商業銀行房地產貸款存在的問題

❶ 房產證抵押貸款有風險嗎

存在的風險可能有如下：
1、違約風險
違約風險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認為導致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意願，但無還款的能力。
2、流動性風險
流動性風險是指資金短存長貸難於變現的風險，流動性是銀行保證資產質量的一條重要原則。3、經濟周期風險
經濟周期風險是指在國民經濟整體水平周而復始的波動過程中產生的風險，相比其他產業，房地產業對於經濟周期具有更高的敏感性。
4、利率風險
利率風險是指利率水平的變動給銀行資產價值帶來的風險，它是由其業務短存長貸的資本結構所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。

拓展資料：
貸款(電子借條信用貸款 )簡單通俗的理解，就是需要利息的借錢。
貸款是銀行或其他金融機構按一定利率和必須歸還等條件出借貨幣資金的一種信用活動形式。廣義的貸款指貸款、貼現、透支等出貸資金的總稱。
銀行通過貸款的方式將所集中的貨幣和貨幣資金投放出去，可以滿足社會擴大再生產對補充資金的需要，促進經濟的發展，同時，銀行也可以由此取得貸款利息收入，增加銀行自身的積累。
"三性原則"是指安全性、流動性、效益性，這是商業銀行貸款經營的根本原則。《商業銀行法》第4條規定:"商業銀行以安全性、流動性、效益性為經營原則，實行自主經營、自擔風險、自負盈虧、自我約束。"
貸款安全是商業銀行面臨的首要問題;
流動性是指能夠按預定期限回收貸款，或在無損失狀態下迅速變現的能力，滿足客戶隨時提取存款的需要;
效益性則是銀行持續經營的基礎。
例如發放長期貸款，利率高於短期貸款，效益性就好，但貸款期限長了就會風險加大，安全性降低，流動性也變弱。因此，"三性"之間要和諧，貸款才能不出問題。
還款方式：
1、等額本息還款:即貸款的本金和利息之和採用按月等額還款的一種方式。住房公積金貸款和多數銀行的商業性個人住房貸款都採用了這種方式。這種方式每月的還款額相同;
2、等額本金還款:即借款人將貸款額平均分攤到整個還款期內每期(月)歸還，同時付清上一交易日到本次還款日間的貸款利息的一種還款方式。這種方式每月的還款額逐月減少;
3、按月付息到期還本:即借款人在貸款到期日一次性歸還貸款本金〔期限一年以下(含一年)貸款適用〕，貸款按日計息，利息按月歸還;
4、提前償還部分貸款:即借款人向銀行提出申請，可以提前償還部分貸款金額，一般金額為1萬或1萬的整數倍，償還後此時貸款銀行會出具新的還款計劃書，其中還款金額與還款年限是發生變化的，但還款方式是不變的，且新的還款年限不得超過原貸款年限。
5、提前償還全部貸款:即借款人向銀行提出申請，可以提前償還全部貸款金額，償還後此時貸款銀行會終止借款人的貸款，並辦理相應的解除手續。
6、隨借隨還:借款後利息是按天計算的，用一天算一天息。隨時都可以一次性結清款項無須違約金。

❷ 不良貸款產生的原因是什麼危害有哪些

(1)社會融資結構的影響，我國間接融資比重較大，企業普遍缺少自有資金，企業效益不好，必然影響到銀行的不良資產。我國傳統上是以商業銀行為主的融資格局，資本市場的發展相對滯後，使得全社會的信用風險集中積聚到商業銀行中。而我國的國有企業的經營機制改革沒有很好的解決，企業效益不好，就不能償還銀行的大量貸款，這是我國商業銀行不良資產產生的重要因素。

(2)宏觀經濟體制的影響。長期以來我國的經濟增長主要是政府主導的粗放型經營模式，國有銀行根據政府的指令發放貸款，經濟轉軌後，改革的成本大部分由銀行承擔了，由此形成大部分不良資產。

(3)是政策性銀行成立前，國家根據宏觀經濟發展的需要而發放的貸款，也就是所謂的政策性貸款，這些貸款中的大部分後來成為銀行的不良貸款。

(4)社會信用環境不好，沒有形成較好的信用 文化 。"三角債"問題的出現就是一個很好的例子。有的企業沒有償還銀行貸款的動機，相關的法律法規也沒有很好的得到實施，社會信用出現了問題。

(5)除此之外，商業銀行本身也存在著一些問題，比如法人治理結構未能建立起來、經營機制不活、管理落後、人員素質低等因素都影響著銀行資產質量的提高。與此同時，對商業銀行的監管工作不足也是影響因素之一。

