房企如何降低銀行貸款的比例

⑴ 房地產「救市」第二階段:降首付、發購房補貼、送戶口

新冠肺炎疫情對各行各業都造成了不同程度的打擊，因售樓部關閉、工地停工，房地產行業的成交一落千丈。
為了緩解房企因銷售停滯而觸發的資金問題，2月中旬以來，已經有超過20個城市啟動「救市」。從這些城市的救市行動中可以發現，地方政府多在減稅免稅、延遲繳納土地出讓金、放寬預售條件等方面對房企進行扶持，著重緩解房企資金壓力。
如大多分析人士預測，加入救市行動的城市在不斷增加，而且在「因城施策」的背景下，有些城市已經開始在需求端發力。據時代財經了解，以衡陽為首，目前包括駐馬店、南寧、青島、蘇州在內的城市正在通過發放購房補貼、放寬公積金貸款、引進人才等措施刺激個人購房。
甚至已經有銀行在商業房貸上動刀。2月24日，據21世紀經濟報道披露，浙商銀行近日下發了個人貸款政策調整的通知，對於非「限購」城市居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例從原來的30%調降至20%。
顯然，救市政策正在從紓困房企向刺激成交上轉變。
一位要求匿名的房企營銷人員在2月24日向時代財經表示，這些區域出台相應刺激政策，針對目前市場來說是比較有利的，主要是剛需購房者的購房門檻低了，很多前期想入手而不能入手的，這個時候就是最佳時機。「這樣能調動更多沉睡剛需客的資金來活躍市場、帶動市場。投資購房者也會抓住這次機遇，選擇這個時候入手。「
從紓困房企到刺激購房
第一個宣布降低首付的是河南省駐馬店市。2月21日，駐馬店市出台17項穩樓市政策，其中關於公積金貸款方面，政策明確指出，繳存職工首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%，同時住房公積金最高貸款額度由45萬元提高到50萬元。
同步實施的還有購房補貼政策，根據規定，各類人才補助標准200元/平方米，大中專以上畢業生補助標准150元/平方米，農民工補助標准100元/平方米，補貼資金由受益財政承擔，中心城區補助資金按屬地稅收受益比例由市區兩級分別按50%承擔。
目前，還沒有其他跟進駐馬店市的做法，但商業房貸的放鬆已經到來。據21世紀經濟報道2月24日的文章指出，浙商銀行近日對於非「限購」城市居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例從原來的30%調降至20%，同時取消了500萬以上房貸納入非普宅標準的貸款政策。
據時代財經了解，央行2016年規定非限購城市首套房首付比例原則上最低為25%，各地可向下浮動5個百分點，但浙商銀行此前在非限購城市一直執行30%的首付比例，此次是首度下調。
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英分析指出，目前非「限購」城市多為三四線城市，該類城市今年春節受疫情影響，返鄉置業需求並未釋放，浙商銀行此次下調首套房首付比例，能增加購房者信心，刺激部分返鄉置業需求繼續釋放，也為疫情後銀行貸款額度的釋放做好鋪墊。
在廣西南寧，雖然沒有降低首付比例，但將公積金貸款的使用范圍擴大了。此前調控升級時，南寧暫停了第二套及第二次住房公積金貸款。 而2月23日最新調整政策顯示，職工個人及家庭只擁有一套住房，且該住房建築面積在120平方米（含）以內的，允許其在購買建築面積為144平方米（含）以內的第二套住房時申請使用住房公積金貸款。
南寧住房公積金管理中心直言，政策調整是為了減輕新冠肺炎疫情對南寧市房地產市場造成的影響，進一步提高住房公積金使用效率，加大住房公積金對繳存職工購買改善性住房的支持力度。
除了在首付上做文章，還有部分城市通過發放購房補貼、人才引進等措施刺激需求。
