抵押貸款是否要收緊政策了

A. 佛山公積金貸款政策收緊：首次貸款未還清不得再貸

近日，廣東省佛山市調整住房公積金抵押貸款政策，規定首次貸款沒有還清前，不得再次申請。該政策將自2020年5月1日起執行。
4月15日，佛山市住房公積金管理中心發布通知稱，《佛山市住房公積金住房抵押貸款辦法》第十六條調整為：「住房公積金繳存職工個人可申請兩次貸款；首次貸款沒有還清前，不得再次申請。不得向已有兩次貸款使用記錄的職工發放貸款。」調整後的《佛山市住房公積金住房抵押貸款辦法》自2020年5月1日起執行（以有效貸款申請提交至中心的時間為准），有效期為5年。
佛山市住房公積金管理中心解讀稱，此次修改住房公積金抵押貸款辦法，是根據國家住建部「如有住房公積金貸款未清還的，必須還清首套住房的住房公積金貸款本息，才能獲准貸款」的內容來執行的。

B. 關於深圳部分大行收緊房抵貸一事，你有何看法

深圳部分大行收緊房抵，但這一件事情其實也充分說明了。在有關行業上此類貸款政策的加強，所以額度也出現收緊。

而目前可以發現，這類房抵貸的門檻已經出現了大幅度的提高。那些經營者用個人的房產作為可以償還資金的抵押，從而向銀行申請可以用於消費甚至是經營的資金。而這類抵押還是要考慮個人的償還門檻的，所以銀行對此把關也很嚴。

C. 再收緊！深圳房產抵押經營貸也參照政府指導價 兩銀行已執行

深圳住建局發布的二手房指導價，已在各個環節推行。
3月1日，有消息稱深圳以房產為抵押的經營貸口子被收緊，抵押房產也要執行住建局發布的指導價，該指導價比評估公司發給銀行的評估價更低。證券時報記者了解到，深圳已有兩家銀行開始實施，預計其他銀行也將效仿。
今年2月8日，深圳市住建局發文建立二手住房成交參考價格發布機制（指導價）。目前，指導價已經在深圳四大行實施，光大銀行、民生銀行、北京銀行深圳分行以及深圳農村商業銀行也加入了隊伍，參考指導價來發放房貸。
經營貸抵押房產評估按指導價打折
「繼銀行按指導價上浮15%被政府辟謠後，經營貸傳出最新消息，也按指導價執行，四大行之一的中行即將執行，抵押金額（放款額度）=面積×指導價單價×7成。目前中行已經停止遞件。」
3月1日，有消息稱經營貸貸款額度將以指導價為基準打7折。證券時報記者向深圳銀行人士處了解到，中行和上海銀行深圳分行已經開始執行，經營貸抵押房產的評估，以指導價為基準打折。
過去，銀行對中小企業發放以住房為抵押的經營貸時，會找評估公司報價，並在報價基礎上打7折，留出安全邊際。由於房價多數時候是走在上升通道，評估公司的報價一般比市場實時的成交價格低，但評估公司每隔一段時間會調整評估價。
有銀行業人士告訴證券時報記者，雖然評估價低於實時市場成交價，但仍比新發布的指導價高出不少。也就是說，現在個人申請住房抵押貸款，能獲得額度將會減少。上述人士預計，後續其他銀行也會跟進。
深圳四大行均已執行指導價放貸
2月8日，深圳市住建局發布了全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。住建部房地產專家、深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒接受媒體采訪時表示，二手房指導價格的形成，是以近一年深圳樓市網簽價格為基礎，通過調查市場實際成交及銀行評估價，綜合分析、測算形成的。銀行將以官方參考價作為發放貸款的重要參考，可以在這個基礎上有所浮動，但太過離譜則可能觸發約談，並對此承擔責任。此外，參考價也將會跟隨市場變動進行更新。
深圳最早響應住房指導價的是光大銀行深圳分行。很快，越來越多的深圳銀行加入這個隊伍，有銀行是正式發文，有銀行則是口頭通知。
建行深圳分行明確根據住建局發布的二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據，自2月23日起開始執行。
幾乎同時，農行深圳分行也表示，新政下發前的二手房貸款按原有制度執行，新政實施後該行以深圳住建局發布的指導價為貸款發放的重要參考，具體細則正在研究制定中。
很快，四大行深圳分行都響應了政府指導價。2月底，總部位於深圳的深圳農商行也做出了類似表態。
房貸按指導價上浮15%
指導價畢竟只是參考，銀行放貸需要基於市場實際情況，按道理應允許有一定的偏離度。這個偏離度到底可以有多大？
曾有人在微博發布消息稱，二手樓按照指導價放款，可以上浮15%，即如果指導價10萬/平，可以按照11.5萬/平貸款。經營抵押貸款暫時按照原評估價。但上述消息並沒有得到銀行的確認，包括被點名的兩家銀行也未置可否。
招商銀行深圳分行對證券時報記者表示，該行將嚴格執行監管要求。建設銀行深圳分行則表示，為貫徹落實「房住不炒」，促進深圳市房地產市場平穩健康發展，該行將二手房成交參考價格作為個人再交易貸款發放的重要參考依據，具體實施細則還在進一步研究和完善中。
多地嚴查經營貸違規流入樓市
2020年以來，政府鼓勵銀行對小微企業主發放房貸，讓部分人看到了鑽政策漏洞的機會。
相比住房按揭貸款，經營貸價格更便宜且有額度，於是有購房者想出辦法，先借錢全款買房，再以住房為抵押，向銀行套取經營貸拿來還買房的貸款。
監測到這個動向，去年以來，多地監管部門發文，嚴查經營貸違規進入樓市。
據證券時報記者了解，深圳部分銀行對申請住房按揭貸款的個人，半年內再申請經營貸，銀行將不予批准，6個月後根據實際情況授信。
上海地區銀行對消費貸、經營貸展開自查追溯期，也接近6個月。今年1月底，上海銀保監局印發《關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，要求各商業銀行對2020年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域。
北京銀保監局2月20日在官網上表示，針對北京房地產市場出現的一些投機炒房苗頭，金融管理部門主動出擊密集亮劍，嚴密防範信貸資金違規流入房地產市場。
稍早一段時間，廣東銀保監局通過窗口指導、監管提示約談等方式，部署全轄區銀行機構開展快速自查，全面摸排有關情況，針對違規問題立查立改，嚴格規范與中介機構的業務合作，及時堵塞業務管理漏洞、完善產品服務流程。

