A. 房地產貸款集中度管理制度是什麼
房地產貸款集中度管理制度是央行、銀保監會建立的銀行業金融管理制度，分五檔設定房地產貸款以及個人住房貸款佔比上限。
房地產貸款集中度管理制度是指，在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。
具體來看，銀行業機構分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行五檔，房地產貸款佔比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款佔比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。
房地產貸款制度介紹
房地產貸款是指貸款的用途是房地產或以房地產作擔保的貸款。關於房地產貸款的概念可以從兩個角度來表述。一是貸款的用途是房地產的貸款，如將貸款用於房地產開發或房屋改造、修繕，用於購買房地產(其中典型的是城鎮居民購買商品住房)，用於租用房地產但比較少見。
二是指以房地產作擔保的貸款，具體為房地產抵押貸款，該貸款可能用於房地產，也可能用於其他方面，如某公司以房地產作抵押向銀行貸款，用該貸款購買煤炭。典型的房地產貸款是兩者兼而有之的貸款，即這種貸款既用於房地產，又以房地產作擔保。
B. 為何推出房地產貸款集中度管理制度
中國人民銀行、銀保監會12月31日對外宣布，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。綜合考慮銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設置房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限，對超過上限的機構設置過渡期，並建立區域差別化調節機制。為何要出台這一舉措？
人民銀行、銀保監會有關負責人表示，建立房地產貸款集中度管理制度，有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。
近年來，我國房地產長效機制實施取得明顯成效，房地產貸款增速穩步回落。數據顯示，截至2020年三季度末，我國人民幣房地產貸款余額同比增長12.8%，增速連續26個月回落。
盡管如此，在兩部門看來，仍需要進一步增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構穩健性。
國家金融與發展實驗室副主任曾剛表示，此舉符合「房住不炒」的政策定位，避免信貸資金過度流入房地產市場，進一步支持製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、「三農」等薄弱環節融資。
房地產貸款集中度管理如何約束銀行？
房地產貸款余額佔比上限和個人住房貸款余額佔比上限分為五檔：中資大型銀行分別是40%和32.5%，中資中型銀行分別是27.5%和20%，中資小型銀行和非縣域農合機構分別是22.5%和17.5%，縣域農合機構分別是17.5%和12.5%，村鎮銀行分別是12.5%和7.5%。
一直以來，個人住房貸款頗受銀行青睞，且佔比穩定。2020年三季度末，我國個人住房貸款余額33.59萬億元，同比增長15.7%，增速與上季末持平。從上市銀行披露的半年報來看，2020年上半年，個人住房貸款仍是上市銀行個人貸款的主要投放方向。
兩部門有關負責人介紹，目前大部分銀行業金融機構符合管理要求。
對於超出管理要求的銀行業金融機構，兩部門要求其合理選擇業務調整方式、按年度合理分布業務調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進。個別調降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實施。
個人住房貸款余額佔比明確上限後，會對購房者貸款帶來怎樣的影響？
「應該不是所有銀行的個人住房貸款都會受影響，有些銀行距離上限還有一定空間。」一位國有大行人士告訴記者。
曾剛認為，2021年銀行信貸結構將進一步優化，不同類型銀行將根據自身距上限空間，調整個人住房貸款的額度，購房者可根據具體銀行情況進行選擇。
不過，為支持大力發展住房租賃市場，兩部門明確表示，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
記者了解到，目前人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍。
兩部門有關負責人表示，將密切監測相關銀行業金融機構房地產貸款業務開展情況，對異常增長的，將督促採取措施及時予以校正。
C. 即將實施貸款集中度管理，開發商該如何面對
據央行網站消息，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會近日發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。《通知》明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機制。綜合考慮銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設置房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限，對超過上限的機構設置過渡期，並建立區域差別化調節機制。
