A. 大連市房地產抵押貸款管理規定
第一章總則第一條為加強房地產抵押貸款管理，保障抵押當事人的合法權益，促進房地產金融事業和房地產經濟的發展，根據國家有關規定，制定本管理規定。第二條凡在大連市的城市(市、縣城、建制鎮和工礦區)規劃區內進行房地產抵押貸款活動的，均應遵守本管理規定。第三條本管理規定所稱房地產抵押貸款，是指抵押人(合法擁有房地產的權利人)向抵押權人(經依法注冊的金融機構)以房地產作為按期歸還貸款的擔保，在抵押人不能按期還款時，抵押權人有權依法處置該抵押物，並優先得到償還的借款方式。第四條各級房地產管理機關及其房地產交易管理機構(以下稱房地產抵押主管機關)與貸款銀行各分支行應當密切配合，認真做好房地產抵押貸款的管理工作。第五條房地產抵押貸款應遵循自願、互利、公平和誠實信用的原則。
依照本管理規定進行的房地產抵押貸款活動受法律保護。第二章抵押物第六條下列房地產或權益可以抵押：
(一)依法定程序有償取得的並在有效使用期限內的國有土地使用權；
(二)已領有合法房屋所有權、土地使用權證的房屋；
(三)符合預期取得房地產權條件，並已經房地產管理機關進行了產權登記備案的未竣工建築物；
(四)依法生效的商品房預購合同。第七條下列房地產或權益不得設定抵押：
(一)未進行房地產權登記或登記備案的；
(二)產權有糾紛爭議的；
(三)用於公共福利事業和列入文物保護的；
(四)被依法查封、扣押或採取其他保全措施的；
(五)已公告規劃拆遷的；
(六)已經預售的；
(七)法律、法規和規章規定其他不得抵押的。第八條以土地使用權設定抵押的：
(一)不得違背國家有關土地使用權出讓、轉讓法規和該土地使用權出讓、轉讓合同的規定；
(二)應連同地上建築物及其他附著物同時抵押；
(三)抵押合同登記後在抵押地塊上新建的建築物及其他附著物，不屬於抵押財產。第九條以房屋設定抵押的：
(一)應連同該房屋使用范圍內的土地使用權同時抵押；
(二)以同一幢房屋中的部分設定抵押的，應按抵押房屋面積占整個房屋建築面積的比例，折算抵押房屋在整個房屋使用范圍內的土地使用權所佔份額同時抵押。第十條以按份共有的房地產設定抵押的，抵押人應書面通知其他共有人，並以抵押人所佔有的份額為限；以共同共有的房地產設定抵押的，抵押人應事先徵得其他共有人的書面同意，所有共有人均為抵押人。第十一條以已出租的房地產設定抵押的，抵押人應將租賃情況如實告知抵押權人，並書面通知承租人。抵押期間原租賃合同繼續有效。抵押期間租賃期滿，需要重新確立租賃關系的，須經抵押權人同意後方可簽訂租賃合同。第十二條以國有房地產設定抵押的，須經政府或政府授權的部門批准或同意；以集體企業或無上級主管部門企業所有房地產設定抵押的，須經職工代表大會同意。第十三條外商投資企業、內聯企業以其房地產設定抵押的，須經企業董事會或股東大會或者聯合管理機構書面批准，所設定的抵押期不應超過該企業的經營期限。第十四條以利用銀行貸款購建的房地產設定抵押的，在未還清貸款以前，須經原貸款銀行同意。第十五條以房地產中未設置抵押的部分設定抵押時，抵押人應事先將已作抵押的狀況告知擬接收抵押的當事人。
已作抵押的房地產原則上不得重復抵押，因特殊情況需要再作抵押的，須徵得原抵押權人書面同意。
已作抵押的房地產不屬於破產財產。但超過償還抵押貸款數額的，超過部分屬於破產財產范圍。第三章抵押貸款合同的訂立和登記第十六條房地產抵押貸款的雙方當事人應按統一規范的格式簽訂房地產抵押貸款合同，抵押貸款合同中應註明以下事項：
(一)抵押人和抵押權人的單位名稱或個人姓名、個人工作單位、住所或地址，抵押人的開戶金融機構及賬戶；
(二)抵押貸款的金額、幣種、用途、期限、利率、支付方式、歸還本息方法；
(三)抵押物的名稱、面積、位置、權屬證件號碼、有效使用期限；
(四)抵押率；
(五)抵押物權證的保管和歸還方式；
(六)抵押物的占管人、占管方式、占管責任、歸還方式及意外毀損、滅失的責任；
(七)抵押的保險險種、險別及賠償方式；
(八)違約責任及爭議解決方式；
(九)其他約定事項；
(十)合同訂立的時間、地點和當事人簽名蓋章。
B. 用土地抵押貸款的最高年限多少年
對於土地抵押貸款期限最高年限來講：
各家銀行對土地抵押貸款的期限規定各不相同。
正常情況下，土地抵押貸款期限是不能超過抵押的土地使用權年限的，
具體情況建議你直接與相關貸款的銀行聯系咨詢。
C. 開發商個人土地抵押貸款合法嗎
開發商抵押土地一般是合法的，《民法典》規定，經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或出租，所得價款應當向抵押權人提前償還所擔保的債權，超過債權數額的部分歸抵押人所有。
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》第四百零六條抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
D. 房地產開發貸款和土地抵押貸款的區別在哪裡
房地產開發貸款主要用於房地產開發建設階段，要求滿足資本金比例以及項目四證齊全（土地證、用地規劃證、工程規劃證和施工證）的前提下才能發放貸款。
