Ⅰ 房地產這么賺錢，開發商為什麼要貸款
呵呵，這個只能說你被記者誤解了。我在房地產行業做了九年。現在是三強房地產企業的區域公司技術總監助理。
我來給房地產正名！
首先房地產並沒有你想像的那麼賺錢，目前一般水平的公司利潤率在10%以內，水平高點的比如中海這種估計能到20左右。
其次為什麼大家都認為房地產賺錢呢？
這是之前幾年的概念。
最賺錢的時候，10多年前，房地產可以賣樓花，什麼概念？就是你房子只要動工了，出了地平就能賣。而且土地款可以晚付，工程款可以墊資。銷售速度又快。加上銀行的杠桿作用，利潤就非常驚人了。
10年前，比如某房地產公司拿了一塊地，土地款1個億，首先它可以分期付土地款，而且土地款分地塊支付，土地分2其開發，每期 5000萬，分期支付，第一支付30%，也就是1500萬。這是房地產支付的最大一筆錢。
然後開始設計，施工，這時基本只需要支付定金，其他人就都給你墊資幹活了。再用這個土地證去銀行貸款，如果開發速度足夠快，銷售速度足夠快，一年內銷售一空。這塊土地最終全部銷售3個億，成本2。5億。利潤就是5000萬。對於開發商來說就是一年內300%的利潤。
而且最最重要的是房子在漲價，基本一個樓盤開發4，5年以上的老樓盤。開發商就是0元賣給你，他都是賺的。
現在，首先土地款不能分期且不能分地塊支付，同樣一塊地，土地款可能需要支付7500萬或者更高才能開發。
並且銷售節點變化，不能出地坪就賣，要到1/3的總高度。當然還有最終要的流通時間變慢了！！
以前一年用1500萬賺了5000萬，現在是2年用2.5億賺3000萬。OK，基本來說就是虧得；
所以其實開發商的自有資金是非常緊張的，為了發展前一個項目賺的錢基本都投了新項目。房子一旦賣的慢了，資金周轉的慢了，那麼房地產的低利潤缺點就顯現出來了。
如果不考慮資金周轉率，實實在在的3億里，真正最大的贏家是政府最少接近2億會被他收走。
你買的房子1萬元一平米，有1000左右的直接稅政府拿了，
土地最少佔5000，然後還有各個部門收的費，基本全中國只要你想得到的部門都向房地產收錢。
連殘聯都收錢的哦！！所以知道了吧
說白了房地產就是一普通公司，沒多大利潤！
Ⅱ 國家對房地產開發貸款的主要政策有哪些
1、央行已將2014年信貸政策工作意見下發給各分支機構及各銀行業金融機構。對於市場關注的房貸政策，央行明確提出要落實差別化住房信貸政策，滿足首套自住購房的貸款需求，切實提高保障性安居工程金融服務水平；同時要求分支機構對轄區內金融機構出現的首套房貸停貸、壓單等現象深入調研。但另一方面，此次意見稿隻字未提二套房貸要求。
2、銀行對開發商的要求有幾個方面,第一:五證齊全;第二:不封頂不能辦理貸款,也就是說不能放款;第三:貸款額度不能超過總房價款的80%。
Ⅲ 房地產貸款用途有哪些
房地產開發貸款是指對房地產開發企業發放的用於住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款。房地產開發貸款在各家銀行業務中占的比例不是很高，尤其是大的銀行業務佔比還相對較低，普遍都在8%以下。房地產開發貸款期限一般不超過三年（含三年）。 貸款原則上應採取抵押擔保或借款人有處分權的國債、存單及備付信用證質押擔保方式，擔保能力不足部分可採取保證擔保方式。房地產貸款的對象是有注冊的房地產開發、經營權的國有、集體、外資和股份制企業。
Ⅳ 首付貸 對房地產開發商有什麼好處
貸款購房和一次性購房對開發商來講分兩種情況：
1，如果開發商的手續不全，或急需要現金，一次性購房對開發商的好處大一些，可以緩解資金問題；
2，如果開發商資金雄厚，且已經取得預售證，那麼貸款跟一次性對開發商來說沒有多大的差別。
Ⅳ 住房按揭貸款對購房者、銀行、房地產開發商的作用是什麼
對三者的作用分別如下：1、對於購房者，可以提前享受到好的住房，提前改善自己的居住條件，形象的說，就是可以用「明天」的錢，使自己在「今天」就能享用；2、對於銀行，則是通過發放住房貸款，實現其資金的收益，因為房子已經抵押在銀行，所以銀行基本沒有什麼風險；3、對於開發商，開發房地產項目，用購房者的首付款，加上銀行的按揭貸款（即購房款的剩餘部分銀行先給了開發商，然後由購房者用十年或者二直年來分期償還）就可以收回開發項目款。
