A. 房地產藍皮書：二套房貸利率將保持平穩 調控政策將分化
房地產藍皮書：二套房貸利率將保持平穩 調控政策將分化
近日，中國社會科學院城市發展與環境研究所及社會科學文獻出版社共同發布了《房地產藍皮書：中國房地產發展報告（2019）》（以下簡稱「房地產藍皮書」）。房地產藍皮書指出，持續提高的城鎮化水平仍然是中國房地產市場發展的根本驅動力，突出表現在由於人口增長和遷移、居住條件改善，以及城市更新改造所產生的住房需求。2019年，中國城鎮化率預計將比去年提高1個百分點以上，房地產市場仍存在較大發展空間。
《國家新型城鎮化規劃（2014~2020年）》明確提出，到2020年，城鎮化水平和質量穩步提升，常住人口城鎮化率達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45%左右，戶籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率差距縮小2個百分點左右，努力實現一億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。2018年中國大陸總人口139538萬人，其中，城鎮常住人口83137萬人，比2017年末增加1790萬人；城鎮人口占總人口比重(城鎮化率)為59.58%，比2017年末提高1.06個百分點。戶籍人口城鎮化率為43.37%，比上年末提高1.02個百分點。這一趨勢將延續。
不過，無論是政策環境還是發展規律都不再支持房地產爆熱的情況。2019年政府工作報告中關於貨幣政策主要論述為：穩健的貨幣政策要松緊適度，廣義貨幣M2和社會融資規模增速要與國內生產總值名義增速相匹配，以更好滿足經濟運行保持在合理區間的需要。在實際執行中，既要把好貨幣供給總閘門，不搞「大水漫灌」，又要靈活運用多種貨幣政策工具，疏通貨幣政策傳導渠道，保持流動性合理充裕，有效緩解實體經濟特別是民營和小微企業融資難融資貴問題，防範化解金融風險。深化利率市場化改革，降低實際利率水平。
房地產藍皮書據此認為，當前穩健的貨幣政策、松緊適度的總基調基本已經確定。未來在穩健貨幣政策框架下，央行將有可能從流量、流向以及期限等多個維度對經濟進行有效「滴灌」，進一步提升組合型政策工具對於市場的傳導效率，防止「大水漫灌」。雖然2019年存款准備金率仍有進一步下調的可能，但幅度和頻率會小於2018年。一方面是因為經濟仍然存在下行壓力，需要加大金融支持力度，尤其是在非信貸融資存在瓶頸的情況下，信貸適度加快投放步伐的可能性較大；另一方面是經濟需要通過降低存款准備金率來適度增加市場的流動性。但為了避免「大水漫灌」，一旦市場流動性基本達到合理充裕的條件，存款准備金率就不可能持續大幅下調。
在信貸增速逐漸上行、財政支出增速反彈、外匯占款小幅下降的態勢下，央行定向調控政策將繼續圍繞增強信貸支持實體經濟力度展開，貨幣政策將延續當前穩健基調，並保持宏觀流動性處於合理充裕狀態。預計M2增速2019年將逐漸回升。而結構性去杠桿的目標是要把企業的杠桿率明顯降下來，同時要把居民家庭的杠桿率穩住。當前市場信貸層面的表現也與此目標大體相符，居民端表現為中長期貸款同比增幅總體趨穩。房貸佔比自2018年末逐月下降至25.13%，預判後期仍將在低位小幅波動。企業端則表現為房企融資環境顯著「回暖」，尤其是境內發債量穩步增加，而融資成本也存在小幅回落趨勢。
房地產藍皮書認為，2019年貨幣政策繼續放鬆的空間逐漸縮小，對樓市的刺激作用比較有限，加之「房住不炒、因城施策」的調控思路並未發生改變，預計2019年房地產市場銷售回落，投資增速放緩，行業平穩調整的趨勢不會發生實質性轉變。
