❶ 個人商業用房貸款的主要風險點有哪些
個人住房貸款風險主要是指借款人不能按時償還貸款本息，由此給銀行帶來的損失。目前商業銀行的個人住房貸款主要面臨以下風險：
（一）借款人風險
個人住房貸款的風險最終來源於借款人不能按期還款。由於我國尚未建立起一套完整的個人資信評估體系，也沒有從事居民個人資信狀況調查評估的機構，銀行很難對借款人做出客觀、公正的評價。
（二）開發商經營不善導致的風險
一些房地產開發企業由於經營管理失誤，造成其已銷售期房不能按時交業主使用，致使購房人與開發商發生爭執或要求解除購房合約，而且往往很難在短時間內得到解決。一旦出現這種情況，使用個人住房貸款業務的客戶往往會暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開發商之間的矛盾轉嫁到銀行身上。另外，開發商開發手續不完備，在尚未取得商品房預售許可證的情況下，銷售房產，回籠資金，造成所簽購房合同無效，從而波及借款合同的履行。
（三）流動性風險
銀行負債期限較短，一般僅為幾個月，而個人住房貸款的期限大部分在l0年以上。當前，中長期的個人住房貸款占消費貸款相當大的比例。對銀行的資金流動影響越大，有可能給銀行的資金流動性帶來威脅。商業銀行個人住房貸款目前是國內銀行的優質資產，增勢迅猛，因此其風險性較大。
（四）管理風險
是指由於銀行管理出現漏洞而產生的風險如決策風險、內部操作環節的風險、銀行客戶資源共享機制缺失等風險。
(五)法律法規的不健全給按揭業務帶來的風險。
❷ 房屋抵押貸款保險的風險防控
(一)規范房貸險業務競爭方式，降低代理手續費
針對借款人提前還貸後退保，使保險公司面臨手續費損失的風險，短期來看，保險公司只能規范自己的業務競爭方式，保持與商業銀行的充分合作，協商降低代理手續費率，並就當出現借款人提前還款隋形時手續費的退還問題與銀行達成協議，以免風險爆發時雙方出現矛盾，影響長期合作。
但是從長期來看，則需要有關管理部門介入來維持房貸險業務的公平競爭。我國個人房貸險業務手續費之所以居高不下，根本原因在於銀行指定借款人到一家保險公司投保。這是引起保險公司之間惡性競爭，代理手續費節節攀高的根源。而銀行指定保險公司本身是極不合理的。首先，銀行剝奪了借款人的自由選擇權利。從法律角度看，投保人為自己的房屋投保，他有選擇到哪家保險公司投保的自由，銀行不應該也沒有權利剝奪借款人的這種選擇權；其次，銀行要求借款人投保房貸險，本是為維護其自身利益的，而同時又指定保險公司，收取代理費，從法律角度看，是一種變相的「自己代理」。因此，要降低房貸險業務手續費，關鍵是依靠管理部門的力量來廢除這一不合理條款，引人公平競爭機制。這樣，由借款人自己選擇某個保險公司來承保，保險公司即使不支付任何代理費給銀行也不用擔心業務來源，這是因為：為了保證信貸質量，銀行會將借款人是否為抵押房屋作了保險作為評估貸款風險的依據，借款人為降低銀行拒貸的風險，會主動投保房貸險。於是，保險公司就能很好地控制由於投保人退保而導致的損失。
(二) 完善房貸保險的有關條款
1.保險金額的確定應當改變以房屋購置價格來確定保險金額的做法，而在能夠切實保障風險的條件下給予借款人自主選擇保險金額的權利，真正做到有險才保，維護借款人權益。筆者認為人保財險在關於保險金額的確定上所採取的做法值得國內其他開展住房抵押貸款保險的公司借鑒。(參見表1)
2.保險費率的釐定我國房貸保險的費率為5%0左右，30萬元l5年期的貸款應繳保費超過l萬元。
