A. 房貸是認房還是認貸
第一種情形 對於借款人首次申請利用貸款購買住房，如果在擬購房所在地房屋登記系統當中，包括預售合同的登記備案系統當中，其家庭已登記有一套或者以上住房的，他再貸款購買的住房一定是第二套或者以上住房。
第二種情形 借款人已經利用貸款購買過一套或者以上的住房，又申請貸款來買住房，也認定是第二套及以上住房。
第三種情形 銀行通過查詢徵信記錄、居訪等訪問形式的調查，確信借款人的家庭已經有了一套或者以上住房的，再貸款也按照第二套或者以上來執行。
北京二套房認定標准2010年7月15日出台，銀行在放貸前，不僅要查詢借款人的貸
認房又認貸
款記錄，還將登錄房管部門的房屋權屬系統查詢借款人家庭的住房數量。嚴格按「認房又認貸」原則界定二套房。
實施細則率先出台
據了解，北京和中國銀監會、北京金融局等5部門聯合出台的《通知》是全國率先出台的有關二套房貸實施細則。根據《通知》，今後，北京貸款購房人在申請貸款時應填寫《家庭擁有成套住房申報表》申報家庭住房情況，而銀行應根據申報情況、面測、面談(必要時居訪)、徵信查詢、房屋交易權屬信息查詢等方式確定差別化住房信貸政策執行標准。
經借款人申請或授權後，銀行指定部門每日匯總查詢需求，登錄房屋交易權屬信息查詢系統，提交查詢申請。市住房城鄉建設委兩個工作日內反饋查詢結果。銀行登錄查詢系統應向市住房城鄉建設委申請注冊並領取鑰匙盤。申請時提交系統鑰匙盤申請表、營業執照原件及復印件、授權委託書、受託人身份證件原件及復印件、保密承諾書等材料。
《通知》還明確，銀行應採取有效措施加強信息安全管理，依法保護借款人相關信息，防止借款人隱私泄露。而購房人提供虛假信息的，銀行應依法採取包括資產保全措施在內的相關措施，並經嚴格審慎程序進行認定後，在中國人民銀行個人信用信息基礎資料庫中記錄。
房貸漏洞促細則出台
2010年5月26日，住建部等三部門出台《關於規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，明確二套房認定以家庭為單位，並執行「認房又認貸」的原則。
但該文件出台後，由於各地尚未出台實施細則，二套房貸在實際操作中，不少銀行只是查證借款人之前的貸款記錄。沒能與房屋權屬單位聯網，核查借款人家庭住房情況。是只「認貸」，未實現「認房」。也正是如此，部分之前全款買了房的購房人利用銀行和房屋權屬部門不能聯網核查的「漏洞」，享受了「首套房貸」的優惠。
B. 房標準是商貸「認貸不認房」 請問外地有貸款怎麼算
二套房"認房又認貸"
根據新的規定，三種情況將被認定二套房：
1、借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；
2、借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房的；
3、貸款人通過查詢徵信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
實踐中，下述七種情況會被認定為二套房
1、父母名下有住房，以未成年子女名義再購房
根據新的政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時，就會按照二套房政策執行。
2、未成年時名下有房產，成年後再貸款購房
根據目前銀行"認貸又認房"，如果不出售現有房產的情況下，再貸款購房是屬於二套房的，將按照二套房的政策執行。如果按過去政策，未成年時的房產只要沒貸款，再申請房貸不算二套。
3、個人名下有全款購買的住房，再貸款購房
過去只"認貸"，這種情況不算二套房，但現在加了"認房"，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產權交易系統中能夠查到名下有房產，在不賣掉且申請貸款的情況下，也會被認定為二套房。
4、個人名下有貸款購買住房，結清出售後再貸款購房
目前銀行對二套房認定是"認房又認貸"，也就是說雖然貸款買的房產出售以後，家庭名[2] 下已沒有任何住房，但因為其之前有貸款記錄，再申請房貸也會被算做二套房。
5、首次購房使用商業貸款，再次購房使用公積金貸款