過度悲觀論調也並不必要，房貸風險尚不能危及銀行的基礎。房地產藍皮書稱，個人住房貸款是調控房地產市場的重要手段，其走勢與房地產市場走勢的內在邏輯整體上是一致的。數量方面，個人住房貸款的余額增速保持平穩或者略有下降，一方面這是政策調控延續的結果，另一方面既有杠桿水平並不支撐上漲，預計全年增幅不超過20%。
價格方面，二套房貸利率將保持平穩，至多小幅下降，這是「住房不炒」的定位並沒有實質上改變，因此壓制投資投機需求依然是政策重點；首套房貸利率將會有較大幅度下降，這是更加突出住房的居住屬性，也是對過往調控「誤傷」的修正；整體而言，在首套房貸利率下降的帶動下，整個房貸市場利率會小幅下降。
風險方面，盡管貸款收入比、償債率以及貸款價值比等指標都在上升，但債務的可持續性沒有問題，這一方面是由於過往杠桿比例不高，另一方面由於房價漲幅較大，因而可承受的下跌空間較大。房地產藍皮書預計，只要調控政策保持一定的延續性，未來債務上升的幅度要小於房價上升的幅度，短期內房貸風險不構成對銀行的顯著影響。
對於房地產調控政策的取向，房地產藍皮書用三個詞做了總結：維穩、分化和放權。2019年維持房地產市場健康平穩發展是重中之重。繼續保持調控政策的連續性、穩定性，加強房地產市場供需雙向調解，改善住房供應結構，支持合理自住需求，確保市場穩定。
房地產調控政策將分化。房地產市場經過這么多年的發展，不同城市之間有一個明顯的分化趨勢。中央提出因城施策，實際上就是不同城市採取不同的政策，也就是政策層面的分化也是大勢所趨。對於那些壓力比較大的熱點型城市，將繼續維持嚴厲的調控政策不放鬆，在防範房地產價格泡沫的同時，著眼於供給側結構性改革，對於三四線城市主要是要維持房地產市場穩定，防範市場價格下跌過快。
2018年12月，中央經濟工作會議用66個字定位了房地產市場：「要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。」這意味著地方政府調控房地產市場的自主權力進一步擴大。如果說「因城施策」帶有中央定調的意味，那麼地方政府在房地產調控過程中提出「一城一策」則體現了政策的靈活性。強調「一城一策」，更加註重各地政府在房地產調控中的主體責任和自主權的擴大。由於不同城市的房地產市場成交走勢、庫存狀況、房價狀況各不相同，城市政府根據實際情況制定政策，承擔調控的主體責任。
B. 什麼是組合貸款 組合貸款的條件和流程是怎樣
一、個人住房組合貸款的條件
個人住房組合貸款是指個人住房組合貸款是指對按時足額繳存住房公積金的職工在購買、大修各類型住房時，建設銀行同時為其發放公積金個人住房貸款和按揭貸款而形成的特定貸款組合。
應具備的基本條件為：
1、有合法的身份；
2、按時足額繳存住房公積金的職工，且連續繳存1年以上；
3、有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
4、有合法有效的購買、大修住房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明文件；
5、有所購（大修）住房全部價款20%以上的自籌資金，並保證用於支付所購（大修）住房的首付款；
6、有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人；
7、符合當地公積金管理部門規定的借款條件；
8、貸款行規定的其他條件。
二、貸款流程
購買商品房、經濟適用住房辦理個人住房公積金貸款（組合貸款）的程序可分五步：
1、到貸款銀行提出借款申請