D. 如何看待深圳部分大行收緊房抵貸這件事

我覺得銀行這樣做必然是有它的原因的，它們是在降低自己的風險。

由於疫情的影響，很多公司都經營效益不好，有的公司甚至倒閉了，這就就導致了有些人會失業。但是在疫情的情況之下，房價在有些地區不僅沒有降，反而還一直持續上漲。而國家對房價開始調控，國家主張“房住不炒”的政策。因此國家也會制定相應的措施來管控房價。

如果出現這種情況銀行所貸款的錢就沒有那麼順利的拿回來。所以銀行收緊房子貸款抵押一方面是相應政策，服從央行深圳分行的管理，另外一方面也是為了自身的利益考慮，降低貸款風險。

我覺得出這個政策是好事，它呢能夠一定程度上抑制房價的上漲。

你是如何看待深圳部分大行收緊房子抵押貸款這件事情的呢？歡迎在下方留言說說您的看法！

E. 銀行已經停止房產抵押貸款業務了嗎

銀行並沒有停止房產抵押業務，有可能是題主問的那幾家銀行不做，可以多跑幾家去看看，也有的銀行做的是線上的業務，可以直接在線上辦理，我們也可以新一步的了解。但是從政策的角度來看，並沒有停止房產的抵押貸款業務。一方面是因為銀行是需要貸款業務來提高自己的收入的，此外，房產抵押貸款業務是有很大的市場的，銀行不會不考慮消費者的需求而去選擇暫停一項業務。目前也沒有任何銀行發布通知說停止了房產的抵押貸款業務。

• 三、線下轉線上。

當然現在隨著互聯網的發展，也給我們的生活帶來了很大的便利，足不出戶就可以申請貸款，提交資料，完成很多事項。銀行的業務也在逐漸的從線下轉移到線上，所以我們也可以多看看銀行的線上渠道，有沒有關系這方面的通知或者是具體的事宜，這樣也減少了我們奔波的成本。

F. 部分大行收緊"房抵貸" :住宅類放緩 商鋪基本停貸

近日，《21世紀經濟報道》記者獲悉，隨著房地產金融監管政策加強，深圳等地有國有大行已於近期收緊房地經營貸的貸款條件，額度也有所收緊。

有大行人士表示，近期該行已經提高個人經營性貸款合規審核門檻，抵押率有所收緊，穿透審查企業資金流水。其中，住宅類房抵貸放款速度有所減緩，商鋪類和位置不好的公寓的房抵貸基本停止投放。

另一大行人士表示，近期各大銀行對涉房貸款有所收緊。房地產類貸款資金流向是檢查重點，「之前已經檢查了一遍，現在又要檢查第二遍，各條線都要查，房地產業務中的物業抵押貸是檢查重點。」

「房抵」已成為小微企業貸款重要的風險緩釋手段之一。加之大數據風控手段，一些銀行將房抵貸進行了線上化，規模迅速增加。根據銀行半年度報告，截至6月末，工行、農行個人經營性貸款增長25.8%、24.4%，建行普惠金融貸款較上年末增加2957.54億元，中行普惠型小微企業貸款同比增長39%。

