1. 組合貸款常見問題全解析 如何還款才靠譜
首付比例、買房契稅的降低，2016年迎來了買房好時機。首付比例的降低，進一步降低了買房的門檻，確實是給不少剛需置業者帶來了福音，但同時也意味著貸款額度的加大。在公積金貸款額度不夠的情況下，購房者通常選擇組合貸款。相比純商業貸款和純公積金貸款，商貸和公貸的組合貸款大家都比較陌生，對這種貸款模式，心中存有很多的疑惑。本期全面解析了組合貸款中常見的幾大問題，供大家參考。
1、組合貸款首付比例是幾成，是按照商業貸款還是公積金貸款來執行？
一些城市支持組合貸款，但也有部分城市不支持組合貸款，買房只能選擇公積金貸款或者商業貸款。組合貸款中，首付比例是按照各個城市規定的商業貸款的首付比例來執行的。只有純公積金貸款才能按照公積金貸款的首付比例來執行。
2、組合貸款中，公積金貸款和商業貸款的年限必須是一致嗎？
組合貸款中，個人住房公積金貸款期限和銀行個人住房貸款期限相同。其貸款期限最長不超過借款人自貸款發放之日至國家法定的離退休年齡的年限。購買不同性質的房屋，其最長貸款年限也是不同的。購買商品房、經濟適用住房，最長貸款期限為30年;購買合作建房、私產房以及自建住房，最長貸款期限為15年;購買公有住房、危改還遷房、置換公有住房和大修自住房，最長貸款期限為10年。
3、組合貸款的還款必須是同一家銀行嗎？
個人在申請辦理組合貸款時，使用的都是同一套房產作為抵押物，因此按照規定，必須是同一家銀行。且由於公積金貸款的辦理銀行大多都是公積金管理中心指定的合作銀行，所以還款時也必須是同一家銀行。
4、組合貸款在還款時如何操作？有沒有先後順序呢？
組合貸款在還款時，月供是分開計算的，兩種貸款方式產生的月供合並在一起即為當月購房人應該償還的月供，並不存在先後順序。
5、商業貸款利息高，可否先償還商業貸款的部分？
組合貸款中，由於商業貸款的利息高，不少人想先把商業貸款這部分償還完，再還公積金貸款的部分。雖然組合貸款涉及到銀行和公積金管理中心兩個機構，但如果打算提前還款，先償還商業貸款部分還是公積金貸款部分，申請人是可以自由選擇的。
6、公積金賬戶里的余額可否提取出來還商業貸款？
如今很多繳納了公積金的借款人，都想取出自己公積金賬戶裡面的余額進行提前還款。按照規定，公積金賬戶里的余額提取出來後，是可以由借款人自由支配使用的，所以可以提取出來任意償還商業貸款或公積金貸款部分的月供。
7、組合貸款在還款的月供中利率是如何執行的？
在經歷過央行5次降息後，商業貸款的利率最低為4.90%，公積金貸款的利率為3.25%。組合貸款每月的月供，利率也是分開計算的。如果購房人是首次買房，目前大多數銀行針對商業貸款都能夠給予最低85折的利率優惠，即4.165%。如果是二次置業人群，使用組合貸款則需要各自在基準利率的基礎上再上浮10%。
組合貸款涉及到公積金貸款和商業貸款兩個方面，在申請組合貸款時，個人需要滿足商業貸款和公積金貸款的貸款條件，必要時需要向公積金管理中心和銀行等兩方面進行咨詢。
（以上回答發布於2016-02-25，當前相關購房政策請以實際為准）
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2. 房貸必須在指定銀行辦 揭秘組合貸款4大盲區
隨著金九銀十的到來，不少糾結了大半年的人准備放手買房，不過由於公積金貸款額度有限，有些人開始考慮用組合貸款，由於涉及到公積金中心、商業銀行等多家機構，有相當一部分購房人對組合貸款了解的不夠深入，組合貸款買房必須在同一家銀行嗎？提前還貸能先還商業貸款嗎？這些看似簡單的問題實際上卻是不少人的認知盲區。
組合貸款買二手房要經過房東同意？
網友木木：最近申請組合貸款買房，問了公積金中心和銀行，說要3個月才能辦下來，房主著急賣房不願意等，看好的房子就這么沒了。
由於涉及了多家機構，組合貸款的辦理周期相對長一些，要3-4個月以上，一些房主也是為了買房才賣房子的，等著用賣房的錢付首付，肯定不願等這么長時間。大家在選房階段就要跟房主商量好了，人家要是願意等才能申請組合貸款。
組合貸款辦理必須要在同一家銀行？
網友士力架：申請組合貸款買房，咨詢銀行的時候說，要在同一家銀行辦理公積金和商貸，這是為什麼啊？