2月14日晚間，衡陽市住建局聯合財政局等十部門發布「衡十七條」，其中提到，對購買新建商品房（含住宅和非住宅，非住宅不含車位、車庫、雜物間）和存量住房，簽訂網簽協議並繳納契稅，所繳契稅稅率為1%的，由市財政按所交契稅對購房人予以全額補貼；所繳契稅稅率為1.5%的，由市財政按所交契稅的2/3對購房人予以補貼；所繳契稅稅率為2%以上（含2%）的，由市財政按所交契稅的50%對購房人予以補貼。新建商品房項目地下車位首次出售的，由市財政按1000元/個的標准對購買人予以補貼。
此外，人才購房補貼對象進一步擴大，在原補貼基礎上提出非「雙一流」大學全日制本科生一次性購房補貼5萬元。
安徽馬鞍山則在2月21日宣布，2011年8月出台的首套普通住房交易購房補貼政策再延長一年，延期至2021年2月28日。該政策主要針對在馬鞍山市市區購買首套普通住房的購房人，對個人在本市市區購買90平方米及以下普通住房（含二手房），且該住房屬於家庭唯一住房的，給予購房人商品房價值或存量房（二手房）核價單核定價值的1%補貼；對高層次人才（具有大學本科及以上學歷或中級及以上專業技術資格或技師及以上置業資格的個人）在本市市區購買90平方米以上至144平方米以下普通商品住房（不含二手房）且該住房屬於家庭唯一住房的，給予購房人商品房價值1.5%補貼。
蘇州相城區則從人才引進上著手。2月20日該市下發通知宣布降低人才落戶門檻，對有來相就業意願的全日制本科及以上學歷的人才，放寬有關限制；暢通人才購房綠色通道，將工作滿3個月的高技能人才納入人才證明開具范圍，在區內購房不受戶籍、社保、積分等限制條件的影響；協調解決一線專家人才子女就讀區內公辦學校。
青島市也在2月21日跟進，該市將「先落戶、後就業」政策放寬到畢業學年在校大學生，已落戶的可享受本市購房、申請人才公寓等政策。
「救市」進入第二階段
對於房地產行業的各類扶助政策從2月6日開始陸續頒布，從一開始的減免房產稅和土地增值稅，到延期繳納公積金，再到後來延遲繳納土地出讓金、放寬預售條件等，截至目前跟進並出台相關政策的城市已經超過20個。
這些政策主要從房企層面出發，意在幫助房企渡過短期的資金難關。正因為針對的是房企資金問題，所以對於市場的購房需求並沒有太大作用。
如今，隨著降首付、給予購房補貼、人才引進等刺激個人購房的政策出台，張大偉認為救市政策開始了第二階段，開始刺激需求了。
國仕英指出，疫情影響下，房地產市場整體情緒較為低落，這一輪政策的出台可以提高購房者的信心，提升市場活力。當前部分城市公積金貸款、人才購房政策的放鬆，對提振購房者置業信心起到積極作用。
如當初無錫延期繳納土地出讓金、放寬限售條件被眾多城市效仿一樣，這些需求端扶持政策的陸續放開將成為接下來的行業趨勢，這也成為了行業人士的共識。
不過，在肯定新一輪救市政策帶來的正面影響之餘，多位行業人士也保持著相對謹慎的態度。
在最為關鍵的降首付環節，目前第一個「吃螃蟹」的駐馬店降低的是公積金貸款首付比例。上述房企營銷人士強調，在公積金貸款方面，其實每個城市的使用情況不一樣，有城市用得多也有城市用得少，「目前在我們的成交佔比裡面，公積金貸款占不到10%」。
事實上，無論佔比如何，商貸始終是主流，因為公積金貸款使用比例有限，帶來的影響也相對有限。
浙商銀行盡管已經在商業房貸層面降低了首付，但目前只針對非限購城市，國仕英指出，在此之前，浙商銀行的房貸政策非「限購」城市首付比例為30%，比央行等監管部門的要求還要高，目前下調後仍符合監管部門的要求。
而就在各地政府忙著救市的時候，央行在2月19日重申，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
整體來看，未來地方政府將以供給側扶持為主，需求端鼓勵為輔，需求側政策調整的方向更多將體現在公積金政策以及人才購房等方面，以保障合理自住需求的穩步釋放，熱點城市限購、限貸等主體調控政策仍將保持穩定。
該房企營銷人士則認為，中長期來看，成交量會明顯增加，價位方面由於國家堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，所以不會發生太大變化，會穩中略有上升趨勢。

