① 在房產交易中,賣房人有貸款尾款未付清,怎麼交易
首先要確定是否有房產證。二手房交易以房產證為准,有了房產證才可以上市交易的。如果房產未拿到產權證,就不能辦理過戶手續,也就不能進行房屋的買賣。未還清貸款的房子還處於抵押狀態,是不能上市交易的,但是,在現實中,可以通過一些方法來實現。
方法一:轉按揭
最簡單直接的一種方法。什麼是轉按揭呢?是指把個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。在二手房買賣中通俗的講就是把個人住房出售或者轉讓給第三人來辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但在實際操作中,不同銀行有不同規定,具體您還需要咨詢相關的銀行方面。據目前所知,只有建設銀行可以辦理按揭轉讓。同時需要委託中介代理公司向銀行方面申請轉按揭事宜,二手房轉按揭業務銀行不接待個人辦理申請。
方法二:用買方的首付款繳清剩餘貸款
這是當下二手房交易中最多應用的模式。這種模式適用於原房主貸款額度較低或者原房主已經歸還大部分貸款,所剩貸款數目不大的情況。通常情況下,買家會認可首付房產總銷售額的30%至40%,賣方可以利用買方的首付將剩餘貸款付清,然後撤銷房產的抵押登記,來進行下一步交易。
方法三:利用銀行貸款來繳清剩餘貸款
如果以上兩種方法都行不通,那麼賣家可以考慮用其名下的抵押物(如其他房產),以結清按揭貸款。如果賣方想在賣出房產之前將貸款還清或買方雖然看好但不願意購買貸款未繳清的房產,可以採取這種方式,但前提是房主有銀行認可的抵押物(如其他房產)用來向銀行申請貸款申。這樣房主就可以通過抵押向銀行貸出一定的款來付清想要出售的房產貸款,促銷售易的成功。之後等買家付了房屋全款之後再還清銀行抵押貸款。
② 房子過戶以後,法律規定多久付清尾款嗎
如果買方貸款買房，賣方想要拿到尾款也要等到房屋過戶之後。但賣方收到尾款的時間要根據買方貸款的形式來定，不同的貸款形式，收到尾款的時間不一樣。
按照市場歸類，貸款形式有五種：商業貸款，市屬公積金貸款，國管公積金貸款，及市屬組合貸款及國管組合貸款。
1、商業貸款時效：一般是出完房產證15個工作日；
2、市屬公積金貸款：出房產證10-15個工作日（每個城區出房產證的時間不一樣）；
3、國管公積金貸款：出房產證7-10個工作日簽署借款合同，簽完後7-10個工作日放款；
4、市屬組合貸款：一般時效從初審開始，買賣雙方本人及配偶都，提供的證件符合做公積金和商貸要求，一切順利，賣家4個月左右收尾款，遇見國家節假日順延，有土地證的房產，一般在此時效上再加兩個月；
5、國管組合貸款：一般是在過完戶後2個月左右收到尾款（無土地證情況下）。
綜合以上信息，我們可以知道：如果買方是全款交易，尾款拿到的時間比較早；如果賣家是組合貸款，一般時間會較長。如果發生張先生那樣的情況，賣方需要找到買家進行詢問，或雙方到銀行去咨詢，防止意外發生。
③ 二手房過戶後 賣家幾天可以拿到尾款
二手房交易過程中，不管買房是全款交易還是分期付款，只有辦理了房產過戶，賣家才能拿到尾款，獲得全部房款。那麼，在辦理房產過戶後，賣家多久才能收到全部尾款呢？
如果買方貸款買房，賣方想要拿到尾款也要等到房屋過戶之後。但賣方收到尾款的時間要根據買方貸款的形式來定，不同的貸款形式，收到尾款的時間不一樣。
一、按照市場歸類，貸款形式有五種：商業貸款，市屬公積金貸款，國管公積金貸款，及市屬組合貸款及國管組合貸款。
1、商業貸款時效：一般是出完房產證15個工作日；
2、市屬公積金貸款：出房產證10-15個工作日（每個城區出房產證的時間不一樣；
3、國管公積金貸款：出房產證7-10個工作日簽署借款合同，簽完後7-10個工作日放款；
4、市屬組合貸款：一般時效從初審開始，買賣雙方本人及配偶都，提供的證件符合做公積金和商貸要求，一切順利，賣家4個月左右收尾款，遇見國家節假日順延，有土地證的房產，一般在此時效上再加兩個月；