土地抵押貸款（土地一級開發貸款）也就是土地儲備貸款，主要用於土地拆遷、整理階段，需要有相應的抵押物，並具備土地整理的資格。
E. 企業用土地房產抵押貸款銀行還要法人家屬簽名合法嗎
土地如果是企業財產的，有企業蓋章就可以，與法定代表人的妻子沒有任何關系。
F. 開發商已經取得預售許可證，土地還可以抵押給銀行辦理抵押貸款嗎
可以。
依法取得的房屋所有權連同該房屋佔用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。所以有權處分該房地產的部門可以設立抵押權。
銀行需要注意的就是房地產的所有人是否有處分權，特別注意該房地產是否屬於學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施，只要不構成抵押無效，都可以實現抵押權。
(6)房地產企業用土地抵押貸款擴展閱讀：
注意事項：
無償取得國有劃撥土地使用權的不能直接抵押。 國營企業和集體企業由於歷史原因，佔有和使用城鎮國有土地。上述企業對這類無償劃撥的土地只有使用權，沒有處置權，更不能用劃撥土地作為抵押物。
土地使用權抵押的前提： 房地產開發商或企業只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價款，獲得了土地使用證，才有資格合法地將自己的土地使用權予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件，土地使用權的抵押便無效。
G. 如何辦理土地抵押貸款
1、首先根據需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應達到的評估總價值。
2、咨詢不動產評估機構對於目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價，然後再根椐第一步算出的抵押物應達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數。
3、根據以上第二步算出的抵押物的面積數,先在CAD規劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區域。
4、帶著第三步自行畫出的抵押土地區域圖再到國土局地籍科進行土地測繪，出抵押測繪圖。
5、根據抵押測繪圖到不動產評估機構進行評估，出具評估報告。
6、與銀行信貸人員一起帶著評估報告及公司的相關證件(營業執照、組織機構代碼證等)到國土局地籍科辦理抵押登記，填制最高額抵押貸款合同，同時向銀行提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的股東會決議(或董事會決議)等資料。
7、填好最高額抵押貸款合同，按銀行要求提供所需的相關資料後，等待銀行進行放貸即可。至此整個抵押貸款程序基本操作完畢。
(7)房地產企業用土地抵押貸款擴展閱讀：
根據《土地承包經營權抵押貸款管理辦法》：
第十條 貸款額度：貸款行以借款人生產經營情況、實際資金需求量和用於抵押的土地承包經營權評估價值為主要參考依據。
具體金額由貸款行按土地承包經營權評估價值的一定比例確定，最高額度原則上不得超過農業生產項目投入資金的50%，或抵押評估價值的40%，即抵押率最高不超過40%。
第十一條 貸款期限：貸款行根據借款人的生產經營周期、還款能力和土地承包經營權有效期限確定貸款期限。土地承包經營權短期流動資金貸款期限不超過1年(含1年)。
中長期貸款期限不超過3年(含3年)，且貸款合同到期日設定，原則上應早於承包經營期限的1年，並已經支付貸款到期日之前的土地流轉金。
第十二條 貸款利率：貸款行在辦理土地承包經營權流轉抵押貸款業務時，應充分了解貸款可能存在的市場風險，並按照中國人民銀行相關利率規定。
科學合理的確定每筆土地承包經營權抵押貸款利率，根據借款期限、風險狀況等綜合確定貸款利率，同時貸款行給予適當優惠。
第二十條 借款人未履行還款義務的，貸款行及時進行依法處置，對抵押的土地承包經營權及附著物，可以採取以下方式：
(一)轉讓。依法通過交易市場將抵押物進入流轉市場，通過獲取轉讓收益清償貸款本息。
(二)變更。依法通過交易市場將抵押物進入流轉市場，通過變更方式，在不改變土地用途的情況下，變更土地經營人，由新的土地經營人履行還貸義務。
(三)變現。發生借貸雙方約定的實現抵押權的情形，抵押權人與抵押人依法協議以抵押財產折價或者拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償，優先受償後,不足以償還借款本息的,貸款行對不足部分金額有權向借款人追償。
(四)訴訟。當貸款人與借款人、抵押人不能通過協商處置抵押的土地承包經營權時，通過訴訟方式解決。
(五)其它合法形式。
第二十一條 貸款行在依法處置抵押的土地承包經營權期間，由縣農委協調就處置土地承包經營權可能涉及的問題。
H. 土地抵押貸款要滿足什麼條件