根據日本的 經驗 ，中國經濟也象日本一樣被不良貸款所拖累。越來越多的人看到了不良資產的危害性。

1.不良貸款率高，最大的危害是影響銀行對經濟的支持能力。中國的銀行對貸款極其謹慎小心，就是因為不良貸款太多，影響了銀行放款能力。

2.如果靠發行基礎貨幣來解決不良貸款問題，容易引發通貨膨脹。如果對之掉以輕心，不良貸款的大量發生還會誘發社會道德風險，如果加大處理不良貸款的力度又可能會引起企業連鎖倒閉破產，增加財政風險和社會危機。

1、加強金融企業的業務監管，保證今後每一筆貸款的質量，防止新的不良貸款產生。

2.加大中國企業的體制改革，強化企業的經營和競爭機制。

3.適當採取擴張性貨幣政策，給一些能救活的企業輸血，使之起死回生。

4.發行基礎貨幣，沖淡不良貸款。

第3和第4種辦法都是增加貨幣供給，通過適度通脹抵消不良貸款，從而活躍中國經濟，使經濟增加活力。

逾期貸款

是指逾期(含展期後到期)不能歸還的貸款(不含呆滯貸款和呆帳貸款)。

呆滯貸款

是指逾期(含展期後到期)2年(含2年)以上仍不能歸還的貸款和貸款雖然未到期或逾期不到2 年但生產經

工行發布一季報 不良貸款率降至3.6%

營已停止、項目已停建的貸款(不含呆帳貸款)。

呆帳貸款

是指借款人和擔保人依法宣告破產，進行清償後，未能還清的貸款;借款人死亡或者依照《中華人民共和國民法通則》的規定，宣告失蹤或宣告死亡，以其財產或遺產清償後，未能還清的貸款;借款人遭到重大自然災害或意外事故，損失巨大且不能獲得 保險 補償，確實無力償還的部分或全部貸款，或者以保險清償後，未能還清的貸款;貸款人依法處置貸款抵押物、質物所得價款不足以補償抵押、質押貸款的部分;經國務院專案批准核銷的貸款。

企業因不良貸款產生的壞賬，總讓銀行心慌慌，為了避免更多的貸款計入壞賬造成利潤下降，有些銀行絞盡腦汁，開始玩起了壞賬“大轉盤”。某商業銀行的分行為一筆5億元的房地產開發貸款百般困擾。借款的開發商開盤後銷售情況很差，造成資金回籠困難，無法按時償還該銀行的貸款。

按照銀行貸款五級分類規定，這筆貸款從利息違約開始就計入五級分類中的關注類貸款。如今，這筆貸款就要下滑至不良類貸款。一旦下滑至不良類，該分行受到的壓力可想而知。行長及相關責任人肯定會被問責，整個分行上下也會受到嚴厲的批評。因此，該分行千方百計為這筆不良貸款找尋“大轉盤”的下家。

不久後，某資產管理公司得知了此事。由於臨近年末，各家銀行都盡量壓低不良貸款。在貸款變成不良貸款後，銀行會讓資產管理公司收購，這樣就能在財務報表上讓不良貸款“消失”。

具 體操 作手法是：銀行與資產管理公司簽定債權 轉讓合同 ，銀行賣斷這筆貸款;資產管理公司與開發商簽定債權重組合同，資產管理公司通過下設的公司以委託貸款形式、以20%的年利率向開發商授信，讓開發商償還銀行貸款，但款項直接劃給銀行，不由開發商經手。資產管理公司當然不會做賠本的買賣，它一方面從銀行獲得基準利率下浮10%的貸款，另一方面將資金借給開發商，獲得超過基準利率一倍多的收益率。

可以看出，這筆貸款從銀行轉讓給資產管理公司，後者可以藉此大賺一筆。同樣5億元的貸款，銀行的年利率為7%，而轉手到資產管理公司後，利率高達20%，翻了一倍多，對開發商的財務壓力可想而知。

面對強勢的銀行，房地產開發商也只能配合，因為一旦進入銀行授信“黑名單”，所有融資 渠道 基本都會被關上。面對資產管理公司近乎苛刻的貸款條件，“大轉盤”中的輸家也只能繼續玩下去。

業內專業人士指出，雖然銀行通過這種賣斷貸款的方式掩蓋了壞賬風險，有助於讓資產質量顯得“干凈清透”，但實質上是將風險從銀行轉移到信託公司、資產管理公司等“影子銀行”的金融體系中。