5、國管組合貸款：一般是在過完戶後2個月左右收到尾款（無土地證情況下）。
二、選擇哪種付款方式，最快拿尾款？
從目前的交易流程來看，全款最快拿尾款。買方付款方式從面簽到批貸耗時排序：全款；貸款；商貸；公積金貸款；公積金；組合貸款
即：
1.買方全款購房，毋庸置疑賣方拿尾款最快。
2.如果買方選擇貸款，商貸在速度上略占優勢，但差距並不明顯。
3.公積金貸款分國管公積金貸款、市屬公積金貸款、中直公積金貸款，隨著貸款流程的不斷簡化，三者差距不斷縮短，目前三種公積金貸款方式批貸時間差距不大。
4.組合貸款最慢，可能需要4～6個月甚至更長，所以如果急需拿錢，需認真考慮打算申請組合貸款購房的買方。
合同是怎麼規定的？
值得注意的是，在《房屋買賣合同》以及《補充協議》中只規定首付款交付時間，而並沒有明確的條款規定收尾款的時間，所以什麼時候收到尾款要由流程進展決定。
資金監管房款解凍速度
資料齊全任何一個流程的資金最快可以在T+0（當天）個工作日解凍，四方資金監管至少需要T+1個工作日。
三、哪些不可抗力影響拿房款快慢？
除了可以避免以上問題拖延交易流程，另有很多不可抗原因導致交易周期延長。
1.房屋核驗時間比實際要長
2.繳稅及過戶或需預約
理論：對於成交量大的城區，繳稅過戶需要預約，按照預約時間到相關部門辦理繳稅、過戶手續。而對於另一部分城區不需預約，直接到相關部門排隊取號辦理即可。
實際：預約繳稅號以及過戶號並不那麼容易。例如朝陽區，預約的過戶號可能在兩個月之後，時間很長，且無法提前。
3.放款時間受銀行限制
理論：
對於商業貸款來講，批貸後並不會對放款時間做出承諾，但是一般速度很快。
實際：
其實銀行的放款時間也受很多因素的影響，比如短時間內貸款申請量很大，很可能導致銀行儲備資金不足，導致放款時間延期。
④ 二手房交易尾款在賣房後什麼時候能拿到
1、商業貸款時效：一般是出完房產證15個工作日。
2、市屬公積金貸款：出房產證10-15個工作日(每個城區出房產證的時間不一樣)。
3、國管公積金貸款：出房產證7-10個工作日簽署借款合同，簽完後7-10個工作日放款。
4、市屬組合貸款：一般時效從初審開始，買賣雙方本人及配偶都配合，提供的證件符合做公積金和商貸要求，一切順利，賣家4個月左右收尾款，遇見國家節假日順延，有土地證的房產，一般在此時效上再加兩個月。
5、國管組合貸款：一般是在過完戶後2個月左右收到尾款(無土地證情況下)。
二手房交易注意事項
面對貸款的買受人來說與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的徵信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，再做抵押變成他項證，銀行將貸款一次性發放到賣房賬戶。
買賣雙方共同向房地產交易管理部門或者銀行，將剩餘尾款打到指定監管賬戶，房產過戶以後資金解凍，如果是墊資，需要中介三方共同出面解決資金問題。
以上內容參考人民網-二手房買賣合同要慎填付款方式
⑤ 賣房什麼時候能收到尾款
一、買方全款如果二手房全款交易，那麼，在買方拿到新的房屋產權證後，雙方即可盡快去銀行把賣方的賬戶進行解凍，然後拿到尾款。二、買方貸款如果買方貸款買房，賣方想要拿到尾款也要等到房屋過戶之後。但賣方收到尾款的時間要根據買方貸款的形式來定，不同的貸款形式，收到尾款的時間不一樣。按照市場歸類，貸款形式有五種：商業貸款，市屬公積金貸款，國管公積金貸款，及市屬組合貸款及國管組合貸款。1、商業貸款時效：一般是出完房產證15個工作日；2、市屬公積金貸款：出房產證10-15個工作日（每個城區出房產證的時間不一樣）；3、國管公積金貸款：出房產證7-10個工作日簽署借款合同，簽完後7-10個工作日放款；4、市屬組合貸款：一般時效從初審開始，買賣雙方本人及配偶都配合，提供的證件符合做公積金和商貸要求，一切順利，賣家4個月左右收尾款，遇見國家節假日順延，有土地證的房產，一般在此時效上再加兩個月；5、國管組合貸款：一般是在過完戶後2個月左右收到尾款（無土地證情況下）。