⑵ 蘭州下調商業地產貸款首付比例：從七成降至五成

據甘肅省蘭州市政府網站消息，4月13日，蘭州市人民政府辦公室下發《關於進一步深化城鎮住房制度改革完善住房供應體系的實施意見》（以下簡稱「《意見》」），自印發之日起執行，有效期五年。
《意見》提出，因域施策、精準調控，蘭州市根據市場運行情況，調整商業地產貸款的首付款比例，由現行的70%調整為50%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，政策對商業地產買賣的首付比例進行了下調，這是目前全國首個在商業地產領域降低首付的城市，對於後續商辦物業的買賣和去庫存等有積極的作用。
嚴躍進表示，就蘭州此類政策可以看出，其對於商業地產的去庫存和刺激此類物業的交易給予較大的支持。近期各類商業銀行的貸款額度有所增加，其貸款的動力更足。從庫存結構上看，商業地產的庫存壓力會更大。所以此次蘭州降低商業地產的首付比例，有助於投資者利用銀行貸款，更容易認購相關商鋪和寫字樓，這對於相關房企的項目銷售等有積極的作用。
《意見》稱，蘭州市將進一步加大公租房建設力度，主要通過在劃撥土地上政府統建和商品房開發項目中配建兩種方式籌集公共租賃住房。
2020年5月1日起，蘭州市范圍內新增住宅項目用地在儲備供應時，應在規劃條件中明確土地受讓人按照住宅總建築面積10%的比例配建公共租賃住房，公共租賃住房的所有權及建成後的移交事宜在《國有土地使用權出讓合同》等相關合同和協議中明確，由市住建局統一管理。
此外，《意見》還明確了針對房租的稅收優惠。對個人出租住房取得的收入按照15%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過10萬元的，可按規定享受免徵增值稅政策；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。對房地產經紀機構提供住房租賃經紀代理服務的一般納稅人適用6%的增值稅稅率，小規模納稅人適用3%的增值稅徵收率。
蘭州市將加大人才住房保障提供實物保障、購房補貼和租賃補貼。按照相關規定對新引進人才提供實物保障、購房補貼和租賃補貼等三種形式的住房保障。逐步將招商引資企業的高級管理人員、引進人才等納入公共租賃住房保障范圍。對未享受保障性住房的相關人才由各級政府和用人單位給予購房或租房補貼。鼓勵社會力量參與建設人才周轉公寓或購買商品住房後出租，有效加強人才公寓的供給。支持高校、科研院所等人才密集單位依法依規利用自有存量國有建設用地或通過棚戶區改造建設人才周轉公寓和專家公寓。
蘭州市人民政府辦公室關於進一步深化城鎮住房制度改革完善住房供應體系的實施意見全文：
各區、縣人民政府，市政府各有關部門、有關單位,蘭州新區、高新區、經濟區管委會、市屬重點企業：
根據省政府辦公廳《關於進一步深化城鎮住房制度改革完善住房供應體系的指導意見》精神，為進一步深化城鎮住房制度改革，完善住房供應體系，構建「租購並舉」的供應制度，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，規范房地產市場，促進我市房地產市場平穩健康有序發展，結合我市實際，制定如下實施意見。
一、指導思想
實現全市人民「住有所居」為目標，加快構建「多主體供給、多渠道保障、租購並舉」的住房制度,逐步解決好住房發展不平衡不充分問題，推動形成房地產市場健康發展的長效機制，不斷滿足人民群眾多樣化住房需求。
二、加大保障性住房建設力度
（一）進一步加大公租房建設力度。通過在劃撥土地上政府統建和商品房開發項目中配建兩種方式籌集公共租賃住房。力爭用5年時間，新建公共租賃住房9萬套，使全市公共租賃住房保有量達到12萬套，基本滿足社會各類群體的公共租賃住房保障需求。政府統建的公共租賃住房由市住建局負責，每年編制年度公共租賃住房建設計劃；市自然資源局對納入公共租賃住房建設計劃的用地按照劃撥方式供應，應保盡保。商品房開發項目中配建公共租賃住房，從2020年5月1日起，全市范圍內新增住宅項目用地在儲備供應時，市自然資源局應在規劃條件中明確土地受讓人按照住宅總建築面積10%的比例配建公共租賃住房，公共租賃住房的所有權及建成後的移交事宜在《國有土地使用權出讓合同》等相關合同和協議中明確，由市住建局統一管理。
