『壹』 擔保是什麼意思
擔保是指當事人根據法律規定或者雙方約定，為促使債務人履行債務實現債權人的權利的法律制度。擔保通常由當事人雙方訂立擔保合同。擔保活動應當遵循平等、自願、公平、誠實信用的原則。
擔保，是指在借貸、買賣、貨物運輸、加工承攬等經濟活動中，債權人為保障其債權實現的，要求債務人向債權人提供擔保的合同。
擔保方式
方式介紹
1.根據法律規定，擔保有五種方式，即保證、抵押、質押、留置、定金。
2.需要注意的是：
2.1當事人在為合法的債權提供擔保時，只能提供以上這五種擔保，而不能創設新的擔保形式。
2.2五種擔保形式所產生的法律效果有以下區別：
2.2.1保證產生的權利為債權，不具有優先受償性；
2.2.2定金產生的權利也是債權，同樣不具有優先受償性；
2.2.3抵押、留置、質押取得的是擔保物權，對擔保物及其變現所得的價款具有優先受償的權利。
擔保方式概述
擔保方式指的就是擔保法規定的用擔保權責實現的方式，包括抵押、質押、保證、留置和定金五種方式，尤其是保證屬於的就是人保了，我們經常所說的信用保證指的就是屬於物保性質。
擔保行為的使用范圍的問題，在權責擔保法律的關系中，其他的不當得利之債、可以為之設立擔保的民商活動很豐富。無論是擔保法，還是擔保法司法解釋，都對擔保進行全面的了解。
在擔保的業務實踐過程中，擔保公司也在努力的探索，原擔保方式的基礎上建立擔保風范，規范了法律風險，推動了擔保業務的順利開展。
作為一個擔保公司應該如何快速的提升風險管理能力，我們認為練好內功是關鍵，擔保公司首先要處理的就是如何提升自己的管理風險的能力，在以下的幾個方面來大大的下力氣，通過練就內功，完成我們風險管理體系的建設。
首先就要形成完善的內控機制以及業務制衡的機制，擔保公司應該建立制衡的內控體系，通過集體的智慧來防止風險，擔保公司的前中後的階段可以設置三個部分，擔保業務作為開拓部門，擔保的部門需要進行明確職責分工，互相制衡。
建立科學的風險評估體系，風險評估體系的建立對擔保公司來說非常重要，對擔保風險進行評價，減少人為的誤差，擔保公司根據參考對客戶端評價，結合客戶的特色來進行全面的評價。
『貳』 為什麼會有金融杠桿現象的存在
金融杠桿(leverage)簡單地說來就是一個乘號（*）。使用這個工具，可以放大投資的結果，無論最終的結果是收益還是損失，都會以一個固定的比例增加，所以，在使用這個工具之前，投資者必須仔細分析投資項目中的收益預期，還有可能遭遇的風險，其實最安全的方法是將收益預期盡可能縮小，而風險預期盡可能擴大，這樣做出的投資決策所得到的結果則必然落在您的預料之中。另外，還必須注意到，使用金融杠桿這個工具的時候，現金流的支出可能會增大，必須要考慮到這方面的事情，否則資金鏈一旦斷裂，即使最後的結果可以是巨大的收益，您也必須要面對提前出局的下場。金融杠桿的基本原理並不復雜，但是如何將一個原理應用到一個實際範例中去呢？比如房地產？
(PS:美國次貸危機可以在根本上說是金融機構採用杠桿交易的結果)
使用貸款產品來操作房地產投資，實際簡單地說就是租用別人的資金來為自己賺錢。但是，即使對於房產下一階段的走勢可以預判是非常樂觀的情況，也無法使用金融杠桿無限制地吃進房產，在最開始的階段，投資者被允許使用金融杠桿的空間是非常小的。原因非常簡單，因為貸款的來源是金融機構，為了保護自己的資金安全，金融機構必須考慮到貸款客戶是否可以承擔得起每月的還款額，而且要考慮到如果一旦客戶的資金鏈出現問題，通過拍賣客戶抵押房產是否可以追回所貸出資金，因為這樣，首先投資者投資的房產很難貸到很高比例的貸款，即使貸到了，也必須要支付高得多的貸款成本，其次，貸款機構會根據貸款者的收入情況考慮其是否可以承擔每月的還款壓力，而還款能力的判定全部取決於貸款者所有的可確定收入，如工資、租金等等，另一方面，投資者的不可確定收益，如房產的增值、稅務上的抵扣等等是不可能作為收入被算進投資者的還款能力的。
