1. 杠桿買房啥意思
一般說藉助資金買房，比如貸款。首付30%，那麼你有30萬，就可以貸款70萬。可以買個100萬房子等升值。假如啊，1年或者10年，房價翻番，那麼你賺100萬，去掉利息、手續費，按10萬算，你賺90萬，而你的本金才30萬。
如果你當初只是用30萬買房，房價翻番，你也就是賺30萬，去掉手續費，賺二十多萬。
2019年5月，上海易居房地產研究院發布2019年一季度全國居民購房杠桿研究報告顯示，2019年一季度，全國居民購房杠桿率為31.7%，環比上升0.7個百分點，同比下降1.4個百分點。
杠桿率即一個公司資產負債表上的風險與資產之比(負債/所有者權益的值為杠桿率)。杠桿率是一個衡量公司負債風險的指標，從側面反應出公司的還款能力。
(1)如何利用金融杠桿貸款買房擴展閱讀
買房時還需注意以下：
1.申請貸款前不要動用公積金
如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用於支付房款，那麼公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣的公積金貸款額度也就為零，也就意味著將申請不到公積金貸款。
2.在借款最初一年內不要提前還款
按照公積金貸款的有關規定，部分提前還款應在還貸滿1年後提出，並且歸還的金額應超過6個月的還款額。
3.還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行
當在借款期限內償債能力下降，還貸有困難時，不要自己硬撐，可向銀行提出延長借款期限的申請，經銀行調查屬實，且未有拖欠應還貸款本金、利息，銀行就會受理的延長借款期限申請。
4.貸款後出租住房不要忘記告知義務
當在貸款期間出租已經抵押的房屋，必須將已抵押的事實書面告知承租人。
5.貸款還清後不要忘記撤銷抵押
當還清了全部貸款本金和利息後，可持銀行的貸款結清證明和抵押物的房地產他項權利證明前往房產所在區、縣的房地產交易中心撤銷抵押。
6.不要遺失借款合同和借據
申請按揭貸款，銀行與簽訂的借款合同和借據都是重要的法律文件，由於貸款期限最長可達30年，作為借款人，應當妥善保管的合同和借據，同時認真閱讀合同的條款，了解自己的權利和義務。
7.辦理公積金貸款不用找中介代辦
公積金貸款無需擔保，僅憑公積金賬戶額度及信用即可辦理，程序也不是很復雜，完全可以個人到公積金貸款處領取相應表格填寫、准備相關材料，即可辦理。
2. 投資過程中金融杠桿到底該怎樣合理運用啊
通過一定比例保證金借入資金進行操作，獲利後只需歸還借入資金的利息（雖然較高），而剩餘的獲利則全部為借入者獲得。例如：
投資者自有資金10萬，保證金比例50%，借入10萬資金，1個月利息5%。投資者使用20萬資金購買股票A，單價20元，共1萬股。1個月後該股票上漲10%，月末總資金22萬元，歸還本金10萬和5000元利息，剩餘11萬5千元，較全部為自有資金操作相比，獲利為15%。
但是需要注意的是，若股票A出現下跌，則虧損速度比全部自有資金更快，若自有資金低於一定額度，例如30%，資金借出方通常會要求投資者立即補上。若出現突發快速下跌導致賬戶余額少於0元，則稱為「爆倉」，這時投資者不僅自有10萬元全部消失，還有償還負數債務和利息的義務。
上述過程稱為杠桿即「Leverage」、融資，放大收益和虧損的幅度。如果是高風險承受能力和高投機目的，可以一試，新手來說風險太大。
此外，通過金融衍生品製造的杠桿會更大，最典型的有期貨合約（Forward/Future）。
除期貨以外還有期權（Option），掉期（Swap），以及更多復合結構衍生品等等，這些金融衍生品的標准化、可交易產品在中國市場還很少見。
3. 什麼是杠桿買房的技巧
