⑴ 逆向年金抵押貸款的逆向年金抵押貸款的評價
逆向年金抵押貸款方式是一項針對老年人實行的貸款方式，中國的老年人是一個弱勢群體，但也是一個善良的群體。為適應老齡化社會的到來，我們應在認清國情的前提下努力探索各種養老方式，以求得老人頤養天年、國家減輕負擔。該方式不是惟一的養老方式，也不是最好的養老選擇，但正如前面所說，它對銀行機構來說不失為一個獲得收益、增加客戶群的好方法，而且對個人來說也是一個不錯的選擇。相信隨著人們居住條件的改善和各項制度的健全，逆向年金抵押貸款會成為一種有效的、有益的養老方式。
逆向年金抵押貸款是啟動老年住宅市場的強大動力源。中國老年人的消費心理上有著傳統的「為子女攢錢」思想，往往缺乏圍繞自己消費的意識。同時，老年人為了減輕子女負擔，預備未來高額的醫療費用，不得不將自己的住房問題放在其次。然而，通過逆向年金抵押、貸款業務，老年人可以在一定程度上通過自己的力量解決自身的養老問題，增強老年人自我保障能力，提高老年人在有生之年的生活水平和醫療保障程度，減輕了子女的經濟負擔，也緩解了國家的財政壓力。部分老年人採用逆向年金抵押貸款後，出租抵押的住房，獲得更多的收入用於支付家庭護養或養老機構的費用，大大減輕了家庭養老的經濟壓力，大大減輕老年人購房的心理負擔，可以使老年人放心購房。
同時，由於目前社會養老機構收費過高，超出了老年人承受能力。眾多的養老機構設備簡陋，無法滿足老年人的需要，以及老年人的傳統觀念和對長期居住環境的眷戀都迫使老年人選擇居家養老。而逆向年金抵押貸款使房主一直擁有房屋的所有權，直到出售或者死亡，滿足了老年人居家養老的願望，符合老年人購房的心理要求。這樣，不僅增加了老年人的有效收入，提高了老年人的支付能力，而且，刺激了老年人的住宅消費需求，使老年人的潛在消費能力變為現實購買力，從根本上推動了老年住宅的發展，成為啟動老年住宅市場強大的動力源。
⑵ 什麼是反貸款
反貸款即是反抵押貸款(RAMS，Reverse Annuity Mortgages)，又稱逆向年金抵押貸款，是指借款人將個人擁有的不動產抵押給銀行、房地產抵押貸款公司等儲蓄類金融機構，以獲得一系列的月付款，至貸款期末以大額現金償還的貸款。
目前運用得較多的是以房養老貸款。
⑶ 什麼是RAMS/LCC
1、RAMS是逆向年金抵押貸款
逆向年金抵押貸款（Reverse Annuity Mortgage,RAMs）是金融機構實行的一種房地產抵押貸款方式，它不同於通常的抵押貸款模式。一般的抵押貸款是貸款人先從銀行貸款用於購房，然後再定期向銀行還款直至付清全部本息。
2、LCC是全生命周期成本
LCC（全生命周期成本，Life Cycle Cost，簡稱LCC），也被稱為全壽命周期費用。它是指產品在有效使用期間所發生的與該產品有關的所有成本，它包括產品設計成本、製造成本、采購成本、使用成本、維修保養成本、廢棄處置成本等。
LCC的關鍵因素
車輛全生命周期成本項目中，人工成本費用相對固定，所以降本的關鍵在於降低油耗燃料損耗、控制保養費用、減少故障維修與大修的頻次與單價。
1、主要構件檢修成本：如發動機、橋、變速箱、空調壓縮機等的檢修時間間隔及檢修成本。
2、次要構件及消耗件檢修成本：如空壓機、制動鼓、輪胎、蓄電池等檢修及更換成本
3、空調系統及門系統的檢修維護成本：空調系統的各個組件以及車門系統的各個組件的檢修及維護成本
4、燃料成本及預防維護成本：17年間每台車燃料及各種潤滑油的消耗量。
以上內容參考：網路-LCC；網路-逆向年金抵押貸款
⑷ 什麼是RAMS
RAMS是逆向年金抵押貸款
逆向年金抵押貸款（Reverse Annuity Mortgage,RAMs）是金融機構實行的一種房地產抵押貸款方式，它不同於通常的抵押貸款模式。一般的抵押貸款是貸款人先從銀行貸款用於購房，然後再定期向銀行還款直至付清全部本息。
名詞解釋
逆向年金抵押貸款方式針對的是老年人群體:由於老年人每月退休金不夠支付正常消費，故向金融機構提出申請，金融機構每月付給退休老人一定的費用，使得老人能夠生活得相對充裕。