1、土地使用權抵押應以初始土地登記作為前提，領取土地使用證；
2、以劃撥、租賃或入股方式取得的土地使用權，需連同土地上的建築物一同抵押(適用於房地產公司)，需經縣級以上土地管理部門同意;以出讓方式取得的土地使用權可以抵押(農民)，但需交清土地出讓金；
3、土地使用權抵押應先進行地價評估；無論是劃撥租賃方式，還是出讓方式申請土地使用權抵押貸款，都要先委託具有土地估價資格的中介機構進行評估。最後抵押人和抵押權人簽定抵押合同。
4、向土地管理部門申領《抵押許可證》；抵押人向當地土地管理部門申領《抵押許可證》，土地管理部門根據規定確定抵押率和最高抵押金額。
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條》規定如下
第三十三條 土地使用權抵押時，其地上建築物、其他附著物隨之抵押。地上建築物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。
第三十四條 土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。
I. 土地抵押貸款需要滿足什麼條件
一、抵押登記應當以土地使用權登記為前提。經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權可以設定抵押權，其他類型的集體土地使用權不得抵押。
二、集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地管理部門申請辦理抵押登記，抵押合同自批准登記之日起生效。未經土地管理部門辦理土地使用權抵押登記的，土地抵押權不受法律保護，土地使用權亦不能作為抵押財產進行處置。
三、國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之後，才可以轉讓、出租、抵押。土地、房產在銀行押著，叫抵押。如果要辦理土地抵押的話，大部分銀行是需要你事先找一家有資格的土地價格評估所對要抵押的土地進行價格評估。然後將土地證與評估報告、連同銀行和你簽定的抵押合同、抵押申請及貸款合同一同拿去當地國土資源局登記備案。然後持國土資源局給你出具的已經辦理好抵押手續一同交給銀行，抵押事宜辦理完畢。土地使用權抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權以不轉移佔有的方式作為抵押財產向債權人(抵押權人)履行債務作出的擔保行為。抵押權人不對抵押土地使用權直接佔有使用，繼續由抵押人使用並收益。土地使用權被當做貸款的擔保，如果抵押人在借款合同期滿後仍不能歸還貸款，土地使用權將轉歸抵押權人所有，或者由抵押權人按法定程序處置。由於土地開發時間長、貸款數量大且風險較大，因而銀行往往要求借款人將土地使用權或房地產作抵押，以規避貸款風險。土地使用權抵押除了具有一般財產抵押權的法律特徵，如抵押權是一種擔保物權，以清償債務為目的，具有不可分性、附屬性以外，還具有其特有的法律特徵。
(1)用於抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，並且是已辦理土地登記手續的土地使用權。
(2)土地使用權抵押設定本身並不發生土地使用權轉移，即土地使用權抵押後，土地使用者可繼續對土地進行佔有、收益，只有在債務不能履行時，抵押權人才能依照法定程序處分土地使用權，此時土地使用權才發生轉移。
(3)土地使用權抵押時，其地上建築物及其他附著物隨之抵押。地上建築物及其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權也隨之抵押，也就是說，土地使用權與地上建築物及其他附著物必須同時抵押。
(4)土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規定。
(5)土地使用權人將土地抵押後，並不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人。
【法律依據】
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定： 土地使用權可以抵押。土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。 抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。土地使用權抵押時，其地上建築物，其他附著物隨之抵押，並且應當按照規定辦理抵押登記。抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產。抵押權人有優先受償權。因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權的，應當依照規定辦理過戶登記。抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當依照規定辦理注銷抵押登記。