1. 樓市大事件！央行、銀保監會聯手發文，48萬億房貸市場迎巨變
關乎樓市的又一大事來了！
2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。這是繼前不久監管部門出台「三道紅線」房企融資新規後，房地產金融政策再出重磅新規。《通知》自2021年1月1日起實施。
《通知》規定，央行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以本通知第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區內適用於相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。央行、銀保監會將對人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構、銀保監會派出機構確定轄區內地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求的行為進行監督管理。
此外，值得注意的是，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。同時，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
央行有關負責人透露，目前，央行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍。
新增房貸增速將受影響
實際上，今年以來，就有一些銀行進一步放緩了新增房企開發貸增速。證券時報·券商中國記者此前了解到，有銀行壓縮了房地產開發貸款的投放規模，還有銀行部分區域性分行因僅用半年時間就把全年的個人按揭貸款投放額度用完，使得後續該地區新的個人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。
央行數據顯示，2020 年三季度末,人民幣房地產貸款余額 48.83 萬億元, 同比增長 12.8%,比上季末低 0.3 個百分點,連續 26 個月回 落;前三季度增加 4.42 萬億元,占同期各項貸款增量的 27.2%,比上年全年水平低 6.8 個百分點。
曾剛表示，從分檔設計的房地產貸款集中度上限水平看，預計超出上限的銀行不會太多，總體看對存量房地產貸款來說，調整的壓力較小。但《通知》的主要影響是未來的新增房地產貸款增速會受限，例如，前幾年個人房貸增速顯著高於平均貸款增速，對於接近上限或已經超標的銀行來相關貸款的新增投放增速會放緩。
央行有關負責人也表示，2019年以來，央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，相關指標設定充分考慮了銀行業金融機構實際情況，並採取了分類分檔、差別化過渡期、區域調節機制等多種機制安排。目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求，央行、銀保監會將要求其穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款佔比及個人住房貸款佔比基本穩定。
「房地產貸款集中度指標對存量房貸的調整壓力並不大，因為只要銀行保持現有房貸余額不變，隨著分母的貸款余額總規模不斷提升，該指標自然會下降。但對於接近上限的銀行來說，該指標就會影響其新增房貸投放規模，這意味著未來部分銀行的新增房貸增速和個貸增速不能超過平均貸款增速，否則相關佔比還會進一步提升。」曾剛稱。
銀行需制定過渡期業務調整方案
當前超出管理要求的銀行業金融機構，應結合自身實際，制定過渡期業務調整方案；符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，央行、銀保監會將密切監測相關銀行業金融機構房地產貸款業務開展情況，對異常增長的，將督促採取措施及時予以校正。
具體來看，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的業務調整過渡期分別設置。
值得注意的是，為了穩妥有序整改過渡，充分考慮不同銀行的情況不同，《通知》提出，業務調整過渡期結束後因客觀原因未能滿足房地產貸款集中度管理要求的，由銀行業金融機構提出申請，經央行、銀保監會或當地央行分支機構、銀保監會派出機構評估後認為合理的，可適當延長業務調整過渡期。
「對於超出管理要求的銀行業金融機構，將要求其合理選擇業務調整方式、按年度合理分布業務調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進。個別調降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實施。」上述負責人稱。
北京市銀行業協會已出台個人住房貸款自律公約
證券時報·券商中國記者獲悉，北京市銀行業協會已正式印發《北京市銀行業協會個人住房貸款業務自律公約》，自2021年1月1日起生效實施。公約從內控制度、風險管理、盡職調查、差別化住房信貸政策執行、合作機構監督、公平競爭、優質服務等七個方面對銀行的個人住房貸款業務提出自律要求，同時也對銀行開展的關於個人商業用房貸款業務的做出了自律要求。
針對公約出台的背景，北京市銀行業協會表示，目前北京地區會員銀行開展的個人住房貸款業務中主要存在兩個突出問題：一是，自北京市開展房地產市場調控以來，相關政府部門和行業監管部門出台了多項涉及個人住房貸款業務的調控政策，但各家會員銀行對政策的理解不盡相同，造成部分銀行在政策執行尺度的掌握方面存在一定差異；二是，近年來北京地區房地產市場中，二手房交易的市場佔比逐年提升，房地產中介機構在二手房交易中成為關鍵環節，個別銀行為爭攬客戶而向中介「返點」、「返費」的現象死灰復燃。
在統一房貸政策尺度方面，《公約》規定：住房貸款記錄不區分本市、非本市；月供收入比不超過50%；對首付款資金來源進行實質性審核，不得使用「首付貸」等金融產品加杠桿、挪用其他個人類貸款資金或信用卡融資用於支付首付款；涉及一手房的個人住房貸款其所購房屋必須是主體結構已封頂的住房；必須嚴格執行差別化住房信貸政策等。在涉及「返點」、「返費」問題方面，《公約》規定：銀行不得向房地產開發商、房地產中介機構（含關聯機構）及工作人員支付或變相支付財物從而獲取交易機會或競爭優勢，並明確規定：支付或變相支付傭金、介紹費或其他性質類似的費用；免費或低於成本價提供服務，或出租辦公場所、辦公設施和設備；替其支付、承擔應當由其自己承擔的支出或費用；以超出正常價格或不合理方式等使用其提供的服務；租用其辦公場所或渠道（含線上、線下）向購房客戶營銷本行業務等方式均在禁止范圍之內。
據了解，此次《公約》的出台得到了業內銀行的廣泛支持，目前北京地區開辦個人住房貸款業務的43家銀行均已簽署公約承諾函。部分銀行表示，《公約》的出台有助於銀行個人住房貸款業務競爭回歸到提高服務水平和服務質量方面上來，從而改變過去單純依靠「返點」、「返費」和放鬆政策執行尺度的市場競爭局面。
2. GDP增速、通脹壓力、金融監管、IPO發行……一行兩會領導說了這些
6月10日10時，由上海市人民政府和中國人民銀行、中國銀保監會、中國證監會共同主辦的第十三屆陸家嘴論壇（2021），在上海開幕。最新議程顯示，中國人民銀行行長易綱，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清，中國證監會主席易會滿，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝將在第十三屆陸家嘴論壇發表主題演講。
易綱演講要點如下：
易綱：貨幣政策要與新發展階段相適應 堅持穩字當頭
易綱在第十三屆陸家嘴論壇上表示，對於來自各方面的通脹和通縮的壓力均不可掉以輕心，考慮到我國經濟運行在合理區間、在潛在的產出水平附近，物價走勢整體可控，貨幣政策要與新發展階段相適應，堅持穩字當頭，堅持實施正常的貨幣政策。
易綱：預測CPI全年平均漲幅在2%以下
央行行長易綱在第十三屆陸家嘴論壇上表示，綜合各方面的因素，判斷我國今年的CPI的走勢前低後高，預測全年的CPI的平均漲幅將在2%以下。
易綱：預測我國GDP增速將接近於潛在增長率水平
易綱在第十三屆陸家嘴論壇上表示，當前我國進入新發展階段，我們觀察到人口結構、資源結構、產業結構、區域結構等都在發生深刻調整和變化，對潛在經濟增長和物價水平產生影響。去年以來，盡管受到新冠肺炎疫情的嚴重沖擊，但如果從去年和今年兩年平均來看，我們預測我國GDP增速將接近於潛在增長率水平。
易綱：促進商業銀行加快形成敢貸、願貸、能貸、會貸的長效機制
中國人民銀行行長易綱在第十三屆陸家嘴論壇上表示，將繼續運用結構性貨幣政策工具，發揮部門政策合力，引導銀行在商業可持續的前提下，加大首貸、信用貸支持力度。鼓勵銀行與企業按照商業可持續原則，加強貸款風險防範。深入開展中小微企業金融服務能力提升工程，強化金融科技手段運用，推廣隨借隨還模式，促進商業銀行加快形成敢貸、願貸、能貸、會貸的長效機制。
易綱：釋放貸款市場報價利率改革潛力
央行行長易綱在第十三屆陸家嘴論壇上表示，要繼續深化利率市場化改革，釋放貸款市場報價利率改革潛力。要繼續完善以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度，促進內外平衡，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。
