陰銀行兩項貸款均「超標」。值得注意的是，江蘇銀行2020年上半年房地產貸款佔比在26家未超標銀行中最高，個人住房貸款、房地產貸款分別佔新增貸款的29.36%、56.97%，遠高於監管規定的20%和27.5%上限。
需要關注的是，單從上半年新增貸款結構來看，也有部分銀行將接近「超標」的邊緣。例如，中行上半年新增房地產貸款在新增貸款中的佔比為36.86%，接近監管規定的40%。東吳證券研報指出，預計國有大行在調整過程中，會繼續將信貸資源向小微貸款傾斜，藉此同時滿足房貸管控政策及鼓勵小微信貸投放的導向。
其次，股份行中浙商銀行、中信銀行、民生銀行這一佔比分別為26.93%、26.82%、26.42%，接近監管規定27.5%。
與此同時，未超標銀行中也不乏房地產貸款在新增貸款中佔比較小的。比如，無錫銀行、南京銀行、常熟銀行、蘇農銀行，上半年房地產貸款佔新增貸款總額的比例在10%~15%之間。而寧波銀行、上海銀行這一佔比在10%以下。
國盛證券在研報中指出，對無調整壓力的機構來說，整體將保持現有水平，未來房地產貸款增長空間有限。《通知》規定，房地產貸款集中度符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比基本穩定。體現了監管合理控制房地產貸款規模的意圖。
金融機構房地產貸款有何變化？
增速持續回落
分析了37家上市銀行貸款結構數據後，再來看看全國金融機構房地產貸款規模又有何變化。央行金融機構貸款投向統計報告顯示，近一年時間我國金融機構房地產貸款增速持續回落。
具體來看，2019年末至2020年三季度末，金融機構人民幣房地產貸款余額分別為44.41萬億元，46.16萬億元，47.40萬億元，48.83萬億元，同比增速分別為14.8%，13.9%，13.1%，12.8%。
此外，人民幣房地產貸款余額占同期人民幣各項貸款余額，分別為29%、28.81%、28.69%、28.83%。
再看金融機構房地產貸款增量數據，2020年一季度增加1.75萬億元，上半年增加2.99萬億元，前三季度增加4.42萬億元，分別占同期人民幣各項貸款增量的24.6%、24.7%、27.2%。
但值得注意的是，2020年前三季度新增房地產貸款均低於去年同期。數據顯示，2019年一季度增加1.82萬億元，上半年增加 3.21萬億元，前三季度4.59萬億元。
以單個季度增量來看，2019年四季度至2020年第三季度，每季度增加的人民幣房地產貸款分別為1.12萬億元、1.75萬億元、1.24萬億元、1.43萬億元，占同期人民幣各項貸款增量的35.22%、24.65%、24.85%、34.29%。
此外，2020前三季度，金融機構房地產開發貸款余額、個人住房貸款余額增速出現放緩趨勢。央行報告顯示，2019年末至2020年三季度，金融機構房地產開發貸款余額為11.22萬億元，11.89萬億元，11.97萬億元，12.16萬億元，同比增速分別為10.1%，9.6%，8.5%，8.2%。同期，個人住房貸款余額為30.07萬億元，31.15萬億元，32.36萬億元，33.59萬億元，同比增速分別為16.7%，15.9%，15.7%，15.7%。
❻ 樓市大事件！央行、銀保監會聯手發文，48萬億房貸市場迎巨變
關乎樓市的又一大事來了！
2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。這是繼前不久監管部門出台「三道紅線」房企融資新規後，房地產金融政策再出重磅新規。《通知》自2021年1月1日起實施。
《通知》規定，央行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以本通知第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區內適用於相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。央行、銀保監會將對人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構、銀保監會派出機構確定轄區內地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求的行為進行監督管理。
此外，值得注意的是，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。同時，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
央行有關負責人透露，目前，央行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍。
新增房貸增速將受影響
實際上，今年以來，就有一些銀行進一步放緩了新增房企開發貸增速。證券時報·券商中國記者此前了解到，有銀行壓縮了房地產開發貸款的投放規模，還有銀行部分區域性分行因僅用半年時間就把全年的個人按揭貸款投放額度用完，使得後續該地區新的個人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。
央行數據顯示，2020 年三季度末,人民幣房地產貸款余額 48.83 萬億元, 同比增長 12.8%,比上季末低 0.3 個百分點,連續 26 個月回 落;前三季度增加 4.42 萬億元,占同期各項貸款增量的 27.2%,比上年全年水平低 6.8 個百分點。