目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過房貸記錄，不論房貸是否結清、房產是否出售，即便從未使用過公積金貸款，首次申請公積金貸款也會被算做二套房。
6、婚前一方曾貸款購房，婚後以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起
夫妻雙方結婚後雖然戶口沒有落在一起，但在民政局有過結婚登記。現在，銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，而結了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。
7、婚後雙方共同貸款購房，離異後一方再申請貸款購房
只要央行的徵信系統中能夠查到房貸記錄，那麼即便離異後房產判給一方，另一方再貸款購房時也會被認定為二套房。這使得很多試圖通過"假離婚"來規避二套房新政的想法也付之東流。
總之異地買房屬於二套房，只要銀行通過查證購房者之前名下已經有房。
C. 3·17新政後，商貸買房認房又認貸是什麼意思
2017年3月17日，北京市住建委印發了《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》（京建法〔2017〕3號），要求北京自3月18日起，實施包括商品住房銷售和居民家庭申請商業性個人住房貸款等在內的調控政策。
3·17新政中商貸購房政策的變化
二、商貸買房的“認房”和“認貸”指什麼？
新政後，個人商業貸款購買住房認房又認貸。
1.“認房”指什麼？
其中，“認房”指認家庭名下北京市域范圍內的住宅。家庭名下房屋是指交易時網簽及登記在其或家庭成員名下的房屋，家庭名下有1套住宅再次商貸購房即被認定為二套。
2.“認貸”指什麼？
“認貸”指認全國范圍內住宅的公積金貸款和商業貸款的記錄，不管貸款有沒有結清，只要在個人徵信系統中顯示有過住房貸款記錄的，再次商貸買房都會至少按照二套算。
根據《關於加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知》（銀管發〔2017〕68號），在公積金貸款數據接入徵信系統前，商業銀行需定期匯總房貸客戶信息提交住房公積金中心，由公積金中心查詢查證後統一將公積金貸款記錄反饋給各商業銀行。對於已確認購房家庭有商業性住房貸款記錄的，可不再查詢公積金貸款記錄，按照二套房貸政策執行。
三、商貸買房套數認定還需注意什麼？
根據《關於加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知》（銀管發〔2017〕68號），購房人的離婚情況及還款資金來源也會影響套數的認定。
（1）對於離婚一年以內的房貸申請人，各商業銀行應參照二套房信貸政策執行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執行。
（2）對於已成年、未就業、沒有固定收入且還款資金來源於其他共同還款人的借款人，商業銀行應進一步嚴格住房貸款條件，原則上可參照二套房信貸政策執行。
新政後想商貸購買居住使用的住房時，需先了解相關政策規定，做好充分准備。
資料來源：《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》
《關於加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知》
該內容僅在北京適用
D. 商業貸款買房時認定首套房的標準是認房又認貸嗎
首套房與二套房的界定標准，我行嚴格執行國家貸款政策，因各地情況略有差異，具體當地詳細規定，請直接聯系當地分行咨詢確認。
E. 聽說現在二套房的界定是"認房不認貸"我想問下
我在公司也負責辦按揭這塊，好多問的也一樣。
1.你現在把房子過給你父母也算是第二套，只要你在銀行貸過房款，銀行就有記錄。除非你是一次性付的錢，過戶後房管所可以銷底。因為現在買房需要到房管所拿份記錄的。
2.二套購房首付基本一樣，都是40%及以上。第一套首付各城市不同，同銀行的政策都不同的。公積金是不貸第二套房子的。
3.如果買房建議就是第二套房子寫你父母的名字，就是首套。公積金要是比較多的話，你可以把你自己第一套購房合同拿到公積金辦公室申請是可以取現出來的