易綱：大宗商品價格上漲較快對通脹是否能長期持續下去存在著巨大分歧
中國人民銀行行長易綱在第十三屆陸家嘴論壇上表示，近期全球原油等大宗商品價格上漲較快。今年全球通脹水平短期上升已成事實，但對通脹是否能長期持續下去存在著巨大分歧。
易綱：推動國內主要商業銀行披露氣候變化相關信息 並研究推廣至上市公司等市場主體
中國人民銀行行長易綱在第十三屆陸家嘴論壇上表示，激勵金融部門加大對綠色產業的資金支持。研究直達實體的碳減排支持工具。建立氣候環境信息披露制度。推動國內主要商業銀行披露氣候變化相關信息，並研究推廣至上市公司等市場主體。未來，將建立統一的信息披露標准。
郭樹清演講要點如下：
郭樹清：發達國家的貨幣政策達到前所未有的寬松程度
央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在第十三屆陸家嘴論壇上表示，發達國家的貨幣政策達到前所未有的寬松程度，短期內確實起到了穩定市場、穩定人心的作用，但是相伴而來的負面效應，需要全世界各國來共同承擔。
郭樹清：現階段最突出的任務是加大直接融資比重
央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在第十三屆陸家嘴論壇上表示，現階段最突出的一項任務就是進一步加大直接融資比重。在去年新增社會融資規模中，債券和股票融資佔比已經達到了37%左右，還可以有更大的發展空間，特別是債券市場還有很大潛力。
郭樹清：切實防範金融衍生品投資風險
在第十三屆陸家嘴論壇上，中國銀保監會主席郭樹清在視頻致辭中表示，切實防範金融衍生品投資風險。在前期發生風險的金融衍生品案例中，有大量個人投資者參與投資。從成熟金融市場看，參與金融衍生品投資的主要是機構投資者，非常不適合個人投資理財。道理在於，受不可控制甚至不可預測的多種因素影響，金融衍生品價格波動很大，對投資者的專業水平和風險承受能力具有很高要求。普通個人投資者參與其中，無異於變相賭博，損失的結果早已註定。那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人很難有機會發家致富，正像押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價一樣。
郭樹清：時刻警惕各種變換花樣的「龐氏騙局」
在第十三屆陸家嘴論壇上，中國銀保監會主席郭樹清在視頻致辭中表示，時刻警惕各種變換花樣的「龐氏騙局」。當下，各種以高息回報為誘餌，打著所謂的金融科技、互聯網金融等旗號的騙局層出不窮，其實質都是擊鼓傳花式的非法集資活動。大家一定要牢記，天上不會掉餡餅，宣揚「保本高收益」就是金融詐騙。要自覺提高警惕，增強風險防範意識和識別能力，遠離各類非法金融活動。
郭樹清：嚴密防範影子銀行死灰復燃
在第十三屆陸家嘴論壇上，中國銀保監會主席郭樹清在視頻致辭中表示，嚴密防範影子銀行死灰復燃。我國高風險影子銀行與國外不同，具有典型的「體系內」和「類信貸」特徵。經過整治後，我國影子銀行規模已較歷史峰值壓降20萬億元，但存量規模依然較大，稍有不慎就極易反彈回潮。要防止金融機構再次通過交叉性金融產品無序加杠桿，對各種「類信貸」新花樣必須遏制在初期階段。要認真落實資管新規，確保存量資管產品整治任務順利完成。
郭樹清：堅決整治各類非法公開發行證券行為
郭樹清：發達國家股票市場很快就達到了創紀錄的高水平
在第十三屆陸家嘴論壇上，中國銀保監會主席郭樹清在視頻致辭中表示，發達國家的金融資產和房地產價格普遍出現較大幅度上漲。特別是股票市場很快就達到了創紀錄的高水平。經常爬山的人都知道，越是陡峭的山峰，上去不易，下來更難。
易會滿演講要點如下：
易會滿：IPO發行既沒有收緊 也沒有放鬆
在第十三屆陸家嘴論壇上，中國證監會主席易會滿在演講中表示，IPO發行既沒有收緊，也沒有放鬆。年內有156家公司進行IPO，實現常態化發展，增速還不慢。「我們對企業上市地持開放態度，自主選擇，有來有去是正常現象。」易會滿表示。
證監會主席易會滿談如何看待企業赴境外上市的問題
在第十三屆陸家嘴論壇上，中國證監會主席易會滿表示，一直以來，我們對企業選擇上市地持續開放態度。選擇合適的上市地是企業根據自身發展需要作出的自主選擇。一些企業願意到境外上市，一些赴境外上市的企業願意回歸，有來有去是一種正常現象，我們總體都持支持態度。需要強調的是，企業無論在那個市場上市，都要遵守當地的法律法規，都要樹立公眾公司的意識，敬畏法治、敬畏投資者。全球各監管機構也需要進一步加強互相之間的執法合作，共同為市場提供良好的監管預期和環境，共同打擊違法違規行為。同時，我們將切實處理好開放與安全的關系，企業赴境外上市的前提，是要符合境內相關法律法規和監管要求。
易會滿：呼籲相關國際機構 建立更加嚴謹科學的指數編制機制
在第十三屆陸家嘴論壇上，中國證監會主席易會滿表示，去年四季度以來，在全球流動性過剩、經濟復甦不平衡、供需缺口擴大等多種因素的共同推動下，部分大宗商品價格出現持續上漲，總體看期貨價格與現貨價格同向而行，但期貨價格漲幅小於現貨價格。同時，相關大宗商品期貨品種的價格發現、風險管理功能得到較好發揮，境內一批產業企業積極利用原油、螺紋鋼、鐵礦石、棉花等品種的期貨期權工具，有效對沖原材料價格上漲風險，對穩定企業生產經營取得了較好的效果。需要指出的是，由於多方面原因，一些大宗商品國際貿易的定價基準，還主要依賴於國際現貨指數和場外市場報價。在這里，我們呼籲相關國際機構，建立更加嚴謹科學的指數編制機制，提高報價的透明度和約束力，共同提高大宗商品價格發現的效率，以更好維護全球產業鏈供應鏈的穩定和安全。
易會滿：將豐富股債融資工具和金融期貨品種 支持行業機構在上海落戶展業
在第十三屆陸家嘴論壇上，中國證監會主席易會滿表示，證監會將認真貫徹落實黨中央、國務院關於推進上海國際金融中心建設、支持浦東新區高水平改革開放等一系列重大決策部署，繼續從要素市場建設、支持行業機構做優做強、優化金融法治環境等方面積極參與。繼續發揮好科創板改革先行先試的示範引領作用，豐富股債融資工具和金融期貨品種，支持行業機構在上海落戶展業，進一步完善便利境外投資者投資中國資本市場的制度機制，加快建設更高水平的資本市場法治誠信示範區，為上海「五個中心」建設和實現高質量發展貢獻更大力量。
易會滿：科創板運行平穩 換手率高於主板和創業板
證監會主席易會滿在第十三屆陸家嘴論壇上表示，兩年來，科創板主要指標運行平穩，市場流動性水平與其板塊定位、投資者適當性、交易制度安排等基本適配。從換手率看，今年前5個月，科創板日均整體換手率為2.56%，高於同期主板、創業板換手率水平。從定價效率看，科創板放寬了漲跌幅限制，優化了融資融券安排，市場博弈更為充分，有利於加快軍情價格形成，與此同時，「炒新」現象明顯減少。科創板公司上市後在公司治理和持續信息披露等方面也初步經受住了市場的檢驗。
易會滿：三方面因素為全市場推進注冊制創造條件
對於市場存在的IPO收緊的感覺，證監會主席易會滿在第十三屆陸家嘴論壇上表示，可能有幾個方面的因素，一是落實新證券法的要求，對中介機構的責任壓得更實了；二是加強股東信息披露監管，明確了穿透核查等相關要求；三是按照實質重於形式的原則，完善了科創屬性評價體系，強化了綜合研判。這些為全市場穩步推進注冊制改革創造條件，也是處理好注冊制改革與提高上市公司質量關系的應有之義，同時也有利於防止資本無序擴張、維護公開公平公正的發行秩序。
易會滿：科創板改革整體效果良好 符合預期
證監會主席易會滿在第十三屆陸家嘴論壇上表示，兩年前的陸家嘴論壇上，科創板正式開板。兩年來，證監會著眼於落實創新驅動發展戰略，著眼於完善資本市場基礎制度，堅持「建制度、不幹預、零容忍」的工作方針，堅持市場化法治化國際化的改革理念，把握好尊重注冊制基本內涵、借鑒國際最佳實踐、體現中國特色和發展階段三個原則，推動設立科創板並試點注冊制這項重大改革平穩落地。從目前的情況看，改革整體效果較好，符合預期。
潘功勝演講要點如下：
央行副行長潘功勝：國際金融市場存在高位回調的風險
央行副行長潘功勝表示，隨著美國通脹水平和通脹預期升溫，美聯儲貨幣政策調整壓力的加大，將會對全球的外匯市場和跨境資本的流動格局產生重要影響。國際金融市場的估值水平高企，國際金融市場的脆弱性較強，存在高位回調的風險。
潘功勝：近期擬在上海臨港新片區及粵港澳大灣區和海南自貿港部分地區開展外匯管理高水平開放試點
中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝周四在陸家嘴論壇上表示，近期擬在上海臨港新片區以及粵港澳大灣區和海南自貿港部分地區，開展外匯管理高水平開放試點，為外匯領域推進高水平制度型開放積累經驗。
潘功勝：人民幣匯率雙向波動將成為常態
央行副行長潘功勝在「第十三屆陸家嘴論壇」上做主題演講中表示，人民幣匯率雙向波動，外匯市場運行平穩。人民幣匯率的影響因素復雜，雙向波動將成為常態。潘功勝表示，人民幣匯率的穩定性優於其他貨幣，匯率預期穩定，外匯市場交易理性有序。我國經濟穩中向好，貨幣政策處於常態化狀態，國際收支運行穩健，外匯市場更加成熟，為匯率穩定提供有力支撐。此外，影響匯率變化的外部環境存在多重不穩定不確定因素。
潘功勝：人民幣匯率雙向波動、總體穩定，外匯市場運行平穩
