① 商業銀行房地產貸款風險管理指引是否有效
有效的。
本指引所稱土地儲備貸款是指向借款人發放的用於土地收購及土地前期開發、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限於負責土地一級開發的機構。
房地產開發貸款是指向借款人發放的用於開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。
個人住房貸款是指向借款人發放的用於購買、建造和大修理各類型住房的貸款。
商業用房貸款是指向借款人發放的用於購置、建造和大修理以商業為用途的各類型房產的貸款。
② 房地產項目開發貸款要求資本金比例不低於35%，請問現在銀行實際能貸總投資多少比例
土地貸款抵押率一般不超過評估金額的70%。
是按照土地評估機構評估報告載明的評估價值為依據，不是土地總投入。
SZ00V
③ 中國銀行房地產企業貸款風險管理
（一）市場風險：受國家利率、匯率政策及銀行費率政策變動影響，導致融資成本上升。
（二）操作風險：未按約定提前或逾期歸還貸款將支付違約金。
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④ 商業知識競賽題目
1、判斷更正：商業銀行因吊銷經營許可證被撤銷的，中國銀監會依法組織成立清算組，進行清算。商業銀行不能支付到期債務，由中國銀監會直接宣告其破產並組織人員進行清算。
參考答案：錯。商業銀行不能支付到期債務的，經國務院銀行業監督管理機構同意，由人民法院依法宣告其破產。商業銀行被宣告破產的，由人民法院組織國務院銀行業監督管理機構等有關部門和有關人員成立清算組，進行清算。
2、判斷更正：銀行業金融機構有違規經營、經營管理不善等情形，不予撤銷將嚴重危害金融秩序、損害公眾利益的，國務院銀行業監督管理機構應當向工商管理部門提出建議，由工商管理機構予以撤銷。
參考答案：錯。國務院銀行業監督管理機構有權予以撤銷。
3、商業銀行對集團客戶授信應遵循以下三條原則：統一原則、適度原則和預警原則。
4、判斷更正：銀行業自律組織的章程應當報國務院銀行業監督管理機構審查批准。
參考答案：錯。報國務院銀行業監督管理機構備案。
5、判斷更正：銀行業金融機構及其工作人員對監管機構的處罰決定不服的，可以申請行政復議，也可以向人民法院起訴訟。
參考答案：正確。
6、判斷更正：在接管、機構重組或者撤銷清算期間，經國務院銀行業監督管理機構負責人批准，對直接負責的董事、高級管理人員和其他直接責任人員，國務院銀行業監督管理機構可以決定禁止其轉移、轉讓財產或者對其財產設定其他權利。
參考答案：錯。國務院銀行業監督管理機構不能決定，但可以申請司法機關禁止其轉移、轉讓財產或者對其財產設定其他權利。
7、《企業集團財務公司管理辦法》中規定財務公司的年度審計報告應該於每年的什麼時候之前報送中國銀監會？
參考答案：每年4月15日前。
8、世界上歷史最悠久、最大的國際金融中心是（A）。
A、倫敦 B、巴黎 C、法蘭克福 D、紐約
9、判斷更正：日本武士債券是指日本人在外國債券市場發行的日元債券。
參考答案：錯。日本武士債券是指外國人在日本債券市場發行的日元債券。
10、資本市場是長期資金市場，請問以下哪些屬於資本市場。
A、股票市場 B、債券市場 C、基金市場 D、回購市場
參考答案：A、B、C。
11、按照貨幣的流動性，一般將貨幣供應量分為M0、M1、M2三個層次,請問，居民儲蓄存款屬於哪個層次？（C）
A、M0 B、M1 C、M2
12、引發通貨膨脹的原因主要哪些？（A、B、C）
A、成本推進 B、結構失調 C、需求拉動 D、貨幣貶值
13、商業銀行在中華人民共和國境內設立分支機構，應當按照規定撥付與其經營規模相適應的營運資金額，但是撥付各分支機構營運資金額的總和，不得超過總行資本總金額的（C）。
A、30% B、50% C、60% D、80%
14、導致商業銀行終止的法定事由有（B、C、D）。
A、被接管 B.被撤銷 C、解散 D、破產
15、以下各項中，哪些是商業銀行發放貸款時必須遵守的規定？A、借款人不提供擔保的，一律不予貸款
B、不得向關系人發放信用貸款和擔保貸款
C、貸款銀行的貸款余額與存款余額的比例不得超過75％
D、對同一借款人的貸款余額與貸款銀行資本余額的比例不得超過10％
參考答案： C、D。
16、單位或者個人強令商業銀行發放貸款或者提供擔保，不管是否造成損失，應對直接負責的主管人員和其他直接責任的人員或者個人給予何種處分（B）。
A、行政處分 B、紀律處分 C、刑事處分 D、民事處分
17、銀監會依法對商業銀行的市場風險水平和市場風險管理體系實施監督管理。銀監會應當督促商業銀行有效地識別、計量、監測和（A）各項業務所承擔的各類市場風險。
A、控制 B、管理 C、掌握 D、預測