那麼，如何才能確保這項制度的順利實施呢？需要做好兩個方面的工作。一是要確保銀行的數據真實可靠。出台新規的目的不是當擺設，而是除風險。因此，對銀行提供的數據，必須做到真實可靠，不能有任何水分。否則，就會留下隱患、出現問題。對此，管理層要組織檢查和抽查，一旦發現問題，嚴厲追責；二是要杜絕其他方面的漏洞，特別是互聯網金融機構、小貸公司等非銀行金融機構的行為，需要規范，防止這些機構向開發商、居民等提供非法貸款、非法資金支持，導致管控失靈，風險難以有效化解。如果做好了，房地產貸款的集中度管理效率就能大大提升，從而推動房地產市場的平穩、有序、健康發展。
D. 多地房貸集中度調整 上限「一地一策」 意在為風險化解留出政策空間
多地房地產貸款集中度調整的細則近日曝光。本報記者今日獨家獲悉，繼廣東、海南、浙江等地上調了部分銀行房貸集中度監管上線後，四川、山東等地也上調了部分銀行房貸集中度的監管上限。但也有仍然堅守原「紅線」不動的地區，如東北某省選擇繼續執行央行、銀保監會發布的基準監管上限。
有業內人士認為，各地方因地制宜調整部分銀行房貸集中度將成為大趨勢。但多地上調部分銀行相關監管指標，並不意味著監管部門對銀行資金進入樓市的態度有所松動，也不排除未來會有一些房地產熱門地區會適時收緊並下調房貸集中度指標。總體上看，此次對於特定銀行群體調整房貸集中度要求，體現了各地監管的靈活性，也為一些潛在的風險化解提供政策空間。
據了解，山東銀保監局近日發文，將轄內城商行、民營銀房地產貸款集中度標准上限調高2.5個百分點至25%。「此次安排是考慮後續規范非標投資業務和表外理財業務，為資金實際投向房地產領域但短期內無法收回、確需回表處理的，留出必要空間。」
山東銀保監局要求，日常城商行、民營銀行房地產貸款集中度依然按照原標准執行，即房地產貸款佔比22.5%，個人住房貸款佔比17.5%。存量房地產業務超過原標準的銀行，要在確保穩妥的前提下積極壓降；未超過原標準的銀行，要依法合規審慎開展業務，嚴格控制規模盲目增長。
四川地區的金融監管部門則將轄區內第四檔縣域農合機構的個人住房貸款集中度佔比上限提高1.5個百分點至14%；房地產貸款集中度保持不變，轄內第三檔中資小型銀行和非縣域農合機構、第五檔村鎮銀行房地產貸款集中度、個人住房貸款集中度上限均未做出調整。
此外，上海、浙江等地也上調了部分銀行房地產貸款集中度上限。其中，上海地區分別上調第三檔、第五檔銀行的相關監管指標2個百分點和1.5個百分點。而浙江則對第四檔、第五檔相關銀行房地產貸款集中度上限分別提高1個百分點、2個百分點，第三檔相關銀行房地產貸款集中度上限與央行層面要求保持一致。
浙江地方金融監管部門還表示，地方法人金融機構的房地產貸款集中度執行情況將作為央行評級、MPA、金融機構綜合評價、貨幣政策以及金融市場工具運用的重要參考。「各金融機構在堅決抑制投資投機性購房需求的同時，繼續滿足居民家庭購買自住住房合理的信貸需求，做好金融服務。」
有業內人士認為，各地監管普遍選擇提高部分地方性法人銀行的監管上限，實際上並非松綁此前政策，而一行一策、一地一策也體現了房地產市場的做法也體現了當下房地產調控政策的靈活性。
招聯金融首席研究員董希淼表示，各地地方性法人銀行的情況各不相同，各地按照自身情況適度放鬆當地中小銀行的房地產貸款集中度要求，不會對銀行流入房地產市場的總體金額產生太大影響，也有利於短期內這些銀行的轉型發展。
E. 房地產貸款集中度管理制度
房地產貸款集中度管理制度指的是：在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。
房地產貸款是指貸款的用途是房地產或以房地產作擔保的貸款。關於房地產貸款的概念可以從兩個角度來表述。
房地產貸款包括：
1、貸款的用途是房地產的貸款，如將貸款用於房地產開發或房屋改造、修繕，用於購買房地產（其中典型的是城鎮居民購買商品住房），用於租用房地產（但比較少見）；
2、指以房地產作擔保的貸款，具體為房地產抵押貸款，該貸款可能用於房地產，也可能用於其他方面，如某公司以房地產作抵押向銀行貸款，用該貸款購買煤炭。典型的房地產貸款是兩者兼而有之的貸款，即這種貸款既用於房地產，又以房地產作擔保。
房地產又稱不動產，是指土地、建築物及其地上的附著物，包括物質實體和依託於物質實體上的權益。是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。作為一種客觀存在的物質形態，可以有三種存在形態：即土地、建築物、房地合一。房產指建築在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等。地產指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。
法律意義上的房地產是一種財產權利，這種財產權利是指寓含於房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條 在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。
本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物及構築物。
本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。
本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。
F. 央行：房地產貸款集中度管理制度已進入常態化實施階段