這種貸款方式能夠使老年人在一生中實現大致均衡的消費水平，並且盤活了老年人的房屋資產，有效解決了老年人有房沒錢的問題。逆向年金抵押貸款方式在中國的實施目前也有一些制約，我們只有在認清這些現實障礙的前提下，才能把握好這種方式操作的可行性，做到有的放矢的運用。
以上內容參考 網路-逆向年金抵押貸款
⑸ 四.如何計算房貸——復利/折現/年金公式
有人問：等額本金 和 等額本息 這兩種還貸方式哪種更劃算？
王顧左右而言他：如果你是一家銀行，有一筆半年期的總額60萬的貸款放在面前，為了計算方便 假設貸款年利率為6% （一般房貸利率不會這么高），你覺得選擇等額本金或者等額本息哪個的收益更高呢？二選一，不能拒貸！
這個問題一下就回到了本系列的第二篇的內容： 《如何評估收益——折現公式》 ，只需計算兩種還款現金流的現值總和，對比一下結果就知道了。
計算之前，還是先簡單介紹一下這兩種還款方式：
一：等額本金，每個月除了先把平攤的本金還了，還要加上這個月產生的所改余有利息一並全還，由於是利息全還，在下個月將不會產生利息的利息(所以是單利，計算簡單)；
二：等額本息，這種方式先要計算得出貸款期內本金和利息之和(還款總額)，再平攤到每個月進行還款，而這個還款總額是一個利滾利(月復利)的結果，當然因為每月都在還款，並非所有利息及本金都會參與復利。
下面依照6%年利率列出兩種方式的還款流水(可以使用網上各種貸款計算器算出，後文里我也會推導給出詳細的計算方法)：
上面兩張圖中，各自的下層為每月所還本金，上層為所還利息。它們的還款總額分別為：等額本金610500元、等額本息610543元，顯然等額本息比等額本金的應還金額要多，本金一致，多出的是利息。如果貸款周期拉長，兩者的利息差還是相當可觀的，那麼是不是就說明對銀行來說等額本息更有利呢？顯然不是，我們還是需要通過現值來進行比較。
依照折現公式（折現率就取6%/12）：
則 等額本金 的現值總和：
依照年金公式：（為什麼等額本息求現值可以使用年金公式，請看本系列第三篇 《三.如何計算養老金——年金現值公式》 ）
則 等額本息 的現值總和： 101757.2733*(1-1/(1+0.06/12)^6)/(0.06/12)
兩者的計算結果完全相等，所以可以很明確的說：等額本金與等額本息對銀行來說，其投資收益都是一樣的，就相當於一筆半年期（期滿才取款）的月復利0.5%（0.06/12）的存款。
雖然我們已經知道兩種放貸方式對銀行的收益來說都是一樣的，都是月復利0.5%，但是你可能更關心它的年化收益，畢竟這是大多數投資核算最通用的指標。我們在第一篇講 《如何計算年化收益——復利公式》 的時候就說過，採用復利的情況下，年化收益率的計算並不是簡單的 0.5% * 12 = 6%。而是需要使用復利公式計算：
年收益率k = (終值F - 現值P)/現值P = (F/茄圓P - 1) = (1+i)^n - 1 = (1+0.005)^12 - 1 = 6.17%
所以，雖然銀行房貸標明的貸款利率為6%(當然，一般並沒有這么高)，但是它的年化收益率卻是6.17%，會略高於貸款利率，原因就在於它是按照每月算利息還款的，而這個月利率是直接拿貸款利率除以12個月得出的。
如果你還有興趣再了解一下兩種貸款具體是怎顫殲塌么計息還款的，那下面就和我一起來做個房貸計算器吧。
我們先定義幾個變數：credit:貸款總額，rate:貸款利率(年), period:貸款期限(月)
一：對於等額本金
1. 應還本金為：credit/period 。每月應還本金 = 貸款總額 / 貸款期限。假設貸金款60萬，貸款期限6個月，那麼每個月的應還本金固定就是：60萬/6月 = 10萬/月
2. 應還利息為：credit * rate/12。應還利息 = 未還貸款余額 乘以 當月的利率。同樣半年期60萬的貸款，為了便於計算假設年利息為6%，第一個月的還款利息就是：60萬*0.06/12 = 3000元（由於6%是年利率，我們需要除以12換成了月利率）。