18、TOT項目融資模式指的是由項目所在國政府或者所屬機構在與項目的經營者之間簽訂特許經營權協議後，把已經投產運行的項目移交給經營者經營，憑借該設施在未來若干年內的收益，一次性地從經營者手中獲得資金，用於建設開發新項目。在特許經營期滿後，經營者再將該設施無償移交給東道國政府的一種項目融資方式。請問，TOT模式不包括（D）階段。
A、移交 B、經營 C、擁有 D、建設
19、以下哪種業務屬於商業銀行的中間業務（B、C、D）。
A、投資業務 B、結算業務 C、代理業務
D、保管業務 E、貼現業務
20、1961年，世界上第一張大額可轉讓定期存單（CD）由哪家銀行創造出來的。
A、大通曼哈頓銀行 B、摩根思坦利銀行
C、英格蘭銀行 D、花旗銀行。
參考答案： D。
21、下列屬於效益性管理指標的是（C）。
A、貸款質量比例 B、備付金比例
C、負債成本比例 D、存貸款比例
22、從商業銀行稅後利潤中分配的項目是（C）。
A、業務管理費 B、營業稅 C、彌補以前年度虧損 D、利息支出
23、商業銀行營銷的4P不包括（B）。
A、產品 B、計劃 C、價格 D、促銷 E、地點
24、我國歷史上，早在哪個時期就已出現票據雛形。
A、秦漢 B、漢唐 C、唐宋 D、明清
參考答案：C(唐代「飛錢」與匯票相近，「貼」類似銀行支票，宋代「便錢」類似即期匯票，「交子」類似本票)。
25、開放經濟的宏觀經濟政策管理可能面臨內外均衡的沖突。要實現N個獨立的政策目標，必須具備N個獨立的政策工具，這被稱為（A）。
A、丁伯根法則 B、米德沖突
C、蒙代爾的政策搭配說 D、斯旺圖示
26、國際上銀行監管模式可分為集中監管體制和分散監管體制兩種，請簡要說明集中監管模式有哪三種類型？德國採用哪種類型？
參考答案：一種是由中央銀行或政府貨幣當局進行監管；一種是由政府財政部或商貿部進行監管；還有一種是由獨立的政府檢查部門進行監管。德國採用由獨立的政府檢查部門進行監管的模式。
27、我國於什麼時候開始對外資金融機構開放人民幣業務？
參考答案：2003年12月1日。
28、農村合作銀行是什麼性質的金融機構？主要服務對象是誰？
參考答案：股份合作制社區性地方金融機構。主要服務對象是農民、農業和農村經濟發展。
29、《農村合作銀行管理暫行規定》規定：農村合作銀行對同一借款人貸款余額與資本總額的比例，不得超過多少？
參考答案：不得超過20%。
30、《商業銀行房地產貸款風險管理指引》所稱房地產貸款主要包括哪些？
參考答案：土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等。
31、《商業銀行資本充足率管理辦法》規定，商業銀行資本應抵禦哪些風險？
參考答案：信用風險和市場風險。
32、《商業銀行資本充足率管理辦法》規定，商業銀行最遲要在什麼時候達到最低資本要求？
參考答案：2007年1月1日。
33、農村合作金融機構社員（股東）持有的資格股，哪些情況不得辦理退股？
參考答案：一是當年虧損的；二是資本充足率未達到規定要求或退股後達不到規定要求的。
34、《商業銀行與內部人和股東關聯交易管理辦法》所指關聯交易主要有哪些？
參考答案：授信、資產轉移、提供服務、銀監會規定的其他關聯交易。
35、《商業銀行房地產貸款風險管理指引》規定，商業銀行對「四證」不全的房地產開發項目不得發放任何形式的貸款，「四證」具體指哪些？
參考答案：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證。
36、商業銀行內部控制評價的常用方法有哪幾種？
參考答案：詢問法（調查問卷、現場訪談）、書面文檔檢查、觀察、流程圖法、抽樣法、穿行測試法、壓力測試法。
37、商業銀行和農村信用社案件專項治理工作的目標是什麼？
參考答案：標本兼治，加強規章制度建設，違法違規案件得到遏制，案件數量不斷下降。
38、商業銀行市場風險主要有哪幾類？
參考答案：商業銀行市場風險主要可以分為利率風險、匯率風險（包括黃金）、股票價格風險和商品價格風險。
39、國際上通行的駱駝評級制度內容包括哪些？
參考答案：資本、資產質量、管理、收益、流動性。
40、設立商業銀行，應當具備的條件（B、C、D）。
A、有符合《中華人民共和國商業銀行法》和《中華人民共和國銀行業監督管理法》規定的章程
B、有符合本法規定的注冊資本最低限額
C、有具備任職專業知識和業務工作經驗的董事、高級管理人員
D、有健全的組織機構和管理制度
41、非現場監管的主要目的有哪些？
參考答案：包括評估銀行機構的總體狀況、對有問題的銀行機構進行密切跟蹤、通過對同組銀行機構的比較，關注整個銀行業的經營、對銀行風險進行預警。
42、目前在我國國債流通市場上，允許開展的流通方式主要有些？
參考答案：主要有國債貼現、國債現貨交易、國債回購。
43、資本充足性監管的重要作用主要有哪些？
參考答案：一是維護社會公眾對銀行機構的信心；二是彌補不良資產損失；三是彌補銀行機構的經營虧損。