相比個人住房貸款保險相當成熟、保險費率只有不到0.5%0的美國和加拿大等國，我國房貸險的費率顯然有過高的嫌疑，借款人對此抵觸頗大。因此，保險公司有必要抽樣測算普查數據，用精確的數理統計的方法厘訂出合乎實際情況的較低的費率。
3.保險期限對期房抵押貸款保險的保險期限應區別現房抵押貸款的保險期限另作規定，這是因為貸款合同訂立與房屋實際交付之間有一兩年的建築期，這段時間內，房屋尚未驗收交付，如果要求借款人承擔保險義務，顯然缺乏公平。
4.受益人規定根據我國《擔保法洗在抵押物滅失、毀損或者被徵用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的賠償金優先受償。依據這一法律規定，如果發生保險事故，不作為保險合同的受益人，銀行也是可以優先受償的。況且根所我國《保險法》，只有人身保險合同才涉及到受益人問題，財產保險合同是沒有受益人這一說的。國內各家保險公司大多把個人住房抵押貸款保險歸為家庭財產保險責任范圍，但又接受銀行將其設為第一受益人的要求，也是不符合保險習慣的。
所以，在房貸保險中必須指定銀行為第一受益人完全沒有必要，應該廢除這一條款。
(三)加強對投保人(借款人)和抵押房屋的風險管理
在個人住房抵押貸款保險的展業過程中，首先，保險公司要加強對借款人的健康狀況、個人病史情況、家庭病史情況的檢查，同時對抵押房屋的結構、防護設施、周圍環境等做出實地調查，確定其風險等級，並以此作出是否承保以及承保費率的決定，充分降低信息不對稱對保險公司造成的潛在風險；其次，保險公司應關注房地產市場和利率變動情況，正確評估房貸險的外部環境風險。房地產市場波動直接影響住房貸款的風險，而利率變動為借款人退保行為和違約行為出現的誘因，缺乏這方面的研究分析，保險公司在風險到來時往往陷於被動。
(四)約定免賠比例，並根據業務質量調整免賠
比例為提高銀行在代理房貸險業務中的責任心，規避銀行道德風險，保險公司在與銀行的長期合作協議中，可約定一定的免賠比例，使貸款銀行也承擔一部分風險，提高貸款銀行的風險意識。同時，保險公司可以根據房貸險業務質量的好壞來適時調整免賠比例：業務質量好，則調低免賠比例，業務質量差，則調高免賠比例，從而充分激勵貸款銀行對借款人風險調查的積極.陛。其實，在房貸險業務發達的國家，許多保險公司只按債權人房貸總額的75%承擔保證保險責任，而另外25%由債權人承擔，這正是為了防止債權人濫放貸款，促使其謹慎從事。所以，在兼業代理制度並不成熟的我國，保險公司更應注重對代理人道德風險的防控。
❸ 房屋抵押貸款保險的風險
(一) 借款人退保的風險
借款人提前還款進而退保是目前我國個人住房抵押貸款保險中保險公司面臨的最大風險。房貸險業務是保險公司委託商業銀行代辦的，保險費由商業銀行一次性收足轉交給保險公司，保險公司按所收保費的一定比例一次性付給商業銀行手續費。在實踐當中，通常由銀行指定一家保險公司來承保個人住房貸款保險，各保險公司為了在競爭中獲勝，往往支付給銀行高額的手續費，這從我國房貸險務手續費曾一度高達40%就可見一斑。一旦借款人提前還貸進而退保，保險公司需按未到期責任年限的保費全額退還給客戶，同時交付給銀行的高額手續費也無法取回，從而遭受巨大損失。
引起借款人提前還款的因素主要有兩個：