下面介紹一個使用金融杠桿投資房地產的例子，為了使例子簡單化，首先假設投資者的收入為$60,000每年（稅前），每年的工資增長幅度為$3,000。房地產每年以8%的速度穩定增值。銀行貸款的利息不變，永遠維持在7.6%上。
該投資者經過一段時間的努力，擁有了$100,000的存款，這時候他決定中止租房，開始為自己供一套房子。付出$100,000的首付。按照20%的首付計算，他可以買入$500,000的房屋，貸款額度為$400,000，每周還款額為$651.76。現在適用於他的稅率計算公式為：Tax Payable = 2,580 + 30%*(60,000 – 25,000) = $13,080。所以他的凈收入為60,000 – 13,080 = $46,920。所以他的周收入為$902.3。減去每周的還款額度，剩餘為902.3 – 651.76 = $250.54。因為有了自己的住所，所以每周的消費極大地降低了，假設為每周$100，而且這位投資者為了減緩自己的還款壓力，將自己房屋的其他空餘房間租了出去，每周假設可以收入$300，那麼現在這位投資者的每周結余為$450.54。該投資者利用金融機構的提前還款和多存多取功能，將每周的結余全部提前還款。
三年之後，該投資者的收入增長到$66,000，房產增值到了$620,000。貸款的剩餘為$287,851.6（為了方便計算，忽略了復利的影響）。現在實際上的貸款比例為46.4%。雖然前面的文章我曾經說過，一般房產的增值想要變現的話需要把房子賣掉，但是實際上如果通過轉貸款這種手法提高貸款比例而將房產增值的部分變現（因為實際上貸款比例在貸款期限之內是一直降低的）。所以現在該貸款人可以提出的現金額度為$208,148.4。在這三年之內，該投資者的存款就這么簡單地翻了一番，而且房產那邊還有相當於存款的$124,000，總共資產增值了$232,148.4。而這三年的工資凈收入為$147,060，每周$100的支出，要扣除$15,600，如果不買房，每周要付出$200的房租，所以實際上的支出在這三年之內應該是$46,800。如果不買房的情況，該投資者的資產增值為$100,260。所以這三年內投資者的收益多了一倍還多。
這時候，該投資者考慮使用房產現金化（轉貸款）所提出的$287,851.6來投資另外一所房產。現在他有兩個選擇，全款買房或者貸款買房，下面比較一下兩種做法三年之後的不同。首先，該投資者還有一個貸款在第一個房子上，所以他的每周還款額為$808.18。而現在該貸款人的每周工資凈收入為$1,023.46。所以現在他的賬面表示每周結余為$215.28。因為第二所房屋是用來投資的，所以這所房屋的租金收入可以被用來申請貸款。
按照上面的說法，假設全款買房，那麼他可以買入$300,000的房產。每周租金為$300。該投資者每周的凈開銷依然為$100，所有剩餘資金用來提前還貸。三年之後的情況為，貸款剩餘$418,227.76。第一套房產增值為$740,000，第二套房產增值為$372,000。考慮到房產折舊的問題，假設房產折舊為每年3%，也就是$9,000，這個是可以抵扣所得稅的，三年的應該繳稅的收入為$262,800，扣除每年$9,000的折舊費用，最後得到$235,800。納稅公式為：17,850+40%*(Ordinary Income – 750,000)。因為該投資者的工資加上收入高於$750,000，所以要交更多的稅。三年所有的稅額為$64,350。三年後的資產增值為：(740,000-620,000)+(372,000-300,000) + (496,000 – 418,227.76)=$269,772.24。
