1. 關於組合貸款還款，需要注意哪些問題
央行幾次調息之後，房奴們的月供在16年2月份開始，才得到減負，還貸壓力減小。不過，對於選擇了組合貸款的房奴們來說，怎麼還貸，變成了最頭疼的問題。小南現在就為大家解析還組合貸的方法。
2. 組合貸款的優缺點是什麼
答：您好。
組合貸款的優點可以體現在以下幾點：
① 貸款的利率比較低；
組合貸款因為組合了公積金貸款，雖然利率會比純公積金多，但與只單純辦理商業貸款相比，組合貸款更劃算。
② 及時緩解購房款不足壓力；
當單純的公積金貸款不足以支付購房款的時候，很多人會焦躁不安，不知如何是好，又不想拉下面子求別人，辦理商業貸款又擔心月供壓力過大，自己負擔不起。因此組合貸款的出現，可以及時緩解購房的買房壓力，同時因為其中包含公積金貸款所以壓力會比單純的商業貸款小很多。
組合貸款的缺點主要體現在以下幾個方面：
① 過程復雜；
因為是兩種貸款的組合方式，第一次貸款咨詢需要到貸款行網點、網站或者撥打熱線電話；第二次貸款申請需要到貸款行和公積金管理中心；第三次簽訂合同又要去貸款行。整個過程就變得復雜繁瑣很多。
② 辦理時間長；
因為要同時辦理兩種貸款，進行雙重審核，所以貸款需要等待的時間比較長。一般情況下，貸款銀行審批需要三個禮拜左右的時間；之後公積金管理中心審批，大致10到15個工作日左右；審批結束，過戶完成後10個工作日可放款。
組合貸款的優缺點明顯，您要是著急，最好走純商業貸款；您要是不著急，而且貸款金額用公積金貸款肯定夠的話，盡量使用公積金貸款，如果還不夠，就使用組合貸款。
3. 組合房貸有什麼不好嗎
組合貸款是指符合個人住房商業性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款。那麼，組合貸款有哪些有缺點呢?組合貸款因集合了公積金貸款和商業貸款二者的共同特點，因此購房者在貸款買房時，使用組合貸款的方式佔有較多優勢。
首先，公積金貸款較商業貸款而言，利率較低。組合貸款一般在貸款的時候，都是分階段計算利息，因此，組合貸款首先享受了較低的利率貸款買房。其次，商業貸款的貸款額度較高，貸款者在申請買房時候可選擇貸款額度較高的房屋貸款。因此，組合貸款較商業貸款和公積金貸款而言，具有利息低額度高的優點。
不過，也不是所有人都適合使用組合貸款方式貸款買房。尤其是有再次購房打算的人謹慎選擇組合貸款。因為組合貸款使用商業貸款的部分會在央行的徵信系統中留檔，當購房人第二次購買住房的時候，就會被商業銀行認定為第二套房。而單純使用公積金貸款，只要第一套房貸款還清了，再次申請公積金貸款時候，房子仍屬於首套住房。其次，組合貸款的辦理手續比較復雜，審批也不是很容易也是部分買房子不願意使用組合貸款貸款買房的的原因。
4. 組合貸款沒你想的那麼簡單 還錯款就虧大了
現在買房不少人會選擇組合貸款的方式，組合貸款對比與單純的公積金貸款和商業貸款有不少優點，下面就跟著小編詳細了解一下關於組合貸款的問題，包括什麼是組合貸款、組合貸款辦理流程，以及組合貸款辦理注意事項。
一、什麼是組合貸款？
組合貸款是指，符合個人住房商業性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款，及借款人以所購本市城鎮自住住房（或其他銀行認可的擔保方式）作為抵押可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款。
商業貸款+公積金貸款
就是公積金貸款和商業貸款同時使用，一般是在個人貸款超過當地規定的公積金貸款的高上限才使用的，如購買高檔住宅，須貸款100萬元，而當地公積金管理規定公積金多貸款60萬元。這樣的話，剩餘的40萬元將使用商業貸款，同時利息也不能享受公積金貸款的利息。