44、外資金融機構設立代表處有效駐在期限為：（D）。
A、6年 B、10年 C、20年 D、無限定
45、金融市場是由貨幣市場和資本市場構成。
46、同業拆借是什麼？
參考答案：是指具有法人資格的金融機構及經法人授權的金融分支機構之間進行短期資金融通的行為。
47、債券具有哪些特點？
參考答案：償還性、安全性、收益性、流動性。
48、判斷更正：農村合作銀行自然人股和法人股應分別設定資格股和投資股。
參考答案：對。
49、判斷更正：銀監會《關於規范向農村合作金融機構入股的若干意見》規定，縣聯社股金中，單個自然人社員持股最高不得超過股本總額的0.5%，單個法人持股最高不得超過股本總額的10%。
參考答案：錯。單個法人持股最高不得超過股本總額的5%。
50、判斷更正：商業銀行在全國銀行間債券市場發行次級債券必須經中國人民銀行批准。
參考答案：對。
51、判斷更正：商業銀行表內外資產可分為銀行帳戶和交易帳戶資產兩大類，交易賬戶中的項目通常按歷史成本計價、銀行賬戶中的項目則通常按市場價格計價。
參考答案：錯。交易賬戶中的項目通常按市場價格計價、銀行賬戶中的項目則通常按歷史成本計價。
52、判斷更正：從銀行提取現金備用一定不會引起現金流量表中現金數額變動。
參考答案：對。
53、判斷更正：通貨膨脹是價值符號流通條件下的特有現象，其基本標志是有效需求大於有效供給。
參考答案：錯。基本標志是物價上漲。
54、判斷更正：一國的進口貿易額會受許多因素的影響，假設其他條件不變，那麼如果本幣升值，則會導致進口貿易額減少。
參考答案：錯。如果本幣升值，則會導致進口貿易額增加。
55、判斷更正：三大貨幣政策工具中最容易實施的一個工具是存款准備金率。
參考答案：對。
56、判斷更正：在有效需求嚴重不足，生產能力大量閑置，經濟蕭條時，應實行松的貨幣政策及緊的財政政策。
參考答案：錯。應實行松的貨幣政策及松的財政政策。
57、《金融機構衍生產品交易業務管理暫行辦法》中提到的金融衍生工具包括哪些？請列舉四種。
參考答案：遠期合約、期貨合約、互換合約和期權合約。
58、判斷更正：商業匯票的購銷雙方根據需要可以商定不超過12個月的付款期限。
參考答案：錯。可以商定不超過6個月的付款期限。
59、判斷更正：銀行對核銷後的債權不具有追索權。
參考答案：錯。對核銷後的債權仍然具有追索權。
60、判斷更正：我國人民幣匯率採取的是間接標價法。
參考答案：錯。我國採取的是直接標價法。
61、金融機構退出市場的主要形式哪三種形式？
參考答案：有解散、撤銷（關閉）和破產三種形式。
62、判斷更正：基金有分為契約型和信託型兩種。
參考答案：錯。基金分為是契約型和公司型兩種。
63、判斷更正：貼現是西方中央銀行傳統三大貨幣政策工具之一。
參考答案：錯。不是貼現，再貼現才是西方中央銀行傳統三大貨幣政策工具之一。
64、判斷更正：財政赤字能否引起通貨膨脹，取決於赤字形成的原因。
參考答案：錯。財政赤字能否引起通貨膨脹，取決於赤字的彌補辦法。
65、判斷更正：目前在我國基本上只有金融資產，沒有金融負債的是中央銀行。
參考答案：錯。在我國基本上只有金融資產，沒有金融負債的是居民。
66、間接融資主要包括哪兩類？
參考答案：包括銀行信用、消費信用。
67、判斷更正：表外業務與中間業務的最大區別在於財務處理。
參考答案：錯。表外業務與中間業務的最大區別在於承擔的風險。
68、判斷更正：金融資產管理公司對所收購的不良貸款形成的資產可以進行租賃、置換、核銷、轉讓、銷售。
參考答案：錯。金融資產管理公司對所收購的不良貸款形成的資產只可以進行租賃、置換、轉讓、銷售，不能核銷。
69、判斷更正：商業銀行傳統的表外業務有：貸款承諾、擔保業務、期權業務、期貨業務。
參考答案：錯。期權業務、期貨業務不屬於表外業務。
70、判斷更正：貨幣乘數就是貨幣供應量與銀行存款相比的比值。
參考答案：錯。貨幣乘數是貨幣供應量與基礎貨幣相比的比值。
71、按金融創新的內容劃分，金融創新可分為哪幾類？
參考答案：金融創新包括金融工具、金融業務和金融制度等。
72、判斷更正：我國商業銀行風險管理的重點是負債風險管理。
參考答案：錯。我國商業銀行風險管理的重點是資產風險管理。
73、商業銀行風險按產生原因，可劃分為哪幾類？
參考答案：錯。可劃分為國家風險、信用風險、流動性風險。
74、判斷更正：根據購買力平價理論，通貨膨脹高的國家貨幣匯率貼水。
參考答案：錯。根據購買力平價理論，通貨膨脹的國家貨幣匯率貶值。
75、請簡要說明1998年以來我國信貸管理體制的特點。
參考答案：1998年來的信貸管理體制特點是計劃指導，自求平衡、比例管理、間接調控。
76、判斷更正：貨幣政策最終目標之間存在的矛盾是：穩定物價與經濟增長、經濟增長與充分就業與國際收支平衡、穩定物價與充分就業之間的矛盾。
參考答案：對。