借款人持購房合同和開發商售房許可證復印件、身份證、住房公積金儲蓄磁卡、印章到各區縣的建行房地產信貸部申請住房公積金貸款（使用夫妻雙方住房公積金貸款的，還須攜帶結婚證或其他夫妻關系證明），填寫“個人住房公積金貸款（組合）貸款申請書”。
2、銀行審核
貸款銀行根據借款人提供的資料，考核借款人是否符合貸款條件，計算貸款額度，確定貸款期限。
3、到貸款銀行簽訂借款合同
貸款銀行審核借款人的申請後,借款人與銀行簽訂借款合同和抵押合同（不用房屋擔保的簽訂質押合同）。
4、到產權部門辦理貸款擔保手續
辦理住房公積金貸款（組合貸款）有兩種擔保方式，借款人可以根據自己的實際情況選擇其中的任何一種。
① 借款人可用自有、共有或第三人房產進行抵押
購買商品房、經濟適用住房（已取得產權證）並以所購建房屋辦理抵押的，持借款人身份證、預交款收據原件、名章、借款合同、抵押合同，填寫《天津市房屋他項權申請登記表》並加蓋借款人（抵押人）和貸款銀行（抵押權人）印章後，到房屋座落地的產權管理部門辦理《房屋他項權證》。
借款人用期房抵押的（沒有取得產權證）,持上述材料到房屋座落地的區縣房地產管理局產權管理部門辦理《天津市房地產抵押權證明書》。
② 用國債、銀行定期存單等貸款銀行認可的有價證券進行質押，借款人持有價證券交貸款銀行收押保管。
5、辦理住房抵押保險手續
借款人到產權部門辦理完抵押或質押手續後,連同借款合同、抵押合同（質押合同）、房屋他項權證、抵押權證明書等借款資料交貸款銀行辦理房屋保險手續。
6、簽訂還款協議和劃款
採用儲蓄卡代扣方式還款的,借款人到建行儲蓄網點辦理還款代扣儲蓄卡，並與貸款銀行簽訂代扣協議。委託單位代扣還款的，單位與貸款銀行簽訂協議。
7、銀行劃款
借款人按與貸款銀行約定的時間到貸款銀行辦理領款手續,貸款銀行將款項劃入售房單位；用於修、建房的貸款,借款人按借款合同支取。
C. 銀行集中度限額是什麼意思
銀行集中度限額可以按不同維度進行設定。其中，行業、產品、風險等級和擔保最常用的組合限額設定維度。對於剛開始進行組合管理的商業銀行，可主要設定行業和產品的集中度限額;在積累了相應的經驗而且數據更為充分後，商業銀行再考慮設定其他維度上的組合集中度限額。銀行集中度限額用於控制風險
D. 申請組合貸款的條件有哪些具體需要符合什麼
很多人在買房的時候會選擇申請組合貸款，而申請組合貸款需要一定的條件。需要繳納足額的公積金一定的年份，有穩定的還款基礎，符合相關的規定等等。
一、申請組合貸款的條件有哪些？
個人住房組合貸款是指個人住房組合貸款是指對按時並足額繳存住房公積金的職工在購買、大修各類型住房時，相關銀行同時為其發放公積金個人住房貸款和按揭貸款而形成的特定貸款組合。
應具備的基本條件為：
1．有合法的身份。
2．按時足額繳存住房公積金的職工，且連續繳存1年以上。
3．有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。
4．有合法有效的購買、大修住房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明文件。
5．有所購（大修）住房全部價款20%以上的自籌資金，並保證用於支付所購（大修）住房的首付款。
6．有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人。
7．符合當地公積金管理部門規定的借款條件。
8．貸款行規定的其他條件。
符合以上的條件，如果需要申請組合貸款買房的人，就可以去相關的部門進行辦理了。任何貸款的申請都需要有的一定的條件，在申請之前都需要做過詳細的咨詢。
E. 什麼是組合貸款 組合貸款條件和流程是怎樣