分析認為，銀行出於風險的考慮，一套房產不能同時抵押給兩家銀行，並且辦理公積金貸款時需要通過公積金中心指定的銀行辦理，不少地區都要求組合貸款中，辦理商業貸款和公積金貸款必須是同一家銀行，這樣就等於把同一個抵押物抵押給一家銀行，避免了銀行風險。
組合貸款買房是否算「二套」？
網友葫蘆娃他爹：之前有一套房是用商業貸款買的，貸款已經還清了，買第二套房想申請組合貸款，但是公積金中心說要按照二套房的標准執行利率和首付，首付20%，利率為基準利率的1.1倍，為什麼貸款還清了還按照二套房標准算？
調查發現，有些城市的公積金貸款二套房認定標準是，只要名下有房，都算二套房，而組合貸款需要同時符合商業貸款和公積金貸款的政策要求，所以名下已經有了一套房子，根據公積金中心的要求，即使第一套房貸款還清了，申請組合貸款也要按照二套房的標准執行。比如北京就是這樣規定的：公積金二套房首付為20%，商貸二套房首付為40%，而大部分銀行實際執行的商貸首付為50%-70%，也就是說名下已經有一套房，再買房申請組合貸款的話，商貸部分貸款首付要按照50%-70%的比例支付，壓力明顯會增大。二套房公積金部分貸款最高額度只有80萬，比首套房的120萬少了足足40萬！所以名下已經有房或者有貸款記錄的人，最好咨詢一下當地公積金中心和銀行。
組合貸款提前還貸能先還商貸嗎？
網友簡單愛：前年買房申請了組合貸款，今年想著能先還點商貸，但是公積金中心說，不能只還商貸，公積金也要按照相同比例還。
正如上面所說，組合貸款涉及到銀行和公積金兩個機構，一般來說借款人是可以自由選擇優先償還任意一種貸款，但各地公積金中心和銀行都會有自己相應的規定，主要體現在以下2個方面：
1.公積金貸款、商業貸款提前還貸比例要一致
有些城市規定，申請組合貸款的人在提前還款時，公積金貸款和商業貸款必須保持一定的比例，不可以只還其中的一種。
2.提取公積金還貸必須優先還公積金貸款
不少城市規定，提取公積金余額還貸必須優先償還公積金貸款，如果不是提取公積金還款而是用自己的存款還錢，就可以優先還商業貸款。
所以，組合貸款中，想優先償還商貸部分的方法未必可行。
總結：組合貸款雖然能暫時緩解貸款額度不足的問題，但是由於各地公積金中心和銀行要求不同，其辦理周期、購房人房屋狀況等都會影響貸款申請，各位一定要注意。
（以上回答發布於2017-04-25，當前相關購房政策請以實際為准）
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3. 房貸掃盲：公積金、商業組合貸款操作方式
隨著房價的變化，越來越多人的要考慮用組合貸買房。但是與公積金和商貸相比，組合貸似乎特別讓人迷茫。今天就大家組合貸遇到的問題，作一次集中解答。
為什麼要選擇組合貸？哪些人適合組合貸？
組合貸款，是住房資金管理部門運用政策性住房資金、商業銀行利用信貸資金向同一借款人發放的貸款，是政策性貸款和商業性貸款組合的總稱。
之所以要組合貸款，一方面是公積金貸款額度不夠，又不大願意接受商業貸款的高利率，將公積金貸款和商業貸款同時使用。
組合貸一般是在個人貸款超過當地規定的公積金貸款的較高上限才使用的，如購買高檔住宅，須貸款100萬元，而當地公積金管理核心規定公積金最多貸款60萬元。這樣的話，剩餘的40萬元將使用商業貸款，同時利息也不能享受公積金貸款的利息。
組合貸還款時如何操作？
組合貸款的貸款年限須符合公積金管理核心與商業銀行的規定，最長貸款年限為30年。
組合貸款的還款方式分兩個部分，其中公積金貸款部分採取自由還款方式，商業貸款部分採取商業銀行認可的還款方式。
組合貸款的借款人應提供同一還款銀行的兩個還款賬戶（兩張還款卡或兩個還款存摺）分別用於償還公積金貸款和商業貸款。
公積金和商貸的還款有沒有先後順序呢？
如果購房人申請了組合貸款;，在還款時的月供分開計算的，即商業貸款部分和公積金貸款部分的月供組合在一起，即為當月購房人應該償還的月供，因此也並不存在先後順序，而是兩種貸款方式產生的月供合並在一起。
組合貸款的還款必須是同一家銀行嗎？
通常購房人在申請辦理組合貸款時，使用的都是同一套房產作為抵押物，所以按規定在辦理商業貸款和住房公積金貸款的銀行必須同一家銀行。由於公積金貸款的辦理銀行大多都是公積金管理核心指定的合作銀行，所以還款時也必須走同一家銀行。
組合貸款在還款的月供中利率是如何執行的？
