A. 什麼是抵押貸款
什麼是抵押貸款
實操中，抵押貸款是以房子作為抵押物，向銀行獲取的貸款。包括我們說的按揭貸款，如商業貸款和住房公積金貸款，其實也屬於抵押貸款范疇。
從房貸的特點來看，抵押貸款有3點優勢：
一是 年限足夠長 ，最長可以30年。
一般信用貸是3-5年，少數如招商曾經有過10年授信的產品。而30年相比3年，是 量級 的區別。
而 所有的貸款都和時間有關 。
一年期的貸款，比如農業銀行的網捷貸，建行的快貸，只能作為臨時周轉。如果徵信負債增加，可能第二年就無法續貸。
三年期的貸款，也是大部分信用貸的授信時間，可以作為中期的周轉，但也還是只能作為周轉。因為3年之後自己的徵信是否有變化，是否銀行的這個產品還在，也是兩說。
五年期的貸款，少部分信用貸和目前大部分卡分期形式信用貸的授信時間。五年可能剛剛夠時間穿越一點周期。
目前5年以上的產品，幾乎只有抵押貸款才有。比如之前寧波銀行的萬利金是8年咐伍彎分期，今年的3月份也改成了3年期。
很多人買房貸款，即使貸款30年，可能也未必會還30年，中間可能置換就提前還了按揭貸款。
但是年限長，尤其年限長如30年，好處有2點：
一是穩定，30年都不用置換，不會中間到期，不用折騰，節省心力。
二是月供低。比如現在蘋果的iphone、macbook和無線耳機等可以24期分期，本來上千的耳機，上萬的筆記本電腦，覺得挺貴的，但是分了24期，每月100左右，或者幾百元，就覺得是可以接受的。房子分期也是一樣的，只不過分了360期。
二是 利率足夠低 ，商貸是4點多，公積金貸款是3點多。
住房公積金貸款就是惠及老百姓的，所以利率絕對優惠，因此也有金額限制，一般40-60萬。近年來，公積金貸款也有次數限制，也開始看徵信情況。
商業按揭貸款利率一直比較低，4點多的利率，早年余額寶的利率都比這高。以前是基準利率打折扣，比如4.9%的9折，88折，85折，早年瘋狂的時橘型候，還有7折。最近幾年很多城市首套也是上浮的，比如1.1倍，1.2倍。現在商貸利率正在推行LPR，浮動利率。順便說，利率下行是趨勢，還沒轉的可以轉一下，大部分是手機app就可以轉衡悶。
往上就是隨借隨還的信用貸，一般是6-8%之間。但是今年利率在往下走，比如南京銀行的你好e貸團辦可以5.58%，也引得其他銀行降利率，比如杭州銀行從6點多降到了5點多。
再往上是卡分期形式的信用貸，優秀的卡分期irr一般是6點多，普通的卡分期是12%左右。
再往上就是普通信用卡分期，就是經常會接到電話邀請的那種。一般是18%左右，當然也有活動，有的6折，有的甚至3折。
三是 還款方式優 ，無論等額本息，還是等額本金，都是真實的利率，用excel的IRR公式拉一遍，得到的利率和銀行給定的利率是一致的。
覺得等額本息貸款天經地義的同學，可以了解下砍頭息，常見於保單貸和小貸，還有等本等息形式的貸款，常見於卡分期形式的信用貸和信用卡分期。
B. 什麼是抵押貸款
什麼是抵押貸款
實操中，抵押貸款是以房子作為抵押物，向銀行獲取的貸款。包括我們說的按揭貸款，如商業貸款和住房公積金貸款，其實也屬於抵押貸款范疇。
從房貸的特點來看，抵押貸款有3點優勢：
一是 年限足夠長 ，最長可以30年。
一般信用貸是3-5年，少數如招商曾經有過10年授信的產品。而30年相比3年，是 量級 的區別。
而 所有的貸款都和時間有關 。
一年期的貸款，比如農業銀行的網捷貸，建行的快貸，只能作為臨時周轉。如果徵信負債增加，可能第二年就無法續貸。
三年期的貸款，也是大部分信用貸的授信時間，可以作為中期的周轉，但也還是只能作為周轉。因為3年之後自己的徵信是否有變化，是否銀行的這個產品還在，也是兩說。
五年期的貸款，少部分信用貸和目前大部分卡分期形式信用貸的授信時間。五年可能剛剛夠時間穿越一點周期。
目前5年以上的產品，幾乎只有抵押貸款才有。比如之前寧波銀行的萬利金是8年分期，今年的3月份也改成了3年期。
很多人買房貸款，即使貸款30年，可能也未必會還30年，中間可能置換就提前還了按揭貸款。
但是年限長，尤其年限長如30年，好處有2點：
一是穩定，30年都不用置換，不會中間到期，不用折騰，節省心力。
二是月供低。比如現在蘋果的iphone、macbook和無線耳機等可以24期分期，本來上千的耳機，上萬的筆記本電腦，覺得挺貴的，但是分了24期，每月100左右，或者幾百元，就覺得是可以接受的。房子分期也是一樣的，只不過分了360期。
二是 利率足夠低 ，商貸是4點多，公積金貸款是3點多。