買房貸款，常用的貸款方式就是公積金貸款、商業貸款和組合貸款了。由於公積金貸款利率相對較低，不少人都採用公積金貸款，但現實中存在公積金貸款額度不夠的問題，則餘下的一部分採用商業貸款，即採用公積金貸款和商業貸款的組合貸款方式。那麼，你知道組合貸款要具備哪些條件？組合貸款的流程又是怎樣？
一、個人住房組合貸款的條件
個人住房組合貸款是指個人住房組合貸款是指對按時足額繳存住房公積金的職工在購買、大修各類型住房時，建設銀行同時為其發放公積金個人住房貸款和按揭貸款而形成的特定貸款組合。
應具備的基本條件為：
1、有合法的身份；
2、按時足額繳存住房公積金的職工，且連續繳存1年以上；
3、有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
4、有合法有效的購買、大修住房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明文件；
5、有所購（大修）住房全部價款20%以上的自籌資金，並保證用於支付所購（大修）住房的首付款；
6、有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人；
7、符合當地公積金管理部門規定的借款條件；
8、貸款行規定的其他條件。
二、貸款流程
購買商品房、經濟適用住房辦理個人住房公積金貸款（組合貸款）的程序可分五步：
1、到貸款銀行提出借款申請
借款人持購房合同和開發商售房許可證復印件、身份證、住房公積金儲蓄磁卡、印章到各區縣的建行房地產信貸部申請住房公積金貸款（使用夫妻雙方住房公積金貸款的，還須攜帶結婚證或其他夫妻關系證明），填寫“個人住房公積金貸款（組合）貸款申請書”。
2、銀行審核
貸款銀行根據借款人提供的資料，考核借款人是否符合貸款條件，計算貸款額度，確定貸款期限。
3、到貸款銀行簽訂借款合同
貸款銀行審核借款人的申請後,借款人與銀行簽訂借款合同和抵押合同（不用房屋擔保的簽訂質押合同）。
4、到產權部門辦理貸款擔保手續
辦理住房公積金貸款（組合貸款）有兩種擔保方式，借款人可以根據自己的實際情況選擇其中的任何一種。
① 借款人可用自有、共有或第三人房產進行抵押
購買商品房、經濟適用住房（已取得產權證）並以所購建房屋辦理抵押的，持借款人身份證、預交款收據原件、名章、借款合同、抵押合同，填寫《天津市房屋他項權申請登記表》並加蓋借款人（抵押人）和貸款銀行（抵押權人）印章後，到房屋座落地的產權管理部門辦理《房屋他項權證》。
借款人用期房抵押的（沒有取得產權證）,持上述材料到房屋座落地的區縣房地產管理局產權管理部門辦理《天津市房地產抵押權證明書》。
② 用國債、銀行定期存單等貸款銀行認可的有價證券進行質押，借款人持有價證券交貸款銀行收押保管。
5、辦理住房抵押保險手續
借款人到產權部門辦理完抵押或質押手續後,連同借款合同、抵押合同（質押合同）、房屋他項權證、抵押權證明書等借款資料交貸款銀行辦理房屋保險手續。
6、簽訂還款協議和劃款
採用儲蓄卡代扣方式還款的,借款人到建行儲蓄網點辦理還款代扣儲蓄卡，並與貸款銀行簽訂代扣協議。委託單位代扣還款的，單位與貸款銀行簽訂協議。
7、銀行劃款
借款人按與貸款銀行約定的時間到貸款銀行辦理領款手續,貸款銀行將款項劃入售房單位；用於修、建房的貸款,借款人按借款合同支取。
以上就是關於組合貸款需要具備哪些條件以及組合貸款的相關流程等解答。在我們買房貸款時，如果選用組合貸款，則一定要了解下自己是否具備組合貸款的條件，因為組合貸款較單純的公積金貸款和商業貸款不同，它是綜合了二者。提前了解相關的條件和流程，有助於我們貸款的順利辦理。