曾剛表示，從分檔設計的房地產貸款集中度上限水平看，預計超出上限的銀行不會太多，總體看對存量房地產貸款來說，調整的壓力較小。但《通知》的主要影響是未來的新增房地產貸款增速會受限，例如，前幾年個人房貸增速顯著高於平均貸款增速，對於接近上限或已經超標的銀行來相關貸款的新增投放增速會放緩。
央行有關負責人也表示，2019年以來，央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，相關指標設定充分考慮了銀行業金融機構實際情況，並採取了分類分檔、差別化過渡期、區域調節機制等多種機制安排。目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求，央行、銀保監會將要求其穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款佔比及個人住房貸款佔比基本穩定。
「房地產貸款集中度指標對存量房貸的調整壓力並不大，因為只要銀行保持現有房貸余額不變，隨著分母的貸款余額總規模不斷提升，該指標自然會下降。但對於接近上限的銀行來說，該指標就會影響其新增房貸投放規模，這意味著未來部分銀行的新增房貸增速和個貸增速不能超過平均貸款增速，否則相關佔比還會進一步提升。」曾剛稱。
銀行需制定過渡期業務調整方案
當前超出管理要求的銀行業金融機構，應結合自身實際，制定過渡期業務調整方案；符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，央行、銀保監會將密切監測相關銀行業金融機構房地產貸款業務開展情況，對異常增長的，將督促採取措施及時予以校正。
具體來看，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的業務調整過渡期分別設置。
值得注意的是，為了穩妥有序整改過渡，充分考慮不同銀行的情況不同，《通知》提出，業務調整過渡期結束後因客觀原因未能滿足房地產貸款集中度管理要求的，由銀行業金融機構提出申請，經央行、銀保監會或當地央行分支機構、銀保監會派出機構評估後認為合理的，可適當延長業務調整過渡期。
「對於超出管理要求的銀行業金融機構，將要求其合理選擇業務調整方式、按年度合理分布業務調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進。個別調降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實施。」上述負責人稱。
北京市銀行業協會已出台個人住房貸款自律公約
證券時報·券商中國記者獲悉，北京市銀行業協會已正式印發《北京市銀行業協會個人住房貸款業務自律公約》，自2021年1月1日起生效實施。公約從內控制度、風險管理、盡職調查、差別化住房信貸政策執行、合作機構監督、公平競爭、優質服務等七個方面對銀行的個人住房貸款業務提出自律要求，同時也對銀行開展的關於個人商業用房貸款業務的做出了自律要求。
針對公約出台的背景，北京市銀行業協會表示，目前北京地區會員銀行開展的個人住房貸款業務中主要存在兩個突出問題：一是，自北京市開展房地產市場調控以來，相關政府部門和行業監管部門出台了多項涉及個人住房貸款業務的調控政策，但各家會員銀行對政策的理解不盡相同，造成部分銀行在政策執行尺度的掌握方面存在一定差異；二是，近年來北京地區房地產市場中，二手房交易的市場佔比逐年提升，房地產中介機構在二手房交易中成為關鍵環節，個別銀行為爭攬客戶而向中介「返點」、「返費」的現象死灰復燃。
在統一房貸政策尺度方面，《公約》規定：住房貸款記錄不區分本市、非本市；月供收入比不超過50%；對首付款資金來源進行實質性審核，不得使用「首付貸」等金融產品加杠桿、挪用其他個人類貸款資金或信用卡融資用於支付首付款；涉及一手房的個人住房貸款其所購房屋必須是主體結構已封頂的住房；必須嚴格執行差別化住房信貸政策等。在涉及「返點」、「返費」問題方面，《公約》規定：銀行不得向房地產開發商、房地產中介機構（含關聯機構）及工作人員支付或變相支付財物從而獲取交易機會或競爭優勢，並明確規定：支付或變相支付傭金、介紹費或其他性質類似的費用；免費或低於成本價提供服務，或出租辦公場所、辦公設施和設備；替其支付、承擔應當由其自己承擔的支出或費用；以超出正常價格或不合理方式等使用其提供的服務；租用其辦公場所或渠道（含線上、線下）向購房客戶營銷本行業務等方式均在禁止范圍之內。
據了解，此次《公約》的出台得到了業內銀行的廣泛支持，目前北京地區開辦個人住房貸款業務的43家銀行均已簽署公約承諾函。部分銀行表示，《公約》的出台有助於銀行個人住房貸款業務競爭回歸到提高服務水平和服務質量方面上來，從而改變過去單純依靠「返點」、「返費」和放鬆政策執行尺度的市場競爭局面。
❼ 房貸新規與信貸變局：普惠成硬指標，房企債務置換有新花樣
對銀行來說,2021年開門紅籌備從2020年10月就已開始,而個人住房貸款和房企貸款在傳統銀行業務中屬重點優質業務,1月本該開閘沖刺階段,突遭收緊,必然對整個開門紅格局造成影響。
房企融資「三條紅線」後,房地產貸款新規又給銀行設置了兩條紅線。
2020年12月31日,A股收市後,央行聯合銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度》,將銀行分為五檔,並設立區別性的「兩條紅線」指標,第一條紅線是房地產貸款佔比,指一家銀行全部房地產類貸款(包括個人住房貸款、企業房貸)占其全部貸款的比重。第二條紅線是個人住房貸款佔比,指個人住房貸款余額佔一家銀行全部貸款比重。這意味著,無論個人按揭貸款還是房企貸款全面受限。
根據國盛證券研報,從2020年中報披露數據統計來看,共有13家銀行不同程度「踩線」。時點恰逢2021年信貸開門紅季,沖還是不沖?怎麼沖?