假設現在該投資者選擇貸款買投資房，貸款比例為60%，那麼該投資者可以買入$750,000的房產。貸款額為$450,000。每周還款額為$726.11,每周租金假設為$700。這樣用收入來償還兩個貸款應該是沒有任何問題的，而且60%的貸款比例申請貸款也很簡單。因為第二個房產是用來投資的，所以折舊和貸款成本都是可以用來抵扣稅收的，所以每年可以抵扣的收入為$56,700。三年的總共收入為69,000+72,000+75,000+700*52*3=$325,200，稅本來應該一共是$93,630，但是因為投資房屋成本的抵扣，實際上的稅收應該為$32,580，稅上面就少交了六萬多塊，實際上，這等於政府在幫投資者付一部分投資房的貸款利息！按照原來假設，所有現金結余都被提前還入貸款。三年之後，總收入為325,200+300*52*3=$372,000，稅收為$32,580，日常支出為$15,600。每周凈收入為$2075.77,每周總還貸額度為$1,541，結余為$534。全部還入第一個房屋貸款。所以三年之後房屋總價值為740,000+930,000=$1,670,000。第一個房屋貸款上面還欠$399,704.32，第二個房屋貸款上面還欠$438,217.32，總凈資產為$832,078.36。相對於第一個三年，資產增值了$599,929.96是上一種情況資產增值的兩倍以上。
後面就可以根據這種方法不停地把房地產投資滾大，從而享受租金回報，資產增值和稅務優惠三方面的全方位服務了
『叄』 怎麼用3000萬撬動3億銀行貸款
需要准備資料：
1、個人身份證明：身份證、居住證、戶口本、結婚證等信息；
2、提供穩定的住址證明：比如房屋租賃合同，水電繳納單，物業管理等相關證明；
3、提供穩定收入來源證明：銀行流水單，勞動合同等；
4、銀行規定的其他資料。
『肆』 貴陽：鼓勵、引導金融機構實行首套房貸款首付20%政策
4月28日晚間，貴陽市人民政府發布《築府辦發〔2022〕12號市人民政府辦公廳關於促進房地產業良性循環和健康發展的通知》（以下簡稱《通知》），其中提及鼓勵、引導金融機構實行首套房貸款首付20%政策。對擁有一套住房並已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通住房的，支持、引導金融機構執行首套房貸款政策。
《通知》在減輕企業開發成本方面，宣布調整土地使用權競買保證金繳納比例。以招標、拍賣或者掛牌方式出讓國有建設用地使用權，競買保證金按規定最低比例（掛牌起始價20％）執行，允許按掛牌起始價成交。新出讓土地房地產項目周邊教育配套、保障性住房、基礎設施配套等，由屬地區（市、縣）政府結合規劃設計條件和貴陽市新建改建居住區教育配套設施建設管理規定，統籌組織實施區域配建。地下車位土地出讓金專項用於項目公建配套建設。
在信貸需求方面，《通知》提出，要加大住房公積金支持力度，利用住房公積金增值收益，採取個人補息貸款方式撬動商業銀行資金，擴大住房公積金制度受益面。新增個人補息貸款規模20億元，貸款發放時間控制在3個月內。
爭取金融機構信貸支持。引導金融機構落實好相關信貸政策，針對優質房地產企業，在風險可控基礎上，適度加大流動性貸款、並購業務等支持力度，滿足建築企業合理融資需求；引導商業銀行及金融機構不隨意停貸、抽貸，最大限度支持在建工程項目建設如期竣工交付。
另外，《通知》還要求提升商品房存量流通性。加快盤活非住宅商品房用地存量，對已出讓尚未建設的非住宅商品房項目，在完善公建配套設施的前提下，允許按程序申請調整性質用於住宅或新興產業、養老產業、文化教育產業、體育產業等用途開發建設，促進非住宅去庫存；對於調整為住宅的，原則上用於安置房和保障性租賃住房建設。鼓勵實物安置，按照自願參與、擇優選房、自主選擇原則，由屬地區（市、縣）政府組織存量房作為安置房、調劑存量安置房等方式，拓寬安置房源籌集渠道，充實健全安置房源庫。