合規要求提高

對於個人經營性貸款收緊的原因，業內人士指出，一方面，監管對房抵貸等業務的合規要求繼續提高；另一方面，三季度後的銀行信貸投放節奏即已放緩，信貸投放高峰集中在一二季度。

近年來，以個人名下房產為抵押，成為小微企業貸款的風險環視手段之一。在政策層面要求加快小微貸款投放，支持實體經濟的要求下，房抵貸業務在各大銀行迅速推廣。銀行房抵貸業務大多為大多是個人經營性貸款或小微企業法人抵押經營貸款。目前，國有大行、股份制銀行均有房抵貸業務，部分股份行甚至在去年以來小幅度放開二次房抵貸。

有業內人士表示，深圳等一線城市的房地產市場金融化程度比較高，交易量活躍。若企業資金流緊張，很多小微企業主會把房產抵押給銀行以獲取資金。近幾年銀行加大金融科技投入後，通過線上方式以個人名下的住房提供抵押擔保，向銀行申請用於個人消費、經營等用途的人民幣貸款規模也迅速增加。

不過，在房貸規模快速擴張後，房抵貸被指有部分資金流入樓市，而受到監管和市場關注。今年4月，多地監管部門下發通知，排查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。

例如，深圳銀保監局聯合深圳人行要求，要加強對房產抵押經營貸的資金用途監控，不得違規流入房地產領域。要求各行迅速開展全面排查，對於排查發現信貸資金違規挪用於房地產領域的貸款要限期收回。四川銀保監局在摸底轄內銀行「房抵貸」、個人消費貸、經營貸違規流入房地產市場的情況，要求部分銀行提供案例和詳實數據，特別是疫情以來房地產抵押貸款流入房地產市場的情況。

銀保監會首席風險官兼新聞發言人肖遠企也在銀行業保險業一季度運行發展情況發布會上回應深圳「房抵貸」問題時表示，如果通過房產抵押申請的貸款，不管是按揭還是經營貸款，要求銀行監控資金流向，確保資金流向申請時的標的上，如果流向房地產市場要堅決糾正。

隨後，今年7月15日，深圳房地產調控政策升級。其中包括，房屋抵押合同應通過房地產信息平台進行網簽。9月份再推出婚姻信息查詢機制，封堵「假離婚」炒房漏洞。在嚴厲調控下，深圳等地二手房市場速凍。根據深圳中原數據，9月份，深圳二手住宅成交套數為8577套，環比下滑24.2%。

有深圳大行人士表示，目前房抵貸業務需穿透去看企業資金流水，核查最終資金流向，房抵貸要求比以往更為嚴格。

抵押貸款迅速增長

由於房產交易的復雜性，可向銀行抵押的房產類型包括住宅、商鋪、公寓等，貸款流向則主要為小微企業經營和個人消費。

近期深圳部分大行收緊房抵貸中，有的大行住宅類房抵貸放款速度有所減緩，商鋪類和位置不好的公寓的房抵貸基本停止投放。

房抵貸政策變化頻繁。例如今年6月，受「深高南學位之爭」影響，深圳坊間流傳一份股份行單身公寓類風險樓盤清單，包括有96個樓盤，相關銀行表示要「密切關注此類項目價格波動情況，審慎進行房款抵押貸款」。

近年來，銀行房抵經營貸增長迅速，成為小微企業貸款增加的重要方式之一。一些銀行將房抵貸進行了線上化。

根據銀行半年度報告，四大行中，截至6月末，工商銀行個人經營性貸款增加892.63億元，增長25.8%，主要是經營快貸、e抵快貸等普惠領域線上貸款產品快速增長所致。建設銀行到6月末普惠金融貸款余額12589.09億元，較上年末增加2957.54億元。中國銀行普惠型小微企業貸款余額5254億元，同比增長39%。農行個人經營貸款較上年末增長24.4%。

工行官網顯示，該行經營快貸為小微客戶提供在線融資，單戶貸款額度最高500萬元，通過提供抵押、質押等增信措施的，最高可至1000萬元，申請渠道包括手機銀行、海關單一窗口平台、國家電網電費網銀等。e抵快貸以名單准入城市房產抵押的單戶貸款額度最高不超過500萬元，其中以北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京、杭州、蘇州、東莞、重慶、鄭州等城市房產抵押單戶貸款額度最高不超過1000萬元。

中行網站顯示，該行「個人經營貸款」既可用於項目運營，也可用於資金周轉，金額一般不超過500萬元，期限最長不超過5年，支持房產抵押、有價權利質押、保證擔保、信用等擔保方式。此外，「個人商業用房貸款」額度最高為所購商業用房全部價款（個人二手商業用房執行評估價格與交易價格孰低原則）的50%，個人商業用房貸款期限最長為10年。