Ⅵ 你好!房地產開發企業從銀行貸款分開貸款就是分別同時在幾個銀行貸款這樣做的好處是什麼
首先，負債分散，不會因一家銀行收回貸款造成資金鏈斷裂。
其次，一家銀行貸款到期，可以再換另一家銀行操作。
Ⅶ 按揭貸款對開發商有什麼好處
對三者的作用分別如下：
1、對於購房者，可以提前享受到好的住房，提前改善自己的居住條件，形象的說，就是可以用「明天」的錢，使自己在「今天」就能享用；
2、對於銀行，則是通過發放住房貸款，實現其資金的收益，因為房子已經抵押在銀行，所以銀行基本沒有什麼風險；
3、對於開發商，開發房地產項目，用購房者的首付款，加上銀行的按揭貸款（即購房款的剩餘部分銀行先給了開發商，然後由購房者用十年或者二直年來分期償還）就可以收回開發項目款。
Ⅷ 房地產企業貸款為什麼一定需要四證齊全背後的邏輯是什麼
四證齊全是國家對房開貸的統一規定，基礎條件，硬條件。30%自有資金是銀行業監管機構的規定，基礎條件，硬條件。二級資質是銀行風險控制的底線要求，保證貸款投向項目的工程質量不產生大概率上的危害銀行信貸資產安全的風險事項。總的邏輯都是貫穿著信貸管理安全性的基本原則，歷經多年銀行房開貸經營管理經驗教訓驗證，上升為部門和銀行內部的規章制度，經得起考驗，容不得突破。至於有一證拿不到，事件本身可能包括著當地行政審批部門的惰政、推諉、吃拿卡要，也或者是項目本身確實存在主觀問題，但那都不是國家賦予他們的權力，是他們自己沒有切實做好監管或被監管，銀行不冒這種風險，有能力自己單挑，銀行是不會在底線下開閘的。
話說回來，這年頭，房開貸的審批和放款本身就難之又難了，還缺證，基本是靠邊站了。目前的監管約束高壓下和經濟下行周期內，沒有銀行會同情達不到硬底線的房開貸企業的。銀行不是慈善家、它也是企業，是企業就必須守法遵章、穩健經營，否則同情別人、自己違規甚至可能犯罪，就不值得了，所以不會出現冒險乾的事啦。
Ⅸ 房地產金融的房地產金融的作用
房地產金融在國民經濟和人們日常生活中的地位與作用日益突出。房地產金融行為對個人住房、房地產企業經營和經濟市場的有效性有著直接的影響。房地產業所需要的大量資金以及房地產開發運用的「財務杠桿原理」決定了房地產資金不可能單純依賴開發商的自有資金，必須依靠金融工具融資。
（一）為房地產開發經營提供了資金保障
首先，房地產開發經營過程大致要經過土地購買、房地產開發建設、房產銷售、房地產經營四個主要的階段。這四個階段緊密相聯，環環相扣，資金成為銜接各個環節的關鍵因素。另外，房地產的生產周期長，資金需求密集，資金供需間存在時間差。解決這個時間差，就需要金融支持。我國房地產金融在金融總量中所佔的比例越來越高，2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84%，佔GDP的比率為16.75%；商業性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9%。佔GDP的比率為10%。房地產金融的健康穩定對房地產系統的健康穩定至關重要。
其次，從金融業的發展來看，房地產對於金融業的運作，包括業務拓展和利潤生成均具有十分重要的意義。房地產作為一種不動產，具有保值和增值的特點，這就使得房地產成為金融行業的理想抵押品。
再次，從金融市場固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調控功能都促進房地產業的發展。
金融的聚資功能起著資金「蓄水池」的作用。它將一些部門、一些經濟單位在一定時間內暫時閑置的、相對零散的資金集中在一起，以滿足大規模的投資需求。特別是為企業發展提供大額投資，為政府部門進行大規模的基礎設施建設與公共支出提供資金來源。在金融市場上，資金需求者可以很方便地通過直接或問接的融資方式獲取資金，資金供應者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風險偏好的流動性需求投資，以實現資金效益最大化。