1.借款人對利率的預期因素。這是最重要的一個因素。目前國內銀行的個人房貸業務都是非固定利率貸款，在個人住房借款合同中明確規息貸款利率在借款期限內遇到國家法定利率調整時，於下年1月1日的開始，按相應利率執行新的利率。據此，一旦利率上升，借款人將承擔更大的還款負擔。因此，當借款人預期利率會上調時，提前還貸自然是明智之舉。據調查，我國在2004年l0月29日央行宣布加息以前，每年房貸險的退保率在l0%一20%之間，加息之後，房貸險的退保率曾一度達到30%以上。
2.借款人還款能力提高因素。借款人從銀行貸款需要將房屋抵押給銀行，這就面臨將來無法還貸時房屋被銀行強行收回的風險。現實生活中借款人大都是風險規避的，因此，一旦借款人還款能力提高，很可能會提前還貸。
(二) 借款人對房貸險的抵觸風險
在我國，承保個人住房抵押貸款的保險公司主要承擔兩方面的責任：一是房屋因自然災害和意外事故造成損失時的賠付責任；二是因意外事故使借款人傷殘或死亡而導致借款人失去還款能力時的賠付責任。實踐當中，由於房貸險與住房貸款的捆綁銷售，保單上面規定的借款人的一些選擇權其實是無法實現的。比如，盡管有保險公司規定保費可以年交或躉交(見表1)，但現實中保險公司普遍要求借款人一次性交清保費；在保險金額的確定上，借款人多被要求按照房屋的購置價投保；再如強制規定銀行為受益人，借款人交了保費卻得不到賠付，造成了房貸險銷售中的不公平；辦理住房抵押貸款必須購買保險違背了投保自願的原則等等，使得房貸險業務在開展過程中面臨遭受借款人抵觸的風險。
(三)信息不對稱風險
信息不對稱現象在個人住房貸款保險中表現較為突出。由於房貸險是由銀行代理保險公司同借款人簽訂的，而銀行在決定是否發放貸款時所考慮的借款人風險與保險公司所關心的借款人風險並不完全一致，況且銀行對抵押房屋風險狀況的關心程度也遠不如保險公司。因此，保險公司僅憑銀行提供的有關借款人和抵押房屋的信息資料很難全面了解保險標的的風險狀況，而借款人對自己和房屋的風險狀況是最了解的，這就出現了保險公司和投保人之間的信息不對稱。信息不對稱將直接影響保險公司費率的制定，導致保險公司的定價風險。
(四) 銀行道德風險
如果銀行在代理承保房貸險的過程中缺乏責任心，則會形成銀行的道德風險。由於代理人責任心的好壞直接關繫到房貸險業務質量的好壞，銀行道德風險的發生將降低房貸險的業務質量，導致保險公司賠付風險的加大。而我國個人住房抵押貸款保險中缺乏可以約束銀行行為的機制來避免道德風險。因此，我國住房抵押貸款保險市場要保持健康發展，風險防控尤為重要。
❹ 房地產貸款一般需要重點防範的風險點有哪些
現在通脹是必然的 銀行帶出來錢就是賺到了 風險現在來講就是銀行有風險，帶款人幾乎沒有風險，無非就是以後別換不上！！
❺ 二手房按揭貸款風險防範
好，你在買房子的時候買的是二手房，採用按揭貸款的方法，那麼風險的防範，就是仔細看一下你買二手房的房產證關於房產證的面積，以及他是否還有貸款，只要確認無誤的情況下，再簽訂二手房的合同辦理二手房買賣按揭貸款就可以了。
買二手房
賣二手房注意事項是很多人都會意識到的問題，但就算是很多人精心注意還是會錯過很多細節，如果錯過了就是一大把鈔票。二手房交易時，賣方有哪些注意事項？
買方注意事項
購買二手房和買新房完全不一樣，新房主要和開發商打交道，二手房打交道的可就多了，房東……中間各種環節都需要我們注意，最怕的就是吃虧，但偏偏買二手房注意事項多，一不小心就會掉坑裡。總的來說，買方有8點注意事項。
1、查明真實情況
(1)憑身份證去房產交易中心查詢房屋的真實信息，30元的費用。
(2) 可以交給中介全權負責,合同註明:如果房產證並非真實,中介付全部責任。
(3)確認房主真實身份。
2、房屋手續是否齊全
(1)房產證、土地證是否齊全;