G. 多地銀行「房抵貸」業務全面收緊 商鋪類基本停貸

近日，有媒體報道，隨著房地產金融監管政策加強，深圳等地國有大行已收緊房地產經營貸的貸款條件，額度也有所收緊。
對此，中國證券報記者調研發現，不止是深圳，全國多地銀行都稱，該業務目前限制較多。有大型銀行指出，目前，「房抵貸」業務已經全面收緊，特別是商鋪類抵押，各大銀行基本都沒有額度。但是，這些規定出台已久，已經不是什麼新鮮事了。限制「房抵貸」主要是防止貸款資金流向房地產。貸款資金用途合規的前提下，房地產還是優質抵押物。
監管趨嚴
中國證券報記者調研發現，部分有「房抵貸」額度的銀行，也嚴格限制對商鋪類、寫字樓類的貸款。
某股份制商業銀行個貸部負責人對中國證券報記者表示，目前，居民住宅是可以用來抵押貸款的，現在也是這樣執行的，但是商鋪類和寫字樓的抵押是嚴格限制的。受房地產調控收緊等因素影響，商鋪的價格浮動比較大。如果用商鋪做抵押，業務一旦出現風險，標的物不太好拍賣。
另有商業銀行分行負責人對中國證券報記者表示，央行對於「房抵貸」貸款用途查得比較嚴格，只能用於消費或者經營，不能用於房地產投資。消費方面，可以用來裝修房子，或者是買大型家電、買車等。
對於以住宅為抵押物的「房抵貸」業務，有業務負責人稱，如果銀行有額度，是比較容易申請到的。現在改成線上申請了，1天就能放款。以房產抵押是貸款利率最低的，比找擔保人或者純信用利率都低。而四季度額度通常都比較緊張，加之央行對於這類貸款的用途要求比較高，很多銀行對這類業務比較謹慎，對客戶有所篩選。
「篩選標准包括對個人信用核實、房屋核實、流動性、市場評估價格等。實際辦理中，會選擇房屋流動性較高、個人信用較好的客戶。房地產抵押貸款是可以進行二次抵押，一般最多隻能抵押兩次。
區別於房貸業務
調研過程中，多位業內人士強調，這里的「房抵貸」並不是個人購房按揭貸款，而是立足於房屋紅本的新增抵押貸款。整頓的依然是「以房本抵押的消費貸或經營貸違規入市」的問題。貸款用途是小微企業經營，抵押物是企業主個人房地產。
中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，「房抵貸」業務收緊對房地產市場影響不大。真正對房地產業務有影響的是房地產貸款業務。
諸葛找房分析師陳霄對中國證券報記者表示，房屋抵押貸款和貸款買房是銀行的兩條不同的業務線，房地產抵押貸款是房主以房子為抵押向銀行借錢，而貸款買房業務是購房者買房向銀行申請的貸款，兩者互不影響，因此各大銀行對房屋抵押貸款有所收緊並不意味著貸款買房業務受到影響。

H. 按揭貸款額度再次縮緊，部分銀行暫停房貸，這預示著什麼

對於個人購房者，這意味著個人抵押貸款和住房公司貸款均受到完全限制，目前暫停貸款僅適用於某些地區，因此想要立即購買房屋的朋友在向銀行申請貸款時，必須首先了解當地政策及其是否受到影響，中國銀行保險監督管理委員會和中國人民銀行聯合發布了關於房地產融資集中管理的早期通知，如果銀行的房地產風險敞口超過凈資本的一定比例，則必須採取相關措施，同時我們也密切關注不同地區和城市的房價變化，以城市為基礎實施政策，並與其他部門和地方政府共同採取相應措施。

這不僅會浪費土地資源，財務資源和其他資源，還會引起房地產業本身的危機。目前，商業銀行採取措施收緊和停止二線和三線城市的抵押貸款是必要和適當的，它不僅可以滿足商業銀行防範金融風險的需求，而且可以滿足中央政府的預期和結果，在此基礎上，我們要堅決支持商業銀行的這種信用監管行為，在房地產貸款方面，商業銀行確實要承受痛苦，長痛不如短痛好。

I. 2020年房子抵押貸款新政策

2020年房子抵押貸款新政策：1.房產具有一定的市場價值。2.房產所在位置優越，例如處在市中心、優質學校的學區、大型購物中心周邊等。3.樓齡沒有超過限制，一般的一手房抵押貸款樓齡不能超過30年、二手抵押樓齡不能超過25年。4.房產的面積大小合適，最小面積不能小於五十平方以下，最好的面積大小是九十到一百三平米左右，且產權無紛爭。
法律依據
《房地產管理法》
第四十七條房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
第四十八條依法取得的房屋所有權連同該房屋佔用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。
以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。
第四十九條房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。
第五十條房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。
第五十一條設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。
第五十二條房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。