❸ 商業銀行抵押貸款中存在哪些風險，如何防範

從我國商業銀行的發展來看，我國商業銀行所面臨的風險集中表現為信用風險、市場風險、操作風險和流動性風險 。

1、信用風險

信用風險又稱違約風險，是指因交易對方(債務人)難以履約還款或不願意履行債務而造成債權人損失的可能性。銀行信用風險主要指債務人不能如期足額償還借款而造成銀行貸款損失的風險。信用業務是銀行的傳統業務，也是主要業務。銀行是社會的信用中心，也是信用風險的集中地。因此，在現代信用經濟條件下，銀行面臨的信用風險是比較突出的風險，而且信用風險給銀行帶來的損失也是巨大的。

2、市場風險

市場風險是指因市場價格(利率、匯率、股票價格和商品價格)的不利變動而使銀行的表內和表外業務發生損失的風險。市場風險存在於銀行的交易和非交易中。巴塞爾委員會對市場風險的定義為：因市場價格變動而導致表內外頭寸損失的風險。

3、操作風險

操作風險按風險類型可以分為四種，分別為內部操作流程、人為因素、體制因素和外部事件。按風險因素可以分為七種類型，包括：內部欺詐；外部欺詐；雇員活動和工作場所的安全問題；客戶、產品和業務活動的安全問題；銀行維系經營的實物資產損壞；業務中斷和系統錯誤；行政、交付和過程管理等。

4、流動性風險

流動性風險是我國商業銀行面臨的主要風險之一。隨金融市場的開放在不斷加大，流動性風險一旦加大成為流動性危機，則會造成不可逆的損失。流動性風險與信用風險、市場風險和操作風險相比，形成的原因更為復雜和廣泛，通常被視為一種綜合性風險。

根據貸款抵押風險分析，可以從如下幾個方面來進行風險防範。

①嚴格審查。對抵押物、產權關系、抵押合同和相關證件進行嚴格審查是防範貸款抵押風險的根本措施。

對於抵押物本身，信貸人員要審查抵押物權利憑證的真實性，並通過實地考察核實權利憑證所對應的抵押物(比如房屋、土地使用權等)的真實性；其次，信貸人員還要嚴格依照相關法律法規審查抵押物，看看抵押物是否為相關的法律法規許可，是否屬於銀行許可的抵押物范圍。

對於抵押物的產權關系，若為共有財產(比如房屋)的必須要有其餘共有人同意抵押的授權書，若為合夥企業的財產必須有其餘合夥人同意抵押的授權書。若為國有企業和集體企業的抵押物，必須具有主管國資委和職代會同意抵押的授權證明文件；若為有限責任公司或股份有限公司的抵押物，必須根據公司章程具有股東大會或董事會同意抵押的授權證明文件。

對於抵押物的各類證件，信貸人員必須嚴格審查，要求相關證件齊備。這項要求必須根據具體的抵押物而定，比如進口汽車抵押貸款，就需要營運牌照、產品合格證、購銷合同、報關單和發票等多項手續。

對於抵押合同，信貸人員必須嚴格審查貸款合同的相關條件，尤其是它的附加生效條款以及借款人營業執照的經營范圍等。此外，尤其需要注意的是，抵押合同的有效期限必須覆蓋貸款合同的有效期限。

②做好登記備案。根據《擔保法》，房地產、林木、航空器、船舶、車輛及企業設備和其他動產進行抵押的需要依法登記，抵押合同從登記之日起開始生效。因此，銀行在辦理抵押貸款時，必須特別注意抵押物是否需要登記才能生效。此外，還要根據相關的法律法規，確認貸款合同與擔保合同是否需要進行公證。

③做好價值評估。抵押物價值評估是防範抵押貸款風險最常見的手段。為此，銀行首先必須建立一套完整的抵押物價值評估的內部管理制度，定期開展抵押物價值評估工作，有條件、有需要的單位還必須建立逐日盯市制度，並且著力開展這方面的人員培訓工作。其次，還要加強對資產評估公司的聯系、了解和評估，防止抵押物價值評估業務外包出現弄虛作假的風險。再次，對於出具抵押物產權憑證的政府部門也不能完全忽視，尤其是要注意分析是否存在借款人買通政府部門關鍵人員而出具虛假產權證明或重復抵押等情況的可能性。

④做好資產保全工作。銀行貸款的資產保全工作涉及抵押物的處置問題。在借款人出現違約的情況下，銀行要及時查封抵押物，保障自己作為第一受益人的權利。在處置抵押物時，要努力協調與相關利益方的關系，充分考慮處置成本、稅費、貸款違約後的利息損失等，並防止抵押物被賤賣的風險。