組合貸款佔多數
組合貸款，是住房資金管理部門運用政策性住房資金、商業銀行利用信貸資金向同一借款人發放的貸款，是政策性貸款和商業性貸款組合的總稱。當個人通過公積金貸款不足以支付購房款時，可以向受委託辦理公積金貸款的經辦銀行申請組合貸款。
二、組合貸款辦理流程
第一步：到貸款銀行提出借款申請
借款人持購房合同和開發商售房許可證復印件、身份證、住房公積金儲蓄磁卡、印章到各區縣的房地產信貸部申請住房公積金貸款（使用夫妻雙方住房公積金貸款的，還須攜帶結婚證或其他夫妻關系證明），填寫“個人住房公積金貸款（組合）貸款申請書”。
第二步：銀行審核
貸款銀行根據借款人提供的資料，考核借款人是否符合貸款條件，計算貸款額度，確定貸款期限。
第三步：到貸款銀行簽訂借款合同
貸款銀行審核借款人的申請後,借款人與銀行簽訂借款合同和抵押合同（不用房屋擔保的簽訂質押合同）。
第三步：到產權部門辦理貸款擔保手續
辦理住房公積金貸款（組合貸款）有兩種擔保方式，借款人可以根據自己的實際情況選擇其中的任何一種。
第四步：辦理住房抵押保險手續
借款人到產權部門辦理完抵押或質押手續後,連同借款合同、抵押合同（質押合同）、房屋他項權證、抵押權證明書等借款資料交貸款銀行辦理房屋保險手續。
第五步：簽訂還款協議和劃款
採用儲蓄卡代扣方式還款的,借款人到儲蓄網點辦理還款代扣儲蓄卡，並與貸款銀行簽訂代扣協議。委託單位代扣還款的，單位與貸款銀行簽訂協議。
第六步：銀行劃款
借款人按與貸款銀行約定的時間到貸款銀行辦理領款手續,貸款銀行將款項劃入售房單位；用於修、建房的貸款,借款人按借款合同支取。
三、組合貸款還款方式
組合貸款的年限：
組合貸款的貸款年限須符合公積金管理與商業銀行的規定，長貸款年限為30年。
組合貸款的還款方式：
組合貸款中：公積金貸款部分採取自由還款方式，商業貸款部分採取商業銀行認可的還款方式。
組合貸款的借款人應提供同一還款銀行的兩個還款賬戶（兩張還款卡或兩個還款存摺）分別用於償還公積金貸款和商業貸款。組合貸款對提前還款不作商業貸款部分和公積金貸款部分的比例要求。借款人提前還款，可自願選擇提前償還任意部分貸款。
組合貸款中住房公積金貸款部分和商業貸款部分的逾期扣款按照公積金管理、商業銀行的各自規定執行。
四、組合貸款還款注意事項
（1）申請貸款額度要量力而行
在申請個人住房貸款時，借款人應該對自己目前的經濟實力、還款能力做出正確的判斷，同時對自己未來的收入及支出做出正確的、客觀的預測。一般來說，要從自己的年齡、學歷、所從事的職業的行業前景、單位性質等因素分析自已的預期收入趨勢，同時兼顧未來大額支出因素後，才可謹慎地確定貸款金額、貸款期限和還款方式，根據自己的收入水平設計還款計劃，並適當留有餘地。
（2）辦按揭要選擇好貸款銀行
對借款人來說，如果您購買的是現房或二手房，可以自行選擇貸款銀行。按揭銀行的服務品種越多越細，您將獲得靈活多樣的個人金融服務，以及豐富的服務與產品組合。
（3）向銀行提供資料要真實
申請個人住房商業性貸款，銀行一般要求借款人提供經濟收入證明，對於個人來說，應提供真實的個人職業、職務和近期經濟收入情況證明。因為如果你的收入沒有達到一定的水平，而你沒有足夠的能力還貸，卻誇大自己的收入水平，很有可能在還貸初期發生違約，並且經銀行調查證實你提供虛假證明，就會使銀行對你的信任度大大降低，從而影響到自己的貸款申請。
（4）要選定適合自己的還款方式
對於每個借款人來說，在與銀行簽訂借款合同時，要先對這些還款方式進行了解，確定適合自己的還款方式，因為還款方式一旦在合同中約定，一般在整個借款期間就不得更改。
（5）提供本人住址要准確、及時