我國經濟保持穩定恢復態勢，促進了人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。我國經常賬戶順差繼續處於合理區間，外匯市場供求基本平衡，外匯儲備穩中有升。我國實施的以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度，是一項適合中國國情的匯率制度安排，需要長期堅持。
潘功勝：未來幾個月中國外匯市場上季節性購匯需求比較集中
央行副行長潘功勝在「第十三屆陸家嘴論壇」上做主題演講中表示，主要發達國家與中國經濟增長差距收斂。美國通脹和通脹預期升溫，美聯儲貨幣政策面臨調整壓力。國際金融市場資產價格高企，脆弱性強。潘功勝表示，未來幾個月中國外匯市場上的季節性購匯需求比較集中。降低企業匯率風險，需要企業、銀行、監管部門共同努力。
潘功勝：近年來我國外匯市場取得長足發展 為企業匯率避險提供了良好的市場條件
中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝周四在陸家嘴論壇上表示，近年來，我國外匯市場取得長足發展，為企業匯率避險提供了良好的市場條件。在匯率雙向波動的環境里，如何做好匯率風險管理，對企業尤其是國際業務較為活躍企業的財務績效具有十分重要的影響。經過多年發展，我國外匯衍生品市場已具備一定深度和廣度，形成了遠期、外匯掉期、貨幣掉期和期權等豐富的產品體系，以及多元化的市場參與主體。
3. 央行房貸新規：去杠桿、降負債是大勢所趨
2020年的最後一天，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。
《通知》要求銀行業金融機構（不含境外分行）的房地產貸款佔比以及個人住房貸款佔比要滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求。目的是提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展。
這是繼2020年8月20日「三條紅線」出台後，又一針對房地產融資的政策，在剛剛過去的2021「丁祖昱評樓市」年度發布會上，我曾說過：「2020年全年與房地產相關的金融政策一直在持續的收緊，哪怕是在疫情最嚴重的上半年也沒有在任何一個公開場合說過要給房地產金融助力，一直到8月20日，這是所有地產人應該記住的日子，『三條紅線』的相關政策給整個行業特別是給房地產金融行業理清了未來的政策脈絡和思路。」
在當時我給出的十大預測中，提到未來金融政策還將趨緊，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會在全年金融政策持續收緊的2020年的最後一天推出《房地產貸款集中度管理制度》，在某種程度上驗證了我對金融政策趨緊的預測，未來房企整體融資環境依舊偏緊的主基調不變。
01
大部分銀行金融機構符合管理要求
從近期發布的《房地產貸款集中度管理要求》的具體要求來看，銀行業金融機構按類型分檔，其房地產貸款佔比上限各檔不高於40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；個人住房貸款佔比上限各檔不高於32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。
若結合居民杠桿率與債務收入比來看，截至2020年三季度，居民杠桿率逐年提升至33%，較2015年增加13.7個百分點，債務收入比升至55%，較2015年增加24.5個百分點。而在疫情陰霾下，居民收入預期大概率將有所下滑，償債能力進一步減弱，由此看來現階段有序引導企業負債率、居民杠桿率逐步回歸到「安全線」以內，堅守不發生系統性金融風險的底線仍是重中之重。
03
未來房企整體融資環境依舊偏緊
2020年，房地產政策層面前松後緊，中央繼續堅持「房住不炒、因城施策」的政策主基調，落實城市主體責任，實現穩地價、穩房價、穩預期長期調控目標。上半年房地產信貸政策中性偏積極，央行三度降准釋放長期資金約1.75萬億元，並兩度下調LPR利率中樞，5年期以上LPR累計降幅達15個基點。
但下半年央行設置「三道紅線」分檔設定房企有息負債的增速閾值，並壓降融資類信託業務規模，倒逼房企去杠桿、降負債。時值年末最後一天中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，在某種程度上也是對房地產行業將穩杠桿乃至去杠桿的強調和加強。
聯繫到郭樹清發文強調，堅決抑制房地產泡沫，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。我們認為未來房企整體融資環境依舊偏緊，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨。
需要注意的是，中國人民銀行、銀保監會關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的答記者問時同時表示要「推動金融、房地產同實體經濟均衡發展」。
「十四五」規劃也已定調：房地產事關民生消費和投資發展，助力經濟內循環。
我在2021「丁祖昱評樓市」年度發布會上說過「房地產是中國最大的金融業、製造業、服務業」。因此，我認為政策基本面依然「穩」字當頭，繼續堅持「房住不炒、因城施策」的政策主基調，強化並落實穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。
同時，《房地產貸款集中度管理要求》的發布，也進一步驗證了我對行業步入無增長時代新邏輯的驗證，過去若干年，房企高歌猛進，資金帶來了巨大的動力，時至今日，在「三條紅線」和「央行房貸新規」的要求下，資金被限制，由於沒有更多的資金進入，整個行業再往上走的動力被大大削弱，因為整個行業的主體是房企，缺乏資金的支持，會使得企業動能不足，從而使得行業動能不足，就將步入無增長的時代，這也是2020年的最後一天，我所講到的最核心最關鍵的問題。
4. 監管嚴控！涉房貸款再收緊
種種跡象表明，未來對於房地產行業的金融監管，將保持高壓態勢。
今年以來，受疫情等因素影響，國內信貸環境相對寬松。這也使得國內部分城市新房和土地市場熱度高漲。對此，監管部門迅速做出反應。
7月24日國務院房地產工作座談會中明確提出，要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。8月20日，住建部、央行召開的重點房企座談會中，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。房企的「三道紅線」基本確定，房企融資收緊的信號更加強烈。
在這樣的大背景下，各大房企都將降杠桿、降負債以及加強現金流作為當前的重中之重。但這遠遠不止針對房地產企業，同樣，連個人住房按揭貸款也要控制規模。
監管嚴控涉房類貸款規模增長
近日，有據媒體報道，有銀行日前收到通知，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模。
據一位國有大行交易銀行部總經理透露，最近行內對涉房類貸款有了新要求，即嚴格控制貸款規模增長，但具體沒有量化。還有一位大行人士表示，監管年初就有要求，本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的一定比例，這一比例或為30%左右，但未見到發文。
「實際上，嚴監管政策下，目前銀行內針對房企的房地產開發貸款規模幾乎很少，相比之下，個人住房按揭貸款比例較高。」一位國有大行分行行長稱，如果加上按揭貸款，一般來說涉房類新增貸款在新增總貸款中佔比大概30%左右，江浙地區的銀行可能更高，具體比例由總行控制。
而近期，針對個人的住房按揭貸款額度正在收緊。「臨近年底，貸款額度已經非常緊張了。」廣州某國有銀行人士透露。華南某股份行人士也表示，目前今年的貸款額度已經基本使用完畢，「最快要到明年1月份才能放款。」
不止大行和股份行，部分城、農商行在個人住房貸款上也有所限制。一位農商行行長透露：「今年上半年，各家銀行對個人按揭貸款發放量較大，截至三季度末，規模基本上都用完了，而央行對按揭貸款全年增幅又有管控。」
究其原因，據了解，上半年受疫情影響，在資金投向上，銀行以往青睞的企業遭遇沖擊。相較而言，個人按揭貸款由於有抵押，加上計提撥備比例低，更受銀行歡迎，因而上半年貸款發放量也更大。
一位購房者表示，前幾年在辦理個人房貸時，銀行要求較為嚴格，月收入需在月按揭貸款的2.2倍以上，同時必須有收入證明、詳細的銀行流水、親屬擔保等；但今年上半年再次辦理房貸時，貸款額度不再要求是工資的2.2倍及親屬擔保，銀行流水要求也沒以前那麼嚴格。
央行數據顯示，截至2020年上半年末，人民幣房地產貸款余額47.40萬億元，同比增長13.1%，其中，個人住房貸款余額32.36萬億元，約占總余額的68%，同比增長15.7%。
針對監管端收緊銀行涉房貸款規模，貝殼研究院首席分析師許小樂認為，銀行涉房貸款規模佔比設置上限，是從金融端降低地產行業負債的舉措，與地產企業端「三道紅線」降負債形成互補。在此政策下，預計未來銀行體系對於購房者貸款資格審查、貸款額度把控及貸款周期均將更加嚴格，放款周期將繼續延長。
多家大行新增涉房貸款降至30%以下