77、銀監會或其派出機構可以按照《中華人民共和國行政處罰法》規定的簡易程序，當場作出哪些處罰？
參考答案：可以當場作出的處罰包括：一是對個人處以五十元以下罰款；二是對銀行業金融機構和其他單位處以一千元以下罰款、警告。
78、判斷更正：貸款人發放自用車貸款的金額不得超過借款人所購汽車價格的60%；發放商用車貸款的金額不得超過借款人所購汽車價格的70%；發放二手車貸款的金額不得超過借款人所購汽車價格的50%。對嗎？
參考答案：錯。貸款人發放自用車貸款的金額不得超過借款人所購汽車價格的80%。
79、判斷更正：《汽車貸款管理辦法》所稱自用車是指借款人通過汽車貸款購買的、不以營利為目的的汽車；商用車是指借款人通過汽車貸款購買的、以營利為目的的汽車；二手車是指從辦理完機動車注冊登記手續到規定報廢年限二年之前進行所有權變更並依法辦理過戶手續的汽車。
參考答案：錯。二手車是指從辦理完機動車注冊登記手續到規定報廢年限一年之前進行所有權變更並依法辦理過戶手續的汽車。
80、內部控制應當包括哪些要素？
參考答案：包括：（1）內部控制環境；（2）風險識別與評估；（3）內部控制措施；（4）信息交流與反饋；（5）監督評價與糾正。
81、判斷更正：按照客戶獲取收益方式的不同，理財計劃可以分為保本浮動收益理財計劃和非保本浮動收益理財計劃。
參考答案：錯。按照客戶獲取收益方式的不同，理財計劃可分為保證收益理財計劃和非保證收益理財計劃。
82、判斷更正：房地產開發貸款是指向借款人發放的用於購買、建造和大修理各類型住房的貸款。
參考答案：錯。房地產開發貸款是指向借款人發放的用於開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。
83、《商業銀行房地產貸款風險管理指引》指出：商業銀行應著重考核借款人還款能力。應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%（含）以下，月所有債務支出與收入比控制在55％（含）以下。
84、什麼是一般關聯交易？
參考答案：一般關聯交易是指商業銀行與一個關聯方之間單筆交易金額占商業銀行資本凈額1%以下，且該筆交易發生後商業銀行與該關聯方的交易余額占商業銀行資本凈額5%以下的交易。
85、商業銀行重大關聯交易的內部審核程序如何？
參考答案：重大關聯交易應當由商業銀行的關聯交易控制委員會審查後，提交董事會批准；未設立董事會的，應當由商業銀行的關聯交易控制委員會審查後，提交經營決策機構批准。
86、我國國債分為可流通國債和不可流通國債，不可流通國債是指（A）。
A、憑證式國債 B、記賬式國債 C、有紙國債 D、企業債券
87、引起貨幣貶值的經濟政策有（A、C）。
A、擴張性財政政策 B、緊縮性財政政策
C、擴張性貨幣政策 D、刺激進口的貿易政策
88、在一國經濟供求大體平衡，但存在消費需偏旺，投資需求不足的結構性矛盾時，應實行（C）政策。
A、松的貨幣政策和松的財政政策
B、緊的貨幣政策和緊的財政政策
C、松的貨幣政策和緊的財政政策
D緊的貨幣政策和松的財政政策
89、如果一國貨幣匯率下跌，即對外貶值，這有利於（D）。
A、本國出口減少 B、本國進口增加
C、本國旅遊收入減少 D、本國旅遊收入增加
90、會計信息質量的首要要求是（C）。
A、及時性 B、可比性 C、明晰性 D、一貫性
91、目前我國國債發行主要採取 （C、D、E）方式。
A、行政性攤派 B、櫃台交易 C、承購包銷
D、招標發行 E、定向募集
92、按照我國新的《刑法》，對虛開、偽造、非法出售增值稅專用發票的，除處3年以下有期徒刑或拘役處，還應處（C）的罰金。
A、1倍以上5倍以下 B、1萬元以上10萬元以下
C、2萬元以上20萬元以下 D、5萬元以上50萬元以下
93、按現行分稅制體制，下列各稅種下，（B、D、E）屬於中央預算固定收入。
A、增值稅 B、消費稅 C、營業稅 D、關稅 E、車輛購置稅
94、印花稅在我國是一個有著長久歷史的稅種，目前廣泛運用於經濟活動中，下列選項中，（C）不繳納印花稅。
A、土地使用證 B、房屋產權證 C、注冊會計師 D、營業執照
95、按照我國的《預演算法》，由（B）對本級預算執行情況進行全面監督。
A、各級人大 B、各級人大常委會
C、各級政府 D、各級財政部門
96、下列因素可能造成本國貨幣貶值的有（A、C）。
A、國際收支出現逆差 B、國際收支出現順差 C、通貨膨脹高於他國 D、通貨膨脹低於他國
97、根據我國貨幣概覽，准貨幣不包括（A）。
A、單位活期存款 B、單位定期存款
C、活期儲蓄存款 D、定期儲蓄存款
98、營業稅是我國地方政府的重要稅種，（A、C）屬於營業稅的征稅范圍。
A、特快專遞 B、供水供電 C、專利轉讓 D、文物捐贈
99、我國同業拆借資金的最長期限為（ B ）個月。
A、3個月 B、4個月 C、5個月 D、6個月