據21世紀經濟報道記者摸底,房地產貸款新規對一線從業人來說頗為突然,雖然銀行內部政策調整仍未完成,且新規給了2-4年過渡期,但影響已經顯現,2021年的信貸開門紅,註定不同尋常。
「踩線」行壓力不小
據國盛證券研報指出,上述13家「踩線」上市銀行,壓降壓力較大主要是中小銀行。
央行、銀保監會在上述管理制度中將銀行分為5個檔次,其中,第一檔為中資大型銀行;第二檔為中資中型銀行;第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構;第四檔為縣域農合機構;第五檔為村鎮銀行。
據國盛證券統計,第一檔銀行中,工行、建行、中行、郵儲銀行個人住房貸款佔比分別為33.71%、36.73%、39.19%、33.64%,超出上限32.5%;建行、中行房地產貸款合計佔比分別為41.72%和50.01%,超出上限40%。第二檔銀行中,招行、中信銀行、興業銀行個人住房貸款合計佔比分別為25.49%、20.83%、26.93%,超出上限20%;招行、中信銀行、浦發銀行、興業銀行房地產貸款佔比分別為34.25%、28.06%、28.73%、35.30%,超出上限27.5%;第三檔銀行中,杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農銀行均出現不同程度「踩線」。
按照該統計,大行中,中行壓降房地產貸款規模壓力較大,股份行中,招行和興業壓力不小。
某大行西南地區對公信貸業務人士對21世紀經濟報道記者表示,大行總體來說對房企貸款早有壓縮,審批一直很嚴格,新規對大行或是利好。
該人士進一步表示,新規主要針對增量,該區域分行新增不多,壓力不大。此外,新規對股份行有了控制,競爭不會像過去那樣無序。該地此前做開發貸較猛的銀行有招行、浙商和本地一家城商行,此外中信、光大也進入較深。
據21世紀經濟報道記者了解,相較大行,股份行普遍審批更快,對不少房企吸引力較大。對本身增量不多、控額較緊的大行來說,新規對後續業務的開展一定程度上是利好,但對踩線的大行來說,控規模的壓力也不小。
華北某大行信貸業務人士對21世紀經濟報道記者表示,現在對公對私規模都受影響,該區域分行沒有踩線是因已四年基本沒有發展房企業務,其所在二級分行今年新項目只有四個,現在集中審批後,額度幾乎用盡。而三四線城市地方地產商受「三條紅線」管控影響較大,對房貸沖擊也較大。
招行華南某分行信貸業務人士對21世紀經濟報道記者表示,現在確實收緊了房地產貸款,其中對公收縮更緊,但消化存量壓力不算太大。同業來看,他指出中信近幾年在房地產貸款業務發力較猛,按揭和對公都增速較快,從消化「訂單」角度看,壓力更大。
踩剎車的開門紅
對銀行來說,2021年開門紅籌備從2020年10月就已開始,而個人住房貸款和房企貸款在傳統銀行業務中屬重點優質業務,1月本該開閘沖刺階段,突遭收緊,必然對整個開門紅格局造成影響。
多位銀行信貸業務人士告訴21世紀經濟報道記者,目前對新規的新政尚未具體落地,貸款審批前置條件依然延續以往,但在控規模,直接表現為,開門紅涉房貸款不沖了,轉變最明顯的是按揭。
華南某房地產中介人士對21世紀經濟報道記者表示,其負責的幾個樓盤有100多個客戶,2020年12月按揭貸款已審批通過等待放款。本以為進入2021年,額度會寬松許多,沒想到幾家房貸大行的支行長都表示額度非常緊張,現在很多開發商排隊找銀行要額度,奈何巧婦難為無米之炊。
某「踩線」股份行二級分行零售信貸業務人士告訴21世紀經濟報道記者,房地產貸款新規頒布得很突然,令他們措手不及。1月正是沖刺開門紅的關鍵時期,這20多天過得卻是極其忐忑。
該人士表示,政策出台後,行內此前對於「沖不沖」按揭尚無明確政策,作為一線業務人士,只能沖一下、停一下,不敢不做,也不敢做太多,直至一周前,全行按揭業務全面進入暫停放款階段。
提到開門紅,該人士更是無奈,新規對其所在部門沖擊巨大,零售貸款主要包含按揭、消費貸和信用貸款,但零售貸款結構具有不同的區域特徵,其所在分行區域房貸一直是大頭,消費貸現在基本全面線上化,信用貸款受制於該地實業基礎較差,小微企業主信用貸款佔比一直不高,「新規之後,我們的開門紅基本『血崩』,已經考慮轉崗了。」
對房地產開發貸等對公業務板塊來說,新規的心理沖擊比個貸小很多,嚴控規模早非一朝一夕。但此次新規因明確規定了房地產貸款業務佔比,直接受控的就是增量。
一位西南大行對公信貸業務人士表示,對開門紅來說,銀行比拼的並非誰動作快,而是誰的儲備多,這些為了沖刺開門紅而早早儲備的項目,在控規模的趨勢下如今成了負擔。別說再沖新項目,儲備項目如何消化都可能是問題。
另一位華北大行對公信貸業務人士表示,短時間內,銀行資金進入房地產領域將受到極大限制,監管更希望銀行資金進入實體領域和小微企業,三條紅線+兩條紅線會導致大量中小開發商無法從銀行獲得融資,對於當地房企來說,他們回款周期在1年左右,這樣會使高負債的房企和近年拿地迅猛的高杠桿房企以及三四線城市中小型房企將變得非常艱難。
「如果銀行停貸抽貸,導致房企資金鏈出現問題,也並非各方樂見的結果,所以今年的開門紅,房地產貸款主要是『吃老本』,對於頭部企業的需求,分行層面還是在限額內盡量滿足。」他進一步表示。
超萬億房企債務將到期
房企融資進一步受阻、現金流趨緊已註定。根據貝殼研究院近日發布的報告稱,2021年房企到期債務規模(不含2021年將發行的超短期債券)預計將超過1.2萬億元,同比增長36%,並歷史性地突破萬億大關。「三條紅線」+房地產貸款新規疊加償債壓力,將使房企迎來現金流最緊張的時段。