（二）加快推進棚戶區改造。將棚戶區改造審批許可權下放至區縣，由區縣確定改造范圍、戶數、征拆安置量、土地權屬、拆遷時限等，審核改造投入，確定改造方案，引入有實力的企業實施改造。重點推進城關區雁灘片區、南磚瓦窯、紅泥溝、南河新村、北園小區，七里河區老西客站片區，安寧區城中村，西固區全域，蘭州新區棚戶區改造工作。堅持「兩個統籌、五個結合」，即：全市統籌謀劃，各區統籌實施；將棚戶區改造與城市發展、城市轉型相結合，將棚戶區改造與土地資源整合相結合，將棚戶區改造與完善城市功能、提高城市經營能力相結合，將棚戶區改造與舊城改造、「抽疏增綠」相結合，將棚戶區改造與改善民生、規范租售並舉的住房保障體系相結合。由市自然資源局負責，以棚戶區改造項目作為試點，先行先試，對老城區以拆屋降密、增量提質、疏解功能為原則，促進老城區「減量發展」。鼓勵棚戶區改造項目實施企業自持餘量房作為租賃住房，培育租賃市場。政府回購棚戶區改造項目餘量房，作為人才公寓和公共租賃住房，拓寬保障渠道。
（三）積極落實保障性住房建設資金。在充分爭取國家和省級專項補助資金的基礎上，市財政可提取土地出讓金凈收益的10%，以及住房公積金年增值收益扣除風險准備金和管理費用後，用於彌補公共租賃住房建設資金；已建成使用的公共租賃住房租金收入扣除管理維護費用後全部用於新建公共租賃住房，不足部分由市、區縣兩級財政分擔予以充分保證。
三、完善住房保障配套政策
（四）加大人才住房保障。按照相關規定對新引進人才提供實物保障、購房補貼和租賃補貼等三種形式的住房保障。逐步將招商引資企業的高級管理人員、引進人才等納入公共租賃住房保障范圍。對未享受保障性住房的相關人才由各級政府和用人單位給予購房或租房補貼。鼓勵社會力量參與建設人才周轉公寓或購買商品住房後出租，有效加強人才公寓的供給。支持高校、科研院所等人才密集單位依法依規利用自有存量國有建設用地或通過棚戶區改造建設人才周轉公寓和專家公寓。
（五）加大公共租賃住房貨幣化保障。逐步擴大保障覆蓋面，對符合條件的城鎮低收入和中等偏下收入住房困難家庭、城鎮穩定就業和生活的外來務工人員、退役軍人、新就業大學生和青年醫生、青年教師等人員應納入公共租賃住房保障范圍。結合各區縣住房市場實際租金水平、政府財政承受能力、保障對象的收入和家庭人員數量等情況，適時調整公共租賃住房租賃補貼標准，增強保障對象的租金支付能力。
（六）鼓勵通過市場化租賃住房解決住房困難。進一步完善各項「租購同權」相關政策措施，鼓勵享受公共租賃住房貨幣補貼的人群通過蘭州市房屋租賃服務平台租住市場化房源，解決住房問題。對依法登記備案的租房人可以享受義務教育、就業、醫療、法律援助和其他法律服務等國家規定的基本公共服務政策。健全租賃市場規章制度，推行住房租賃合同網上簽約，規范住房租賃合同文本，明確各方權利義務。落實住房租賃合同登記備案制度，優化備案流程，簡化備案手續。鼓勵租賃當事人簽訂長期租賃合同，穩定租賃關系，保障承租人長期、穩定的居住權益。
（七）落實對租賃主體的稅收優惠政策。落實好依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人稅收優惠政策。落實營改增住房租賃優惠政策。對個人出租住房取得的收入按照15%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過10萬元的，可按規定享受免徵增值稅政策；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。對房地產經紀機構提供住房租賃經紀代理服務的一般納稅人適用6%的增值稅稅率，小規模納稅人適用3%的增值稅徵收率。落實國家對個人住房租賃相關各項稅費的稅收優惠政策。
（八）支持培育養老房地產健康發展。引進有實力的企業，培育新型養生養老綜合體，讓有條件的老年人享受一站式養老。探索制定養老機構運營補貼優惠政策，政府依據建設規模(含改擴建)、投資總額、土地租期等指標，可給予一定的建設補貼；按照床位數、收養人數及服務對象的類別、入住率、管理服務水平、社會效益等指標，可給予一定的運營補貼。