首先剛需要弄明白，現在是否需要買房，是否能夠負擔得了房貸以及為了上車（買房）所拆解的資金，問清楚了自己這個問題，如果確定，那麼請看下去，否則，還是去努力工作存錢吧。不管你要加怎樣的杠桿，本錢是需要要的，對買房那就是首付，這部分錢大部分肯定要靠你自己的存款了，如果一點存款也沒有，那買房就不要去想了。除了自己的存款，還可以向親戚朋友周轉一些，這里可以考慮向父母、兄弟姊妹借一些，注意，是借不是要，哪怕是父母，不要一味的啃老。首付還差的話，也沒有其他的途徑借到錢，那麼你可以考慮刷信用卡（有些開發商付款時能支持信用卡付款），如果你有4張，每張額度2萬，那麼就可以先用著8萬，賬單到期後有錢選擇一次還清，沒錢可以選擇賬單分期，就像貸款一樣分期還款。（信用卡分期手續費不低，慎重考慮）還差首付的話，可以到XX寶等金融APP，現在大多都支持消費貸的，假如你XX寶維護的好，此時有5萬的額度，那又可以籌集一筆資金。最後，在多方面、千方百計湊齊首付後就可以找到銀行進行貸款了，盡量選擇低首付，貸款年限越長越好，給的利率折扣當然越多越好。買房後，記得謀劃好自己的還款計劃，按期還款。
4. 房地產開發貸款的杠桿原理
杠桿，將借到的貨幣追加到用於投資的現有資金上；杠桿率，資產與銀行資本的比率；財務管理中的杠桿效應，主要表現為：由於特定費用（如固定成本或固定財務費用）的存在而導致的，當某一財務變數以較小幅度變動時，另一相關財務變數會以較大幅度變動。合理運用杠桿原理，有助於企業合理規避風險，提高資金營運效率。財務管理中的杠桿效應有三種形式，即經營杠桿、財務杠桿、復合杠桿。
杠桿比率
認證股的吸引之處，在於能以小博大。投資者只須投入少量資金，便有機會爭取到與投資正股相若，甚或更高的回報率。但挑選認股證之時，投資者往往把認股證的杠桿比率及實際杠桿比率混淆，兩者究竟有什麼分別？投資時應看什麼？
想知道是否把這兩個名詞混淆，可問一個問題：假設同一股份有兩只認股證選擇，認股證A的杠桿是6.42倍，而認股證B的杠桿是16.22倍。當正股價格上升時，哪一隻的升幅較大？可能不少人會選擇答案B。事實上，要看認股證的潛在升幅，我們應比較認股證的實際杠桿而非杠桿比率。由於問題缺乏足夠資料，所以我們不能從中得到答案。
杠桿比率=正股現貨價÷（認股證價格x換股比率）
5. 如何利用購房杠桿實現資產快速增值
一.住宅類按揭貸款的政策
購買住房，是一生中的一件大事兒。普通老百姓可能要窮其一生的積蓄，並且可能一生中的很多年都要為還銀行貸款而奮斗。那住宅類按揭貸款都有哪些政策？要走哪些流程呢？（以北京為例）
1.套數、成數、利率
首套房可貸款7成，利率根據市場變化而變化；要求：無貸款記錄或貸款已結清，無住房或有一套住宅；
二套房可貸款5成，利率上浮10％起；
要求：有一套住房且貸款未結清；
2.不能貸款的情況
▲有兩套或兩套以上的北京市住宅（無貸款記錄，或貸款已結清）；
▲有兩套或兩套以上貸款未結清（全國范圍內）；
3.貸款年限皆要滿足
▲借款人年齡+貸款年限＜70年，且18周歲≤借款人年齡≤6周歲；
▲房齡+貸款年限＜45年（房齡一般不超過20年）；
3.貸款流程
評估 → 面簽（可與網簽同一天）→ 批貸 → 交稅、過戶 → 抵押 → 放款；
4.認貸不認房
▲認貸：以家庭為單位，認全國范圍內的未結清的住房公積金貸款記錄（含公積金貸款）
▲認貸不認房：2014年9月30日之後，銀行在判定貸款套數時，只「認貸」，不再查看借款人名下是否有住房。但購房人要符合限購政策（能買才能貸）；
口訣
▲只要有一次未結清的貸款記錄，就算二套貸款；
▲只要不欠銀行的錢（住房按揭），就算首套貸款；
▲只要無購房資格，就一定沒有貸款資格；
二.商業辦公樓按揭貸款的政策
這里包括：商業、辦公、科研、（非）配套公建、綜合、不限購的50年公寓的貸款。
1.套數、成數
▲此類貸款不受套數限制，只要有還款能力，可以貸款無限套；
▲貸款成數是5成；
▲利率上浮10％起，最長可貸10年；
2.評估費
評估費為貸款額的千分之一；
3.貸款流程
評估 → 面簽（可與網簽同一天）→ 批貸 → 交稅、過戶 → 抵押 → 放款；
三.貸款所需材料
以下所列為一般常見情況，在實際操作過程中需具體情況具體分析。
賣方
人員：產權人本人及配偶到場；
材料：夫妻二代身份證、結婚證、戶口本、產權證、契稅票、原值發票、購房合同；
買房
人員：夫妻雙方到場（未婚、離異、喪偶除外）
材料：夫妻二代身份證、結婚證、戶口本、暫住證/工作居住證，收入證明，半年以上銀行流水，公司營業執照副本復印件加蓋公章，學歷學位證明，各類職稱證明，大額資產、理財類產品等相關資產證明；
四.買房選商貸還是公積金
公積金貸款利率低、可貸成數高是眾所周知的，它和商貸相比有哪些優劣勢呢？（★表示優勢）
1.商業貸款
貸款的基準利率：4.9％（5年以上）；
貸款成數：首套房可貸7成，第二套可貸5成；