已露端倪的是,房企通過債務置換緩解債務壓力自救。此外21世紀經濟報道記者在采訪中發現,部分地方政府和銀行在嘗試救助房企,甚至採取更為升級的「置換」手段。
前述華北某大行信貸業務人士告訴21世紀經濟報道記者,房企續貸現在已收緊,審批放款均放緩。但上周開始,其所在省已有幾個城市的地方政府和房企合作,試圖通過地方政府融資平台向銀行貸款,置換房企到期債務,以緩解房企現金流緊張狀況。
具體來看,明面上看,地方政府沒有出面主導,銀行與項目方洽談時,對方也不會提政府背書,但銀行是看著政府背景才對接。比如目前正在推進的一個項目,是由當地城投公司和當地頭部房企交叉控股共同成立的項目公司,投資某醫院搬遷項目。該項目總投資數十億級,該分行審批額度佔比超2/3,銀行會嚴格按照項目進度分批撥款,但項目公司拿到貸款後,有空間操作進行再投資,主要用途就是置換房企的非銀債務。
「因為監管部門對於銀行債務審查會非常嚴格,但對非銀短期債,還有一定的操作空間。通常城投公司在項目公司成立之前,已經籌措到項目資金,通過成立項目公司並拿到項目貸款,就有了『置換』舊債的資金,並將債務從房企轉移到了城投公司。房企通過這種方式置換短期債務,目的就是不碰三條紅線,維持現有份額。」該人士進一步表示。
而銀行和政府平台之所以默許這種操作,很大程度上來自於幫助房企活下去。「房企拿到置換的資金並非盲目擴張或繼續亂投資,只為活下去。在多個地市,這樣的試點解決方案正在鋪開。對銀行和地方政府平台來說,這樣的方式或許存在風險,但還款來源是新項目,地產公司在新的醫療城和輕軌周邊都囤積了地塊,新項目一方面可以『置換』舊債,另一方面也將有望帶動周邊地產升值,獲得穩定的收入來源,進而改善房企現金流。」該人士直言,該方法對於現階段緩解房企燃眉之急確有「療效」。
普惠指標成「紅線」
21世紀經濟報道記者采訪中發現,從2021開門紅政策指標看,普惠貸款已成考核重中之重,2021年大概率仍將高速增長。
上市銀行2020年半年報數據顯示,六大國有行上半年普惠小微貸款余額為4.26萬億,約占整個銀行業的31%,相比上年同期提升4個百分點,已成為服務小微企業的主力軍。
某大行人士告訴21世紀經濟報道記者,房地產新規後,開門紅指標有所調整,普惠成為紅線指標,完不成普惠,其他業務都要按比例打折,即即使別的指標均已完成,只要普惠沒完成,得分都要打七折,所以基層業務人員都優先完成普惠指標。
某貸款中介對21世紀經濟報道記者表示,2021年1月普惠貸款開門紅政策較2020年更為優惠,抵押貸款最低利率從之前的3.95%下調至3.85%,但門檻方面沒有進一步變化。在該人士看來,在當前的LPR利率下,3.85%的利率對於銀行來說幾乎是底價,近期辦理普惠貸款的客戶很多,預測一季度普惠貸款各行增量不少。
前述大行人士表示,省政府為鼓勵普惠貸款,尤其是純信用普惠貸款和科創企業密集出台了很多優惠政策。如當地省政府推行了科技貸,由科技廳提供70%的擔保,農戶貸,農業局聯合工會提供部分擔保。但對大行來說,對企業資質的審核依然嚴格,這些客戶獲得審批的前提是入選科技型企業產品庫,符合政策的小微企業將獲得更多優惠。
「但對很多基層業務人員來說,雖然政策優惠很多,行內額度充裕,但小微企業受制於當地經濟情況,尤其民營經濟不算發達的區域,符合政策的優質小微企業有限。完成指標、獲得更多增量有難度。」該人士表示。
❽ 8家上市銀行房貸業務「踩紅線」，浦發、招行壓降，多家銀行房地產行業貸款負增長
去年年底央行、銀保監會頒布房地產貸款集中度制度，對銀行的房貸佔比作出「紅線」指標，也因此，年報季中的上市銀行是否「踩線」備受市場關注。
據南方財經全媒體記者統計，截至4月11日，A股共計有21家上市銀行披露了年報。其中有8家上市銀行的房地產貸款佔比或個人住房貸款佔比超標。
具體來看，建設銀行、郵儲銀行、中信銀行、渝農商行的個人住房貸款佔比超標，鄭州銀行的房地產貸款佔比超標；招商銀行、興業銀行、青島銀行上述兩項指標均踩「紅線」。房地產貸款是今年的監管重點，超過「紅線」的銀行需要在2～4年內完成整改。
光大銀行金融部宏觀分析師周茂華告訴記者，「目前壓降房地產貸款的難點主要是因為『誘惑力』大，對於銀行來說，房地產貸款額度大、期限長，有穩定的抵押品，不良率低，但隨著監管環境變化，銀行也將調整資產負債結構，改變和房企的合作模式，對製造業、小微企業、新型創新產業、綠色信貸等領域佔比將逐步提升。」
8家銀行指標超過監管上限
近期上市銀行集中發布年報。截至4月11日，A股共有21家上市銀行披露年報，其中國有大行6家，股份制銀行8家，城商行3家，農商行4家。整體來看，21家銀行個人住房貸款超29.5萬億元，有8家銀行「踩線」，佔比近四成。
記者注意到，在總體貸款規模大幅上漲的同時，房地產行業貸款總額增速相對而言有所減緩，其中中信銀行、民生銀行、渝農商行、常熟銀行、江陰銀行、無錫銀行6家更出現了負增長。
具體來看，民生銀行在貸款總額同比增加5.47%，而房地產行業貸款卻下滑7.81%，個人住房按揭貸款大幅上升22.72%；渝農商行貸款總額同比增加16.20%，房地產行業貸款卻下滑30.32%，個人按揭貸款增加24.96%。
中國社科院金融所銀行研究室主任李廣子指出，「房地產貸款集中度制度推出後，踩線的銀行有兩個解決方法，一是壓縮分子，壓降房地產貸款規模，降低新增房地產貸款投放；二是做大分母，加大其他信貸投放力度，稀釋房地產貸款集中度。」他指出，由於個人住房按揭貸款一般期限較長且單筆額度較小，因此從操作性角度來看，短期內要實現快速壓降的目的，針對房地產企業的貸款會更容易實現。
據記者梳理發現，已披露的21家上市銀行，與貸款總額的增速相比，個人住房按揭貸款的增速並不遜色，甚至有些大幅超過。比如江陰銀行，針對房地產企業的貸款同比減少10.24%，但個人住房貸款卻同比增長40.88%。