實際上，最近三年的銀行業涉房貸款佔比在不斷下降。
據統計，2019年全國新增涉房貸款佔比約34%，今年上半年，受疫情影響，佔比下降至約24.7%。中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清此前曾表示，2019年與2016年相比，房地產貸款增速下降了12個百分點，新增房地產貸款佔全部新增貸款的比重下降10個百分點。
2020上半年，六大國有銀行的新增房地產貸款佔比均有所下降。除了中國銀行外，其他國有大行的新增涉房貸款佔比均已調整至30%及以下。
此外，股份制銀行的新增房地產貸款情況則分化明顯。光大銀行的新增涉房貸款佔比22.61%，招商銀行、浦發銀行、興業銀行、平安銀行4家股份行的新增房地產貸款佔比超過30%，其中，浦發銀行佔比高達49.31%，平安銀行佔比更是突破50%。
房地產金融監管將保持高壓態勢
實際上，金融風險防控是監管層最近幾年來一直強調的內容。尤其是房地產業這種與金融深度融合的行業，在監管方面更是重中之重，房地產金融也一直維持「嚴監管」的態勢。
近日召開的中國人民銀行貨幣政策委員會2020年第三季度例會上，再次強調打好防範化解重大金融風險攻堅戰，守住不發生系統性金融風險的底線，實現穩增長和防風險長期均衡。
8月16日，郭樹清在《求是》雜志刊發的文章指出，房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制。房地產泡沫是威脅金融安全的最大「灰犀牛」。近年來，各地區各部門根據「房住不炒」和「一城一策」精神，優化金融資源配置，嚴防資金違規流入房地產市場。在郭樹清的文章中，提到的一句話很重要，就是房地產貸款既要滿足房地產行業平穩發展的正常需要，又要避免因資金過度集中出現更大風險。此前，他也多次表示，房地產業過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。
事實上，今年以來，監管部門持續嚴格落實房地產金融政策。9月14日，銀保監會銀行檢查局副局長朱彤在新聞通氣會上表示，為有效貫徹「房住不炒」政策，持續對30多個重點城市開展了房地產貸款專項檢查，壓縮對杠桿率過高、財務負擔過重房企的過度授信，加大對「首付貸」、消費貸資金流入房市的查處力度，使得房地產金融化泡沫化傾向得到有效遏制。
對於查處違規涉房貸款，也是銀保監會一直以來的工作重點之一。據不完全統計，今年上半年因涉房類貸款違規開出的罰單共計152張，總計罰款1.3億元，平均每張罰單罰金為87.8萬元，在各項處罰原因中罰金最高。
從一系列的監管動作來看，未來房地產行業的金融監管仍將保持高壓態勢，踐行「房住不炒」的政策基調。
5. 房地產金融監管不斷加碼 圍剿違規流向樓市經營貸
在「房住不炒」基調下，監管部門抑制房地產過熱的努力不僅體現在頻出的限購政策上，如今的重心也日漸轉向加強流向房地產的資金監管。
銀保監會主席郭樹清近日的發言再次對此予以強調。在國務院新聞辦日前召開的新聞發布會上，郭樹清表示，房地產目前金融化傾向較強，如果未來房地產熱度消散，持有眾多房產的炒房者個人財產會有極大損失，貸款無法償還，推高銀行的不良貸款率，經濟生活將發生極大混亂。因此，必須積極又穩妥地促進房地產市場平穩健康發展。
事實上，自去年下半年以來，監管層已經在金融端對房地產領域泡沫化打出一套相互配合的「組合拳」，2020年房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速。
2020年底，央行等有關部門對銀行進行房地產貸款集中度管理，從資金佔比上嚴控流入房地產領域的資金。而在近期，各地銀保監局更是加強「經營貸」流向監管，嚴打其流向房地產市場。
集中度管理「張弛有度」
2020年的最後一天，房地產行業在「三條紅線」之後再次迎來金融端的強力監管。央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），對房地產行業貸款集中管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機製作出明確規定。
某房地產企業資深管理人士對《中國經營報》記者稱，新規對市場影響度有限，尤其是剛需群體，但對於近期的一線城市炒房熱度有一定打擊。而對房企來說，則更利好頭部品牌房企，銀行戰略會把稀缺額度留給這些房企，中小房企貸款難度增大，現金流壓力也會提高。
《通知》提及，此次房地產貸款集中度管理要求，根據銀行類型一共分為五檔。中資大型銀行，房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%；中資中型銀行，房地產貸款佔比上限為27.5%，個人住房貸款佔比上限為20%；中資小型銀行和非縣域農合機構，房地產貸款佔比上限為22.5%，個人住房貸款佔比上限為17.5%；縣域農合機構，房地產貸款佔比上限為17.5%，個人住房貸款佔比上限為12.5%；村鎮銀行，房地產貸款佔比上限為12.5%，個人住房貸款佔比上限為7.5%。這也意味著，銀行規模越大，房地產貸款佔比及個人住房貸款佔比上限越高。
據業內人士介紹，個人住房貸款主要是大行在做，因為其吸儲量較大，資金成本相對低，做房貸「劃算」。而地方小銀行則相反，若非與房地產開發商建立一定程度的合作，基本不會大力發展個人住房貸款業務。這也可以解釋為何《通知》中針對銀行規模的不同制定出不同房地產業務佔比上限。
Wind數據顯示，2013~2019年，A股上市的35家銀行個人住房貸款余額總額占總貸款余額的比例由17%逐年上漲，至2019年末已達到27%。
增速方面，2013~2019年，35家銀行個人住房貸款余額總額快速上漲，由17%增至35%，隨後逐年回落至15%。央行每年發布的金融機構貸款投向統計報告也對此趨勢有所印證，2017年，個人住房貸款余額21.9萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末低14.5個百分點。2018、2019年增速均相比上年同期有所放緩。2020年末，全國個人住房貸款余額同比增長14.5%，增速進一步放緩。
郭樹清近日在國務院新聞辦召開的新聞發布會中就明確提及：「房地產的核心問題就是泡沫比較大，很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的。」他同時表示，目前房地產金融化、泡沫化勢頭得到遏制，2020年房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速。這個成績來之不易，相信房地產問題可以逐步緩解。
2020年金融機構貸款投向統計報告數據顯示，2020年末，人民幣房地產貸款余額49.58萬億元，同比增長11.7%，比上年末增速低3.1個百分點，連續29個月回落；同時，房地產開發貸款余額11.91萬億元，同比增長6.1%，增速比上年末低4個百分點。
此次央行及銀保監會對於房地產貸款的集中度管理同時堅定「一城一策」的管理方式，極力避免制度僵化可能造成的金融風險。《通知》顯示，地方監管可以結合所在地具體情況和以第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，進行2.5個百分點的增減。
《通知》下發後，上海、四川、山東、遼寧等地皆針對本地區房地產貸款集中度下發相應通知，其中對區域內部房地產貸款考核部分指標上限進行調整。
例如，遼寧方面將第三檔的個人住房貸款佔比上限調整為18.5%，較央行數據上調1個百分點；第四檔個人住房貸款佔比上限調整為14.5%，較央行數據上調兩個百分點；第五檔個人住房貸款佔比上限調整為8.5%，較央行數據上調1個百分點。四川方面也類似，將第四檔個人住房貸款集中度佔比上限上調1.5個百分點至14%。
山東銀保監局則將轄內城商行、民營銀行房地產貸款集中度標准上限調高2.5個百分點至25%。對此，山東銀保監局對外表示，該安排是考慮後續規范非標投資業務和表外理財業務，為資金實際投向房地產領域，但短期內無法收回，確需回表處理的留出必要空間。福建方面出台的細則則表示，對於調整確有困難的超標機構業務調整過渡期，經申請允許過渡期最長為6年，確保超標機構平穩過渡。
值得注意的是，銀行對個人住房貸款的緊縮調整，或將會對某些城市個人住房貸款比例產生影響。3月8日，鄭州市公積金管理中心下發《關於徵求住房公積金個人住房貸款政策調整意見和建議的通知》，按照繳存和購房情況設定最高貸款比例（貸款金額占房產總價比例）。首次使用公積金貸款購買家庭首套住房的，最高貸款比例設定為70%不變，但異地貸款及其他情況最高貸款比例設定為40%，相較此前的60%有所下調。
鄭州市住房管理中心信貸管理處處長陳建功對媒體解讀稱，首套住房貸款比例不變意在保障在鄭州長期繳存公積金的剛需的貸款需求。但由於目前不少銀行已經縮緊貸款，將會給公積金部門帶來不小的壓力，因此對於非剛需、二套房、異地貸款者，貸款比例未來可能會有所降低。
嚴打經營貸流向樓市
除對房地產開發貸款和住房貸款的調整外，監管層遏制房地產泡沫化的決心體現在金融端，還包括對「經營貸」的嚴格監管。