(2)房屋是否已被抵押，是否被法院查封,是否按揭貸款買的房子，是否在租，貸款額多少;我國包括大部分地區均認可「買賣不破租賃」， 也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。
(3)可以索要中介營業執照的復印件。
3、房屋產權是否明晰
(1)有些房屋有好多個共有人?如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。
(2)如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
4、土地情況是否清晰
注意土地的使用年限。如果一個房屋的土地使用權僅有40年,房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
5.留心付款方式
(1)對付款方式、付款日期、付款數額做具體數據的約定。最好的辦法是一方先在銀行存入現金，雙方在銀行實現交付，一方取出現金，直接存入對方的賬戶。
(2)如果買賣的房子有貸款,那麼在付款時更要特別留意, -般應由賣方提前還款解除貸款。
6、確定交房時間、付款方式、時間，缺一不可
如果達成買賣意向,關於交房時間應當在合同中做明確的約定。之前在房屋買賣過程中,經常會出現因為沒有在合同中註明交房時間而引發糾紛的,比如到了約定時間,賣房因為租賃或其他原因而無法將房屋交付給買房,而買房又因沒有在合同中做相關的說明，買方只能吃「啞巴虧」。
因此，在簽定合同過程中，必須註明什麼時間賣方將房屋以何種方式交付給買方,如果屆時不能按時交房,買家將得到什麼樣的賠償,房屋是否仍存在租賃情況等。一般情況下 ,在約定時,買家可以以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣家按照交房。
7、戶口問題
買方在核實房產情況的同時,別忘記了房屋連帶的戶口關系，賣方是否在售出房屋之後將家人的戶口同時遷出。之前經常會出現類似的情況,諸如賣方在售出房屋之後沒有將家人的戶口同時簽出，而導致買方無法將戶口遷入。該約定可在「購房條件約定」條款中「其他約定」中進行註明。同交房時間的約定一樣，一般情況下,賣家可以預留一筆錢,在交房時確認了戶口情況之後再支付給賣家,這筆錢的數額-般是房屋總價的1%左右。
8、當心維修基金被「黑吃」
很多消費者在買二手房過程中忽視維修基金，中介往往利用這個「缺口」吃進維修基金，如此的情況經常以以下的方式發生:中介告訴賣方二手房維修基金已經所剩無幾，-般情況下都是送給買方,而中介在對付買方時則稱賣方沒有將維修基金「送」給你，買方要自己重新辦理維修基金，這樣以來維修基金就進了中介的口袋。
買賣雙方需當面進行了解,如果是將維修基金贈予買家，雙方需在」購房條件約定」條款中「其他約定」中進行約定。一般情況下 ,房屋交接時,買賣雙方需共同到房管局,相應的物業管理公司,針對維修基金的帳戶余額,進行資金交割，戶名的變更。
❻ 按揭貸款風險點分析
個人按揭貸款的風險防控
（一）樹立依法合規經營意識，完善內控機制。一是樹立依法合規經營的意識，要嚴格執行相關制度規定和貸款准入條件，做到合規辦理每一筆按揭貸款業務。二是按揭貸款要實行「面簽」制度。而「面簽」，就是要由銀行工作人員對借款人的資信狀況進行審核，並做好客戶面談記錄。