借款人提供給銀行的地址准確，就能方便銀行與其聯系，每月能按時收到銀行寄出的還款通知單。遇人民銀行調整貸款利率，您就可在年初時收到銀行寄出的調整利率通知。提醒借款人注意的是，當您搬遷新居，一定要將新的聯系地址、聯系方式及時告知貸款銀行。不然，借款人一旦接不到貸款銀行的有關通知，就會造成一些不必要的麻煩。
（6）每月要按時還款避免罰息
對借款人來說，一旦與銀行簽訂借款合同，就應該在簽約的一個月內，將首期還款足額存入您指定的還款賬戶中，供銀行扣款，因為從貸款發放的次月起，您就進入了還款期，每月應按約定還款日，委託貸款銀行從自己的存款賬戶或信用卡賬戶上自動扣款，對借款人來說，必須在每月約定的還款日前注意自己的還款賬戶上是否有足夠的資金，防止由於自己的疏忽造成違約而被銀行罰息。
（以上回答發布於2018-04-28，當前相關購房政策請以實際為准）
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5. 組合貸款是什麼，有什麼需要注意的
組合貸款是住房資金管理中心運用政策性住房資金、銀行運用商業信貸資金向同一借款人發放的購房貸款，是政策性和商業性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。銀行資金部分利率高於住房公積金貸款利率，組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率二者之間。
第一步：借款人持《商品房買賣合同》到住房公積金管理中心個貸業務1號窗口領取貸款申請表。
第二步：借款人持本人及輔助借款人身份證、戶口簿（戶口不在一起需提供結婚證）原件、公積金繳存證明（在機車廠及各縣區繳存公積金的需提供）、公證的《聲明書》（抵押人與借款人不是同一人時需提供）、商品房買賣合同、填寫好的貸款申請表到個貸業務2號窗口審核貸款額度並計算應交的相關費用。如公積金貸款不足可以申請組合貸款，持組合貸款聯絡單及相關材料到指定銀行辦理商業貸款。
第三步：抵押人及借款人本人持印章、活期存摺或信用卡和下列材料
到個貸業務3號窗口審核收件後依次到4號窗口交納相關費用、3號窗口辦理抵押手續、2號窗口簽訂貸款合同、指定的銀行窗口簽訂委託劃款協議。
第四步：借款人於指定日到中心委託貸款銀行窗口領取貸款回執。
6. 商業房貸提前部分還款的問題
1.縮短還款年限利息會少些。
2.提前還款的違約金各銀行都收，只是收的標准不同。一般銀行貸款超過1年就不收違約金了。
7. 關於組合貸款的這些誤區 你聽說過哪幾個
組合貸款的這些誤區:
謠言一、可選多家銀行
通常情況下，銀行為了避免風險，不允許一套房產同時抵押給兩家銀行。因此購房者在申請組合貸款時，必須要在同一家銀行辦理公積金貸款與商業貸款，不能選多家銀行辦理組合貸款，而且還要到公積金中心指定的銀行辦理。
謠言二、組合貸款一定比商業貸款好
組合貸款由公積金貸款與商業貸款組成，在利息方面比商業貸款要少，但由於涉及到公積金貸款，所以審批周期較長。如果急需貸款買房，那最好選擇商業貸款。因此，不能說組合貸款一定比商業貸款好。
謠言三、公積金貸款佔比少，審批快
有些購房者認為如果組合貸款中公積金貸款佔比少，那麼就可以快速獲得審批。其實不然，不管組合貸款中公積金貸款佔比多少，銀行都會按照正常的流程來操作，並不會有太大變化。
謠言四、買房不用房東同意
雖說購房者申請組合貸款能否獲批主要看銀行態度，但如果房東不接受組合貸款，那麼就算你獲得了組合貸款也沒用。因此買房時，要跟房東商量一下，看對方是否接受組合貸款，畢竟組合貸款辦理周期較長。
謠言五、買房會被認定為「二套房」
組合貸款需要同時符合商業貸款與公積金貸款的政策要求，所以，只有滿足商業貸款與公積金貸款都無貸款記錄，才算首套房；但如果有過貸款記錄，不管是商業貸款還是公積金貸款，即使還清了貸款，再買房也算二套房。