房地產行業貸款、個人住房按揭貸款為何出現分化現象？周茂華向記者分析，「二者分化主要是近年來，國內強化銀行房地產信貸監管，引導資金更多流向小微民營等實體經濟薄弱環節，同時，2020年出台房企「三條紅線」，引導房企加強負債管理；而個人按揭住房貸款上漲，主要與去年一、二線等熱點城市價格上升較快，樓市銷售活躍有關。」
3月22日，浙江省下發的《關於進一步加強住房信貸審慎管理的通知》（下稱《通知》）要求各金融機構全面自查個人住房貸款、消費類和經營類貸款等。此前，深圳、上海、北京、廣州等地下發通知要求銀行自查經營貸、消費貸情況，嚴防違規資金挪用至房地產。
與北上廣深有所不同的是，浙江發布的《通知》還指出了切實加強房地產開發貸款管理。要求各金融機構要嚴格審核房地產開發項目合規性，落實房地產開發貸款資金封閉管理要求，根據項目工程進度放款，杜絕超規模超期限放款，防止貸款資金挪用。
一位國有大行信貸人士指出，開發貸監管一直較為嚴格，浙江此次發文再次予以了強調，將規范向不合資質的企業項目發放貸款。
呂家進指出，建行將對房地產開發貸繼續實施從嚴的名單制管理，專注於為一二線城市的優質客戶提供支持，開展項目合規審查，嚴格把關貸款的投向和項目用途。對於個人住房貸款，優先支持剛需群體，滿足人民群眾合理的一般住房需求和住房改善的需求。
近期廣州、深圳等地銀行個人住房按揭貸款額度緊張，排隊放款已成為普遍現象，除了國有大行以外，許多中小銀行的信貸經理更直接告知中介，短期內已無住房貸款額度，利率也可能逐步上升。
「銀行個人按揭貸款上限落實，不可避免導致部分超標或接近紅線的銀行個人按揭額度收緊，按揭利率存在一定上行壓力，但預計影響有限。」周茂華認為，一是銀行個人按揭佔比是個動態比例，如果作為分母的貸款擴張，個人按揭規模也可以隨之擴大；二是這個紅線出台本意不是要打壓剛性需求，對於少數額度緊張銀行其利率有一定上升壓力，對於額度充裕的銀行，尤其是樓市庫存仍高的區域，個人按揭利率將保持利率穩定甚至有降低可能；三是作為房貸利率定價「錨」的5年LPR報價利率走勢還是很平穩的。
房貸規模將進一步下降
3月22日，人民銀行在北京召開全國24家主要銀行信貸結構優化調整座談會，總結交流經驗做法，分析研究信貸形勢，部署推進下一階段優化信貸結構工作。座談會上，進出口銀行、工商銀行、農業銀行、建設銀行、興業銀行等金融機構就優化調整重點領域信貸結構的主要做法作了交流發言。
會議指出，當前我國實體經濟恢復尚不牢固，重點領域和薄弱環節信貸結構仍需調整優化。
從本次會議部署的今年信貸投放重點領域看，小微企業、製造業、綠色低碳產業、科技創新等將成為今年銀行業信貸投放的熱門領域，同時，房地產金融將繼續強化嚴格管控，分析指出，今年新增房地產貸款規模有望進一步降低。
連平指出，房價漲跌與涉房貸款增速具有較強的相關性，未來住房金融調控將更聚焦重點城市，突出結構性特點，而非「一刀切」。在中央「房住不炒」的政策下，房地產市場調控政策將持續從嚴和規范。尤其是在結構上，合理調節大中型商業銀行在熱點城市的涉房貸款，對緩解局部住房金融風險將起到關鍵的作用。
周茂華認為，監管環境變化，銀行也將調整資產負債結構，銀行可能改變和房企合作，資產證券化等方式，在滿足監管規定同時，最大限度獲取利潤，畢竟房貸仍有吸引力；但從中長期看，銀行將逐步調整經營戰略，多元化資產負債結構，推動銀行轉型發展，銀行對製造業、小微企業、新型創新產業、綠色信貸等領域佔比將逐步提升；並更加註重特色、高質量金融服務供給，提升市場競爭力，增加中間業務收入等。
長期來看，尤其是在碳中和、碳達峰目標下，監管將引導商業銀行按照市場化原則加大對碳減排投融資活動的支持，撬動更多金融資源向綠色低碳產業傾斜。此外，銀行可能會把視角傾向於戰略型新興產業、綠色金融、民生工程、租賃住房、消費領域等符合國家戰略的領域，更好地支持實體經濟發展。
❾ 樓市「王炸」級調控！部分銀行個人按揭額度告急
近段時間，滬深兩地的房價「高燒不退」，搶購新房熱情不減。兩地接連從嚴出台樓市新規，急滅房價「虛火」，對假離婚、假結婚買房現象更是重拳出擊！與此同時，關於「房貸發放放緩甚至暫停」「法拍房被限購「的消息不斷傳來，這是什麼信號？
近期，《每日經濟新聞》記者調查了上海、深圳兩地個人住房貸款情況，發現多家銀行額度收緊，甚者在上海地區有股份行表示放款時間無限期。
滬廣深部分銀行已暫停按揭貸款
多數銀行額度吃緊
1月24日，有大V發微博稱，「廣州新政，個人住房貸款占所有貸款的比例不能超過2020年的全市平均水平。」同時，該大V還透露，在此情況下，所有銀行應對的措施是「暫停受理新的貸款申請」。
據21世紀經濟報道稱，招商銀行深圳分行、廣州分行及其下轄省內各家分支行已於一周前暫停按揭貸款放款，前端業務層面口徑為：「節制接單」。
光大在深圳地區已經暫停按揭貸款，廣發銀行則表示不接單，其合作的其他銀行目前審批、放款基本正常，從房貸大頭四大行的表現看，放款周期約在一個月左右，目前比較難保證。
《每日經濟新聞》記者向招商銀行上海地區一支行工作人員求證，該工作人員稱，房貸「兩道紅線」新規出來以後，其所在的銀行在房貸額度上劃得非常緊，現在放款很慢，沒辦法確保時效。「我們這邊現在額度相當少，如果客戶決定現在做，我們不確定什麼時候能放款，給到的回復只能是無限期。」
類似地，興業銀行上海某支行信貸人員表示：「個人首套房目前沒有貸款額度，現在放不了款，起碼要到6月份才能放款。如果是二套房可能會快一點，但是現在額度也很緊張，什麼時候放款我們也不好說。」這並非個例，該信貸人員告訴記者，上海地區該行各家網點基本都是同樣的情況。