（九）支持繳存職工提取住房公積金支付房租。將符合條件的農民工和個體工商戶逐步納入公積金繳存范圍，進一步推動個體、私營、混合所有制、外資等非公有制單位建立住房公積金制度。職工連續足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在繳存城市無自住所有權住房且租房居住的，可按規定提取夫妻雙方一定額度的住房公積金支付房屋租金。
四、積極培育和發展住房租賃市場
（十）鼓勵新建市場化租賃住房。通過加大市場化租賃住房用地的供應，有效緩解新建商品住房及二手房房價上漲的壓力。市自然資源局每年會同市住建局在已納入儲備的住宅用地中編制市場化租賃住房供地計劃，按計劃實施土地供應相關工作。發揮大型企業引領帶動作用，支持有條件的國有企業開展住房租賃業務，通過回購、回租市場存量房或棚戶區改造餘量房等作為租賃住房，也可將自有閑置商業、辦公、工業等房屋改造為租賃住房，統籌進行市場化、專業化、社會化運營和管理。
（十一）積極培育和發展租賃企業。鼓勵房地產開發企業利用自持房源面向市場開展住房租賃業務；鼓勵各類投資者和自然人依法設立住房租賃企業，提供專業、規范的租賃服務；鼓勵物業服務企業拓寬服務領域，在服務項目范圍內積極開展「管家式」服務，為業主空置房源提供代管理、代維修等服務；鼓勵村集體、經濟聯社租賃經營自有住房，將符合消防、衛生、住用等安全條件的住房統一出租，規范管理。
發揮國有租賃企業對市場的引領、規范、激活和調控作用，指導國有企業成立國有租賃企業。出台政策扶持專業化的住房租賃企業快速發展成長，開展規模化、集約化、專業化住房租賃業務；營造環境吸引國內知名大型租賃企業入駐蘭州，利用其豐富的經驗和雄厚的資本，帶動全市租賃市場健康快速發展。
五、保持房地產市場平穩健康發展
（十二）堅持調控力度不放鬆。落實穩地價、穩房價、穩預期的城市主體責任，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。及時掌握房價漲幅、供需情況、市場運行、企業經營現狀，加大對市場運行的分析研判，進一步完善房地產市場風險預警機制，有效防範化解重大風險。
全面貫徹國家各項房地產市場調控政策，嚴格執行我市現行的房地產市場調控措施，切實落實價格備案、限購、限貸、限售等各項房地產市場調控政策，加強新建商品住房價格備案工作，有效控制商品房銷售價格的上漲幅度。因域施策、精準調控，根據市場運行情況，調整商業地產貸款的首付款比例，由現行的70%調整為50%。
（十三）加大市場監管力度。積極貫徹落實住建部《關於進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》，全面加強商品房買賣合同、存量房買賣合同、房屋租賃合同和房屋抵押合同網簽備案工作。進一步加強商品房預售資金和存量房交易資金監管。持續開展打擊違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動，針對群眾反映強烈、問題突出、違法行為屢禁不止的企業，通過嚴格的檢查執法，強有力的處罰措施，強力整治和規范房地產市場秩序，保持房地產市場健康有序運行。
六、工作保障
(十四)加強組織領導。成立由市政府主要負責同志任組長的市深化城鎮住房制度改革完善住房供應體系工作領導小組,負責統籌全市住房制度改革工作,落實中央、省關於住房制度改革的方針政策,充分發揮組織領導、統籌協調等作用。
(十五)加強宣傳引導。加大宣傳力度,做好政策解讀,及時釋疑解惑,提高政策透明度,正確引導住房消費，增進公眾對住房制度改革工作的理解與支持,形成有利於深化住房制度改革的良好輿論氛圍。
本《實施意見》實施范圍為城關區、七里河區、西固區、安寧區。蘭州新區、高新區、經濟區、紅古區、永登縣、榆中縣、皋蘭縣結合本轄區實際參照執行。
本《實施意見》自印發之日起執行，有效期五年。
蘭州市人民政府辦公室
2020年4月13日