有銀行業內人士對記者分析稱，經營貸流向樓市有兩大原因：首先，經營貸流向監管困難，銀行方面僅能獲悉錢款流向，但買賣交易是否構成難以確認，這種情況下，如果資金空轉幾手流入樓市，監管難度也會隨之加大，對於購房者而言可操作空間很大。其次，經營貸能貸出的資金量比消費貸大很多，對於炒房者來說誘惑更大。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池則提及，由於政策面支持中小企業發展，目前經營貸利率普遍低於消費貸，或也成為經營貸流入樓市的一大原因。
上述銀行業內人士同時表示，出於對不良貸款率的考慮，銀行方面主觀上並不想擴大中小企業貸款發放力度，但政策扶植下，銀行方面壓力較大。趙秀池則進一步表示，資本逐利的特性使得中小微貸款未必有實際效果。
2021年3月10日，在全國政協十三屆四次會議最後一場「委員通道」上，全國政協委員、中國人民銀行副行長陳雨露提及，2021年大型商業銀行普惠小微貸款將會增長30%以上。如何使政策對中小企業的扶植落向實處，而非流向房地產領域，助長其泡沫化程度？ 對「經營貸」流向的嚴格監管顯得尤為重要。
1月底，北京、上海、廣州等重點城市率先開始嚴打經營貸流入樓市。北京房地產中介行業協會發布消息稱，為堅決遏制投機炒房，近期北京市區住建部門多次約談和持續檢查房地產中介機構，要求不得參與「經營貸」「首付貸」「消費貸」等任何違法違規的房地產金融活動。同時，新華社消息稱，北京多家股份制銀行上調經營貸利率。
某國有四大行北京地區從業人士對記者表示，目前該行並未上調經營貸利率，在資金去向監管方面，大行始終相對嚴格。
2021年1月29日，上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，其中對信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理等方面提出要求。某股份制銀行上海地區相關人士對記者表示，目前該行經營貸利率還未上調，但對貸款去向審核的確更加嚴格。
除此之外，廣州、大連、重慶、蘇州等地銀保監局皆對當地銀行經營貸款資金流向房地產領域作出處罰。近日流傳的一份來自上海的《個人貸款提前收回告知函》則顯示，由於借款人未按約履行借款合同「貸款用途」的相關規定，銀行宣布合同下貸款提前到期，要求借款人限時歸還全部貸款本息。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前全國樓市的運行態勢和2015~2016年很類似：從深滬蔓延到廣州、北京以及其他熱點二線城市，整個都市圈的熱度都在明顯回升。不控制經營貸的流向將可能助推新一輪泡沫。對這一點監管層認識是很清楚的，所以嚴打經營貸和資金違規流入房地產市場，將是今年房地產調控的主要工作，也關繫到今年的樓市能不能穩定下來。
6. 社論丨建立房地產貸款集中度管理制度，堅持「房住不炒」
2020年12月31日，中國央行與銀保監會發布聯合通知，決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。
房地產貸款集中度管理制度是指在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素分檔，第一檔銀行房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比分別為40%、32.5%，第二檔分別為27.5%、20%，第三檔分別為22.5%、17.5%，第四檔分別為17.5%、12.5%，第五檔分別為12.5%、7.5%。
十八大以來，中央政府提出了「房子是用來住的、不是用來炒」的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，並要求「實施好房地產金融審慎管理制度」，房地產貸款集中度管理制度就是這一要求的產物，有利於完善房地產金融管理長效機制，更好地引導和穩定市場預期。文件顯示，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的目的在於「增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構穩健性」。
早前，銀保監會主席郭樹清多次表示，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」，要堅決抑制房地產泡沫。這是因為在過去世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。房地產深度內嵌於經濟體系，而且泡沫很難判斷，因此，一旦形成泡沫且破裂，往往造成災難性的後果。目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。
中央政府在2016年開始收緊房地產調控政策，受此影響2016年至2019年房地產貸款增速下降12個百分點，新增房地產貸款佔全部新增貸款的比重下降10個百分點。但是，2020年為了應對疫情沖擊，貨幣政策靈活寬松，各地也出現放鬆調控的現象，引發房價上漲預期。根據國家金融與發展實驗室的測算，2020年三季度末宏觀杠桿率已達270.1%，比2019年末上升了24.7個百分點。2020年9月末全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額48.8萬億元，同比增長12.8%，房地產貸款占各項貸款余額的28.8%。其中，個人住房貸款余額33.7萬億元，同比增長15.6%；住房開發貸款余額9.3萬億元，同比增長11.4%。
數據顯示出房地產杠桿率在快速恢復增長，這是因為在當前經濟環境下，商業銀行具有一定的放貸壓力，同時又風險偏好較低，因此，信貸資源流向樓市較多。這必然也會對實體經濟的融資需求產生擠出效應。長期以來，房地產在銀行信貸投放中佔比偏高，再加上銀行對國企低風險的偏愛，擠佔了大量金融資源。建立房地產貸款集中度管理制度，有利於約束商業銀行，避免房地產貸款過度集中，同時促進銀行合理制定中長期經營策略，防範潛在系統性金融風險。
此外，需要關注的是，2016年至2020年，居民部門杠桿率上升了22.2個百分點，增幅顯著高於企業和政府部門，貢獻了同期中國宏觀杠桿率總體增幅的52%。如果以「居民債務總額/居民可支配收入」的方式進行測算，中國居民部門的債務水平可能更高。這提醒我們房地產市場已經缺乏足夠購買力支撐繼續高增長，同時，家庭部門因地產而不斷攀升的杠桿率也大大影響了社會消費能力，不利於製造業發展，也對構建以國內大循環為主的新發展格局產生影響。
因此，強化安全意識，樹立底線思維，建立房地產貸款集中度管理制度，設置相應上限，可以避免商業銀行為了取得利益而存在「大而不倒」的風險盲區，也可以引導市場預期，防止企業和購房者繼續以高杠桿製造泡沫和風險，增強金融體系抵禦房地產市場波動的能力。
7. 監管要求大型銀行控制房貸規模
監管要求大型銀行控制房貸規模，多家大行新增涉房貸款佔比降至30%以下
「房住不炒」政策下，房地產金融政策仍在收緊。
9月27日，三位銀行業人士向記者表示，有大行收到通知，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模。此外，部分銀行反饋個人按揭貸款額度緊張，已有銀行呼籲客戶辦理房貸提早還款業務，以騰挪房貸額度。
一位大行人士表示，監管年初就有要求，本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的一定比例，這一比例或為30%左右，但未見到發文。另一城商行人士表示，央行要求大行壓低按揭貸款等房地產貸款余額，但未見到相關發文。但也有另一家大行總行人士表示，該行內部討論了信貸規模，但對貸款結構暫無有新的要求。
根據記者測算，若新增房地產貸款佔比降至30%，該比例水平大致相當於2015年房地產去庫存政策推出之前的比例水平。房地產去庫存政策後，房地產貸款新增佔比自2015年的30.6%，猛增至2016年的44.8%，到2019年末降至34.0%。
「金九銀十」仍控房貸
「金九銀十」本是樓市旺季，但部分銀行信貸額度緊張。
9月27日，有廣州按揭公司人士反饋稱，目前農行、郵儲、招行等個人按揭貸款額度比較緊張，部分LPR基準利率加點20BP的放款較慢，LPR加點30BP仍正常放款。
今年樓市受新冠疫情影響，上半年大幅下降，疫情之後，房地產銷售迅速回暖。根據國家統計局數據，1-8月，全國商品房銷售面積98486萬平方米，同比下降3.3%。8月單月銷售額同比增長27.1%，增速繼上月後再創近兩年新高。部分城市銷售已經提升，8月北京商品住宅銷售面積99.3萬平方米，環比上升48.5%，同比上升了84.2%，創下2017年以來單月銷售面積的新高。
在樓市銷售有所火爆的情況下，一些銀行反而呼籲客戶提前償還按揭貸款。
9月27日，有在深圳的持有按揭貸款的人士表示，近期收到按揭貸款銀行簡訊通知，呼籲客戶提前還貸，銀行為個人貸款提前還款有了綠色通道，辦理房貸提前還款業務可享受免等待一個月、即時辦理服務。
究其原因，「要壓降涉房貸款規模。」一位華南地區大行人士表示，包括個人按揭貸款、房地產開發性貸款，監管對涉房貸款規模增長有要求，如果其他貸款增速規模跟不上要求，涉房貸款就需要騰挪規模。一位華東城商行人士表示，去年以來的監管合意貸款中，對涉房貸款規模佔比一直有要求，增速不能太快。
近三年，銀行業涉房貸款佔比不斷下降。去年全國新增涉房貸款佔比約34%，今年上半年，受疫情影響，佔比下降至約24.7%。