50%有些小縣城還沒實行，只是政策下來了哈。不過也馬上要實行了。
認房不認貸"是家庭為單位，只要買過一套房，再買房的化，不管是不是從銀行貸款，都認定為二套房。 就是房管所有證就屬於第一套。過戶就沒了。
給分撒
F. 認貸不認房啥意思
認貸不認房意思就是看有無貸款買房記錄，有貸款記錄再買就是二套。沒有貸款記錄，以前是全款買房的再買也是首套。
2014年9月30日，央行和銀監會發布《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》。其中，關乎個人按揭貸款的條例最受市場關注。
包括：首套房首付比例30%，貸款利率下限是貸款基準利率的0.7倍，以及對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買商品房，執行首套房貸款政策。
(6)淮安商業貸款認貸不認房擴展閱讀
國家稅務總局揚州市稅務局所得稅科相關負責人表示，考慮到各地、各個時期對於「首套房」的認定政策並不一樣，從方便征管、不增迦納稅人負擔、不增加抵扣經辦人工作量的角度出發，目前對於計算繳納綜合所得個稅中的專項附加扣除「首套住房」的認定。
直接按照貸款是否享受銀行首套房貸利率為准，貸款享受銀行首套房貸利率就屬於「首套住房貸款利息支出」，不享受則不屬於。
也就是說，主要看在銀行的貸款是否享受了首套房的利率優惠，只要享受了首套房的利率優惠，就可以享受抵扣政策。如果確實不清楚自己是否符合首套房貸標准，可以與貸款經辦銀行聯系並查詢。
G. 公積金認房不認貸和商貸認貸不認房的區別是什麼
目前在二套房認定上，公積金貸款與商貸存在一定差異，公積金「認房不認貸」，商貸「認貸不認房」。
目前商業貸款執行的政策為「認貸不認房」，購房人只要名下貸款還清，再次買房就可以被算作首套房，如果購房人名下有一套全款購買的住房，只要沒有貸款記錄，再買房仍然算首套房，首付比例為30%，
與商業貸款不同的是，公積金貸款的判定標准為「認房不認貸」。對於名下有一套未賣掉住房的人來說，按照現行政策將被算作二套房。
H. 公積金"認房不認貸" 和商貸"認貸不認房"怎麼解析
目前在二套房認定上，公積金貸款與商貸存在一定差異，公積金「認房不認貸」，商貸「認貸不認房」。
目前商業貸款執行的政策為「認貸不認房」，購房人只要名下貸款還清，再次買房就可以被算作首套房，如果購房人名下有一套全款購買的住房，只要沒有貸款記錄，再買房仍然算首套房，首付比例為30%，
與商業貸款不同的是，公積金貸款的判定標准為「認房不認貸」。對於名下有一套未賣掉住房的人來說，按照現行政策將被算作二套房。
I. 認貸不認房：二套房標准應該如何界定
如果你最近有購房計劃，那麼你一定要先弄清楚當下的房貸政策。無論是公積金貸款，還是商業按揭貸款，了解二套房的界定標准都十分有必要。二套房認定標准有「認貸不認房」和「認貸又認房」等方法，本文主要介紹「認貸不認房」的界定標准。
2014年9月30日央行銀監會發布《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房,銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。
「認貸不認房」是指在界定二套房時，如果買家在銀行徵信系統里已經登記有一條貸款買房的信息貸款還未結清，那麼又申請貸款買房時，將界定該房為二套房或以上；如果已經結清所有貸款，即使買家名下已有一套房，銀行業金融機構依然執行首套房貸款政策；如果買家名下已有2套及以上住房並已結清相應購房貸款，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構可以根據借款人償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例。
值得一提的是，首套房、二套房、三套房認定標准都是以家庭為單位的，家庭由三種人組成，本人、配偶、未成年子女。一個家庭只要有房貸未結清，再買房就叫二套。第三套房也是以家庭為單位。
（以上回答發布於2015-06-23，當前相關購房政策請以實際為准）
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