在第一個月還款（10萬 + 0.3萬）之後，由於是等額本金第二個月還款本金依然是10萬，但是第二個月的利息呢？
首先，在第一個月還款之前，我們本金是60萬整，第一個月產生利息0.3萬，總金額變成60.3萬，然後經過還款，總金額變成60.3 - 10.3 = 50萬，可以看出這種方式是 利息全還(不發生利滾利，產生利息不計入下月利息的計算)，本金還了6分之1 ，依此第二個月計算利息的金額就是50萬，計算一下，50*0.06/12 = 2500元 就是第二個月的應還利息。
綜上每月應還利息為： (credit - credit/period * i ) * (rate/12) 。其中i為第幾期。
合計一下利息之和：
如果直接算總利息，也可以直接套用以下公式計算：
等額本金的應還本金、應還利息就此計算完畢。
二：等額本息，前面講過，這種方式要先知道貸款期內本金和利息之和(還款總額)，再平攤到每個月進行還款。而這個還款總額是一個利滾利(復利)的結果：本月利息計入本金，再減去還款金額，接著計算下一個月還款額。
這里再插一句關於復利，不要提到復利就想到像高利貸一樣暴利，其實這是一種非常常見的計息方式。比如余額寶，它就是一個日復利的過程，只是日復利的利息很低，低到每天利滾利滾了365天之後，折算成一年的總利率也才3%不到。所以在復利利率不高的情況下，利息雖然比單利要多，也多不到哪去，你只要想想你每天的余額寶收益就能理解，比如今日余額寶的萬份收益0.7374舉例(萬份收益就表明了余額寶當前的日復利率=0.00007374), 如果今天有100塊的收益(顯然本金已經很高了)，那這100塊第二天也僅僅能給你多產生7.4厘的利息而已。
回到等額本息計算，我們知道，等額本息還款實際上是一筆年金還款，我們依照年金公式（年金公式的推導可以查看前一篇）。
每月還款A(包含本金和利息) 就等於 總現值(即貸款總額credit) 除以 年金因子(括弧內式子) 。有了每月還款金額A之後，大功已然告成。
接下來想要知道每月還款A裡面本金佔多少？依據折現公式計算即可：
每月應還本金（就是當月還款額的現值P1）等於， 每月還款額A（就是當月現金流F1） 乘以 當月的折現系數。 而每月應還利息，直接取終值與現值之差： F 1 - P1
以上，等額本息的流水也計算完畢。
按照以上思路，我來編寫一下程序， 可視化房貸計算器 （具體不多贅述了，想看源碼可以點開鏈接，按下Ctrl+U（Windows電腦）或 option+Command+U 鍵 （Mac電腦）進行查看，找到第60行到80行）。
以下是可視化結果截圖。
略作講解：
1.圖1與圖2來看等額本金前期還款壓力較大；
2.圖3表明了本金還款的分布，當然本金最後還的總額還是一樣的；
3.圖4的虛線切割後凸出的部分就是等額本息比等額本金要多還的利息；
4.圖4可以看出，等額本息受利率波動影響要大。
結語：房子是用來住的，不是用來炒的
⑹ 借款45000分36期每月還多少算合理
有名義貸款利率和實際貸款利率。就像存款一樣，存款的名義利率是我們存進去時看到的利率，而實際利率要減去通貨膨脹(CPI)。由此，一年期及以下的定期存款實際利率往往為負(如3月份CPI為4.3%，一年期存款利率普遍在2%以下)，因此可以說存款處於負利率時代。
自然，貸款利率也可以分為名義貸款利率和實際貸款利率(這個實際利率不是指扣除CPI後的利率，而是要支付的實際利率，與銀行扣除CPI後的實際利率不同)。
比仿租如你借45000元，分36期還，每期還2241元，名義利率是(2241 * 36-45000)/45000/3 * 100%=26.43%。
實際利率可以用excel中的RATE函數來計算。首先打開excel表——在菜單欄中找到「公式」——在公式下找到「財務」。找到金融中的利率函數，然後點擊它。
然後在彈出的窗口中填寫：總繳費年限中的36；填寫定期支付金額：-2241；填寫：現值45000，忽略其他，計算結果為0.035726。是按月計算的，所以這是月利率。如果換算成年利率，需要乘以12，即0.035726*12*100%=42.8712%。