謠言六、提前還貸可先還商業貸款
提前還組合貸款時，購房者想優先還商業貸款部分的方法未必可行。因為一般來說，公積金貸款與商業貸款提前還貸比例要一致，不能只還商業貸款部分。此外，還有地方要求提前還貸必須優先還公積金貸款。
組合貸款既可以解決公積金貸款額度低的難題，又可以比商業貸款少付利息，看似很劃算，但在實際操作中，卻有許多弊端。因此小編在此提醒各位購房者一定要根據實際而來決定貸款方式，這樣的方式才是最適合你自己的貸款方式。
8. 組合貸款常見問題全解析 如何還款才靠譜
首付比例、買房契稅的降低，2016年迎來了買房好時機。首付比例的降低，進一步降低了買房的門檻，確實是給不少剛需置業者帶來了福音，但同時也意味著貸款額度的加大。在公積金貸款額度不夠的情況下，購房者通常選擇組合貸款。相比純商業貸款和純公積金貸款，商貸和公貸的組合貸款大家都比較陌生，對這種貸款模式，心中存有很多的疑惑。本期全面解析了組合貸款中常見的幾大問題，供大家參考。
1、組合貸款首付比例是幾成，是按照商業貸款還是公積金貸款來執行？
一些城市支持組合貸款，但也有部分城市不支持組合貸款，買房只能選擇公積金貸款或者商業貸款。組合貸款中，首付比例是按照各個城市規定的商業貸款的首付比例來執行的。只有純公積金貸款才能按照公積金貸款的首付比例來執行。
2、組合貸款中，公積金貸款和商業貸款的年限必須是一致嗎？
組合貸款中，個人住房公積金貸款期限和銀行個人住房貸款期限相同。其貸款期限最長不超過借款人自貸款發放之日至國家法定的離退休年齡的年限。購買不同性質的房屋，其最長貸款年限也是不同的。購買商品房、經濟適用住房，最長貸款期限為30年;購買合作建房、私產房以及自建住房，最長貸款期限為15年;購買公有住房、危改還遷房、置換公有住房和大修自住房，最長貸款期限為10年。
3、組合貸款的還款必須是同一家銀行嗎？
個人在申請辦理組合貸款時，使用的都是同一套房產作為抵押物，因此按照規定，必須是同一家銀行。且由於公積金貸款的辦理銀行大多都是公積金管理中心指定的合作銀行，所以還款時也必須是同一家銀行。
4、組合貸款在還款時如何操作？有沒有先後順序呢？
組合貸款在還款時，月供是分開計算的，兩種貸款方式產生的月供合並在一起即為當月購房人應該償還的月供，並不存在先後順序。
5、商業貸款利息高，可否先償還商業貸款的部分？
組合貸款中，由於商業貸款的利息高，不少人想先把商業貸款這部分償還完，再還公積金貸款的部分。雖然組合貸款涉及到銀行和公積金管理中心兩個機構，但如果打算提前還款，先償還商業貸款部分還是公積金貸款部分，申請人是可以自由選擇的。
6、公積金賬戶里的余額可否提取出來還商業貸款？
如今很多繳納了公積金的借款人，都想取出自己公積金賬戶裡面的余額進行提前還款。按照規定，公積金賬戶里的余額提取出來後，是可以由借款人自由支配使用的，所以可以提取出來任意償還商業貸款或公積金貸款部分的月供。
7、組合貸款在還款的月供中利率是如何執行的？
在經歷過央行5次降息後，商業貸款的利率最低為4.90%，公積金貸款的利率為3.25%。組合貸款每月的月供，利率也是分開計算的。如果購房人是首次買房，目前大多數銀行針對商業貸款都能夠給予最低85折的利率優惠，即4.165%。如果是二次置業人群，使用組合貸款則需要各自在基準利率的基礎上再上浮10%。
組合貸款涉及到公積金貸款和商業貸款兩個方面，在申請組合貸款時，個人需要滿足商業貸款和公積金貸款的貸款條件，必要時需要向公積金管理中心和銀行等兩方面進行咨詢。
（以上回答發布於2016-02-25，當前相關購房政策請以實際為准）
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