⑶ 房貸管理新規引導銀行優結構穩樓市

為進一步落實房地產長效機制、實施好房地產金融審慎管理制度的要求，2020年12月31日，人民銀行、銀保監會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱「新規」），建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機制。

新規將如何促進房地產市場平穩健康可持續發展？從銀行角度看，房地產貸款業務將會產生哪些變化？不同類型的銀行會如何應對？對房企和購房者帶來哪些影響？《金融時報》記者就上述問題采訪了業內專家學者。

監管端政策如何考量

「總體而言，建立房地產貸款集中度管理制度，有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。」人民銀行、銀保監會在關於新規的答記者問時表示。

作為支撐房地產發展的血脈，房地產金融的健康發展對整個行業至關重要。「從國際上看，房地產貸款佔比過高或在一定時期佔比上升過快，既不利於房地產市場自身發展，也會給金融體系造成風險。目前，我國房地產長效機制建設取得明顯成效，房地產貸款余額（含個人住房貸款）占各項貸款余額的比重在29%左右，但部分銀行機構的房地產貸款佔比過高，遠超出平均水平。」民生銀行(5.170,0.00,0.00%)首席研究員溫彬表示。

「發布新規的主要目的是防範系統性風險。本次對房地產貸款設立集中度限制，有助於控制銀行信貸的總風險敞口，進而控制系統性風險。」國家金融與發展實驗室特約研究員戴志鋒認為。

值得注意的是，新規對於不同類型的銀行業金融機構，分設五種組合的上限。「2020年下半年以來，受益於按揭貸款低風險、低資本消耗、相對高利率、高RAROC回報因素，中小銀行大力發展按揭貸款業務，中小銀行大量的增量信貸資源投向按揭市場，在原有統一的調整模式下（對房地產融資增量佔比、貸款增速進行管理），難以對新進入的中小銀行形成有效控制。」在光大證券金融業首席分析師王一峰看來，新規的初衷是在堅持房地產融資穩中從緊的原則下進行差異化調節。

與此同時，推動金融供給側結構性改革，強化銀行業金融機構內在約束，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展，也是發布新規的重要意圖。「新規將引導信貸資源重點支持製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、『三農』等薄弱環節。」王一峰表示。

銀行端如何落實新規要求

作為銀行業的重要優質業務之一，房地產貸款尤其是佔大頭的個人住房貸款業務，在新規要求下將受到哪些影響？

首先，房地產貸款的規范將對銀行業形成良性引導。「對銀行房地產貸款余額佔比提出上限要求，將從供給側抑制銀行的放貸沖動，有助於降低銀行房地產風險敞口，促進銀行形成自我約束的內在機制，調整中長期經營策略和信貸結構。」戴志鋒說，新規對於個別上市銀行房地產貸款雖有壓降壓力，但總體影響不大。

「若按照新規的分類監管要求上限測算，2021年全部金融機構按揭貸款增長預估在4.5萬億元左右，房地產企業貸款預估在1.5萬億元左右。這一增量與2020年按揭貸款、房地產企業貸款增量大體相當，新規在房地產貸款增量安排上並沒有明顯收緊。從長期看，受新規影響，銀行表內房地產貸款增速將向各項貸款平均增速收斂。」王一峰分析稱。

不過，由於貸款存量佔比的差異，不同銀行未來貸款增長結構會受到一定影響。「新規要求，已經達標的銀行要保持房地產貸款比例總體穩定。因此，即便佔比較低的銀行，也不會存在大幅提升房地產貸款和按揭貸款的可能性。而對於佔比已經超標或接近監管要求的銀行而言，需要控制增量或者壓降存量。」王一峰指出。

王一峰表示：「預計超標銀行和2020年下半年以來在房地產領域貸款投放較大的銀行需要重新調整2021年預算指標，降低房地產貸款增量佔比。同時，除支持經濟重點領域和薄弱環節外，中小銀行下一階段發力重點可能在非按揭其他零售業務，包括信用卡、綜合消費貸款、場景化金融等。」

新規如何影響樓市

通過金融向房地產行業的傳導，新規將進一步促進樓市穩定發展。「過去，房地產行業的杠桿率一直在攀升，主要體現在大型房企負債率畸高以及居民負債率不斷攀升。房貸集中度監管削弱了銀行繼續通過房地產相關貸款向企業和居民加杠桿的能力，有利於有序降低房地產行業的貸款規模。」戴志鋒表示。

在戴志鋒看來，新規將從融資端進一步推動貸款向房地產頭部企業集中。「大銀行出於維護戰略客戶的考慮，稀缺的額度會優先保證頭部房企，中小房企獲取銀行貸款的難度升高，或只能通過加快處理存貨保證自身現金流，後續不排除被並購的可能。」