住房公積金貸款就是惠及老百姓的，所以利率絕對優惠，因此也有金額限制，一般40-60萬。近年來，公積金貸款也有次數限制，也開始看徵信情況。
商業按揭貸款利率一直比較低，4點多的利率，早年余額寶的利率都比這高。以前是基準利率打折扣，比如4.9%的9折，88折，85折，早年瘋狂的時候，還有7折。最近幾年很多城市首套也是上浮的，比如1.1倍，1.2倍。現在商貸利率正在推行LPR，浮動利率。順便說，利率下行是趨勢，還沒轉的可以轉一下，大部分是手機app就可以轉。
往上就是隨借隨還的信用貸，一般是6-8%之間。但是今年利率在往下走，比如南京銀行的你好e貸團辦可以5.58%，也引得其他銀行降利率，比如杭州銀行從6點多降到了5點多。
再往上是卡分期形式的信用貸，優秀的卡分期irr一般是6點多，普通的卡分期是12%左右。
再往上就是普通信用卡分期，就是經常會接到電話邀請的那種。一般是18%左右，當然也有活動，有的6折，有的甚至3折。
三是 還款方式優 ，無論等額本息，還是等額本金，都是真實的利率，用excel的IRR公式拉一遍，得到的利率和銀行給定的利率是一致的。
覺得等額本息貸款天經地義的同學，可以了解下砍頭息，常見於保單貸和小貸，還有等本等息形式的貸款，常見於卡分期形式的信用貸和信用卡分期。
嘿嘿，不是還有先息後本么，的確是有的，先息後本的抵押貸款相對授信時間短一點，比如10年。甚至還有先息後本的按揭，可以私聊。
02
為什麼選擇抵押貸款
首先，如前所述，抵押貸款是一種年限長、利率低、還款方式優的貸款，幾乎無出其右。
其次，人在社會上生存，免不了會用到錢，有的是生意經營，有的是大病需要資金，有的是FC，不一而足。
很多人覺得房子是要住的，漲價了又不能賣，還是一樣的。其實房子還可以抵押出來。
第三，從實務的角度，一般是2個原因進行抵押貸款：
1.房子漲了，可以抵出來的額度增加了。
若干年前買了一套房，7成貸款，現在發現貸款只佔30%的房子市值了。如果有資金需求，可以抵押出來，有一抵和二抵可以選擇。
2.利率降了。這是去年至今的趨勢，今年因為疫情緣故，利率估計還得往下走。2018年的時候，6點多的抵押算是利率低的，現在很多都到了4點多，有的已經低於按揭利率了，出現了利率上的倒掛。因此，年頭至今，轉貸的人不少。省下來的都是自己的，何況每年都可以降低成本。
03
抵押貸款的種類
（1）一抵和二抵
一抵是需要還清按揭，重新抵押。二抵是不需要還清按揭，疊加一個抵押。二抵的好處是原來低利率，年限長的按揭還在，還可以用公積金來抵充，劣勢是二抵的利率一般偏貴，年限偏短，額度上限低。不過最近二抵的利率也在往下降。
（2）消費貸和經營貸
經營貸需要有公司，用於經營。消費貸，不需要有公司。不過現在消費貸經歷了2018年的抽貸風波之後，基本都停了。市面上的產品主流的都是經營貸。做消費貸的銀行不多，一般額度都受限，或者有的還款方式不太好，比如需要一年過本一次。30萬的信用貸一年過本一次就算了，300萬的消費貸，每年過本，這個感覺也是挺酸爽的。
經營貸需要有公司，因此需要提前注冊公司，或者購買公司。
(3)等額本息和先息後本
目前主流是等額本息20年，有的可以按照30年來還款。
先息後本一般授信時間短，3年，5年，10年。如果是生意周轉，3年授信可能夠用，否則基本還是選擇年限長的，推薦10年期的。當然年限短的也有好處，就是利率優惠，一般比等額本息的要低一點點。
(4)老人主貸和體制內主貸
一般是自己抵押。有的銀行可以做到老人主貸，而且可以上老人的徵信。這就給了騰挪的空間。
當然，老人也要配備公司，提前做好准備。
一般單位做經營貸其實是比較方便的，但是體制內會受限，因為不能有股份。當然還是有銀行可以做，可能無法享受最優惠的利率。
感興趣的可以私聊。
(5)利率
當然，對於抵押貸款而言，最終看的還是利率， 利率低是王道 ，以力破巧。
不過每個人情況都不一樣，比如徵信，單位，房子的情況，還是要選擇適合的產品。
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C. 抵押貸款是什麼意思
抵押貸款，又稱「抵押放款」，是指某些國家銀行採用的一種貸款方式。要求借款方提供一定的抵押品作為貸款的擔保，以保證貸款的到期償還。抵押品一般為易於保存，不易損耗，容易變賣的物品，如有價證券、票據、股票、房地產等。貸款期滿後，如果借款方不按期償還貸款，銀行有權將抵押品拍賣，用拍賣所得款償還貸款。拍賣款清償貸款的余額歸還借款人。如果拍賣款不足以清償貸款，由借款人繼續清償。