(二）做到盡職調查和盡職審查。一是認真審查購房合同的真實性。二是審查首付款憑證的真實性。首付款要繳存在開發商在經辦行開設的賬戶上，嚴格執行按揭貸款首付款比例的規定。三是客戶經理及審查人員要了解本地區的房價水平及周邊同檔次樓盤的房價，防止房價過高。
（三）加強合作樓盤的審查，從源頭上把關。對非本行開發項目的按揭樓盤要進行樓盤審查，主要審查項目的「五證」，即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》和《預售許可證》是否齊全。通過樓盤審查選擇合規樓盤和有實力的開發商進行合作，從而堵住「 假按揭」的源頭。
（四）選擇優質客戶。利用人民銀行個人徵信系統查詢借款人是否有不良信用記錄，通過對借款人的工資單、住房公積金收入證明、繳稅單的審查，結合其年齡、學歷、職業、工作年限等信息，判斷借款人目前收入的合理性及未來行業發展對收入水平的影響。
（五）加強抵押（預）登記工作。
（六）加強貸後管理。一是加強對按揭合作樓盤（開發商）的定期檢查工作，分析其經營財務狀況、資信狀況、抵押落實情況，評價其擔保能力。二是加強到期逾期貸款的催收工作，當借款人連續逾期達30天時，客戶經理要在5個工作日之內向客戶發送書面催收通知書，當借款人連續6期未按期歸還本息時，要依法處置抵押物。三是加強按揭貸款保證金賬戶的管理，以保證開發商階段性保證擔保和回購責任的落實。四是加強貸後監測分析，如分析一人購買多套房產、或同一單位購買同一樓盤；多個借款人集中在同一天或幾天內辦理貸款；還款時多個借款人集中供款，且存款憑條上簽名為同一人；同一樓盤多個借款人同時違約，違約期數相同或相近；按揭樓盤的房價明顯高於周邊或相近檔次的樓盤等，排查疑似「假按揭」的特徵。
❼ 銀行的風險控制有哪些手段
銀行的風險控制有：風險識別、內險分析與評價、風險控制和風險決策四個方面。
1、風險識別是在商業銀行周圍紛繁復雜的宏、微觀風險環境和內部經營環境中識別出可能給商業銀行帶來意外損失或額外收益的風險因素。
2、風險分析與評價是預計風險因素發生的概率，可能給銀行造成的損失或收益的大小，進而確定銀行的受險程度。
3、風險控制是在風險發生之前或已經發生時採取一定的方法和手段，以減少風險損失、增加風險收益所進行的經濟活動。
4、風險決策是在綜合考慮風險和盈利的前提下，銀行經營者根據其風險偏好，選擇風險承擔的決策過程。風險管理是現代商業銀行資產負債管理不可缺少的部分。
(7)房產抵押貸款風險防控擴展閱讀：
銀行的風控需注重以下幾個方面：
1、產品設計：
健全客戶准入標准、信用評級建設及產品要素（比如房貸的首付款），完善風險定價機制；
2、調整資產結構：
平衡資產分布，實現風險分散；
3、風險建模：
對宏觀經濟、中觀行業數據及微觀經濟做實時監測，定期匯總；
4、人才培養：
目前銀行最缺的就是盡職調查人員！
❽ 開發商如何防範對按揭貸款的擔保風險
現在人們購買商品房，一般都是採取按揭貸款的方式支付房款。按揭貸款的模式以提前透支購房人未來收入的方式，解決了購房人當下沒有足夠資金購買一生最大的商品—住房的矛盾。極大的推動了人們改善居住條件，購買商品房的熱情。銀行也樂於「成人之美」，積極放貸，穩穩當當的賺取長期穩定利潤。商品房開發企業更是得益於按揭貸款的模式，在商品房建設過程中完成銷售，大大的縮短了開發周期，加快資金周轉和財富積而大跨步的發展。 利益與風險同在。銀行以買房人尚未建成取得的商品房進行抵押貸款給買房人，促成商品房買賣雙方的交易。自然在這種交易模式中占據主動，他通過規則的設置，將風險盡可能的轉移出去。