記者從浦發銀行上海一支行了解到，該行每個月對房貸會控額，目前從受理到放款整個過程需要一個多月。「這是最起碼的時間了，跟以前差不多，我們還好一些，本來就一直在控（額度），現在有些銀行（放款）要三、四個月。」
對比上海無限期的放款時間，深圳地區倒是給了明確的時間線。《每日經濟新聞》采訪了4家銀行二手樓住房貸款業務，除了農業銀行工作人員表示具體放貸時間不好說以外，工商銀行、交通銀行、招商銀行給出的時間都是3月可能會放貸下來。
「現在如果你辦理，預計在3月份放款。」招商銀行工作人員補充道，之後就不確定了，因為這個事隨時都會變化的。
招商銀行工作人員並未過多透露額度緊張的原因，工商銀行工作人員稱則是因為月底沒額度加上過年的原因。
「一個月的樣子吧，從你遞資料、審批到放款，一般一個月左右吧。」記者進一步詢問是否大概2月底能夠放款，該工作人員稱，估計要等3月初，一般月底沒有款放。
實際上，記者在去年年末走訪各大銀行時，不少銀行就表示年底額度緊張。這一說法也得到交通銀行工作人員印證，據交通銀行工作人員透露，去年10月，部分銀行的個人住房貸款業務到目前都還沒有放款。
「我們現在放款沒那麼快的。」交通銀行工作人員表示。當記者問起3月能否放款時，該工作人員告訴記者：「3月可能是最快的了，今年的形勢特別嚴峻，總體上央行會壓降房貸的額度。」
另據21世紀經濟報道稱，此前有媒體報道稱廣州對域內銀行進行了監管窗口指導，明確要求1月房貸額度不能高於去年四季度月均房貸額度。
一位上海中小銀行人士則表示，目前並沒有接到類似的監管要求，具體還要看各家銀行的分支機構的政策，換句話說，「一行一策」。目前他們銀行仍有額度，但未來房貸業務收縮肯定是大趨勢。
央行「兩道紅線」新規開始發威
個人購房者會受什麼影響？
2020年12月31日，央行聯合銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度》，將銀行分為五檔，並設立區別性的「兩條紅線」指標，第一道紅線是房地產貸款佔比，第二道紅線就是個人住房貸款佔比，指個人住房貸款余額佔一家銀行全部貸款比重。
這意味著，無論個人按揭貸款還是房企貸款全面受限，對增量控規模可以預料。
按照房地產貸款集中度管理要求，房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限分為五檔：中資大型銀行分別是40%和32.5%，中資中型銀行分別是27.5%和20%，中資小型銀行和非縣域農合機構分別是22.5%和17.5%，縣域農合機構分別是17.5%和12.5%，村鎮銀行分別是12.5%和7.5%。
2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自上述通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自上述通知實施之日起4年。
據國盛證券統計：
第一檔銀行中，工行、建行、中行、郵儲銀行個人住房貸款佔比分別為33.71%、36.73%、39.19%、33.64%，超出上限32.5%；建行、中行房地產貸款合計佔比分別為41.72%和50.01%，超出上限40%。
第二檔銀行中，招行、中信銀行、興業銀行個人住房貸款合計佔比分別為25.49%、20.83%、26.93%，超出上限20%；招行、中信銀行、浦發銀行、興業銀行房地產貸款佔比分別為34.25%、28.06%、28.73%、35.30%，超出上限27.5%；
第三檔銀行中，杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農銀行均出現不同程度「踩線」。
對於個人購房者來說，這到底意味著什麼呢？最直接的影響在於，部分銀行發放房貸的規模將會受到限制，如果銀行之前發放個人房貸的佔比較高，甚至超過了央行此次規定的紅線，那麼銀行就必須在過渡期之內，逐漸調整到規定范圍之內，那些放房貸佔比接近紅線的銀行，以後也必須控制房貸的增長速度。所以，對於個人購房者來說，銀行收緊放貸規模，顯然會增加申請房貸的難度。
截至2020年3季度，房地產貸款余額為48.8萬億，占人民幣各項貸款余額的比例為28.8%。結構上，房地產貸款主要包括三個種類：房地產開發貸款、個人住房貸款、保障性住房開發貸款，其中個人住房貸款佔比最高，達到68.8%，占各項貸款余額的比例為19.8%。
銀行懼怕「溢出效應」
法拍房亦受限購
據21世紀經濟報道采訪一位華東城商行總行人士稱，房貸總量受限之後，溢出的貸款增量可能會影響其他貸款定價。換句話說，以前用來投放房貸的錢，不讓用於房貸了，就得轉移到別的貸款上，比如消費貸款、對公貸款等，進一步增加了非涉房貸款的供給量。這個影響有兩方面，一是今年給到企業的對公貸款額度不用愁了，少做房貸之後非常充沛；二是對公和消費貸可能要降價，銀行在利潤上是吃虧的。
銀行對房貸不再熱衷的態度，可能會改變上海樓市新房、學區房持續火爆的局面，而上周剛出台的「上海樓市新政」更是一次重大沖擊。
據券商中國此前報道，上海樓市在2020年迎來量價穩步提升，成交量一路攀升，尤其是在11月和12月上海樓市「暖冬」行情燥熱，熱點板塊、熱點樓盤被市場「熱搶」。同策房產咨詢統計，2020年12月上海新開樓盤超30個，20餘個項目認籌率超100%，13個項目認籌數量超1000組。數月之前，上海新房市場人氣最高的一個項目出現13人搶一套房，且該項目首套房搖號驗資就得700萬元、二套房驗資甚至要1300萬元。