(3)商業銀行房地產貸款存在的問題擴展閱讀

銀行的操作風險管理不僅涉及到銀行內的程序和流程，同時也涉及到銀行的組織結構、政策以及操作風險的管理流程。對於機構來說，處理操作風險應該有適當的針對操作風險的政策，首先要確定這些政策，同時要把這些政策告知整個銀行的人員。在這個過程當中要考慮幾個方面：首先要有一個明確的治理結構，必須了解在什麼情況下應該向誰匯報。

在一個典型的銀行案例中，應有一個單獨的信用風險管理機構，還有不同業務部門負責日常業務的管理，即有兩個報告機制，有關日常運作，向這種業務部門經理匯報；

而有關信用方面，必須向有關信用經理匯報。在銀行涉及的信息當中還有一點非常重要，即獲得信息的人和信息在不同層面的細節。比如董事會所需要的是一個概括性的信息，因而不可能把同樣信息交給所有的人。另外，信息應當是具有靈活度的，還需要有靈活收集信息的方法。

❹ 我國房地產金融存在的問題

分類: 商業/理財
問題描述:

目前我國房地產金融存在哪些問題?為什麼?這個是我考試題啊,大家幫幫忙!謝謝!!

解析:

央行調查顯示 目前我國房地產金融存在四大問題

3月中旬，中國人民銀行研究局課題組調查顯示，近6年來，雖然我國房地產投資額年平均增長率達到20%以上，房地產銷售額也以每年超出27%的速度增長，但目前我國房地產金融存在四大問題。

中國人民銀行研究局課題組指出，目前房地產金融存在的第一大問題是房地產開發資金過多依賴於銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中於商業銀行。據估算，80%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建築企業流動性貸款和土地儲備貸款等，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。

評點：對房地產人士而言，央行方面提出該觀點，一點都不出人意料，該觀點只是央行、銀監會在房產信貸方面一貫指導思路的體現。

央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第二個問題是土地儲備制度不完善，土地儲備貸款存在隱性風險。由於各地城市開發和改造的盤子都很大，土地資產價值往往很高，因此，土地購置的融資要求十分巨大。而土地收購和開發的主要資金來源於銀行貸款，還款則主要依靠土地出讓金。同時，土地儲備屬於 *** 行為，這使得土地的購置和開發很容易獲得商業銀行的巨額貸款。但是，影響土地出讓價格的因素很多，土地資產價格本身也波動頻繁。這些無不增加了土地購置與開發貸款的隱含風險。

評點：央行行長 *** 在2003年底的一次活動中曾公開表示，當前房地產行業在土地環節就存在一定的價格過高問題，而這極容易導致銀行的貸款風險過高。

央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第三個問題是，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。目前，我國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%.但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而我國的個人住房信貸業務是最近3年才開始發展起來的。同時，我國個人誠信系統尚未建立，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控。

評點：日前，銀監會已公布了「商業銀行房地產貸款風險管理指引」，並就該指引向社會各界徵求意見，該指引中實際上已經開始透漏出監管當局對個人房貸業務的高度關注。

央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第四個問題是商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。如由於商業銀行普遍把房地產信貸作為一種「優良資產」大力發展，在業務經營上容易產生急功近利的傾向。

❺ 信貸風險國內外研究現狀

國外研究現狀

（1）貸款的行業集中定義及與不良貸款的相互關系

第 1 頁
Mrkush(XX)認為商業銀行貸款投向了少數行業方便了商業銀行對貸款的管理，有利於降低商業銀行運營成本，提高商業銀行的收益，但是也使得商業銀行不良貸款激增。James Gerhard(XX)通過對美國信貸市場的研究發現，把貸款按照貸款的規模進行了更深層次的等級劃分，並且通過數據我們可以發現貸款規模等級越高，那麼貸款行業就越集中。國際上著名的經濟學家Ray Giesecke與Stefan Webert(XX)兩位學者將貸款的行業集中表達為一種將大量貸款集中於少數和商業銀行合作密切行業的一種放貸方式。Tobias F. Rothelit (XX) 在他的研究中，創造性的運用行為金融學並通過美國四大大銀行在1986年到1995年的貸款

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數據進行了深入的分析研究，通過經典計量模型的實證研究方式，發現了商業銀行經常相互模仿，即通常大家了解的信貸市場上存在的一種「羊群效應」。論文網