還款方式：等額本金或者等額本息；
提前還款及違約金：部分銀行允許在一定期限內提前還款，可能會收取一定的違約金，具體需咨詢貸款的銀行；
貸款額度★：限購城市二手房可貸評估值的70％，非限購城市二手房可貸評估值的80％；
借款人★：有穩定收入的購房者；
房屋性質★：40年、50年和70年產權的房屋都可受理；
2.住房公積金貸款
貸款的基準利率★：3.25％（5年以上）；
貸款成數★：8成；
還款方式★：自由還款；
提前還款及違約金★：可提前還款沒有違約金，並且提前還款所還的是本金；
貸款額度：首套房可貸120萬，二套房產可貸80萬（北京為例）；
借款人：購房者的公積金開戶滿1年（連續繳存12個月），且無未結清的公積金貸款和貼息貸款；
房屋性質：僅限70年產權的住宅；
綜上所述，商貸與公積金貸款各有利弊，可以根據自己的實際情況進行選擇。
五.買房如何最大化利用杠桿
在進行房產投資時，如果沒有合理的利用到杠桿，無形之中荷包里少進好多大洋，到嘴的鴨子也就飛了。所以說，將杠桿利用最大化對於房產投資來講是極其重要的。
1.貸款形式
公積金貸款、按揭貸款、抵押貸款；
2.最大化杠桿
▲按揭貸款貸款比例選最大；
▲按揭貸款貸款時間選最長；
▲考慮通貨膨脹、貨幣貶值等因素，選擇等額本息還款方式（每月還的一樣多）；
▲如果名下已經有一套房貸，再次購買就算二套，貸款比例會下降、利率會上浮，此時投資買房我建議：計算首套剩餘貸款並與二套貸款作對比，如果小於二套貸款，先把首套還清再做抵押貸，貸出來的錢加到二套房的首付中，加大杠桿。
6. 什麼是金融的杠桿原理
金融杠桿(leverage)簡單地說來就是一個乘號（*）。使用這個工具，可以放大投資的結果，無論最終的結果是收益還是損失，都會以一個固定的比例增加，所以，在使用這個工具之前，投資者必須仔細分析投資項目中的收益預期，還有可能遭遇的風險，其實最安全的方法是將收益預期盡可能縮小，而風險預期盡可能擴大，這樣做出的投資決策所得到的結果則必然落在您的預料之中。另外，還必須注意到，使用金融杠桿這個工具的時候，現金流的支出可能會增大，必須要考慮到這方面的事情，否則資金鏈一旦斷裂，即使最後的結果可以是巨大的收益，您也必須要面對提前出局的下場。
金融杠桿的基本原理並不復雜，但是如何將一個原理應用到一個實際範例中去呢？比如房地產？
使用貸款產品來操作房地產投資，實際簡單地說就是租用別人的資金來為自己賺錢。但是，即使對於房產下一階段的走勢可以預判是非常樂觀的情況，也無法使用金融杠桿無限制地吃進房產，在最開始的階段，投資者被允許使用金融杠桿的空間是非常小的。原因非常簡單，因為貸款的來源是金融機構，為了保護自己的資金安全，金融機構必須考慮到貸款客戶是否可以承擔得起每月的還款額，而且要考慮到如果一旦客戶的資金鏈出現問題，通過拍賣客戶抵押房產是否可以追回所貸出資金，因為這樣，首先投資者投資的房產很難貸到很高比例的貸款，即使貸到了，也必須要支付高得多的貸款成本，其次，貸款機構會根據貸款者的收入情況考慮其是否可以承擔每月的還款壓力，而還款能力的判定全部取決於貸款者所有的可確定收入，如工資、租金等等，另一方面，投資者的不可確定收益，如房產的增值、稅務上的抵扣等等是不可能作為收入被算進投資者的還款能力的。
下面介紹一個使用金融杠桿投資房地產的例子，為了使例子簡單化，首先假設投資者的收入為$60,000每年（稅前），每年的工資增長幅度為$3,000。房地產每年以8%的速度穩定增值。銀行貸款的利息不變，永遠維持在7.6%上。
該投資者經過一段時間的努力，擁有了$100,000的存款，這時候他決定中止租房，開始為自己供一套房子。付出$100,000的首付。按照20%的首付計算，他可以買入$500,000的房屋，貸款額度為$400,000，每周還款額為$651.76。現在適用於他的稅率計算公式為：Tax Payable = 2,580 + 30%*(60,000 – 25,000) = $13,080。所以他的凈收入為60,000 – 13,080 = $46,920。所以他的周收入為$902.3。減去每周的還款額度，剩餘為902.3 – 651.76 = $250.54。因為有了自己的住所，所以每周的消費極大地降低了，假設為每周$100，而且這位投資者為了減緩自己的還款壓力，將自己房屋的其他空餘房間租了出去，每周假設可以收入$300，那麼現在這位投資者的每周結余為$450.54。該投資者利用金融機構的提前還款和多存多取功能，將每周的結余全部提前還款。