9月3日，央行發布《中國金融穩定報告（2021）》，處理好金融發展、金融穩定和金融安全的關系，健全金融風險預防、預警、處置、問責制度體系，推動中小金融機構改革化險，著力降低信用風險，維護股市、債市、匯市平穩運行，嚴密防範外部風險沖擊。繼續深化改革開放，進一步推動利率匯率市場化改革，穩步推進資本市場改革，推動債券市場高質量發展。深化金融機構改革，促其回歸本源、專注主業。在有效防範風險的前提下，繼續擴大高水平金融開放。
當前，房地產貸款集中度管理制度已進入常態化實施階段，將會同銀保監會持續做好銀行業金融機構房地產貸款集中度日常監測，督促超限銀行按照過渡期調整方案有序實現壓降目標，在實踐中不斷完善房地產貸款集中度管理制度，促進房地產市場健康發展。
G. 多地調高銀行房貸集中度上限 房貸管控會放鬆嗎
近兩日，各地陸續上調房地產貸款集中度上限的消息在市場發酵。據媒體報道，廣東、海南、上海、浙江等地已下發當地房地產貸款集中度相關管理要求的通知，對當地法人銀行考核上限予以上調。相應政策將對各地銀行的房貸投放額度帶來直接影響。另據北京商報記者從知情人士處獲悉，山東銀保監局與央行濟南分行日前聯合下發通知，將轄區城商行、民營銀行房地產貸款集中度標准上限調高2.5個百分點。
據悉，山東此次安排調高轄區城商行、民營銀行房地產貸款集中度上限2.5個百分點，是考慮後續規范非標投資業務和表外理財業務，為資金實際投向房地產領域但短期內無法收回，確需回表處理的，留出必要空間。根據要求，日常城商行、民營銀行房地產貸款集中度依然按照原標准，存量房地產業務超過原標準的銀行，要在確保穩妥的前提下積極進行壓降；未超過原標準的銀行，要依法合規審慎開展業務，嚴格控制規模盲目增長，切實防範授信風險。
此前，2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），劃定房地產貸款「兩條紅線」。《通知》明確對中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，共5檔機構分類分檔設置房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限。
其中，第一檔的中資大型銀行的房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限分別為40%和32.5%；第二檔的中資中型銀行兩項佔比分別為27.5%和20%；第三檔的中資小型銀行和非縣域農合機構兩項佔比分別為22.5%和17.5%；第四檔的縣域農合機構兩項佔比分別為17.5%和12.5%；第五檔村鎮銀行分別為12.5%和7.5%。
而在彼時的《通知》中，已給各地監管部門對當地銀行適度調整留出了空間。《通知》指出，人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以通知第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區內適用於相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。
近期多地紛紛提高部分銀行的房貸集中度監管上限有何影響，房貸管控是否會松動也引起業內關注。
對此，光大銀行金融市場部分析師周茂華指出，近日，多地開始出現差別化、小幅度上調銀行房貸集中度上限，主要是為緩解部分區域中小銀行經營壓力，近年中小銀行面臨疫情沖擊、市場競爭加劇、風險處置和監管環境變化等，部分中小銀行經營壓力較大；同時，這種調整也體現了監管彈性，根據各地中小銀行面臨實際情況進行「微調」。本次監管指標微調，主要集中在第三檔、第五檔小型銀行，且幅度有限，整體的房地產貸款監管指標框架穩定，國內房地產調控並未出現松動。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進進一步表示，此次政策進一步體現了各地在積極落實房貸集中度政策，也說明不同銀行調整的空間不一樣，其中第一檔和第二檔的銀行普遍屬於房貸業務比重大、金融風險管控責任大的銀行，所以上限上調的空間不大。而對於一些中小銀行，尤其是和農村相關業務掛鉤的銀行，其貸款政策可以更為靈活。後續各地城鎮化和市民化過程中，部分銀行貸款上限提高，其支持進城購房等方面會更游刃有餘。類似政策下，不同銀行的房貸業務會有所變化，對於相關購房者來說，也需要積極了解各地銀行貸款政策，減少貸款辦理的風險。大方向看，房價過熱的城市等所在銀行，其上限上調空間小；而信貸額度充裕的城市，上調的空間要較大。
談及後續房貸管控和發展趨勢，在周茂華看來，國內一二線等熱點城市房地產具有一定風向標作用，同時，這些城市的房價已經處於高位，這些城市調控政策將繼續保持，並加快建立房地產長效機制，國內樓市「房住不炒」、「穩」是主基調。接下來，國內房地產信貸或保持適度增長，監管將落實此前出台的房地產「三條紅線」和銀行房地產貸款「兩條紅線」，各銀行房貸業務將出現分化。
H. 房地產貸款集中度監管要求陸續下發，上海、廣東等地獲「松綁」
各地房地產貸款集中度管理要求漸次落地！
券商中國記者獲悉，央行、銀保監會去年底聯合下發《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》後，包括廣東、海南、上海、浙江、廈門等地已分別下發當地房地產貸款集中度相關管理要求的通知。
其中，廣東、海南、上海、浙江等地監管部門結對當地法人銀行的考核上限予以上調，但獲得「松綁」的銀行檔位、上調幅度均有所不同。
廈門版房地產貸款集中度監管要求則與央行、銀保監會此前通知保持一致。此外，重慶、江蘇等地銀行業人士向券商中國記者反映，當地銀行房地產貸款集中度考核指標上限也參照央行標准執行，未予上調。