（以上回答發布於2017-05-16，當前相關購房政策請以實際為准）
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F. 翻譯英文段落
過去的幾年中，全球信貸市場有巨大的變化。他們從根本上改變行為和維持競爭力所需的新戰略與信貸市場中的競爭力。我們已經確定了四個主要的結構變化： 提高競爭力，特別是在低品位借貸市場。總體而言，大幅增加信貸市場中的競爭力。這是貸款利率調低等級的交易對手方 （例如，杠桿融資，高收益債券） 尤其如此。有兩種趨勢負責這方面的發展。第一，輸入幾家投資銀行的杠桿融資和非投資級貸款市場。第二，很多的商業銀行，在努力滿足籽期望的股票分析師和股東，擴大其貸款活動，評定量表的下半部分。貿易信貸風險。過去的五年中，市場的交易信用風險，通過信用衍生品或抵押的貸款/債務 （CLOs / Cdo） 顯示了爆炸式的增長。這些新的市場啟用從積極形狀的投資組合的風險/回報配置文件的一種功能強大的管理工具而是學術的測量工作的信貸投資組合管理的轉變。在信用風險度量的重大進步。前面的信貸風險交易出現了快速發展的新信貸的風險測量工具例如，摩根大通的 Creditmetrics、 KMV 的 Creditmonitor、 瑞士信貸 CreditRiskPlus 或麥肯錫的信貸資產組合視圖。這些新的測量工具值得我們兩個重要的成就。第一，他們幫助創建周圍的貸款組合的真正危險的透明度。第二，他們幫助的另類投資組合的管理方式，如投資組合互換或就業的信用衍生品價值量化。投資者顯示越來越多的信貸風險偏好。過去的幾年中，機構投資者發展信用風險增加食慾。今天，我們找到了廣泛的信用風險買家，包括養老基金、 保險商/保險公司、 對沖基金，以及在某些情況下，公司的財務部門。這些都有助於將添加到新的信貸風險市場的充足流動性。這些結構的四個轉變了重塑貸款市場顯著影響。最佳做法的實例已利用這些結構的變化，偏離的舊的源於並按住範式和替代它更加積極主動的投資組合管理辦法。這種新方法致力於積極影響貸款投資組合的風險/回報概況及，一路走來，刪除組合效率低下。更多的技術術語，在既定的目標是盡可能接近的貸款組合轉向由兩個維度的風險和獎勵的有效前沿。
G. 大額貸款集中度比例限制
貸款集中度=該企業貸款余額/該銀行總資本凈額。
銀行集中度可以按不同進行設定。其中，行業、產品、風險等級和最常用的組合限額設定維度。對於剛開始進行組合管理的商業銀行，可主要設定行業和產品的集中度限額。在積累了相應的經驗而且數據更為充分後，商業銀行再考慮設定其他維度上的組合集中度限額。
銀行，是依法成立的經營貨幣信貸業務的金融機構，是商品貨幣經濟發展到一定階段的產物。銀行是金融機構之一，銀行按類型分為：中央銀行、政策性銀行、商業銀行、專營機構、投資銀行、世界銀行，它們的職責各不相同。
H. 信用分析的現代信用分析方法
20世紀80年代以來，受債務危機的影響，各國銀行普遍重視對信用風險的管理和防範，工程化的思維和技術逐漸被運用於信用風險管理的領域，產生了一系列成功的信用風險量化管理模型。現代信用風險的計量模型按其計量的風險層次分為三種類型：一是單個交易對手或發行人的計量模型，二是資產組合層次的計量模型，三是衍生工具的計量模型。
交易對手或發行人層次的計量模型
（一）基於期權定價技術的風險計量模型。
Merton發現銀行以折現方式發放一筆面值為d的貸款所得到的支付和賣出一份執行價格d的看跌期權所得到的支付相等。因此有風險貸款的價值就相當於一個面值為d 的無違約風險貸款的價值加上一個空頭賣權。貸款的賣權價值取決於5個變數，即企業資產的市場價值、企業資產的市場價值的波動性、貼現貸款的面值、貸款的剩餘期限以及無風險利率。