三年之後，該投資者的收入增長到$66,000，房產增值到了$620,000。貸款的剩餘為$287,851.6（為了方便計算，忽略了復利的影響）。現在實際上的貸款比例為46.4%。雖然前面的文章我曾經說過，一般房產的增值想要變現的話需要把房子賣掉，但是實際上如果通過轉貸款這種手法提高貸款比例而將房產增值的部分變現（因為實際上貸款比例在貸款期限之內是一直降低的）。所以現在該貸款人可以提出的現金額度為$208,148.4。在這三年之內，該投資者的存款就這么簡單地翻了一番，而且房產那邊還有相當於存款的$124,000，總共資產增值了$232,148.4。而這三年的工資凈收入為$147,060，每周$100的支出，要扣除$15,600，如果不買房，每周要付出$200的房租，所以實際上的支出在這三年之內應該是$46,800。如果不買房的情況，該投資者的資產增值為$100,260。所以這三年內投資者的收益多了一倍還多。
這時候，該投資者考慮使用房產現金化（轉貸款）所提出的$287,851.6來投資另外一所房產。現在他有兩個選擇，全款買房或者貸款買房，下面比較一下兩種做法三年之後的不同。首先，該投資者還有一個貸款在第一個房子上，所以他的每周還款額為$808.18。而現在該貸款人的每周工資凈收入為$1,023.46。所以現在他的賬面表示每周結余為$215.28。因為第二所房屋是用來投資的，所以這所房屋的租金收入可以被用來申請貸款。
按照上面的說法，假設全款買房，那麼他可以買入$300,000的房產。每周租金為$300。該投資者每周的凈開銷依然為$100，所有剩餘資金用來提前還貸。三年之後的情況為，貸款剩餘$418,227.76。第一套房產增值為$740,000，第二套房產增值為$372,000。考慮到房產折舊的問題，假設房產折舊為每年3%，也就是$9,000，這個是可以抵扣所得稅的，三年的應該繳稅的收入為$262,800，扣除每年$9,000的折舊費用，最後得到$235,800。納稅公式為：17,850+40%*(Ordinary Income – 750,000)。因為該投資者的工資加上收入高於$750,000，所以要交更多的稅。三年所有的稅額為$64,350。三年後的資產增值為：(740,000-620,000)+(372,000-300,000) + (496,000 – 418,227.76)=$269,772.24。
假設現在該投資者選擇貸款買投資房，貸款比例為60%，那麼該投資者可以買入$750,000的房產。貸款額為$450,000。每周還款額為$726.11,每周租金假設為$700。這樣用收入來償還兩個貸款應該是沒有任何問題的，而且60%的貸款比例申請貸款也很簡單。因為第二個房產是用來投資的，所以折舊和貸款成本都是可以用來抵扣稅收的，所以每年可以抵扣的收入為$56,700。三年的總共收入為69,000+72,000+75,000+700*52*3=$325,200，稅本來應該一共是$93,630，但是因為投資房屋成本的抵扣，實際上的稅收應該為$32,580，稅上面就少交了六萬多塊，實際上，這等於政府在幫投資者付一部分投資房的貸款利息！按照原來假設，所有現金結余都被提前還入貸款。三年之後，總收入為325,200+300*52*3=$372,000，稅收為$32,580，日常支出為$15,600。每周凈收入為$2075.77,每周總還貸額度為$1,541，結余為$534。全部還入第一個房屋貸款。所以三年之後房屋總價值為740,000+930,000=$1,670,000。第一個房屋貸款上面還欠$399,704.32，第二個房屋貸款上面還欠$438,217.32，總凈資產為$832,078.36。相對於第一個三年，資產增值了$599,929.96是上一種情況資產增值的兩倍以上。
後面就可以根據這種方法不停地把房地產投資滾大，從而享受租金回報，資產增值和稅務優惠三方面的全方位服務了
過於大量的計算可能會有疏漏，歡迎大家指正。
7. 普通人沒錢如何通過杠桿買房逆襲
使用-桿買房是有風險的，普通人最好不要這么做，萬一失敗了那就可能要負債。