源自

(2)貸款行業過度集中對不良貸款的影響及自身風險

國外經濟學家針對貸款行業集中對商業銀行不良貸款影響進行了深刻的研究與討論。Kay Giesecke與Stefan Weber(XX)從違約相關性的角度發現商業銀行貸款過度集中在某一行業，如果這某一個行業發展較差，並影響到了其他行業，會對銀行甚至整個金融行業的信貸風險造成沖擊。在XX年巴塞爾學術研討會上，Stefan Weber再次以實際發生多次的房地產信貸導致商業銀行危機的案例，證明了商業銀行貸款投向行業過度集中對銀行風險的影響。Groki Rossi(XX)認為銀行的貸款行業集中風險可以藉助芬達爾一赫希曼指數來表示，例如房地產行業貸款的集中程度。Loders Overbckt與Christia Bloom(XX)認為可以把銀行的風險分為銀行系統風險和銀行非系統風險，並突出說明了銀行系統風險是可以避免與防範的，而且可以通過降低銀行放貸資產的集中程度來降低銀行非系統風險進而降低銀行總體的風險。

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國內研究現狀

（1）貸款的行業集中定義及與不良貸款的相互關系

王志華(XX)從宏觀經濟學的角度出發，創新性的指出貸款行業集中是將銀行的貸款投向運行周期較長的行業。這是由銀行為了降低不確定風險、發展和優勢行業的客戶合作關系而導致的。楊慶和(XX)通過研究商業銀行貸款投向行業過度集中和不良貸款率的聯系發現，商業銀行的貸款越來越向製造業房地產業等有著「資金飢渴證」的大行業集中，貸款投向的過度集中並不適宜一些行業的發展，這對於整個社會經濟的發展都是不利的。因為商業銀行的貸款投向不僅僅影響著銀行的發展也影響著實體經濟的發展，雖然商業銀行貸款行業集中在特定的行業有一定的必然性，但過度集中會導致銀行商業系統風險的上。魏國雄認為銀行信貸組合集中和銀行業貸款信息不對稱問題會導致銀行的不良資產的迅速增加，進而嚴重影響商業銀行的正常運行，而貸款的行業集中對商業銀行不良貸款的影響，是一種隱形的風險。陳國立(XX)將貸款集中定義為貸款管理許可權和放貸資產的集中，而徐進前(XX)則認為貸款集中只是信貸資產在不均衡條件下的分配方式。任吉武(XX)從定量分析的角度，創造性的運用赫芬達爾指數來衡量各國商業銀行貸款行業集中的程度，並運用計量經濟學的分析方法來分析了貸款的行業集中對不良貸款的影響，並得出了二者是正相關的結論。 : 以上是本章從不同方面總結了國內外學者對於貸款的行業集中的界定、商業銀行不良貸款和行業集中度的相互關

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系即以及對商業銀行行業集中度的監管。總結發現有兩個特點:（1）國內外學者對商業銀行貸款行業集中度進行定性研究，用金融案例來提醒商業銀行重視對行業集中度的調整控制，但是缺少對行業集中度的實證分析。(2)我國的商業銀行對行業集中度的管理處於起步階段，並沒有什麼實際經驗可借鑒

❻ 銀行抵押貸款風險有哪些

從銀行業實踐操作中發現的問題來看，銀行抵押貸款的風險主要存在於以下四個方面，下面就為您詳細介紹：
(一)銀行貸款抵押優先權難以實現的風險。抵押權是基於商業銀行和借款人(或為借款人提供抵押擔保的第三人)的合同約定而產生的擔保物權，它在行使順序上位於基於法律直接規定而產生的法定優先權之後。一旦法定優先權與抵押優先權在貸款示例中相遇，抵押優先權就相對不優先了，從而可能導致銀行貸款債權在一定程度上甚至完全喪失擔保物權的保障，即貸款債權被懸空。
(二)銀行發放貸款過程中審查不力的風險。《商業銀行法》第36條規定商業銀行有對抵押物的權屬、價值以及實現抵押權的可行性進行嚴格審查的法律義務，以確保抵押對貸款的保障功能能切實有效和充分地發揮。實踐中銀行貸款抵押審查業務操作問題眾多，風險巨大。較突出的問題和風險主要有：一是權屬錯位懸空貸款債權；二是抵押物價值高估直接造成貸款風險；三是抵押權行使的可行性反比例地對貸款風險狀況形成重大影響。
(三)銀行貸款抵押登記的法律風險。簽約與抵押登記的風險。實踐中，簽約與抵押登記方面存在的突出風險主要有：一是貸款合同或抵押合同無效的風險；二是應登記而未登記或可不登記而未登記的風險；三是重復登記的風險；四是貸款借新還舊或貸款債權轉讓業務中的風險；五是房地產抵押中的「兩證」風險。
(四)銀行抵押貸款的管理風險。因抵押權是抵押標的物不轉移佔有的擔保物權，有效設置抵押並發放貸款後，抵押物仍在抵押人的佔有之下，抵押物實物存續形態、價值形態和抵押權權利維護等因素對抵押權的實際有效性和法律有效性影響甚大，抵押物管理因而面臨大量風險。貸後抵押管理實務中面臨的風險主要有：抵押人因信用與法制觀念淡薄而隨意處置抵押物的風險；抵押物滅失的風險；抵押時效喪失的風險；抵押被非法裁定為無效的風險；企業改制中「債權隨資產走」原則和「除權期」規則適用的風險。