100、在我國現階段貨幣供應量層次中M1代表是（ C ）。
A、流通中的現金 B、廣義貨幣供應量
C、狹義貨幣供應量 D、居民儲蓄存款
101、我國的法定存款准備金率在（D）年調為8%。
A、1990 B、1996 C、1983 D、1998
102、目前托收承付結算的金額起點是（ D ）。
A、3萬元 B、5萬元 C、1萬元 D、2萬元
103、世界上第一家網上銀行----安全第一網上銀行（SFNB）在（ C ）誕生。
A、英國 B、法國 C、美國 D、瑞士
104、金融機構的所得稅稅率為（ B ）。
A、31% B、32% C、33% D、34%
105、國務院銀行業監督管理機構可依照法律、行政法規規定的條件和程序對銀行業金融機構的哪些事項進行審批？。
參考答案：對銀行業金融機構的設立、變更、終止以及業務范圍進行審批。
106、銀行業監督管理機構應當對銀行業金融機構的哪些方面開展非現場監管和現場檢查。
參考答案：對其業務活動及其風險狀況，開展非現場監管和現場檢查。
107、依據《中華人民共和國銀行業監督管理法》，銀行業監督管理機構建立銀行業金融機構監督管理信息系統的目的是什麼？
參考答案：目的是為了分析、評價銀行業金融機構風險狀況。
108、經國務院銀行業監督管理機構或者其省一級派出機構負責人批准，銀行業監督管理機構有權查詢哪些賬戶？
參考答案：查詢涉嫌金融違法的銀行業金融機構及其工作人員以及關聯行為人的帳戶。
109、行政機關實施行政許可，不得向申請人提出什麼不正當要求？
參考答案：不得向申請人提出購買指定商品、接受有償服務等不正當要求。
110、中國人民銀行貨幣政策委員會應當在哪些方面發揮重要作用。
參考答案：應當在國家宏觀調控、貨幣政策制定和調整中，發揮重要作用。
111、中國人民銀行發行新版人民幣，應當將發行時間以及哪些內容予以公告。
參考答案：面額、圖案、式樣、規格予以公告。
112、某商業銀行儲蓄所開業後自行停業一年，請問，這一行為是否違規？如違規應由何機構給予何種處罰？
參考答案：該行為屬違規行為，應由國務院銀行業監督管理機構吊銷其經營許可證，並予以公告。
113、判斷更正：人民幣的單位為元、角、分，對嗎？
參考答案：錯。人民幣的單位為元。
114、判斷更正：企業事業單位可以自主選擇一家商業銀行的營業場所開立一個辦理日常轉賬結算和現金收付的基本賬戶，在其貸款銀行還可以另外開立一個基本賬戶，以便於銀行收貸。對嗎？
參考答案：錯。企業事業單位不得開立兩個以上基本賬戶。
115、商業銀行辦理業務，提供服務，按照規定收取手續費。其收費項目和標准如何制定？
參考答案：由國務院銀行業監督管理機構、中國人民銀行根據職責分工，分別會同國務院價格主管部門制定。
116、對於付息債券，如果市場價格低於面值，則（ B ）。
A、到期收益率低於票面利率 B、到期收益率高於票面利率
C、到期收益率等於票面利率 D、不一定
⑤ 房地產目前存在的問題都什麼
央行調查顯示 目前我國房地產金融存在四大問題
3月中旬，中國人民銀行研究局課題組調查顯示，近6年來，雖然我國房地產投資額年平均增長率達到20%以上，房地產銷售額也以每年超出27%的速度增長，但目前我國房地產金融存在四大問題。
中國人民銀行研究局課題組指出，目前房地產金融存在的第一大問題是房地產開發資金過多依賴於銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中於商業銀行。據估算，80%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建築企業流動性貸款和土地儲備貸款等，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。
評點：對房地產人士而言，央行方面提出該觀點，一點都不出人意料，該觀點只是央行、銀監會在房產信貸方面一貫指導思路的體現。
央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第二個問題是土地儲備制度不完善，土地儲備貸款存在隱性風險。由於各地城市開發和改造的盤子都很大，土地資產價值往往很高，因此，土地購置的融資要求十分巨大。而土地收購和開發的主要資金來源於銀行貸款，還款則主要依靠土地出讓金。同時，土地儲備屬於政府行為，這使得土地的購置和開發很容易獲得商業銀行的巨額貸款。但是，影響土地出讓價格的因素很多，土地資產價格本身也波動頻繁。這些無不增加了土地購置與開發貸款的隱含風險。
評點：央行行長周小川在2003年底的一次活動中曾公開表示，當前房地產行業在土地環節就存在一定的價格過高問題，而這極容易導致銀行的貸款風險過高。