廈門發布房貸集中度考核要求
券商中國記者獲悉，人民銀行廈門中心支行、廈門銀保監局已於1月下旬下發《關於廈門市法人銀行業金融機構房地產貸款集中度相關管理要求的通知》。
根據通知，廈門市法人銀行業金融機構分屬於第三檔、第五檔。其中，第三檔機構包括廈門國際銀行、廈門銀行、廈門農商行，第五檔機構包括廈門同安農銀村鎮銀行、廈門翔安民生村鎮銀行，兩檔機構的房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限分別為22.5%、17.5%；12.5%、7.5%。
這意味著，廈門版的房地產貸款集中度考核指標與央行、銀保監會通知要求保持一致。
在這之前，央行、銀保監會於2020年底聯合下發《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，共五檔機構分類分檔設置房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限。
其中，第一檔的中資大型銀行的房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限分別為40%和32.5%；第二檔的中資中型銀行兩項佔比分別為27.5%和20%；第三檔的中資小型銀行和非縣域農合機構兩項佔比分別為22.5%和17.5%；第四檔的縣域農合機構兩項佔比分別為17.5%和12.5%；第五檔村鎮銀行分別為12.5%和7.5%。
而除廈門外，重慶、江蘇等多地銀行業人士也向記者反映，當地銀行房地產貸款集中度考核指標上限參照央行標准執行，未予調整。
部分地方監管上調考核上限
另一邊，立足當地實際情況，有部分地方監管部門上調了本地法人銀行的考核上限。
其中，人民銀行廣州分行、廣東銀保監局於2月4日發布《關於做好廣東省地方法人銀行金融機構房地產貸款集中度管理工作有關事項的通知》，對廣東（不含深圳，下同）轄內地方法人銀行房地產貸款集中度提出要求。
具體為：第三檔銀行房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限分別為24.5%、19.5%；第四檔銀行兩項佔比上限分別為20%、15%；第五檔銀行兩項佔比上限分別為12.5%、7.5%。
這意味著，廣東對轄內第三檔、第四檔銀行房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限分別提高了2個百分點、2個百分點和2.5個百分點、2.5個百分點；第五檔銀行則參照此前央行、銀保監會通知執行。
以2019年末數據計算，廣東地區500億元資產規模以上的地方銀行中，大部分滿足前述個人住房貸款佔比上限要求，但在房地產貸款佔比方面普遍有所超標。其中，中山農商行、惠州農商行等兩項貸款佔比超標較多。
而在人民銀行杭州中心支行、浙江銀保監局今年1月下發的轄內法人銀行房地產貸款集中度相關管理要求通知中，第三檔銀行房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比上限不變，第四檔、第五檔銀行兩項佔比考核要求則分別上調1個百分點、2個百分點。
此外，上海對第三檔、第五檔相關銀行房地產貸款集中度上限分別提高了2個百分點、1.5個百分點；海南對第三檔相關銀行房地產貸款佔比上限提高了2.5個百分點。
各地銀行「因城施策」
事實上，在央行、銀保監會此前發布的房地產貸款集中度管理通知中，已經給各地監管部門結合實際情況對當地銀行適度松綁留出了空間。
通知提及，央行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以《通知》第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區內適用於相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。
「監管政策相對靈活、『因城施策』。對於個別地區而言，本來涉房貸款佔比就高，如果把監管考核上限定的太低，反而會對當地銀行的發展造成一定影響。」招商證券首席銀行業分析師廖志明表示。
上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，各地政策對不同類型的銀行明確了房地產貸款集中度上限，有助於銀行靈活執行中央房貸政策。
「類似政策下，不同銀行的房貸業務會有所變化，對於相關購房者來說，也需要積極了解各地銀行貸款政策，減少貸款辦理的風險。大方向看，房價過熱的城市等所在銀行，其上限上調空間小；而信貸額度充裕的城市，上調的空間較大。」嚴躍進表示。
與此同時，也有個別超標中小銀行高管表示，一邊是涉房類貸款新增難，另一邊是互聯網貸款政策收緊，而往年這都是業務重點，所以業務壓力還是比較大的。
廖志明表示，整體來看，今年貸款需求仍然非常旺盛，銀行可以投放的領域較多。「一是政府投融資項目需求；二是房地產融資雖然受房貸集中度政策影響，但需求還在，銀行房地產貸款增量並不會明顯下滑，更多地是平穩增長；三是明顯改善的融資需求，包括製造業貸款、個人消費類及信用卡貸款等。」
I. 防風險！工農中建交郵等大行房地產貸款佔比不超40%
2020年最後一天，人民銀行與銀保監會共同發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》要求銀行業金融機構的貸款集中度，也就是房地產貸款佔比以及個人住房貸款佔比要滿足人民銀行和銀保監會的管理要求。