❼ 房地產債務融資風險原因

隨著我國國民經濟的持續快速發展、住房改革的持續變化與城市化進程的加快，我國房地產業井噴式發展班班可考，並逐漸成為國民經濟的新增長點與理財熱點。房地產信貸也連帶發展，由於商業銀行信貸的安全性、可靠性與低門檻，使其迅速對房地產業產生巨大的推動作用，並成為其首屈一指的重要支撐。由於種種復雜原因導致的金融行業過度滲透房地產業，致使房地產業自身的市場風險蔓延至金融業。金融行業不僅在房地產業有著舉足輕重的地位，更是對於國民經濟與社會穩定有著不可忽視的重要作用。因此我國政府出台了各種政策限制病態的房地產熱，就是要將銀行信貸遭遇市場風險的概率降低至可控范圍內，保護商業銀行之於國家之根本。因此研究房地產信貸風險具有較為深刻的理論與現實意義。
關鍵詞：房地產;商業銀行;信貸風險;意義
一、當前房地產信貸存在的風險
銀行信貸資金大量進入房地產業之後，在分享房地產風潮帶來的巨額利益同時也承擔著連帶風險。據大量可靠資料測算我國房地產業絕大多數的資金來源於商業銀行。這就直接導致房地產業大量的開發風險蔓延至銀行，使二者關系愈發緊密。但由於我國特殊的經濟境況，這種風險是不可避免的。是我國房地產業井噴式發展以及較為單一的房地產融資渠道共同造成的，具有明顯的中國特色，具體表現為以下幾個方面：①宏觀政策方面的風險;②市場自身存在的風險;③企業經營自身所存在風險;④客觀存在的銀行方面的操作失誤。
二、房地產信貸風險產生的原因
從商業銀行貸款固然風險相對較小，可靠性高，但是房地產貸款涉及金額巨大，還款周期長。加上不確定的貨幣價值市場，二者風險相互疊加，這對於消費者來說更是雪上加霜。
商業銀行房地產信貸業務周期長、涉及面廣，可預見和不可預見的風險均存在，房地產市場階段性波動所引發的金融風險更是難以捉摸。雖然我國房地產市場波動性的「始作俑者」有跡可循，但想要控制商業銀行與房地產貸款所疊加的風險卻是難上加難，房地產市場波動主要由於以下幾點：①市場自身的周期規律;②歐嘉興的行業政策疊加地方性法規所造成的疊加效應;③金融政策調整;④國際資本的流動。
三、房地產信貸風險帶來的危害
（一）國家宏觀調控無法兼顧全局而帶來的房地產信貸風險危害
房地產業發展直接受我國宏觀政策調控影響，90年代初我國房地產業持續升溫，社會大量資金流入行業以致全國性的瘋搶，政府政策調控此時出台，收緊銀根，從源頭上以致消費者的購買慾望，從而抑制房地產「購房熱」，雖然在這方面產生了正面效應，但也同時影響了金融市場，貸款無法收回更是比比皆是。
（二）由市場病態膨脹發展引發房地產信貸風險而帶來的危害
上文中所強調的房地產過熱也會引發眾多危害，我國自加入WTO以來，經濟急速膨脹，外貿順拆巨大，國民儲蓄率節節攀高，人民幣價值持續上漲，這顯然對於我國的貨幣市場是有著負面影響的。
帶來的後果是充足的資金以及對房地產業的刺激。此後我國沿海城市房地產業持續升溫，土地價格飛漲，近乎過熱，若不採取有效措施，放任房價飛漲。後果不堪設想。
（三）由個人住房按揭貸款之於房地產信貸風險帶來的危害
盡管個人按揭貸款在商業銀行中屬於風險較低的理財品種，但如果由於國家的宏觀調控或其他的原因導致消費者收入下降或者房價下跌，會導致按揭貸款中的不良交易急劇增長，從而導致金融市場動盪。
四、加強房地產信貸風險的管理與可行性建議
房地產信貸不單影響房地產行業及其連帶行業的穩固發展，在我國特殊的經濟大環境的境況下，更是對我國整體的國民經濟的穩固發展有著波及根本的影響。不僅如此，我國商業銀行在我國的經濟領域也有著舉足輕重的地位，二者的風險相互疊加，地位互相拔高，其中的含義不言而喻。因此我國在支持商業銀行與房地產業發展相輔相成的同時，還應注重防備與化解房地產信貸危機，從而保證商業銀行體系地穩步發展。我國房地產業的資金來源主要是由商業銀行承接，因此可以說管理好商業銀行房地產貸款手裡機制就防範住了部分房地產信貸風險。
（一）拓寬融資渠道，確立信託與資金的角色定位
政府部門應不斷創新政策制度，為房地產市場的健康發展提供良好的政策、制度環境等，理論性的建議如下：①放鬆其它融資渠道，如股票市場融資，企業債券融資的政策限制。豐富房地產行業資金來源，降低商業銀行與房地產業之間的連帶效應;②政府部門也要盡快確立房地產信託及基金的角色地位，由於房地產信託及基金手續簡單，無須行政性審批與資金額度限制，是一條市場化的融資渠道，彈性較強。因此應積極推動相應法律法規的頒布，從渠道上規范市場選擇。
（二）縮小連帶關系，提高相應門檻
政府還應該建設正當有效的方法措施，削弱房地產業與商業銀行之間唇齒相依的關系。銀行作為我國貨幣流通的最主要渠道，不應與房地產業有如此巨大的連帶關系，目前我國商業銀行有著流動性過剩，業務量壓力層層下壓的現狀，勢必會使商業銀行對與房地產信貸業務青眼有加，樂見其成，使我國的房地產業每年以巨量的增長速度急劇膨脹。為了防範可能發生的危險，政府應未雨綢繆，除增添融資渠道外，還要合理提高相應門檻。