央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第三個問題是，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。目前，我國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%.但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而我國的個人住房信貸業務是最近3年才開始發展起來的。同時，我國個人誠信系統尚未建立，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控。
評點：日前，銀監會已公布了「商業銀行房地產貸款風險管理指引」，並就該指引向社會各界徵求意見，該指引中實際上已經開始透漏出監管當局對個人房貸業務的高度關注。
央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第四個問題是商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。如由於商業銀行普遍把房地產信貸作為一種「優良資產」大力發展，在業務經營上容易產生急功近利的傾向。 而最大的問題就是 政府哄抬房價 ，原因房地產行業是中國的經濟支柱，中國的房地產泡沫大的可怕，一旦捅破那也是災難。
房價為什麼居高不下的主要原因是政府不想降價，因為一旦房子降價，損失最大的就是銀行，因為銀行是國家的，還有就是貸款買房的無知的人們。
⑥ 如果想搞房地產，貸款需要哪些條件！
穩定？？現在的房地產已經到了飽和狀態了，很多開發商都從，開發，建築，物業，服務一體化做起了，都沒有多少利潤了，只有一條龍的服務才有所發展，你現在才想搞房地產啊，沒有很大的資金，還是勸你別搞此項目了。
但是你想問的貸款，每個銀行指標和政策不一樣，給的貸款標准也不一樣，給你一個商業銀行的要求吧：
商業銀行房地產貸款風險管理指引
第一章總則
第一條為提高商業銀行房地產貸款的風險管理能力，根據有關銀行監管法律法規和銀行審慎監管要求，制定本指引。
第二條本指引所稱房地產貸款是指與房產或地產的開發、經營、消費活動有關的貸款。主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等。本指引所稱土地儲備貸款是指向借款人發放的用於土地收購及土地前期開發、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限於負責土地一級開發的機構。
房地產開發貸款是指向借款人發放的用於開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。
個人住房貸款是指向借款人發放的用於購買、建造和大修理各類型住房的貸款。
商業用房貸款是指向借款人發放的用於購置、建造和大修理以商業為用途的各類型房產的貸款。
第二章風險控制
第三條商業銀行應建立房地產貸款的風險政策及其不同類型貸款的操作審核標准，明確不同類型貸款的審批標准、操作程序、風險控制、貸後管理以及中介機構的選擇等內容。
商業銀行辦理房地產業務，要對房地產貸款市場風險、法律風險、操作風險等予以關注，建立相應的風險管理及內控制度。
第四條商業銀行應建立相應的監控流程，確保工作人員遵守上述風險政策及不同類型貸款的操作審核標准。
第五條商業銀行應根據房地產貸款的專業化分工，按照申請的受理、審核、審批、貸後管理等環節分別制定各自的職業道德標准和行為規范，明確相應的權責和考核標准。
第六條商業銀行應對內部職能部門和分支機構房地產貸款進行年度專項稽核，並形成稽核報告。稽核報告應包括以下內容：
(一)內部職能部門和分支機構上年度發放貸款的整體情況；
(二)稽核中發現的主要問題及處理意見；
(三)內部職能部門和分支機構對上次稽核報告中所提建議的整改情況。
第七條商業銀行對於介入房地產貸款的中介機構的選擇，應著重於其企業資質、業內聲譽和業務操作程序等方面的考核，擇優選用，並簽訂責任條款，對於因中介機構的原因造成的銀行業務損失應有明確的賠償措施。
第八條商業銀行應建立房地產行業風險預警和評估體系，對房地產行業市場風險予以關注。
第九條商業銀行應建立完善的房地產貸款統計分析平台，對所發放貸款的情況進行詳細記錄，並及時對相關信息進行整理分析，保證貸款信息的准確性、真實性、完整性，以有效監控整體貸款狀況。
第十條商業銀行應逐筆登記房地產貸款詳細情況，以確保該信息可以准確錄入銀行監管部門及其他相關部門的統計或信貸登記咨詢系統，以利於各商業銀行之間、商業銀行與社會徵信機構之間的信息溝通，使各行充分了解借款人的整體情況。
第三章土地儲備貸款的風險管理
第十一條商業銀行對資本金沒有到位或資本金嚴重不足、經營管理不規范的借款人不得發放土地儲備貸款。