基於企業的市場價值和其波動性的不可觀測性，1995 年美國KMV公司開發了KMV模型，該模型又稱為預期違約概率模型( expected default frequency，簡稱edf )，模型使用企業股權的市場價值和資產的市場價值之間的結構性關系來計算企業資產的市場價值；使用企業資產的波動性和企業股權的波動性之間的結構關系來計算企業資產的波動性，同時統計在一定標准差水平上的公司在一年內破產的比例，以此來衡量具有同樣標准差的公司的違約概率。
該模型是實際中應用最為廣泛的信用風險模型之一。該模型理論依據在很多方面與Black-Scholes (1973)，Merton(1974)以及Hull和White（1995）的期權定價方法相似。其基本思想是，當公司的價值下降至一定水平時，企業就會對其債務違約。根據有關分析，KMV發現違約最頻繁的分界點在公司價值等於流動負債±長期負債的50%時。有了公司在未來時刻的預期價值及此時的違約點，就可以確定公司價值下降百分之多少時即達到違約點。要達到違約點資產價值須下降的百分比對資產價值標准差的倍數稱為違約距離。違約距離=（資產的預期價值－違約點）/資產的預期價值×資產值的波動性。該方法具有比較充分的理論基礎，特別適用於上市公司信用風險。
KMV模型的優點在於其將違約與公司特徵而不是公司的初始信用等級聯系在一起，使其對債務人質量的變化更加敏感；同時，它通過股票價格來測算上市公司的預期違約概率，因而市場信息也能被反映在模型當中，使其具有一定的前瞻性，模型的預測能力較強；並且，由於該模型使用的變數都是市場驅動的，表現出更大的時變性，因此持有期的選擇比信用度量術模型更加靈活。
（二）基於風險價值var的信用度量模型。
var是指在正常的市場條件和給定的置信水平上，用於評估和計量金融資產在一定時期內可能遭受的最大價值損失。在計算金融工具的市場風險的var時，關鍵的輸入變數是金融資產目前的市場價格和波動性。由於貸款缺乏流動性， 因此貸款的市場價值和波動性不能觀測。
JP Morgan（1997）銀行開發了信用度量制（credit metrics™） 系統，該系統解決了諸如貸款和私募等非交易性資產的估值和風險計算。該方法基於借款人的信用評級、信用轉移矩陣、違約貸款的回收率、債券市場上的信用風險價差計算出貸款的市場價值及其波動性，推斷個別貸款或組合的var，從而對貸款和非交易資產進行估價和信用風險評價。
信用度量制模型的優點在於其第一次將信用等級轉移、違約率、違約回收率、違約相關性納入了一個統一的框架來度量信用風險。該模型適用於商業信用、債券、貸款、貸款承諾、信用證、以及市場工具（互換、遠期等）等信貸資產組合的風險計量。但該模型在應用中存在以下問題：違約率直接取自歷史數據平均值，但實證研究表明，違約率與宏觀經濟狀況有直接關系，並非固定不變，假定資產收益服從正態分布，但實證研究表明實際分布多呈現厚尾特徵；關於企業資產收益之間的相關度等於公司證券收益之間的相關度的假設有待驗證方法計算結果對於這一假定的敏感性很高。
（三）基於保險精算的creditrisk +系統。
Credit Suisse First Boston(CSFB，1997)銀行開發的信用風險附加（creditrisk +）系統的主導思想源於保險精算學，即損失決定於災害發生的頻率和災害發生時造成的損失或破壞程度，它不分析違約的原因，而且該模型也只針對違約風險而不涉及轉移風險，特別適於對含有大量中小規模貸款的貸款組合信用風險分析。