此前銀保監會主席郭樹清表示，2019年與2016年相比，房地產貸款增速下降了12個百分點，新增房地產貸款佔全部新增貸款的比重下降10個百分點。
記者根據央行《金融機構貸款投向統計報告》數據測算，2019年全年，人民幣房地產貸款全年增加5.71萬億元，占同期人民幣各項貸款增量的34.0%。2020年上半年，人民幣房地產貸款新增2.99萬億元，占同期人民幣各項貸款增量的24.7%。其中，2020年上半年，房地產開發貸款新增約7500億元，個人住房貸款新增約2.29萬億元。
多家大行新增涉房貸款降至30%以下
根據記者統計，2020上半年，六大國有銀行的新增房地產貸款佔比均有所下降。除了中國銀行，其他國有大行的新增涉房貸款佔比均已調整至30%以下。
2020上半年，中國銀行新增涉房貸款共3563.15億元，其中房地產業貸款1236.64億元，個人住房貸款2326.51億元，新增涉房貸款佔全部新增貸款的36.68%，為六大國有行中新增涉房貸款佔比唯一超過30%的銀行。
雖然新增涉房貸款佔比仍高企，但與2019年相比，中行的涉房規模已有所壓降。2019年年末，中行新增涉房貸款6165.79億元，佔全部新增貸款的49.35%，佔比居六大國有行首位。到2020年6月末，中行新增涉房貸款規模減少2602.64億元，佔比下降12.66個百分點至36.68%。
建設銀行新增房地產貸款佔比最低，佔比下降幅度也最大。2020上半年，建設銀行新增涉房貸款3798.99億元，佔全部新增貸款的26.18%，與2019年年末6020.35億元的新增涉房貸款相比，佔比下降22.38個百分點。
其他國有大行中，工商銀行新增涉房貸款3624.28億元，佔全部新增貸款的29.85%，比2019年年末下降16.86個百分點；農業銀行新增涉房貸款3220.59億元，佔全部新增貸款的27.11%，比2019年年末下降14.02個百分點；交通銀行新增涉房貸款1176.13億元，佔全部新增貸款的27.66%，比2019年年末下降11.42個百分點；郵儲銀行新增涉房貸款1564.5億元，佔全部新增貸款的30.86%，比2019年年末下降11.58個百分點。
股份制銀行的新增房地產貸款情況則分化明顯。招商銀行、浦發銀行、興業銀行、平安銀行4家股份行的新增房地產貸款佔比超過30%，其中，浦發銀行佔比高達49.31%，平安銀行佔比更是突破50%。
具體來看，浦發銀行新增涉房貸款1036.28億元，其中，新增個人住房貸款771.69億元，新增房地產業貸款264.59億元。新增涉房貸款佔全部新增貸款的49.31%，與去年年末相比上升3.92個百分點。
平安銀行佔比最高，上升幅度最大。根據統計，平安銀行新增涉房貸款963.25億元，佔全部新增貸款的52.01%，與去年年末相比上升5.06個百分點。
光大銀行的新增涉房貸款佔比雖也有所上升，但在股份行中仍佔比最低。2020上半年，光大銀行全部新增貸款2093.58億元，其中新增涉房貸款473.29億元，佔比22.61%，與去年年末相比上升4.63個百分點。
地產金融嚴監管態勢繼續
監管層面，房地產金融仍維持「嚴監管」態勢。此前，銀保監會表示開展30多個重點城市房地產貸款專項檢查，住建部和央行也發布房地產企業融資「三道紅線」要求。
9月14日，銀保監會銀行檢查局副局長朱彤在新聞通氣會上表示，「房住不炒」政策得到有效貫徹。持續開展30多個重點城市房地產貸款專項檢查，壓縮對杠桿率過高、財務負擔過重房企的過度授信，加大對「首付貸」、消費貸資金流入房市的查處力度，引導銀行資金重點支持棚戶區改造等保障性民生工程和居民合理自住購房需求。保障性安居工程貸款余額穩步增長，房地產金融化泡沫化傾向得到有效遏制，助推房地產民生屬性逐步回歸。
7月24日，國務院在深圳召開房地產工作座談會，提出房地產信貸要「穩住存量、嚴控增量」，並首次提出建立「房地產金融審慎管理制度」，「房地產金融」監控上升到了制度層面。
8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行聯合召開房地產企業座談會，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，也就是業界所謂的「三道紅線」新規，即剔除預收款後的資產負債率大於70%，凈負債率大於100%，現金短債比小於1倍不得融資。除了三條紅線，拿地銷售比不高於40%，連續3年經營性現金流為負，需要對拿地資金來源等做出解釋。
銀行授信政策如何調整
梳理各家銀行2020年半年度報告，其對房地產金融有所調整。詳情如下：
工商銀行：繼續強化房地產行業分類管理，商業性房地產領域進一步加強城市分類管理，重點支持符合調控政策導向的剛需普通商品住房項目，積極穩妥推進商業性租賃住房融資；強化保障性住房領域政策合規管理，從嚴控制商用房開發融資和商業性棚戶區改造融資，審慎把握房地產並購融資。
建設銀行：積極落實國家房地產調控政策要求，嚴格執行差別化住房信貸政策，通過大數據分析、風險預警模型等手段，優選貸款投放的區域、合作企業、合作樓盤和客戶，支持居民家庭合理住房需求。深入推進住房租賃戰略。
三大戰略之一的住房租賃戰略：深化住房租賃綜合服務平台應用，提昇平台活躍度，為政府監管、公租房管理、市場化房源交易等提供更好服務。截至6月末，住房租賃綜合服務平台累計上線房源超過2300萬套，注冊用戶2310萬。與廣州、杭州、濟南等11個試點城市簽署發展政策性租賃住房戰略合作協議，向試點城市提供包括金融產品支持、房源籌集運營、信息系統支撐等一攬子的綜合服務。以旗下建信住房為載體，積極開展存房業務，盤活社會存量閑置房源，加大社會租賃房源供給。創新金融服務，扶持租賃企業規模化、專業化發展，保障房東和租客的權益，維護租賃市場平穩運行。積極參與國內首批住房租賃企業股權交易服務試點，探索為住房租賃企業獲得權益性融資的新模式。
中國銀行：嚴格落實國家房地產行業調控政策，執行差異化個人住房貸款政策，重點支持居民家庭首套自住性購房需求。
農業銀行：積極貫徹落實國家房地產調控政策，支持居民合理自住購房需求，個人住房貸款業務實現穩健發展。截至6月末，個人住房貸款余額 44217.31 億元，較上年末增加 2593.00億元。
招商銀行：按照「穩步投放、結構調整、限額管理」的總體策略，動態優化內部信貸政策。截至報告期末，本公司境內公司房地產廣義口徑風險業務余額5821.40億元（含實有及或有信貸、債券投資、自營及理財非標投資等業務），較上年末增加738.09億元，其中，境內公司貸款余額3256.20億元，較上年末增加413.57億元，占本公司貸款和墊款總額的7.23% ，較上年末上升0.42個百分點，主要投向優質戰略客戶，嚴控戰略客戶名單外增量投放。截至報告期末，境內公司房地產領域資產質量良好，不良貸款率0.21%，較上年末下降0.15個百分點。2020年上半年，房地產領域監管政策持續收緊，受疫情影響，部分中小房地產企業現金流壓力加大。展望下半年，本公司將持續對房地產客戶及區域資產結構進行調整，聚焦中心城市和戰略客戶，繼續保持房地產領域資產質量的穩定。
8. 2021房貸政策
2020年12月31日，央行和銀保監會聯手頒布了一條關於房貸的重磅政策。而且，自2021年1月1日起直接實行。這是自房地產領域「三條紅線」融資新規後的最重磅規定，且沒有給任何過渡期。
1、這個規定的全稱是《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，主要目的是對銀行業房地產貸款進行集中管理。按這條新規，以後銀行房地產貸款和個人住房貸款，均有上限，不得突破。文件的附件中，給出了極其明確的比例限制。
根據《通知》，兩部門根據不同銀行的資產規模及機構類型，分成5檔對房地產貸款集中度進行管理，具體來看：
第一檔也就是中資大型銀行，包括工農中建交郵儲6家國有大行和國家開發銀行的房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%。
第二檔也就是中資中型銀行，包括12家全國性股份制銀行、農業發展銀行、進出口銀行以及資產規模較大的幾家城商行如上海銀行、北京銀行等的房地產貸款佔比上限為27.5%，個人住房貸款佔比上限為20%。
第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，包括除了第二檔以外的城商行、民營銀行以及大中城市和城區農合機構，房地產貸款和個人住房貸款的佔比上限分別為22.5%和17.5%。
第四檔為縣域農合機構，房地產貸款和個人住房貸款的佔比上限分別為17.5%和12.5%；
第五檔為村鎮銀行，兩項貸款的佔比上限為12.5%和7.5%。
(8)郭樹清小企業貸款佔比擴展閱讀：
1、銀行系統中的貸款比例作出限制的原因
央行公告中提出「為增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險」。2020年銀保監會主席郭樹清的講話，也曾提到了中國金融體系對房地產貸款的依賴和集中度。
按郭主席的說法：中國房地產相關貸款，占銀行業貸款的39%。而且這些僅僅只是銀行體系內的貸款，那些房企自行發行的債券，融資的股權，已經信託等影子銀行的資金，均不在這39%裡面。
還有很多人，直接用經營性貸款去全款買房，這其實也算房價，只不過在表內看起來像發給工廠企業的經營性貸款而已。加上這些七七八八的表外貸款，房地產貸款會佔到我國金融體系的40~50%左右。這是一個非常恐怖的比例，真正的半壁江山。過去世界上總共產生了130多次金融危機，其中100多次和房地產有關。