第十二條商業銀行發放土地儲備貸款時，應對土地的整體情況調查分析，包括該土地的性質、權屬關系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規劃中的用途與預計開發計劃是否相符等。
第十三條商業銀行應密切關注政府有關部門及相關機構對土地經濟環境、土地市場發育狀況、土地的未來用途及有關規劃、計劃等方面的政策和研究，實時掌握土地價值狀況，避免由於土地價值虛增或其他情況而導致的貸款風險。
第十四條商業銀行應對發放的土地儲備貸款設立土地儲備機構資金專戶，加強對土地經營收益的監控。
第四章房地產開發貸款的風險管理
第十五條商業銀行對未取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證的項目不得發放任何形式的貸款。
第十六條商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低於35%。
第十七條商業銀行在辦理房地產開發貸款時，應建立嚴格的貸款項目審批機制，對該貸款項目進行盡職調查，以確保該項目符合國家房地產發展總體方向，有效滿足當地城市規劃和房地產市場的需求，確認該項目的合法性、合規性、可行性。
第十八條商業銀行應對申請貸款的房地產開發企業進行深入調查審核：包括企業的性質、股東構成、資質信用等級等基本背景，近三年的經營管理和財務狀況，以往的開發經驗和開發項目情況，與關聯企業的業務往來等。對資質較差或以往開發經驗較差的房地產開發企業，貸款應審慎發放；對經營管理存在問題、不具備相應資金實力或有不良經營記錄的，貸款發放應嚴格限制。對於依據項目而成立的房地產開發項目公司，應根據其自身特點對其業務范圍、經營管理和財務狀況，以及股東及關聯公司的上述情況以及彼此間的法律關系等進行深入調查審核。
第十九條商業銀行應嚴格落實房地產開發企業貸款的擔保，確保擔保真實、合法、有效。
第二十條商業銀行應建立完備的貸款發放、使用監控機制和風險防範機制。在房地產開發企業的自有資金得到落實後，可根據項目的進度和進展狀況，分期發放貸款，並對其資金使用情況進行監控，防止貸款挪作他用。同時，積極採取措施應對項目開發過程中出現的項目自身的變化、房地產開發企業的變化、建築施工企業的變化等，及時發現並制止違規使用貸款情況。
第二十一條商業銀行應嚴密監控建築施工企業流動資金貸款使用情況，防止用流動資金貸款為房地產開發項目墊資。
第二十二條商業銀行應對有逾期未還款或有欠息現象的房地產開發企業銷售款進行監控，在收回貸款本息之前，防止將銷售款挪作他用。
第二十三條商業銀行應密切關注房地產開發企業的開發情況，確保對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款後，該房屋能夠在合理期限內正式交付使用。
第二十四條商業銀行應密切關注建築工程款優於抵押權受償等潛在的法律風險。
第二十五條商業銀行應密切關注國家政策及市場的變化對房地產開發項目的影響，利用市場風險預警預報機制、區域市場分類的指標體系，建立針對市場風險程度和風險類型的階段監測方案，並積極採取措施化解因此產生的各種風險。
第五章個人住房貸款的風險管理
第二十六條商業銀行應嚴格遵照相關個人住房貸款政策規定，不得違反有關貸款年限和貸款與房產價值比率等方面的規定。
第二十七條商業銀行制定的個人住房貸款申請文件應包括借款人基本情況、借款人收支情況、借款人資產表、借款人現住房情況、借款人購房貸款資料、擔保方式、借款人聲明等要素(其中具體項目內容參見附件1)。
第二十八條商業銀行應確保貸款經辦人員向借款人說明其所提供的個人信息(包括借款人所提交的所有文件資料和個人資產負債情況)將經過貸款審核人員的調查確認，並要求借款人據此簽署書面聲明。
第二十九條商業銀行應將經貸款審核人員確認後的所有相關信息以風險評估報告的形式記錄存檔。上述相關信息包括個人信息的確認、銀行對申請人償還能力、償還意願的風險審核及對抵押品的評估情況(具體內容參見附件2)。
第三十條商業銀行的貸款經辦人員對借款人的借款申請初審同意後，應由貸款審核人員對借款人提交文件資料的完整性、真實性、准確性及合法性進行復審。
第三十一條商業銀行應通過借款人的年齡、學歷、工作年限、職業、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來行業發展對收入水平的影響；應通過借款人的收入水平、財務情況和負債情況判斷其貸款償付能力；應通過了解借款人目前居住情況及此次購房的首付支出判斷其對於所購房產的目的及擁有意願等因素，並據此對貸款申請做整體分析。
第三十二條商業銀行應對每一筆貸款申請做內部的信息調查，包括了解借款人在本行的貸款記錄及存款情況。
第三十三條商業銀行應通過對包括借款人的聘用單位、稅務部門、工商管理部門以及徵信機構等獨立的第三方進行調查，審核貸款申請的真實性及借款人的信用情況，以了解其本人及家庭的資產、負債情況、信用記錄等。
