❶ 抵押貸款詳解
一、抵押貸款的基礎概念
1、抵押貸款 授予銀行對抵押物（房產為主）的抵押債權，獲取銀行相應的貸款額度，銀行根據貸款的用途進行分類，分別為：購房按揭、消費貸、經營貸，其中有一次抵押及二次抵押。敘述如下表：
一次抵押的貸款額度，一般是房產評估價的6-7成。
一次抵押的貸款額度，一般是房產評估價的6-7成。例如1000w房產，一押若獲批7成額度，1000w×70%=700w。
2、二次抵押
二次抵押，即在房產已有首次抵押的前提下，將房產余值進行二次抵押，新增貸款額度，簡稱二押。
例如1000w房產，已有按揭400w，二押若獲批7成額度，1000w×70%-400w=300w，即新增300w額度。
理論上房產可以無限次的抵押，但由於每新增一次抵押，房屋的余值就會更接近上限，因此銀行的接受程度最多進行到二次抵押，部分民間機構也存在三次抵押的產品。
需要注意，特別是民間的二押、三押，若被一押的銀行發現，銀行有可能提前收回給你發放的貸款。
3、還款方式
舉例：借100元，分2月歸還，月利息2% 等額本息：本金100÷2=50元，利息首月2元，次月1元，共計3元，因此月供為103÷2=51.5元；
等額本金：本金100÷2=50元，利息首月2月，次月1元，因此月供為首月52元，次月51元；
先息後本：月供2元，末月102元； 分期費率：每月月供均為52元（實際利率遠高於名義利率，有坑）
結論：本著資金利用率高的原則，先息後本＞等額本息＞等額本金＞分期費率
4、第三方抵押
非產權人亦可作為主貸人，但大部分銀行只接受直系親屬的第三方抵押（以家庭為單位），例如：產權人是小明一人名字，小明的父母、配偶、配偶的父母、子女（若成年）均可作為主貸人來抵押小明的房產。
另有少部分銀行，可以接受產權人的旁系親屬、公司合夥人等等。
5、第三方放款
任何一筆抵押貸款，無一例外，放款必須放至第三方的企業或個人賬戶，以此來把控資金用途。
例如：小明做了500w的經營貸，放款前提供購銷合同，合同內容大致為小明向小張訂購了一批500w的原材料，因此500w由銀行受託支付，放款至小張的企業賬戶或個人賬戶。
6、抵押的流程
遞交材料→下戶→批復→簽合同→辦抵押→放款
從審批到放款大致1個月（極個別銀行全程加急1-2周放款），若涉及轉貸，可先至B銀行批復後，再進行墊資結清A銀行並且撤押，B銀行入押放款，歸還墊資即可。
7、 徵信查詢次數
徵信查詢次數是不受限制的，但是在進行銀行借貸、申領信用卡或者其他網路平台進行貸款的時候，銀行機構和金融平台都會希望申請人的徵信查詢次數不要過多，因為查詢徵信次數過多，意味著申請人是有嚴重的資金問題，再申請借貸的時候就會被平台或機構拒絕，或者降低審批額度。
徵信查詢原因一般分為：貸款審批、信用卡審批、擔保資格審查、本人查詢、貸後管理，並且實時更新。以上五種查詢，只有本人查詢以及貸後管理不計入查詢次數，其餘都算，一般抵押貸款的要求3個月小於4次，半年6-8次以內。部分銀行可適當溝通
8、 銀行的風控維度
收入、負債、資產、徵信、公司、合規、大數據。
以上基本包含了銀行所有的風控標准。但每個銀行側重點大有不同，例如A銀行注重還款能力（收入負債比），B銀行注重資產（資產負債比）等等。
但徵信具有一票否決權，一般要求連3累6（兩年內不能出現連續3個月的逾期以及累計6次逾期，部分銀行可適當溝通）。
其餘細則包含很多，不展開詳述，圍繞銀行的風險偏好，對自己的貸款對成功率有極大的幫助。
二、如何避坑
1、負債排序
購房按揭→抵押（消費貸或經營貸）→銀行信貸→信用卡分期→金融機構信貸。
以上為貸款正確順序，切勿顛倒！
大致原因是銀行審批對負債的認定方式，一旦劣質負債過多（包括金額、筆數），優質負債將無法獲批，進入惡性循環，遵循以上結論即可。
已有資產抵押（若有）+首付+墊資=全款購房，過戶後新產證抵押，歸還墊資。
以上購房路徑，可貸額度大大提升，目前主流的利率為年化3.6-4.25%，先息後本，10年授信，每3年歸一次本金。