金融市場將資源從低效率利用的部門轉移到高效率的部門，使一個社會的經濟資源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，實現稀缺資源的合理配置和有效利用。根據風險偏好的不同，風險厭惡程度較高的人利用各種金融工具把風險轉嫁給風險厭惡程度較低的人，以實現風險的再分配。
金融市場的存在及發展為政府實施宏觀調控創造了條件，貨幣政策的三大傳統手段，即法定存款准備金，貼現率，公開市場業務的實施都是以金融市場為載體。金融市場既提供貨幣政策實施的信息，也為政府部門收集分析經濟運行情況制定政策提供決策依據。
在發達的金融市場，房地產金融發揮著信貸和融通資金的職能，以補充再生產過程中對資金的需求，保證房地產開發、經營資金的投入產出良性循環。
（二）支持居民住房消費能力的提高
長期穩定的金融支持政策是實現我國政治目標、改善人民居住水平、培育支柱產業必需的制度保障。我國實現小康目標和發展房地產業需要明確而長期的金融支持政策。發達國家在提出解決居民住房和發展住宅產業的政策目標後，持續穩定的住宅融資政策保障著政策目標的實現，而且政府對房地產業的支持和鼓勵使其迅速成長為支柱產業。我國已提出建設小康社會的目標，因此，明晰穩定的房地產金融配套政策成為居民提高住房消費能力的保證。 大多數國家對居民購房融資都可分為福利性金融體系和商業性金融體系。福利性金融體系是為了解決中低收人人群的住房問題，而商業性金融體系則為收入較高人群解決住房問題提供支持，同時也為福利性金融體系提供輔助。福利性住宅金融以非盈利為出發點，重在調節和提供各種幫助，體現出政府福利的特點。商業性住宅金融遵循市場競爭原則，以盈利為目的，體現出住房商品化的原則。兩者既相對獨立，又相互依賴融合，形成統一的住宅金融。
建立福利性金融制度是政府的基本職責。大多數國家在購房資金來源、政府信用擔保和減輕貸款返還負擔方面提供了積極的福利性金融支持，並未採取完全市場化的態度。我國目前商業性金融體系相對成熟，也承擔著各種收入結構居民的住宅融資需求，但商業性金融機構作為市場主體，不可能長時期承擔對政策性的住宅融資責任，而福利性金融體系除了處於探索之中的住房公積金制度外幾乎空白，所以建立針對中低收人人群的福利性融資體系是今後亟待解決的課題。
（三）房地產金融調節房地產業的金融屬性
我國經濟界以中國證監會（簡稱CSRC）1999年4月制訂的《中國上市公司分類指引》為標准，該指引以國家統計局制定的《國民經濟行業分類與代碼》為主要依據，將房地產業作為一個單獨的門類，其包括的內容分為三個子類：房地產開發經營業、物業管理業、房地產中介服務業及其他房地產活動。
與我國關於房地產的產業分類相對應，在國際產業分類標准體系中，特別是國際資本市場上最常用的產業分類標准GICS和GCS將房地產業歸於金融行業，將其與銀行、保險歸於一類。此外，美國1997年推出的北美產業分類體系（NAICS）取代了原標准產業分類（SIC），也將房地產業歸為金融業。
上述產業分類比較顯示，國際上特別是國際資本市場對房地產業金融屬性的認知。充分認識房地產業的金融屬性，對於管理層和房地產從業機構都具有重要的現實意義。一方面，國家管理部門特別是金融管理部門，應該全面綜合考慮房地產金融問題，而不是單獨從銀行信貸管理、信託政策、企業債券或股票等金融工具的角度來考慮房地產金融；另一方面，作為房地產業界，應該認識和發揮房地產業的金融屬性，站在金融的高度，發揮房地產自身優勢，充分利用各種創新金融工具，挑戰房地產風險。
房地產泡沫對經濟、金融、民眾生活帶來巨大的影響，房地產價格的走勢將直接影響到國民經濟和GDP增長，也影響金融資產的質量。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫，一旦泡沫破滅，房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。
我國自房地產市場建立以來，房地產市場的發展就和金融市場的發展緊密地聯系在一起。購房抵押貸款使消費者的潛在購房需求得以轉化為現實需求，開發企業獲得的銀行開發貸款促使其完成新建項目的建設。當國家決定對宏觀經濟進行調控時，作為主要調控工具之一的金融手段，不可避免地要對房地產業產生影響，特別是當房地產業對於金融業依存度越高時，所產生的影響也將越大。