該方法基於這樣一些假設：貸款組合中任何單項貸款發生違約與否是隨機的；每項貸款發生違約的可能性是獨立的，因而這個方法假設貸款組合中單項貸款的違約概率分布服從Possion分布。信用風險附加模型的優點在於，它只要求有限的輸入數據，基本上只有貸款組合中各組的貸款違約率、違約率波動率和風險暴露，因此貸款損失很容易計算。
（四）以宏觀模擬為基礎建立的Creditportfolio View系統。
該信用組合觀點系統由mckinsey公司開發（Wilson，1997），它是一個違約風險的宏觀經濟模擬系統。由於商業周期因素影響違約的概率，麥肯錫公司將周期性的因素納入計量模型中，該系統在credit metrics的基礎上，對周期性因素進行了處理，將評級轉移矩陣與經濟增長率、失業率、利率、匯率、政府支出等宏觀經濟變數之間的關系方法化，並通過Monte Carlo法模擬周期性因素的「沖擊」來測定評級轉移概率的變化，分析宏觀經濟形勢變化與信用違約概率及轉移概率的關系，進而分析不同行業或部門不同信用級別的借款人的信用風險程度。
該模型的優點在於其將各種影響違約概率和信用等級變化的宏觀因素納入了自己的體系之中，並且給出了具體的損失分布，能夠刻畫回收率的不確定性和因國家風險帶來的損失；對所有的風險暴露都採用盯市法，更適用於對單個債務人和一組債務人進行信用風險度量。其主要適用於對對宏觀經濟因素變化敏感的投機級債務人的信用風險度量。
資產組合層次的計量模型
現代資產組合理論（MPT）表明適當地利用資產之間的相關關系可以有效地降低風險並改善資產組合的風險－收益狀況。然而流動性很差的貸款和債券組合存在著收益的非正態性、收益和相關系數的不可觀測性等問題，這使得資產組合理論不能簡單地運用這些組合中去。收益的非正態性使得基於兩矩（均值和方差） 而構建的資產組合理論只有增加偏度和峰度兩矩才能較好地進行描述。歷史價格和交易數據的缺乏造成了使用歷史的時間序列數據計算收益率、方差以及收益之間的協方差和相關系數變得極為困難。資產組合層次的信用風險計量模型正是通過克服這些問題而發展起來的。這類模型大體上可以分為兩大類：一類是尋求計算證券組合的全部風險－收益的交替關系，如KMV的資產組合管理模型；另一類是集中風險維度和組合的var計算，如Creditmetrics資產組合模型。
衍生工具的信用風險計量模型
衍生工具可以可分為利率衍生工具和信用衍生工具。前者按其風險－收益特性可以分為對稱性衍生工具，主要是指遠期、期貨和互換，而期權屬於非對稱性衍生工具，其風險－收益特徵表現出典型的非線性。而後者主要通過採用分解和組合技術改變資產的整體風險特徵，如信用互換、信用期權以及信用遠期等。
衍生工具的信用風險與表內業務存在許多區別。首先，合約的無違約價值對交易對手而言必須為負值；其次，交易對手一定處於財務困境之中；再次，在任一違約概率水平上，衍生工具結算一般採取軋差方式，其違約遭受的損失往往低於同等金額的貸款違約的損失；最後，銀行和其他金融機構都是用其它許多機制來降低違約的概率和損失。鑒於此，研究者相繼提出許多計量模型，但主要集中在互換和期權兩類衍生工具上。
信用衍生產品的定價是信用風險管理研究領域的難點問題。目前，學術界和實務界主要有三類定價信用衍生產品的方法：基於保險理論的定價，基於復制技術的定價和基於隨機模型的定價。在基於保險理論的定價方法中，保險公司承擔了投保人的信用風險，因而必須得到一定的保險費作為補償。這種定價方法是一種基於保險公司歷史違約資料庫的統計方法，應用范圍很窄，只能對存在歷史違約數據的信用衍生產品提供保險。而基於復制技術的定價需要逐一確定投資組合中所有頭寸的價值，對於結構復雜的信用衍生產品來說，這種技術很難實現。基於隨機模型的定價是現在的主流方向，其中強度模型和混合模型的應用十分廣泛。