❽ 關於商業銀行貸款定價的案例及分析求高手解答

商業銀行貸款業務中最常見的是房產抵押貸款業務，這類貸款存在較大的風險，因此，也是初學者最好寫的論文。
淺談房產抵押貸款風險防範
由於信用貸款、保證貸款風險相對較大,機器設備抵押貸款抵押物又難以處置變現,而房產抵押貸款具有抵押物易處置變現、升值潛力大、處置方式靈活等優勢，因此房產抵押貸款歷來被認為是一種安全系數較高的抵押貸款模式，受到各家銀行的追捧。然而，隨著樓市的不景氣和美國次貸危機引發的全球金融危機卻給我們敲響了警鍾，隱藏在其背後的風險也逐步暴露出來，尤其是當前我們農村信用社房產抵押貸款比重大，加之房產抵押貸款涉及環節多、專業性強，在實際操作過程中，如果不注意風險點，就很有可能產生貸款風險，因此很有必要進行分析防範，確保貸款安全。
一、 當前信用社房產抵押貸款存在的風險點
（一）外部風險
1、評估風險。隨著經濟的發展，當前可充當抵押物的資產越來越多，並且行業跨度大，因此，對於抵押物的評估，各家銀行紛紛藉助於評估機構。但在利益的驅使下，有的評估機構不惜出具虛假評估報告。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當銀行拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。
2、租賃權對抗風險。一是抵押物難以處置。按照「買賣不破租賃」的原則，如果「先租後抵」，借款人即使不能按期還貸，由於租賃仍然有效，信用社也很難處理抵押房產。二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議，並且要求承租人一次性付清租賃費；或者借款人以明顯低於市場價格的租金將房屋出租給關系人，信用社即使獲得了產權也將很難獲得租金收入用於還貸。
3、登記風險。一是虛假登記，抵押貸款至有權部門進行登記是保證貸款合同生效和優先受償的必要條件，但當前卻存在重復登記，以及登記部門的個別人員出具虛假登記證明的問題，造成貸款出現糾紛時，信用社無法對抗第三人，權益得不到保護。二是 「一物多押」的風險。我國《擔保法》規定：「財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。」借款人將房產抵押給多個銀行後，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。
4、優先受償風險。我國《擔保法》規定抵押貸款按規定至有權部門進行抵押登記後，可以優先受償。但這也存在例外情況，一是建設工程價款優先權。最高人民法院「法釋〔2002〕16號 ，明確指出依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。二是稅收優先權。《稅收徵收管理辦法》第45條第1款規定：「稅務機關征稅款，稅收優先於無擔保債權，法律另有規定的除外。」該規定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在後，稅收就優先於擔保物權這種私權力。
5、抵押物價值風險。由於市場經濟的發展，商品價格波動頻繁，特別是近年來房產價格急劇上升，而目前樓市又不景氣，因此房產價值較難以把握，存在較大的市場風險。當前美國的次貸危機就是一個很好的例證。
6、變現風險。一是變現成本大。抵押物的處置大抵要經過起訴、評估、拍賣等幾個環節，每一個環節的費用都要信用社先行墊付，加之本金、利息，往往存在資不抵債的問題。二是變現能力難度大，尤其是以鄉鎮房產為抵押物的，由於受鄉情、親情等觀念的限制，當抵押物拍賣時，常出現想買卻不敢買的局面。三是執行難。由於一些貸款人誠信觀念和法律意識淡薄，當其經營出現風險時，則開始偷偷低價變賣抵押房產，而一些人由於貪圖便宜，便私下簽訂買賣協議後便實際佔有，這種情況雖然不受法律保護，但信用社起訴申請執行時卻效果不大，往往發生贏了官司輸了錢的情況。