全款墊資相較於房貸按揭而言，優勢在於杠桿率大、利率低，缺陷在於穩定性較弱，需要學習轉貸思維，更適合願意折騰的購房者。
3、轉貸思維
即A銀行原有貸款，替換為B銀行貸款。
舉例：2018年，800w房產在A銀行貸款500w年化利率5.25%的3年先息後本；2020年房價上漲至1200w，由A銀行轉貸至B銀行，貸款800w年化利率3.85%的10年氣球貸（氣球貸即10年等額本息，月供按30年分攤，10年到期後一次性結清剩餘未還本金）。
結論：息差1.5%/年，額度新增300w，年限由3年拉長至10年不歸本。
總結：房價上漲又伴隨著利率下行，大概率3年左右為一輪轉貸的高峰期，目的是提額、降息、拉長貸款年限。綜合收益＞摩擦成本即可執行。
4、風險把控
放款≠萬事大吉，貸後合規包含： ①資金迴流（線下溝通） ②貸後管理，持續維護好個人的徵信、負債、抵押物債權等 ③若經營貸，則企業不能注銷、經營異常、官司執行，直至貸款結清
還有其它情況，都是貸後的服務。這也是為什麼大家需要貸款中介的原因。
5、無還本續貸「陷阱」
大部分中介廣告會提到「10年、20年先息後本，期間不歸本」，此說法理論上確實存在，源於銀行的無還本續貸，即20年授信，先息後本，每3年歸還一次本金，若第3年經過審核認定為A類客戶，可免去歸本的步驟，直接續貸進入下一個3年周期。
但其實主動權從來都在銀行手裡，3年後的審核標准銀行隨時可以變動，甚至政策也有被取消的可能，因此無還本續貸，絕不是「救命稻草」，只能是「意外的驚喜」，務必提前做好歸本的准備。
歸本之後的續出，基本不會存在問題，且銀行也會提前審核告知。
三、操作心法
1、朋友圈
養Liushui，不上徵信的低息拆借，父母、親戚朋友是最好的選擇，但若身邊的人都不滿足條件，只能想辦法融入同頻的圈子，平時養成借錢的「好習慣」，不要不好意思，但必須告知真實用途、寫借條、按時還款，且務必全額支付利息（多少自己協商），不要因為別人客氣幾句就真的免了。一旦身邊形成這些資源，互幫互助下，「裝備」提升，「游戲」玩起來更容易。
2、資金池
口罩事件後，避險情緒提升，月供到底要留多少？這個答案因人而異。矛盾點在於，月供留多了不劃算，留少了又擔心。
思路：收入盡可能覆蓋月供，存款+銀行授信=資金池
銀行授信可以是信用卡，或者是隨借隨還的信用貸，要想獲得這樣的額度儲備，最簡單的方法就是調高自己的公積金月繳額，以上海為例，月繳納2000以上（越高越好），基本可以獲得60-100w年化利率在4-5%的授信額度，且不使用不計息。
3、公司
① 成立滿6個月-1年不等 ② 新入股-入股滿6個月不等
目前主流銀行要求①和②需同時滿足，因此公司越早准備越好，年限越長審批難度越低。
注冊公司免費，代理記賬每月200元，養公司的成本並不高，避免臨時抱佛腳。 企業性質：有限責任公司、個體工商戶、個人獨資公司
時間：最快2周，法人和股東不用出面 股份份額：法人、股東、建議占股30%及以上 經營范圍：自己從事行業經營范圍最佳、信息科技、貿易 迴避：房產、物業、投資、金融、鋼貿、娛樂、教培等敏感行業 基本戶+稅務：基本戶開立，購買發票 成立時間：注冊滿1年 注意事項：即使貸款放款，公司也要保持正常續存
4、產權人 在有選擇的前提下，產權人越少越好，盡量避免老人（65以上）和未成年（18以下） 補充說明：老人房和未成年房只有少數銀行接受，會導致利率提高，選擇變少。
5、離婚
不管出於任何原因的離婚，離婚協議上關於財產分割，務必一字一句地寫清楚！ 舉例：夫妻小明、小美離婚，產權人小美一人名字，婚內財產，離婚協議書就草草寫了一句「雙方名下財產歸各自所有」，離婚後小美申請銀行抵押貸款，銀行審核材料後，要求前夫小明到場簽字並且公證，理由是財產分割不明確。
❷ 抵押貸款流程詳解，房產證抵押貸款容易嗎
❸ 銀行房產抵押有哪些流程對於房產有限制嗎
買房貸款有很多種，按揭貸款也屬於其中的一種，那麼還有一種就是向銀行貸款用房產抵押，那麼我們現在來討論一下有關銀行的房產抵押的問題。有多少年的房子是不能貸款的?