對於購房者而言，專家普遍認為，新規對微觀主體住房貸款需求影響不大，存量住房貸款也不會因為新規而被銀行提前收回，對剛需購房群體不會造成影響，購房者只需要按照政策流程辦理貸款即可。

「需要注意的是，貸款集中度管理其實是核查合規的房地產貸款，而後續一些消費方面的貸款也需要管控，防範部分銀行違規通過消費貸來變相發放房貸。」易居研究院表示。

值得一提的是，為大力支持發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入本次房地產貸款佔比計算。「此舉與中央經濟工作會議的相關要求一致。」交行金融研究中心高級研究員夏丹表示。

「2021年或將是規范住房租賃市場的關鍵一年。未來，住房租賃市場或可能迎來『國家隊』進場，針對住房租賃市場中的矛盾和問題，將從包括用地供應、落實租賃住房公共服務和財稅等的支持政策，進一步規范市場秩序、促進市場穩定。」金融監管研究院研究員高佳表示。

⑷ 辦理住房按揭貸款，要如何有效降低貸款成本呢

2、注意貸款年限

一些有點經驗的人說房貸貸款的時間周期越長，越是賺到了。他們認為合理的負債是一種資金在機會成本上的「套利」，因為你從低成本的地方拿到錢，你其他富裕的資金可以放在其他高的地方。但其實貸款的時間越長，給銀行的利息就更多。

所以一般還是建議自住房的貸款期限在15-20年之間，因為這樣支付的總利息不會太高，然後每個月的房貸金額也能負擔，不會對我們的正常生活造成其他的影響，所以還是不要信貸款時間越長就是好的謠言了。

辦理貸款時應注意什麼？

1、銀行的選擇

不同的貸款銀行的貸款規定不一樣，不過現在一般購買新房的，開發商都有固定的銀行合作，但是購房者也還是可以爭取一下自己選擇的貸款銀行。如果買二手房貸款的話，一般都是自己選擇貸款銀行，因為現在貸款按揭的越來越多，銀行也把貸款分了很多種服務，借款人可以選擇的服務就更加靈活了，選擇適合自己的貸款銀行非常重要。

2、還款方式

很多借款人都不太重視還款方式，現在銀行一般有兩種貸款的還款方式，分別是等額本息和等額本金。等額本金雖然利息少一些，但每個月的月供高，壓力比較大。等額本息總利息會高一些，但每個月的還款壓力小。大家可以結合自身情況綜合考慮選擇適合自己的還款方式。

3、貸款資料的真實有效

一般個人貸款辦理，銀行會收取一些個人相關資料，例如個人徵信報告、工資流水、收入證明等等。其中收入證明是反映借款人還款能力的一個證明之一，如果誇大了自己的收入水平，不僅會在日後還款時可能發生違約，還會因為提供虛假材料而被銀行拒貸。所以大家在申請貸款的時候，還是要根據自己目前的經濟條件和還款能力做出客觀的評價，否則一定會影響日後的生活水平。

以上就是關於貸款怎麼還省錢？辦理貸款時應注意什麼的相關內容，買房貸款的還款年限並不是越長越好，或者為了減少利息支出，選擇很短的貸款年限，這樣不僅會增大生活的壓力，很有可能後期還不上貸款。所以大家在辦理還款的時候還是要綜合考慮自己的還款能力和未來收入的變化，選擇適合自己的貸款和還款方式。