商品房建成交付後，自然需要買受人辦理抵押權登記，將商品房抵押給銀行為其貸款擔保。但商品房建成交付前，則需要商品房買賣合同的出賣方與銀行簽訂保證合同，對買受人的依約還貸承擔共同連帶保證責任。按揭貸款最容易發生逾期和停止還貸的恰恰是這個階段。購房人不歸還貸款的原因是多種多樣的，在這個階段購房人還貸拖期或停止還貸，銀行不會選擇與貸款人解除合同向貸款人追償，一般是從開發商的保證賬戶劃扣資金為購房人還貸。若碰上商品房買受人出點意外，或給你來個「人間蒸發」讓你怎麼都聯系不上，那開發商只有先承擔連帶保證責任歸還貸款。 開發企業如何防範和降低這一替購房人還貸的風險呢?現行的預購商品房抵押權預告登記能否解決這一風險？有人認為預購商品房抵押權預告登記後，就視同為購房人的商品房抵押登記，可以解除開發企業對購房人貸款的保證責任。這一種錯誤認識。《物權法》第20條規定：「當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。」從上述規定看，預告登記是准物權行為，不能產生物權效力。預購商品房抵押權預告登記的法律效力是:將來能夠進行不動產抵押登記時，抵押權預告登記的權利人享有優先權，不經抵押權預告登記的權利人同意，不能在該物權上設立抵押權。因此，在商品房未向買受人辦理轉移登記和抵押權登記前。即使在預購時同時進行了抵押權預告登記，開發商還要繼續承擔按揭貸款的擔保責任。 開發企業可以採取以下幾個方面的措施，來降低和防範此類風險。 第一，在雙方的《商品房買賣合同》中約定解除合同條款 為了督促購房人及時歸還銀行貸款，和解決購房人不還貸款而導致開放商承擔連帶擔保責任後，對購房人主張權利困難的問題。開發商要在與購房人簽訂的《商品房買賣合同》中約定或簽訂補充協議約定：「開放商為購房人承擔階段性擔保責任期間，購房人違反貸款合同在約定期限內不歸還銀行貸款，視同對商品房買賣合同的根本違約，開發商有權解除與購房人的《商品房買賣合同》，由購房人承擔因此給開發商造成的所有損失。該條約定同時起到督促購房人按約履行與與銀行貸款合同的效力。 第二，關鍵是盡快辦理好商品房的產權和抵押權登記 在雙方商品房買賣合同簽訂或購房人交首付款時，就將商品房的維修基金和契稅以及辦證手續費和相關辦證所需資料全部收齊，並代理購房人辦理各項產權證書，既體現了開發企業為主的服務熱情，又能將辦理商品房的產權證和抵押登記的主動權控制在自己手裡。進行此項操作時千萬不要忘記，在《商品房買賣合同》中約定合理辦證期限和購房人不配合辦理產權及抵押登記時要承擔的違約責任。讓購房人知道辦理商品房產權登記是買賣雙方的義務，拖延履行是要支付違約金的。 第三，讓購房人提供反擔保 如果認為購房人基本信用不好，或購房人炒房意圖明顯，為其承擔階段性擔保的風險過高，可以讓購房人提供在此期間的反擔保，由其提供財產抵押或由收入穩定的第三人為其承擔連帶責任。如果銀行因購房人歸還貸款的違約扣劃了開發商的資金，也會有承擔風險資產或下家給開發商托底。 開發商在房地產開發經營的過程中，存在交易風險是難免的。作為房地產方面的律師，願與房地產開發企業就經營中的難題進行探討，盡量避免經營風險的發生。
❾ 商用房貸款操作風險的防控措施包括( )。
正確答案為：A,B,C,D,E選項
答案解析：[解析]商用房貸款操作風險的防控措施：提高貸前調查深度；加強真實還款能力和貸款用途的審查；合理確定貸款額度；加強抵押物管理；強化貸後管理；完善授權管理；建立並嚴格執行貸款面談制度；加強貸款合同管理；加強對貸款的發放和支付管理。