在去年央行經過五次降息後，商業貸款和公積金貸款的利率情況大不相同，因此在還款時利率也是分開計算。目前商業貸款的利率較低為4.90%，而公積金貸款的利率為3.25%。因此體現在購房人的月供中，利率也是分開計算的。如果購房人是頭次買房，目前大多數銀行針對商業貸款都能夠給予較低85折的利率優惠，即4.165%。如果是二次置業人群，使用組合貸款則需要各自在基準利率的基礎上再上浮10%。
如果借款人想進行提前還款，可否先償還商業貸款的部分？
在償還組合貸款的過程中，如果想提前還清貸款，大多數借款人都會為了節省房貸利息，從而考慮先把利息較高的商業貸款還清。雖然組合貸款涉及到銀行和公積金管理核心兩個機構，但是如果打算提前還款，先還哪部分都是借款人自由選擇的，因此可以先償還公積金部分，也可以先償還商業貸款部分。
公積金賬戶里的余額可否提取出來還商業貸款？
如今很多繳納了公積金的借款人，都想取出自己公積金賬戶裡面的余額進行提前還款。按照規定，公積金賬戶里的余額提取出來後，是可以由借款人自由支配使用的，所以可以提取出來任意償還商業貸款或公積金貸款部分的月供。
溫馨提示：還款賬戶中的錢款要足夠
對借款人來說，一旦與銀行簽訂借款合同，就應該在簽約的一個月內，將首期還款足額存入您指定的還款賬戶中，供銀行扣款，因為從貸款發放的次月起，您就進入了還款期，每月應按約定還款日，委託貸款銀行從自己的存款賬戶或信用卡賬戶上自動扣款，對借款人來說，必須在每月約定的還款日前注意自己的還款賬戶上是否有足夠的資金，防止由於自己的疏忽造成違約而被銀行罰息。
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（以上回答發布於2016-12-22，當前相關購房政策請以實際為准）
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4. 組合貸款公積金需要還款，想問下公積金的還款賬戶和商貸是不是一個賬戶，當時銀行就給我一張銀行卡
是一個賬戶，分別扣款。每次要把商業貸款和公積金貸款的月供總額一並存入該還款賬戶。不論哪個貸款沒有足額還清，都可能造成逾期違約。
5. 組合貸款，公積金和商業還款是同一張銀行卡嗎
部分城市的招商銀行可辦理公積金組合貸款，若您是在招行申請的，還款賬戶是同一張銀行卡。
6. 辦理組合貸款是否必須是同一個銀行公積金審批要多久
答：您好，辦理商業貸款和住房公積金貸款的銀行應為同一家銀行。我們都知道，所謂組合貸款就是住房公積金管理機構運用住房公積金資金，商業性銀行運用自營資金，對購買自住住房的同一借款申請人、使用同一抵押物，採用同一貸款期限，執行不同貸款利率發放的個人住房貸款，是政策性個人住房貸款和商業性個人住房貸款的組合。
因此在辦理時銀行會要求要在同一銀行辦理。
一般來說，公積金管理中心會在貸款銀行審批較慢，需耐心等待。等審批結束、過戶完成後，銀行就會放款。
7. 關於組合貸款還款，需要注意哪些問題
央行幾次調息之後，房奴們的月供在16年2月份開始，才得到減負，還貸壓力減小。不過，對於選擇了組合貸款的房奴們來說，怎麼還貸，變成了最頭疼的問題。小南現在就為大家解析還組合貸的方法。
8. 組合貸款的銀行可以不同嗎
不可以，組合貸款必須與公積金發放的貸款為同一行，且還款賬戶為同一個，扣款的時候由公積金定期余額支付還款。當定期余額不足時，借款人需要自行存入。
上面回答的不正確，公積金和組合貸款抵押給的不是銀行而是公積金指定的擔保公司。
9. 組合貸款必須是在一家銀行辦理嗎
除去首付以後，需要貸款的部分如果超過了公積金貸款的額度，就需要一部分商業貸款來補足。那麼，辦理組合貸款必須是在一家銀行嗎？
辦理組合貸款過程時，使用同一套房屋作為抵押物，辦理商業貸款和住房公積金貸款的銀行應為同一家銀行。大多都是公積金管理中心指定的合作銀行。
同時，組合貸款涉及到同時用商貸和公積金貸款，公積金貸款「認房又認貸」，商業貸款「認貸不認房」因此如果已經有一套房子，那麼依照公積金貸款的規則，算二套房。
（以上回答發布於2015-06-17，當前相關購房政策請以實際為准）
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