⑸ 私企怎樣降低銀行貸款利率

有兩家私營企業，資金實力、經營狀況、盈利水平都大致相同，且都向當地的同一家銀行借款。但銀行卻在貸款利率上對它們區別對待。A企業享受的是基準利率，而B企業的借款利率卻要在基準利率的基礎上上浮10%。B企業對此不解，向銀行詢問原因。銀行信貸員解釋說，有許多因素綜合影響著企業向銀行借款時所享受的利率，其中只要有一個因素不同，利率就會產生很大的差別。那麼，哪些因素影響私營企業的借款利率呢？綜合分析，下列6項因素影響著私企的借款利率。只要在這些因素上予以優化，私企就能在一定程度上降低銀行貸款利率。 企業信用等級 通常銀行借鑒國際通行的是「四等十級制」評級方法，綜合自身的情況，制定具體的量化評判標准，一般從企業機構設立信用、整體治理素質信用、商業及經營治理信用、財務及資金信用、技術信用、道德信用6個方面，將企業的信用等級分為AAA（信用極好），AA（信用較好），A（信用良好），BBB（信用一般），BB（信用欠佳），B（信用較差），CCC（信用很差），CC（信用極差），C（沒有信用），D（瀕臨破產）。從「AA」到「CCC」等級間的每一級別可以用「+」或「-」號來修正，以表示在主要等級內信用的相對高低。由於各家銀行的評判標准不盡相同，因此同一家企業可能在一家銀行被評為AA級，而在另一家銀行被評為A級。不同的信用等級代表不同的含義。例如，AAA級，表示企業的信用程度高、債務風險小，具有優秀的信用記錄，經營狀況佳，盈利能力強，發展前景廣闊，不確定性因素對其經營與發展的影響極小。BBB級，表示企業的信用程度一般，償還債務的能力一般，該類企業的信用記錄正常，但其經營狀況、盈利水平及未來發展易受不確定因素的影響，償債能力有波動。CCC級，表示企業信用很差，幾乎沒有償債能力。 企業的信用等級與銀行給予的利率水平成反比。信用等級高的企業，是銀行間爭奪的優質客戶，貸款的利率不僅不上浮還有可能下調，信用等級越高，貸款利率水平越低。信用等級中等的企業，一般執行基準利率。信用等級低的企業，就得上浮利率，信用等級越低，利率水平就越高。 因此，要想得到銀行的優惠利率政策，企業就得從企業機構設立信用、整體治理素質信用、商業及經營治理信用、財務及資金信用、技術信用、道德信用6個方面來提升自己的信用等級。 借款擔保方式 企業提供的擔保方式不同，對其利率浮動治理所要求的資信等級可適當加嚴或放寬。一般來說，企業採用信用方式、或是採用抵押方式，但抵押物變現能力差的，銀行會提高貸款利率。企業採用有價單證質押的，由於對貸款到期回收有保障，銀行對其貸款利率會定的低些。因此，在向銀行借款時，就要充分利用自身的條件，選擇最有利於銀行降低貸款利率的擔保方式。有質押條件的，一定要選擇質押的方式，只有在迫不得已的情況下，才採用第三方信用擔保方式。 在選擇專業擔保機構時，要選擇被銀行認可的中小企業信用擔保機構，這對於取得銀行的優惠利率將起到重要作用。一般來說，銀行會從如下8個方面來評定擔保機構的優劣，因此借款企業也應綜合考慮以下8個方面，來選擇較優的擔保機構：①擔保機構的經營環境是否完善、透明；②基本經營風險是否正常；③主營業務收益是否穩定；④擔保風險組合是否合理；⑤風險治理是否完備、有效；⑥資本資源是否充足、確定；⑦緩解資本損失的再擔保是否健全；⑧治理戰略是否現實可行。 資金結算比例 資金結算比例是指企業在貸款銀行的結算量與企業全部結算量之比。結算比率越高，即在貸款銀行的結算量越大，給貸款銀行帶來的綜合效益就越高，貸款利率則可能下調。因此，企業要想獲得較為優惠的借款利率，就應當整合結算資源，盡可能地將所有的結算業務都集中在貸款銀行里。 銀行存貸比率 存貸比率，即企業在貸款銀行的存款與貸款之比。比值越高，貸款成本就越低。這個問題與資金結算量比例的作用原理一樣，企業存入在貸款銀行里的存款越多，給貸款銀行帶來的綜合效益就越大，貸款利率也就越可能下調。因此，企業要想獲得較為優惠的借款利率，就應當整合存款資源，盡量將資金都存放在貸款銀行里。 單筆貸款期限 貸款期限越長，要求風險補償加大，貸款成本就越高。針對這一狀況，企業應盡量縮短貸款期限，能借短期就絕不借長期。為了縮短每筆貸款的期限，企業最好向銀行申請一定數額的貸款授信。因為獲得銀行的貸款授信額度後，企業就能在額度內隨時申請貸款隨時歸還貸款，這樣將最大限度地縮短貸款期限，節約利息支出。 單筆貸款金額 貸款額度越大，因單位貸款應承擔的費用相應減少，其貸款所付出的成本會相應降低。因此，企業應做好借款的打算，將在近期要申請的多數貸款，綜合成一筆貸款，以取得單位貸款成本最低化的效果。

⑹ 房貸利率高怎麼樣能降下來這幾種方法可以考慮