商業銀行對自僱人士(即自行成立法人機構或其他經濟組織，或在上述機構內持有超過10%股份，或其個人收入的主要來源為上述機構的經營收入者)申請個人住房貸款進行審核時，不能僅憑個人開具的收入證明來判斷其還款能力，應通過要求其提供有關資產證明、銀行對帳單、財務報表、稅單證明和實地調查等方式，了解其經營情況和真實財務狀況，全面分析其還款能力。
第三十四條對以個人身份申請的商業用房貸款，如借款人是自僱人士或公司的股東、董事，商業銀行應要求借款人提供公司財務報表，業務資料並進行審核。
第三十五條商業銀行應根據各地市場情況的不同制定合理的貸款成數上限，但所有住房貸款的貸款成數不超過80%。
第三十六條商業銀行應著重考核借款人還款能力。應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)。
房產支出與收入比的計算公式為：(本次貸款的月還款額+月物業管理費)/月均收入
所有債務與收入比的計算公式為：(本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務月均償付額)/月均收入
上述計算公式中提到的收入應該是指申請人自身的可支配收入，即單一申請為申請人本人可支配收入，共同申請為主申請人和共同申請人的可支配收入。但對於單一申請的貸款，如商業銀行考慮將申請人配偶的收入計算在內，則應該先予以調查核實，同時對於已將配偶收入計算在內的貸款也應相應的把配偶的債務一並計入。
第三十七條商業銀行應通過調查非國內長期居住借款人在國外的工作和收入背景，了解其在華購房的目的，並在對各項信息調查核實的基礎上評估借款人的償還能力和償還意願。
第三十八條商業銀行應區別判斷抵押物狀況。抵押物價值的確定以該房產在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為准。
商業銀行在發放個人住房貸款前應對新建房進行整體性評估，可根據各行實際情況選擇內部評估，但要由具有房地產估價師執業資格的專業人士出具意見書，或委託獨立的具有房地產價格評估資質的評估機構進行評估；對於精裝修樓盤以及售價明顯高出周邊地區售價的樓盤的評估要重點關注。
對再交易房，應對每個用作貸款抵押的房屋進行獨立評估。
第三十九條商業銀行在對貸款申請做出最終審批前，貸款經辦人員須至少直接與借款人面談一次，從而基本了解借款人的基本情況及其貸款用途。對於借款人遞交的貸款申請表和貸款合同需有貸款經辦人員的見證簽署。
商業銀行應向房地產管理部門查詢擬抵押房屋的權屬狀況，決定發放抵押貸款的，應在貸款合同簽署後及時到房地產管理部門辦理房地產抵押登記。
第四十條商業銀行對未完全按照前述要求發放的貸款，應有專門的處理方法，除將發放原因和理由記錄存檔外，還應密切關注及監控該筆貸款的還款記錄。
第四十一條商業銀行應建立逾期貸款的催收系統和催收程序。應將本行內相關的個人信用資料包括逾期客戶名單等實行行內共享。
第六章風險監管措施
第四十二條銀監會及其派出機構定期對商業銀行房地產貸款發放規模、資產質量、償付狀況及催收情況、風險管理和內部貸款審核控制進行綜合評價，並確定監管重點。
第四十三條銀監會及其派出機構根據非現場監管情況，每年至少選擇兩家商業銀行，對房地產貸款的下列事項進行全面或者專項檢查：(一)貸款質量；(二)償付狀況及催收情況；(三)內部貸款審核控制；(四)貸後資產的風險管理；(五)遵守法律及相關規定；(六)需要進行檢查的其他事項。
第四十四條銀監會及其派出機構對現場檢查中發現的房地產貸款管理存在嚴重問題的商業銀行，將組織跟蹤檢查。
第四十五條銀監會及其派出機構或銀行業自律組織對介入房地產貸款的中介機構，一旦發現其有違背行業規定和職業道德的行為，將及時予以通報。
第七章附則
第四十六條本指引由銀監會負責解釋。
第四十七條本指引自發布之日起施行。
⑦ 銀行如何加強房地產風險管理
各家商業銀行加強房地產信貸管理，當前則必須密切關注房地產市場運行態勢和房地產調控政策的後續效應，進一步加強房地產開發貸款的風險管理，妥善處理貸款的展期問題。同時，央行上海總部重申各家金融機構必須關注「房地產企業的資金鏈狀況」，以做好風險防範。
對於城市基礎設施建設貸款和土地儲備機構貸款，《指導意見》則將其列為需要高度關注風險的熱點，要求各家金融機構關注其潛在風險，審慎把握委託貸款的合規性和風險性。
對於個人住房貸款，《指導意見》則要求商業銀行要創新住房信貸品種，支持合理住房消費；合理把握個人住房貸款利率浮動幅度，審慎確定不同客戶的首付款比例。
上海統計局數據顯示，今年1－7月，上海市全社會固定資產投資達2164.3億元，比去年同期增長10.8％。同時，今年以來，上海
城市建設改造和房地產開發投資增速略有回升。1－7月，上海城市建設改造投資1201.74億元，比去年同期增長10.3％；房地產開發投資726.82億元，增長4.5％。