最近的一次，2008年的美國金融危機，起因是房地產。日本金融崩潰，起因也是房地產。所以郭主席將房地產定義為我國金融風險最大的「灰犀牛」。先搞了一個房企融資的「三條紅線」，如今又開始限制整個銀行體系的貸款上限。半壁江山實在太高了，哪怕是39%也很高。
所以現在規矩改了，直接通過放貸上限來壓制全體金融系統。和現狀比，壓的不多，因為房地產貸款佔中國金融體系的比例實在是太大了，大到不能動，不敢動。但這是首次以行政令的形式頒布貸款佔比紅線，給各銀行都戴了一個緊箍咒。防範銀行過多的貸款投向房地產領域，或出現一些不符合貸款要求的做法，比如近兩年很火熱的首付貸。
2、LPR影響
LPR是由我國18家報價銀行綜合考慮資金成本、貸款市場供求、信用溢價所報出來的結果。18家銀行報價去掉最高和最低，其他數據平均構成LPR數據。
按照新規定：「自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。」這意味著從2021年1月開始，住房貸款利率更多地將由市場機制決定，和2020年、2019年的利率形成機制有了不同。
自2021年開始，存量浮動利率貸款如果轉為固定利率，未來貸款利率就固定不變了；如果轉換為LPR，貸款利率會隨著市場利率變化。根據新通告，今後貸款浮動利率將參照LPR，其定價模式為：房貸利率=LPR+固定點差（固定點差可能為負數）。
12月21日，最新數據顯示：一年期貸款市場報價利率(LPR)維持3.85；五年期貸款市場報價利率(LPR)維持4.65%。由於2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15個基點，若購房者的房貸利率轉換日定在每年的1月1日，則從2021年1月月開始，房貸利率將降息15個基點，個人住房貸款者月供還款將減少。根據「房貸利率=LPR+固定點差」的計價模式。
舉例來說：假設一個人在2019年10月8日之前，向銀行按揭了30年期的100萬房貸，利率為貸款基準利率上浮1.1倍，那麼實際利率為5.39%（4.9%×1.1）。
但如果轉換為浮動利率，其固定點差（0.59%）=原合同當前的執行利率水平（5.39%）-2019年12月發布的相應期限LPR（4.8%）。
換言之，在往後的日子裡，他的的房貸利率定價公式為：房貸利率=LPR+0.59%；在2020年，利率保持5.39%不變；但從2021年開始，即可享受利率下行的優勢。現在，2020年12月五年期以上LPR降低至4.65%。那麼2021年的利率就為5.24%，相比轉為固定利率下降0.15個百分點。
在利率下降的情況下，如果這個人選擇等額本息還款，他每月會比之前少還多少錢呢？如果實際利率為5.39%（4.9%×1.1），他過去每月需要還銀行貸款5609.07元。2021年的利率變為5.24%，相比固定利率下降0.15個百分點之後，他每月需要還款5515.84元。每月減少還款93.23元。
當然，個人如果選擇轉換為固定利率，那麼2019年1月1日-2049年12月21日間利率均為5.39%，每月還款就是固定不變的。和世界許多國家相比，我國當前利率較高，迴旋餘地較大。從長期來看，LPR進一步下降的可能性較大，如果這樣，那麼房貸利率還有望再降低，貸款購房者未來還有希望再減少利率支出。
通知給銀行設定了關於房貸規模的「兩道紅杠」：第一道紅杠，是「房地產貸款佔比」，是銀行業金融機構房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例。第二道紅杠，是「個人住房貸款佔比」，是個人住房貸款余額占金融機構人民幣各項貸款余額的比例。
央行通知給出了「房地產貸款佔比」和「個人住房貸款佔比」的計算公式：值得一提的是，這兩道紅杠以後，對普通購房者而言：意味著以往「小銀行」通過更「靈活」的個人住房貸款政策，拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。
我們個人住房貸款，一般每月還貸額度最好不超過家庭收入的30％，這被視為一個家庭財產的「安全線」，如此能保證個人月還款後的正常家庭生活開支；7大國有銀行的「個人住房貸款佔比」最高，達到總貸款的32.5%。說明央行也把國有銀行「總貸款的30%」附近，視為一個國家「住房金融」的安全線。
9. 銀保監會定調下半年監管重點！防止房地產貸款亂象回潮
經濟企穩復甦之際，金融防風險的重要性再度凸顯。
7月23日，據銀保監會官網，銀保監會近日召開2020年年中工作座談會暨紀檢監察工作（電視電話）會議，總結上半年工作，研究分析當前形勢，安排下半年重點任務。銀保監會黨委書記、主席郭樹清出席會議並講話，駐會紀檢監察組組長、黨委委員李欣然對紀檢監察工作進行部署。銀保監會黨委委員、副主席黃洪主持會議，黨委委員、副主席曹宇、周亮、梁濤、祝樹民出席會議。
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對下半年監管工作的部署是重頭戲，本次會議主要從以下五大方面做出安排：一是堅決落實黨中央對金融工作的集中統一領導；二是深化金融領域反腐敗工作；三是全力以赴促進經濟社會恢復正常循環；四是守住不發生系統性金融風險底線；五是完善銀行保險機構公司治理。每個方面又會提出多項具體的目標要求。
會議指出，今上半年貸款年以來，面對新冠肺炎疫情帶來的嚴峻考驗和復雜多變的國內外環境，銀保監會全力支持經濟社會恢復發展，持續深化金融領域改革開放，牢牢守住不發生系統性金融風險底線，各項工作取得明顯成效。要提早謀劃應對銀行業不良資產大幅增長，按照實質重於形式的原則，嚴格資產質量分類，做實利潤、提足撥備、補充資本，增強風險抵禦能力。堅決防止影子銀行死灰復燃、房地產貸款亂象回潮和盲目擴張粗放經營卷土重來。進一步強化底線思維，立足國內做好自己的事情，爭取戰略主動，做好長期應對外部環境變化的充分准備。
有銀行業分析人士對記者表示，銀保監會近期多次強調銀行要做實利潤、提足撥備，提前應對不良資產可能出現的大幅增長，預計在近期各家銀行陸續公布的中期業績上就會有所體現。大型銀行和中小銀行由於在客戶群體、業務結構和資金成本等方面存在差異，受疫情影響程度也呈現分化；復雜的國內外宏觀經濟環境導致部分區域和行業風險暴露加劇，加之在強監管環境下不良認定趨於嚴格，商業銀行不良貸款整體有所上升，中小銀行資產質量指標弱化更為明顯，在對待區域性中小銀行風險的問題上還需就具體問題進行具體分析。
堅決懲治重大金融風險背後腐敗問題
金融反腐近年來持續保持高壓態勢，且呈現出與重大金融風險一起暴露的特點。本次會議強調，要堅持無禁區、全覆蓋、零容忍，深化金融領域反腐敗工作，堅決懲治重大金融風險背後的腐敗問題。
重大金融風險的積聚有時往往是有道德風險的「作祟」，腐敗、違規違紀行為相伴而行。例如，包商銀行風險處置的過程中，就有多位內蒙古原銀監部門的官員「落馬」。近日，包括原銀監會山西監管局局長張安順在內的多位山西金融業官員，亦因涉嫌嚴重違紀違法正接受紀律審查和監察調查。
中央紀委國家監委網站近期消息稱，金融領域腐敗有其自身特點，權力與資本相互勾結，扭曲金融資源配置，侵蝕金融監管體系，加劇金融風險集聚，其專業性、技術性、隱蔽性更強。其中，金融監管機構是金融領域的守門人，金融監管者以權謀私，勢必導致金融領域一系列連鎖反應，給市場穩定造成嚴重不良影響，甚至威脅金融安全，釀成重大風險。
會議強調，要堅持查清問題、防控風險、追贓挽損、彌補短板、重塑生態「五位一體」協同推進，一體推進不敢腐、不能腐、不想腐。緊盯重點部門和關鍵崗位，全面推進廉政風險排查防控，規范系統工作人員個人投融資行為。力戒形式主義、官僚主義，切實為基層減負。
雙底線思維，提早謀劃應對銀行業不良資產大幅增長
自「兩會」政府工作報告中提出「加強監管，防止資金『空轉』套利後，金融監管部門陸續釋放出強監管信號，如央行邊際調整貨幣政策避免資金利率過低引發套利、監管壓降違規結構性存款等。即便經濟遇到較大下行壓力，也不會放鬆對金融風險積聚的警惕，這體現出穩增長與防風險是兩大並行不悖的宏觀調控主線。
中誠信集團董事長毛振華近日指出，2008年以來，穩增長、防風險的雙底線思維就成為宏觀調控的中國經驗。所謂雙底線，是指經濟保持一定增長，為防風險贏得時間和空間，但要避免因增長而加劇風險；防風險利於經濟長遠健康發展，但也需避免防風險節奏和力度不當危及經濟增長。
銀保監會對下半年工作重點的部署中，同樣體現出雙底線思維。會議指出，要緊扣「六穩」「六保」要求,把穩企業保就業和服務民營小微企業更好結合起來，全力以赴促進經濟社會恢復正常循環。進一步落實落細各項金融紓困政策，聚焦暫時遇困但仍有前景的企業，有效防範道德風險，防止「僵屍企業」搭便車。綜合採取堅決整治不當收費、合理降低費率、加大貸款優惠等措施，降低企業融資成本，推動金融系統全年向各類企業合理讓利1.5萬億元。大幅增加先進製造業和戰略性新興產業中長期資金支持，精準支持國家重大區域發展戰略和「兩新一重」項目建設。
防風險同樣不含糊，本次會議重點提出以下具體目標要求，防範系統性金融風險：
一是提早謀劃應對銀行業不良資產大幅增長，按照實質重於形式的原則，嚴格資產質量分類，做實利潤、提足撥備、補充資本，增強風險抵禦能力。
二是堅決防止影子銀行死灰復燃、房地產貸款亂象回潮和盲目擴張粗放經營卷土重來。