1月21日，上海突然發布樓市調控新政，上海市住房和城鄉建設管理委員會等八部門，聯合印發《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，於1月22日起實施。新政被關注的主要有兩條，一是限制假離婚現象，對於夫妻離異三年內購房的，擁有的住房套數按照婚前兩人總計來測算，二是調整增值稅的認定標准，從2年變成了5年。
事實上，在上述「新政」中也提到對信貸的約束，《意見》明確指出要嚴防資金違規流入樓市，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，嚴格執行差別化住房信貸政策。對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度，嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。
值得注意的是，與新政相配合的是，「法拍房」也被限購了！
據21世紀經濟報道，有銀行貸後人士稱，1月22日起，作為「上海樓市新政」的配套措施，法拍房也陸續下架撤拍，現在還在拍賣的也更改了競買人要求。
查詢公拍網的相關拍賣房信息發現，會出現標紅提醒：「競買人參與競買的，應當事先確定在本市具有購房資格，必要時可致電本市房地產交易服務熱線具體咨詢限購政策」，並提醒：「拍賣成交確認後，因買受人在本市無購房資格的，將依法承擔悔拍等法律後果。」
根據當前上海的購房政策，滬籍個人限購一套，家庭限購兩套，外地戶籍需結婚並繳滿五年社保才能擁有一套住房的購房資格。
此前由於上海法拍房不限購，成為不少外地人在上海安家的一個「利器」，甚至導致法拍房價格炒到高於同區域的二手房，而這種現象可能會在新政後逐漸消失。
2021年房地產金融政策會有哪些變化？
人民銀行、銀保監會在答記者問中表示，建立房地產貸款集中度管理制度，有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。
近年來，監管對房地產的管控層層加碼，從房地產開發商到金融機構已先後被納入監管。那麼，2021年房地產金融政策會有哪些變化？
1月15日，國新辦舉行2020年金融統計數據新聞發布會。會上，央行金融市場司司長鄒瀾表示，近年來，人民銀行堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標全面落實房地產長效機制，加強房地產金融管理，重點開展了幾方面的工作。
一是加強了房地產的金融調控。牽頭金融部門加強對各類資金流入房地產的統計監測，引導商業銀行房地產貸款合理增長，推動金融資源更多流向製造業、小微企業等重點領域和薄弱環節。去年房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速，新增房地產貸款占各項貸款比重從2016年的44.8%下降到去年的28%。
二是實施好房地產金融審慎管理制度。其一是落實長效機制，因城施策，實施好差別化住房信貸政策。其二是按照規則化、透明化方向，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。其三是建立健全房地產金融宏觀審慎管理制度。
三是完善住房租賃金融政策。按照「租購並舉」的方向，加快研究金融支持住房租賃市場的政策。
鄒瀾表示，下一步，央行將認真貫徹落實十九屆五中全會、中央經濟工作會議部署，堅持「房住不炒」定位，租購並舉，因城施策，保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃市場發展的金融支持，促進房地產市場平穩健康發展。
❿ 銀行祭出「限額管理」 涉房信貸持續收緊
（記者 李葉）屋漏偏逢連夜雨。冷冽的「三道紅線」融資新規在前，開發貸收緊的蕭瑟寒意緊隨其後。
近日，多位銀行人士透露，第4季度房地產開發貸呈收緊趨勢，多家銀行明確「限額管理」「好中選優」等原則。
招商銀行重慶分行一位內部人士向中國房地產報記者坦言，「對開發貸確實有要求限額管理，接到的要求是涉房貸款佔比不超過50%。我們分行目前是52%，要在年內調整到50%以下。」
此前的10月21日，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在2020金融街論壇年會上表示，央行根據防範房地產金融風險和穩地價、穩房價和穩預期的目標，逐步實施房地產及貸款集中度、註明債務收入比、房地產貸款風險權重等宏觀審慎政策工程。
「這些政策工具的文件，我們已經制定完畢，會尋找合適的時間窗口逐步實施，進一步完善促進房地產市場健康發展的長效機制。」潘功勝強調。
話音剛落，房地產金融宏觀審慎管理的政策已經傳導落地。
中國郵政儲蓄銀行研究員、財政部中國財政科學研究院博士後婁飛鵬指出，雖有疫情影響，但今年以來房地產投資仍然保持較高水平。居民杠桿率提高、中長期貸款規模較大、部分城市房價調控壓力不小，這些都是讓銀行收緊涉房貸款的原因。
IP GLOBAL中國區首席經濟學家柏文喜則認為，收緊開發貸是從供給端來調控樓市，收緊個人房貸是從需求端來調控樓市。也就是說，金融監管部門是從供給和需求兩端同時對樓市進行調控，這樣可以讓調控力度取得較好的平衡。
開發貸持續收緊
實際上，房地產開發貸的收緊早就有跡可尋。
在去年2月舉行的國新辦發布會上，銀保監會副主席王兆星在談到下一步銀保監會關注的風險領域時提出，「繼續緊盯房地產金融風險，要對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標准，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發和個人貸款，要防止房地產金融風險出現大的問題。」