上面例子的實際利率是42.8712%。假設我們懷疑等額本息還款的實際利率，怎麼辦？然後你可以把剩餘本金乘以利率得到每期返還的利息，再和每期返還的本金相加，看是否等於2241。
在這里，我們可以使用抵押貸款計算器來逆向計算。比如如下圖所示，輸入相應的值，利率為42.8712%。我們可以看到相應的結果。
比如第一期剩餘本金45000元。以42.8712%的利率計算，利息為45000 * 42.8712%/12=1607.67元，歸還的本金為633.32元。
第二期伏大逗剩餘本金為45000元減去上期歸還的本金，為44366.68元。那麼，以年利率42.8712%計算，利息為44366.68 * 42.8712%/12=1585.04元。由於還本付息等於2241，那麼第二期還本只需2241-1585.04=655.95。
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以此類推，可以驗證每期歸還的2241元實際利率為42.8712%，遠超高利貸36%的上限。但從名義利率來看，只有26.43%，這也導致很多網貸鑽了這樣的空子。
實際利率是怎麼來的？因為每次歸還的金額都是一樣的，也就是等額本息的還款，歸還的部分還需要支付相應的利息，也可以說是前一部分基本支付了利息。
日常計息的網貸，比如支付寶的貸款，微信的微貸等。有非常直觀的貸款利率。他們直接按日利率計息，不耍花招，也吸引了不少貸款人的歡迎。
那麼，日常計息網貸的實際利率是如何計算的呢？其年利率的計算方法很簡單，就是日利率*365天。
但如果看還款金額，你會發現實際還款利息遠低於本金總額乘以利率計算出來的利息，因為還本金時不計算利息(還完本金後實際貸款金額不是原本金)，實際利率也可以使用房貸計算器計算出來。
如果選擇先付利息，那麼實際還款利息就等於計算的利息，因為每期的本金還是原來的本金。
所以，不要被表面的利息所欺騙，表面的利息是部分償還本金後的利息表現，而不是原來的貸款本金。當原本金減少時，返還的利息自然會減少，這就導致了名義利率(部分償還本金後的利息)。
我們借錢的時候，需要看到的是實際利率，而不是折算後的名義利率。否則，如果我們被埋了，我們不會知道
相關問答：
相關問答：你知道怎麼計算網貸的年化率嗎？
如果你想借款的產品沒有明示實際年化利率，可以通過神奇公式計算得到：IRR（內部收益率）。
IRR，指的是一組現金流的內部收益率，這些現金流（資金）不一定必須是相等的，但它們必須按缺賣固定的間隔發生，如按月或按年。
分期、定投、年金保險、花唄、借唄真實利率等，都可以通過IRR計算，藉助EXCEL表格。
比如，小財之前用信用卡買了個1萬2的包包，賬單分期12000元，分12期還，月費率是0.6%。
首先在Excel里列一個表格。
按照期數填寫每個月的現金流，注意：拿到的錢是正數，還的錢是負數。
然後，選擇公式中的財務，找到並單擊「IRR」。之後選中現金流，最後再乘12，就能算出真實年化收益率。
計算出的真實利率是13%。
⑺ 逆向年金抵押貸款的逆向年金抵押貸款的貸款方式
逆向年金抵押貸款的基本貸款方式就是金融機構貸款給已經擁有房屋產權的老年人。這類老年人用幾乎自己一生的收入購買房產或在一個較長期限里償還貸款之後，只是擁有了體面的住宅，他們的生活水平會因存款總量的減少和月支付的增多而隨之下降，高昂的醫療費用也得不到必備保障。根據這種狀況設計的逆向年金抵押貸款，將老年人的房產權益逐漸轉化為有生之年的消費資金，可以一次性支付給房主，也可以每月付給房主一定數額的款項。款項的大小與合同的期限、利率的大小、預期房屋的價值以及房主希望保留的房屋產權份額等有關。這樣，將盤活老年人的住房資產，合同期屆滿後房產歸金融機構所有。當然，房主也可保留一部分房產權益，可以應付未來的不確定性支出。