在完善住房供應體系方面，要加強保障性租賃住房補貼政策支持。對符合《貴陽市市級青年人才公寓管理暫行規定》租房人員，按標准連續發放兩年租金補貼；對新落戶並在貴陽貴安工作的新市民、青年人租住保障性租賃住房人員，原則上按同地段同品質房屋租金80%收取房屋租金。另外，要放寬共有產權住房購買條件。滿足大學專科及以上學歷、連續繳納社保3年及以上、完稅兩年及以上中任意一條，均可申請購買銷售型共有產權住房。
國家統計局發布的2022年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數據顯示，2022年3月，貴陽市新建商品住宅銷售價格指數環比上漲0.2%、同比下降0.7%，二手住宅銷售價格指數環比下降0.9%、同比下降3.4%。
『伍』 什麼叫擔保
擔保，是指在民事訴訟中，人民法院為了維護當事人的權益，並使訴訟程序得以順利進行而採取的保證措施、
擔保有兩種形式：
(1)被告提供擔保。即在訴訟中，被告向人民法院提供擔保。如民事訴訟法第二百五十三條規定，對於財產保全，被申請人提供擔保的，人民法院應當解除財產保全；
民事訴訟法第二百一十二條規定，在執行中，被執行人向人民法院提供擔保，經申請執行人同意後，人民法院可以決定暫緩執行及暫緩執行的期限，等等。
(2)責令原告提供擔保。即在民事訴訟中，在原告提出財產保全、先予執行等申請時，人民法院為了預防原告敗訴後不能賠償對方遭受的損失而採取的措施。如民事訴訟法第九十二條第二款規定：人民法院採取財產保全措施時，可以責令申請人提供擔保；申請人不提供擔保的，駁回申請。民事訴訟法第九十八條第二款規定：對於先予執行的申請人，人民法院可責令提供擔保，申請人不提供的，駁回申請，等等。
擔保形式，可以是銀行擔保、現金擔保或實物擔保。
各種擔保形式可與查封、扣押等其他強制措施互相取代，以實現訴訟所要達到的目的。
『陸』 目前如何撬動銀行杠桿
每個人實現財富增值的資源有限，合理運用杠桿就顯得尤為重要。什麼是杠桿？從投資理財的角度講，杠桿就是用自己少部分的本金，低成本（甚至是零成本）借入一部分資金投資獲取收益，從而提高自有資金的收益率。比如說，辦理房屋按揭貸款，借入銀行資金買房，便是借用了杠桿。理解杠桿，就要糾正不借錢、不欠債是最好的理財這個誤區，在機會來臨的時候，合理運用杠桿，合理借錢，提高投資收益，才是一個聰明和智慧的理財者。
基金理財，一個都不能少
投資於股票、基金、銀行理財產品、存款等不同產品，實現財富增值是大多數人的理財方式，產品選擇的關鍵便是投資者的風險承受能力和理財目標的長短。目前來說，基金和銀行理財產品風險適中，收益相對較高，投資方式靈活，是不少投資者的首選。
基金投資，簡單地說便是投資者購買基金公司的產品，讓專業的基金經理幫助選擇投資目標（主要是股票），實現收益。而對於每月有固定結余和長期理財目標的投資者，基金定投也是一種很好的投資方式。目前重慶銀行代銷了多家老牌基金公司的多支產品，基金定投100元起，適合不同投資者的需求。
與基金不一樣，銀行理財產品的投資起點更高（5萬元起），在銀行的風控體系下，風險相對更低。目前重慶銀行的理財產品預期收益在4%-5%之間，產品分為開放式理財產品和封閉式理財產品，能夠滿足不同投資者的需求。
『柒』 什麼是擔保
擔保是指法律為確保特定的債權人實現債權，以債務人或第三人的信用或者特定財產來督促債務人履行債務的制度。債務人或第三人可通過與債權人簽訂擔保合同設立擔保物權。
《中華人民共和國民法典》第三百八十六條
擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但是法律另有規定的除外。
『捌』 多地經營房貸迎最強監管力度，房市是否會因此降溫
用2萬元撬動銀行100萬元的杠桿，這樣的買賣香不香？在上海、深圳、北京、杭州等多個城市裡，“空手套白狼”的資金“游戲”正在樓市裡頻繁上演。
過去的2020年裡，受疫情影響，一系列小微企業紓困措施出台，大部分銀行因此開始放寬抵押貸、經營貸等貸款項目，但這些本應該用來扶持實體經濟的優惠性貸款，卻一步步流向了房地產市場。
在上述多個熱點城市，經營貸的影子頻繁出現在樓市中。這場宴席里的參與方則包括了：銀行、擔保公司和助貸機構，他們組成了一條嚴密的灰色產業鏈，利用渠道的便捷性和信息的通達度，成為這場樓市盛宴里最大的贏家。
不知不覺間，以經營貸為抓手的炒房客們，早已掀起了一場新的造富盛宴。金融產品的濫用下，樓市變成了“冒險家們的樂園”，而那些努力湊首付的剛需購房客們，還在樓市裡苦苦掙扎。
經營貸來龍去脈
此前，深圳樓市頻發"千萬豪宅秒光"、"百萬喝茶費"的消息時，家住北京豐台的王陽都沒有太大的焦慮。但當聽到低至3.85%的貸款報價時，王陽坐不住了，她決定再一次投入到買房大軍中。
“最低年息3.85%，最長可貸20年。”這是北京某助貸機構經理提供的利率，這一利率較王陽此前的房貸利率低了近300個基點。以王陽現有房貸300萬元計算，若能成功置換，她每月能少還約5000元，20年就能節省超100萬元的利息支出。
圖/視覺中國
更有甚者產生了歪曲的心態，前述銀行人士表示，“寬松的貨幣環境下，現在不管是投資人還是經營者，都在尋找優質的避險資產。對於很多企業主而言，與其把錢放到投資生產環節，不如放到樓市裡的收益高。而在銀行方面來看，有了房子作為抵押物的經營貸，壞賬的風險也會下降很多。”
不過，就在2021年開年之初，伴隨著各一線城市樓市悄然上翹的序曲，嚴打信貸資金違規流入樓市的序幕也再一次被拉開。
在封堵假離婚、提高增值稅免徵年限、限購法拍房和暫停購房稅費貸後，一連祭出四波調控的上海樓市，再次連夜發布重磅調控。1月29日晚間，上海銀保監局發文要求對2020年6月以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查。緊跟著上海的步伐，北京銀保監局1月30日也表示，要求各行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查。
據媒體報道，2021年以來，已有廈門銀行、工行衢州分行、江西德興農商銀行等多家銀行因存在資金違規進入樓市問題而收到罰單。如餘杭德商村鎮銀行和浙江富陽恆通村鎮銀行因經營性貸款和消費貸款資金被挪用於購房，分別被罰35萬元和30萬元。
2月1日，有消息稱，北京多家房地產經紀機構聯合簽署了《關於穩定首都房地產市場的承諾書》，承諾內容就包括：不參與“經營貸”“首付貸”“消費貸”等任何違法違規的金融活動。2月2日，光大銀行北京分行也調整了個人經營貸的准入門檻，利率最高已上調至4.8%。
前述銀行研究人士也表示，現在各個銀行業都在加強自身貸款的審查，包括審計方式，防範違規資金流入房市。另一位銀行人士也表示，“在大數據時代，金融監管無處不在，嚴查經營貸違規進入樓市實際沒有想像中那麼難，現在也已經成為了監管部門重點關注的問題之一，防範金融泡沫還是應該放在首位。”
與此同時，據AI財經社了解，在北京，深圳，上海等多個城市，相比以往，經營貸利率也開始有所上升。緊隨其後，主打經營貸服務的中介們也緊急調整，張洋表示，“杭州的經營貸利率從3.85%上升到到四點零幾，也就是一夜之間，一些銀行也開始收緊審核門檻。”
張洋雖然感慨這門生意開始難做，但他早有準備，“監管會遲到，但絕不會缺席，這門生意本身也不長久。”