此外，最高人民法院在2004年底出台的《關於人民法院在執行民事查封、扣押、凍結財產的規定》中規定：對被執行人及其家屬生活必需的居住房只能查封，不能拍賣、變賣和抵債。在現實中貸款戶的抵押房屋一般是生活用房，即使有多餘的房屋也同生活用房難以分割。因此，很多信用社在貸款時沒有考慮到這一點，最後往往造成抵押物無法處置。而當前社會上不法造假分子利用假房產證騙取貸款的案件也時有發生，某地信用社就發生借款人偽造房產證、他項權證騙取貸款100餘萬元的案件。
（二）內部風險。
1、風險意識差。由於長期以來形成的觀念，總認為抵押貸款風險小，所以從貸款調查、審查，以至貸後跟蹤檢查等各個環節都放鬆警惕，把關不嚴，缺乏風險防範意識。
2、責任心不強。個別信貸員在辦理抵押貸款時，只看下（連審查都談不上）抵押物的所有權證，然後就由客戶自行去相關部門辦理登記事宜，等客戶拿來他項權證時，就直接發放貸款。正因存在如此做法，才使虛假證件、虛假登記的情況層出不窮。
3、貸後管理鬆懈。由於缺乏風險防範和責任意識，一些信貸員貸後根本就沒有進行跟蹤檢查，致使當抵押物被偷賣、轉移時，還毫不知曉。也正因貸後管理鬆懈，因此當抵押物發生變質、價值降低等情況時，也未能及時採取相措施，最後致使貸款形成風險。
4、缺乏相關法律知識。當今的經濟是法治的經濟，如果對相關法律知識不了解，最後往往易造成抵押無效或無法實現優先受償。
二、 相關防範對策
1、增強風險防範意識。改變認為抵押貸款無風險或風險小的錯誤認識，合理評估抵押貸款的風險程度，增強風險防範意識，從貸款「三查」各個環節嚴格把關，制定相應的規章制度，嚴格操作規程，努力把抵押貸款風險降低到最低程度。
2、加強專業知識培訓。加強對信貸人員、經辦人員的專業知識、相關法律、法規的培訓，提高信貸人員的專業素養和操作水平。對一些典型案例要加強分析，引以為戒，同時，加強對信貸人員有關房地產知識等方面的培訓，提高其市場評估、判斷等綜合能力。
3、重視借款人第一還款來源 。發放房產抵押貸款時，不僅要考慮借款人抵押物價值的充足性和變現能力，而且更重要的是重視第一還款來源，要對借款人進行財務分析、現金流量分析和非財務分析，對借款人經常開展貸後檢查，動態反映貸款形態，從根本上提高房產抵押貸款的質量，有效防範房產抵押貸款風險。
4、貸前深入調查。對於已出租的房產，一般不辦理抵押，若辦理則要承租人承諾放棄優先購買權，並調查清楚租賃的支付方式，簽訂協議將房產歸信用社所有時租金由信用社收取。 對共有財產，信用社應詳細掌握財產共有情況，要求所有財產共有人共同簽字。對於在建工程抵押貸款，應要求借款人把基本存款賬戶設在本社，往來款項要通過本社辦理，隨時監督借款人資金使用情況。同時應詳細調查清楚借款人的實際房產數量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現象，僅有一套居住房屋的應叫其提供當信用社處置抵押物時和住房擔保。
5、加強相關部門間的溝通聯系。積極加強同房管處、土地局等登記部門的聯系，防範虛假證件和虛假登記。有條件的銀行可以同以上登記部門直接聯網，條件不足的可以指定專人辦理登記，專人取件，交叉進行，防範制假騙取貸款或是內部作案。
6、強化貸後管理。加強貸後管理，建立定期或不定期貸後跟蹤檢查制度，認真關注客戶的經營情況、資金流向情況，以及抵押物情況，一旦發現問題，及時採取相應措施，努力化解貸款風險或是將風險降到最低程度。