我們且將上一種貸款方式稱為自有房產逆向年金抵押貸款。根據逆向年金抵押貸款的基本設計思路，結合我國基本國情，筆者對其貸款方式進行了改造。設計上，吸收了權益分享抵押貸款的思路，即金融機構貸款給還沒有取得房產的老年人，這里稱之為新購房產逆向年金抵押貸款。這類老年人擁有一定的積蓄，也有一定的購房慾望，但為了預防未來變故，無法用此積蓄來改善其居住條件。根據這種狀況設計的逆向年金抵押貸款，金融機構將提供老年預購房產總價一定比例的貸款，並在今後較長時期內向老年人按月支付一定數額的款項，其具體金額根據評估貸款期屆滿時房屋價值的折現值與貸款現值的差額乘以貸款常數進行計算。老人擁有該房產的居住權，而金融機構擁有其產權。在老年人去世後，金融機構擁有該房產完整產權，可進行拍賣或經營，並從中獲利。因此，該金融機構最好具備房地產投資及經營的相關能力，如房地產投資信託機構。由於逆向年金抵押貸款會遇到房主中途違約、提前償還以及房產價值預測不準確等情況，因此，存在較大的風險，金融機構也應該慎重操作。
⑻ 什麼是RAMS
RAMS是Reverse Annuity Mortgage，逆向年金抵押貸款，是金融機構實行的一種房地產抵押貸款方式，它不同於通常的抵押貸款模式。
1、逆向年金抵押貸款方式針對的是老年人群體：由於老年人每月退休金不夠支付正常消費，故向金融機構提出申請，金融機構每月付給退休老人一定的亂陵費用，使得老人能夠生活得相對充裕。
2、逆向年金抵押貸款是一種啟動老年住宅開發的有效金融創新工具，應該得到社會廣泛重視。當然，目前開展逆向年金抵押貸款業務還有很多制約條件。
(8)逆向年金抵押貸款計算例子擴展閱讀：
1、RAMS是為擁有不動產，同時基本沒有或少有債務的老人設計的，一般期限固定，為借款人在一定時間內(通常為10年)提供金額固定的付款。
2、發展反抵押貸款（RAMS）所需要具備的環境條件包括四個方面：合格的市場主體；發達的反抵押貸款證券發行和流通市場；有效的市場監督管理者；適宜的市場軟環境。
3、大量的反抵押貸款投資者，主要是指從放貸機構中申請反抵押貸款，預期獲得未來處置房產收益的投資者。反抵押貸款投資者可以顫吵有效緩解放貸機構的資金壓力。
4、RAMS是貫穿產品整個生命周期，從對產品的可行性分析研究到產品報廢的整個生命周期過程中，需要建立可靠性、可用性、可維修性和安全性的RAMS論證過程，通過RAMS論證建立RAMS要求，並將RAMS參數綜合到要求形成過程中。
⑼ 什麼是RAMS/LCC
1、RAMS是逆向年金抵押貸款
逆向年金抵押貸款（Reverse Annuity Mortgage,RAMs）是金融機構實行的一種房地產抵押貸款方式，它不同於通常的抵押貸款模式。一般的抵押貸款是貸款人先從銀行貸款用於購房，然後再定期向銀行還款直至付清全部本息。
2、LCC是全生命周期成本
LCC（全生命周期成本，Life Cycle Cost，簡稱LCC），也被稱為全壽命周期費用嘩塌。它是指產品在有效使用期間所發生的與該產品有關的所有成本，游岩它包括產品設計成本、製造成本、采購成本、使用成本、維修保養成本、廢棄處置成本等。
LCC的關鍵因素
車輛全生命周期成本項目中，人工成本費用相對固定，所以降本的關鍵在於降低油耗燃料損耗、控制保養費用、減少故障維修與大修的頻次與單價。
1、主要構件檢修成本：如發動機、橋、變速箱、空調壓縮機等的檢修時間間隔及檢修成本。
2、次要構件及消耗件檢修成本：如空壓機、制動鼓、輪胎、蓄電池等檢修及更換成本
3、空調系統及門系統的檢修維護成本：空調系統的各個組件以及車門系統的各個組件的檢修及維護成本
4、燃料成本及預防維護成本：17年間每台車燃料及各種潤滑油的消耗量。
以上內容參考：網路-LCC；網路-逆神蘆御向年金抵押貸款
⑽ 什麼是逆貸款
逆向年金抵押貸款是金融機構實行的一種房地產抵押貸款方式，它不同於通常的抵押貸款模式。一般的抵押貸款是貸款人先從銀行貸款用於購房，然後再定期向銀行還款直至付清全部本息。逆向年金抵押貸款的特點在於貸款人已擁有房屋所有權並向銀行抵押房產，銀行根據評估後的房屋價值和貸款人申請的貸款期限與貸款人簽署協議，然後分期向貸款人支付貸款供其支配。
其實這個也是想通的，就是用你現有的資產去像銀行貸款用作工業或企業的流動資金，是用小錢借大錢，不是沒錢借錢