記者注意到，人民銀行與銀保監會根據不同銀行的資產規模及機構類型，分成五檔對房地產貸款集中度進行管理，這五檔分別包括中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行。其中，第一檔中資大型銀行房地產貸款佔比上限為40%。
人民銀行、銀保監會有關負責人表示，建立房地產貸款集中度管理制度，有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。
共分為五檔進行管理
兩部門根據不同銀行的資產規模及機構類型，分成五檔對房地產貸款集中度進行管理，具體來看，第一檔也就是中資大型銀行，包括工農中建交郵儲6家國有大行和國家開發銀行的房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%。
第二檔也就是中資中型銀行，包括12家全國性股份制銀行、農業發展銀行、進出口銀行以及資產規模較大的幾家城商行如上海銀行、北京銀行等的房地產貸款佔比上限為27.5%，個人住房貸款佔比上限為20%。
第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，包括除了第二檔以外的城商行、民營銀行以及大中城市和城區農合機構，房地產貸款和個人住房貸款的佔比上限分別為22.5%和17.5%。
第四檔為縣域農合機構，房地產貸款和個人住房貸款的佔比上限分別為17.5%和12.5%。
第五檔為村鎮銀行，兩項貸款的佔比上限為12.5%和7.5%。
另外，兩部門表示，人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以《通知》的第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區內適用於相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。
值得注意的是，有兩種情況暫不納入房地產貸款佔比計算，一是住房租賃有關貸款，目的是為支持發展住房租賃市場；二是為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。
招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼對記者表示，加強房地產貸款集中度管理，符合近年來「房住不炒」的房地產調控主基調，更有助於推動金融資源進一步進入小微企業、製造業、綠色發展等國民經濟和社會發展重點領域和薄弱環節。在金融資源有限的情況下，避免房地產業「虹吸效應」，擠占過多的信貸資源。
體現防風險和穩市場
記者注意到，《通知》將從2021年1月1日開始實施，並且設定了相應過渡期限，截至2020年12月末，銀行機構的房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求2個百分點以內的，其業務調整過渡期為自2021年年初日起的2年。而超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自2021年年初起的4年。
兩部門表示，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度是為提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展。同時，推動金融供給側結構性改革，強化銀行業金融機構內在約束，優化信貸結構，支持製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、三農等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。
此舉又會對房地產企業產生怎樣的影響？兩部門在答記者問時表示，2019年以來，人民銀行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，相關指標設定充分考慮了銀行業金融機構實際情況，並採取了分類分檔、差別化過渡期、區域調節機制等多種機制安排。
目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求，人民銀行、銀保監會將要求其穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款佔比及個人住房貸款佔比基本穩定。
對於超出管理要求的銀行業金融機構，將要求其合理選擇業務調整方式、按年度合理分布業務調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進。個別調降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實施。
董希淼表示，近段時間，市場對加強房地產金融管理有一定預期。此次制度實行分類分層的差別化管理，賦予各地一定的調整空間，並設置了較長過渡期，一方面表明加強管理和調整的方向是明確的，但也會把握好政策的節奏和力度，給目前不達標的機構以充分的整改的空間和時間，有助於保持市場平穩有序發展。
交行金研中心研究員夏丹表示，《通知》的出台體現了對金融、地產兩個市場防風險和穩市場的考慮。對於房地產市場而言，強化房地產金融監管，是堅持「房住不炒」的一個環節；對於金融市場而言，防止樓市風險向金融領域傳導，有利於金融系統穩健發展。
管理制度對金融機構的總體房地產貸款和個人住房貸款均設定了佔比上限，同時不將住房租賃相關貸款納入管理范圍之內，也與中央經濟工作會議的相關要求一致。