三是確保如期完成網貸風險專項整治，實現風險出清。
互金整治領導小組和網貸整治領導小組此前明確，要爭取2020年基本完成互聯網金融和網貸風險專項整治的主要目標任務。數據顯示，專項整治以來，全國累計有5000多家P2P網貸機構退出。截至今年一季度末，全國實際在運營的P2P網貸機構139家，較2019年初下降86%；借貸余額下降75%；出借人數下降80%；借款人數下降62%。機構數量、借貸規模及參與人數連續21個月下降。
四是依法依規處置不法金融集團和重大風險事件，進一步提高監管工作透明度，發揮社會公眾監督作用，豐富審慎監管強制措施，加大懲治力度，提升處罰效率。
光大證券(601788,股吧)首席銀行業分析師王一峰曾表示，受內外部多重因素影響，我國經濟中長期積累的深層次矛盾逐漸暴露，表現為企業端債務杠桿偏高、信貸資源集中於周期性行業、地方政府債務壓力加劇以及風險事件頻發等，金融風險處於易發高發期。對銀行業來說，風險總體可控，但結構分化，城商行、農村金融機構抗風險能力相較於大中型銀行弱一些，面臨較大的資本補充壓力。
穆迪近日發表的一份新報告指出，2020年第一季度中資銀行的資產質量、資本水平和盈利能力有所下降。同時，2020年3月底銀行體系的不良貸款率從2019年底的1.86升至1.91%，鑒於貸款逾期率上升的充分反映存在滯後性，因此銀行體系的不良貸款率可能會進一步上升。由於消費者信心在一段時間內仍將疲弱，因此資產質量壓力在可預見的未來會持續存在。
銀行業分化的趨勢在疫情影響下會更為突出。中誠信國際金融機構部總監溫宇琪表示，隨著監管政策導向繼續強化及貸款市場報價利率（LPR）形成機制的逐步完善，銀行業整體息差水平仍面臨較大壓力，同時在資產質量下行壓力下，撥備計提上升，整體盈利能力呈弱化趨勢，中小銀行表現更為明顯。同時，復雜的國內外宏觀經濟環境導致部分區域和行業風險暴露加劇，加之在強監管環境下不良認定趨於嚴格，商業銀行不良貸款整體有所上升，其中中小銀行資產質量指標弱化更為明顯。此由於在受到疫情直接沖擊的行業和中小微客戶方面，中小銀行的信貸投放佔比更高，因此受到的影響將高於大型銀行。
此外，因不同區域的經濟特點不盡相同，區域性中小銀行機構的信用狀況及受疫情影響程度均呈現差異。中誠信國際以浙江、江蘇和廣東為例，指出東部地區總體經濟較為發達，居民富裕程度和經濟活躍度較高，為銀行發展營造了良好的環境，整體銀行業務發展和財務表現處於全國較好水平，但疫情沖擊下區域小微民營製造業及外向型經濟仍易出現一定波動，從而影響到銀行資產質量；而中西部地區由於經濟體量相對較小，工業基礎較為薄弱，經濟活力與東部相比較為不足，銀行業務和收入結構較單一，貸款行業和客戶集中度相對較高，整體抗風險能力較弱，較之東部區域銀行，資產質量和盈利更易受到疫情的沖擊。
為應對潛在的資產質量劣變沖擊，銀保監會近期多次強調銀行業要做實利潤、提足撥備、補充資本，增強風險抵禦能力。有銀行業分析人士對記者表示，預計利潤、撥備等指標的變動在近期各家銀行陸續公布的中期業績上就會有所體現。
持續完善公司治理
完善銀行保險機構公司治理是近年來銀保監會持續的監管重點。本次會議再次強調，嚴格規范股東股權管理，加強股東資質審查，實施股東入股「承諾制」，對違法違規問題股東堅決實施行業禁入。強化「兩會一層」履職監督，督促提升董事專業性獨立性，強化監事會依法獨立行使監督職責，加強高管層履職行為規范。進一步規范信息披露范圍和內容，建立重大違法違規股東公開常態化機制，強化外部監督和市場約束。
除對「兩會一層」繼續嚴監管外，下半年拓寬中小銀行資本補充來源將會有更多實招落地。銀保監會日前透露，將有2000億地方專項債限額，支持18地區的中小金融中小銀行，允許省級政府按照規定發行專項債券，用於認購中小銀行的可轉換債等合格資本工具。根據安排，使用地方專項債補充中小銀行資本實施方案由省級政府結合轄內實際牽頭制定，方案成熟一個上報一個，經由銀保監會會同相關部門審核通過後，由省級政府向財政部提出正式申請。目前有需求的省份正在起草完善本省的中小銀行深化改革和補充資本的相關實施方案。
穆迪副總裁/高級信用評級主任諸蜀寧近日表示，風險加權資產的快速增長導致資本水平下降，2020年第一季度核心一級資本充足率平均下滑了4個基點。同期以年化資產利潤率衡量的盈利能力也下降了4個基點，達到0.98%，並可能因凈息差收窄和信貸成本上升而持續承壓。
此外，會議提出，要穩步推進農村信用社改革，因地制宜、分類施策，保持地方金融組織體系完整性，尤其要保持農信社或農商行縣域法人地位總體穩定。進一步優化保險監管機制，加快保險資金運用改革，強化保險在災害防護體系中的作用，加快發展巨災保險，推動養老保險第三支柱建設擴大試點。
10. 郭樹清的從業經歷
中國建設銀行股份有限公司董事長郭樹清周四表示，該行有意在海外擴張，但對在美國或歐洲進行大的並購興趣不大，因為成熟市場缺乏增長潛力。同時，針對日前美國銀行CEO劉易斯辭職的消息，郭樹清在接受《巴菲特雜志》采訪時表示，盡管美國銀行的CEO將發生變動，但美國銀行董事會承諾與建行的合作不會變，持股比例也不會變。
以資產規模衡量，建設銀行是中國第二大銀行，僅次於中國工商銀行股份有限公司。
郭樹清在接受《巴菲特雜志》采訪時稱，建設銀行對收購海外資產仍持謹慎態度的原因還包括全球金融危機尚未塵埃落定。
他說，建設銀行8月份以7,000萬美元收購了美國國際集團(American International Group Inc.，AIG)旗下香港消費金融子公司美國國際信貸(香港)有限公司(AIG Finance (Hong Kong) Ltd.)。該行在海外還有7家分支機構及3家子公司。雖然工商銀行等國內競爭對手已先行完成了一些海外收購交易，但建設銀行沒有進行任何大型海外收購交易。
郭樹清稱，西方市場有好的並購機會，但增長潛力有限，因發達國家的金融行業正在走下坡路。建設銀行倒是希望通過內生增長來更好地服務海外的中資企業及華人。郭樹清稱，該行希望於今年年底在越南和澳大利亞成立分支機構，今年早些時候該行在紐約成立一家分行，在倫敦成立了一家子公司。
他對建設銀行與美國銀行(Bank of America Corp., BAC)歷時5年的合作夥伴關系表示了贊賞。美國銀行持有建設銀行近11%的股份，並在電子銀行、風險管理等多個領域與該行合作。但他暗示，由於美國銀行需要應對金融危機及近期並購交易的影響，雙方合作關系的發展有所放緩。
郭樹清稱，雙方在2007年簽署了協議，將成立一家信用卡合資公司，但該計劃尚未啟動。他說，這家公司何時成立取決於美國銀行的興趣和意願。
郭樹清承認，美國銀行首席執行長肯尼斯·劉易斯(Kenneth Lewis)的繼任者人選存在不確定性。美國銀行負責與建設銀行敲定最初交易的正是劉易斯，他將在年底離任。但郭樹清稱，美國銀行董事會已經承諾，將保持與建設銀行的戰略合作夥伴關系，並維持目前的持股比例。
中資銀行今年早些時候的貸款規模呈現了爆炸性增長，使得外界擔心不良貸款不斷增加的可能性。今年上半年中國新增人民幣貸款達到7.4萬億元，相當於同期國內生產總值(GDP)的一半。
郭樹清稱，在這樣的情況下，出現一些不良貸款是很正常的。但他表示，建設銀行的貸款質量仍非常良好，不大可能影響到該行的財務業績。
今年上半年，建設銀行的逾期貸款余額增加了8%，至人民幣880億元，但6月底的不良貸款率從去年底的2.21%降至1.71%，因貸款總量增速更快。
郭樹清表示，該行預計今年營業利潤將實現增長，該行的凈息差已經開始企穩，此前受央行減息影響，凈息差曾在今年早些時候顯著收窄。郭樹清不願預測全年凈利潤水平。該行上半年凈利潤較上年同期下降5%。
在基礎設施建設領域，建設銀行的貸款規模居全國首位。受政府支持的經濟刺激措施推動，基礎設施建設在過去一年一直很火熱。2008年。在由全球領先的財經雜志《巴菲特雜志》、《世界經濟學人周刊》和世界權威的企業競爭力研究機構--世界企業競爭力實驗室聯合舉辦了2008年（第五屆）「中國最受尊敬上市公司大獎」評選活動中，中國建設銀行股份有限公司名列第六位。同時，中國建設銀行股份有限公司在2009年積極申請第六屆「中國25家最受尊敬上市公司大獎」活動。 但郭樹清稱，建設銀行不能只靠基礎設施建設貸款，因為基礎設施建設是周期性的;該行也在增加針對中小企業的信貸，他認為這一趨勢是革命性的轉變，需要制定新的管理模式和風險控制措施。郭樹清表示，中小企業及個人貸款市場的增長潛力巨大，該行有很大的興趣把它做好。
他說，若估值合理，建設銀行希望收購中國信達資產管理公司(China Cinda Asset Management Corp.)的部分股權。信達資產管理公司成立於10年前，當時是為了解決建設銀行的不良貸款問題，現在已擁有從事證券、保險、租賃和信託投資業務的資格。郭樹清稱，信達的業務會對建設銀行現有業務形成補充。
但他還稱，信達是否出售股權的決定取決於中國財政部(Ministry of Finance)。
郭樹清對美元匯率表示了信心。近來美元兌多數主要貨幣大幅走低。他說，在可預見的未來，美元的地位不會被任何其他貨幣(其中包括人民幣)取代，因為美國經濟仍然是世界上最具競爭力的。
他說，(全球)市場對美元的恐慌和擔憂可能過頭了。
但他表示，中國應通過允許海外機構在中國發放人民幣貸款或發行人民幣債券及股票，來加快人民幣的國際化，目前人民幣還不是完全可兌換。
現年53歲的郭樹清曾任中國央行副行長，在2005年加入建設銀行之前任中國國家外匯管理局局長。