⑥ 房子過戶後，賣方多久拿到尾款
這個時間要視乎當地房管局抵押登記的時間，以及銀行內部放款程序的時間，一般要在過戶後的半個月到一個月。
如果是全款交易，當買方拿到新的房屋產權證，雙方即可到銀行解凍賣方賬戶，拿到尾款。 貸款 如果買方是貸款買房，在房屋過戶後賣方就能夠拿到尾款賣。不過收到尾款的時間要根據買方貸款形式而定，不同的貸款形式，收到尾款的時間不一樣。
交房時就要付清房款，賣房要注意收款不要經過中介，過戶時當天要付清大部分房款。
房屋過戶後，還需要銀行和新業主辦理抵押登記，抵押登記後銀行領取他項權證，再安排發放貸款。
拓展資料：
房產過戶流程
1、房產證過戶不經過房地產中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時須賣方房產證上面名字的當事人在場(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場及簽字，哪怕房產證上面只有一個人的名字)。
2、申請材料准備好後，須到房產局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。
3、房產過戶的申請材料都交給房產局後，房產局會給予一個回執單，按照回執單上面說明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個工作日左右。
4、房產過戶稅金繳納完畢後便可拿到房產證。
資料來源：網路：房屋過戶
⑦ 商業貸款，過戶後多久賣家能拿到銀行尾款
一、買方全款如果二手房全款交易，那麼，在買方拿到新的房屋產權證後，雙方即可盡快去銀行把賣方的賬戶進行解凍，然後拿到尾款。二、買方貸款如果買方貸款買房，賣方想要拿到尾款也要等到房屋過戶之後。但賣方收到尾款的時間要根據買方貸款的形式來定，不同的貸款形式，收到尾款的時間不一樣。按照市場歸類，貸款形式有五種：商業貸款，市屬公積金貸款，國管公積金貸款，及市屬組合貸款及國管組合貸款。1、商業貸款時效：一般是出完房產證15個工作日；2、市屬公積金貸款：出房產證10-15個工作日（每個城區出房產證的時間不一樣）；3、國管公積金貸款：出房產證7-10個工作日簽署借款合同，簽完後7-10個工作日放款；4、市屬組合貸款：一般時效從初審開始，買賣雙方本人及配偶都配合，提供的證件符合做公積金和商貸要求，一切順利，賣家4個月左右收尾款，遇見國家節假日順延，有土地證的房產，一般在此時效上再加兩個月；5、國管組合貸款：一般是在過完戶後2個月左右收到尾款（無土地證情況下）。
⑧ 按揭貸款買二手房怎麼才能知道賣家已經收到尾款
1.詢問貸款銀行可以准確得到貸款辦理進度及放款時間，銀行放款後會給借款人打電話說明，並且會告知你初次還貸款的時間、金額及注意事項2.直接聯系賣家，確認其是否已收到尾款。按揭貸款買二手房可以通過以上兩種方式知道賣家已經收到尾款。
⑨ 尾款什麼時候給多長時間
一般是在過完戶後2個月左右收到尾款，買方貸款。
如果買方貸款買房，賣方想要拿到尾款也要等到房屋過戶之後。但賣方收到尾款的時間要根據買方貸款的形式來定，不同的貸款形式，收到尾款的時間不一樣。
按照市場歸類，貸款形式有五種：商業貸款，市屬公積金貸款，國管公積金貸款，及市屬組合貸款及國管組合貸款。
1、商業貸款時效：一般是出完房產證15個工作日；
2、市屬公積金貸款：出房產證10-15個工作日（每個城區出房產證的時間不一樣）；
3、國管公積金貸款：出房產證7-10個工作日簽署借款合同，簽完後7-10個工作日放款；
4、市屬組合貸款：一般時效從初審開始，買賣雙方本人及配偶都，提供的證件符合做公積金和商貸要求，一切順利，賣家4個月左右收尾款，遇見國家節假日順延，有土地證的房產，一般在此時效上再加兩個月；
5、國管組合貸款：一般是在過完戶後2個月左右收到尾款（無土地證情況下）。