I. 組合型貸款
看你每個月公積金繳存基數是多少，每個城市對公積金貸款的額度都有不同的標准，一般會規定一個最高額度，如果超出最高額度剩餘部分採用商貸即可。你如果有錢當然可以選擇先將商貸部分還掉，剩下使用公積金。
有的時候房產商嫌麻煩會調高公積金貸款的購房價，這時你要測算一下，哪個更劃算了。碰到不劃算的情況乾脆選擇商貸，買了房憑借購房合同和發票可以領取公積金的。
具體公積金的使用辦法可參照：
公積金貸款最高額度
大部分城市都規定了單筆住房公積金貸款的最高額度，比如成都個人單筆住房公積金貸款最高額度為40萬元；廣州市住房公積金貸款個人最高額度為50萬元，申請人為兩個或兩個以上的最高額度為80萬元。
其次，住房公積金貸款額度最高不超過房款總額的70%；
申請公積金貸款還應滿足月還款/月收入不大於50%（其中：月還款包括已有負債和本次負債每月還款之和）。
編輯本段計算公式
1.按實際繳存比例
借款申請人及配偶公積金個人月繳存額之和÷實際繳存比例×12（月）×0.45（還款能力系數）×貸款期限（最長可貸年限）
若夫妻雙方繳存比例不一致的,按比例較高的一方確定實際繳存比例。不高於按借款申請人及配偶還款能力確定的貸款限額。
2.按還貸能力
{（借款人月工資總額+借款人所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數-借款人現有貸款月應還款總額}×貸款期限（月）。
使用配偶額度的：
{（夫妻雙方月工資總額+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額)×還貸能力系數-夫妻雙方現有貸款月應還款總額）×貸款期限（月）。
其中還貸能力系數為40%
月工資總額=公積金月繳額÷（單位繳存比例+個人繳存比例）。
3.按房屋價格
計算公式為：貸款額度=房屋價格×貸款成數
其中貸款成數根據購建修房屋的不同類型和房貸套數來確定：
a.購買商品住房、限價商品住房、定向安置經濟適用住房、定向銷售經濟適用房或私產住房。
職工家庭（包括職工、配偶及未成年子女，下同）貸款購買首套住房（包括商品住房、限價商品住房、定向安置經濟適用住房、定向銷售經濟適用住房或私產住房），且所購住房建築面積在90平方米（含90平方米）以下的，應支付不低於所購住房價款20%的首付款，貸款額度不高於所購住房價款的80%;所購住房建築面積超過90平方米，應支付不低於所購住房價款30%的首付款，貸款額度不高於所購住房價款的70%。
職工家庭貸款購買第二套住房的，應支付不低於所購住房價款50%的首付款，貸款額度不高於所購住房價款的50%。
職工家庭貸款購買第三套及以上住房的，暫停發放個人住房公積金貸款。
購買私產住房的，房屋價格和評估價格不一致時，取二者低值核定額度。
購買定向安置經濟適用住房的，貸款額度還應不高於所購住房全部價款與房屋補償金的差價。
b.購買公有現住房的，貸款額度不超過所購房屋價格的70%;建造、翻建、大修自有住房的，貸款額度不超過所建修住房所需費用的70%。
4.按賬戶余額
職工申請住房公積金貸款的，貸款額度不得高於職工申請貸款時住房公積金賬戶余額（同時使用配偶住房公積金申請公積金貸款，為職工及配偶住房公積金賬戶余額之和）的10倍，住房公積金賬戶余額不足2萬的按2萬計算。
貸款優勢
（1）方便程度，辦理時間等上差不多。
（2）商貸一般沒有貸款上限或上限很高，借款人可以直接申請比較高的貸款金額，住房公積金貸款有上限控制，但高額度的貸款需求可以通過組合貸款方式解決。
（3）商貸的貸款對象范圍比較廣，住房公積金貸款一般是住房公積金繳存人。