此後，不少銀行開展了房地產開發貸款大檢查。
今年年初，恆生中國副董事長兼行長宋躍升在業績溝通會上表示，該行去年對房地產貸款業務和風險狀況進行了全面的排查，並制訂了房地產貸款的壓降計劃，截至2019年年末，房地產貸款集中度有明顯的下降，2020年將有進一步壓降的空間。
某股份行北京分行人士也表示，近一兩年來，該行一直在壓降開發貸規模，開發貸在貸款中的佔比越來越小。
據某研究機構發布的《2020年第2季度全國房地產貸款報告》顯示，今年第2季度，全國房企競爭開發貸款800億元，環比減少88%，同比減少58%。
中國銀保監會副主席梁濤在2020金融街論壇年會上介紹，前三季度，新增房地產貸款佔全部新增貸款的比重較去年同期下降3.7個百分點。
第4季度以來，房地產行業的銀根進一步收緊。9月28日，有消息稱，數家大行收到通知，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模，多家大行新增涉房貸款佔比降至30%以下。及至10月28日，銀行再度傳出收緊開發貸的消息。
「收緊開發貸，從供給端來對樓市進行調控十分必要。」在柏文喜看來，為對抗今年上半年以來的疫情影響以及進行逆周期調節，相對寬松的貨幣與財政政策向市場注入了較大的流動性，加上地方政府對土地財政依賴的加大推動了土地市場和房地產市場的局部抬頭和過熱，不僅推高內循環模式下的經濟社會整體運行成本，也加大了金融體系風險，不利於房地產市場和行業健康與可持續發展。
貝殼研究院首席分析師許小樂分析，銀行涉房貸款規模佔比設置上限，是從金融端降低地產行業負債的舉措，與地產企業端「三道紅線」降負債形成互補。在此政策下，預計未來銀行體系對於購房者貸款資格審查、貸款額度把控及貸款周期均將更加嚴格，放款周期將繼續延長。
他認為，在規模限制下銀行涉房貸款額度將主要向首套剛需及合理家庭自住購房需求傾斜。
個人房貸分化
2019年國有六大行對個人住房貸款的信貸投放也出現降速。
據不完全統計，2019年六大行新增貸款6.4萬億。其中，個人貸款新增3.27萬億，佔新增貸款的51.1%，其中，個人住房貸款新增2.53萬億元，佔新增貸款39.5%。
在2018年，六大行新增貸款及墊款共計5.13萬億元。個人貸款新增3.12萬億，佔新增貸款60.77%，其中，個人住房貸款新增2.53萬億元，占據了新增貸款的49.39%。
在看懂研究院專家陳濤看來，前3季度信貸投放較多，監管部門保持流動性穩定的意圖比較明顯。目前經濟不斷恢復，房地產市場仍然保持較高熱度，吸收較多信貸資源，特別是房地產信貸增速雖然不斷走低，但仍高於平均水平，不是監管部門所樂見的。在此背景下，引導銀行提前在房地產信貸邊際收緊便是大趨勢。
他認為，房地產信貸邊際收緊，必然帶來房貸利率上漲。
按照一二線城市的劃分，個人住房貸款利率也出現了分化。
10月20日上午，央行公布了最新貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。至此，LPR已連續6個月未變，大家期盼已久的房貸利率下降落空。同時，多個城市傳出房貸額度緊張，房貸利率上漲，甚至是部分銀行停貸的消息。
對此，記者致電了中國農業銀行、中國工商銀行的北京地區分（支）行網點貸款中心，工作人員均表示「沒有收到調整個人貸款利率的通知。房貸利率基本是按照首套在LPR基礎上上浮55個基點執行，按照5年期以上LPR為4.65%來計算，實際首套房貸利率為5.2%。」
據融360大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示，2020年10月（數據監測期為2020年9月20日-2020年10月18日）按照一二線城市劃分，北、上、深三地繼續維持上期房貸利率水平。
41個城市中，已有13個城市利率水平出現環比上漲，佔全部監測城市數量的31.7%，另有14個城市利率環比下降，14個城市保持不變。上升的城市中，惠州、太原、長春、成都、長沙5地的環比漲幅都超過5個基點。其中長春地區繼上月環降17個基點後，本月又回調7個基點；成都地區則持續三連漲，本月漲幅為7個基點，累計漲幅為18個基點。
也就是說，北、上、深等一線城市目前房貸利率處於暫時穩定狀態，房貸收緊趨勢目前主要出現在二、三線城市。
對此，有不願具名的銀行人士透露，由於監管規定並沒有深入到每家銀行各個區域的房貸總量統籌，不排除有些銀行會將額度在地區之間流轉，以實現全行總體達到限定的比例。「比如一線城市房貸業務賺錢更多，那就收緊二、三線城市等賺錢較少地區的額度，騰挪到一線城市。」
值得注意的是，不少二、三線城市不僅房貸利率較高，還上調了二套房的貸款首付比例。
9月7日，沈陽出台《促進房地產市場平穩健康發展措施》，將二套房首付比例提高至50%，首付款須一次性支付，禁止分期支付和「首付貸」；9月23日，長春市人民政府網站發布《長春市人民政府辦公廳關於落實城市主體責任，進一步加強房地產市場調控的通知》，提出二套商品房首付比例不低於40%；9月28日，唐山市政府發布《關於加強房地產市場調控工作的通知》，將二套房首付比升至50%；9月29日，銀川市人民政府發布《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，其中提到，銀川市二套房首付比例不得低於40%。
對此，柏文喜表示，收緊房貸是從需求端來對樓市進行調控。「從供給端和需求端同時對信貸政策收緊，可以讓今年以來開始騷動的樓市盡快恢復平穩狀態和進入理性運行軌道。」