銀行房產抵押貸款流程
1、首先我們作為申請人要准備資料向銀行申請貸款。
2、然擾陵後我們可以交給銀行受理。
3、銀行受理後評估公司對房產(抵押物)進行評估。
4、銀行根據客戶提供的資料及評估報告取證審批。
5、然後我們是要通過銀行審批通過後,辦理房產抵押。
6、其次銀行取得他項權利證後進行放款。
7、後銀行貸後管理。
辦理房產抵押貸款需要緩氏戚的資料
1、首先房產證是必不可少的。.
2、然後還需要產權人及配偶的身份證和戶口本、
3、產權人的婚姻證明(結婚證或民政局開具的未婚證明).
4、借款人及配偶的身份證和戶口本.
5、借款人的婚姻證明(結婚證或民政局開具的未婚證明).
6、借款人及配偶的收入證明及銀行流水.
多少年的房子不能貸款
1、首先要弄清楚您說的老房子是什麼樣的老房子,新里洋房老還是老公房?如果說是新里洋房老很多銀行都可以做貸款的,如果說是95年之前的房子,現在也有一些銀行可以做,但是具體您能不能貸款還要看您本身的資信以及各個方便的信息。更多問題可以來電詢問
2、上海地區:一般情況下,大多數銀行對於超過20年房齡的房子就不再進行貸款的審批。但是,有的銀行也會操作91年以前的房子,甚至78年的房子也可以做貸款,到時候銀行會和客戶談條件,比如說利率上浮,成數5成或者以下,放款時間限制等等。
3、所以綜上所述,一般70年以前的房子都不能貸款了,70以後的,也要看地方,因為房子年代比較老,銀行迴避相應風險,評估值都很低。因此我們買房的時候就是要注意這些問題,這樣我們以後就是核稿會規避這些買房的風險。
❹ 貸後管理的基本原則是什麼
銀行信貸管理的基本原則是商業銀行和非銀行金融機構按照自主經營、自擔風險、自負盈虧、自求平衡、自我發展的原則，實行資產負債比例和風險管理。所有貸款均應由貸款人與借款人簽訂借款合同。借款合同應當約定借款種類、借款用途、金額、利率、借款期限、還款、結息方式、借貸雙方的權利、義務、違約責任和雙方認為需要約定的其他事項。
保證擔保貸款應當由保證人與貸款人簽訂保證合同。保證人應當具備保證資格和保證能力，並承擔連帶保證責任。抵、質押擔保貸款應當由抵押人、出質人與貸款人簽訂抵押合同、質押合同，需要辦理登記的，應依法辦理登記。
需要辦理止付的，應依規進行止付登記。抵押、質押物應當符合《擔保法》中抵押物、質押物條件，抵押、質押物價值必須足夠清償貸款本息。出質人、抵押財產共有人均須到場簽約。嚴格執行先辦理借款合同，後登記的操作程序。
土地使用權抵押須經市土地管理部門評估並進行抵押登記，土地按實際出讓價（指交國土局部分）的90%以內確認，劃拔土地按現行市場出讓價格的40%以內確認。土地使用權和地上附著物應同時抵押並登記。房產抵押須經市房產管理部門評估，並進行抵押登記，其使用范圍內的土地使用權必須同時抵押,房產按實際造價折舊後凈值的50%以內確認。
設備原則上僅限通用設備按購進價折舊後凈值的40%以內確認，其他設備一律不得抵押。存單、銀票質押按票面面值的90%以內確認，封倉、倉單質押價值不得少於貸款余額的2倍以上確認。對於抵押不足部分應追加落實有經濟實力單位擔保或聯保。所有借款不論是保證、抵押都必須追加企業股東在最高額范圍內聯保。
隨著農村信用社貸款的持續增加，新增貸款劣變率高，不良貸款絕對額大，不良佔比高，貸款風險未得到有效控制。農村信用社在產業信息、員工素質、科技水平方面還存在較大差距，有效管控風險的能力較差。為進一步加強信貸風險管理，增強對貸款風險的管控和化解能力，在學習先進商業銀行
(如國有商業銀行、民生銀行、匯豐銀行等)經驗的基礎上，結合農村信用社實際，按照建立「監督管理、權力制衡、合規發放、正向激勵、責任追究」的機制原則，提出新的信貸管理體制構架設。
拓展資料：
借款人申請貸款應當具備下列基本條件：
1、從事符合國家產業政策和社會發展規劃要求的建設和生產經營活動。
2、產品有市場，生產經營有效益。
3、恪守信用，能按期歸還貸款。
4、無不良貸款的行為記錄，具有一定的資信等級。
5、持有人民銀行核發的貸款卡或農戶貸款證。
6、有貸款人認可的切實可行的擔保措施。
7、有一定比例的自有資金。
8、自願接受貸款人的檢查監督，及時上報各種貸款人所需資料。